【精品】中国房地产市场形势分析精品ppt课件.ppt

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1、中国房地产市场形势分析2022/9/24【可编辑】2内容一、为什么要房地产调控？二、本轮调控有什么特征？三、调控对市场有怎样的影响？四、企业应对建议？目录Contents3为什么要房地产调控？为什么要房地产调控？4民怨民怨 房地产泡沫？金融风险？投资投机过多？房价过高？从客观研究的角度来看：楼市的发展基础扎实，风险度控制合理。从民生的角度来看：民怨是决策层不愿看到的。2005年、2008年都是由于民怨较大，决策层采取了从紧的政策，致使楼市出现调整。因此，经济环境出现明显的好转，从紧的调控变为现实5房价问题的根源（反驳）678房价问题的根源（内部）9“人多地少人多地少”中国难以解决的基本国情，人

2、民日益增长的居住需求同较少土地住房供应之间的矛盾。中国难以解决的基本国情，人民日益增长的居住需求同较少土地住房供应之间的矛盾。楼市火爆客观基础楼市火爆客观基础经济发展，生活需求改变经济发展，生活需求改变内需：内需：居住条件困难居住条件困难外需：外需：全省、国内、国际需求全省、国内、国际需求汇集汇集问题根源需求客观存在10上海平均每年商品住宅上海平均每年商品住宅新增供应新增供应仅能仅能满足满足上海常住家庭上海常住家庭的的2%。以往以往6年年，上海总计不超过，上海总计不超过11.8%的家庭卖过新房。的家庭卖过新房。年份年份新增供应量（万新增供应量（万平方米）平方米）常住人口数常住人口数（万人）（万

3、人）新建住房供应新建住房供应率率常住家庭人均住房面常住家庭人均住房面积（平方米）积（平方米）2005年225717783.4%21.42006年154418152.3%22.52007年134018581.9%23.32008年126018881.8%24.92009年135019211.9%262010年109922201.5%1.5%24.76年合计8850/11.8%11.8%/年均1475/1.97%1.97%/注：（1）年均人口以2010年末人口规模计算 （2）新建住房供应率=新增供应套数上海常住总家庭数=（新增供应量套均面积）（常住人口数户均人口数）=（新增供应量100）（常住人口

4、数2.7）（3）常住家庭人均住房面积=上海市住房保有总面积常住人口数 （4）此处计算假设一户家庭仅购买过1套住房上海人口规模与住房供应对比上海人口规模与住房供应对比问题根源供应明显不足11上海住房保有结构上海住房保有结构截止2009年，上海住房保有量5亿平方米。其中，1988年以后的20年房地产市场化历史中，仅39.4%的上海家庭（约为300万家庭）买过新房，此类中高收入家庭已经进入第一轮、第二轮的改善型需求。以10年换房一次计算，年均需求量即超过1000万平方米。另外，上海37.3%的家庭居住于售后老公房，此类家庭的改善居住条件的愿望更为强烈，需求保持旺盛。作为国内经济中心城市和国际化的开放

5、型城市，上海每年常住人口增加将近35万人，形成庞大的住房需求队伍。其中，买房则形成住房销售型需求；租房则形成（上家）住房投资型需求。最终新增人口形成近1000万平方米的住房需求。首次购房、改善型需求是上海房地产市场内在需求的客观基础。首次购房、改善型需求是上海房地产市场内在需求的客观基础。作为国内经济中心和国际化开放城市，国内外消费需求是上海房地产市场外来需求的客观基础。作为国内经济中心和国际化开放城市，国内外消费需求是上海房地产市场外来需求的客观基础。1988年上海房地产市场建立以来的年上海房地产市场建立以来的21年年间，总共不超过间，总共不超过39.4%的上海家庭买过新房。的上海家庭买过新

