旅游地产_桂林雁山区湿地憩园项目策略思考_158页(采纳创意).pdf

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1、桂林雁山区湿地憩园项目策略思考第 3 页项目研究工作阶段划分项目研究工作阶段划分至今工作2007/11/30第二阶段市调成果沟通及初步规划建议第一阶段项目市场调研分析第二阶段市调成果沟通及初步规划建议第一阶段项目市场调研分析2007/11/52007/12起区域背景市场分析项目情况分析及初步定位项目发展建议区域背景市场分析项目情况分析及初步定位项目发展建议城市背景城市背景第二阶段市调成果沟通及初步规划建议第二阶段市调成果沟通及初步规划建议第三阶段定位及营销推广第三阶段定位及营销推广*企业背景*结合案例，制定项目发展战略*项目研究目标体系建立*项目整体定位*城市背景、区域背景*项目功能定位*房地

2、产市场分析*开发策略建议*养老行业研究*规划初步建议第 4 页桂林城市概况桂林城市概况雁山区概况雁山区概况桂林空白桂林空白雁山的机会雁山的机会关于湿地憩园关于湿地憩园城市构成旅游现状经济产业城市规划城市构成旅游现状经济产业城市规划雁山区经济雁山区交通雁山区高校及产业区域规划雁山区经济雁山区交通雁山区高校及产业区域规划城市功能结构分析城市产业结构分析城市旅游产业结构城市功能结构分析城市产业结构分析城市旅游产业结构休闲娱乐度假住宅休闲娱乐度假住宅方向目标方向目标一部分:思考项目发展及大势环境一部分:思考项目发展及大势环境第 5 页观察观察项目概况项目概况湿地憩园价值认知湿地憩园价值认知核心问题核心

3、问题桂林房地产市场整体态势板块态势别墅市场桂林房地产市场整体态势板块态势别墅市场经济概况用地分析综合分析经济概况用地分析综合分析价值认识时间价值自然人文价值区位价值景观价值价值认识时间价值自然人文价值区位价值景观价值开发商目标核心问题开发商目标核心问题二部分:研究项目判断及价值认知二部分:研究项目判断及价值认知第 6 页项目定位思路项目定位思路产品定位思路产品定位思路文化客户定位文化客户定位项目总体规划建筑形态产品类型园林设计配套功能项目总体规划建筑形态产品类型园林设计配套功能三部分:项目定位及发展战略三部分:项目定位及发展战略四部分:产品设计思路四部分:产品设计思路第 7 页印象印象1广西壮

4、族自治区东北部地区，湘桂走廊广西壮族自治区东北部地区，湘桂走廊南端南端“，是广西政治、经济、文化、科技中心。，是广西政治、经济、文化、科技中心。桂林城市概况桂林城市概况桂林城市概况桂林城市概况第 8 页印象印象2城市构成（五区十二县）五区城市构成（五区十二县）五区象山区、叠彩区、七星区、秀峰区、雁山区。市区人口约象山区、叠彩区、七星区、秀峰区、雁山区。市区人口约80万人万人第 9 页印象3旅游旅游两江四湖，七星公园、象鼻山、阳朔组团散客观光休闲著名的旅游名城，得天独厚的山水资源，使其成为旅游胜地。著名的旅游名城，得天独厚的山水资源，使其成为旅游胜地。文化文化李宗仁、白崇禧02年年06年旅游业产

5、值增长年旅游业产值增长06年旅游业产值和其他产业产值比例年旅游业产值和其他产业产值比例11%89%第 10 页印象印象4经济产业经济产业虽然工业是主要支柱产业虽然工业是主要支柱产业,但整个城市无重工业但整个城市无重工业.旅游业是第三产业最重要的组成部分旅游业是第三产业最重要的组成部分.2006年桂林各行业产值199.48617.75260.875.8468.757.10%22.40%31.30%30.00%18.60%0100200300400500600700农业工业和建筑固定资产投资和房地产国内外贸易交通邮电旅游行业金 额（亿 元）0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%2

6、5.00%30.00%35.00%产值增长第 11 页印象印象5桂林位于泛珠三角、西南、东盟三大经济圈的结合部，桂林位于泛珠三角、西南、东盟三大经济圈的结合部，是沟通中国大西南与东部沿海经济的桥梁，贯通国内与东盟的枢纽。是沟通中国大西南与东部沿海经济的桥梁，贯通国内与东盟的枢纽。桂林区位显要，交通便利，已构筑成航空、铁路、公路、水运等四通八达的复合式、立体化便捷的交通网络。桂林区位显要，交通便利，已构筑成航空、铁路、公路、水运等四通八达的复合式、立体化便捷的交通网络。第 12 页印象印象6城市规划城市规划积极外扩展，城市建设主要向西发展，适度发展东部组团，控制向北扩大。南部为城市新区，缺乏大配

