房地产设计阶段成本优化管控及龙湖经验分享.pdf

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1、房地产标杆讲坛：房地产设计阶段成本优化管控房地产设计阶段成本优化管控 及龙湖经验分享及龙湖经验分享 吸管穿苹果的实验引发的思考 1.打破思维定势、变不可能为可能 2.价值工程 3.客户敏感和关注的可以适当提高成本 客户不敏感和不关注的严格控制成本 龙湖控制成本的总原则 龙湖控制成本的总原则 4.凡是控制成本的后果会带来客户抱怨的，累计叠加导致品牌美誉度降低的，都是失败的成本控制。5.成本控制需要与时俱进，针对不同的产品和不同的阶段采取不同的策略。6.让很多人想象不到的：龙湖高管超出业界人士想象的高薪恰恰是成本控制的一种体现。吴亚军总结的龙湖崛起秘诀 1.精于计算、成本控制 2.财务部门是计划主

2、导部门 3.设计部门是成本控制的牵头部门 4.高度关注设计、以及设计阶段的成本控制 设计交底是解决设计和成本平衡的必要保证 5.长期的战略性的最好的合作资源是成本控制的制胜法宝 6.企业文化的竞争才是最高端的竞争 7.景观是龙湖最好的美容师和整容师，也是成本控制的重点 吴亚军总结的龙湖崛起秘诀 会所 住宅 样板区样板区 物业是不容忽视的成本控制的环节 物业是不容忽视的成本控制的环节 1、所有的设计方案提前考虑物业的使用，同时设计方案阶段物业要参与评审。2、北城天街扶梯的案例，物业用房特殊的配置。理念篇理念篇 1、龙湖对成本的定义龙湖对成本的定义 成本是指为达到特定目的而发生的价值投入。成本不仅

3、是指产品成本，而且还反映各部门控制成本的成本。成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本。在龙湖，没有成本意识的工程师是不称职的工程师，全员成本意识和全员营销意识一样重要。以经济合理性最小的成本提升设计产品的竞争力，注重成本和品质之间的动态平衡管理，并形成行业成本优势。即保证成本的支出获得最大的效益 建立目标成本管理为导向的成本管理体系 2、龙湖、龙湖设计设计成本管理的宗旨成本管理的宗旨 龙湖对成本管理思维的定义龙湖对成本管理思维的定义 3、项目成本管理思维、项目成本管理思维 管理思维管理思维 思维是一个分析、比较的过程：处理问题的过程；思维是一个发现问

4、题和探索问题的过程：思维是一个运用头脑推理的过程；思维是一种理解、沟通、分析、创新等一系列活动的总称；思维是一种智慧的活动表现；思维是一种逻辑能力；思维就是想答案 思维：围绕既定重心，通过一系列方法和手段，获取最优结果思维：围绕既定重心，通过一系列方法和手段，获取最优结果 施工管理施工管理 动态反馈动态反馈 合同结算合同结算 及时结算及时结算 合约规划合约规划 与招标与招标 事前定价事前定价 规划设计规划设计 步步跟踪步步跟踪 拿地、新项目可研拿地、新项目可研 准确测算准确测算 成本管理思维成本管理思维 数据分析与储存数据分析与储存 工作的重心工作的重心 准确测准确测算算、步步跟踪、事前定价、

5、动态反馈、及时结算步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算 动态成本动态成本 动态成本管理动态成本管理 作业过程管理作业过程管理 成本管理软件成本管理软件 结算成本结算成本 控制系统控制系统 信息系统信息系统 目标成本目标成本 管理链条管理链条 成本、工程文件成本、工程文件 管理工具管理工具 管理制度管理制度 造价管理造价管理 方案优化方案优化 招标管理招标管理 变更签证管理变更签证管理 预结算管理预结算管理 成本体系成本体系 成本信息化成本信息化 成本软件成本软件 信息月报信息月报 成本数据库成本数据库 目标成本目标成本 动态成本动态成本 结算成本结算成本 综合成本综合成本 项项 目目 整整

6、体体 成成 本本 的的 控控 制制 风 险 精 确 管 理 万科成本管理模式动态成本万科成本管理模式动态成本 1 2 3 4 及时了解项目成本状况及时了解项目成本状况，为经营决策提供依据，为经营决策提供依据 预测市场变化，修正待预测市场变化，修正待发生成本应对市场变化发生成本应对市场变化 项目之间能够有效对项目之间能够有效对比比 动态成本价值动态成本价值 动态成本的管理价值 产品分摊，了解每种产品分摊，了解每种产品成本状况产品成本状况 动态成本动态成本 =未结算合同未结算合同 +已结算合同已结算合同 +非合同性成本非合同性成本 +待发生成本待发生成本 动态成本构成动态成本构成 签约签约 金额金

