陆位凤、江庆科等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书.docx

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1、陆位凤、江庆科等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书审理法院：广西壮族自治区梧州市中级人民法院案 号： （2021）桂04民终190号案 由：服务合同纠纷裁判日期：2021年04月27日广西壮族自治区梧州市中级人民法院民事判决书（2021）桂04民终190号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：陆位凤，女，1967年10月10日出生，汉族，住广 西蒙山县。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：江庆科，男，1967年10月30日出生，汉族，住广 西蒙山县。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：卢春竹，广西邦泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：蒙山县源浩物业服务，住所地广西蒙山 县蒙山镇华虹-

2、滨江新城小区11幢底层，统一社会信用代码MA5MYP43XC。法定代表人：刘浩，总经理。委托诉讼代理人：杨新开，男，蒙山县源浩物业服务员工。委托诉讼代理人：李中禄，蒙山县148法律服务所法律工作者。上诉人江庆科、陆位凤因与被上诉人蒙山县源浩物业服务物业服务合同纠纷一案, 不服广西壮族自治区蒙山县人民法院（2020）桂0423民初946号民事判决，向本院提起上诉。 本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人江庆科、陆位凤上诉请求：1.撤销广西壮族自治区蒙山县人民法院（2020）桂0423 民初946号民事判决书，改判被上诉人蒙山县源浩物业服务向上诉人江庆

3、科、陆位凤 返还1557. 312元物业费、公摊费95元、钥匙费40元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人蒙 山县源浩物业服务承当。事实和理由：一、蒙山信佳物业管理将华虹小区的 物业服务一并转让被上诉人蒙山县源浩物业服务，违反法律强制性规定，其签订的物 业转让协议书无效。一审认定涉案物业转让协议书不违反法律强制性规定，系适用法律 错误。物业管理条例第三十九条规定及中华人民共和国民法典第九百四十一条第二款 规定，物业服务不得一并委托或支解后转委托给第三人。涉案物业转让协议书违反上述法 律强制性规定，合同无效。二、上诉人江庆科、陆位凤从未认可过被上诉人蒙山县源浩物业服 务的接管。涉案的转让公示并不能

4、证明被上诉人蒙山县源浩物业服务已 作出过公示行为，且公示内容因涉案物业转让协议书无效而无效。沉默只有在法律规定、 当事人约定或符合当事人交易习惯，才可以视为意思表示，上诉人江庆科、陆位凤与蒙山信佳 物业管理并未约定沉默即同意，一审判决认定“业主未提出反对意见，视为对转让合 同的追认”，属适用法律错误、认定事实不清。三、上诉人江庆科、陆位凤对蒙山信佳物业管 理与被上诉人蒙山县源浩物业服务之间的转让行为不知情，支付涉案物业费 是为履行与蒙山信佳物业管理之间的物业服务合同。被上诉人蒙山县源浩物业服务有 限公司亦未提供实质性物业服务，无权向上诉人江庆科、陆位凤收取物业服务费。一审认定上 诉人江庆科、陆

5、位凤以实际行动履行了合同、接受服务，属于认定事实错误。综上，请求判如 所请。被上诉人蒙山县源浩物业服务辩称，被上诉人蒙山县源浩物业服务在接 手涉案华虹滨江小区的物业管理时，已提前半个月进行了公示，蒙山信佳物业管理有限公 司将华虹小区的物业管理转让给被上诉人蒙山县源浩物业服务，双方之间并非是委托 关系；上诉人江庆科、陆位凤在被上诉人蒙山县源浩物业服务粘贴公示时未提出 异议，且主动交付了 2018年物业费1557. 31元及2017年12月至2018年12月公摊费95元, 期间也未提出过异议。被上诉人蒙山县源浩物业服务已经在涉案小区提供了物业管理 服务，上诉人江庆科、陆位凤无权请求返还物业服务费。

