万科-房地产项目决策程序及工具-155PPT.pdf

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1、2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 13666100049房地产市场决策程序房地产市场决策程序2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 13666100049房地产市场决策程序房地产市场决策程序客户对土地属性需求分析客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析竞品客户及产品分析客户初选定位客户初选定位项目成本分析项目成本分析项目产品配比分析项目产品配比分析市场分析市场分析项目土地属性

2、分析项目土地属性分析目标客户定位目标客户定位项目产品建议项目产品建议负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前一、城市概况二、城市经济研究结论三、城市房地产市场研究（包括商业）一、城市概况二、城市经济研究结论三、城市房地产市场研究（包括商业）（一）近几年城市房地产市场分析：1、城市土地市场交易情况2、房地产投资额、商品房竣工面积及 空置面积3、预售面积与销售面积4、商品房销售均价5、二手房市场6、客户细分2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 136

3、66100049房地产市场决策程序房地产市场决策程序客户对土地属性需求分析客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析竞品客户及产品分析客户初选定位客户初选定位项目成本分析项目成本分析项目产品配比分析项目产品配比分析市场分析市场分析项目土地属性分析项目土地属性分析目标客户定位目标客户定位项目产品建议项目产品建议负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前三、城市房地产市场研究（包括商业）三、城市房地产市场研究（包括商业）（二）城市房地产市场现状分析：1、当年城市土地市场交易情况2、每月商品房供应量与销售量3、当年开盘项目销售情况4、当年户型、面积区间分布及比例5

4、、商品房销售均价6、二手房市场7、客户细分2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 13666100049房地产市场决策程序房地产市场决策程序客户对土地属性需求分析客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析竞品客户及产品分析客户初选定位客户初选定位项目成本分析项目成本分析项目产品配比分析项目产品配比分析市场分析市场分析项目土地属性分析项目土地属性分析目标客户定位目标客户定位项目产品建议项目产品建议负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前三、城市房地产市

5、场研究（包括商业）三、城市房地产市场研究（包括商业）（三）城市房地产市场未来两年走势预测：1、商品房供应量与需求量预测2、商品房销售均价走势预测依据：全国大环境、城市居住环 境、人口结构、供求关 系、开发成本、目前商品房成交均 价的走势、消费者预期等方面3、户型、面积区间分布及比例预测4、客户细分变化情况预测2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 13666100049房地产市场决策程序房地产市场决策程序客户对土地属性需求分析客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析竞品客户及产品分析客户

6、初选定位客户初选定位项目成本分析项目成本分析项目产品配比分析项目产品配比分析市场分析市场分析项目土地属性分析项目土地属性分析目标客户定位目标客户定位项目产品建议项目产品建议负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前四、片区房地产市场研究（包括商业）四、片区房地产市场研究（包括商业）1、片区概况2、商品房竣工面积、空置面积3、商品房预售面积与销售面积4、商品房销售均价5、二手房市场6、客户细分7、片区典型项目分析：产品规划：社区规模、容积率、建筑形 态、园林规划、社 区配套等户型及配比销售价格及销售情况2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验

7、货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 13666100049房地产市场决策程序房地产市场决策程序客户对土地属性需求分析客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析竞品客户及产品分析客户初选定位客户初选定位项目成本分析项目成本分析项目产品配比分析项目产品配比分析市场分析市场分析项目土地属性分析项目土地属性分析目标客户定位目标客户定位项目产品建议项目产品建议负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前五、项目竞争环境分析（包括商业）五、项目竞争环境分析（包括商业）1、未来两年全市竞争态势2、未来两年主要竞争片区3

8、、未来两年项目所在片区竞争态势供应量产品规划竞争项目分布及特点2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 13666100049房地产市场决策程序房地产市场决策程序客户对土地属性需求分析客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析竞品客户及产品分析客户初选定位客户初选定位项目成本分析项目成本分析项目产品配比分析项目产品配比分析市场分析市场分析项目土地属性分析项目土地属性分析目标客户定位目标客户定位项目产品建议项目产品建议负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前负责部门：营销部完成时间：项目立项会