7、额 变更变更 签证签证 结算结算 调整调整 签约签约 金额金额 变更变更 签证签证 结算结算 调整调整 已发生成本已发生成本 合同性成本合同性成本 非合同性成本非合同性成本 已结算成本已结算成本 未结算成本未结算成本 待发生成本待发生成本 动态成本动态成本 万科成本管理模式动态成本万科成本管理模式动态成本 成本管理贯穿房地产开发全过程，其中从目标成本到结算成本之间的动态成本管理尤为重要，规划设计部要介入事前、事中、事后的成本决策。规划设计部是成本控制的牵头和重要决策部门。4、龙湖提倡的全过程的成本管理理念、龙湖提倡的全过程的成本管理理念 投资测投资测算过程包括投资论证阶段测算和设计算过程包括投

8、资论证阶段测算和设计阶段测阶段测算，这一阶段算，这一阶段运用运用价值工程价值工程分析分析，确定合理功能，确定合理功能，有效控制投资。有效控制投资。是把技术与是把技术与经济结合起来的管理技术经济结合起来的管理技术，通过对产品，通过对产品的功能分析，达的功能分析，达到产品适当的价值，到产品适当的价值，以最低的成以最低的成本本去实现产品的必要功去实现产品的必要功能能。5、价值工程在设计成本管理的应用价值工程在设计成本管理的应用 1、功、功能不变，成本能不变，成本下降下降 2、功、功能大幅提能大幅提高，成本略有增加高，成本略有增加 3、功能提高，成本降低、功能提高，成本降低 4、功、功能略有降低能略有

9、降低，成本大幅降低，成本大幅降低 5、成本不变，功能提高、成本不变，功能提高 如何有效如何有效提高产提高产品的价值品的价值；F C 所以上表也表示为：所以上表也表示为：功能（或效用）功能（或效用）价值价值=成本（或费用）成本（或费用）用数学公式表示用数学公式表示 V=表中的表中的价值不是从价值价值不是从价值构成的角度来理解构成的角度来理解 的，而是从功能角度的，而是从功能角度出发理解价值的，出发理解价值的，表现为功表现为功 能与成本之比；能与成本之比；成本也不是成本也不是一般意义上的成本，它是构成一般意义上的成本，它是构成产产 品寿命周期的成本，包括建品寿命周期的成本，包括建造成本和造成本和使

10、用成本。使用成本。如何有如何有效提高产效提高产品的价值品的价值 n 价值工程兼顾功能、价值工程兼顾功能、成本，力成本，力求以最低成本，实现求以最低成本，实现（1）推行价值工程管理，提）推行价值工程管理，提升升局部或楼盘的性价比局部或楼盘的性价比 必要的必要的功能，提高产品价值。功能，提高产品价值。功能品质（销售价功能品质（销售价 格）与成本的比值即性价比，从单个部品部件到整格）与成本的比值即性价比，从单个部品部件到整 个楼盘可提高性价比个楼盘可提高性价比 产品类型组合产品类型组合 户型面积组合户型面积组合 产品交付标准产品交付标准 单体建筑高度、高宽比、建筑体型单体建筑高度、高宽比、建筑体型；

11、地下室方案、埋深、面积、层数、层高地下室方案、埋深、面积、层数、层高 地面及地下停车方式和车位数量、地面及地下停车方式和车位数量、土建车库与土建车库与机械车库的技术机械车库的技术经济比较经济比较 电梯、空调的配电梯、空调的配置方置方式式 土方平衡、基础形式、主体结构形式、挡墙形式土方平衡、基础形式、主体结构形式、挡墙形式 人防工人防工程决策程决策 供水供电方式供水供电方式 （2）技术经济比较）技术经济比较 提高价值的方式提高价值的方式 分部分项工程分部分项工程 功能不变功能不变 降低成本降低成本 成本不变成本不变 提高功能提高功能 成本略有增成本略有增加加 功能功能提高更大提高更大 降低一降低

12、一些次要功能些次要功能 使使成本大幅度降低成本大幅度降低 运用新运用新科科技技、新技术、新技术、既提高既提高功能功能，又降低，又降低项项 目成本目成本 业主不业主不能直接能直接感感 知的工程项目知的工程项目（包括基础、包括基础、结构结构、综合管网、综合管网、能能 源动力源动力设施设施等）等）防水工防水工程程 外墙保温外墙保温 家居智能化设施家居智能化设施 景观、装修景观、装修 门窗门窗 户型优户型优化化 注：以绿化工程为例，在成本不变的情况下，改变植物的搭配和密度，可以改善绿 化效果；或者在达到绿化效果的前提下，改变植物品种，可以降低成本。成本管理未来的发展方向成本管理未来的发展方向 重心前移

