工程管理工作手册.docx
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1、国际研发园文件编号: JSHGENG-GZ(SC)-2012-A版 版 本: _受控状态: _审 批 人: _目录:1、物业工程部的组织架构图2、物业工程部的职责2.1 工程部质量、环境、职业健康安全目标、指标2.2 部门主要职责2.3 工程部班组职责2.4 工程部各岗位职责3、物业工程部的管理制度3.1 客户报修及投诉处理管理制度3.2 入户维修服务规范3.3 设备日常报修制度3.4 月报告、年报告制度3.5 能源管理制度3.6 设备技术档案管理制度3.7 新增、改装及报废设备管理制度3.8 工具、耗材和备品备件采购、库存及领用管理制度3.9 工具管理制度3.10 设备维修或工程施工对外承包
2、招标制度 34页3.11 报告制度3.12 安全运行管理制度3.13 高空及外墙擦洗工作安全操作规定3.14 有毒物品的处理规定3.15 密闭地方的工作规定3.16 发生意外时的处理规定3.17 安全用电管理制度3.18 防火及消防安全管理制度3.19 值班及交接班制度3.20 机房管理制度3.21 机房安全防火管理规定3.22 水泵房、水箱间管理规定3.23 配电室管理规定3.24 机房钥匙管理制度3.25 机电设备房出入管理制度3.26 设备故障处理规定3.27 运行事故分析3.28 设备预防性维护保养制度3.29 设备设施紧急维修管理制度3.30 设备的更新及系统改造管理制度3.31 工
3、程部人员调配制度3.32 设备修理计划的变更、检查与考核制度3.33 影响正常营业时的施工及设备维修保养3.34 公共部位巡检制度3.35 二次装修管理制度 54页3.36 梯子的使用规范4、工程部重点工作流程图4.1 承接查验流程图4.2 客户入住流程图 57页4.3 维修工作单流程图4.4 二次装修管理程序 59、60页4.5 设备、工具、维修器材的采购、保管和领用程序4.6 工程部设备管理总运行程序4.7 冷水机组操作规程a、开机前检查流程图b、开机流程图c、关机流程图4.8锅炉安全操作规程 a、启炉前检查程序 b、启炉运行程序 c、正常停炉及紧急停炉操作程序5、年度设备维修保养计划与定
4、期维护作业书6、相关记录表格1. 物业工程部的组织架构工程经理 (1人) 王德生工程副经理 (1人) 黄广伟工程库管 (1人) 郭会敏工程文员 (1人) 侯志新强电主管(1人)李海峰弱电主管(1人)杨帆空水主管(1人)汪忠平综修主管(1人)杨世彬强电技工(3人缺编一1)王佳伟张志辉配电室运行人员(分包商8人)曹高玉、张瑞东、常志鹏、 李刚、尹文静、刘洪良、 张超、 曹守海空水技工(1人缺编1人)楼宇技工(2人)于雪峰、马文强中央空调运行人员(分包商10人)刘宝、董武、锅东、吕路路、赵飞飞、胡琳涛、牛红飞、李波、秦泽峰、肖红领综合维修技(3人,缺编1人) 马义、索长春人员编制:工程物业人员15人
5、;分包商运行人员18人,共计33人2. 物业工程部的职责2.1 工程部质量、环境、职业健康安全目标、指标:工程部1、实现水气声渣达标排放2、挖掘电能潜力,降低电能消耗1、执行环境空气质量标准二级;工业企业厂界噪声标准一类区标准;污水综合排放标准三级排放限值2、单位面积电能消耗同比节约1%1、报修处理及时率100%,返修率不高于1%;2、设备完好率96%1、实现操作零违章2、人员零伤害3、设备零事故2.1.1工程部目标指标及实施措施1、 目标、指标: 2、 报修处理及时率100%,返修率不高于1%;3、 实现水气声渣达标排放,执行环境空气质量标准二级;工业企业厂界噪声标准一类区标准;污水综合排放
6、标准三级排放限值;4、 挖掘电能潜力,降低电能消耗,单位面积电能消耗同比节约1%;5、 实现操作零违章、人员零伤害、设备零事故;6、 加强设备维护保养,合理使用设备,保持设备完好率96%。实现目标、指标的措施:1) 工程部人员在日常工作中,积极配合、齐心协力,确保用户的服务需求在第一时间内得到更专业的解决方案,做到第一时间上门服务,确保客户满意,操作人员提高专业技能,服务意识,、完满完成维修运行的工作,有效提升服务的及时性。客户的每项需求,都将在系统内备案,客服人员将按客户需求分级处理,对处理时间上有严格要求,有效保障客户报修的及时解决。规定完善的投诉跟踪系统,对受理的每项报修、投诉,都将由管