9、之前六、城市/片区客户细分结论六、城市/片区客户细分结论如果各公司已经完成了客户细分工作，此部分工作也基本完成。如果尚未 完成客户细分工作，则需要市场研究人员根据项目所在区域完成城市局部的客户细 分工作，客户细分的类别应根据各城市的市场情况灵活制定，不需完全依照上表所 示。当项目所在城市的各区域市场有较大的差异性时，尤其当项目位于一个城 市中较为封闭的区域市场（如卫星城镇）时，需要特别注意客户细分的相应变化。客户类型客户细类份额家庭年收入主要家庭结 构特征描述社会新锐青年之家青年持家望子成龙小太阳后小太阳三代孩子健康养老老人1、2、3代富贵之家富贵之家1富贵之家2经济务实2009地产实战宝典上

10、万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 13666100049客户对土地属性需求分析客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析竞品客户及产品分析客户初选定位客户初选定位项目成本分析项目成本分析项目产品配比分析项目产品配比分析市场分析市场分析项目土地属性分析项目土地属性分析目标客户定位目标客户定位项目产品建议项目产品建议房地产市场决策程序房地产市场决策程序负责部门：项目发展部、营销部完成时间：项目立项会之前负责部门：项目发展部、营销部完成时间：项目立项会之前一、项目概况二、项目区位三、地块现状四、周边资源状况一、

11、项目概况二、项目区位三、地块现状四、周边资源状况环境、交通、配套、污染等。2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 13666100049客户对土地属性需求分析客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析竞品客户及产品分析客户初选定位客户初选定位项目成本分析项目成本分析项目产品配比分析项目产品配比分析市场分析市场分析项目土地属性分析项目土地属性分析目标客户定位目标客户定位项目产品建议项目产品建议房地产市场决策程序房地产市场决策程序负责部门：项目发展部、营销部完成时间：项目立项会之前负责部门：项

12、目发展部、营销部完成时间：项目立项会之前配套设施土地属性因子评级文脉属性教育配套娱乐休闲配套医疗配套交通条件公共交通便利性私家车交通便利性交通拥堵交通噪音环境景观条件可视景观距离景观区距离空气质量城市角色产业发展趋势历史接受度土地属性中有部分因子是项目能够自我改善的（如教育配套、交通便利性等），并进而改变项目的 客户细分结论，需根据项目实际情况灵活处理。五、宗地土地属性评级五、宗地土地属性评级2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 13666100049土地属性是可以改变的土地属性是可以

13、改变的2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 13666100049客户对土地属性需求分析客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析竞品客户及产品分析客户初选定位客户初选定位项目成本分析项目成本分析项目产品配比分析项目产品配比分析市场分析市场分析项目土地属性分析项目土地属性分析目标客户定位目标客户定位项目产品建议项目产品建议房地产市场决策程序房地产市场决策程序负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前客户群客户细类配套设施交通条件环境景观条件城市角色文

14、 脉 属 性教 育 配 套娱 乐 休 闲 配 套医 疗 配 套公 交 便 利 性私 车 交 通 便 利交 通 拥 堵交 通 噪 音可 视 景 观景 观 区 距 离空 气 质 量产 业 发 展 趋 势历 史 接 受 度社会新锐青年之家青年持家望子成龙小太阳后小太阳三代孩子健康养老老人1、2、3代富贵之家富贵之家1富贵之家2经济务实筛选出对本项目土地属性认可度较高的细分客户。如果各公司已经完成了客户细分工作，此部分工作也基本完成。如果尚未完成客户细分工作，则需 要市场研究人员根据项目所在区域完成城市局部的客户细分工作，客户细分的类别应根据各城市的 市场情况灵活制定，不需要完全依照上表所示。2009

15、地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 13666100049客户对土地属性需求分析客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析竞品客户及产品分析客户初选定位客户初选定位项目成本分析项目成本分析项目产品配比分析项目产品配比分析市场分析市场分析项目土地属性分析项目土地属性分析目标客户定位目标客户定位项目产品建议项目产品建议房地产市场决策程序房地产市场决策程序一、竞争项目分布图示二、竞争项目分析：一、竞争项目分布图示二、竞争项目分析：1、项目概况2、主力户型及销售情况3、产品特点4、客户情况5、竞争点分