13、重心前移 方案优化管理创新方案优化管理创新（二）管理篇（二）管理篇 合理确定成本与有效控制成本合理确定成本与有效控制成本 2.1龙湖龙湖设计设计成本管理的成本管理的基本内容基本内容 产品的成本，产品的品质、质量产品的成本，产品的品质、质量 时间的成本时间的成本 生产的速度、进度生产的速度、进度 人力的成本人力的成本 管理人员多少和水平管理人员多少和水平 资金的成本资金的成本 资金的利息资金的利息 管理的成本管理的成本 管理的程度、精细度管理的程度、精细度 报建的成本、销售的成本报建的成本、销售的成本 1 2 3 4 5 6 建筑产品的特殊性：建筑产品的特殊性：固定性固定性 体积庞体积庞大大 多

14、样性多样性 生产期长生产期长 建筑产建筑产品造价的特品造价的特点：点：单件性：单件性：相同的设计摆放的位置改变造价不一样相同的设计摆放的位置改变造价不一样 分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗分部组合：基础、结构、砌体、装修、门窗 多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合多次性：投资估算、设计概算、施工图预算、合 同价、结算价、决算价同价、结算价、决算价 影响设计成本的因素影响设计成本的因素 成本成本 项目策划项目策划 销售定位销售定位 合作合作 资源资源 项目设计项目设计/部品部品定定位位 资金资金 来源来源 经营目标经营目标 /盈利指标盈利指标 自身管理能力自身管理能力 项目开发节奏项

15、目开发节奏 /现场施工现场施工 政策与市场环境政策与市场环境 2.2、龙湖管理龙湖管理的方法的方法 成本管理的基本方法成本管理的基本方法-目标管理目标管理 目标的目标的确定与控制两方面确定与控制两方面 1、目标确定的依据目标确定的依据 经验数据库、市场调研、经验数据库、市场调研、产品把产品把握握 2、实实现目标动态监控的现目标动态监控的手段手段高度的高度的信息化和信息化和 龙湖设计龙湖设计44个阶段，精细化的管理纠偏个阶段，精细化的管理纠偏 3、目目标管理的标管理的过程过程 PDCA 循环循环 成本动态控制过程成本动态控制过程PDCA循环循环 目标成本管理内容目标成本管理内容 编制目标成本或计

16、划成本编制目标成本或计划成本 分阶段对分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修目标成本或计划成本进行检查、修正正 对目标成对目标成本或计划成本与本或计划成本与实际成本进行比较，对项实际成本进行比较，对项 目标成本进行后评估目标成本进行后评估 动态成动态成本：本：是项目各个时期实施是项目各个时期实施过程中过程中体现的实际成本与预期体现的实际成本与预期 成本的控制结果成本的控制结果 建造成本：建造成本：指项目的建筑安装成本指项目的建筑安装成本。包括：开发前包括：开发前期准备费期准备费、主体建筑工程费主体建筑工程费、主体安装工程费主体安装工程费、社社区管网工程费区管网工程费、园林环境费园林环境费、配套

17、设施费配套设施费6 6大项大项。开发成本：开发成本：指项目的制造成本指项目的制造成本。开发成本开发成本=土地获得土地获得价款价款+建造成本建造成本+开发间接费开发间接费 完全成本：完全成本：完全成本完全成本=开发成本开发成本+期间费用期间费用。完全成完全成本中不包含营业税金本中不包含营业税金。项目成本：项目成本：在未特别说明时在未特别说明时，一般指项目的一般指项目的“开发开发成本成本”。几个基本房地产成本概念几个基本房地产成本概念 客户导向原则：成本配置的合理性及准确性客户导向原则：成本配置的合理性及准确性 事前控制原则：及时性及指导性事前控制原则：及时性及指导性 目标成本的两大原则目标成本的

18、两大原则 目标成本管理原则目标成本管理原则 客户导向原则客户导向原则：目标成本编制应以客户价值为导向，科学权衡项目中各科目的成本分配，以求实现成本和客户价值的对应关系。成本配置的合理性及准确性成本配置的合理性及准确性 事前控制原则事前控制原则：目标成本是对项目整体运作的纲领性的经济文件，将约束设计、采购、项目管理、销售等项目实施全过程的成本支出。及时性及指导性及时性及指导性 设计阶段的无效成本设计阶段的无效成本 无效成本的管理原则和控制方法无效成本的管理原则和控制方法 无效成本无效成本 无效成本无效成本 房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值

