2021年2021年2021年1月自考《房地产评估》真题(完整试卷).docx

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1、精品word 可编辑资料 - - - - - - - - - - - - -2021年 1 月自考房地产评估真题（完整试卷）一.单项挑选题 (本大题共 20 小题，每道题 2 分，共 40 分)在每道题列出的四个备选项中只有一个为符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内；错选.多项或未选均无分；1.房地产难以躲避将来制度.政策等变化的影响，这为由于其何种特性？()A.不行移动性B.用途多样C.相互影响D.易受限制2.有甲.乙两块土地，甲土地的单价为6000 元/平方米，容积率为3；乙土地的单价为 7000 元/平方米，容积率为4；其余条件完全相同，假如你为房地产公司总经理，如何决策？ ()

2、A.两者价值相同B.投资甲地块C.无法判定D.投资乙地块3.房地产价格具有增值性，总体上出现出 上升的趋势； ()A.直线形B.螺旋形C.波浪形D.快速4.房地产的位置因素为一个综合性因素，其地理位置虽然固定不变，但为由于城市规划的制定或修改.交通建设等，其 会发生变化，从而会影响房地产的价格；()A.价值B.综合评判C.社会经济位置D.心理预期值5.当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以 进行估价； ()A.重新利用前提B.装修改造前提C.转换用途前提D.保持现状前提6.估价对象及以下交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为

3、1200 平方米，现空置；估算估价对象的租金时，最相宜作为可比实例的为()A.建筑面积 1800 平方米，两年前出租，年租35 万元，位于同一工业区B.建筑面积 1100 平方米，近期出租，年租150 元/平方米，位于 20 公里外C.建筑面积 10000 平方米，近期出租，年租180 万元，位于同一工业区D.建筑面积 1000 平方米，近期出租，年租20 万元，位于同一工业区7.一套建筑面积 200 平方米.单价 15000 元/平方米的住房，以抵押贷款方式支付，首期支付100 万元，余款一年内分两期付清，每隔半年支付100 万元；假设年贷款利率为10% ，就在其成交日期时一次付清的价格为

4、万元； ()A.272B.286C.300D.3148.运用成本法评估房地产时，采纳的为房地产的()A.客观成本B.实际成本C.平均成本D.市场成本9.某宗土地取得成本为1000 万元，开发成本为1500 万元，治理费用为75 万元，销售费用为35 万元，开发利润率为12% ，就开发利润为 万元； ()A.180.0B.300.0C.309.0D.313.210. 某建筑物 8 年前交付使用， 建筑面积 100 平方米， 建筑物的重置价格为8000 元/平方米， 建1第 1 页，共 4 页 - - - - - - - - - -精品word 可编辑资料 - - - - - - - - - -

5、- - -筑物的残值率为8% ，年平均折旧率2% ；就该建筑物的现值为()A.540000B.672000C.682240D.76800011. 某工厂厂房，建成5 年后补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为50 年，建筑物的经济寿命为 30 年，运算建筑物折旧的经济寿命应为 年；()A.30B.35C.50D.5512. 钢筋混凝土生产用房的耐用年限为 年；()A.30B.40C.50D.6013. 收益法为以 为基础的；这说明打算房地产价值的，重要的不为过去的因素，而为未来的因素； ()A.预期原理B.收益原理C.将来原理D.替代原理14. 已知某收益性房地产50 年土地使用权的价格为求

6、其 40 年收益权益的价格为 元/平方米； (4000 元/平方米，对应的酬劳率为)8% ，试A.3855B.3875C.3899D.392015. 某宗房地产，通过猜测得到将来5 年的净收益分别在30 万元.32 万元.33 万元.35 万元. 38 万元，从第 6 年到将来无穷远，每年的净收益将稳固在40 万元左右，该类房地产的酬劳率 为 6% ，就该房地产的收益价格为 万元； ()A.600B.639C.667D.66916. 以下哪类房地产适合用收益法进行评估.()A.博物馆B.政府办公楼C.学校D.写字楼17. 某类房地产，在其购买中通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为8% ，自有

