周胜男国贸0802“小产权房”利益博弈后的“合法化”实证研究.doc

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1、, “博文杯”大学生百项实证创新基金项目申报材料项目名称：“小产权房”利益博弈后的“合法化”实证研究基于武汉市小产权房的调查指导老师: 汤定娜 教授项目主持人：周胜男团队成员： 程苏珍 樊婷 李治娟中南财经政法大学“博文杯”大学生百项实证创新基金项目申请表项 目 名 称“小产权房”利益博弈后的“合法化”实证研究基于武汉市小产权房的调查主持人周胜男联系方式电 话15172486391电子信箱amyzsn2010主持人已有成果1、2010年11月，参加第十七届康腾大学生商业案例分析大赛，获全国优胜奖。2、2009年，有过做“博文杯”比赛的经验。3、现担任班级学习委员，有很好的组织协调能力，较好的学

2、术能力。4、2009-2010年，曾担任外语协会外联部副部。参加人姓 名学 院专 业年 级程苏珍工商管理学院国贸0801樊婷工商管理学院国贸0801李治娟工商管理学院国贸0802目 录第一部分 选题依据3一、 选题背景31、“小产权房”概念导入32、“小产权房”当前概况43、“小产权房”的相关政策8二、选题思路10三、选题意义111、理论意义112、现实意义12四、可行性分析121、所选项目自身具备的可行性122、调研活动开展具有可行性123、团队成员的素质决定了项目研究的可行性13第二部分 学科交叉及学科创新15一、学科交叉15二、学科创新171、选题的创新172、选题分析角度的创新183、

3、研究方法的创新18第三部分 调研计划18一、调研内容及目的191、武汉市小产权房现状调查192、武汉市小产权房民意调查193、造成小产权房合法化与坚决拆除之争的原因探究194、小产权房合法化可行性调查195、武汉市小产权房管理办法19二、调研方法201、资料的收集202、资料整理初步的提炼213、成果展示深入的总结提升214、调研方法总结21三、调研地点及对象221、调研地点222、调研对象22四、调研时间及人员安排221、调研时间安排222、调研人员安排23第四部分：预期成果展示及应用24一、成果表现方式 241、数据统计分析图示242、研究报告243、武汉市小产权房管理办法244、调研日志

4、与心得24 二、预期成果应用24第五部分：附录25一、农村“小产权房”问题现状调查问卷26二、访谈录271、针对农民群体的访谈272、针对城镇居民购房者的访谈283、针对政府官员和法律专家的访谈29三、经费预算及财物制度细则30四、参考文献33“小产权房”利益博弈后的“合法化”实证研究基于武汉市小产权房的调查第一部分 选题依据Part 1 选题背景“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”这一古代仁人志士的道德理想，在房价日益上涨的今天成为了很多人一生的负担。城乡建设的理想模式是将城乡所有的建设活动都纳入城乡规划管理轨道，使所有的建设行为都能协调有序地进行即“规范建设”。但是当前我国各地都存在着

5、违法，违规建设现象。有些地方已相当严重，且呈不断加快发展趋势。特别是2007年以来，一直默默存在十多年之久的“小产权房”突然进入了公众的视野。成为全国上下的热门话题。如何应对这种现象与趋势。成了摆在政府面前的一道现实难题。它是高房价时代的“宠儿”，它以超低的价格诱惑人心；它一直处于风口浪尖；它是非不断，命运多舛；它的存在，注定了备受争议！一、“小产权房”概念导入“小产权房”是相对于“大产权房”而言的，广义上包括“使用权房”和“乡产权房”。其中，“使用权房”是由政府和企事业单位向居民和职工提供的带有福利性质的住房，是对通过租赁方式取得了使用权不具备产权房屋的俗称；而“乡产权房”是指在农民集体土地

6、上建设的房屋，有村委会或乡镇政府颁发权属证书的房产，“乡产权房”没有国家颁发的土地使用证，国土和房管部门也不会给购房合同备案。通常人们所说的“小产权房”指的就是“乡产权房”。 所谓“小产权房”，是指建设在农村集体土地上的商品性住宅，未经规划、未缴纳土地出让金等费用，向本集体经济组织之外的居民销售的房屋。一般由开发商与村委会合作或由村委会自行开发建设，因其用地性质，其产权证不是由国家建设部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，并不构成真正法律意义上的产权。简而言之，小产权房占用的是农村集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不能出让、转让或者出租用于非农业