19、、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。属于费用浪费的成本。实质：实质：能否获得补偿能否获得补偿 设计环节涉及的无效成本设计环节涉及的无效成本 原因原因 现象现象 事例事例 设计失误设计失误 拆除和重建拆除和重建 后期加固与补强后期加固与补强 某项目中央步道种植池某项目中央步道种植池500500高拆除改为高拆除改为300300高由高由拆除改为拆除改为200200高。高。设计保守设计保守 经济性不合理经济性不合理 多层建筑假设在砼含量合理前提下，其合理的多层建筑假设在砼含量合理前提下，其合理的钢筋含量为钢筋含量为55kg/m2

20、55kg/m2，最终设计量为，最终设计量为70kg/m270kg/m2。则可认为其中则可认为其中15kg/m215kg/m2的钢筋用量为无效成本的钢筋用量为无效成本。设计效果把握设计效果把握不准不准 拆除与重建拆除与重建 某项目一期别墅外墙涂料更改颜色，费用增加某项目一期别墅外墙涂料更改颜色，费用增加57.357.3万元。万元。展示厅第一次装修与设想风格不协调，拆除、展示厅第一次装修与设想风格不协调，拆除、重新装修，约重新装修，约1010万元。万元。万成本管理模式无效成本万成本管理模式无效成本 管理原则管理原则 限额设计；设计方案优化；加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变更；确定合

21、理的施工技术方案(降低废品率)；加强供应商考察；加大集中采购力度；严格执行现场签证制度；提高专业能力；加强部门间信息沟通。控制方法控制方法 确定准确合理的目标成本 以数据为语言，展现公司费用的浪费情况 激发领导层、全员的成本意识 清楚了解成本构成，做到“心里有数”推动各部门提高专业能力、加强计划管理 万科成本管理模式无效成本万科成本管理模式无效成本 效果：效果：“无效成本”成为项目部、设计部的“口头禅”；无效成本的总结深受公司领导层的重视。n n n 为什么要为什么要进行目标成本管理进行目标成本管理 目标成本有目标成本有什么作用什么作用 龙湖的目标成本的由来龙湖的目标成本的由来 管理思维管理思

22、维 作业过程的管理方法作业过程的管理方法 成本效果曲线成本效果曲线 设计设计 招标招标 施工施工 SPEND曲线曲线 项目周期项目周期 成成本本 发生的发生的成本成本 形成的形成的成本成本 新项目发展新项目发展 成本控制重点成本控制重点放在那儿？放在那儿？70%80%20%销售及物管销售及物管 目标成本：目标成本：是企业是企业预先确定的、在一定时预先确定的、在一定时期内和经过努力所要期内和经过努力所要 实现的实现的成本目标，是成本的控制成本目标，是成本的控制线。线。目标成本的作用目标成本的作用 为什么要为什么要进行目标成本管理进行目标成本管理 利润利润=售价售价-成本成本 为开发为开发决策提供

23、依据决策提供依据 提前锁定投资提前锁定投资 合理确定销合理确定销售价售价格格 加强成本的计加强成本的计划性划性 预测预测投资效益投资效益 目标成本：目标成本：目标成本的作用目标成本的作用 目标成本测算的条件目标成本测算的条件 经讨论确经讨论确定的方案或设计定的方案或设计图图 市场价格市场价格及其及其走势的准确把握走势的准确把握 整理建筑整理建筑标准与工程造价的匹配关标准与工程造价的匹配关系系 相相应项目工程造价历史应项目工程造价历史成本数据库成本数据库 正向测算：正向测算：测算依据测算依据（产（产品标准、历史成本品标准、历史成本数据库、市场情况）数据库、市场情况）测算方式测算方式（估算、概算、

24、预算）（估算、概算、预算）团团队队工作工作 反向倒逼：反向倒逼：确定销确定销售价格水平售价格水平；确定利润要求确定利润要求；反推计算成本水平反推计算成本水平 目标成本测算的方法目标成本测算的方法 目标成本管理原则目标成本管理原则 不仅限于成不仅限于成本目标值本身、本目标值本身、更要关注成本背后的更要关注成本背后的产产 品目标品目标 目标不是上目标不是上限而是基准限而是基准，目标的作用在于心中有数，目标的作用在于心中有数;“算了再做算了再做”而不是“做而不是“做了再了再算算”2.3龙湖实现目标成本的路径龙湖实现目标成本的路径 1）采取传统工序前置）采取传统工序前置:提前做好80%的准备工作,以“

25、成本换时间”；虽然会由于最终没有获得土地而损失前期投入，但从总体上看认为值得。2）采用工序并联作业：）采用工序并联作业：在保证时间周期的前提下，尽可能将各项作业交叉进行。2.3龙湖实现目标成本的路径龙湖实现目标成本的路径 3）采取规模复制模式：）采取规模复制模式：采取“拿来主义”，再适当调改。2.3龙湖实现目标成本的路径龙湖实现目标成本的路径 4）重视长期性工作：重视长期性工作：对市场的调查了解把握准确。计划管理是时间成本的保障 流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加 2.3龙湖实现目标成本的路径龙湖实现目标成本的路径 指标控制和成本配置 2.4设计阶段的成本管理设计阶段的成本管理-用好

