商业地产定位与策划培训讲义_148P.pdf

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1、2010-6-241商业地产商业地产商业地产商业地产定位与策划定位与策划定位与策划定位与策划万商俱乐部 杨泽轩2010-6-242目目目目 录录录录前前前前 言言言言 基本概念基本概念基本概念基本概念第第第第一一一一部分部分部分部分 自身分析自身分析自身分析自身分析第第第第二二二二部分部分部分部分 市场分析市场分析市场分析市场分析第三部分第三部分第三部分第三部分 建筑实现建筑实现建筑实现建筑实现第第第第四四四四部分部分部分部分 定位模型定位模型定位模型定位模型第第第第五五五五部分部分部分部分 财务测算财务测算财务测算财务测算2010-6-243前言：前言：前言：前言：基本概念基本概念基本概念基

2、本概念商业地产与住宅地产区别商业地产与住宅地产区别商业地产与住宅地产区别商业地产与住宅地产区别商业地产产品类型商业地产产品类型商业地产产品类型商业地产产品类型城市商业的一般性特征城市商业的一般性特征城市商业的一般性特征城市商业的一般性特征商业地产的定位策划架构商业地产的定位策划架构商业地产的定位策划架构商业地产的定位策划架构房地产产品类型房地产产品类型房地产产品类型房地产产品类型狭义狭义狭义狭义2010-6-244房地产房地产产品产品工业地产工业地产工业地产工业地产住宅地产住宅地产住宅地产住宅地产商业地产商业地产商业地产商业地产房地产产品类型房地产产品类型房地产产品类型房地产产品类型广义广义广

3、义广义2010-6-245工业地产工业地产住宅地产住宅地产商业地产商业地产旅游地产旅游地产商务地产商务地产 房地产产品类型房地产产品类型房地产产品类型房地产产品类型商业地产与住宅地产区别商业地产与住宅地产区别商业地产与住宅地产区别商业地产与住宅地产区别商业地产商业地产商业地产商业地产 开发理念：以经营及其租金论回报，以商业地产价值提升为核心 开发过程：开发链条更复杂，同样规模开发时间更长，相同链条更复杂；商业规划、招商策划、租售策略等都是住宅地产所没有 资金回收：长于住宅地产，对开发商资金储备和抵御风险的能力要求更高 市场需求：需求者数量远小于住宅地产，受政策影响也小住宅地产住宅地产住宅地产住

4、宅地产 开发理念：以销售及其利润回报，以住宅销售速度和价格为核心 开发过程：开发链条简单，同样的规模开发时间更短 资金回收：可采用直接销售和滚动开发模式，资金压力较轻，回收期短 市场需求：需求者数量大，受政策影响也大2010-6-246开发建设招商管理规划设计项目选址商业地产开发环节商业地产开发环节商业地产开发环节商业地产开发环节2010-6-247后期运营商业地产产品类型商业地产产品类型商业地产产品类型商业地产产品类型广义广义广义广义2010-6-248商业地商业地产产品产产品旅游酒店地产旅游酒店地产旅游酒店地产旅游酒店地产商业零售业地产商业零售业地产商业零售业地产商业零售业地产商务办公地产

5、商务办公地产商务办公地产商务办公地产商业地产产品类型商业地产产品类型商业地产产品类型商业地产产品类型狭义狭义狭义狭义2010-6-249专业市场专业市场购物中心购物中心商业街商业街其它商其它商业地产业地产专业卖场专业卖场商业地产产品类型商业地产产品类型商业地产产品类型商业地产产品类型当前主要商业地产产品类型当前主要商业地产产品类型当前主要商业地产产品类型当前主要商业地产产品类型写字楼酒店商业（购物中心为主）商业（购物中心为主）商业（购物中心为主）商业（购物中心为主）城市综合体城市综合体城市综合体城市综合体2010-6-2410关于城市综合体特征关于城市综合体特征关于城市综合体特征关于城市综合体

6、特征具有购物中心、酒店、写字楼、公寓等主要经营性功能中的两种以上具有城市广场、停车场等主要城市功能综合形成城市建筑、空间、设施等复合体2010-6-2411关于购物中心特征关于购物中心特征关于购物中心特征关于购物中心特征产权统一规划统一整体开发分散经营集中管理聚集效应2010-6-2412城市商业的一般特征城市商业的一般特征城市商业的一般特征城市商业的一般特征城市空间结构理论城市商业等级与层次城市商业规划2010-6-24132010-6-2414城市空间结构理论城市空间结构理论城市空间结构理论城市空间结构理论 城市内部空间结构：同心圆理论 扇形理论 多中心理论 城市外部空间结构：中心地理论