7、建设，它没有产权，更没有国家土地使用证和预售许可证。因此，所谓小产权，实质就是没有产权。我国现行法律法规明确规定，农村集体土地只能用于农业生产或农民宅基地，不得用于非农业建设。因此。小产权房并不具有真正的产权，无法受法律保护。正如一切事物不会无缘无故的产生一样，小产权房的出现有着深刻的社会经济背景。众所周知，自1998年我国开始实行住房货币化改革，宣告以往的住房实物分配制度终结。住房便成为居民生活的一项重要支出，这也成就了国内房地产市场的一片繁荣景象。但是，随着国内房价一路高歌猛进以及国家又接连提高住房贷款利率，贷款买房一族是苦不堪言，成了名副其实的“房奴”，住房成为压在人们头上的新“三座大山

8、”之一。同时，居民收入的增长速度远远没有赶上房价的上涨速度。虽然国家出台了一系列调控房价的政策措施，但都未达到预期的目的。2006年我国的平均住房痛苦指数高达3.3，世界各发达国家，如美、英、法、墨西哥、甚至13本，其全体国民的平均住房痛苦指数均小于1，个别国家的首都除外，但均小于3。可见，我国的住房痛苦指数居世界前列。另外，据联合国人居中心调查，房价收入比在2：1到3：1之间，属于一个合理范围。但目前我国许多房地产热点城市，房价收入比早已超过12：1。这说明，房价已远远超过了工薪阶层的支付能力和承受能力，而小产权房的出现，满足了人们的对低价住房的需求。虽然人们对小产权房心存疑虑，但是高涨的房

9、价进一步助推大批购房者进入小产权房的交易市场。二、“小产权房”当前概况“小产权房”所用土地可能有两种情形：一种是在集体建设用地上（原宅基地、原集体企业用地）或者通过土地整理“找”出来的用地另一种则是占用耕地在其上进行违法建设，其非法的性质就比较严重了。 “小产权房”多盛行于大城市周边地区，最典型的当属北京。媒体各种相关报道，例如，北京“小产权房”房价多为每平方米2500元-4000元，甚至有低至每平方米1000元以下的，这仅为四环内商品房价格的25一30；对北京400余个在售楼盘进行调查分析的结果显示，近年来，北京“小产权房”占到北京在售楼盘总量的两成左右。对于“小产权房”价格低廉的原因，般的

10、共识为：“小产权房”不存在土地出让金、土地征用费、耕地占用费等成本，也不需要缴纳与房地产开发相关的各项税费，甚至存在隐性的腐败成衣，即低成本导致了低价格。1 、“小产权房”诞生的土壤：经济利益到底是什么原因驱使着购房者，冒着法律或者是政策风险“铤而走险”的昵?无非就是巨额经济利益。在商品房价持续走高、经济适用房欲购无望的情况下，目前一些打着“小产权”、“乡产权”旗号的项目在一些大城市中热销起来。小产权房最吸引购房人的是销售价格低、环境好，虽然距离远点，但是随着道路公交的延伸，距离已经不再是问题。这种“小产权房”具有强大的吸引力，从买方而言， “小产权房”让部分城市低收入群体改善了居住条件，实现

11、了其基本的生存权；就出卖方而言，“小产权房”所有者实现了土地发展权， 用集体土地开发房地产，土地出让不再由政府垄断，农民可能享有更多的土地增值收益。2、围绕小产权房的各利益主体分析（1）购房的城镇居民。小产权房低廉的房价是吸引城市居民购买的主要动力。在“想要有个家”的基本住房条件诉求下，以法不责众的侥幸心理冒着法律和政策的风险购买小产权房。然而，一方面，小产权房的开发销售策略使其与城市商品房的价格差距正在逐渐缩小，另一方面，购买小产权房无法从银行获得贷款，购房人必需一次性付清所有房款，以上两方面因素让城市中低收入阶层不得不“望房兴叹”。同时，虽然小产权房不能像城市商品房那样办理产权变更登记，但