6、房。上海常住人口每年新增规模上海常住人口每年新增规模问题根源改善住房条件的愿望迫切12土地新增供应新开工规模新增供应商品住宅成交土地储备施工面积存量供应2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年商品住宅土地成交（可建建筑面积）（万平方米）1462228.581.5739.4968.4250788.67922003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年商品住宅供应（万平方米）225715441340126013501100商品住宅成交（万平方米）1497165520908911886971问题根源土地供应不足13房价问题的根

7、源（外部）141 1、从绝对值的变化情况来看，货币、从绝对值的变化情况来看，货币发行折线的斜率明显大于发行折线的斜率明显大于GDPGDP，可，可见货币增速明显快于见货币增速明显快于GDPGDP。2 2、从每年的实际增幅来看，仅、从每年的实际增幅来看，仅20042004年和年和20072007年货币增幅低于年货币增幅低于GDPGDP，其他年份均货币发行超速。，其他年份均货币发行超速。3 3、过去、过去1010年，货币发行以年均年，货币发行以年均17.9%17.9%复利增长。而名义复利增长。而名义GDPGDP则年则年均增长均增长14.3%14.3%，实际，实际GDPGDP增幅更低。增幅更低。问题根

8、源货币发行过量2000年-2009年上海房价与货币发行关系2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年年均增幅M1增幅15.9%12.7%18.4%18.7%14.1%11.8%17.5%21.0%9.0%32.4%17.1%M2增幅12.6%15.4%19.9%19.6%15.5%18.0%15.7%16.7%17.8%27.6%17.9%上海房价增幅8.7%-6.0%-16.7%43.1%52.3%24.2%-9.1%17.2%-0.9%51.1%16.4%15问题根源分配不均按五等分城镇人均可支配收入按五等分城镇人均可支配收入低收入

9、人群(20%)中低收入人群(20%)中等收入人群(20%)中高收入人群(20%)高收入人群(20%)2000年3144462458987487113732008年605810196139841925434932增长幅度1.93 2.21 2.37 2.57 3.07 oror16对于绝大多数的投资者而言，国内没有更多的投资渠道，股市和楼市成为吸收资金最主要的两个渠道。问题根源投资渠道狭窄股市楼市股市理财产品楼市国债黄金艺术品期货外汇17产业结构产业结构不合理不合理货币发行过多货币发行过多投资渠投资渠道狭窄道狭窄供求矛盾供求矛盾分配不均分配不均寻租腐败寻租腐败调控能力调控能力意识不足意识不足房地

10、产的问题起因不在房地产内部，而在于外部环境。三次调控都仅在内部进行，是无法根本性解决问题的，因此每次调控都会快速恢复。房地产外部问题不解决，房地产的走势格局是不会根本性改变的。房价房价问题根源18总结为什么要房地产调控：民怨！房地产还有未来吗？n是调控不是毁灭中央所有关于房地产的政策，都主要针对房价，而非对房地产市场的全盘否认，更不是摧毁房地产市场。n房地产对经济的拉动作用客观存在虽然，很多人不支持房地产成为支柱产业，但是其客观的对经济的拉动作用无法否定。在未来的较长的时期里，仍然需要房地产的支柱作用。为什么现在调控？u宏观经济形势不错普遍认为，经过了08年的国际金融危机，中国是受影响最小，也

11、最快经济回暖的地区之一。当前，各项经济数据均显示良好，甚至有过快的苗头。因此，宏观经济的目标和政策表现为适度回稳。因此，可以适度放弃房地产对经济的拉动。u保障房十年缺失，不得不补课第一次住房工作会议的政策被偏向执行了10年，是造成如今住房问题民怨沸腾最主要的原因。补课工作刻不容缓。适度压制房地产市场也是为保障房工作留出余地。19本轮调控有什么特征？本轮调控有什么特征？20本轮调控与05年、08年调控相同点在于：信贷、税收、市场秩序等依然为主要手段。而最大的不同点在于：增加了“购买资格”的新路径，而以往三轮调控则从“购买能力”的角度进行抑制：07年10年05年信贷信贷信贷税收限购限购？税收税收政