7、城市内部与外部空间结构：离心与向心力理论 波浪理论 城市发展阶段模型 城市化：集中 郊区化：分散 逆城市化：空心 再城市化：政府2010-6-2415 从城市商业发展的空间布局角度出发，城市商业中心可划分为不同等级 根据辐射范围、服务对象、规模体量及功能定位等因素的不同，将城市商业等级分为“3+X”这样的等级特特特特色色色色型型型型特特特特色色色色型型型型中心级中心级中心级中心级中心级中心级中心级中心级地区级地区级地区级地区级地区级地区级地区级地区级社区级社区级社区级社区级社区级社区级社区级社区级3 3 3 3 3 3 3 3+XXXXXXXX多数城市商业等级呈现多数城市商业等级呈现多数城市商

8、业等级呈现多数城市商业等级呈现“3+X3+X3+X3+X”结构结构结构结构2010-6-2416位于城市中心区、主要交通枢纽、历史形成的商业集聚区 位于城市中心区、主要交通枢纽、历史形成的商业集聚区 区位特征 区位特征 行业齐全，功能完备，形成购物、餐饮、旅游、休闲娱乐、金融、商务的有机集聚行业齐全，功能完备，形成购物、餐饮、旅游、休闲娱乐、金融、商务的有机集聚功能特征功能特征网点密集，市场最具活力，商业最为繁华，辐射力极强；大城市的商业营业面积一般为30万左右；小城市人均商业面积更大，包括辐射周边郊县、乡镇等 网点密集，市场最具活力，商业最为繁华，辐射力极强；大城市的商业营业面积一般为30万

9、左右；小城市人均商业面积更大，包括辐射周边郊县、乡镇等 商业特征 商业特征 交通方便，客流量大，面向整个城市消费人群；与旅游、商务相结合。市外、外地来消费人口占50%以上交通方便，客流量大，面向整个城市消费人群；与旅游、商务相结合。市外、外地来消费人口占50%以上客流特征客流特征业态齐全、资源配置合理、市场细分度深、选择余地大业态齐全、资源配置合理、市场细分度深、选择余地大业态特征 业态特征 城市中心级商业城市中心级商业城市中心级商业城市中心级商业2010-6-2417位于居民集聚区、交通枢纽、商务集聚区位于居民集聚区、交通枢纽、商务集聚区区位特征 区位特征 功能比较齐全，区域辐射优势比较明显

10、功能比较齐全，区域辐射优势比较明显功能特征功能特征网点比较密集，结构合理，业态多样，商业营业规模较大，能基本满足区域内居民的购物、餐饮、休闲、娱乐和商业活动需要 网点比较密集，结构合理，业态多样，商业营业规模较大，能基本满足区域内居民的购物、餐饮、休闲、娱乐和商业活动需要 商业特征 商业特征 服务人口为20万人左右服务人口为20万人左右客流特征客流特征区域级商业区域级商业区域级商业区域级商业2010-6-2418 社区级商业中心是指商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活必需品和商业行业和生活服务业的商业集聚区，满足本社区居民“开门七件事”，是最基本的商圈和城市服务体系。该级商圈是比区域级低一个

11、等级的商业中心，以大中型超市为主，有各类餐饮、文化活动中心、社区服务中心、邮局、银行、美容美发、康体健身、教育培训、修配等各种服务设施。社区级商业中心的影响面主要为社区居民，一般到社区级商业中心的外来购买力不到10%。通常认为，城市商业规划发展距市级、区域商业中心1-3公里以外的居住区，服务人口以周边社区人口为主，一般有社区级、邻里级、便利级三种层级的商业。社区级商业社区级商业社区级商业社区级商业2010-6-2419 特色商圈一般来说是城市未来商圈发展的着眼点和趋势之一，具有浓厚文化氛围、风情特色浓厚文化氛围、风情特色浓厚文化氛围、风情特色浓厚文化氛围、风情特色等能够增强人气、带动区域辐射和

12、集聚能力，吸引消费者购买意识的商业休闲功能集聚区 特色商圈大多位于历史文化景观区、旅游景点历史文化景观区、旅游景点历史文化景观区、旅游景点历史文化景观区、旅游景点，是休闲业态集中、文化内涵丰富、品牌效应突出、生态环境与会务度假相融合，同会务、旅游、商务等相配套的商业中心。作为一个城市的橱窗和名片，特色商圈对城市经济和商业发展有巨大的推动作用 特色型商业之文化旅游特色型商业之文化旅游特色型商业之文化旅游特色型商业之文化旅游2010-6-2420 特色商圈的另一种形式是因城市的产业化或历史原因或交通枢纽地位而形成专业市场类商业，如北京的马连道茶叶一条街、义乌小商品市场城、全国各地的建材家居市场、车

