商业物业工程前介工作要点标准(审核版).xls

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1、商商业业物物业业-工工程程前前期期介介入入工工作作手手册册结结构构阶阶段段 内内容容工工作作要要点点具具体体前前介介标标准准规规划划设设计计规规划划阶阶段段建建筑筑布布局局、建建筑筑立立面面、交交通通流流线线、分分期期开开发发、景景观观规规划划项目分期开发项目整体规划布局、项目定位、项目立面形式1、商业建筑应位于城市交通便捷的区域，机动车、行人均能够方便到达和进出，较少受到限制。2、商业建筑的整体规划布局，应根据商业建筑的规模、业态和城市规划的要求，合理确定其位置、防火间距、消防车道和消防水源等。3、商业建筑不宜设在有火灾危险性为甲、乙类厂（库）房和甲、乙、丙类液体、气体储罐以及可燃材料堆场附

2、近。4、商业建筑宜以多层建筑形式为主，特大型多层商业建筑与高层建筑的防火间距至少应满足13米，与高层建筑的裙房、多层民用建筑的间距至少应满足9米。项目分区、开发节奏、市政路分布1、商业建筑的基地应与市政道路相邻接，否则应设基地道路并与市政道路相连接，基地道路应有4米以上的宽度，以满足人员疏散和消防扑救的要求。2、中型及中型以上的商业建筑应有不少于2个面的出入口与市政道路相邻接，或者基地应有不小于1/6建筑周长且建筑物不少于2个出入口与一边市政道路相邻接。3、人口和市场影响到贸易的流通速度，商业选择的位置应从城市主干道上有进出商业的路口，交通标识明晰，商业周围的道路应成环行，地下及地上车库出入口

3、保证有双进双出。4、大型、特大型商业建筑的主要出入口前，应按照当地规划部门的要求留有适当的集散场地，且集散场地应直接邻接市政道路，避免对城市正常交通的影响。5、商业建筑周边的地下通道、地下商场和人行天桥，甚至其他商场、办公楼等应尽量规划地下通道、人行天桥等形式，与商业建筑直接连通。6、商业建筑各类业态的商业应及早规划，再根据业态的分布情况考虑平面布局、建筑结构和机电设施等规划设计。7、商业建筑的人、车出入口应根据其规模进行合理设置。8、北方地区商业主要出入口不能设在西、北侧，如必须设在西、北侧，须考虑西北风的影响，人行步道应与车辆避免交叉。车场出口与环形车道入口避免交叉。商业出入口的门应能满足

4、商业大流量人员的使用要求，节能的要求。9、商业在地下及地上应设卸货平台，地下室的高度需满足箱体货车进出的要求。项目平面布局楼宇1、商业建筑应规划用作推广促销的活动场地，如广场、中庭等，并宜在中庭周边设置观光电梯或扶梯。2、商业建筑的外墙上应规划广告位和光彩照明位置，以营造浓烈的商业气氛。光彩照明能够在夜晚通过视觉向顾客传递信息（购物中心、知名品牌、餐饮娱乐等）3、商业建筑的管道井、风道井与强电井应合理或者集中布置，以利于商铺的有效使用及公共设施的后期运维。4、商业建筑的卫生间应考虑残疾人、儿童的专用设施。5、商业建筑内特殊营业时间的业态应集中布置，考虑独立的夜间散场通道。6、商业建筑内街与店铺

5、地坪面之间不应设置高差，即使因为防止雨水进入商铺而必须设置高差，则宜使用斜坡连接。当必须使用梯步时，应集中在合适的位置并使用大色差识别措施。7、商业建筑室外广场与室内连接处地坪高度一致时，交接处应设置雨水沟或大坡度连接，以防止雨水灌入。8、商业建筑的吊顶形式应考虑后期维修的便利性与检修口的预留。9、商业建筑的屋顶冷却塔、管道和水泵必须做减振降噪处理，冷却塔应考虑设计维护，以防止水雾四处飘散。10、商业建筑的水源应考虑市政管网直供生活水，并应有备用生活水箱，11、商业建筑走道上灯具照度不应超过店铺内的灯光。12、商业建筑内外部应设置供顾客免费休息的设施。13、商业建筑内的儿童活动场所应考虑安全防

6、护的需求。14、商业建筑的观光电梯内外应设置光彩照明，内部宜设置独立的空调系统。各类机房应作降噪处理。15、商业建筑外广场极有可能作活动的区域应合理设置地插及较大功率活动电源，为推广活动提供方便和照明。广场砖的铺贴应适当预留伸缩缝，结构伸缩缝的装饰不锈钢条应能满足频繁踩踏的刚性需求。第 1 页车行出入口一、出入口设计1、商业建筑的车行出入口通常设置在城市支道上，同时尽量避开道路交叉口、公共汽车站、学校等人、车比较密集的区域。除了只保留少量的地上车位外，应该充分利用地下空间。2、商业建筑应在满足规范和通行能力的前提下，尽量减少车行出入口，实行人车分流，降低后期管理成本。在设计和设施配置上考虑到限