16、析三、汇总为下表：三、汇总为下表：负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 13666100049客户对土地属性需求分析客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析竞品客户及产品分析客户初选定位客户初选定位项目成本分析项目成本分析项目产品配比分析项目产品配比分析市场分析市场分析项目土地属性分析项目土地属性分析目标客户定位目标客户定位项目产品建议项目产品建议房地产市场决策程序房地产市场决策程序对本项目竞争产品的客户构

17、成与相应的产品构成进行分析。竞品项目名称竞品项目名称产品类型产品类型户型类型户型类型户型面积户型面积户型均价户型均价户型总价户型总价规模 比例规模 比例年去化 速度年去化 速度社会新锐社会新锐青年之家青年之家青年持家青年持家望子成龙望子成龙小太阳小太阳后小太阳后小太阳三代孩子三代孩子健康养老健康养老老人1、2、3代老人1、2、3代富贵之家富贵之家富贵之家1富贵之家1富贵之家2富贵之家2经济务实经济务实负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后

18、付款 QQ：117750992 13666100049客户对土地属性需求分析客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析竞品客户及产品分析客户初选定位客户初选定位项目成本分析项目成本分析项目产品配比分析项目产品配比分析市场分析市场分析项目土地属性分析项目土地属性分析目标客户定位目标客户定位项目产品建议项目产品建议房地产市场决策程序房地产市场决策程序负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前负责部门：营销部完成时间：项目立项会之前客户产品对照表客户产品对照表产品类型产品类型户型类型户型类型户型面积户型面积户型均价户型均价户型总价户型总价单一产 品容积 率单一产 品容积 率社会新锐社会新锐青年之家青年之

19、家青年持家青年持家望子成龙望子成龙小太阳小太阳后小太阳后小太阳三代孩子三代孩子健康养老健康养老老人1、2、3代老人1、2、3代富贵之家富贵之家富贵之家1富贵之家1富贵之家2富贵之家2经济务实经济务实对认可本项目位置的客户会选择的产品进行分析2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 13666100049客户对土地属性需求分析客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析竞品客户及产品分析客户初选定位客户初选定位项目成本分析项目成本分析项目产品配比分析项目产品配比分析市场分析市场分析项目土地属性分

20、析项目土地属性分析目标客户定位目标客户定位项目产品建议项目产品建议房地产市场决策程序房地产市场决策程序单一产品容积率单一产品容积率指设计根据当地日照等规范，假设项目整体只 做一种产品的最饱和净建设用地容积率。产品类型产品类型指依照容积率划分的产品，如联排、情花、小高层。户型类型户型类型指三室两厅、一室一厅等户型类别，此栏数据在参考 竞品相应信息的基础上，由设计部门提供。备注：备注：当本项目用地附近区域竞品稀缺，且竞品所在区域与本项目区 域有较大差异性的时候，需用对竞品的客户需求价值因子进行修正，其 中应重点考虑价格、产品类型，以避免客户定位偏差。有可能出现某一类细分客户对应多种产品类型，以及几

21、类客户 选择同一种产品类型的情况，请在上表中进行拆分和说明。负责部门：营销部、设计部完成时间：项目立项会之前负责部门：营销部、设计部完成时间：项目立项会之前2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 13666100049客户对土地属性需求分析客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析竞品客户及产品分析客户初选定位客户初选定位项目成本分析项目成本分析项目产品配比分析项目产品配比分析市场分析市场分析项目土地属性分析项目土地属性分析目标客户定位目标客户定位项目产品建议项目产品建议房地产市场决策程序

22、房地产市场决策程序负责部门：成本部、财务部完成时间：项目立项会之前负责部门：成本部、财务部完成时间：项目立项会之前表格中的细分客户、对应产品容积率、建筑类型等由 上一步工作得出，售价需要市场部门提供。通过对各类产品的市场售价、财务指标的比较，排除 不理想的细分客户与相应的产品类型（如成本高于市场可接收 的售价；总体净利润过低等）。2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 13666100049客户对土地属性需求分析客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析竞品客户及产品分析客户初选定位客户初

23、选定位项目成本分析项目成本分析项目产品配比分析项目产品配比分析市场分析市场分析项目土地属性分析项目土地属性分析目标客户定位目标客户定位项目产品建议项目产品建议房地产市场决策程序房地产市场决策程序单一产品成本假设法单一产品成本假设法细分客户ABCDE对应产品的容积率建筑类型土地及固定配套费用（总值暂视为不随建筑面 积变化）成本构成土地费用开发前期准备费配套设施费园林设施费社区管网费开发间接费建筑安装费用（随建筑类型与建筑面积变化）主体建筑费配套安装费单方成本市场售价财务指标单方净利润净利润率IRR2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾

24、拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 13666100049客户对土地属性需求分析客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析竞品客户及产品分析客户初选定位客户初选定位项目成本分析项目成本分析项目产品配比分析项目产品配比分析市场分析市场分析项目土地属性分析项目土地属性分析目标客户定位目标客户定位项目产品建议项目产品建议房地产市场决策程序房地产市场决策程序进而再次修正上一步骤的表格，如下：进而再次修正上一步骤的表格，如下：本项目客户产品对照表本项目客户产品对照表产品类 型户型类 型户型面 积户型均 价户型总 价单一 产品 容积 率社会新锐青年之家青年持家望子成龙小太阳后小太阳三代孩子健康养

25、老老人1、2、3代富贵之家富贵之家1富贵之家2经济务实负责部门：成本部、财务部完成时间：项目立项会之前负责部门：成本部、财务部完成时间：项目立项会之前2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 13666100049客户对土地属性需求分析客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析竞品客户及产品分析客户初选定位客户初选定位项目成本分析项目成本分析项目产品配比分析项目产品配比分析市场分析市场分析项目土地属性分析项目土地属性分析目标客户定位目标客户定位项目产品建议项目产品建议房地产市场决策程序房地产

26、市场决策程序负责部门：成本部、财务部、营销部、设计部完成时间：项目决策会之前负责部门：成本部、财务部、营销部、设计部完成时间：项目决策会之前当细分客户的结论显示，本项目为多种容积率产品的组合时，需由 营销部根据市场情况提出若干种产品规模配比的方案，由各部门共同对 几种产品配比的方案进行比较选优：营销部负责对各类产品的销售速度、市场竞争风险、价格空间等进 行比较判断；设计部对产品的综合容积率进行计算、对各类产品的创新空间以及 由此带来的价格空间进行把握；成本部、财务部对项目的综合经济指标进行比较。如下表：当细分客户的结论显示（或因规划容积率条件的限制，如高密度项 目），本项目仅有单一容积率产品组

27、合时，即没有必要进行产品规模配 比比较的工作，户型配比的工作就成为重点。2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 13666100049客户对土地属性需求分析客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析竞品客户及产品分析客户初选定位客户初选定位项目成本分析项目成本分析项目产品配比分析项目产品配比分析市场分析市场分析项目土地属性分析项目土地属性分析目标客户定位目标客户定位项目产品建议项目产品建议房地产市场决策程序房地产市场决策程序产品配比方案对比评价表产品配比方案对比评价表产品类型方案一方案二产

28、品类 型A产品类 型B 产品类 型C产品类 型A产品类 型B 产品类 型C产品构成产品比例构成对应客户细分容积率市场机会 比较销售速度评价价格空间评价直接竞争评价产品创新评价财务指标 比较总容积率综合单方成本单方净利润项目净利润项目IRR开发节奏 比较开发速度评价首期开盘时间评 价现金流评价2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 13666100049客户对土地属性需求分析客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析竞品客户及产品分析客户初选定位客户初选定位项目成本分析项目成本分析项目产品配

29、比分析项目产品配比分析市场分析市场分析项目土地属性分析项目土地属性分析目标客户定位目标客户定位项目产品建议项目产品建议房地产市场决策程序房地产市场决策程序一、项目目标客户界定一、项目目标客户界定客户类型客户细类客户概述特征描述社会新锐青年之家青年持家望子成龙小太阳后小太阳三代孩子健康养老老人1、2、3 代富贵之家富贵之家1富贵之家2经济务实负责部门：营销部、设计部完成时间：项目决策会之前负责部门：营销部、设计部完成时间：项目决策会之前2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 1366610