7、理处进行回访;2)3) 对水气声 污染物采取污染控制措施,制定、实施空气质量控制、化学危险品物资管理办法、资源、能源、降耗控制规定、废水排放控制程序、固体废弃物管理规定、噪声控制规定,满足达标排放清洁服务的环保要求4) 开展节能、节电知识宣传,强化节约用电意识,积极倡导节约用电,挖掘用电潜力,和对相关方施加影响、执行、配合业主提出的改造耗能设备等有能力实施控制,(选择优质的电光源、选择节电的照明电器配件、采用变频调速技术,推广高效节能电器,改造耗能设备(解决大马拉小车);采用能耗控制系统(时钟、周期性负荷、算计机控制系统等);5) 重大不可接受风险要严格控制,对主要风险工作环境、人员防护、设备
8、安全实施控制,关注特种设备管理、供电、化学品管理、应急设备状态、运转情况配置。对关键部位、操作用电、操作机具、高空作业等要执行安全操作规程、严格检查;6) 加强设备维护保养,合理使用设备,防止空转超负荷使用,加强异常情况检查。2.2 部门主要职责2.2.1对物业的土建及所有机电设施(电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安等系统)的维修保养,负责监管消防系统设备的运行及维护1、 日常运行管理2、 对租户开展的维修服务3、 对装修工程进行监督管理4、 对物业设施提出完善、整改方案具体包括以下内容:2.2.2在总物业经理领导下,具体负责贯彻执行物业的经营方针,制定物业设备管理工作的具体目标和政策。2.
9、2.3定期编写月、周报告、运行报表等工作,积累有关资料和数据,为管理决策提供依据。2.2.4负责物业设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。2.2.5负责物业设备的技术改造,引进工作和更新工程的可行性研究,编制年度计划经报批后实施。2.2.6加强系统项目验收、运行、维修的原始记录资料管理;编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划(月计划、年计划)并负责组织计划的完成,控制费用,提高维修的经济效果。2.2.7根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况,协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。2.2.8制
10、定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准,实行定额管理和经济核算,完成总物业经理下达的各项技术、经济指标。2.2.9根据实际需要和规定,确保各种设备(电梯、空调和照明等)的准时开启和关闭,记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班,其中,配电室、直燃机房、锅炉房、楼宇中央控制室等需要24小时值班。2.2.10有计划、有组织地开展设备的更新和改造,提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能,保持设备的现代化水平。2.2.11如遇有紧急事件,工程部负责组织应急抢修。紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告,当班人员应立即通知总物业经理
11、、总工程师及班组工程师,并尽快赶到现场,采取应急措施尽可能降低损失,尽快恢复设备的正常运行。2.2.12以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针,负责保障经营所必需的水、电、燃气、制冷和热能供应,做好能源分配和费用核算的基础工作,使每位员工树立环保与节能意识,尽量减少能源的使用,积极推广节能措施,做好能源使用的记录及分析,达到环保和成本控制。2.2.13负责设备安全管理,组织物业设备的事故分析和处理;制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。2.2.14收集和编制设备有关技术资料和维修图纸,做好设备的技术档案工作。2.2.15负责组织物业各种设备的备件定制、订货和供应。对备品、备件的储存作出监控
12、记录,以确保在抢修时有足够材料应用,达到成本控制的目的。2.2.16经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及维修新技术应用,提高维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员的培训学习,通过技术讲座,知识问答等各种形式,积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训,不断提高全员的设备管理意识和水平。2.2.17检察和指引所有承判商在物业内进行的工程,以确保其依照物业管理中心所定的规章和安全标准施工。2.2.18解答物业管理中心一切有关工程之问题及查询,应对物业内住客之投诉,尽力为他们解决工程有关问题。2.2.19制定各种运行维修管理制度及表格,将各种运行保养工作准确记录,达到管理的系统化、标准化、专业