7、套支撑。积极外扩展，城市建设主要向西发展，适度发展东部组团，控制向北扩大。南部为城市新区，缺乏大配套支撑。新一轮城市建设将在临桂机场路沿线重点展开新一轮城市建设将在临桂机场路沿线重点展开第 13 页印象印象7居民生活居民生活民风淳朴，内敛穿着随意，追求实际，不浮夸社会治安良好民风淳朴，内敛穿着随意，追求实际，不浮夸社会治安良好(出租车女司机约占出租车女司机约占60%）在美国时代周刊评选的中国十大治安良好城市中，桂林位列其中。代步工具多以小摩托为主物价较低区域情节较重）在美国时代周刊评选的中国十大治安良好城市中，桂林位列其中。代步工具多以小摩托为主物价较低区域情节较重生活质量生活质量市民生命质量

8、居全国前列，极好的长寿环境条件。桂林人均寿命逐年上升，2003年已达到77岁（其中男性的平均寿命为74岁，女性为79岁），比全国人均寿命高出5岁。市民生命质量居全国前列，极好的长寿环境条件。桂林人均寿命逐年上升，2003年已达到77岁（其中男性的平均寿命为74岁，女性为79岁），比全国人均寿命高出5岁。第 14 页桂林是世界著名的风景旅游城市和历史文化名城.交通路网发达城市向西外扩民风淳朴环境优美、适宜人居桂林印象桂林印象桂林印象桂林印象第 15 页雁山，桂林南城，东接灵川、西临临桂、南与阳朔接壤、北部连通桂林老城象山区、七星区。距桂林市中心13公里，桂林市面积最大的城区！东部典型喀斯特峰林生

9、态和西部外围会仙湿地生态景观绝佳，保护完好。桂阳公路横贯其中，漓江、良丰河穿梭迂回，风景奇特。雁山区所辖二乡二镇（柘木镇、大埠乡、雁山镇、草坪回族乡），总人口约7万人，除汉族外，还散居着壮、回、瑶、苗、侗、黎、仫佬、毛南等少数民族。雁山区概况雁山区概况雁山区概况雁山区概况第 16 页经济经济全市经济指标最低，农业大区，经济起步晚，基础差。桂林主要区域经济指标对比桂林主要区域经济指标对比经济指标地区经济指标地区全县生产总值（单位：十万元）全县生产总值（单位：十万元）财政收入（单位：万元）财政收入（单位：万元）城镇居民人均可支配收入（单位：元）城镇居民人均可支配收入（单位：元）农民收入（单位：元）

10、农民收入（单位：元）临桂县临桂县51860518603820038200114651146537593759阳朔县阳朔县22670226701890018900124291242935043504叠彩区叠彩区29370293701620016200106961069637893789七星区七星区70470704704470044700114271142742574257象山区象山区68840688403790037900116321163235773577秀峰区秀峰区28870288702120021200109691096946054605雁山区雁山区88408840940094009718

11、971831553155第 17 页交通：交通：东有桂阳公路旅游通道，北有桂林市绕城高速公路，西有桂梧高速公路，对外联系便捷。雁山新区城市出入口主要设于桂阳公路上，南北各设一个出入口，往北20公里接市中心中山路。桂梧高速桂阳高速绕城高速第 18 页高校与产业园云集高校与产业园云集高校桂林工学院、广西师范大学、桂林旅专、艺术学院、农学院等产业园三合物流园、铁山工业园，奇峰创业园等工业产业园区、愚自乐园第 19 页区域规划区域规划科教文化为主要发展方向科教文化为主要发展方向雁山新区的用地布局结合自然山水分割城市空间，形成五大功能区雁山新区的用地布局结合自然山水分割城市空间，形成五大功能区行政中心区

12、、高教园区、公共中心区、居住区、休闲度假区。1、行政中心区雁山区人民政府用地选址于雁山新区北面，临桂阳公路，规划面积约100公顷，拥有良好的交通优势，将形成具有吸引力的城市核心区。2、高教园区高教园区是雁山新城区规划的重要组成部分，桂林旅游学院、广西师范大学和桂林工学院已作为主力院校引入本区。未来3行政中心区、高教园区、公共中心区、居住区、休闲度假区。1、行政中心区雁山区人民政府用地选址于雁山新区北面，临桂阳公路，规划面积约100公顷，拥有良好的交通优势，将形成具有吸引力的城市核心区。2、高教园区高教园区是雁山新城区规划的重要组成部分，桂林旅游学院、广西师范大学和桂林工学院已作为主力院校引入本

13、区。未来35年内将会再有三至四所专科院校进入，规划总用地约250公顷，形成围绕核心大学的二级学院。3、公共活动中心区公共设施用地183公顷，区域内区级公共服务设施主要有：中心图书馆、综合体育中心、会展中心，以及文化馆、博物馆等文化共享设施；以及中学、医院、大型商场、消防设施等。4、居住区新城居住区用地面积达120公顷。5、休闲度假区结合雁山自然景观和现有的景区设置。休闲度假用地规划总面积约46公顷。5年内将会再有三至四所专科院校进入，规划总用地约250公顷，形成围绕核心大学的二级学院。3、公共活动中心区公共设施用地183公顷，区域内区级公共服务设施主要有：中心图书馆、综合体育中心、会展中心，以