13、市等。这类特色商圈大多位于产业园区、交通枢纽、主要交通干道等附近，并且形成某类商品或某类人群的最大或最全的采购地，有的甚至辐射到周边省市。特色型商业之专业市场特色型商业之专业市场特色型商业之专业市场特色型商业之专业市场2010-6-2421城市商业的层次体系城市商业的层次体系城市商业的层次体系城市商业的层次体系商业中心服务对象属地类型需求类型服务人口商业规模基本设施与业态都市级国内外及本市消费者超广域型综合型50万以上15-30万大型百货店、都市型购物中心、专业店、专卖店、休闲 娱乐等区域级本地区及外来消费者广域型综合型20万左右8-15万购物中心、百货店、文化娱乐、餐饮等社区级本社区居民属地

14、型必备型5万左右5万以内大型超市、便利店、医药店、菜市场、餐饮、服务等特色型国内外及本市消费者兼有补充型根据特色定根据功能而定餐饮、旅游纪念品、古玩一条街、文化娱乐、专业市场等城市商业中心等级体系指标2010-6-2422 不同等级、功能和服务范围，决定各级商业中心在城市空间的分布趋势。要合理界定和规划城市的商业中心等级划分，形成层次分明、功能互补的城市商业中心空间体系，应当对以下影响因素进行充分的实地调查和分析：不同等级、功能和服务范围，决定各级商业中心在城市空间的分布趋势。要合理界定和规划城市的商业中心等级划分，形成层次分明、功能互补的城市商业中心空间体系，应当对以下影响因素进行充分的实地

15、调查和分析：商业中心的人口规模和特点：总规模、年龄分布、可支配收入、职业分布 商业中心的人口结构：人群特征、消费习惯、客流量等 城市的商业地理环境、文化背景、商业氛围 城市的产业结构、交通状况 城市发展战略规划和发展定位 城市发展的产业基础和经济水平商业中心等级的划分及依据商业中心等级的划分及依据商业中心等级的划分及依据商业中心等级的划分及依据2010-6-242323232323人口规模增长、居民购买力的提高以及消费需求的变化是城市商业格局变化的内在驱动因素房地产开发的规模、分布和价格是导致商业格局变化重要因素交通和道路的格局决定了商业网点的分布状态，对商业发展具有重大影响政府政策、规划是城

16、市发展的指引和向导，同时对城市商业格局也会产生深远影响资料来源:九洲远景分析城市商业格局变化的驱动因素城市商业格局变化的驱动因素城市商业格局变化的驱动因素城市商业格局变化的驱动因素2010-6-2424不同城市商业等级类比不同城市商业等级类比不同城市商业等级类比不同城市商业等级类比2010-6-2425问题问题问题问题思考或思考或思考或思考或讨论？讨论？讨论？讨论？商业地产项目的盈利模式是什么？商业地产项目的盈利模式是什么？商业地产项目的盈利模式是什么？商业地产项目的盈利模式是什么？商业地产项目市场定位策划应该包括哪些必商业地产项目市场定位策划应该包括哪些必商业地产项目市场定位策划应该包括哪些

17、必商业地产项目市场定位策划应该包括哪些必要工作内容？其中哪些是最重要的环节？要工作内容？其中哪些是最重要的环节？要工作内容？其中哪些是最重要的环节？要工作内容？其中哪些是最重要的环节？2010-6-2426商业地产的盈利模式分析商业地产的盈利模式分析商业地产的盈利模式分析商业地产的盈利模式分析开发商投资商机构投资1机构投资2运营商经营者消费者开发融资开发融资委托开发委托运营项目转移物业出租商业服务商业投资A 投融资B 房地产开发C 商业零售D 商业投资 项目定位策划项目定位策划项目定位策划项目定位策划研究内容研究内容研究内容研究内容2010-6-2427自身分析财务测算市场分析建筑实现2010

18、-6-2428商业定位策划示意图商业定位策划示意图商业定位策划示意图商业定位策划示意图2010-6-2429第一部分第一部分第一部分第一部分：自身分析：自身分析：自身分析：自身分析 项目条件分析项目条件分析项目条件分析项目条件分析开发商能力分析开发商能力分析开发商能力分析开发商能力分析2010-6-2430项目自身项目自身项目自身项目自身条件分析条件分析条件分析条件分析地块位置周边物业情况周边商业环境周边交通状况及可达性周边景观及地块可视性规划及地块条件建筑可能实现情况（或已建成的优劣分析）2010-6-2431项目自身分析示例项目自身分析示例项目自身分析示例项目自身分析示例结构结构结构结构2