13、化、格式化,避免人为原因对工程运行造成影响。2.2.20外判维修保养及施工把重要设备及系统的日常维修保养工作,包括零、配件的库存,皆外判给合格的承包商。一方面可确保物业的重要资产得到妥善保养,使设备能畅顺运行,另一方面,可令设备的寿命得以延长。可外判维修或施工的设备及工程有:1、 扶梯2、 燃气锅炉3、 楼宇自控系统4、 电话交换机系统5、 消防设备及报警系统6、 保安监控、车场管理及技术防范系统7、 水处理系统及生活水箱清洗8、 电脑系统9、 中、大型楼宇养护、翻修工程及装修改造工程10、 设备系统改造工程及设备的大中修11、 楼宇自控及卫星电视系统12、 中央空调及高压变配电系统13、 其
14、他工程部不具备技术条件和能力,或人员不足,无法在短期内完成,并影响物业经营的维修或施工。2.3 工程部班组职责2.3.1 空调、给排水与综合维修班组的职责范围:1、 望京国际研发园所属区域内的所有空调及采暖系统、送排风系统、给排水系统、雨水及污水排放系统、中水处理系统、热水系统、天然气系统、气体灭火系统、消防水系统、土建与防水、装修及家具等;2、 上述所有系统相关机房及其内部的设备、设施(不包括楼宇自控系统、消防报警系统等弱电系统和设备);3、 望京国际研发园所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部,以及屋面、外墙等区域内的上述系统所有相关设备、设施;4、 望京国际研发
15、园所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部的家具、陈设的修理和翻新;天花、玻璃窗、橱窗、门锁等的各种修理及整改;墙壁、天花、金属构架的油漆翻新;各式五金配件的安装、修理;土建结构方面例如渗漏水及墙体的修补及整改等。2.3.2 强、弱电班组职责范围:1、 望京国际研发园所属区域内的所有变、配电系统、用电设备、照明系统、应急供电系统、室外照明系统、动力配电系统、电梯系统、自动扶梯系统,以及所有弱电系统,包括保安监控系统、消防报警与联动控制系统、楼宇自控系统、电脑网络系统、通讯系统、电视系统、广播系统、等等;2、 上述所有系统相关机房及其内部的设备、设施(不包括机房本身的土建
16、、装修、门窗、空调、通风等);3、 望京国际研发园所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部,以及屋面、外墙等区域内的上述系统所有相关设备、设施。2.3.3 熟悉所属系统设备性能、运行状况、控制状态,制定合理运行方案,研究改进措施,减低能耗。2.3.4 做好所属设备运行记录,如有发现问题,应及时处理。如果无法处理时,应迅速报班组工程师或总工程师,并详细分析故障的各种现象,汇报上级取得总维修方案。2.3.5 负责本班组报修工作的具体落实,做好本班组维修报表,对工作单进行登记、编号,同时掌握维修的进展情况,记录维修完成后的情况,保证各部门的维修需要。2.3.6 制定月、年度维
17、修保养计划,做好日常运行维修记录及月、年度总结并上报。2.3.7 做好所属系统日常维修保养工作,确保设备处于优良技术状态。2.3.8 做好应急抢修工作,当班人员接到应急报告应立即赶赴现场,处理应急事故。2.3.9 班组员工应积极参加业务学习和技术培训,不断提高业务水平。积极处理日常遇到的技术难题,对于无法处理或重要问题应及时报告班组工程师及总工程师,同时提出个人建议或解决措施。2.3.10 做好所属系统图纸,资料、维修工具的保管,以及仪表的定期与不定期校正。2.3.11 做好所属系统及相关设备的巡视检查工作,并做好巡检记录。如有发现设备发生异常或故障,应立即做出正确的判断,采取有效措施,避免造
18、成损失。各设备的巡视记录依照有关表格执行。2.3.12 做好所属设备机房及所属设备的清洁和维护保养工作,做到无污迹,无灰尘,无垃圾,无杂物,设备内外整洁,做到无线头、无故障、管线完好、保温完整、无跑冒滴漏现象。2.3.13 做好所属机房的管理工作,严禁无关人员进入,对必须进入机房的人员按规定进行登记。2.3.14 认真贯彻执行工程部及总工程师、班组工程师下达的维修、保养计划,并认真讨论实施,确保安全生产。2.3.15 配合物业管理中心负责向业主、租户提供有偿服务。2.3.16 负责对所属设备维修保养承包商或施工单位进行监督管理。2.3.17 做好不同工种的配合,努力完成领导交给的各项任务。2.