7、速要求及回车余地。3、车辆出入口设置双行车道，商业建筑的地下车库容量在100辆以上时，出入口宜单向行驶设计。4、商业建筑的地下车库入口设计为单进的，道闸宜安装在地面车道入口处；地下车库出口设计为单出的，道闸宜安装在地下车库车道起坡点。5、商业建筑的地下车库出入口面向城市道路时，应退让预留6米以上安全刷卡距离，在车道出口面向城市道路内侧3米及60度角内应无遮挡。6、商业建筑的地下车库出入口宜采用直坡道式和防滑地面。7、商业建筑的车行出入口道闸与岗亭、安全岛之间间隙不得大于0.15米。8、商业建筑的车行出入口不应直接面向车位，应与车道相接。9、商业建筑的车行出入口读卡器上方应设挡雨措施，避免刷卡设

8、备和客户淋雨，刷卡器位置离档杆距离为3米以上为宜，留出车头足够空间，避免停车刷卡时车头撞到档杆。10、商业建筑的车行出入口应设减速装置和防强闯设施。道闸增加远红外对射防砸车装置。11、商业建筑的车行出入口建议设置路肩，以利于车辆紧急临时停靠。12、商业建筑的车行出入口闸机设置位置应相对宽畅，预留设置并排多套道闸（建议不少于2套）二、车流组织13、商业建筑的多层地下车库出入车道宜分开设置、每层设置闸机，汇入主干车道方式规划设计，缓解车辆高峰期排队现象。14、商业建筑的货车出入通道高度至少为4米，并考虑其转弯半径要求。单车道宽度不应小于4米，双车道宽度不应小于7米。（a、交通法规定，重型、中型载货

9、汽车，半挂车载物，高度从地面起不得超过4米。b、货运车辆最小转弯半径：载重48吨单辆货车为9米；载重1015吨单辆货车为12米。）15、考虑到商场内将设置餐饮商铺，地下停车场货运电梯口处设立面积为100200的卸货区域，各卸货区域与车场入口之间必须有一条净高不低于5米的货车通道；16、车行道两侧（或单侧）应设置平行的人行道，人行道与车行道之间应通过路面标线明确区分。17、电梯厅处需设置中央收费及自助缴费处，地下车场出入口需设收费站，地下车场通往百货、超市等人流密集型主力店的直梯和扶梯附近区域也应规划自助缴费系统。具体位置可根据停车场交通规划和物业管理公司设定。中央收费站布线应由桥架引入，在设计

10、上要考虑到日后中间收费站的移动调整要求。收费站根据选用类型选择尺寸，并需安装分体空调。车库出口道闸处应设置紧急备用停车位，以防未缴停车费，可临时停靠。19.送货区与落客区分开设置，可满足货车通行高度。人行出入口指顾客出入、商户员工通道；闭店后清场需要；残疾人坡道（无障碍通道）1、商业建筑的人流主出入口应设置在人流相对集中、交通便利位置。2、商业建筑的地下车库电扶梯出入口应设置缓冲地带（大厅或护栏）。3、商业建筑的出入口宜设置无障碍通道，入口设台阶时必须设置轮椅坡道和扶手，入口和轮椅通行平台应设置雨棚。有楼层的大型商业建筑应设置无障碍电梯。4、商业建筑供轮椅通行的坡道应设计成直线形、直角形或者折

11、返形，不宜设计成弧形。坡道两侧应设置扶手，坡道与休息平台的扶手应保持连贯。坡道侧面凌空时，在扶手栏杆下端宜设置不小于0.05米的安全挡台。坡道的坡面应平整，不应光滑。5.顾客出入口与商户员工通道分开设置。6.人行主要出入口应设置无障碍通道，在坡道处应有防滑地面处理。（删除）规规划划阶阶段段商商业业物物业业-工工程程前前期期介介入入工工作作手手册册结结构构阶阶段段 内内容容工工作作要要点点具具体体前前介介标标准准第 2 页非机动车地面停车区域及出入口1、商业建筑应规划非机动车地面停车区域。2、商业建筑非机动车的出入口坡道应有防滑处理，坡道无挡雨设施的应充分考虑排水设施及暴雨浸水的预防，增设排水沟

12、。交通流线1、在商业建筑两公里范围内的各主次干道上宜设道路标牌，用于指示商场的方向和位置。2、商业建筑的地下车库车行速度及照度较低，车库导视系统应更为密集，尺寸、色彩应利于迅速识别。3、商业建筑的卸货区通常设置在地下室，卸货区应满足租户卸货需求，方便货车来往进出，物流动线规划有序，避免货流对购物人力的干扰。卸货区往往设置在货车坡道在地下室的出口旁，可使得货车运输流线最短，卸下的货物经过水平通道进入货运电梯到达各楼层的商业区域。4、商业建筑的卸货平台及物流通道应有必要的防护措施，如平台安装橡胶防护层，墙面转角安装金属包边等。5、商业建筑的卸货平台应设计供板车上下的使用坡道，并考虑防滑、防油措施。

