2022XX年度广东房地产市场分析报告 (2) .doc
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1、XX年度广东房地产市场分析报告 2010年度广东房地产市场分析报告 XX省房协市场分析课题组 一、社会经济环境 2010年广东经济呈平稳较快增长态势,全年完成国内生产总值45472.83亿元,同比增长12.2%,增速比上年提高2.7个百分点。完成全社会固定资产投资16113.19亿元,同比增长20.7%,增速同比提高1.2个百分点;占gdp总量的35.43%,比重较上年提高1.23个百分点,比全国水平低34.46个百分点。 表1广东gdp、固定资产投资情况及与全国比较单位:亿元 二、数据分析 (一)房地产开发投资 1、完成开发投资 2010年全年全省完成房地产开发投资3659.69亿元,同比增
2、长23.6%,增速高于固定资产投资2.9个百分点;占固定资产投资22.71%,占gdp总量8.05%,比重较上年均略有提高(见表2)。数据显示,2008年下半年国家实施一揽子经济刺激政策应对金融危机以来,在流动性充足及通货膨胀日趋严重的背景之下,房地产业吸收了相当一部分资金,开发投资同比增速在2010年实现了快速反弹(见图一)。 表2广东房地产开发投资情况及与全国比较单位:亿元 图一广东近年固定资产投资与房地产开发投资走势 从月度数据看,上半年投资增速逐月提高,但下半年开始逐步回落,全年增速比1-11月回落了3.8个百分点,回落幅度进一步扩大(见图二)。 图二2010年度广东房地产完成开发投资
3、情况 从各区域看,珠三角投资同比增速走势与全省相似,呈先走高后回落态势,但总体保持较平稳的增长水平;粤东、粤西和粤北三个区域投资同比增速波动幅度相对较大,其中全年增速较1-11月回落幅度均达10个百分点左右,但增速水平仍高于珠三角地区(图三)。 图三2010年度广东各地区房地产开发投资同比增速走势 按用途划分的完成开发投资当中,住宅完成投资2538.02亿元,同比增长20.5%,占房地产开发投资的比重为69.35%;办公楼及商业用房投资同比分别增长14.1%和27.2%,增速同比分别下降21.3个和提高3.9个百分点;其他投资同比增长37.5%,增速明显高于住宅、办公和商业用房投资(见图四)。
4、 图四广东近年房地产各类投资走势 2、开发资金来源 全年房地产开发企业到位资金5743.77亿元,同比增长17.0%;资金充裕度(到位资金占开发资金比重)为157%,与2007年水平相当。与近年相比,2010年房地产企业的资金充裕度处于近年第二高水平,企业资金状况仍较宽松(见图五)。 图五广东近年房地产到位资金情况 逐月数据显示,2010年房地产到位资金同比增速及资金充裕度总体呈现由高向低走势,但至年底止降企稳,相当一部分是由于年底商品房销售量出现大幅反弹(见图 六、十六)。 图六2010年度广东房地产到位资金走势 从资金来源结构看,国内贷款约1238亿元,占到位资金21.55%;同比增长27
5、.5%,增速同比提高15.8个百分点,说明2010年在国家继续实施适度宽松的货币政策之下,房地产企业通过国内贷款融资的渠道总体较为顺畅,尤其是在最后两个月的银行贷款及非银行金融机构贷款均呈增长态势。利用外资91亿元,占到位资金1.59%;同比大幅增长59.4%,说明在人民币对外升值、对内贬值较为明显及国内房地产价格普遍走高的背景之下,进入了房地产开发投资当中的外来资金也随之增多。自筹资金1581.64亿元,同比增长19.2%;占到位资金27.54%,比重与上年基本持平。其它资金(销售回笼资金(定金、预付)方面,由于2010年有关购房优惠措施全面取消并出台了限贷甚至限购等一系列“史上最严厉”的调
6、控措施,提高了购房及房贷门槛,尽管在年底两个月定金及预收款和个人按揭贷款均强势反弹,但全年同比只增长10.9%,较上年增速回落了约51个百分点;占到位资金49.32%,该比重只高于2002年和2008年水平(见图 七、 八、 九、十)。 图七广东近年房地产资金来源变动 图八广东近年房地产资金来源结构 图九2010年广东房地产企业国内贷款情况 图十2010年广东房地产企业其它资金来源中定金及预收款、个人按揭贷款情况 (二)土地购置 全年房地产企业购置土地面积1755.61万平方米,较2009年进一步下降22.2%,连续三年出现两位数的下降。成交价款405.22亿元,同比增长6.4%;购置均价23
7、08元/平方米,同比增长36.8%。数据显示,近三年来土地购置面积持续萎缩;相比之下,近两年土地成交均价呈大幅上升态势(见图十一)。 图十一广东近年房地产企业购置土地情况 (三)商品房建设 全年全省商品房屋施工面积29217.60万平方米,同比增长18.2%;其中新开工面积9892.98万平方米,同比增长58.0%。商品房屋竣工面积5234.59万平方米,增长11.5%。数据显示,2010年广东商品房施工面积、新开工面积和竣工面积均创下近年新高(见图十二)。这一方面有望增加后市商品房供应量,改善供求关系;另一方面,则要求房地产开发用地的供应须同步跟进。 图十二2002-2010年广东商品房建设
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