12、策措施方向开始转变21新国八条和上海房产税两项政策对市场需求的影响主要在四个方面，按影响由大到小排列：限购令、差别化信贷、房产税、营业税。国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知-“新国八条”上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法市政府办公厅印发本市贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知实施意见限购令限贷令房产税营业税四道金牌，限购影响最大22限购政策影响巨大平均套数影响户数（万户）12345625020015010050250X-1=y户均户均3 3套，套，125125万户万户上海住房保有量1000万套，常住家庭750万户，限购影响家庭约1

13、6.7%限购政策严厉执行后，上海约有16.7%的家庭不能再购房，且这些家庭主要为人口金字塔上的顶尖人群，这对上海的高端豪宅市场影响巨大。注：全市购房能力临界线在30%左右，16.7%的家庭被限，由此今年房产销售有效需求减少一半以上。购房能力临界线30%16.7%20112011年有效客户年有效客户23限购抑制大城市、大企业今年1.26出台新国八条后，限购政策出现很大幅度调整，一是限购范围扩大：城市范围从去年的23个城市扩大到40-45个城市；二是限购程度加强：由以限增量为主全面升级为既限存量又限增量。政策影响n市场面的影响2010年，CRIC监控的35个主要城市（均在新一轮限购城市名单中）住宅

14、成交面积占全国约35%，成交金额占全国约51%。n企业面的影响2010年，CRIC发布的全国销售金额、面积三十强企业（涉及三十三家企业），共进入150个城市，其中35个主要城市所产生的销售业绩占到八成以上。政策点评u出台情况由房价上涨较快的21个城市扩展到全部36个直辖市、省会城市、计划单列市，以及部分房价过高、上涨过快的城市，共约40-45个城市。截止目前，要求必须出台细则的36个城市中，仅重庆、呼和浩特、拉萨3个城市未出台细则；没有硬性规定的城市中，已有苏州、无锡、三亚、温州、佛山5个城市出台细则。u执行情况目前以出台限购的38个城市中，27个城市全市限购，11个城市仅限购市区范围。此外，

15、长沙不限存量，且仅限90平方米（含）以下新建商品住房。24调控对市场有怎样的影响？调控对市场有怎样的影响？25市场回顾26近期商品住宅市场成交情况商品住宅市场2011年新政后，2-3月楼市表现出五大特征高端受灾自住主导以价换量销售期分化2011年新政后楼市五大特征成交低迷2627近期商品住宅市场成交情况商品住宅市场春节后市场低迷，周成交量创新低。3月末恢复到去年3月平均水平新政后历史最低为2008年的调控年，该年春节过后首周成交5.2万平方米，第二周成交10万平方米。今年春节后第一周，2月5日-11日全市周成交2.1万平方米，创历史新低。万平方米元/平方米2728近期上海市场成交情况商品住宅市

16、场3月市场成交有所回升，但供求比却低于2月，难言回暖势头。28今年2月，全市成交17.5万平方米，与2008年2月（29.7万平方米）相比创历史新低。今年3月，全市成交38.9万平方米，仅高于08年2月、10年2月和10年5月。供求比，今年2月0.44，3月0.36。仅高于05年9月和10年5月。0.320.320.440.3629.7 102.533 79.317.5 38.92829近期全市成交结构情况成交结构高档、豪宅受新政影响更甚；3月个案带动分区段市场份额波动上海商品住宅上海商品住宅总价段结构（成交面积）总价段结构（成交面积）总价段总价段（万元（万元/套）套）20102010年年一季

17、度一季度20102010年年4 4月月1-141-14日日20102010年年4 4月月15-3015-30日日20102010年年二季度二季度20102010年年三季度三季度20102010年年四季度四季度20112011年年1 1月月20112011年年2 2月月20112011年年3 3月月10013.7%9.02%6.94%9.93%11.69%9.10%7.00%8.8%6.9%100-20039.5%35.32%33.91%37.71%43.44%38.10%39.00%48.8%44.3%200-30013.8%14.43%16.41%15.10%17.89%17.50%18.0