13、6、商业建筑的后勤通道通往首层的消防通道应设置安全防范措施，建议安装门禁系统进行管控，或者增加推杆报警锁。7、商业建筑的常用后勤区货运通道或者通往洗手间通道前的防火门应设置常开防火门，无法设置常开的应有防撞措施。8、商业建筑的后勤区过道墙面宜设置瓷砖，高度不应小于1.2米。9.项目道路应避免较长直道，顺畅弯道为宜，以免急转弯造成安全事故。10.项目内停车场应连通，车行主干道尽量安排在项目四周。11.降噪：1）车行道路不宜采用细沥青或粗糙材质的砖石铺设路面，噪声大，不利于维护，建议采用粗粒沥青路面，噪音小、不易脱落。2）道路的雨水井盖、污水井盖尽量避开车辆行驶路面，雨水井盖设置在路面两侧，其余均

14、应设在绿化带中。旋转车道1、商业建筑尽量不设置旋转车道，若需要设置旋转车道时，则其最低宽度应满足车辆最小转弯半径的要求，并考虑到转弯安全应适当予以加宽，而且旋转车道应尽量单进单出。旋转车道坡道宽度符合规范要求。人行通道1、主要道路、建筑出入口需设置盲道和无障碍通道，护栏需考虑防腐耐用材质，地面采用防滑材质，坡度符合规范；2、绿地与硬质道路的夹角处建议设计为圆弧形状或梯形，防止行人踩踏拐角处植物；花槽、花坛设计排水装置，有防堵措施，绿地与路面交接处需考虑在低洼处设置排水槽、沟等设施；供暖热源1、供暖应考虑政府相关节能减排要求及公司实际情况。商商业业物物业业-工工程程前前期期介介入入工工作作手手册

15、册结结构构阶阶段段 内内容容工工作作要要点点具具体体前前介介标标准准第 3 页方方案案阶阶段段物业用房物业服务用房1、根据物业法规、项目情况及以往经验综合考虑物业服务用房的需求面积。2、物业服务用房需考虑配置物业办公室、资料室、客服中心、工程及安全值班室、仓库房、工具房、保洁间、食堂等及独立的沐浴室、卫生间、更衣室，同时考虑外包(外保、车场、保洁、绿化、电梯维保等)备勤值班室。3、安全值班室应分区域预留，如停车场区域、商场内区域、外围区域等。4、工程值班室应考虑设置在应急机动方便位置，并配备工具间。5、值班室应考虑安装独立分体空调位置。6、办公用房配置足够容量的备用电源，以及预留网络、电话、电

16、视等端口。7、对外服务的用房位置应在地面上，通达性好，方便客户到达。8、仓库房、工具房应设计良好通风，仓库房设计应考虑危化品的存放需求。9、管理处、客户中心一般合并设置在商场相对集中位置，客户中心设在平街层，面向商场外，有停车条件，客户中心与管理处办公主要房间有自然采光条件，配置专用的装修接待室；11、工程、绿化、保洁用房考虑服务半径宜设置在商场相对集中位置，可设置在地下或架空层，根据业态设值班点及保洁间；12、员工食堂应考虑燃气管道、空调、新风、油烟净化及排放系统、上下水、隔油池等设施；重要设备用房通用要求1、设备房地面建议统一铺瓷砖，有水机房墙面有瓷砖上墙到顶。2、监控中心与消防中心合并设

17、计为中控室，中控室应设计专门通往楼外的通道。3、设备房应预留一定的维修保养空间，重要设备房应设置与中控室直接通讯电话。4、空调主机、柴油发电机等均需有隔音降噪的环保措施。5、电梯机房与配电房应设置降温通风设施，电梯房风口百叶处设置防雨防风措施，同时应设置单独的外机摆放位置及冷凝水排放路径。6、水泵房与空调机房地面均有一定坡度，并设有排水沟、集水井、应急排水系统。排污泵至少一用一备，电气控制设备应符合防水要求。7、配电房内严禁给排水管道穿过，水泵房内不得有污水管穿过。8、设备房位置不宜过于分散。其他报规方案、产品标准；岗亭设置1、岗亭设置应考虑自然通风，并方便观察来往车辆和行人。主要出入口岗亭平

18、面尺寸应大于2.5 m2.5m，其他岗亭平面尺寸应大于 1.5 m2.5m.2、岗亭内应提供空调。北方地区岗亭内应设置散热器，连接供暖管网.3、岗亭内应预留强弱电管线，配置应急电源，配电箱（380V，10KW 以上）1 个，五孔插座4 个（带漏电保护功能），宽带、电话接口各 1 个.4、岗亭开窗宜采用推拉窗，窗台高度不应高于 900；岗亭门宜采用内开式，如采用外开式，应避开行人和车辆.5、固定岗亭应一并考虑人行遮雨措施.初初步步设设计计平平面面布布局局、立立面面形形式式、屋屋面面、设设备备选选型型、绿绿色色生生态态、景景观观 标标识识概概念念商商业业物物业业-工工程程前前期期介介入入工工作作手

19、手册册结结构构阶阶段段 内内容容工工作作要要点点具具体体前前介介标标准准第 4 页建筑平面布局中庭：照明、广告、吊挂、遮阳帘，各种预留条件1、照明：室内照明采用高节能型灯具，位置布局整齐且结局合理，满足经营照度需求；室内正常照明与应急照明需分别设供电回路及控制，正常照明分区域、分功能单独设计回路，同时纳入BA控制；应急照明需均匀间隔设置并分区控制，设计EPS电源回路。2、各种预留条件：根据项目规划与业态情况：首层出入口、中庭两边、电梯厅、通道等区域考虑留多种经营电源；预留ATM机、综合信息栏、导示牌、宣传点位、临时促销点位等供电电源插座（含网络、POS、电话），根据要求可预留上下水点位。3、吊