14、及文化馆、博物馆等文化共享设施；以及中学、医院、大型商场、消防设施等。4、居住区新城居住区用地面积达120公顷。5、休闲度假区结合雁山自然景观和现有的景区设置。休闲度假用地规划总面积约46公顷。第 21 页雁山印象雁山印象雁山印象雁山印象农业大区.经济落后高校产业园云集,人文气息浓厚旅游资源相对匮乏科教文化为主要发展方向区域发展潜力大人杰地灵，风光秀丽！农业大区.经济落后高校产业园云集,人文气息浓厚旅游资源相对匮乏科教文化为主要发展方向区域发展潜力大人杰地灵，风光秀丽！借桂林借桂林“西进南拓西进南拓”规划调整之机让我们一起来思考规划调整之机让我们一起来思考第一部分：第一部分：第一部分：第一部分

15、：思考思考项目发展及大势环境项目发展及大势环境思考1桂林的空白对于桂林而言，城市功能结构有否缺失对于桂林而言，城市功能结构有否缺失对于桂林而言，城市功能结构有否缺失对于桂林而言，城市功能结构有否缺失对于桂林而言，城市产业结构有否空白对于桂林而言，城市产业结构有否空白对于桂林而言，城市产业结构有否空白对于桂林而言，城市产业结构有否空白对于桂林而言，旅游产业结构有否缺失对于桂林而言，旅游产业结构有否缺失对于桂林而言，旅游产业结构有否缺失对于桂林而言，旅游产业结构有否缺失第 25 页从城市功能结构分析桂林只是一个旅游观光型城市但可玩只有山水自然，城市缺少度假功能?桂林，做为一个国际级的旅游城市，缺少

16、因旅游而成就的度假功能?以阳溯为中心的旅游观光产业十分发达，成为国际著名的旅游观光景点?但桂林旅游业存在可游可观，不可住。?桂林的城市功能结构上，缺少度假休闲功能。?面对长假旅游（即度假）人口及会展旅游的两大增长，桂林似乎没有深入挖掘第 26 页行政中心购物中心旅游中心会展中心娱乐中心居住中心度假中心桂林城市功能分析桂林城市功能分析桂林市区桂林市区阳溯乐满地可发展的机会桂林度假中心第 27 页从产业结构上分析：从产业结构上分析：做为一个世界级的旅游观光胜地，桂林城市产业结构做为一个世界级的旅游观光胜地，桂林城市产业结构现存三大空白。旅游资源未被充分发挥，旅游产业链现存三大空白。旅游资源未被充分

17、发挥，旅游产业链结构不完整结构不完整缺乏国际级的娱乐产业规划缺乏国际级的娱乐产业规划缺乏国际级的娱乐产业规划缺乏国际级的娱乐产业规划缺乏国际级的会展产业规划缺乏国际级的会展产业规划缺乏国际级的会展产业规划缺乏国际级的会展产业规划缺乏度假级的住宅产业规划缺乏度假级的住宅产业规划缺乏度假级的住宅产业规划缺乏度假级的住宅产业规划第 28 页思考2雁山的机会?对于桂林而言，雁山的城市定位是什么对于桂林而言，雁山的城市定位是什么?对于桂林而言，雁山的城市机会在哪里对于桂林而言，雁山的城市机会在哪里?对于桂林而言，雁山的产业机会在哪里对于桂林而言，雁山的产业机会在哪里?对于桂林而言，雁山的核心价值在哪里对

18、于桂林而言，雁山的核心价值在哪里?对于桂林而言，雁山的运营主题是什么对于桂林而言，雁山的运营主题是什么一个可游可玩可赏可居的桂林一个可游可玩可赏可居的桂林才是真正的桂林才是真正的桂林将雁山做为真正定位为桂林的南城将雁山做为真正定位为桂林的南城将雁山真正定位为桂林与阳朔连接的的新中心将雁山真正定位为桂林与阳朔连接的的新中心与桂林的城市功能形成互补与提升与桂林的城市功能形成互补与提升休闲娱乐中心休闲娱乐中心对于一个著名的旅游城市而言对于一个著名的旅游城市而言是一个重要的产业链节是一个重要的产业链节这是一个极大的城市板块空白这是一个极大的城市板块空白这是一个极大的城市板块空白这是一个极大的城市板块空

19、白这是一个极大的行业结构性机会这是一个极大的行业结构性机会这是一个极大的行业结构性机会这是一个极大的行业结构性机会这是市场给予雁山的机会这是市场给予雁山的机会这是市场给予雁山的机会这是市场给予雁山的机会度假型住宅开发度假型住宅开发对于一个世界级的旅游城市而言对于一个世界级的旅游城市而言无疑是极为重要的产业无疑是极为重要的产业依托世界闻名的桂林山水依托世界闻名的桂林山水依托世界闻名的桂林山水依托世界闻名的桂林山水打造度假休闲型住宅品牌打造度假休闲型住宅品牌打造度假休闲型住宅品牌打造度假休闲型住宅品牌在雁山全面发展旅游度假型住宅产业在雁山全面发展旅游度假型住宅产业在雁山全面发展旅游度假型住宅产业在