26、两大工具用好两大工具 指标控制指标控制 结构指标结构指标 砼含量砼含量 钢筋含量钢筋含量 地下室方案地下室方案 地下室层高地下室层高 钢筋含量钢筋含量 停车效率停车效率 窗地比窗地比 景观软硬景比例景观软硬景比例 乔木、灌木、草皮比例乔木、灌木、草皮比例 石材、砖材、木材、水景比例石材、砖材、木材、水景比例 地上住宅指标，无地下室时，地上住宅指标，无地下室时，补充基础指标补充基础指标 25 30 成本配置成本配置 外立面外立面 外墙：石材、砖材、涂料的选择及比例外墙：石材、砖材、涂料的选择及比例 门窗：型材、玻璃、五金门窗：型材、玻璃、五金 栏杆：型材、式样栏杆：型材、式样 大堂、电梯厅的装修

27、标准大堂、电梯厅的装修标准 景观景观 电梯配置电梯配置 精装修精装修 单元门、入户门单元门、入户门 卖场、样板房：套数、标准卖场、样板房：套数、标准 示范区：数量、范围、档次示范区：数量、范围、档次 管理思维管理思维 作业过程的管理方法作业过程的管理方法 规划设计规划设计 采购执行采购执行 采购策划采购策划 方案优化方案优化 目标成本可控优化目标成本可控优化 创利优化创利优化 采购计划（事前可控）：采购计划（事前可控）：季度、月度、周度采购计划清晰、可行季度、月度、周度采购计划清晰、可行 估算、概算：估算、概算：供方资源供方资源 管理方法管理方法 基础工作基础工作 预结算预结算 基础工作基础工

28、作 招标招标 进度控制进度控制 合理性合理性 进度控制进度控制 准确性准确性 总结分析总结分析 付款付款 额度控制额度控制 进度控制进度控制 签证变更签证变更 真实性真实性 1、提高全员成本意识（1）部门间密切协作（2）各专业工程师尽职尽责 2.5龙湖成本控制的管理因素龙湖成本控制的管理因素 2、加强市场与客户意识（1）加强对市场的了解，把握房地产市场的发展方向。（2）了解与分析客户需求，把握产品发展趋势。2.5龙湖成本控制的管理因素龙湖成本控制的管理因素 3、加强对设计公司的管理与协调（1）做好设计招标（2）做好合同管理（3）实行中期沟通、监督（4）落实奖惩措施 2.5龙湖成本控制的管理因素

29、龙湖成本控制的管理因素 4、建立管理程序与制度（1）完善甲方设计标准（2）坚持全程优化设计（3）专家会议评审制度（4）内部审核制度化 项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段 最终成本效益最大化体现在哪里？项目的设计阶段对于产品的品质具有决定性的作用 2.5龙湖成本控制的管理因素龙湖成本控制的管理因素 1、设计管理部门具备市场意识和策划能力-导演的能力。能准确把握项目市场意图，确定正确的产品设计方向。2、设计部门要严格执行成果标准;准确执行各阶段设计成果标准，3、减少人为增加的工作复杂度：户型种类适量为准。4、优化工作流程，将先后串行工作变为并行前置：将产品创新设计、部品工作前置，规划、建

30、筑设计、结构、设备、与功能平面同步开展，使方案可高效实施；2.6龙湖龙湖对设计管理人员对设计管理人员11条素质的要求条素质的要求 5、提高决策效率；公司内部的决策机制 项目公司、区域公司、集团三者的关系；完美、效率、风险之间找平衡 6、选择优秀的设计服务商 选择合适的人做合适的事可以事半功倍 7、加强合作伙伴管理 建立长期合作伙伴：设计单位、供应商、模型制作等各个涉及设计的单位；在设计过程中,持续定期的进行技术沟通和审核；力求合同约定清晰：含钢量、目标成本；2.6龙湖龙湖对设计管理人员对设计管理人员11条素质的要求条素质的要求 8、输入条件多一些约束和意识,少一些随意;市场定位;成本目标;政府