20、挂：根据项目规划与业态情况两边与中庭位置设置大小电动吊钩，结构和造型应利于遮阳帘和电动吊点的安装；电动吊点设置符合美陈吊点要求，所有吊挂件采用电动遥控升降装置。吊点承载力视项目情况而定。4、遮阳帘：配置电动遮阳帘，具备区域性远程遥控集中无极调速控制功能。室外广场：各种预留1、室外广场清洁电源、宣传点位、临时促销点位等多种经营点位需预留供电电源及不低于80KW的电力容量的配电箱，广场临主街面植物须考虑悬挂节日效果灯。2、广场外围绿化取水点设置在绿化从中，位置应相对隐蔽，或与景观搭配布置，避免影响外广场整体效果，靠近雨水井，每100m设1个。3、外商场保洁取水点应每隔7080米设置一处，能够锁闭，

21、具体点位由物管公司提供或确认。4、所有外场灯柱、雕塑注意防雷电；选择地埋灯时须考虑安全及耐用需求。地下车库1、地下车库出入口标高应高于室外标高，以防止汛期水淹。2、地下车库坡道入口和地面结合处做反坡处理。3、地下车库排水：1）地下车库入口坡道宜设计上下各一道排水沟，排水沟水箅子应采用复合材质并考虑承重、防锈功能，固定在排水沟上。2）地下车库应考虑排水通畅，宜采用地漏（考虑车库清洗排水通畅，不积水），通过排水管道直接排至集水坑，或设计瓦片沟，方便后期维护。3）地下车库一层带水的设备房（如：湿式报警阀室、消防/生活水泵房等）需要增加独立排水设施或经过设置地漏直接排放到就近的地下车库集水坑中。设备房

22、排水集水坑报警装置应连接至控制中心。地库设备房门口加装防水坎。4）地下车库排污泵应采用耦合式安装方式，设计出图时注明。卫生间/餐厅集水坑污水泵应采用带绞刀的排污泵；其他集水坑宜采用带搅匀装置排污泵。5）地下车库宜设置带隔油措施的散水沟及集水坑和排水泵，属于应急回路。电气控制柜宜增加电流表等监视装置。采用双泵，互为备用，并设置高低水位报警，高水位报警时可双泵同时启用。6）对于无机房型电梯，需要在底坑设置排水管道，提升泵设置在室外的污水泵提升井内；通过连接管形成内外相连，保证污水排出。4、地下车库应考虑通风需求。5、出入口车道不应直接对着车位，应直接与车道相接。车辆道闸和岗亭设置在地下的情况：则该

23、车库出入口与地下室相接的车道部位应适当扩大，确保岗亭位置不影响行车；6、车库水泥地面起尘、反沙现象比较普遍，为经久耐用和易于清洗，对地面面层材料要予以考虑设置环氧树脂地坪或金刚砂耐磨地面并排水设计。7、地库出入口宜安装快速保温卷帘门（北方地区），满足地库冬季保温防冻需求。8、地库出入口附近50米范围内，给水、压力排水管道应设置保温及伴热（北方地区）。9、在机动车停车场内考虑预留充电桩。商商业业物物业业-工工程程前前期期介介入入工工作作手手册册结结构构阶阶段段 内内容容工工作作要要点点具具体体前前介介标标准准第 5 页非机动车库1、净高不得低于2.00m。2、300辆以上的非机动车地下停车库，出

24、入口不应少于2个，建议出入口的宽度不小于2.50m。3、应设置推行斜坡，斜坡宽度不应小于0.30m，坡度不宜大于1:5，坡长不宜超过6m；当坡长超过6m时，应设休息平台。物业服务用房1、按当地政策规定标准设置物业服务用房，在地方规定指标不能满足实际需求时，应根据实际需求另行设置相关用房。2、位置首选在地面上，亦可在B1层，设置自然通风条件，集中设置，预留专用通道。3、装饰：1）物业用房内墙应刷涂料，顶棚吊顶，地面铺地砖。2）卫生间、淋浴间内墙和地面应贴砖，顶棚吊顶可采用PVC材质。3）洗衣间内墙应刷防霉涂料，地面铺地砖，顶棚吊顶可采用PVC材质。4、客户接待中心：配置上下水、供暖（北方地区）、

25、制冷、通讯、有线电视、网络宽带及视频监控设施，在房内预留端口。5、办公用房：配置上下水、供暖（北方地区）、制冷、通讯、有线电视、网络宽带等设施，应在房内预留端口6、工具房：1）工具房应通风良好，室内干燥。2）安装三相电源（380V，10KW以上）,以便于工具保养。3）地面应贴防滑地砖，贴100贴脚线。7、员工淋浴间1)员工淋浴间，配置上下水、采暖通风、照明系统，并且电气系统线路负荷需要考虑配置电热水器和接地装置。商户后勤区：商户员工生活需求、商户员工卫生间1、商铺后勤区：餐饮商铺后侧应预留后勤通道并与货梯相连，消防通道与后勤通道相连，具体位置以平面布置图进行确认，铺防滑地砖，墙面及拐角处有防撞