12、其仍有自己特有的购买人群，再加之小产权房转让无需缴纳相关税费，转让手续简便，市场上的小产权购买者中不乏炒房者，而这必将进一步使房价提升。小产权房是否如有的学者所言确能缓解城镇中低收入者的住房压力，在短期内还很难说。而对于已经购买了城市商品房、每月收入的一大部分用来还供的房奴来说，同样的住房价格却相差甚多，同样的财产却不等价，不免产生酸葡萄心理。 （2）农民。农民是小产权房建设销售中的另一大利益主体，也是利益博弈中的弱者。农民们依照村委会或者乡镇政府的号召，搬离了自己的老宅子，再根据货币补偿或实物安置的方式，等待搬迁到修建的楼房中。在很多较为规范的新农村建设中，村民的居住条件的确得到了明显的改善

13、，取暖、燃气等生活设施极大地方便了。然而，在很多农村新居开发和建设中，村民们让渡的不仅仅是自己的宅基地使用权，更不乏有属于集体所有的存量宅基地甚至耕地。随即引发的是包括物业管理、房屋质量及维修、多余房产租售的利益分配和未来长期的生活保障等一系列问题。 （3）城市房地产开发商。城市房地产开发商以竞标等形式在交纳了土地出让金后取得了商业用地，在房地产开发中赚取了足够的利润。在2007年11月1日出炉的2007年福布斯中国富豪榜400强榜单中，前10名中国富豪中，有6名主营或兼营房地产；前百名中国富豪中，有39人从事房地产业。福布斯中国富豪榜也因此被读者冠以“房地产老板名录”的别名。对小产权房，城市

14、房地产大亨们心态相当矛盾。一方面，面对零地价因此而低房价的小产权房强大的竞争力，房地产大亨们显然受到冲击；另一方面，商人营利的本性诱惑其放下身段拼命跻身于小产权市场以求分一杯羹。 （4）乡镇政府及村委会。小产权房多由村委会、乡镇政府独立或与开发商合作开发。在其看来，兴建小产权房是一条带领农民致富的捷径，不仅能为自己带来政绩，更能从中获取不少好处。处于法律真空状态的小产权房的开发无任何规范可循，没有制约的权力必将导向滥用和腐败。开发小产权房的收益并未流向资产所有人农民集体手中，而是流向乡镇或村委会甚至村干部，土地的增值财富被权力攫取。 （5）地方政府。按照我国现行法律，在集体所有的土地上开发房地

15、产必须先将集体土地征为国有，再按照建设用地市场价格转让给开发商。土地出让金的份额占到了房地产开发成本的60。土地出让金净收入占政府预算外收入的60以上。而这部分费用最终将会以高房价的形式转嫁到消费者身上。根据这一制度，农民集体所有的土地被征收后，除了支付给农民的有限补偿外，巨大的农地转换溢价由政府垄断。地方政府从管理和服务的角色变成了与民争利“贱买贵卖”的商人。 （6）中央政府。作为最高国家行政机关，其面临的问题一方面是稳定房价、改善全国人民的居住条件，尤其要解决好城市中低收人人群的住房问题。另一方面是由于各地滥造小产权房而带来的耕地减少、农村稳定及农民生活保障等农村问题。为此，国家三令五申要

16、求禁止小产权房。2007年6月中旬建设部风险警告，明确提出非集体经济组织成员购买集体土地上建设的房物均不符合法律规定，不受法律保护。2007年12月11日，国务院常务会议强调城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅和小产权房，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。2008年1月8日，国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知，任何单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发，严禁通过“村改居”等方式，非法将农民集体所有的土地转为国有土地、严禁将农民集体所有建设地使用权流转，用于商品住宅开发。然而，小产权房依然购销两旺。可见，在小产权房的开发和销售中，

17、农民和城市低收入居民的居住条件是否得到改善尚未见分晓，地方政府和开发商的垄断利益正在受到威胁，小产权房开发的无序状态使各乡镇政府和村委会跃跃欲试，国家面临的农村稳定和改善人们居住条件的任务长期而艰巨。3、农村宅基地使用权立法与小产权房生存的法律空间 国家现有政策中，对小产权房的政策仍属于打压状态，但是现有的法律却给其生存的空间。一是在农村住房与宅基地使用权的法律关系中，为小产权房的生成提供了空间，土地管理法第62条第4款规定： “农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这说明土地管理法只是规定农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地的。不予批准，并没有禁止农村房屋的出卖。 二是物权法

18、实施后，宅基地使用权仍然不能自由流转，包括通过转让地面物而实现宅基地使用权的转让也是受到限制的。但只是禁止宅基地使用权单独转让，现行立法并未明确规定在农村房屋所有权发生流转的情况下。其下的宅基地使用权也禁止转让。根据我国目前相关法律的规定，土地与建筑物始终被视为各自独立的物，农民宅基地使用权和房屋所有权也是各自独立的一种权利。三是1995年4月9日确定土地所有权和使用权若干规定做出“关于房屋改建、翻建时超过标准的宅基地应当收回的规定”。1999年国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知（国办发199939号文）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建