19、4 工程部各岗位职责2.4.1 工程经理的岗位职责直接上级:总物业经理直接下属:副经理、各专业主管、文员、库管岗位职责:1、 贯彻执行总物业经理的指令,负责工程部的日常管理,对总物业经理负责。2、 主持部门工作例会,检查班组工作日志,确保工作正常运转,并尽力节约能源。3、 全权调配工程部的技工和设备,界定各班组工作范围及职责,为业户及各部门提供良好的服务场所和条件。4、 安排日常的维修保养工作,并监督检查其实施结果。5、 审定班组工作计划,检查计划执行情况,制定本部门的年度工作计划及月度实施方案,报总物业经理审批后执行。6、 参加新增项目的谈判、评审、报价及验收,确保质量达到预定的标准。7、
20、深入第一线了解情况并指导工作,及时解决各种问题。8、 负责制定部门制度、操作规程和要求,并督导下属执行。9、 培训下属员工,定期对下属进行绩效评估,并按规定进行奖惩。10、 组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求,备件购进计划,并负责实施及监察外判公司的工作。11、 根据实际要求与运行情况比较,结合科技发展状况,征询专业意见,不断改进原设计,大力支持下属进行技术改造,使设备性能日臻完善。12、 负责协调同物业管理中心其他部门关系及对外关系,诸如供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要处处以公司利益为重,维护和提高公司在社会上的良好形象。13、 确保物业
21、所有屋宇设备,依照政府的规定和法例要求,接受定期之检查、测试和保养。14、 为每年之工程开支和能源费作出预算案,并提交总物业经理审批。15、 意识:有保护环境和注意各方面安全的意识。16、 能力:有对本岗位的环境因素和危险源的控制能力。2.4.2工程副经理的岗位职责直接上级:工程部经理直接下属:各专业主管、文员、库管岗位职责:1、 贯彻执行总物业经理和工程部经理的指令,负责工程部的日常管理,对总物业经理和工程部经理负责。2、 协助工程部经理主持部门工作例会,检查班组工作日志,确保工作正常运转,并尽力节约能源,在工程部经理不在的情况下主持工作例会,担负部门的管理全部责任。3、 全权调配工程部的技
22、工和设备,界定各班组工作范围及职责,为业户及各部门提供良好的服务场所和条件。4、 安排日常的维修保养工作,并监督检查其实施结果。5、 审定班组工作计划,检查计划执行情况,制定本部门的年度工作计划及月度实施方案,提交工程部经理审核后报总物业经理审批后执行。6、 参加新增项目的谈判、评审、报价及验收,确保质量达到预定的标准。7、 深入第一线了解情况并指导工作,及时协助各专业解决各种问题。8、 负责制定部门制度、操作规程和要求,提交工程部经理审核后并督导下属执行。9、 培训下属员工,定期对下属进行绩效评估,并按规定进行奖惩。10、 组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求,备件购进计划,并负责实
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