31、要求;9、计划执行力,随时”拉警报”;10、标准化与创新,循环式上升;11、不断提高设计管理人员的专业水平和职业素养;2.6龙湖龙湖对设计管理人员对设计管理人员11条素质的要求条素质的要求 （三）实 战 篇 土地投资论证阶段土地投资论证阶段 完成土地投资论证阶段项目目标成本（土地版）项目启动阶段项目启动阶段 完成项目目标成本（启动版）方案设计阶段方案设计阶段 完成项目目标成本（方案版）初步设计阶段初步设计阶段 完成项目目标成本（执行版）如无初步设计，需在招标图纸完成后30个工作日内完成项目目标成本（执行版）龙湖成本管理实施细则以及标准模块龙湖成本管理实施细则以及标准模块 工程实施阶段工程实施阶

32、段 项目目标成本（执行版）编制完成后15个工作日内，由项目成本经理负责，组织项目团队成员及其他相关人员，参照集团合约规划体系对目标成本进行分解，形成项目目标成本分解及合约规划。项目竣工成本确认项目竣工成本确认 项目成本经理负责提供开发成本、营销费用的数据，计财部负责提供分摊到该项目的管理费用、财务费用和公司层面发生的营销费用。最后由项目成本经理汇总形成项目竣工成本。龙湖成本管理实施细则以及标准模块龙湖成本管理实施细则以及标准模块 项目竣工结算项目竣工结算 项目竣工结算完成后30个工作日内，由项目成本经理负责，按规定格式形成项目成本总结和分析，并输入成本系统。龙湖成本管理实施细则以及标准模块龙湖

33、成本管理实施细则以及标准模块 设计阶段成本管理三大工具设计阶段成本管理三大工具 1、目标成本测算与分解目标成本测算与分解 2、投资分析模型、投资分析模型 3、历史、历史成本成本数据库数据库 项目投资经济分析模型项目投资经济分析模型 模型内容包括模型内容包括 项目基础资料项目基础资料 工程分期工程分期 成本测算成本测算 建设进建设进度计度计划划 付款计划付款计划 销售及回款销售及回款 资金来源运用资金来源运用 指标指标计算计算 模型是什么模型是什么 模型就是模模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之拟项目整个运作过程，通过数据之间间 的逻辑运算，得出项目的评的逻辑运算，得出项目的评价指标，价指标

34、，从而衡量项从而衡量项 目的优劣目的优劣 可以通过模可以通过模型进行项目的实时型进行项目的实时跟踪，从而了解项跟踪，从而了解项 目收益目收益的动态的动态变化情况。变化情况。编制模编制模型的型的意义意义 为土地为土地投资决策提投资决策提供依据；供依据；通过对项通过对项目参数的设置，目参数的设置，可以控制项目实际运作可以控制项目实际运作 过程中过程中的的风险；风险；通过模通过模型可以实现对项目收型可以实现对项目收益情况的实时跟踪，益情况的实时跟踪，从而为项目运从而为项目运作过程中作过程中的决策提供依据；的决策提供依据；将公司所将公司所有项目的模型进有项目的模型进行叠加就可以了解公司行叠加就可以了解

35、公司 层面的现层面的现金金流情况。流情况。模型的基本结构模型的基本结构 影响模型评价影响模型评价指标的主指标的主要因素要因素 项目的总投资、总销售、项目的总投资、总销售、投投资支付时间和销售实资支付时间和销售实 现的时间构成了模型主要内容，模型由以下几个现的时间构成了模型主要内容，模型由以下几个 模块组成：基础数据表、项目分期情况、成本测模块组成：基础数据表、项目分期情况、成本测 算、项目进度及付款计划、销售及回款计划、资算、项目进度及付款计划、销售及回款计划、资 金来源及运用表和现金流量表。金来源及运用表和现金流量表。模型中基本模型中基本指标指标 净现值净现值 指在项目计算期内，指在项目计算

36、期内，按行业基准折现率或其按行业基准折现率或其他他 设定折现率计算的各年净现设定折现率计算的各年净现金流量现值之和。金流量现值之和。净净 现值是一个绝对指标，项目现值是一个绝对指标，项目的的净现值越大越好。净现值越大越好。内部收益率内部收益率 是指项目投资实际可望达到的报是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是酬率，也是使使 投资项目投资项目的的净现值等于零时的折净现值等于零时的折现率。内部收现率。内部收益益 率是一个相对指标，项目的率是一个相对指标，项目的内部内部收益率越高越收益率越高越 好。好。现金成现金成本收本收益率益率 指投入指投入1元的成元的成本项目可以带来的现金收入，本项目可以带来的

37、现金收入，该该 指标不是衡指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量量项目收益高低的指标，而是衡量项项 目现金收益情目现金收益情况况的指标。的指标。权益资本乘数权益资本乘数 指项目的权益资本与项指项目的权益资本与项目总投资目总投资的比值，该指的比值，该指 标反应的是标反应的是1元的自有资金的投入元的自有资金的投入可以驾驭可以驾驭多少元多少元 的总投资，该指标越大越好。的总投资，该指标越大越好。项目指标的衡量体系项目指标的衡量体系 评价项目优评价项目优劣的指标系统包劣的指标系统包含有三个指标：项目的含有三个指标：项目的 内部收益率；内部收益率；项目的项目的现金成本收益率；项目的权益现金成本收益率；