19、住宅。有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”但是。根据最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（一）第4条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，并结合行政法规制定程序暂行条例第3条第l款“行政法规的名称为条例、规定和办法”。可以看出确认合同效力的依据只能是法律和行政法规。因此，国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知的规则，尚不得据以决定农村房屋买卖合同的效力，然而农村房屋买卖的空间还是存在的。而且，最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若于问题的意见第56

20、条也规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应补办房屋买卖手续”，更是给农村的房屋买卖提供了支持依据。4、“小产权房”究竟如何“违法”小产权房被喻为“未婚妈妈生下的宝宝”，其“违法”主要表现为两方面：一是“流通违法”。根据土地管理法第43条、第63条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，集体土地只能用来建设自用的村民住宅、乡镇企业、公共设施和公益事业，不能用于其他目的的建设用地开发。土地管理法实施细则中规定，有宅基地的农民只可将房屋及宅基地使用权转让给本集体

21、经济组织内的成员。国务院关于深化改革严格土地管理的决定要求加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见也规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。可见，“小产权房”的违法性之一在于它的“流通”，如果”小产权房”建好后不上市流通。即不卖给本集体以外的组织或个人，那么就很有可能不构成违法。二是“建设违法”。目前，我国各省（市、自治区）都有关于农村住宅人均建设用地与建筑面积标准的地方性法规或规章。一般来说，“小产权房”建设时均超过了这些标准。以昆山市为例，征地时是按“一比一”的政策对农民住房进行补偿的，

22、由于农村住房面积一般都较大，这样一来，一般一户农民就能得到约300，3套房子的补偿。平均起来人均建筑面积达到100以上，这肯定大大超过江苏省的相关规定。如果昆山市不是通过“土地出让金一手进、一手出”的方式将土地性质转为国有土地，则它也是违法的。以上说明，即使“小产权房”建好后不卖，但如果超面积建设，也会构成“违法”。三、“小产权房”的相关政策1、政府对“小产权房的回应2007年6月，建设部以新闻发布会的方式发布了“关于购买商品房的风险提示”，其中最重要的当数第四条中关于“小产权房”的购买风险提示。此举再度引发了人们对“小产权房”的极大关注，并引发了对其背后相关制度的讨论。有媒体评价，这种用新闻

23、发布会的方式做出“风险提示”的作法充分反映出了法律的混乱与苍白，显示出了基于现有城市房地产管理法，建设部无权管理、却又因背了太多的黑锅而仍执着地表现出责任心的无奈。国土资源部也在其后表态：现行法律不允许在农村集体土地上开发“小产权房”，而对于农村集体建设用地流转的办法，国土资源部将在适当的时间提交立法。对于“小产权房”，各城市相继做出的回应是：北京“全面叫停”、西安“强制拆除”，郑州“集中查处”、广州将其定位为“违章建筑”等，最大的争议在于是允许通过补交税款和补办手续的方式将其合法化，还是考虑到耕地保护的基本原则和法律的权威性，坚决予以抵制和严厉查处?甚至还有人建议，借鉴经济适用房回购的模式，

24、通过制定一定的标淮对“小产权房”进行收购，在对村镇进行一定的补贴后，把“小产权房”变为国有性质。这样既可以保证持有者的利益，也能够增加政府保障性住房的来源，从而增加房源的供给量。还有人从是否属于历史遗留问题，占地的原类型宅基地、耕地或其他，以及小产权房建设的标准别墅还是普通住宅等方面阐明观点。从堵与疏小产权房考验政府调控能力、小产权房，想说爱你不容易、小产权房是调控的一面镜子、生米早已煮成熟饭小产权房合法化无关法律尊严等报道的标题中，我们可以看出人们对此问题的敏感和存在的争议。2、“小产权房”的最新政策国土资源部再次严厉地指出，小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，集体土地不得用于商品住宅