20、雁山全面发展旅游度假型住宅产业不仅将雁山打造成为桂林的居住中心不仅将雁山打造成为桂林的居住中心不仅将雁山打造成为桂林的居住中心不仅将雁山打造成为桂林的居住中心也将成为世界的度假中心也将成为世界的度假中心也将成为世界的度假中心也将成为世界的度假中心发展趋势又给了雁山一个机会发展趋势又给了雁山一个机会发展趋势又给了雁山一个机会发展趋势又给了雁山一个机会第 32 页大桂林的远景规划大桂林的远景规划政府网点的重新布局政府网点的重新布局以雁山为中心的南城区以雁山为中心的南城区以雁山为中心的南城区以雁山为中心的南城区以雁山为中心的南城区居住圈层、教育圈层规划以雁山为中心的南城区居住圈层、教育圈层规划以雁山

21、为中心的南城区居住圈层、教育圈层规划以雁山为中心的南城区居住圈层、教育圈层规划雁山是桂林的南向发展的着力点雁山是桂林的南向发展的着力点雁山是桂林的南向发展的着力点雁山是桂林的南向发展的着力点这是政府给予雁山的发展机会这是政府给予雁山的发展机会这是政府给予雁山的发展机会这是政府给予雁山的发展机会一个浓郁文化的教育区一个浓郁文化的教育区一个新兴的度假生活区一个新兴的度假生活区一个未来的娱乐休闲区一个未来的娱乐休闲区桂林的，中国的，世界的桂林的，中国的，世界的桂林的，中国的，世界的桂林的，中国的，世界的第 34 页雁山雁山机场机场市区市区阳溯阳溯30分钟30分钟10分钟10分钟1小时1小时发挥雁山城

22、市位置的优势发挥雁山城市位置的优势利用城市功能与产业空白利用城市功能与产业空白重新定位雁山的城市主题重新定位雁山的城市主题打造一个新的城市功能区打造一个新的城市功能区城市新聚客点城市新聚客点城市新聚客点城市新聚客点城市客厅城市客厅城市客厅城市客厅城市旅游形象眼城市旅游形象眼城市旅游形象眼城市旅游形象眼将桂林城市功能中的将桂林城市功能中的居住功能、悠远文化集中至雁山居住功能、悠远文化集中至雁山住在雁山住在雁山住在雁山住在雁山品在雁山品在雁山品在雁山品在雁山将雁山城市功能定位为将雁山城市功能定位为桂林的生活度假中心区桂林的生活度假中心区高档的、休养的、国际化的高档的、休养的、国际化的高档的、休养的

23、、国际化的高档的、休养的、国际化的第 38 页思考3关于湿地憩园思考3关于湿地憩园?对于本项目而言，它的城市功能是什么对于本项目而言，它的城市功能是什么对于本项目而言，它的城市功能是什么对于本项目而言，它的城市功能是什么?对于本项目而言，它与雁山的关系是什么对于本项目而言，它与雁山的关系是什么对于本项目而言，它与雁山的关系是什么对于本项目而言，它与雁山的关系是什么?对于本项目而言，它对雁山住宅的贡献是什么对于本项目而言，它对雁山住宅的贡献是什么对于本项目而言，它对雁山住宅的贡献是什么对于本项目而言，它对雁山住宅的贡献是什么第 39 页憩园的定位问题憩园的定位问题?做一个小区型物业城市配套型物业

24、？做一个小区型物业城市配套型物业？?做一个板块型物业区级养老型物业？做一个板块型物业区级养老型物业？?做一个城市型物业桂林领袖型物业！做一个城市型物业桂林领袖型物业！这才是方向这才是方向这才是方向这才是方向健康之城健康之城轻松之城轻松之城生活之城生活之城这才是目标这才是目标这才是目标这才是目标第 41 页我们要以城市运营的目光看待城市我们要以城市运营的目光看待城市我们要以桂林市区看待项目发展我们要以桂林市区看待项目发展我们要以项目建设完善城市功能我们要以项目建设完善城市功能以后雁山不是雁山，它是融入桂林大建设的一个骨脉！以后雁山不是雁山，它是融入桂林大建设的一个骨脉！第 42 页观察观察1关于

25、房地产市场关于房地产市场概况概况1998年以前桂林分为“一市、两县、一郊”，自1998年地市合并以来，桂林行政区域总面积扩大,人口增加，经济持续发展，随着一系列城市基础设施重点项目的竣工及投入使用（如国际展览中心的建设，中山路、上海路的全面改造，两江四湖一桥）,再加上桂林市基础设施建设和城市面貌发生了翻天覆地的变化，桂林经济发展的“瓶颈”得到缓解。正因为各项经济稳定发展，地产业得到长足的发展。第 43 页观察观察2 关于房地产发展关于房地产发展过去桂林市房地产局限在过去桂林市房地产局限在“一线两片一线两片”上，所谓的一线是中山路这条道，两片是指七星区和象山区这两个片区。而现在已经发展形成十字星