38、项目的权益 资本乘数。资本乘数。从三个从三个主要的方面衡量主要的方面衡量项目的优劣：项目的优劣：项目的内部收益率：项目的内部收益率：从项目动态收益的角度从项目动态收益的角度；项目的现金成本收益率项目的现金成本收益率：从项目现金流的角度：从项目现金流的角度；项目的权益资本乘数：从权益资本使用效率的角项目的权益资本乘数：从权益资本使用效率的角 度。度。n n n n 项目拿地阶项目拿地阶段段决策支持，风险决策支持，风险控制控制 项目研发阶段项目研发阶段经经济控制，设计济控制，设计优化优化 项目建设阶段项目建设阶段成本控制，销售成本控制，销售控制控制 项目竣工阶段项目竣工阶段对比分析，指导新项目对比

39、分析，指导新项目 模型在项目运作各阶段的作用模型在项目运作各阶段的作用 投资经济分析模型在项目运作各阶段所起的作用投资经济分析模型在项目运作各阶段所起的作用 不同不同 成都龙湖项目精彩成本控制案例.ppt 汇报目录 一、区域介绍 二、总图分析 三、户型研究 四、商业研究 五、售场研究 六、技术措施 七、销售价格模拟 八、经济模型测算结果 九、市场敏感点分析 十、成本敏感点分析 十一、工程难点分析 十二、设计管理重点措施 十三、美誉度分析 项目总平面图 项目体块模型一项目体块模型一 项目体块模型二项目体块模型二 一期地下车位分布图一期地下车位分布图 地下车位分析地下车位分析 二期地下车位分布图二

40、期地下车位分布图 景观视线分析图 一期景观单元分析表一期景观单元分析表 一期景观视线分析表 好景观（套）较好景观视线（套）较次景观视线（套）优质景观率%客卧见中庭 见河又见庭 仅见河 卧室见中庭 一单元 50 18 36 7 14 54%二单元 52 36 18 14 7 69.29%三单元 52 36 18 14 7 69.29%四单元 52 18 36 7 14 55.18%五单元 48 16 30 51.60%小计 254 108 108 58 72 说明：1、优质景观视线包括能看见景观中庭和府河 2、面向社区外方向9楼以下暂时考虑景观较差 3、5单元西南面X3户型景观条件较差 二期景观

41、单元分析表二期景观单元分析表 二期景观视线分析表 好景观（套）较好景观视线（套）较次景观视线（套）优质景观率%客卧皆见景 视线开阔 卧室见中庭 六单元 48 18 14 14 52%七单元 52 36 14 50.98%八单元 51 36 25 14 40.47%九单元 70 50 7 55.12%十单元 52 36 25 14 40.94%十一单元 52 48 52%十二单元 52 40 52%十三单元 52 48 52%十四单元 52 40 52%小计 481 126 290 63 说明：1、面向社区外方向9楼以下暂时考虑景观较差 2、11-14单元客厅都面向一环路高层建筑，可看景观少 三

42、、三、户型研究户型研究 户型分布图 户型比例统计表 项目户型指标总表 住宅户型大类 户型编号 户型面积()套数 总面积()该户型占户型大类套数比(%)该户型占户型大类面积比(%)该户型占总面积比(%)两房 2 160.62 175 28108.5 100 100 12.39%三房 D3 134.62 200 26924 23.5 23.91 11.86 D3a 134.37 175 23514.75 20.56 20.88 10.36 D3b 133.94 234 31341.96 27.5 27.84 13.81 D3c 134.88 100 13488 11.75 11.98 5.94 X

43、3 122.01 142 17325.42 16.69 15.39 7.63 小计 851 112594.1 四房 X4a 160.62 127 20398.74 23.78 23.67 8.99%X4b 149.15 75 11186.25 14.04 12.98 4.93 X4 157.73 92 14511.16 17.23 16.83 6.39 D4 167.06 240 40094.4 44.94 46.52 17.67 小计 534 86190.55 户型指标总表户型指标总表 一期户型指标表一期户型指标表 一期户型指标表 住宅户型大类 户型编号 户型面积()套数 总面积()该户型占

44、户型大类套数比(%)该户型占总面积比(%)两房 2 160.62 100 16062 16.6 18.21 三房 D3a 134.37 100 13437 16.66 15.57 D3b 133.94 156 20894.64 26 24.22 D3c 134.88 50 6744 8.33 7.82 X3 122.01 46 5612.46 7.66 6.50 四房 X4a 160.62 50 8031 8.33 9.31 X4b 149.15 50 7457.5 8.33 9.29 合计 600 86257.48 二期户型指标表二期户型指标表 二期户型指标表 住宅户型大类 户型编号 户型面