19、010-6-2432开发商开发商开发商开发商分析分析分析分析开发商情况：集团发展、战略、资金、专长、资源等对地块的期望投资回报率要求2010-6-2433开发商开发商开发商开发商能力分析能力分析能力分析能力分析示例示例示例示例2010-6-2434开发商能力分析示例开发商能力分析示例开发商能力分析示例开发商能力分析示例2010-6-2435开发商需求示例开发商需求示例开发商需求示例开发商需求示例2010-6-2436结合嘉宏地产内部能力分析，项目的商业定位需考虑保证对投结合嘉宏地产内部能力分析，项目的商业定位需考虑保证对投结合嘉宏地产内部能力分析，项目的商业定位需考虑保证对投结合嘉宏地产内部能

20、力分析，项目的商业定位需考虑保证对投资回收期的要求：资回收期的要求：资回收期的要求：资回收期的要求：公司目前主要发展的区域还是局限于常州，计划在商业地产开发、销售、经营找到可复制的发展模式 公司计划建立商业经营管理团队.有一定的资金实力，目前较少银行贷款，但要达到自行经营管理，无论在管理能力和资金实力都还有一定的差距项目已经在建设中，并且部分的商铺已经销售，对商业定位造成一定的局限资料来源：九洲远景分析开发商需求分析示例开发商需求分析示例开发商需求分析示例开发商需求分析示例2010-6-2437第二部分第二部分第二部分第二部分：市场分析：市场分析：市场分析：市场分析 城市分析城市分析城市分析城

21、市分析商业分析商业分析商业分析商业分析供需分析供需分析供需分析供需分析2010-6-2438城市研究内容城市研究内容城市研究内容城市研究内容城市概况：地理、性质、规模、定位历史概况：发展阶段及特点人口概况：人口数量、变化，分布结构经济概况：GDP、各产业比、固定资产、产业特点、外向性商业概况：社会消费品零售、价格指数、恩格尔系数、消费结构、居民家庭收入、人均可支配收入等旅游概况：出入人口数量、收入、区域等城市规划：整体规划方向、商业规划 2010-6-2439城市研究的目的和结论城市研究的目的和结论城市研究的目的和结论城市研究的目的和结论城市经济现实及潜力判断城市消费文化判断城市发展方向判断城

22、市规划对项目影响判断2010-6-2440商业商业商业商业分析分析分析分析整体商业分析整体商业分析整体商业分析整体商业分析宏观商业状态宏观商业状态宏观商业状态宏观商业状态商圈分布商圈分布商圈分布商圈分布各业态发展状况各业态发展状况各业态发展状况各业态发展状况区域与周边商业分析区域与周边商业分析区域与周边商业分析区域与周边商业分析整体商业情况整体商业情况整体商业情况整体商业情况商业设施情况商业设施情况商业设施情况商业设施情况未来规划情况未来规划情况未来规划情况未来规划情况2010-6-2441商业发展状态商业发展状态商业发展状态商业发展状态2010-6-2442商圈定义商圈定义商圈定义商圈定义

23、Trade area,catchment area 顾客或消费者所处的地理区域，其界定应考虑距离远近、河流等自然障碍或高速公路等人为障碍；理想理想理想理想 经常光顾目标商业设施的顾客或消费者所在的地域范围，受很多因素影响，包括商业设施性质、交通便利性、实体障碍、竞争对手位置及往来时间和距离；设定设定设定设定 指持续有85%-90%的零售顾客来源区域；实际实际实际实际 反映的是商业设施计划或实际辐射力和吸引力的强弱，既有空间性、也具社会性。2010-6-2443商圈几个相关定义商圈几个相关定义商圈几个相关定义商圈几个相关定义 商圈分区：SECTOR，主要商圈或次要商圈内的小型地理区域，是按地理特

24、征和人口特征划分的，有利于更详尽描述商圈 商圈分区分析：用于确定人口规模、社会经济特征、销售渗透率及各分区市场份额，通常作为广告营销依据；商圈区域：为了更好地了解距离、来往时间、竞争对手等对商业设施的影响，对商圈进一步划分后形成，通常分三级。2010-6-2444商圈的三级划分商圈的三级划分商圈的三级划分商圈的三级划分 一级商圈（核心商圈、基本商圈）：55%-70%二级商圈（次级商圈）：15-25%三级商圈（辐射商圈、边缘商圈）：5-15%,对大型专业店或专业市场、都市中心型商业、娱乐中心、奥特莱斯或折扣店等相对更重要。2010-6-2445商圈研究内容商圈研究内容商圈研究内容商圈研究内容 区