26、型布局上，所谓的一线是中山路这条道，两片是指七星区和象山区这两个片区。而现在已经发展形成十字星型布局以市中心为核心向东西南北四个方向扩散，全面开花的状况。以市中心为核心向东西南北四个方向扩散，全面开花的状况。过去桂林市房地产局限在过去桂林市房地产局限在“一线两片一线两片”上，所谓的一线是中山路这条道，两片是指七星区和上，所谓的一线是中山路这条道，两片是指七星区和象山区这两个片区。而现在已经发展形成十字星型布局象山区这两个片区。而现在已经发展形成十字星型布局以市中心为核心向东西南北四以市中心为核心向东西南北四个方向扩散个方向扩散，全面开花的状况。，全面开花的状况。第 44 页桂林中心城区本身是驰

27、名天下的桂林中心城区本身是驰名天下的“桂林山水桂林山水”中核心景区较为集中的区域，如象山、伏波山、七星景区等都聚集于此。对自然景观的保护，使得中心城区的旧城改造、城市建设及房地产开发都较为慎重。中核心景区较为集中的区域，如象山、伏波山、七星景区等都聚集于此。对自然景观的保护，使得中心城区的旧城改造、城市建设及房地产开发都较为慎重。桂林中心城区本身是驰名天下的桂林中心城区本身是驰名天下的“桂林山水桂林山水”中核心景区较为集中的区中核心景区较为集中的区域，如象山、伏波山、七星景区等都聚集于此。域，如象山、伏波山、七星景区等都聚集于此。对自然景观的保护对自然景观的保护，使，使得中心城区的旧城改造、城

28、市建设及房地产开发都较为慎重。得中心城区的旧城改造、城市建设及房地产开发都较为慎重。中心城区中心城区中心城区中心城区第 45 页市区东向的七星区，发展较早，比较成熟，整个片区基本上已经接近开发完成，市区内土地余量也很少。再往外延伸，则为漓江和阳朔景观带，出于对天然景观资源的保护，况且区域内还有许多的经济开发区和厂房，大规模房地产开发的发展前景不大。市区东向的七星区，发展较早，比较成熟，整个片区基本上已经接近开发完成，市区内土地余量也很少。再往外延伸，则为漓江和阳朔景观带，出于对天然景观资源的保护，况且区域内还有许多的经济开发区和厂房，大规模房地产开发的发展前景不大。市区东向的七星区，发展较早，

29、比较成熟，整个片区基本上已经接近开市区东向的七星区，发展较早，比较成熟，整个片区基本上已经接近开发完成，市区内土地余量也很少。再往外延伸，则为漓江和阳朔景观发完成，市区内土地余量也很少。再往外延伸，则为漓江和阳朔景观带，出于带，出于对天然景观资源的保护对天然景观资源的保护，况且区域内还有许多的经济开发区和，况且区域内还有许多的经济开发区和厂房，大规模房地产开发的发展前景不大。厂房，大规模房地产开发的发展前景不大。第 46 页桂北板块从城市发展的视角来看，是交通、货运、物流的中心，围绕这几个交通枢纽，形成了一个交通物流和批发商贸中心区域。而住宅楼盘相对不会做得太高档，以中低档为主，主要的消费群来

30、自周边客户以及市中心部分想改善居住条件，而经济上还不是十分宽裕的购房者。桂北板块从城市发展的视角来看，是交通、货运、物流的中心，围绕这几个交通枢纽，形成了一个交通物流和批发商贸中心区域。而住宅楼盘相对不会做得太高档，以中低档为主，主要的消费群来自周边客户以及市中心部分想改善居住条件，而经济上还不是十分宽裕的购房者。桂北板块从城市发展的视角来看，是交通、货运、物流的中心，围绕这桂北板块从城市发展的视角来看，是交通、货运、物流的中心，围绕这几个交通枢纽，形成了一个交通物流和批发商贸中心区域。而住宅楼盘几个交通枢纽，形成了一个交通物流和批发商贸中心区域。而住宅楼盘相对不会做得太高档，以中低档为主，主

31、要的消费群来自周边客户以及相对不会做得太高档，以中低档为主，主要的消费群来自周边客户以及市中心部分想改善居住条件，而经济上还不是十分宽裕的购房者。市中心部分想改善居住条件，而经济上还不是十分宽裕的购房者。桂北板块桂北板块桂北板块桂北板块第 47 页西部是桂林市政府规划的重点发展方向，而临桂县也被规划为西城区，市政府已做了迁移到此的计划，加上其优越的交通环境从而吸引了不少房地产商在此投资，并聚集了一批别墅群，与当地落后的住宅形成鲜明对比。西部是桂林市政府规划的重点发展方向，而临桂县也被规划为西城区，市政府已做了迁移到此的计划，加上其优越的交通环境从而吸引了不少房地产商在此投资，并聚集了一批别墅群