45、积()套数 总面积()该户型占户型套数比(%)该户型占总面积比(%)两房 2 160.62 75 12046.5 7.81 8.57 三房 D3 134.62 200 26924 20.8 19.144 D3a 134.37 75 10077.75 7.81 7.16 D3b 133.94 78 10447.32 8.12 7.42 D3c 134.88 50 6744 5.20 4.79 X3 122.01 96 11712.96 10 8.32 四房 X4a 160.62 77 12367.74 8.02 8.79 X4b 149.15 25 3728.75 2.60 2.65 X4 15

46、7.73 92 14511.16 9.58 10.31 960 140635.7 标准层户型图一标准层户型图一 标准层户型图二标准层户型图二 标准层户型图三标准层户型图三 标准层户型图四标准层户型图四 标准层户型图五标准层户型图五 首层平面图首层平面图 入户大堂分析图入户大堂分析图 一层地下室构想图一层地下室构想图 四、四、商业研究商业研究 商业分布图 五、五、售场研究售场研究 售场位置图售场位置图 售场布置图售场布置图 六、六、技术措施技术措施 节能措施节能措施 建筑体形系数 建筑体形系数在0.35之内 窗墙面积比 窗墙比大于0.30的朝向应采用隔热断桥铝合金中空玻璃窗，玻璃为5+12+5中

47、空玻璃。窗墙比小于0.30的朝向应采用隔热断桥铝合金中空玻璃窗，玻璃为5+6+5中空玻璃。外墙保温 外墙采用200厚页岩空心砖外贴30厚ZL胶粉聚苯颗粒外墙外保温隔热材料。屋顶保温 采用珍珠岩保温砖保温节能屋面。户门保温 户门采用双面金属门板加保温、隔热材料的隔层门，满足防火、保温、隔热、防盗的功能。给排水节能设计 所有卫生洁具均采用符合国家标准的节水型材料，节约用水。暖通节能设计 所有设备均采用节能产品。合理进行风管系统设计，降低管路阻力，从而降低设备功率。八、八、经济模型测算结果经济模型测算结果 七、七、销售价格模拟销售价格模拟 九、九、市场敏感点分析市场敏感点分析 购买因素研究购买因素研

48、究 在选择购房时认为最重要的因素物业管理社区配套设施社区规模户型设计小区环境建筑美观开发商品牌位置价格Frequency4003002001000在选择购房时认为第二重要的因素物业管理社区配套设施社区规模户型设计小区环境建筑美观开发商品牌位置价格Frequency3002001000在选择购房时认为第三重要的因素无物业管理社区配套设施社区规模户型设计小区环境建筑美观开发商品牌位置价格Frequency3002001000在选择购房时认为第四重要的因素无物业管理社区配套设施社区规模户型设计小区环境建筑美观开发商品牌位置价格Frequency4003002001000 从以上四幅图表中，我们可以得

49、出结论，消费者购房时，依次考虑的因素分别是：价格 位置 小区环境 户型设计 物业管理 社区配套设施 社区规模 建筑美观 开发商品牌 从以上的因素排名我们可以发现，价格和位置依然是购房者购房时的最主要的考虑因素。但我们也应该看到，现在的消费者对于物业管理的重视程度已经上升到与户型设计相当的位置，也就是说消费者向往的已经不是仅仅居住硬件上的优越，同时也要求有高品质的软件相配合，是消费者成熟的标志。不过以上的各个因素是独立的排位，而在实际的购房中，往往是一个综合考虑的问题。从获取的信息显示，当项目的社区规模达到一定规模时，消费者对开发商的品牌的重视度就会大大提高；当项目的位置较偏时，消费者对社区配套

50、设施的重视程度也将大大提高。因而这9大因素的排名只作参考，在实际考虑问题的时候，应该将9个因素综合考虑，从而更好地解决我们需要解决的问题。底商意见底商意见 被访者认为底商对住宅有不利影响的比例达到被访者认为底商对住宅有不利影响的比例达到62%。当有底商的沿街住宅与社区内无底商的住宅存在当有底商的沿街住宅与社区内无底商的住宅存在300500元元/平方米价差时，有平方米价差时，有32%的被访者表示可以接受有底的被访者表示可以接受有底商的住宅。商的住宅。89%的被访者不会选择底商有餐饮商家入驻的住宅，改善的被访者不会选择底商有餐饮商家入驻的住宅，改善底商餐馆的排烟通风后，愿意选择在改善排烟通风问题后