25、域概况：性质、规模、定位 历史概况：发展阶段及特点、特殊历史及区域、特殊建筑 人口概况：人口数量、变化，分布结构等 经济概况：GDP、产业特点、外向性 商业概况：社会消费品零售、价格指数、恩格尔系数、消费结构、居民家庭收入、人均可支配收入等 商圈规划：区域规划方向、区域商业规划 商业市场：区域发展概况、区域商圈、区域现实及未来商业设施 其它机构：各类机构及其人员特点 2010-6-2446商圈范围设定影响因素商圈范围设定影响因素商圈范围设定影响因素商圈范围设定影响因素 业态业种不同 商业设施规模不同 商业设施类型 开发商理念 自然条件:河流、高速路、交通干道、铁路、高架桥、交通隔离设施 交通条

26、件：工具、时间接受度 竞争情况 社会经济因素 2010-6-2447商圈分析主要维度商圈分析主要维度商圈分析主要维度商圈分析主要维度1 1 1 12 2 2 23 3 3 34 4 4 4商圈定义商圈定义人口分析人口分析交通分析交通分析商业现状商业现状商圈分析商圈分析2010-6-2448核心商圈核心商圈核心商圈核心商圈：范围：南至常锡路、北至东横街、东至关河东路、西至勤业路，3条城市干道与一个公园交叉而成半径：约半径：约半径：约半径：约1.51.51.51.5公里公里公里公里次级商圈次级商圈次级商圈次级商圈 范围：基本覆盖整个常州主要城区 半径：约半径：约半径：约半径：约3 3 3 3公里公

27、里公里公里边缘商圈边缘商圈边缘商圈边缘商圈：辐射范围：覆盖常州市区地区1 1 1 1商圈定义嘉宏盛世嘉宏盛世商圈界定示例商圈界定示例商圈界定示例商圈界定示例2010-6-2449商圈界定示例商圈界定示例商圈界定示例商圈界定示例 商圈范围：商圈范围：商圈范围：商圈范围：南至常锡路、北至东横街、东至红梅公园、西至木梳路，3条城市 干道与一个公园交 叉而成区位特征：区位特征：区位特征：区位特征：位于常州城市中心，属于旧城改造开发区域建设规模：建设规模：建设规模：建设规模：目前周边待建设开发体量较大，未来会有大量人口迁入商业发展：商业发展：商业发展：商业发展：老城区距离常州两大商圈距离在1公里左右，面

28、临商圈竞争压力较大市政建设：市政建设：市政建设：市政建设：目前市政建设明确，同安桥改造，晋陵中路拓宽，提高了项目的可达性，商业未来发展有一定潜力嘉宏盛世嘉宏盛世1.5公里商圈2010-6-2450商圈内商业分析示例商圈内商业分析示例商圈内商业分析示例商圈内商业分析示例2010-6-2451商圈测定的理论法则商圈测定的理论法则商圈测定的理论法则商圈测定的理论法则莱利法则莱利法则莱利法则莱利法则康帕斯法则阿普波姆法则伽萨法则多因素作用模型（美，布莱克）哈夫法则哈夫法则哈夫法则哈夫法则零售饱和指数（零售饱和指数（零售饱和指数（零售饱和指数（RSIRSIRSIRSI或或或或IRS)IRS)IRS)IR

29、S)2010-6-2452ReillyReillyReillyReilly法则法则法则法则以商业楼为核心以商业楼为核心以商业楼为核心以商业楼为核心功能的发展模式功能的发展模式功能的发展模式功能的发展模式20万以上建面；金融商贸区；顶级业态；公寓依托商业实现价值提升莱利零售引力法则，是指具有零售中心地机能的两个都市，对位于其中间的一个都市或城镇所具有的零售交易吸引力，与两都市的人口成正比，与两都市到中间城镇的距离成反比,核心结论：城市人口越多、规模越大、商业越发达，对顾客吸引力越大。nabNbabaDDPPBB=表示a都市从中间地吸引来的零售销售额表示a都市的人口表示a都市与中间地的距离aBaP

30、aD数学表数学表数学表数学表达式达式达式达式假设条件假设条件假设条件假设条件 两个都市在公路上具有同等程度的靠近性 两个都市可被利用的商品和服务的数量与人口数量相关 顾客只到一个城市购物模型修正模型修正模型修正模型修正 用商业区的面积替换人口、用至商业区的时间替换距离修正模型 只适用于计算有关耐用品、专门品的商圈及商圈分界点 为商圈的量化与衡量提供了第一个方法，为以后的相关研究提供了丰富的理论基础2010-6-2453饱和指数饱和指数饱和指数饱和指数53饱和指数表明一个商圈子所能支持的商店不可能超过一个固定数量数学表达式数学表达式数学表达式数学表达式RFRECIRS=表示某商圈的零售饱和指数表