18、0%19.8%20.9%300-50013.6%23.58%19.09%16.55%13.64%13.63%13.80%9.3%12.3%500-100012.8%10.66%13.35%11.88%8.80%12.77%13.10%7.9%9.7%1000-20003.6%4.67%6.13%5.09%3.12%5.83%6.20%2.9%3.0%2000以上2.9%2.32%4.18%3.74%1.46%3.13%2.90%2.6%3.0%上海商品住宅上海商品住宅价格段结构（成交面积）价格段结构（成交面积）单价段单价段（元（元/平方米）平方米）20102010年年一季度一季度2010201

19、0年年4 4月月1-141-14日日20102010年年4 4月月15-3015-30日日20102010年年二季度二季度20102010年年三季度三季度20102010年年四季度四季度20112011年年1 1月月20112011年年2 2月月20112011年年3 3月月低档(7000以下)4.0%0.73%1.41%1.07%1.05%1.20%0.10%0.6%0.4%中低档(7000-15000)39.7%28.29%21.31%29.52%34.65%30.67%25.60%29.3%25.9%中档(15000-20000)21.4%27.29%29.71%28.93%27.31%

20、23.57%26.50%33.8%34.4%中高档(20000-30000)20.9%25.85%24.49%22.13%22.46%23.20%25.70%22.8%21.5%高档(30000-50000)9.1%12.48%14.15%11.39%10.47%15.57%16.10%8.9%13.2%豪宅（50000以上）5.0%5.36%8.92%6.94%4.06%5.73%5.90%4.6%4.6%国十条国十条国五条国五条国八条国八条2930近期全市成交结构情况成交结构舒适性和享受型户型成交比例下滑；3月个案带动分区段市场份额波动上海商品住宅上海商品住宅房型结构（成交面积）房型结构（

21、成交面积）房型段房型段20102010年年一季度一季度20102010年年4 4月月1-141-14日日20102010年年4 4月月15-3015-30日日20102010年年二季度二季度20102010年年三季度三季度20102010年年四季度四季度20112011年年1 1月月20112011年年2 2月月20112011年年3 3月月一房5.2%4.89%6.28%5.85%6.50%6.07%6.00%7.2%7.9%二房41.7%40.00%37.48%42.18%49.20%42.20%39.40%42.4%45.4%三房22.2%25.44%20.81%20.48%19.50%

22、22.67%27.20%32.0%26.6%四房3.8%4.37%2.47%2.87%2.55%6.23%7.40%2.8%5.8%四房以上5.6%5.30%6.49%6.81%6.53%3.80%0.90%0.6%0.5%叠加0.7%0.78%0.52%0.75%2.60%2.30%3.80%2.1%0.6%联排13.6%14.00%15.11%12.95%9.77%12.77%11.70%9.3%10.0%独栋7.3%5.22%10.85%8.12%3.40%3.93%3.60%3.6%3.2%上海商品住宅上海商品住宅面积段结构（成交面积）面积段结构（成交面积）面积段面积段（平方米（平方米

23、/套）套）20102010年年一季度一季度20102010年年4 4月月1-141-14日日20102010年年4 4月月15-3015-30日日20102010年年二季度二季度20102010年年三季度三季度20102010年年四季度四季度20112011年年1 1月月20112011年年2 2月月20112011年年3 3月月90以下27.9%28.46%28.46%29.42%32.56%25.63%23.50%30.0%32.7%90-12024.4%20.40%19.52%22.28%28.39%26.80%27.60%30.7%25.4%120-14010.4%11.95%10.1