25、开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。 的确，小产权房得不到现有法律体系的支持是一个基本的事实。而小产权房与商品房巨大的价格落差，造就了其广阔的市场需求，也是一个不争的事实。在现有的住房供应体系不能全面满足民众住房需求的情况下，小产权房的出现，应该说是具有一定合理性的。对管理部门来说，小产权房事实上部分承担了理应由政府承担的住房保障责任。而对于农民来说，出售或出租小产权房，可以获得比种植更高的收入。一定程度上，小产权房的出现，对政府、购房者和农民来说，其实是一个多赢的结果。公共政策的目的，是满足民众的需求；有效的公共政策，则应该是有助于政策目

26、的的实现。就此观之，小产权房就是一个政策目标与政策手段高度一致的举措，可怎么就违法了呢？这真是一个诡异的问题。 中国未来要解决的最大难题，是8亿农民的致富问题。守着一亩三分的薄地，农民是不可能致富的。然而当今社会发生的巨大变迁之下，农民致富手段日益趋向多元化。现在已经很少有农民只以种地为生。自主创业是一条不错的道路。如果能引导农民工去自主创业，就既可以减少劳动力市场上的农民工供给、从而提高其工资水平；又可以拓宽农民工的生存渠道，而创业成功的农民企业家还可以创造更多的就业岗位。正是基于这一点，鼓励自主创业是目前的一项重要政策。 可是，农民的创业资本从哪里来呢？从金融途径获得资金对农民来说非常的困

27、难，那么只剩下让农民利用自己的资源来自主融资这一个办法了。农民的资源有许多，其中土地和房产仅仅是其中固定资源的一种。而更多的是人际资源，社会资源，当今农民致富主要依靠的就是这种资源。可目前土地的流转仍未真正放开，现在又不允许城镇居民到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，这就导致农民这点可怜的资源事实上不能发挥任何经济的作用。因此，现有的法规政策之间是相互矛盾的：既鼓励农民创业、又堵住了农民创业资金的来源。 探讨小产权房的解决途径，应该谋求维持多赢的利益格局。把小产权房强制拆除，是不符合这个原则的。把责任全部推给农民或购房者，是不客观的。小产权房的建造和买卖，皆是在阳光下进行的。当初管理部门为什

28、么不马上禁止呢？ 在现有的法律体系没有改变之前，一个可行的办法是：下不为例，既往不咎。在技术上可以探讨设计一些务实的模式，比如将原来的小产权房的买卖合同变更为长期租赁合同，并允许租户转租，或许是一个方方面面都可接受的解决方案。Part 2选题思路2008年1月8日，国务院办公厅下发的关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。2010年针对小产权房问题，国务院日前已做出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。一边是政府高层的“重拳出击”，另一边是在商品房价持续走高、经济适用房

29、欲购无望的情况下，购买小产权房者的呼声“我们没有更多的选择”。为此，本课题以“小产权房的处置”为研究对象，结合武汉三镇典型小产权房的实地调研，着重探讨适合小产权房的未来之路，遵循“理论分析实证分析对策探讨”的研究方法的基础上，研究思路图如下：研究思路图背景分析观点碰撞PK合法化拆除理论分析制度经济学，成本-收益法等分别探寻原因分别利弊分析调研活动问卷，实地，访谈数据整理与分析小产权房未来之路之对策分析武汉小产权房现状各利益相关方态度Part 3选题意义一、理论意义小产权房的合法化符合新制度经济学诱致性制度变迁理论，是对该理论的实际运用和丰富。小产权房的合理处置，有利于减少相关法律的灰色地带，促

30、进相关法律的明确和完善，实现真正的依法治国。小产权房的合理处置，能够有效地促进农村土地制度，土地流转相关理论的发展和完善。二、现实意义该课题的研究最直接的意义就是给出未来小产权房的解决方案，给国家有关决策部门给出相关建议。小产权房问题与农村，农民，农业问题息息相关，对小产权房未来之路的探讨研究，对小产权房进行合理区分处置，有利于三农问题的解决。对小产权房的合理处置，有利于稳定社会秩序，平抑房价。对小产权房的合理处置，有利于促进城乡交融，加快城镇化建设。Part 4可行性分析一、所选项目自身具备的可行性我们选择“小产权房”作为项目研究的对象，基于深圳试点并结合武汉周边村镇的相关情况，对“小产权房