31、示某商圈内消费者人均消费支出表示某商圈内的顾客数表示某商圈内经营同类商品的商店营业总面积IRSRFREC2010-6-2454附例附例附例附例2010-6-2455商圈图示例商圈图示例商圈图示例商圈图示例2010-6-2456商圈研究的误区商圈研究的误区商圈研究的误区商圈研究的误区不考虑商圈假定乐观：山大王消费力计算事务：年收入与人均可支配收入商圈扩大：金源、华东MALL、华南MALL对目标顾客消费行为不做研究2010-6-2457金源金源金源金源SHOPPINGMALLSHOPPINGMALLSHOPPINGMALLSHOPPINGMALL第一商圈：15分钟车程，236.4第二商圈：15-4

32、5分钟车程，917.5第三商圈：45-75分钟车程，357.91553-1495.2实际呢？2010-6-2458商圈研究目的及结论商圈研究目的及结论商圈研究目的及结论商圈研究目的及结论商圈经济现实及潜力判断商圈历史文脉与项目关联判断区域消费机构及人群构成区域商业特点2010-6-2459示例示例示例示例2010-6-2460各类商业地产形态发展概况示例各类商业地产形态发展概况示例各类商业地产形态发展概况示例各类商业地产形态发展概况示例2010-6-2461各业态发展情况示例各业态发展情况示例各业态发展情况示例各业态发展情况示例2010-6-2462各业态发展分析示例各业态发展分析示例各业态发

33、展分析示例各业态发展分析示例2010-6-2463供需分析供需分析供需分析供需分析供给与竞争分析供给与竞争分析供给与竞争分析供给与竞争分析市场整体供给情况市场整体供给情况市场整体供给情况市场整体供给情况定位方向竞争分析定位方向竞争分析定位方向竞争分析定位方向竞争分析可比竞争项目分析可比竞争项目分析可比竞争项目分析可比竞争项目分析需求分析需求分析需求分析需求分析消费者消费者消费者消费者租户租户租户租户投资者投资者投资者投资者2010-6-2464竞争研究内容竞争研究内容竞争研究内容竞争研究内容 现实及未来竞争区域：位置、开业时间、占地、总规模、功能组合、商业项目分布、档次、行业集中度、品牌重叠率

34、、配套设施、停车、市场定位、目标顾客、租金区间、评价等 现实及未来竞争项目：位置、开业时间、占地、规模、业态组合、楼层分布、品牌组合、配套设施、停车、市场定位、目标顾客、租金水平、出租率、物业费、促销、开发商、管理商、与消费者沟通及关注、项目优劣势分析、评价等 竞合情况分析：与本项目形成错位、互补关系的周边商业项目描述 2010-6-2465竞争区域研究示例竞争区域研究示例竞争区域研究示例竞争区域研究示例2010-6-2466竞争区域研究示例竞争区域研究示例竞争区域研究示例竞争区域研究示例2010-6-2467竞争项目研究示例竞争项目研究示例竞争项目研究示例竞争项目研究示例2010-6-246

35、8竞争项目研究示例竞争项目研究示例竞争项目研究示例竞争项目研究示例2010-6-2469竞争项目研究示例竞争项目研究示例竞争项目研究示例竞争项目研究示例2010-6-2470竞争项目研究示例竞争项目研究示例竞争项目研究示例竞争项目研究示例2010-6-2471竞争项目研究示例竞争项目研究示例竞争项目研究示例竞争项目研究示例2010-6-2472竞争项目研究示例竞争项目研究示例竞争项目研究示例竞争项目研究示例2010-6-2473竞争项目研究示例竞争项目研究示例竞争项目研究示例竞争项目研究示例2010-6-2474竞争项目研究示例竞争项目研究示例竞争项目研究示例竞争项目研究示例2010-6-24

36、75竞争项目研究示例竞争项目研究示例竞争项目研究示例竞争项目研究示例2010-6-2476竞争项目研究示例竞争项目研究示例竞争项目研究示例竞争项目研究示例2010-6-2477竞争项目研究示例竞争项目研究示例竞争项目研究示例竞争项目研究示例2010-6-2478竞争项目研究示例竞争项目研究示例竞争项目研究示例竞争项目研究示例2010-6-2479竞争项目研究示例竞争项目研究示例竞争项目研究示例竞争项目研究示例2010-6-2480竞争项目研究示例竞争项目研究示例竞争项目研究示例竞争项目研究示例2010-6-2481竞争项目分析示例竞争项目分析示例竞争项目分析示例竞争项目分析示例2010-6-2