7、资金要求的年收益率为 15% ，就该类房地产的资本化率为()A.6%B.8%C.10%D.12%18. 假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常为()A.开发终止时的时间B.购买待开发房地产时的时间C.开发期间的某个时间D.全部租售出去时的时间19. 某类房地产 2005 2021 年的价格分别为 9100 元/平方米.9919 元/平方米. 10812 元/平方米.11785 元/平方米. 12845 元/平方米；按平均进展速度趋势法估量，该类房地产于 2021 年的价格为 元/平方米； ( )A.13873B.14000C.14130D.1426020. 一般情形下，综合资本化

8、率.土地资本化率.建筑物资本化率三者大小关系为()A.土地资本化率 综合资本化率 建筑物资本化率B.土地资本化率 建筑物资本化率 综合资本化率C.综合资本化率 土地资本化率 建筑物资本化率D.综合资本化率 建筑物资本化率 土地资本化率二.多项挑选题 (本大题共 7 小题，每道题 2 分，共 14 分)在每道题列出的五个备选项中至少有两个为符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内；2第 2 页，共 4 页 - - - - - - - - - -精品word 可编辑资料 - - - - - - - - - - - - -错选.多项.少选或未选均无分；1.在以下情形中，通常会引起房地产价格降低的

9、有()A.农用地转为非农建设用地B. 在写字楼旁新建大型游乐场C.住宅区内道路禁止货车通行D. 经常遭受洪水威逼E.在住宅区旁新建一条全封闭的高速大路2.房地产估价详细采纳哪种方法估价，主要为由 综合打算的； ()A.估价的对象所处的区域范畴B. 估价对象的房地产类型C.所搜集到的资料的数量和质量D. 估价对象的权益特点E.估价方法适用的估价对象和条件 3.以下属于非正常交易的情形有()A.公司与职工之间的房地产交易B. 土地使用权挂牌出让C.符合条件的居民购买经济适用房D. 房地产涉案拍卖E.卖方负责补交土地使用权出让金4.有一出租的写字楼拟选用收益法估价，现需要搜集 等方面的资料； ()A

10、.开发完成后的市场价格B.租金水平C.竞争性项目D.出租率或空置率E.运营费用5.以下对于假设开发法说法正确的有()A.假设开发法在形式上为成本法的倒算法B.假设开发法需要求取的为开发完成后的房地产价值C.假设开发法的基本理论依据与收益法相同 D.在房地产的法定开发利用前提未确定的情形下，难以采纳假设开发法E.当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎为唯独有用的估价方法6.在采纳假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，需要计息的项目为()A.开发成本B.治理费用C.地价D.销售税费E.销售费用7.指数修匀法为以 为依据，经过修匀之后得出下一时期猜测值的一种方法； ()A.上期的实际值B.

11、上期的猜测值C.本期的实际值D.本期的猜测值E.将来的猜测值三.简答题 (本大题共 4 小题，前 3 小题各 5 分，第 4 小题 7 分，共 22 分)1.什么为房地产估价？2.明确估价基本领项包括哪些内容？3.试列举可以用假设开发法评估的房地产类型；4.何谓建筑物折旧，估价折旧与会计折旧的区分；四.运算题 (本大题共 2 小题，每道题 5 分，共 10 分)1.有一宗房地产总价为200 万元，综合资本化率为7% ，土地资本化率为6% ，建筑物资本化率为 8% ，就该宗房地产的土地价格为多少？（收益可视为无限年）2.已知某一临街深度30.48 米（即 100 英尺）.临街宽度15 米的矩形土

12、地，总价为100 万元；相邻有一临街深度45.72 米（即 150 英尺）.临街宽度30 米的矩形土地，依据四三二一法就，其总价为多少？五.案例综合题 (本大题 14 分)为评估某套住宅的价格， 在该住宅邻近地区调查选取了A.B .C 三宗类似住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：3第 3 页，共 4 页 - - - - - - - - - -精品word 可编辑资料 - - - - - - - - - - - - -可比实例 A可比实例 B可比实例 C成交价格（元/m2）1300012500132002021 年 8 月2021 年 9 月2021 年 6 月15 日15 日15 日交易情形0-2%+3%房地产状况+2%-5%+3%成交日期上述交易情形中， 正负值表示可比实例价格高低于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正负值表示可比实例的相应因素优劣于估价对象的幅度；从2021 年 6 月 15 日到 2021 年 10月 15 日该类住宅的市场价格每月递增1% ；试利用上述资料估算该住宅2021 年 10 月 15 日的正常价格；（运算平均值时采纳简洁算术平均法）4第 4 页，共 4 页 - - - - - - - - - -