30、0049客户对土地属性需求分析客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析竞品客户及产品分析客户初选定位客户初选定位项目成本分析项目成本分析项目产品配比分析项目产品配比分析市场分析市场分析项目土地属性分析项目土地属性分析目标客户定位目标客户定位项目产品建议项目产品建议房地产市场决策程序房地产市场决策程序负责部门：营销部、设计部完成时间：项目决策会之前负责部门：营销部、设计部完成时间：项目决策会之前二、目标客户定位二、目标客户定位以上各步工作的最终成果，如下表：客户定位表客户定位表产品建筑类型户型特征容积 率产品 类型规模 比例户型 类型户型 面积户型 均价户型 总价朝向社会新锐青年之家青年持家望子

31、成龙小太阳后小太阳三代孩子健康养老老人1、2、3代富贵之家富贵之家1富贵之家2经济务实2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 13666100049客户对土地属性需求分析客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析竞品客户及产品分析客户初选定位客户初选定位项目成本分析项目成本分析项目产品配比分析项目产品配比分析市场分析市场分析项目土地属性分析项目土地属性分析目标客户定位目标客户定位项目产品建议项目产品建议房地产市场决策程序房地产市场决策程序产品解决方案清单表产品解决方案清单表产品建筑类型产品

32、位置特征产品 类型户型 类型户型 面积朝向楼层景观社区内 位置车位社会新锐青年之家青年持家望子成龙小太阳后小太阳三代孩子健康养老老人1、2、3代富贵之家富贵之家1富贵之家2经济务实负责部门：营销部、设计部完成时间：项目决策会之前负责部门：营销部、设计部完成时间：项目决策会之前一、客户价值排序一、客户价值排序产品解决方案的分析，即回答“客户喜欢什么、接受什么、拒绝什么”。市场部 门应在客户需求分析与竞品分析的基础上，对下列产品因子进行分析（包含但不限 于），并获得各类细分客户对这些产品因子的价值排序结论。2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方

33、案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 13666100049客户对土地属性需求分析客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析竞品客户及产品分析客户初选定位客户初选定位项目成本分析项目成本分析项目产品配比分析项目产品配比分析市场分析市场分析项目土地属性分析项目土地属性分析目标客户定位目标客户定位项目产品建议项目产品建议房地产市场决策程序房地产市场决策程序产品户型特征产品形象特征部品特征房 间 面 宽房 间 朝 向房 间 配 置露 台地 下 室层 高跃 层院 子立 面 风 格开 窗园 林其 他社会 新锐青年之家青年持家望子 成龙小太阳后小太阳三代孩子健康 养老老人1、2、3代富贵

34、之家富贵之家1富贵之家2经济 务实负责部门：营销部、设计部完成时间：项目决策会之前负责部门：营销部、设计部完成时间：项目决策会之前2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 13666100049客户对土地属性需求分析客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析竞品客户及产品分析客户初选定位客户初选定位项目成本分析项目成本分析项目产品配比分析项目产品配比分析市场分析市场分析项目土地属性分析项目土地属性分析目标客户定位目标客户定位项目产品建议项目产品建议房地产市场决策程序房地产市场决策程序地块经济

35、技术指标一、项目定位地块经济技术指标一、项目定位项目核心竞争力二、项目规划建议二、项目规划建议（一）总体规划1、建筑布局：围合式、半围合式、组团式等2、对商业、车位等非住宅类可售面积的规模和位置 加以说明3、其它（二）分期开发建议1、分期开发各区划分方式与相互关系2、出行交通联系3、公建位置4、考虑后期施工对前期的影响5、其它（三）各期户型配比建议负责部门：营销部、设计部完成时间：项目决策会之前负责部门：营销部、设计部完成时间：项目决策会之前2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 136

36、66100049客户对土地属性需求分析客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析竞品客户及产品分析客户初选定位客户初选定位项目成本分析项目成本分析项目产品配比分析项目产品配比分析市场分析市场分析项目土地属性分析项目土地属性分析目标客户定位目标客户定位项目产品建议项目产品建议房地产市场决策程序房地产市场决策程序（四）主入口设计建议1、位置2、大门风格3、朝向（五）道路规划建议1、人车关系：是否人车分流2、停车方式：地下、半地下、架空层、地面车库、地面露天（六）景观规划建议1、外部景观资源的利用2、内部景观资源的营造：项目整体环境风格园林形式项目植物类型项目挡土墙设计建议项目灯光工程设计建议负责部门