37、482竞争项目分析示例竞争项目分析示例竞争项目分析示例竞争项目分析示例2010-6-2483应对竞争项目策略示例应对竞争项目策略示例应对竞争项目策略示例应对竞争项目策略示例2010-6-2484竞争对手研究结果示例竞争对手研究结果示例竞争对手研究结果示例竞争对手研究结果示例2010-6-2485竞争对手研究结果示例竞争对手研究结果示例竞争对手研究结果示例竞争对手研究结果示例2010-6-2486竞争对手研究结果示例竞争对手研究结果示例竞争对手研究结果示例竞争对手研究结果示例2010-6-2487竞争差异化策略下的选择竞争差异化策略下的选择竞争差异化策略下的选择竞争差异化策略下的选择2010-6

38、-2488竞合产生的原因竞合产生的原因竞合产生的原因竞合产生的原因集聚效应要求消费者比较消费行为顾客一站式消费的趋势组合拳效应竞合效应形成商圈效应不是所有的商业都是您的竞争对手！不是所有的商业都是您的竞争对手！不是所有的商业都是您的竞争对手！不是所有的商业都是您的竞争对手！2010-6-2489竞争研究目的及结论竞争研究目的及结论竞争研究目的及结论竞争研究目的及结论辨识商圈竞争的优劣势竞争项目优劣势辨识寻找形成合力的点找到市场机会2010-6-2490竞争与竞合关系研究目的与结论竞争与竞合关系研究目的与结论竞争与竞合关系研究目的与结论竞争与竞合关系研究目的与结论2010-6-2491竞争与竞合

39、关系研究目的与结论竞争与竞合关系研究目的与结论竞争与竞合关系研究目的与结论竞争与竞合关系研究目的与结论2010-6-2492需求分析需求分析需求分析需求分析城市或区域需求消费者调研或访谈租户或投资者调研或访谈政府需求2010-6-2493城市或区域需求概况城市或区域需求概况城市或区域需求概况城市或区域需求概况商业销售额增长情况商业业态演进情况消费者消费变化情况消费者整体消费变化趋势或消费态度2010-6-2494消费者消费者消费者消费者2010-6-2495租户或投资者租户或投资者租户或投资者租户或投资者租户特征：业态、品牌、市场定位、顾客特征拓展策略：现实状况、未来计划开店要求：合作方式、租

40、金方式、期限，选址考虑因素，店面技术要求项目评价：对本项目评价、进驻意向或可能性2010-6-2496租户特征租户特征租户特征租户特征2010-6-2497拓展策略拓展策略拓展策略拓展策略2010-6-2498开店要求开店要求开店要求开店要求2010-6-2499进驻需求进驻需求进驻需求进驻需求2010-6-24100租户访谈结论租户访谈结论租户访谈结论租户访谈结论2010-6-24101第第第第三三三三部分部分部分部分：建筑实现：建筑实现：建筑实现：建筑实现面积面积面积面积布局布局布局布局限制限制限制限制介入介入介入介入2010-6-24102第第第第四四四四部分部分部分部分：定位模型：定位

41、模型：定位模型：定位模型SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析榜样案例分析榜样案例分析榜样案例分析榜样案例分析定位模型定位模型定位模型定位模型概念测试概念测试概念测试概念测试专家研讨专家研讨专家研讨专家研讨2010-6-24103综合分析后的机遇示例综合分析后的机遇示例综合分析后的机遇示例综合分析后的机遇示例2010-6-24104综合分析后的机遇示例综合分析后的机遇示例综合分析后的机遇示例综合分析后的机遇示例2010-6-24105综合分析后的机遇示例综合分析后的机遇示例综合分析后的机遇示例综合分析后的机遇示例2010-6-24106综合分析下的机遇综合分析下的机遇综合分析下的机遇

42、综合分析下的机遇整体商业市场的启示区域市场（商圈）启示竞争（或竞合）策略项目自身条件多种需求的综合寻找并分析可借鉴案例寻找并分析可借鉴案例寻找并分析可借鉴案例寻找并分析可借鉴案例2010-6-24107要问问自己找找标准要问问自己找找标准要问问自己找找标准要问问自己找找标准2010-6-24108多维分析后的结论多维分析后的结论多维分析后的结论多维分析后的结论2010-6-24109SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析优势劣势机遇威胁2010-6-24110自我选择前的考虑自我选择前的考虑自我选择前的考虑自我选择前的考虑2010-6-24111自我需求下的选择自我需求下的选择自我需