6、综上，请求驳回上诉，维持原判。上诉人江庆科、陆位凤向一审法院提出反诉请求：1.判决原告（反诉被告）向被告（反诉 原告）返还1557. 312元物业费；2.判决原告（反诉被告）向被告（反诉原告）返还公摊费95 元；3.判决原告（反诉被告）向被告（反诉原告）返还钥匙费40元；4.本案诉讼费由原告（反 诉被告）承当。（以上合计1692. 312元）。一审法院认定事实：被告（反诉原告）江庆科、陆位凤于2015年4月9日购买华虹滨 江新城17幢1单元502号房和13幢1层5号车库，蒙山信佳物业管理系华虹滨江 新城的前期物业服务企业，江庆科与蒙山信佳物业管理签订有物业服务合同，合同约 定物业服务费标准按每

7、月0. 6元/平米。2017年11月15日蒙山信佳物业管理在华虹 小区内粘贴公示，公示内容是：原管理物业工作于2017年11月30日停止营运，2017年12 月1日起由“蒙山县源浩物业服务”接管本小区物业工作。公示期间如有异议的请 到物业公司办公室或本小区管辖的社区当面反应意见。公示结束后，如无异议，小区的一切日 常业务由“蒙山县源浩物业服务”按规章制度接手管理营运。2017年11月30日蒙 山信佳物业管理与刘浩签订物业转让协议书，以10万元的价格将华虹滨江新城的 物业完全转让给刘浩。蒙山县源浩物业服务于2017年12月27日成立，刘浩是该公 司的法定代表人。江庆科于2018年2月4日交纳20

8、18年1月1日至2018年12月31日的物 业费1557. 312元，原告（反诉被告）出具收据给江庆科收执，收据注明：住房203. 26X0.6X12 = 1463.472；车库：19.55X0.6X 12 = 93.84。2019年1月3日交纳公摊费95元，钥匙费407L o一审法院认为，被告（反诉原告）江庆科、陆位凤主张根据最高人民法院关于审理物业 服务纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释第二条第一款物业服务企业将物业服务区域内的 全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同无效，故蒙山信佳物业管理与刘浩 签订的合同因将全部物业服务一并委托他人而无效。本案中蒙山信佳物业管理退出华 虹小区的

9、管理，原告（反诉被告）进驻小区，故该合同并不属被告（反诉原告）主张的委托合 同，蒙山信佳物业管理并未继续参与该小区的管理，而是新物业管理企业的进驻。物 业服务合同并不属于合同法第七十九条规定的合同性质、合同约定或法律规定不得转让的合同。 刘浩是原告（反诉被告）的法定代表人，刘浩与蒙山信佳物业管理签订的物业转让 协议书是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定。虽然根据中华人民共和国合同法 第八十八条规定，当事人一方将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，需经对方同意， 但原告（反诉被告）进驻小区之前已提前半个月向业主公告，业主未提出反对意见。且被告（反 诉原告）江庆科在原告（反诉被告）进驻小

10、区后，分别于2018年2月4日向原告缴纳了 2018 年全年的物业费1557. 312元、2019年1月3日缴纳2017年12月至2018年12月的公摊费95 元，被告已经以实际行动履行了合同，视为对原转让合同的追认。且不管该合同是否有效，业主接受了物业服务的，依公平原那么，业主也应向实际提供物业服务的物业管理企业支付适当的 物业服务费用。故被告（反诉原告）接受了原告（反诉被告）提供的服务，再主张合同无效要 求返还已交纳的物业费、公摊费理由不成立，一审法院不予支持。被告（反诉原告）收到了原 告（反诉被告）给付的钥匙，也已经于2019年1月交纳了钥匙费，现反诉原告（被告）以其 门禁常年失修未得使

11、用而要求返还，没有法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照中 华人民共和国合同法第五条、第八十八条，物业管理条例第七条，中华人民共和国民事 诉讼法第六十四条，最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释第二 百三十九条之规定，一审法院判决：驳回反诉原告江庆科、陆位凤的反诉诉讼请求。一审反诉 案件受理费25元（反诉原告已预交），由江庆科、陆位凤负担。二审期间，各方当事人均没有向本院提交新证据。经本院审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2020年4月8日， 蒙山县住房和城乡建设局作出蒙建业委备202002号业主委员会备案通知书，该业主委 员会备案通知书载明，给予蒙山县华