37、：营销部、设计部完成时间：项目决策会之前负责部门：营销部、设计部完成时间：项目决策会之前2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 13666100049客户对土地属性需求分析客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析竞品客户及产品分析客户初选定位客户初选定位项目成本分析项目成本分析项目产品配比分析项目产品配比分析市场分析市场分析项目土地属性分析项目土地属性分析目标客户定位目标客户定位项目产品建议项目产品建议房地产市场决策程序房地产市场决策程序（七）配套设施建议1、会所设施位置面积功能建议（包

38、含不仅限于）：中餐厅、西餐厅、宴会厅 SPA、健身室、舞蹈室、桌球室、壁球室、沙弧球室、羽毛球场、游泳池儿童游乐室、棋牌室、图书室 商业服务中心、商务会议室、美容美发室、医疗/保健 室2、室外配套设施 游泳池、攀岩场、网球场、高尔夫推杆场、水上设施、射箭场、温泉、SPA 大型户外广场、公共停车位学校、幼儿园3、商业配套设施4、物业管理用房 客户专业服务中心、宿舍、岗亭设置等负责部门：营销部、设计部完成时间：项目决策会之前负责部门：营销部、设计部完成时间：项目决策会之前2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：

39、117750992 13666100049客户对土地属性需求分析客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析竞品客户及产品分析客户初选定位客户初选定位项目成本分析项目成本分析项目产品配比分析项目产品配比分析市场分析市场分析项目土地属性分析项目土地属性分析目标客户定位目标客户定位项目产品建议项目产品建议房地产市场决策程序房地产市场决策程序三、单体设计建议三、单体设计建议（一）成熟产品与标准化产品选型（需明确原型产品）或创新产品描述。（二）单体设计建议，包括：1、建筑类型：建筑风格点式、板式、点板结合或其它外立面材料：涂料、瓷砖或其它朝向一梯几户2、公共空间：客厅、家庭厅、餐厅、厨房、阳台、卫生间（含

40、主卫）等；3、私密空间：主人房、老人房、儿童房、客房、书房、工人房等；4、功能空间：地下室、阁楼、玄关、楼梯、入户花园、生活阳台、停车 位等；上述各项建议包括位置、数量、面积、开间、层高、功能、需求等描述。（七）交楼标准建议1、室内交楼标准建议毛坯房、或仅提供厨卫装修、或提供全套精装修、或其它2、交楼智能化设备建议3、室外交楼标准建议负责部门：营销部、设计部完成时间：项目决策会之前负责部门：营销部、设计部完成时间：项目决策会之前2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 1366610004

41、9客户对土地属性需求分析客户对土地属性需求分析竞品客户及产品分析竞品客户及产品分析客户初选定位客户初选定位项目成本分析项目成本分析项目产品配比分析项目产品配比分析市场分析市场分析项目土地属性分析项目土地属性分析目标客户定位目标客户定位项目产品建议项目产品建议房地产市场决策程序房地产市场决策程序四、首期建议四、首期建议1、项目及公司品牌形象的树立2、保证示范区形象良好3、注意销售通道畅通4、首期及示范区区域图示5、产品配比建议五、物业管理建议五、物业管理建议（一）服务管理模式建议（二）服务管理内容建议（三）项目安全设施建议（四）其他建议负责部门：营销部、设计部完成时间：项目决策会之前负责部门：营

42、销部、设计部完成时间：项目决策会之前2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 13666100049THE END！THE END！房地产市场决策程序房地产市场决策程序2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 13666100049房地产市场决策工具房地产市场决策工具2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款

43、 QQ：117750992 13666100049房地产市场决策工具房地产市场决策工具1、城市地图2、产品目录3、客户细分4、七对眼睛1、城市地图2、产品目录3、客户细分4、七对眼睛2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 13666100049城市地图大纲城市地图大纲2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 13666100049第一部分 板块划分及定位第一部分 板块划分及定位1、城

44、市发展空间研究1.1城市规划研究*1、城市发展空间研究1.1城市规划研究*1.1.1、城市规划布局及结构1.1.2、城市交通规划包括高速公路、轨道交通、快速路等对地产有重大影响的交通规划，并按照已建成、已开工建设、已规 划分类说明；1.1.3、城市产业规划城市的产业布局及规划，包括高新技术重点规划区域、大学城、及传统产业的搬迁方向等；1.1.4、人口迁移趋势分析说明人口的分布，外来人口主要聚集区，人口迁移流动的方向及趋势，根据各公司数据获取的程度，选 择作定量或定性分析；1.1.5、居住用地规划分布城市规划的居住用地分布；1.1.6、新城建设等特殊性规划事项新城镇建设、政府搬迁、旧城区域改造等