32、，与当地落后的住宅形成鲜明对比。西部是桂林市政府规划的重点发展方向，而临桂县也被规划为西城区，西部是桂林市政府规划的重点发展方向，而临桂县也被规划为西城区，市政府已做了迁移到此的计划，加上其优越的交通环境从而吸引了不少市政府已做了迁移到此的计划，加上其优越的交通环境从而吸引了不少房地产商在此投资，并聚集了一批别墅群，与当地落后的住宅形成鲜明房地产商在此投资，并聚集了一批别墅群，与当地落后的住宅形成鲜明对比。对比。第 48 页市区南向的雁山区，发展比较不成熟，土地面积288平方公里，五城区中最大土地面积城区。随着雁山区政府行政中心进驻，大批公共服务设施如商业、文化娱乐、行政办公场所将围绕核心进行

33、建设，由此形成桂林市南部次城市中心。大规模房地产开发的发展前景具大。市区南向的雁山区，发展比较不成熟，土地面积288平方公里，五城区中最大土地面积城区。随着雁山区政府行政中心进驻，大批公共服务设施如商业、文化娱乐、行政办公场所将围绕核心进行建设，由此形成桂林市南部次城市中心。大规模房地产开发的发展前景具大。市区南向的雁山区，发展比较不成熟，土地面积288平方公里，五城区中最大土市区南向的雁山区，发展比较不成熟，土地面积288平方公里，五城区中最大土地面积城区。随着雁山区政府行政中心进驻，大批公共服务设施如商业、文化娱地面积城区。随着雁山区政府行政中心进驻，大批公共服务设施如商业、文化娱乐、行政

34、办公场所将围绕核心进行建设，由此形成桂林市乐、行政办公场所将围绕核心进行建设，由此形成桂林市南部次城市中心南部次城市中心。大规。大规模房地产开发的发展前景具大。模房地产开发的发展前景具大。第 49 页观察观察3关于房地产整体态势关于房地产整体态势第 50 页桂林房地产桂林房地产2001到到2006年经过小幅度调整后，继续稳步上升，上升幅度加大。同时由于旅游业快速良好发展的影响，预计房地产市场将呈稳步上升发展态势。年经过小幅度调整后，继续稳步上升，上升幅度加大。同时由于旅游业快速良好发展的影响，预计房地产市场将呈稳步上升发展态势。010203040506020012002200320042005

35、2006完成商品房投资额（亿元）商品房销售额（亿元）商品房价格（千元/平方米）年人均居住面积（平方）第 51 页房地产为固定资产投资的组要力量，办公用房开发增长迅猛。房地产为固定资产投资的组要力量，办公用房开发增长迅猛。房屋施工总面积 住宅（万平方米）0100200300400500600700200120022003200420052006房屋施工总面积 住宅（万平方米）020406080200120022003200420052006房屋施工总面积房屋施工总面积 经济适用房（万平方米）房屋施工总面积 办公楼（万平方米）房屋施工总面积 商业营业用房（万平方米）第 52 页销售面积增加，空置面

36、积减小，供需两旺。销售面积增加，空置面积减小，供需两旺。房屋销售总面积050100150200250200120022003200420052006房屋销售总面积新开工房屋面积0100200300400200120022003200420052006新开工房屋面积050100150200250200120022003200420052006房屋竣工总面积其中住宅第 53 页房价平稳上涨，以每年房价平稳上涨，以每年100元左右进行增幅，元左右进行增幅，2007年跳跃较大，仅上半年涨幅达年跳跃较大，仅上半年涨幅达300元元/平米，高档住宅涨势最猛。高品质项目的出现进一步促使房价上升。平米，高档住宅

37、涨势最猛。高品质项目的出现进一步促使房价上升。商品房价格（千元/平方米）00.511.522.53200120022003200420052006商品房价格（千元/平方米）第 54 页桂林以中心老城区发展为起点，经历了房地产市场的小幅度整顿后，以城西板块的崛起和“两江四湖”沿岸的拓展为依托开始建立全国的市场价值，从而带动了住宅市场的繁荣。桂林的住宅市场从最初的中低档多层、中低档别墅项目开始，随着开始建立全国市场价值，开始出现洋房、别墅等高档项目。桂林房地产继续稳步上升，同时由于旅游业快速良好发展的影响，预计房地产市场将呈稳步上升发展态势。随着旅游市场的发展和城市“走出去”的战略，开始显现外销型

38、市场的趋势，除原有省内经济圈客户表现更大需求外，客户来源更为广泛，开始有一定数量持续增加的外省客户投资和度假的需求支撑其市场发展。桂林以中心老城区发展为起点，经历了房地产市场的小幅度整顿后，以城西板块的崛起和“两江四湖”沿岸的拓展为依托开始建立全国的市场价值，从而带动了住宅市场的繁荣。桂林的住宅市场从最初的中低档多层、中低档别墅项目开始，随着开始建立全国市场价值，开始出现洋房、别墅等高档项目。桂林房地产继续稳步上升，同时由于旅游业快速良好发展的影响，预计房地产市场将呈稳步上升发展态势。随着旅游市场的发展和城市“走出去”的战略，开始显现外销型市场的趋势，除原有省内经济圈客户表现更大需求外，客户来