24、3%9.66%9.44%11.23%13.20%14.4%15.6%140-20015.3%17.40%15.27%16.21%15.93%17.50%17.70%14.2%12.3%200-2508.9%11.49%11.13%9.32%6.29%8.93%9.60%4.9%7.3%250-3006.8%4.51%6.64%5.74%3.70%3.83%2.90%2.0%1.9%300以上6.3%5.79%8.84%7.38%3.72%6.07%5.50%3.8%4.7%国十条国十条国五条国五条国八条国八条3031自住型、同价优质、小户型、价格优惠成为如今项目热销的必备特质3 3月上海销售面

25、积月上海销售面积TOP10TOP10项目名称套数建筑面积均价套均面积保利叶城249 29394 19022 118 慧芝湖花园146 15358 36837 105 保利湖畔阳光苑152 15192 14027 100 圣骊河滨苑67 10871 23858 88 御景熙岸公寓113 9799 21056 87 仁恒怡庭32 8853 69202 277 江海名都86 8846 12322 103 绿地松江名邸88 8666 16459 98 明天华城86 7946 17098 92 合生城邦城8876481563887 4月上海销售面积月上海销售面积TOP10项目名称套数建筑面积均价套均面积

26、合生城邦城194 17022 15664 88 金鼎香樟苑169 16007 15301 95 新城悠活城113 9809 13973 87 乐莫苑495 7812 11356 82 保利叶城82 9838 18816 120 合生御廷园77 6976 13912 91 恒盛湖畔豪庭72 8057 13091 112 御景熙岸公寓37 3149 20882 85 世茂海滨馨苑34 2829 9286 83 印象苑32 2777 19488 87 2-32-3月上海新增房源销售率月上海新增房源销售率50%50%以上项目一览以上项目一览序号项目名称供应套数供应面积开盘日期成交套数销售率1保利叶城3

27、41 40468 2011/3/2733297.4%2万科泓锦园128 11365 2011/2/2312295.3%3慧芝湖花园217 21997 2011/3/1916977.9%4合生城邦城456 40016 2011/3/2628462.3%5明天华城164 15168 2011/3/2010262.2%6绿地富强新苑113 11678 2011/3/226456.6%7新城金郡园121 11508 2011/3/236251.2%8保利湖畔阳光苑386 43827 2011/3/1919550.5%32全国市场成交情况n三月整体成交仍低于去年同期由于2月份春节影响，成交量较低，因此3

28、月成交环比上升属于正常现象，但同比来看，整体成交仍处低位。一二线城市成交同比下滑是主基调：3月，一二线城市同比仍呈下滑趋势。三线城市成交平稳回升：三线城市受影响较小，多数城市成交同比环比均呈平稳上升态势。房价控制目标反而削弱了调控的效果2010年11月至今各重点城市商品住宅月度成交量(单位:万平方米)注：3月为初步统计数据，深圳、广州、杭州、苏州、无锡、重庆、昆明、泰州、三亚、镇江成交数据为商品房，其余城市为商品住宅分级分级城市名称城市名称限购出台限购出台时间时间 2010年年11月月2010年年12月月2011年年1月月2011年年2月月2011年年3月月2011年年3月同比月同比2011年

29、年3月环比月环比一线城市北京2.1699.5 171.4 123.3 42.7 56.5-53.1%32.3%上海1.3194.7 139.7 105.0 17.5 38.9-50.6%122.7%广州2.2468.5 85.7 113.1 42.2 58.5-14.7%38.6%深圳 3.229.6 42.6 37.5 16.3 23.2-10.3%51.2%二线城市福州3.218.2 19.5 32.9 13.3 20.1-0.3%51.2%南宁2.2442.3 44.5 64.9 91.7/太原2.2133.7 39.1 31.1 11.4 23.9 1.8%109.7%海口 2.287