26、设施。2、餐饮商户后勤通道两侧各设置一组男女卫生间供商铺员工使用。3、建议在有条件的情况 下，每层员工卫生间就近处设置一个茶水间，供商场内员工使用。商商业业物物业业-工工程程前前期期介介入入工工作作手手册册结结构构阶阶段段 内内容容工工作作要要点点具具体体前前介介标标准准第 6 页保洁工具间、拖把池、取水点1、每组卫生间就近处设置一处保洁工具间，内设拖把池及上下水点位，拖布池应作防水处理和贴瓷砖。2、地下车库每100m设置一个保洁取水点。隔油池规划1、根据项目业态规划设置污水处理间的数量与位置，员工餐厅、湿式垃圾房均设置独立隔油池；位置的设置要方便后期车辆清掏；2、所有污水处理间避开客流交通核

27、心，污水处理间及隔油池房要考虑独立的排风，管井不应穿越地上商铺。3、所有隔油池的输出管路应设置电伴热系统。4、污水处理间门口内侧均设有排水沟，排水沟内设水封地漏。5、污水处理间的潜水泵应带外置不锈钢铰刀，集水坑内设置一道格栅和截污不锈钢提篮6、地下污水处理间需使用铝塑门防止潮湿导致门损坏，灯具与开关采用防潮灯具与开关。7、室外：钢筋混凝土；室内不锈钢成品隔油器，水泵控制箱及液位仪连接BA控制。集水坑设置1、地下室设备机房、车库排水、车道雨水、不能直接出户的商铺及卫生间污水排放采用集水坑+潜水泵排放。2、地下室集水坑位置不得设计车位，停车场集水坑周边加装不锈钢护栏，集水坑内设置隔污网，集水坑设计

28、12块钢制盖板，活动拉环。3、集水坑标准：钢筋混凝土制，钢制盖板，水泵控制箱纳入BA控制。4、考虑污水泵维护保养时的吊装便利性设计。5、污水出水口与排水管采用硬管连接。6、污水集水池底应有不小于0.05坡度坡向泵位。集水坑的深度及其平面尺寸，应按水泵类型而定。污水集水池底宜设置自冲管。7、污水集水池应设置水位指示装置，必要时应设置超警戒水位报警装置，将信号引至监控中心。8、污水泵、阀门、管道等应选择耐腐蚀、大量流通、不易堵塞的设备器材。集水池有效容积不宜小于最大一台污水泵5min的出水量，且污水泵每小时启动次数不宜超过6次。9、污水水泵的启闭，应设置自动控制装置。多台水泵可并联交替或分段投入运

29、行。当集水池不能设事故排出管时，污水泵应有不间断的动力供应，如能关闭污水进水管时，可不设不间断动力供应。餐饮排烟管井1、排风口位于新风口下风向，之间应预留适当距离。2、每户餐饮商铺设置独立排油烟与补风井道，不共用，适当可预留商铺大厅排气及事故排风，排油烟管采用内衬不锈钢焊接，其余管道可采用镀锌铁板。3、排油烟管道上每3米设置集油斗及检修口，检修口的位置应开在管道侧面靠上，该区域天花预留检修口。4、使用厚壁冷轧钢板，减少因化学剂清洗造成的腐蚀。商商业业物物业业-工工程程前前期期介介入入工工作作手手册册结结构构阶阶段段 内内容容工工作作要要点点具具体体前前介介标标准准第 7 页风系统1、控制箱纳入

30、BA集中控制，具体由弱电系统深化2、根据通风主机的外形尺寸，制作通风主机的固定框架，并作防锈处理；3、将主机水平安装于房屋顶面，尽量靠近连接吸风口的厅室；4、通风主机与固定框架固定时，中间采用橡胶防震块作避震处理。校准通风主机固定框架水平，无扭曲；（所有红色放在施工图审核）5、在通风主机安装位置附近应留有足够的空间，以便于维修和保养；新风主机安装在吊顶内时，其附近应留有450450的检修口一只，检修口预留位置应便于检修，上方无遮挡；6、根据通风主机的电动机功率、电压，进行电源线的配置。电源应独立供给，接线应正确、坚固，并有良好接地；电源线应绝缘良好，不得裸露在外面；通风主机应有独立的控制装置；

31、水景给排水及相关管道要求：1、景观泵坑设置在景观水池外，采用带盖的连通管连通水池和泵。2、水景池底应设置专门的排水坑，用于刷池和最后排水。3、水景池底不宜用马赛克砖粘贴，也不宜用鹅卵石。4、水景喷泉采用时钟控制，未设置泵房的水体应集中控制。5、水景池内宜少设置景观灯具，如需设置，需加装漏电保护。6、设备选型时，水景设备、灯具的螺丝及紧固件应统一采用不锈钢材质，如有水下接线，应统一采用防水连接器。7、水景循环系统回水口应设置过滤系统，滤除落叶、杂物。8、水景加装水表与电表计量。9、水系岸床设计建议以混凝土做池底硬化和防水处理，应采用等级较高的防渗漏施工设计方案。10、水景、水廊深度以300-40