31、”是否应该合法化以及如何合法化等问题展开深入研究，最终为国家处置“小产权房”提出政策性建议。选择该项目进行研究，其项目本身的可行性表现在以下三点：（一）小产权房违规建造及其非法转让等现象在城市周边和农村地区普遍存在，成为研究的客体。（二）当前，私人的小产权房产权不清，使用者的权益得不到明确的法律和政策的保障，国家在对于小产权房的处置上没有统一的政策和科学的方法，以上问题为项目研究提供了方向。（三）深圳地区小产权房合法化试点正在投入建设之中，为项目研究提供了参考和借鉴。二、调研活动开展具有可行性（一）在调研活动开展之前，我们首先做了充分的思想和行动准备通过网络、图书馆数据库和专家访谈等方式搜集了

32、关于小产权房的大量资料，利用将近一周的时间对搜集到的资料进行整合。（二）在此基础上，我们制定了详细周密的调研计划全方位考虑到了时间、调研地、经费等各种因素，使得整个调研计划能够有条不紊地开展。（三）针对调研过程中可能出现的问题，我们制定了相关的应急方案 应急方案：情况一：被调查者不识字，无法完成问卷。措施：由调查者通过口述向被调查者传达问卷信息，然后记录被调查者的回答。情况二：被调查者不会说或者听不懂普通话。措施：事先寻找当地的学生或者其他精通地方语言和普通话的人，让他们协助调研团队完成问卷调查和访谈。情况三：调研过程中遭到来自地方政府或者其他方面的阻力，使调查无法进行。措施：事先由学院开局相

33、关证明，调研前与地方政府和受访者做好沟通，解释所得信息仅用于学术研究，保证不向第三方泄露。如被访者有其他特殊要求，视情况而定，尽量在能力允许的范围内予以满足。情况四：调研信息搜集不全的问题。措施：在实地考察中，通过拍摄和文字记录两种方式来搜集信息；在问卷调查和访谈中，通过录音和文字记录两种方法来搜集信息；每项调研活动的开展均安排两人一组协作进行，以确保所搜集信息的真实性和完备性，避免有所遗落。情况五：调研经费不足的问题。措施：事先制定详细的经费预算，预留一部分款项来应对突发的事件和可能的支出。在调研地、调研方式、交通、住宿和餐饮选择上考虑到经费有限的问题，尽量节约。三、团队成员的素质决定了项目

34、研究的可行性指导老师简介：汤定娜 教授 女，1955年10月生，湖南湘潭人，博士、教授、博士生导师，MBA导师，现任中南财经政法大学工商管理学院市场营销教研室教授，市场营销专业硕士生导师组组长，兼任中国市场学会理事，中国高校市场学研究会常务理事，湖北省市场营销学会常务理事。参与国家级研究项目4项、主持省级研究项目3项。出版零售企业空间扩张竞争优势的转移与创新、零售企业国际化营销等专著，在财贸经济等期刊上发表论文50余篇，曾获全国教学优秀成果奖二等奖。 研究方向：国际营销 零售营销 消费者行为 （一）团队成员具备一定的科研和实践能力本次调研团队的成员曾多次参加过国家级、省级和校级大大小小的比赛，

35、涉及案例分析、市场营销、项目调研、创业设计、社会实践等多个领域，在获得荣誉的同时也锻炼了各自的科研及实践能力。特别需要强调的是各位组员都有着自己独特的风格和长处。1、成员各自所获的奖励所任角色姓名相关奖励主持人周胜男参加第十七届康腾大学生商业案例分析大赛，获全国优胜奖。成员程苏珍参加第十七届康腾大学生商业案例分析大赛，获全国优胜奖。参加2010年“东风风神杯”大学生营销策划挑战赛，获校区三等奖。（担任主持人）参加第十一届“博文杯”获校级立项。（担任主持人）参加2010年暑期社会实践获校级立项。樊婷参加第十七届康腾大学生商业案例分析大赛，获全国优胜奖。参加第十一届“博文杯”获校级立项。参加201

36、0年暑期社会实践获校级立项。李治娟参加第十七届康腾大学生商业案例分析大赛，获全国优胜奖。（担任主持人）参加第十一届“博文杯”获校级立项。2、成员各自的特点和在团队中负责的工作。所任角色姓名特长负责的工作主持人周胜男协调能力协调团队各个成员之间的分工与合作针对各自的特长安排调研任务成员程苏珍细心严谨负责图表的制作和文稿的编辑管理调研活动中的经费开支管理樊婷沉稳大气负责资料的搜集和整合工作为调研活动出谋划策，提供新点子李治娟善于沟通联系指导老师和需要接受采访的对象主持焦点小组访谈等工作（二）团队成员之间的默契配合1、专业决定团队默契度本次调研团队的成员均来自我校工商管理学院国际经济与贸易专业，志同

