农村房屋买卖合同效力.docx

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1、 农村房屋买卖合同效力一、房地产权现状和农村宅基地使用权谈农村房屋买卖首先要分析目前我国的房地产权现状我国的土地所有权有二种所有制：国有和集体所有.所以任何和个人都无法获得土地所有姑且土地所有权是不允许买卖的。而对于房屋是指建筑于地上的供人居住和从事营业或其他社会活动的建筑物其总是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋对土地的占有、利用在一定时内已完成以后主要表现为对房屋的占有、利用故房屋和土地不可分及其占有的相排斥上在两个所有权不一致时只能表现为一种占有使用。现实中土地所有权人使用别人所有的房屋对房屋享有使用权房屋所有权人失去占有使用房屋的权利这种情形很少见这是由于购房、建房的目的所的。而拥有房

2、屋的所有权而占有土地使用权的情况大量存在如所有的私有建造(包括农村在宅基上建立的房屋)和商品房屋的所有权人所以通常情形下我国目前都是表现为房屋所有权人占有使用土地而不是土地所有权人占有使用房屋。为了开展房地产也建立了国有土地使用权出让的有关法律法规在日常中只要土地使用权还在使用限内应是地随房走而当土地使用权使用限已到这时才有一个房随地走还是地随房走的问题。而土地使用权的有限性这就会发生土地使用权的有限性和房屋所有权长久性冲突导致不动产存在天然的缺陷1而农村宅基地上的房屋不存在这个问题只要房屋存在就可永久占有宅基地的使用权除非房屋倒坍、灭失重新建造那么要审查使用人是否符合条件。宅基地使用权是用益

3、物权的一种为我国所特有。它指的是农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。宅基地使用权一般分为两种：农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。农村宅基地和城镇宅基地的区别在于：农村宅基地是与集体经济组织成员的资格是联络在一起的在一定程度上宅基地具有社会福利和社会保障的功能而城镇宅基地那么不具有这一特质。本文所讲的即是农村的宅基地及其上的土地。宅基地使用权的性质我国学者大都认为宅基地使用权本质上属于土地使用权。宅基地使用权具有如下的特点2：1、农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联络在一起的。也就是说农民申请宅基地很大程度上是因为农民是农村集体经济组织的成员每一个

4、成员都有权以个人或者户的名义申请宅基地。2、宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。宅基地作为用益物权首先表如今权利人可以对宅基地长享有占有、使用的权利。对于宅基地权利人有权在宅基地上建屋和附属物。由于房屋可以继承所以宅基地使用权本质上也可以继承因此宅基地使用权是一种无限限制的权利。3、集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。因为土地资源的有效性不可能给每个农村居民提供更多的宅基地而每户申请到一处宅基地即足以保证其根本的生活需要假设允许申请多处那么将导致土地资源的浪费。从以上定义可知不仅是农村村民所享有也有极少数城居民所享有在宅基地上建造的房屋对于土地的使用权是永久占有的所有地随房走是必然

5、的由于建造人对于房屋所有权的长久性而房屋只要没有倒塌、灭失即便申请人失去社员的资格也是享有宅基地使用权的。二、农村房屋买卖现状和法条分析目前对于城房地产买卖也出台了相关的法律法规来城房地产的交易。相对于城来讲农村房地产的买卖的法律法规只有零星的几条而发生在我们周围的农村房屋买卖的纠纷却是时有耳闻这就给的判决带来了不便也不利于交易的双方理解自己的权利义务。同时对于宅基地使用权不得转让而使农村房屋所有权人无法行使所有权中的处分权让我们先来看看下面两个案例：1、1992年某城居民向北京顺义区后沙峪一村民赵某的丈夫购置了一处民房由于赵某的丈夫是居民赵某是农民所以1993年宅基地确权时使用权人登记为赵某

6、。这个民房买卖是赵某的丈夫将夫妻共同民房转让给了城居民。2002年赵某以未经其本人同意被丈夫私自房屋为由起诉这个城居民要求确认房屋买卖合同为无效合同要对方返还房屋。一审审理认为赵某是知道并同意其丈夫该房屋该房屋买卖是意思表示买卖合同有效驳回赵某的诉讼恳求。2、于某系城郊某村农民其经有关部门批准在村里建了楼房一幢及两间厨房该房屋的宅基地所有权属于村委会。被告诸某系城镇定量户口人员。2001年8月于某得知诸某欲购房屋的信息后请黄某作介绍人向诸某售房并给付了黄某中介费。同月25日于某与诸某达成了购房协议书一份。该协议约定原告将楼房一幢及两间厨房等卖给被告价款18万元;房屋的产权证和宅基地使用权证书由