32、0mm深度为佳，不宜设置深度超过1米的水系。商商业业物物业业-工工程程前前期期介介入入工工作作手手册册结结构构阶阶段段 内内容容工工作作要要点点具具体体前前介介标标准准第 8 页垃圾房1、垃圾房设置应分为干垃圾房与湿式垃圾房2、干垃圾房根据业态来进行设置，可设置于每组货梯附近。3、根据要求设置一组湿式压缩垃圾间，临近货梯与货运通道，不允许设在客梯、扶梯、商场入口、员工餐厅等附近。4、湿式垃圾房设置独立隔油池、送排风系统、风幕、空调、照明、上下水点位等。5、还需考虑垃圾运输路线、标高等。6、垃圾房位置选择应避免主要人流方向，设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置。7、生活、建筑垃圾房设置于地下室的，

33、要考虑排风、清运车辆的通行；建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置。8、生活、建筑垃圾房设置于地下室的，位置应设在靠近地下停车场出入口，或货梯口及卸货区的附近，垃圾房与车场出入口之间须有一条垃圾车专用通道，通道的净高应满足垃圾清运车的高度；建筑垃圾点与生活垃圾站集中设置。防风室（北方的门斗？节能）北方地区商场主出入口设置双层门，以达到保温节能效果；建筑立面设计广告位1、外立面设计根据项目规划及业态预留LED广告位，根据立面面积及形式设置大、中、小型LED广告画面，朝向车流和顾客的主要方向，与整个外立面相融洽。2、广告位预留网络接口，根据经营需要可播放重要信息。3、广告位电源单独设置回路，纳入BA控

34、制，商场LOGO建议由光控开关控制，具体由弱电系统深化，显示色调结合外立面泛光照明，需设置维修通道。4、为保证今后出租使用中计量准确，建议对每块广告位进行独立计量。5、灯箱广告应在四周预留散热孔，以保证内部灯具的可靠运行。6、户外广告位钢结构支架应做全面防锈处理，筋、梁密度分布合理；内衬镀锌板厚度要符合要求，铆接牢固、密度合理，以避免在刮风时出现噪音；广告牌边框应采用不锈钢包边，并进行磨边处理。7、广告画面安装方式应简单牢固、易于拆换，广告位内侧应设置检修口，方便维护；建议设计可滑动式爬梯或吊篮。8、建议在商业楼体部分的结构面上预埋不锈钢挂环，供其使用。商商业业物物业业-工工程程前前期期介介入

35、入工工作作手手册册结结构构阶阶段段 内内容容工工作作要要点点具具体体前前介介标标准准第 9 页屋面设计管线预留、管井、高空作业悬挂、取水点、地漏1、根据项目规划与业态，对有特殊需求的商户预留安装分体空调管线路径，天面预留室外机组安装位置。2、上屋面天台通道门须有雨檐及挡水设计，通道门为钢制防火门并设计与监控中心联动。3、屋面预留日常清洁及外立面清洗用水点位，预留外立面清洁与高空作业维修悬挂点或移动吊臂 ，便于外墙高空清洗及维修作业。4、屋面管线布置美观，线路设置专用桥架，设置维修马道，屋顶美化应与设备降噪相结合，并经土建、机电专业确认。5、屋面虹吸雨排应注意布局，保证单个雨排口的作用面积，同时

36、注意屋面反梁等造成的局部低点。6、室外管路需要增加保温层并增加电伴热系统与BA系统联动控制。设备设施系统设计设备机房通用要求1、设备房地面平整，统一做防水处理后刷漆或贴地面砖，墙面刷涂料（地下设备房墙面、顶棚刷防霉涂料）。2、电梯机房、楼顶稳压泵房、风机房、发电机房等内墙面应做降噪处理，机房内墙立面应安装有隔音棉及面装厚度不小于0.2MM不锈钢孔板。3、机房门口应安装有高度不小于0.5M高304不锈钢挡鼠板。4、设备房应考虑通风、散热的要求，配电室要有送、排风设施；机房内设有合理排水口，且地面应坡向排水口；安全消防措施到位，网络通信预留端口。5、地面具备排水功能的泵房在设计时应考虑设置防水层。

37、6、设备房配备足够的灭火器和应急灯（应急灯工作的时间应不低于30分钟），重要机房照明采用双电源供电。7、所有机房均应安装门禁系统。8、同类设备机房房门应安装通用匙门锁。9、重要设备房(如：中央空调机房及配电控制房)设计排风量不低于每小时12次换气次数要求。10、弱电重要机房需做防静电地板，墙面天花做装修。11、弱电机房设计在3平方以上为佳，综合布线机柜根据实际情况定制大小或壁挂。12、生活水泵房、水景机房等重要设备房地面标高应高于设备房外部地面标高，应考虑防水淹措施，如设计时加大集水坑的容量，两台水泵一主一备，保证排水要求。13、设备间中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口