39、源更为广泛，开始有一定数量持续增加的外省客户投资和度假的需求支撑其市场发展。桂林以中心老城区发展为起点，经历了房地产市场桂林以中心老城区发展为起点，经历了房地产市场的小幅度整顿后，以城西板块的崛起的小幅度整顿后，以城西板块的崛起和“两江四湖”沿岸的拓展为依托开始建立全和“两江四湖”沿岸的拓展为依托开始建立全国的市场价值，从而带动了住宅市场的繁国的市场价值，从而带动了住宅市场的繁荣。荣。桂林的住宅市场从最初的中低档多层、中低档别墅桂林的住宅市场从最初的中低档多层、中低档别墅项目开始，随着开始建立全国市场价项目开始，随着开始建立全国市场价值，开始出现洋房、别墅等高档项目。值，开始出现洋房、别墅等高

40、档项目。桂林房地产继续稳步上升，同时由于旅游业快速良桂林房地产继续稳步上升，同时由于旅游业快速良好发展的影响，预计房地产市场将呈好发展的影响，预计房地产市场将呈稳步上升发展态势。稳步上升发展态势。随着旅游市场的发展和城市“走出去”的战略，随着旅游市场的发展和城市“走出去”的战略，开始显现外销型市场的趋势，除原有开始显现外销型市场的趋势，除原有省内经济圈客户表现更大需求外，客户来源更省内经济圈客户表现更大需求外，客户来源更为广泛，开始有一定数量持续增加的外省客为广泛，开始有一定数量持续增加的外省客户投资和度假的需求支撑其市场发展。户投资和度假的需求支撑其市场发展。第 55 页观察观察4关于板块态

41、势关于板块态势第 56 页象山区：景观良好，公寓分布较多，中档居住区。象山区：景观良好，公寓分布较多，中档居住区。慨况属于琴潭新区位置，自然景观资源不是很丰富资源漓江支流，黑山植物园产品别墅、公寓、多层价格公寓36007500元/平米多层29005000元/平米别墅4200平米客户周边想改善居住环境的客户销售情况靠近老城核心区、交通便利的房子销售较好代表楼盘翡翠山庄.万象城，恒宇江上一品，兴进中央尊馆第 57 页七星区：景观资源由于，人文环境好，中档居住区七星区：景观资源由于，人文环境好，中档居住区慨况漓江下游资源漓江支流，七星公园，穿山公园，高校产品洋房、公寓价格公寓42004400元/平米

42、多层38004300元/平米别墅4400平米客户追求生活生活舒适度的客户销售情况一部分现房销售，但是开发商均是逐步少量推出代表楼盘东晖国际公馆，晟景苑，公园绿涛湾，澳洲假日花园第 58 页叠彩区：自然景观一般，中档居住区叠彩区：自然景观一般，中档居住区慨况靠近老城核心区，漓江上游资源漓江，虞山公园，叠彩山产品多层、公寓价格多层29005500元/平米公寓2988起客户自住累居多销售情况良好代表楼盘桂湖景苑，桂圳城市领地，福景楼，棕榈滩第 59 页秀峰区：城市核心，自然景观资源优越。高档居住区。秀峰区：城市核心，自然景观资源优越。高档居住区。慨况有三湖一江自然资源，城市核心地带，生活便利配套齐全

43、资源榕湖，杉湖，丽泽湖，宝贤湖，西山公园，桃花江，产品多层、别墅价格多层39008000元/平米别墅12000平米客户追求生活品质的高端群体，以本地客户为主，别墅有30%外地客户销售情况品质高，近江考湖的房子销售较好，该区域购买主要考虑品质代表楼盘康桥半岛，丽景5号公馆，榕湖公馆，御花园第 60 页资源新政务中心、政府重点发展方向、升值潜力概况无水资源，自然环境一般产品多层、别墅价格别墅主要集中在32004500元/平米之间多层15002000元/平米客户当地居民，柳州、南宁方向客户销售情况小户型别墅销售较好代表楼盘山水凤凰城、九里香堤、麒麟湾（别墅）临桂区：自然景观资源较弱，中端别墅聚集临桂

44、区：自然景观资源较弱，中端别墅聚集第 61 页各板块产品总结：各板块产品总结：产品雷同，别墅产品普遍，中心区公寓聚集。三房为主要户型，但是价格因为景观和地段不一而差距较大。产品雷同，别墅产品普遍，中心区公寓聚集。三房为主要户型，但是价格因为景观和地段不一而差距较大。指标板块产品户型价格象山别墅、公寓、多层三房公寓36007500元/平米多层29005000元/平米别墅4200平米叠彩公寓、多层三房多层29005500元/平米公寓2988起七星公寓、多层三房公寓42004400元/平米多层38004300元/平米别墅4400平米秀峰多层、别墅三房多层39008000元/平米别墅12000平米临桂