37、道合，长期的共同学习使得彼此之间相互熟悉，沟通顺畅。由于共同关注“小产权房”问题而萌生了组队参加博文杯的想法。在制定详尽的调研计划基础之上，我们还针对成员各自的特长进行了合理的人员安排，坚持分工明确、互相配合的原则。2、长期合作决定团队默契度本次调研团队的成员曾共同组队参加第十七届康腾全国大学生商业案例分析大赛，在接近一个月的共同合作与努力下，取得了全国优胜奖。而团队的默契度也随着相互之间长时间的磨合得到升华。第二部分 学科交叉及学科创新Part 1学科交叉学科交叉是一把将选题从枯燥单调变为生动而多元的钥匙，是我们所研究课题在现实中找到其存在价值的有力依据。因此，我们小组在进行对选题的深入分析

38、和探讨的过程中，从多个角度将不同的学科结合在一起，多方位、多层级地对课题进行了剖析，力求展现出题目所涉及到的知识与结构。本小组选题“小产权房”利益博弈后的“合法化”实证研究基于武汉市小产权房的调查旨在灵活运用各种调研方法，重点选取了资料搜集法、访谈法和问卷调查法为主要调研方法，并通过以武昌南湖、汉阳米粮村、及汉口后湖等地为例的实地调研，深入了解武汉市目前出现的有关小产权房的具体情况，以此为基础探讨政策对于小产权房的主要走向及趋势，力求挖掘出小产权房存在的合法性，并筛选出合理的小产权房合法化的方法和对策。无论是从选题依据抑或是选题的可行性，无论是从调研内容抑或是成果预测，我们小组的选题研究思路都

39、涉及到了社会学、管理学、心理学、统计学、经济学、法学等多门学科的相关知识。学科交叉经济学心理学学科交叉管理学社会学法学统计学（一）社会学韦伯将社会学定义为“对社会行动的解释性理解和对行动及其后果的因果性说明”，它是一门关于促进社会良性运行和协调发展的条件和机制的综合性具体社会科学，针对特定人群及其社会活动提出。此次我们小组课题所提出的小产权房问题，在社会中存在已久，引起了大家的关注，无论是调研对象还是调研方法方式都与社会学知识紧密结合，来源于社会，回归于社会。（二）管理学正如很多管理者认为的，管理学，是一门科学，更是一门艺术。学术届对于管理的定义是通过计划、组织、领导和控制，协调以人为中心的组

40、织资源与职能活动，以有效实现目标的社会活动，其核心是协调，最终目的是实现目标。本选题中涉及到了小产权房的管理和处置问题，更是需要从管理学的角度出发，认真思考，切实从现在的困境中找到小产权房的出路和合法化途径。（三）心理学心理学是一门研究人的心理现象发生、发展和活动规律的科学。在当今社会的巨大变迁之下，在天价房价的高压力之下，农民要富裕，并不是只靠手里的一亩三分地儿春耕秋收就可以致富的，其心里所思、所想更应该是政府关心的重中之重，如何科学地运用心理学的知识，结合个体和群体的特征，处理好小产权房的问题，是一项挑战，更是应对小产权房合法化的重要途径。（四）统计学本课题中涉及到了多项数据的收集、整理、

41、统计、对比，充分运用了统计学的严密性、科学性、逻辑性对小产权房存在现状及未来走向做出精确分析，用数据说话，用图表证明，深入浅出。（五）经济学经济在生活中无处不在。上涨的物价，尤其是高居不下的房价，令人们望而却步，这便引出了经济学，著名经济学家萨缪尔森认为经济学就是研究任何社会选择的问题，它的本质就是如何利用稀缺的已有资源达到效益最大化。结合本课题，以经济学为载体，探讨如何利用稀缺的土地资源，使得人民满意度最大化，仍然是至今为止小产权房问题中值得大家深思的问题。（六）法学在以法治闻名的我国，法学渗透到了社会的各个领域，依法治国，保持社会的稳定发展，具有无比重要的现实意义。“小产权”的本质是“乡产