45、未来特殊规划事项分析。针对规划，各公司要形成自己的判断，建议不要照搬政府的规划文本，要对其规划作认真分析，着重对 其规划的可实施性作认真的评估。针对规划，各公司要形成自己的判断，建议不要照搬政府的规划文本，要对其规划作认真分析，着重对 其规划的可实施性作认真的评估。2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 136661000491.2、房地产市场研究*1.2、房地产市场研究*1.2.1、房地产市场总体研究近3年房地产销售面积，销售金额，增长率、均价。近3年住宅市场销售面积，销售金额，增长率

46、、均价。近3年中心城区住宅市场销售面积，销售金额，增长率、均价。（增加供应方面的数据，比如批准预售）未来城市房地产发展总体趋势判断1.2.2、房地产市场格局城市内各区域房地产市场情况；城市中成交量较旺盛的区域位置、价格。城市中房地产的大致价格分布 图。全市楼市图1.2.3、竞争对手格局1.2.3.1、竞争对手（三家：招商、中海、华侨城）的现有项目分布（即04、05、06年在售项目及已知未 开发土地储备）；1.2.3.2、竞争对手格局分析分析竞争对手的城市格局。第一部分 板块划分及定位第一部分 板块划分及定位2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策

47、划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 136661000491.3、全市重点配套要素分析*1.3、全市重点配套要素分析*1.3.1交通配套全市主要干道路网图、地铁及轨道交通图。城市快速路网图1.3.2教育全市教育资源分布，大学及重点中小学分布图附表：1.3.3医疗全市三级以上综合性医院资源分布图1.3.4景观全市重要稀缺景观，江河湖海，山丘等自然或人工景观资源分布图第一部分 板块划分及定位第一部分 板块划分及定位学校名称 类型 所在行政区域 等级 图示编号 XX 大学 综合性大学 XX 区 国家重点大学 1 XX 小学 小学 XX 区 省级重点小学 3 2009地产实战宝

48、典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 136661000491.4、土地资源分布与土地市场研究*1.4、土地资源分布与土地市场研究*1.4.1、土地资源存量分析城市土地存量分析，各一线公司可以根据所在城市该项数据获取的实际情况，采用定量或定性形式进行 分析；1.4.2、土地市场出让研究1.4.2.1、近三年土地市场出让情况：1.4.2.2、06年土地供应计划06年政府供地计划（政府公开公布或其他渠道获得），供地计划实施可能性评估、06年拟出让地块位置 图；1.4.3、土地市场趋势判断结合土地存量及近几年

49、出让情况，综合考虑政府意向分析出让趋势。第一部分 板块划分及定位第一部分 板块划分及定位年份 出让宗数 出让面积 分布区域构成（可用地图或饼图表达）03 年 04 年 05 年 2009地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款地产实战宝典上万套顶尖策划方案，震憾拥有！货到验货后付款 QQ：117750992 13666100049第一部分 板块划分及定位第一部分 板块划分及定位2、城市板块划分及重点板块确定2.1、城市板块划分2、城市板块划分及重点板块确定2.1、城市板块划分依据研究需要、城市规划、城市历史及客户认知、市场发展、数据获得等方面将城市划分成若干板块，请各一线公司实

50、际情况灵活掌握划分尺度，对于重点研究区域划分可以较细致，非重点或同质化明显的区域 可以合并划分；2.2、城市板块定位2.2、城市板块定位根据城市经济、城市规划、房地产市场、土地资源存量及出让趋势等因素，结合各公司已有战略对已划 分板块做出细分，确定板块定位，以下提出一些板块定位方式供参考：2.2.1、重点板块为各项市场指标情况良好，土地存量丰富，为城市规划发展的重点区域，为一线公司拟计划在该区域持 续发展的板块；2.2.2、机会板块为各项市场指标良好，配套成熟，为城市已发展的成熟区域，但土地存量较少，只能等待机会进入发展 的板块区域；2.2.3、排斥板块市场表现较差，非规划发展区域，与公司战略