30、.5 10.5 17.1 39.8 5.0-89.6%-87.4%天津2.21115.2 134.0 90.3 104.1 62.0-29.9%-40.4%青岛1.3195.5 93.4 79.6 16.2 36.6-24.7%125.9%宁波2.220.1 31.6 49.3 14.3 11.8-21.8%-17.5%苏州 3.267.2 81.5 65.5 39.1 31.1-20.6%-20.6%重庆 /179.2 194.9 150.0 58.8 118.8-30.4%102.1%成都2.15309.8214.1263229.9111.8-33.6%-51.4%长沙3.4120.5 1

31、71.8 102.0 53.3 73.2-5.1%37.5%厦门2.223.1 24.0 31.2 21.8 11.1-66.7%-49.3%三线城市常州/41.0 56.1 60.7 26.8 25.1-26.7%-6.1%兰州3.711.5 9.1 5.9 5.3 10.7 52.0%102.6%三亚3.50.4 6.6 20.1 21.8 18.0/-17.4%无锡 2.269.5 85.8 59.8 25.6 27.9 9.2%9.2%泰州/20.6 21.1 21.0 9.8 18.3 15.9%87.7%镇江/31.6 38.2 29.3 14.6 24.6 56.4%68.8%扬

32、州/8.8 13.4 20.4 7.8 7.3-57.8%-6.1%包头/49.2 66.9 26.4 7.9 20.1-39.0%155.9%长春2.1160.0 46.1 27.2 17.7 38.7 25.4%118.9%33全国土地市场资料来源：CRICn多数城市成交同比下跌2011年3月，除上海、南京、沈阳、广州和武汉外，其余城市土地成交面积和成交金额同比仍呈现下跌态势，受供应影响，部分城市无成交。从成交来看，3月监控城市无一幅土地流标。区域城市成交面积成交金额2011.3月2011.1-3月2011.3月2011.1-3月面积同比面积同比金额同比金额同比华东上海121.25 799

33、.46%363.94 4.27%105.18 677.99%333.18-35.97%南京48.50 89.54%130.98 62.54%49.42 106.78%101.10 50.77%杭州23.13-76.10%166.54-31.97%21.10-84.58%165.87-39.96%华北北京29.92-75.20%155.18-42.06%17.86-92.96%134.53-71.62%天津168.72-78.14%493.95-50.37%37.92-77.72%140.06-44.09%沈阳229.60 477.90%378.39 1.48%96.21 402.16%145.

34、91 79.96%华南广州30.01 36.24%45.94 90.32%24.35 179.28%30.58 231.79%深圳0.53-98.03%7.37-73.86%3.41-73.50%13.90-31.51%厦门5.70-90.57%5.70-93.17%6.69-83.68%6.69-87.68%华中武汉131.95 139.82%319.80-28.45%81.94 1315.28%191.33 16.14%南昌39.44-53.38%83.63-26.18%19.12 8.29%28.26 20.08%长沙3.29-50.11%11.26-63.18%6.06 147.19%

35、11.80-6.56%郑州0-100.00%0.80-99.16%0.00-100.00%0.56-97.96%西部重庆0-100.00%47.43-78.99%0.00-100.00%4.26-93.91%成都53.56-80.75%323.62-53.53%/93.89-45.04%西安13.45-48.79%14.37-83.99%5.99-11.33%6.22-80.07%2011年3月与2011年1-3月全国主要城市经营性土地成交列表单位：万平方米、亿元资料来源：3月数据为初步统计数据，与最终数据有所出入，下同。34上海土地市场2-32-3月上海住宅建设用地成交一览月上海住宅建设用地

36、成交一览区县区县地块名称地块名称环线环线土地用途土地用途 土地面积土地面积容积率容积率建筑面积建筑面积中标人中标人中标价中标价楼板价楼板价溢价率溢价率浦东浦东新区外高桥新市镇E03-07地块 外郊环住商131911.823744外高桥开发3681015503 95.7%浦东浦东新区外高桥新市镇E03-08地块外郊环住商6721.11.812097.98外高桥开发1875015498 98.1%松江松江区乐都路8号A地块外郊环住宅60906.11.697449.76华丰置业886009092 125.4%松江松江区乐都路8号B地块 外郊环住商67931.51.6108690.4万科房地产4680