7、原告负责被告预交房款10万元余款8万元在两证交付后付清。该协议签订后原告将房屋交给了被告被告也实际给付了原告10万元并住进了该房屋。后因土地理部门和房地产理部门回绝于某遂诉至要求判其与被告诸某签订的房屋买卖协议无效并责各自返还财产一审讯决原告于某与被告诸某的买卖协议无效同时判被告将房屋返还给原告并赔偿原告各项损失3750元原告返还被告房款10万元。同样是城居民购置农村房屋的纠纷但有两种截然不同的判决说明法律在购置农村房屋的纠纷中存在不同的看法有关法律还不够完善。目前我国农村房屋转让主要根据的法条是?土地理法?第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地其宅基地的面积不得超过、自治区、直辖规定的。农

8、村村民建住宅应当符合乡(镇)土地利用总体规划并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地经乡(镇)人民审核由级人民人民批准;其中涉及占用农用地的按照本法第四十四条的规定审批手续。农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地的不予批准。从62条可以看出这是对宅基地使用权的一种规定且是针对农村宅基地申请及建房的规定而此条中对于农村村民出卖、出租住房没有制止性规定只是说农村村民出卖、出租房屋后再申请宅基地的不予批准这是对一户只能申请一次宅基地的限制。从此条可以看出农村村民房屋是可以出卖、出租的。但此处表述是一户只能拥有一处宅基地而是目前农村申请宅基地时对于你是否有宅基地会进展严格审查对于目前一户拥有

9、多处宅基地现实中已普遍存在大多是申请建房后又继承房屋和购入房屋的如规定一户只能拥有一处宅基地那么使农民在继承权房屋遗产上存在矛盾还有在执行时也对房屋很难拍卖故在鄞州区执行农村的房屋拍卖时只要求是本村村民即可所以这个规定如严格执行可以说农村房屋是没有人可买的如不是自住其价值不能实现的。第63条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立;但是符合土地利用总体规划并依法获得建立用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。从上可知这条是针对建立用地来说除了第二款规定外农民集体所有的土地假设是为了非农业建立就不得出让、转让或者出租此款笔者认为不能否认农村房屋不能买

10、卖而宅基地建房屋是经批准的所有权人依法转让房屋法律应是允许的。第2条：实行土地的公有制即全民所有制和劳动集体所有制。全民所有即所有土地的所有权由代表行使。任何和个人不得侵占、买卖或者以其他形式转让土地。土地使用权可以依法转让。从上面法条可知集体土地使用权可以依法转让所以集体土地使用权是可以依法转让在法律上不存在障碍的。对于使用权是不是同意转让或转让给谁因是由土地所有权人也就是说来由村集体所以对于村民获得的宅基地使用权建房后转让房屋时涉及土地使用权移转的必须附条件是肯定的如经村集体同意或改收费补交至于购入房屋者不应有身份的限定。1982年1月7日?批转的?明确规定：“社员建房和村镇建立用地必须履

11、行申请审批手续。集体划转给社员的宅基地社员可长使用所有权仍归集体严禁买卖、出租和转让。笔者认为这条规定是针对宅基地所有权严禁买卖、出租和转让。在1999年5月6日发布的?加强土地转让理严禁炒卖土地的?的第二条规定：加强对农民集体土地的转让理严禁占用农民集体土地进展房地产开发。农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建立;对符合规划并依法获得建立用地使用权的乡镇企业因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的应当严格依法审批手续。此条也是针对制止集体土地出让、转让或出租用于非农业建立用地。对于已批宅基地农民建房后卖房而引起的宅基地使用权的移转并没有制止。农民的住宅不得向城居民也不得批准城居

12、民占用农民集体土地建住宅有关部门不得为建造和购置的住宅发放土地使用证和房产证。此条应是明确规定居民不能向农民购置农村的住宅和使用集体土地建造这同原城的房屋农村户口不能购置的规定相类似而以上的规定据合同法规定规定不能用来否认农村房屋买卖合同无效。2001年8月31日?山东人民加强农村宅基地理的?明确规定：“严格制止村民或集体组织以任何名义向本村以外的公民转让、买卖宅基地擅自转让、买卖的土地、建立等行政理部门不得有关手续并由土地行政主部门按照擅自转让土地使用权的规定依法处理。?山东高级人民审理房地产案件假设干问题的?第56条更加明确的规定：“农村宅基地使用权的转移必须经合法批准未经审查批准宅基地使