42、权”或者说“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。从另一个角度来看，“小产权房”极易引起法律纠纷，因此在我们小组分析的过程中，法学知识是必不可少的后备力量。我们认为这样的交叉专业知识结构足以满足本项目对学科交叉创新的需要，并且十分符合本课题自身的特质，有利于项目的实施。Part 2学科创新众所周知，小产权房与商品房存在巨大价格落差，造就了其本身的巨大市场需求，然而小产权房是中央明令禁止的违法建筑，得不到现有法律体系的支持，亦是个不争的事实，如何将其合法化，是个迫切而棘手的问题，我们在搜集了大量资料的基础上，深入分析，从新的角度出发，考虑这个问题，具体体现在以下几个方面：（一）选题的创

43、新1.选题具有社会性中国未来要解决的最大难题，是8亿农民的致富问题。守着一亩三分的薄地，农民是不可能致富的。然而当今社会发生的巨大变迁之下，农民致富手段日益趋向多元化。现在已经很少有农民只以种地为生。自主创业是一条不错的道路。如果能引导农民工去自主创业，就既可以减少劳动力市场上的农民工供给、从而提高其工资水平；又可以拓宽农民工的生存渠道，而创业成功的农民企业家还可以创造更多的就业岗位。从金融途径获得资金对农民来说非常的困难，那么只剩下让农民利用自己的资源来自主融资这一个办法了。农民的资源有许多，其中土地和房产仅仅是其中固定资源的一种，而更多的是人际资源，社会资源，当今农民致富主要依靠的就是这种

44、资源。在现有的住房供应体系不能全面满足民众住房需求的情况下，小产权房的出现，应该说是具有一定合理性的。对管理部门来说，小产权房事实上部分承担了理应由政府承担的住房保障责任。而对于农民来说，出售或出租小产权房，可以获得比种植更高的收入。一定程度上，小产权房的出现，对政府、购房者和农民来说，其实是一个多赢的结果。公共政策的目的，是满足民众的需求；有效的公共政策，则应该是有助于政策目的的实现。就此观之，小产权房就是一个政策目标与政策手段高度一致的举措。可见，本课题是十分具有研究价值的，而我们正是要对该问题进行新的探究，我们将用新的视角和模式来探究这一重大课题。2.选题具有针对性：我们针对“小产权房”

45、这一新视角，以此来研究中国居民在当前商品房持续走高、经济房预购无望的尴尬情况下如何寻找新出路，并从一定高度出发全面考虑了购买小产权房存在的法律风险，试图从众多的对策中提炼出真正适合小产权房合法化的途径来。我们在已有的研究成果上，将不同的对策对比、结合起来，用动态的观点研究小产权房问题。我们试图从这个切入点探究目前中国小产权房的现状，然后由点及面，通过深入调研，提出相应的建议。3.选题具有可操作性：由于我们的切入点选为“小产权房”，这使我们的调研有了很好的可操作性。我们将选取武汉市武昌南湖，汉阳米粮村，汉口后湖为实例，深入实地调研，与居民聊天、总结，与一些相关政府官员探讨、了解小产权房的现状及特

46、点，并可以通过主动联系一些专业老师，了解他们对小产权房的研究成果与看法。这样，理论与实践相结合，有助于我们更加客观准确地得到相关信息。由此可见，本课题的可操作性极强。（二）选题分析角度的创新考虑到小产权房的现象在社会存在已久，并且本课题成果已经较为完善，我们并不是从通常的现状、原因、对策建议思路出发，而是做出了思路上的创新，从分析角度上做出了变动，我们通过将已有成果罗列，分类、细致探讨方案的可行性，从而得出最适合的方案，提出使得小产权房合法化的建议。（三）研究方法的创新1.定性定量研究相结合：我们将通过深入群众，进行访谈，并且在网络上传调查问卷，从居民那里获得有关小产权房的客观准确的数据，定量的分析当前中国小产权房出现的现状及原因。同时，我们会广泛地搜集前辈已有成果，大量获取二手资料，并积极征求一些专业造诣颇深的专业指导老师的意见，做到“博采众长”，从理论角度完善我们的研究。这样，将定量分析与定性分析有效地结合，使我们的课题研究更为完善。2.众多学科交叉结合：在本课题的研究中，我们运用到了社会学、管理学、心理学、统计学、经济学、法学等众多学科方面的知识，这样不仅可以完善我们研究思路，更能帮助我们发挥各学科的专长，将它们进行有机结合。这些都会对我们的研究起到十分积极的作用。3.调研方式和方法创新： 通过搜集大量的二手资料的调研方式，我们做好了调研的前期工作；通过合理地结合实