37、04306 0.6%崇明崇明区中津桥路地块郊环外住商36516273032亚通投资;崇明房地产开发235503225 19.4%浦东浦东新区浦兴社区Y000902编制单元19-04地块(原金东小区D-2地块)中外环住宅17193.21.830947.76景瑞投资6611121362 46.9%崇明崇明区城桥商品房基地1、2号地块郊环外住宅155318.51155318.5佳富投资1001916451 115.0%普陀普陀区桃浦新村02街坊（507坊）东块、中块地块外郊环住宅；其他40469.82.7109268.46安真房产361103305 0.0%普陀普陀区真光社区A2街坊（长征402坊）

38、A2-4地块中外环住宅55876.23167628.6长征城乡建设1049306260 0.0%金山金山区亭林镇亭升路东侧地块郊环外住宅16581.41.219897.68中冶轩和80094025 113.2%金山金山区亭林镇亭枫公路以南,亭升路以东地块郊环外住宅、商业22127.21.839828.96赵文表76501921 70.8%宝山宝山区罗泾镇沪太路东侧地块郊环外商住29581.91.647331.04益源达实业111002345 51.6%奉贤奉贤区航南公路南侧、远东路东侧区域地块外郊环住宅16298.71.626077.92恒大投资208628000 70.7%奉贤奉贤区庄行镇南

39、亭公路南侧、冷泾港东侧区域地块外郊环住宅8992.11.513488.15申亚农业49903700 41.7%杨浦杨浦区31街坊地块内环内商住办11264.8333794.4交通钾盐集团318069412 0.6%上海土地市场四大特征：规模萎缩、热情不减、无流标地、溢价降低35走势预测36成交量：整体下滑5-10%。成交金额：预计同比下降8%-12%。总基调：2011年全国房地产市场将进入相对较长的调整期，主要针对商品住宅市场，保障房、商业地产仍然具有较好发展前景。土地：成交面积保持去年水平，金额下滑10%左右。乐观预期：本轮调整周期长1年，调整持续到2012年初悲观预期：本轮调整周期至少长达

40、1.5-2年，调整持续到2012年底总基调政策调控全面升级，楼市将进入速冻期37城市一线二线冲击大，三四线城市受影响较小一线城市二线城市三四线城市一线城市未来面临的调控压力较大，高端市场市场会以量跌价平为主，中低端市场价格明显调整。受政策调控范围的扩大营销，未来二线城市受冲击加大，尤其是部分房价上涨过快的城市价格有调整压力，将出现量价齐跌。未来三四线城市将会承接更多来自一二线城市的投资资金，总体来看将相对平稳；而一些具备高铁、旅游、养老等概念的城市，抗跌性尤其明显。量价齐跌政策因素资金运动规律抑制部分高房价城市房价过快上涨由高风险城市流向低风险城市量价稍跌量价平稳调控压力下，未来城市走势将出现

41、分化，一线、二线城市受政策冲击较大，成交量将出现明显下滑；三四线城市不是调控的重点，受政策影响较小。另一方面,刚性需求和一、二线城市中溢出的投资资金使得这些城市需求面依然相对活跃,因此市场走势相对稳健。38产品改善型产品受冲击较大，刚性需求产品受影响较小购房需求投机需求投资需求改善性需求刚性自住需求中低档、小户型价跌量平差别化信贷与限购政策的滤出效应中档物业价微跌量缩高档物业价平量无投机、投资、改善需求自住刚需受政策调控影响，投机、改善型产品受冲击最大，小户型、中低价位住宅受冲击较小。39机会2011年市场仍可能存在四类机会产品性机会小户型、中低价2011年可能存在的 机会点城市性机会三四线城