45、多层、别墅三房别墅主要集中在32004500元/平米之间多层15002000元/平米第 62 页项目体量（万）多层公寓小高联排叠拼独栋安厦世纪城37*印象桂林37*元辰国际文化新城30*麒麟湾11.4*山水凤凰城88*澳洲假日花园17*桂林在售楼盘桂林在售楼盘20万方以上项目较少，主要集中在临桂区，因为区域内缺乏桂林房地产市场主要竞争元素万方以上项目较少，主要集中在临桂区，因为区域内缺乏桂林房地产市场主要竞争元素水资源，故多采用复合产品线面向市场竞争。水资源，故多采用复合产品线面向市场竞争。多层和小高层仍然是市场主流公寓开始在大盘中出现别墅产品在大盘中类型多样第 63 页各板块核心竞争力雷同，

46、均为“两江四湖”资源，临桂除外。区域居住排序为：中心区东区西区南区北区，竞争格局功能并不明显，特征模糊。各板块产品类同，没有形成真正意义上的差异化竞争。同类型产品因自然景观资源和地段的原因价格差距大。大规模项目少，复合型产品向成为 面向市场竞争的主要手段。各板块核心竞争力雷同，均为“两江四湖”资源，临桂除外。区域居住排序为：中心区东区西区南区北区，竞争格局功能并不明显，特征模糊。各板块产品类同，没有形成真正意义上的差异化竞争。同类型产品因自然景观资源和地段的原因价格差距大。大规模项目少，复合型产品向成为 面向市场竞争的主要手段。第 64 页一一线线区区二二区区线线二二线线区区二二线线区区二二线

47、线区区江景项目分析江景项目分析一线江景二线江景江景项目分布第 65 页各区江景项目价格比较抽样各区域江景房最高价格，拥有一线江景的项目要比拥有二线江景的价格高。在拥有一线江景的项目里，品质和地段也是支撑高价格的重要法宝。价格（元）010002000300040005000600070008000900010000象 山（恒 宇 江 上一 品）秀 峰（康 桥 半岛）七 星（澳 洲 假 日花 园）叠 彩（福 景 楼）价格（元）江景房价格差距大，竞争激烈，位于的城中心的康桥半岛06年4月3800入市，现在以9500的天花板价格收尾，说明高价位江景房还需要高品质和地段来支撑。第 66 页同类型一线江景

48、和二线江景项目对比分析项目指标康桥半岛澳洲假日花园定位桃花生态湾，榕湖后花园桂林首个大型运动小区销售情况基本售完未开盘位置秀峰区七星区价格（目前）95003800（估）容积率1.421.56主力户型三房三房总户数/停车位372/3721296周边配套学校、超市、银行、医院学校、超市、银行社区环境游泳池、会所、沿江栈道悉尼假日广场、景观长廊Darling街、奥林运动馆、国王森林谷、运动加油站等12个主题景观轴点组成的超级中央湖景。第 67 页无论是一线还是二线江景项目，大多均为本地开发商开发，且一线江景项目规模较小。一线江景项目主打自然环境资源牌，定位多以自然资源为核心，二线江景项目则规避自然资

49、源相对欠缺的弱点，寻求其他差异化的定位。一线江景销售速度较二线江景快，主打江景牌。二线江景项目主打社区环境。从品质上看，一线江景项目多利用自然资源，产品本身的品质重视程度次之，而二线江景项目主要是通过打造产品自身来提高性价比，缩小与一线江景项目的价格差距。一线江景主要客户来源为本地,二线江景项目同样如次,但相对于外地客户 而言,一线江景的客户要远远多于二线江景无论是一线还是二线江景项目，大多均为本地开发商开发，且一线江景项目规模较小。一线江景项目主打自然环境资源牌，定位多以自然资源为核心，二线江景项目则规避自然资源相对欠缺的弱点，寻求其他差异化的定位。一线江景销售速度较二线江景快，主打江景牌。

50、二线江景项目主打社区环境。从品质上看，一线江景项目多利用自然资源，产品本身的品质重视程度次之，而二线江景项目主要是通过打造产品自身来提高性价比，缩小与一线江景项目的价格差距。一线江景主要客户来源为本地,二线江景项目同样如次,但相对于外地客户 而言,一线江景的客户要远远多于二线江景第 68 页别墅产品分析别墅产品分析项目建筑风格当前价联排叠拼独栋区域安厦世纪城欧陆、现代18000*象山麒麟湾欧陆3250*临桂山水凤凰城欧陆3500*临桂九里香堤欧陆3549*临桂聚龙山庄中式/*临桂漓江华府欧陆4413*七星丽景5号公馆现代12000*秀峰漓江奥林苑欧陆200万（套）*叠彩第 69 页数量象山叠彩