12、虹滨江新城小区第一届业主委员会备案，该届业主委员 会成立时间为2020年4月，任期3年；业主委员会成员为：何元美（主任）、李南君（副主 任）、魏明贵（副主任）、蓝振源、张廷强、李正平、黄绿荣。2019年10月1日，何元美、李 南君、魏明贵、蓝振源、张廷强、李正平、黄缘荣作为业主代表与被上诉人蒙山县源浩物业服 务签订华虹滨江新城物业管理服务合同。本院认为，综合双方当事人的诉、辩意见，本案的争议焦点为：被上诉人蒙山县源浩物业 服务是否应当向上诉人江庆科、陆位凤返还物业费1557. 31元、公摊费95元、钥匙 费40元。上诉人江庆科、陆位凤主张蒙山信佳物业管理与被上诉人蒙山县源浩物业 服务的法定代表

13、人刘浩就华虹滨江新城的物业管理事宜签订的物业转让协议书无 效，且被上诉人蒙山县源浩物业服务并未提供向其提供物业服务，故被上诉人蒙山县 源浩物业服务无权向两上诉人收取物业服务费。本院认为，蒙山信佳物业管理有限公 司为华虹滨江新城的前期物业管理公司，其与被上诉人蒙山县源浩物业服务的法定代 表人刘浩签订的物业转让协议书，实际上为蒙山信佳物业管理将其对华虹滨江新 城的物业管理工作转让给被上诉人蒙山县源浩物业服务负责。该物业转让协议书 并非是蒙山信佳物业管理将其对华虹滨江新城的物业管理全部委托给被上诉人蒙山县源浩物业服务进行管理。上诉人江庆科、陆位凤以相关法律中关于物业服务人不得 将全部物业服务委托给第

14、三人管理的规定为依据，主张上述物业转让协议书无效，缺乏理 据，本院不予采纳。在案证据说明，被上诉人蒙山县源浩物业服务是依法登记成立的 物业服务企业，涉案物业转让协议书签订后，被上诉人蒙山县源浩物业服务承接 了蒙山信佳物业管理对华虹滨江新城的前期物业管理职责，为该小区的业主提供了相 关物业管理服务o且被上诉人蒙山县源浩物业服务在进驻前已经对承当涉案小区的物 业管理进行了公示以及在对涉案小区进行物业管理的过程中与小区业主代表达成了物业服务 合同，包括两上诉人在内的相关业主亦向被上诉人蒙山县源浩物业服务交纳了物业管 理费及收到被上诉人蒙山县源浩物业服务开具的收据。故被上诉人蒙山县源浩物业服 务已经在

15、事实上与小区业主形成了物业服务合同关系。上诉人江庆科、陆位凤提出其 对被上诉人蒙山县源浩物业服务进驻华虹滨江新城并不知情，且被上诉人蒙山县源浩 物业服务未对华虹滨江新城提供物业服务的上诉主张，明显与事实不符。鉴于被上诉 人蒙山县源浩物业服务已经为涉案小区提供了物业管理服务，因此，上诉人江庆科、 陆位凤作为该小区的业主负有支付相关物业管理费用的义务。现上诉人江庆科、陆位凤主张被 上诉人蒙山县源浩物业服务返还其已经交纳的物业费1557. 31元、公摊费95元、钥 匙费40元，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第一项之规定，判决 如下：驳回上诉

16、，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人江庆科、陆位凤已预交），由上诉人江庆科、陆位凤负担。本判决为终审判决。审判长李友齐 审判员周松贤 审判员黄俊二。二一年四月二十七日法官助理冯潇 书记员刘莉附：本判决适用的法律依据中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照以下情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持 原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤 销或者变更；（三）原判决认定基本领实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清 事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发 回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再 次发回重审。