13、用权不能随房转移给买主房屋买卖、赠与等行为也应认定为无效。以上这些规定笔者认为从物权的法理上分析都有其欠缺的一面既然房屋的产权是村民所有的建房也是经审批的而宅基地所有权是村集体所有一户只能一次申请也就是说在房屋的自然寿命中法定占有宅基地的使用权是经审批的所以宅基地使用权是依附于房屋上表现出来所有权人不能单独行使占有土地只能是地随房走而现房屋赠与、买卖是对所有权的一种处分是否有效笔者认为应按法律和的法规其他的规章和地方性法规都不能否认合同的效力。当然从这些从到地方的法律法规说明是制止农民的住宅向城居民转让的所以大多数的也是按照这个原那么判买卖无效。但从房地产权现状为土地使用权在法定的限内表现为对

14、房屋的占有使用房屋所有权人有权处分房屋的所有权及买卖双方意思自治原那么出发判买卖合同无效在城乡一体化的今天不是的解决。也不符?合同法?、?民法通那么?合同无效的规定还有笔者认为在实际的操作中严格制止宅基地使用权的买卖、转让和出租是不完全合理的。在第一部份笔者分析了在土地使用权有效内地随房走是我国现行法的一项根本原那么法律不能制止农村私有房屋的转让对于制止单独宅基地使用权的转让是合理的但对于建房后假设制止宅基地使用权随房一起转让从而制止房屋的转让是法律根据是有欠缺的把宅基地的使用权和房屋的所有权别离或所有人控制对宅基地的使用权但实际上却损害了村民对自己房屋的所有权的完全行使。地方严格制止宅基地使

15、用权的买卖、转让和出租有其有利的一面虽然宅基地使用权具有一定的身份性质但笔者认为这里的身份主要是获得时的身份性质这如城居民获得房改房经济适用房时需审批而获得一定时间后允许上交易交易时有一定的附加条件。同样对于农村村民申请获得宅基地并建房后对于房屋的所有应采完全权利的态度应允许有条件转让。对此人们可能会担忧一旦允许农村房屋可以向任何人转让那么宅基地就不再与农村集体的成员权联络在一起这不符合宅基地使用权的固有属性是没有必要的因为规定了一户一次申请的原那么社员的身份属性主要在申请时表达出来申请建房后强调房屋所有权完全行使的权利只是转让时设定一定的条件如需经村集体同意、征为国有土地、需补交土地费用等。

16、我们也应该看到假设不允许农村房屋转让这会使得农村的不动产难以进入进展交易使房屋的交换价值不能实如今一定程度上会限制农民的融资的手段甚至会阻碍农村经济的开展。尤其是现阶段许多农民已经进城打工在城里已经购置了房产在农村的房屋已经闲置假设不允许农民转让房屋将会造成农村房屋的长空闲不符合物尽其用的原那么。3三、目前在对于农村房屋买卖法律欠缺的情况下农村房屋买卖应采有条件有效原那么笔者曾经碰到过这样一个案子一城老妇购置了农村的民房用以养老当地集体组织也是知道的从没有反对过从集体组织方面考虑认为宅基地使用权已给村民使用建房村民卖房这是很正常的但十几年过去了却判买卖合同无效。这使得老妇住了十几年的房子一转眼

17、就不属于自己了如今可归境况非常可悲。所以这样的规定不利于社会的稳定会带来某些不安定因素也违犯了所有权人可行使房屋所有权处分原那么在没有改变宅基地所有权现状和对土地的占有和利用状况下也违犯了合同意思自治的原那么不是买方还是卖方都不利而对集体土地的使用权也没有本质的影响而农村房屋也应享有完全的物权所谓物权是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并对抗第三人的财产权利。物权本质上是一种支配权是权利人对物的直接支配;它具有对抗第三人的效力。对房屋的所有权是属于物权的一种。从法理上分析村民对其房屋具有绝对的支配权。但是从理上村民对其房屋并没有享有该种权利这对村民是很不公平的。同时按照意思自治原那么对于买卖

18、合同以双方意思达成一致为准。但是在农民房屋转让的问题上并没有采意思自治原那么。这些与法理上相悖。在这里土地和房屋是两个物只是因为土地和房屋自然上的不可分法律才创制了房屋所有权人享有土地使用权并使两权主体一致以简化因房屋与土地权利不一致带来的费事和不便。这样虽然房屋和土地是互相的物但土地和房屋使用权的一体性使我国的房地产权也一体化。由此便创立了土地使用权随房屋的处分而处分即地随房走和房屋随土地使用权的处分而处分即房随地走这两个原那么。4宅基地所有权属农村集体经济组织所有其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人有权在获得的土地上享有占有、使用的权利可以在该土地上建