43、求下的选择自我需求下的选择2010-6-24112可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例2010-6-24113可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例2010-6-24114可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例2010-6-24115可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例2010-6-24116可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例2010-6-24117可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示

44、例2010-6-24118可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例2010-6-24119可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例2010-6-24120可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例2010-6-24121可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例2010-6-24122可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例2010-6-24123可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例2010-6-2412

45、4可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例2010-6-24125可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例2010-6-24126可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例2010-6-24127可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例2010-6-24128可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例可借鉴案例分析示例2010-6-24129定位分析定位分析定位分析定位分析主题提炼定位方案客群定位档次定位价格定位：租金策略2010-6-24130组合考虑组合

46、考虑组合考虑组合考虑功能组合业态组合品牌组合2010-6-24131面积租金人流时间专卖店小高少短百货大低多长小商品大高多长运动城中低中中折扣店大低多长鞋帽小高少中卖场大低多长便利店小中少短家常菜大低多长特色菜中中中长快餐小高多短餐吧中高中中酒吧中中多长咖啡小高少长星级酒店中低少长快捷酒店小高多短家居家饰小高少长家具建材大中多长面积租金人流时间自行车小低少长汽车大中少短电影城大低多长KTV大低多长游戏城大低多中洗浴大低多长足底中中中长健身大低多中文具小中少短玩具小中少短礼品小高少中乐器中中少长化妆品小高多中书店中低少长面包小高少短洗衣小高少短花店小高少短工艺品小高少长2010-6-24132项

47、目定位示例项目定位示例项目定位示例项目定位示例2010-6-24133项目定位示例项目定位示例项目定位示例项目定位示例2010-6-24134常见购物中心功能组合常见购物中心功能组合常见购物中心功能组合常见购物中心功能组合2010-6-24135业态组合示例业态组合示例业态组合示例业态组合示例2010-6-24136业态组合示例业态组合示例业态组合示例业态组合示例2010-6-24137品牌组合品牌组合品牌组合品牌组合2010-6-24138关于概念测试关于概念测试关于概念测试关于概念测试项目有一定思路或模型时或者项目有既定的设想时针对消费者、租户和专业人士测试注意问卷设计或访谈提纲设计201

48、0-6-24139业内专家或专业人士访谈业内专家或专业人士访谈业内专家或专业人士访谈业内专家或专业人士访谈或研讨或研讨或研讨或研讨对区域判断对项目评价对项目发展方向判断对项目初步的设想的评价2010-6-24140第第第第五五五五部分部分部分部分：财务测算：财务测算：财务测算：财务测算收益测算收益测算收益测算收益测算投资回报分析投资回报分析投资回报分析投资回报分析调整调整调整调整2010-6-24141购物中心租金模式购物中心租金模式购物中心租金模式购物中心租金模式纯租金“保底+扣率租金”两者取高纯扣率租金保底+扣点租金（一般很少用）2010-6-24142购物中心租金模式购物中心租金模式购物

49、中心租金模式购物中心租金模式2010-6-24143租金收取模式及计算依据租金收取模式及计算依据租金收取模式及计算依据租金收取模式及计算依据影响租户应付多少租金因素：经营的商品业种店铺面积大小店的面宽店的位置承租户在整体策略重点角色市场可参考类比租金2010-6-24144租金收取模式及计算依据租金收取模式及计算依据租金收取模式及计算依据租金收取模式及计算依据新开业正常期成熟期2010-6-24145购物中心费用收取类型购物中心费用收取类型购物中心费用收取类型购物中心费用收取类型管理费（空调费有的含在内）；宣传推广费（推广基金，若包含于管理费中，则此项费用不收取）；收银系统使用费（用于社区或邻

50、里购物中心,有提成形式时）履约保证金；租金押金；水费、电费、燃气费、通讯费的接驳费及押金；施工管理费；保险金；刷卡手续费(用于社区或邻里购物中心,有提成形式时）；合同相关律师费、税费；店铺海报制作费(用于社区或邻里购物中心,有提成形式时）；设备使用费（大型机电设备等）。2010-6-24146某项目租金预测某项目租金预测某项目租金预测某项目租金预测楼 层楼 层/Floor/Floor/Floor/Floor 单 元单 元/Unit/Unit/Unit/Unit套 内 建 筑 面 积套 内 建 筑 面 积/Area(m2)/Area(m2)/Area(m2)/Area(m2)保 低 租 金保 低