42、市模式性机会商业、旅游地产开发2011年楼市四大机会点2011年房地产市场将进入较长时间的低迷，但仍不乏机会点。时间性机会下半年政策执行力度40回暖政策何时取消，市场何时回暖市场回暖看政策,政策放松需具备六大条件41企业的应对建议？企业的应对建议？42数据来源：CRIC应对建议抓住机遇快卖房10年1月国十一条取消优惠新“国十条”差别信贷9.29新政限购、差别信贷10年4月10年9月2010年11月，万科武汉公司旗下在售的五个楼盘共同推出优惠活动，每个楼盘各推出10套“一口价”特供房源。深圳万科、上海万科也传出降价促销的消息。深圳的万科第五园的尾盘直降20万元，万科金色沁园和万科金色半山项目也推

43、出了优惠10万元和8万元的举措。万科在上海的项目也有不同程度的优惠。2010年5月5日，恒大全国实行8.5折优惠促销，率先打响第一轮价格战。2010年11月5日，恒大还推出了“全国联销10亿元大优惠活动”，共涉及恒大在22个城市的60个楼盘。2010年6月8日，绿地集团宣布，6月30日之前绿地分布在全国41个城市的全部项目进入优惠月，称为“享优置业季”。绿地成为在恒大之后，国内又一个高举降价旗帜的大型房企。价格调整看准时机果断的价格优惠，有助于企业在激烈的竞争中脱颖而出，实现快速的去化，回笼资金。43应对建议巧拿地：二级市场拿地通过二级市场拿地，能降低成本，获取优质土地，提高开发效率，从而降低

44、整体风险。其中，保利2010年新增土地中，通过一级市场获取的土地建筑面积仅占18%，其余部分均从二级市场获取。通过二级市场拿地的优势n降低成本：通过合作、参股、收购等方式获地，避开一级土地交易市场上激烈的竞争，企业在拿地成本上的管控更加容易；n获取优质地块：二级市场上其实并不缺乏优质土地，尤其在上海、深圳这样的一线城市，当地房地产市场经过多年的持续开发，其中心城区的土地在一级公开市场上早已所剩无几，而这些城市当地的开发商手中却往往还握有大量在早期取得的优质地块；n提高开发效率：从项目运作成本方面来看，从二级市场上寻找目标的花费更低、项目开发效率更高。特别关注点n人脉资源要求高：通过股权收购或合

45、作的方式获得土地不同于在一级公开市场上交易那样谁都可以参与，房企在二级市场上的行动更多是依靠企业在行业内、政府间的人脉经营；n财务和债务问题：二级市场拿地需要企业建立稳定专业的项目兼并收购财务及法律团队，如牵涉到被收购或被参股的公司的债务问题等情况，需要企业有足够的应对能力。44应对建议巧拿地：并购拿地在调控压力下，不少小企业退出，78家央企清退，为实力房企提供了通过并购来获取优质地块的机会。并购对象应重点关注二线城市的中小型企业和被清退的78家央企的房地产业务板块。n调控升级后的机遇背景：今年调控重点从一线城市蔓延至二线城市，从而使得二线城市成为重灾区，部分中小企业迫于资金压力，不得不转让开

46、发项目，或者抛售股权。2010年有84起房企并购案例，进入2011年以来，1月3日，绿城向北京创景公司收购杭州远洋莱福房地产开发有限公司30%股权；1月15日，恒大地产以16.64亿元的价格把深圳建设71股权收入囊中，这也标志着恒大正式进军深圳。机会点：对于资金实力较强的企业来说，可通过并购二线城市的小型企业获得土地储备。n央企清退下的机遇背景：2010年3月国资委发出“清退令”，目前中远集团、中国航天、中石化、中石油等企业已陆续退出房地产行业。此后将陆续有央企退出地产业务，必将出现房地产项目转让、股权抛售等机会。机会点：对于民营地产企业来说，可择机并购低价优质项目。45THANKS!中国房产信息集团上海事业部中国 上海 闸北区广延路383号文武大楼4楼邮编：200072 电话：60867500