19、造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地但假设使用权人在宅基地上以建造了房屋房屋的所有权的完好权能属于宅基地的使用权人。此时房屋的所有权与土地的使用权分属不同的权利主体双方在权利行使方面必然互相牵制。而房屋与土地严结合的特点了二者必有一方要妥协或者地随房走或者房随地走。在我国城和农村私有房屋的宅基地均不得单独转让故此在这里只存在地随房走的现象。假设只能允许房随地走那么村民因不享有土地的使用权将影响其房屋的所有权的行使。他只能对其建筑物或其他附着物享有占有、使用、收益的权利而无从行使最重要的处分的权能。假设宅基地上使用权人欲走出农村到外面的世界开拓一番事业其宅基地上的合法建筑只能通过

20、出租来发挥物的效用。无疑这使其权利的行使很不充分。假设允许地随房走即村民有权住房村民对房屋所有权的行使将不存在任何障碍此举并不影响集体经济组织对土地享有的所有权。宅基地一旦划拨给村民使用集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民房屋时仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体村民并不能通过房屋而从中获得宅基地的收益他只能获得建筑物的利益。因此对集体经济的经济利益并不存在进犯的问题。且允许村民房屋转让将使村民的房屋发挥的效用。据?报道根据出台的苏州农民宅基地转让相关苏州将允许农民住宅有条件转让。报道说作为全国首创的重要举措苏州农民进城后农宅将可以转让、。日前苏州各乡镇正紧锣鼓成立农民

21、住宅置换中心。届时农民宅基地将可通过住宅置换中心转让。苏州土地部门负责人介绍说制订这一政策的主要目的是推动苏州农村的城化进程。长以来农村住宅一般只有宅基地使用证土地属集体所有。由于农村住宅缺少土地证、房产证交换一直存在着困难。农民进城后原先的住宅要么转让给属于同一集体组织的农民要么就只有空置。这样做的后果是：一方面城居民或外来者根本无权购置农民房另一方面也导致农村住宅价格低廉一定程度上影响了农民进城购房、定居的速度。因此苏州的作法是对城规划以确定为居住区范围内的农民宅基地将由确权或征为国有土地土地上的农民住宅那么纳入城私房理只要补交土地出让金这些农宅就可以进展房产交易。而在各乡镇那么将成立农民

22、住宅置换中心进城农民的住宅可由中心预付一定住房交易款后收购储藏后进入。这样做的好处是城里人有了在农村买房的可能也将大幅进步苏州农宅价格让农民也享受到城化的成果。5因此笔者也想从法理和目前现有法律法规阐述一下自己的拙见认为农村房屋产权登记、买卖一是应尽快完善立法在今年的二会上已有提出这个问题二是在目前没有法律制止转让的情况下采有条件有效为妥详细的设想如下：1、尽快完善立法规定农村房屋可买卖的。对于一户只能拥有一处宅基地修改为在没有宅基地的情况下一户只能申请一处宅基地宅基地使用不是永久的为房屋的寿命内(或规定年限如70年)房屋到塌或灭失重建时重新申请批准(目前农村重建房屋也是要批准的)放宽农村房屋

23、买卖时宅基地使用权在房屋自然寿命内(或规定年限70年)随房移转的条件。2、参照?城房地产理法?第八条：城规划区内的集体所有的土地经依法征用转为国有土地后该国有土地的使用权方可有偿出让。所以可以对城规划以确定为居住区范围内的农民宅基地由确权或征为国有土地交纳土地出让金进入交易。3、目前在没有法律和法规对农村房屋转让没有制止性规定的情况下不宜对已交房付款并订有买卖契约的应认定为合同有效为好特别是对于经村集体组织同意备案的应为有效对于宅基地建房后的可规定村民转让其房屋必须经村集体组织同意并规定一定的转让年限。?城镇国有土地使用权出让和转让暂行?第十二条根据土地的用途对各类用途的使用权年限作了规定居住用地为70年。所以转让也应参照从审批建房开始起算70年为其年限。如享有原宅基地的村民已经使用了20年,那么买方所享有的限那么为50年。同时对于原的可考虑收取一定的使用费。文章来源：中顾法律网 (法律咨询就上中顾法律网