38、、挡板等设施，以保证重要设备的使用。14、为以防洗刷水流进井道内，建议在各层站地坎前面宜有稍许坡度。（放在电梯部分）15、电梯机房门锁宜配置通用钥匙及配用多几把锁，便于后期使用和维修。16、监控中心应设置电梯监控系统，以便随时掌握电梯的运行状态。17、迅达电梯M10控制分配系统不适用于人流量大且人流集中的写字楼，整体感觉效率不高。18、室外电梯厅门的雨棚应设置大一些，避免下大雨雨棚遮挡不住雨水。19、室外电梯厅门地面应有2%反坡和有较好的防水质量，避免下大雨雨水渗入电梯井道造成设备损坏。20、远离强震源及强电磁场源；远离产生水灾火灾和产生油烟、有害气体的区域。21、接地电阻值不应大于1。机房内

39、电气和电子设备的金属外壳、机柜、机架、金属管、金属线槽、屏蔽线缆外层、信息设备放静电接地、安全保护接地、避雷器接地端、金属吊顶支架、屏蔽室金属外壳等均应以最短的距离与等电位排的接地端子连接。机房防雷必须采用联合接地处理，为了防止雷电的反击，且与大楼的联合接地处理，为了防止雷电的反击，且与大楼的联合接地体惊醒连接，接地电阻小于等于1。发电机房2、柴油发电机安装位置选择在低压配电房附近，节省母排的使用，排烟管道尽可能避开租区。3、储油间应设进油，排油口及排气孔，地面应有防渗漏消防沙。4、发电机房应设置新风/排烟系统，发电机周围设隔油槽。5、储油间与发电机房分开设置。6、发电机房、储油间、采用防爆型

40、开关及灯具。商商业业物物业业-工工程程前前期期介介入入工工作作手手册册结结构构阶阶段段 内内容容工工作作要要点点具具体体前前介介标标准准第 10 页配电室1、配电室内禁止设置给排水管道。2、配电室应考虑通风、散热的要求，房内环境温度应保持在40摄氏度以下。3、配电室配电柜应铺设绝缘垫，并设隔离警示带。4、配电室地面比相邻地面抬高 150-200，避免水淹配电室。5、高压配电室值班区域应与设备区分开，地面应贴地砖。6、配电室上方部位不应设置水泵房、水景、排水沟、集水坑等，避免结构渗水至配电室。7、配电室内照明宜采用防爆灯具。电梯一、电梯机房1、电梯机房内不宜设置与电梯无关的设备设施。2、电梯机房

41、地面应刷地坪漆。3、为保障电梯设备安全运行，在机房结构设计时，优先考虑设置通风换气窗，机房相对2面墙分别设置外窗及雨棚，2外窗贯通为宜，时限自然换气，降低夏季电梯运行环境温度。自然通风不能保障设备运行环境温度地区，应加设强送排风装置/空调，并设置自动控制装置（时间控制/温度控制）。4、电梯机房外立面 3m 内如有建筑物需要增加防盗网。5、电梯应加装独立的能源计量仪表。6.控制柜、屏的位置应符合国家标准，留有空间。7、正面距门、窗不小于600mm，维修侧距墙不小于600mm，距机械设备不小于500mm。8、机房门需要防盗，门口有挡鼠防水功能,门钥匙应通用。9、排气扇应设计定时或温度控制开停。天台

42、上的电梯机房门，可以考虑设置百叶通风，优先考虑在电梯机房安装温度自动控制的送风、排风系统。10、机房安装基座时需要做减震措施，内墙做吸音措施，电梯噪声应在40分贝以下。二、轿厢11、轿厢风扇要保证内通风，封闭的电梯厅需设置排风设施。12、电梯轿厢内多媒体广告显示屏播放应纳入集控系统。13、轿厢风扇要保证轿厢内通风，电梯厅自然通风良好、不具备自然通风条件的需要设计通风设施。三、监控对讲14、电梯应设置五方对讲系统且手机信号应覆盖轿厢。15、监控中心应设置电梯监控系统，以便随时掌握电梯的运行状态。16、电梯内安装闭路监控镜头，画面能够识别进入电梯乘客的面孔。控制中心有电梯的运行指示，与中心联网的轿

43、箱对讲，在中心有声光显示、便于确认区别。四、电梯层站17、为以防洗刷水流进井道内。建议在各层站地坎前面宜有稍许坡度。18、室外电梯厅门的设置雨棚，避免下大雨雨棚遮挡不住雨水。19、室外电梯厅门地面应有2%反坡和有较好的防水质量，避免下大雨雨水渗入电梯井道造成设备损坏。20、电梯层门应设置不小于2的坡度，且门槛高于地坪5MM。五、其它21、电梯底坑应平整、整洁，底坑防水应无渗漏，排水措施良好。22、扶梯应设置光感、变频装置。生活水与消防水泵房1、水泵、水池（箱）四周要有足够的排水沟及排水泵（宽度根据水箱补水管的流量）。需要双排水泵（一主一备），排水管的流量需要大于水箱补水管的流量。2、水泵控制柜

44、不宜安装在水泵房内，如安装在泵房内，控制柜柜底应高出地面 200mm以上。水泵房的控制柜需要单独空间，必须满足能够在视线内操作及足够维修空间的要求。泵房与控制柜之间需设置 200mm以上的挡水门槛。控制柜上面不能有给排水管道及消防管道经过。3、水泵基础需要安装减震垫，水泵补水给水管线上必须安装软连接，出水管线的吊件应安装减震及水锤消除装置。4、生活水泵房、消防水泵房应预留足够的维修维护空间。5、集水坑中需安装高水位报警装置，报警信号连接至控制中心。6、水泵房内检修场地尺寸宜按水泵或电机外形尺寸确定，四周有不小于 700mm的通道。生活水箱间1、生活水箱间应在水箱四周做 V 型集水槽（50mm）

45、并与散水沟相连；生活水箱安装低位报警系统和高位控制系统装置，并连接至控制中心。2、应设置水位标识、检修爬梯。3、水箱内的排水管应设置在最低处，益流管离排水沟或集水井必须大于 400mm。4、生活水箱应分为两部分，两个水箱的出水管用环管相连。5、生活水箱应预留检修口并上锁。商商业业物物业业-工工程程前前期期介介入入工工作作手手册册结结构构阶阶段段 内内容容工工作作要要点点具具体体前前介介标标准准第 11 页供水系统1、二次供水系统应采用自动恒压变频控制系统供水。2、所有阀门应做好控制标示牌，并标出具体的控制位置。3、地下室给水管道应做好保温措施，以防止夏季出现冷凝水现象。4、设备房及公共区域露天

46、供水各类管网应有功能标识及流向，各阀门应有控制范围标识。5、管线防锈：对地下敷设的消防、自来水、空调、供暖等管线施工中增加防锈工艺，如果条件允许，请设置管线设备层，便于后期检修维护。6、外立面屋面排水管线与空调排水管线分别设置，排水管线卡子采用钢质材料。7、北方地区应做好给排水管线防冻保护措施。配电系统配电系统：1、配电系统应充分考虑商户增容需求，按一定比例预留备用开关。2、建议设置电力监测、计量及远程抄表系统。防雷系统：1、建筑物应装设均压环，所有引下线、建筑物的金属结构和金属设备均连接到均压环。2、建筑物内的设备、管道、钢屋架、风管等均应接到防雷的接地装置上。3、防雷接地装置点有明显的标记

47、。4、防雷装置的引下线优先利用建筑物钢筋混凝土中的钢筋。楼内照明1、应急照明与普通照明分开布置，独立的控制开关。2、安装手动、自动控制装置，可以现场控制和远控，以及时控。3、灯具光源选用节能光源、LED灯。4、安装位置便于维修，更换，不宜太高，有遮挡。5、照明分为营业照明、值班照明、消防照明，控制方式为BA控制，现场控制柜设置手自转换。地下车库照明采用多回路控制，按实际情况制定不同区域的开启时间，方便未来节能需求。排水系统1、餐饮（厨房）排水、洗手间污水排水、洗手间废水及清洁用水排水需分开单独设置排水管道，餐饮（厨房）用水经餐饮排水管道经隔油过滤后排出。洗手间污水经污水管道排至室外化粪池，洗手

48、间废水及清洁用水经废水管道排至市政排水管道。2、设备房及公共区域露天排水各类管网应有功能标识及流向，各阀门应有控制范围标识。3、充分考虑当地最大降雨量的排水设计，并在绿化区域与硬质路相接处考虑浇灌用水的排放设计，排水口应加装过滤网防止堵塞。4、下沉广场、地铁通道连接口等处应考虑排水功能。安防系统1、监控系统选型需考虑品牌，不得采用面临停产品牌，录像机采用高清大容量。2、商业用房宜设置卷帘防盗门、防盗报警控制主机和红外入侵探测器，并与监控中心联网。3、商场室内安防系统应配置应急电源，停电情况下能够正常使用。4、商场室内红外报警、紧急按钮与监控中心联网。5、公区监控点位（中庭、扶梯等重点区域）无盲

49、区。商商业业物物业业-工工程程前前期期介介入入工工作作手手册册结结构构阶阶段段 内内容容工工作作要要点点具具体体前前介介标标准准第 12 页消防系统：报警、疏散、EPS【消防报警主机】：1、消防报警主机应具有先进的报警功能，同时考虑扩展升级需求。【消火栓系统】：1.应能显示消防水泵电源的工作状态；2.应能显示消防水泵（稳压或增压泵）的启、停状态和故障状态，并显示消火栓按钮的正常工作状态和动作状态及位置等信息、消防水箱（池）最低水位信息和管网最低压力报警信息；3.应能手动和自动控制消防水泵启、停，并显示其动作反馈信号。【气体灭火系统】：1.应能显示系统的手动、自动工作状态及故障状态；2.应能显示

50、系统的驱动装置的正常工作状态和动作状态，并能显示防护区域中的防火门（窗）、防火阀、通风空调等设备的正常工作状态和动作状态；3.应能手动控制系统的启、停，并显示延时状态信号、紧急停止信号和管网压力信号。【图文中心】：1、应能显示消防系统及设备的名称、位置和正常工作状态、火灾报警状态、屏蔽状态及故障状态等相关信息；2、应在10s内显示输入的火灾报警信号和反馈信号的状态信息，100s内显示其他输入信号的状态信息；3、应采用中文标注和中文界面，界面对角线长度不应小于430mm；4、应能显示可燃气体探测报警系统、电气火灾监控系统的报警信息、故障信息和相关联动反馈信息。【自动喷淋灭火系统】：1、应能显示喷