物业设施设备管理指南(第三部分).pdf

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1、 1 物业设施设备管理指南 2 目目 录录 第一部分第一部分 强电系统强电系统 第第 1 章章 高压供电系统高压供电系统.1 1.1 高压供电系统概述.1 1.2 供电系统的接管验收.7 1.3 供电系统的运行管理.10 1.4 供电系统的维护保养.17 1.5 供电系统设施设备的大中修.20 第第 2 章章 低压配电系统低压配电系统.23 2.1 低压配电系统概述.23 2.2 低压配电系统的接管验收.25 2.3 配电系统的运行管理.26 2.4 低压配电系统的维护保养.33 2.5 自备应急发电机.40 2.6 电力电容器.44 2.7 电池.47 2.8 设施设备的大中修.53 第第

2、3 章 用电设备章 用电设备.58 3.1 电照明和电光源.58 3.2 电动机.70 第第 4 章章 低压电器低压电器.75 4.1 低压电器概述.75 4.2 低压电器的接管验收.82 4.3 低压电器的管理.83 第第 5 章 建筑防雷与接地章 建筑防雷与接地.87 5.1 雷电的危害及建筑物防雷等级.87 5.2 建筑物防雷与接地系统概述.88 5.3 电力系统的防雷设施.94 5.4 防雷与接地系统的接管验收.96 5.5 防雷与接地系统的维护保养.100 第二部分第二部分 电梯升降系统电梯升降系统 第第 6 章章 电梯升降系统概述电梯升降系统概述.103 6.1 电梯升降设备的分类

3、.103 6.2 电梯的基本原理.106 目 录 3 6.3 轿厢和门系统.109 6.4 导向系统和重量平衡系统.110 6.5 安全保护系统.111 6.6 电力拖动和电气控制.113 6.7 微机在电梯中的应用.113 6.8 电梯土建技术要求.113 第第 7 章 电梯升降系统的接管验收章 电梯升降系统的接管验收.115 7.1 接管验收工作依据.116 7.2 接管验收工作要求.117 7.3 接管验收工作程序.118 7.4 接管验收的实施.118 第第 8 章章 电梯升降系统的运行管理电梯升降系统的运行管理.125 8.1 运行管理的依据.126 8.2 运行管理内容.126 8

4、.3 运行管理要求.134 8.4 环保节能.138 8.5 电梯事故.139 第第 9 章章 电梯升降系统的维修养护电梯升降系统的维修养护.140 9.1 维修养护的依据.140 9.3 维护方法.143 9.4 电梯的常见故障及其排除.149 第第 10 章章 升降系统的大中修升降系统的大中修.152 10.1 电梯中修的确定及项目内容.152 10.2 电梯大修的确定及项目内容.153 10.3 电梯的小修、中修、大修的参考周期.154 10.4 电梯设备报废标准的探讨.155 第三部分第三部分 空调系统空调系统 第第 11 章 空调系统概述章 空调系统概述.161 11.1 空调系统的

5、构成.161 11.2 空调系统的分类.168 第第 12 章章 空调系统的接管验收空调系统的接管验收.174 12.1 接管验收工作依据.175 12.2 接管验收的范围.175 12.3 接管验收的程序.176 12.4 空调设备、设施和技术档案的建立.181 第第 13 章 空调系统的运行管理章 空调系统的运行管理.181 13.1 运行管理依据.181 13.2 运行管理的内容.182 物业设施设备管理指南 4 13.3 运行管理要求.199 13.4 环保、卫生、节能及安全要求.201 第第 14 章章 空调系统的维修养护空调系统的维修养护.205 14.1 维修养护的依据.205

6、14.2 维修养护管理.205 14.3 维修保养要求.234 14.4 环保及节能要求.236 第第 15 章章 设施设备的大中修设施设备的大中修.237 15.1 技术标准.237 15.2 管理要求.237 15.3 工作内容.240 15.4 环保与节能.242 第第 16 章章 热源系统简介热源系统简介.243 16.1 热源系统概述.243 16.2 热源系统的接管验收.246 16.3 热源系统的运行管理.249 16.4 热源系统的维修保养.257 16.5 热源设备的大中修.259 第四部分第四部分 给排水系统给排水系统 第第 17 章 给水系统章 给水系统.261 17.1

7、 供水系统概述.261 17.2 供水系统的接管验收.264 17.3 供水系统运行管理.268 17.4 供水系统的维护保养.274 17.5 给水系统大、中修管理.277 第第 18 章章 中水系统中水系统.283 18.1 中水系统概述.283 18.2 中水设施的接管验收.284 18.3 中水系统的运行管理.286 18.4 中水系统的维修保养.292 18.5 设备设施的大、中修.294 第第 19 章章 排水系统排水系统.300 19.1 排水系统概述.300 19.2 排水系统的接管验收.301 19.3 排水系统的运行管理.303 19.4 排水系统的维修保养.304 19.

8、5 设备设施的大、中修.306 目 录 5 第五部分第五部分 消防系统消防系统 第第 20 章章 消防系统概述消防系统概述.313 20.1 消防灭火设施系统概述.313 20.2 火灾自动报警系统概述.324 20.3 防火、灭火设施自动联动系统概述.328 20.4 常见灭火器具.333 第第 21 章章 消防系统的接管验收消防系统的接管验收.335 21.1 消防系统接管验收工作依据.335 21.2 消防系统接管验收的范围.336 21.3 消防系统接管验收的程序.337 第第 22 章 消防系统的运行管理章 消防系统的运行管理.346 22.1 消防系统运行管理的依据.346 22.

9、2 运行管理要求.349 22.3 消防系统运行管理内容.356 第第 23 章章 消防系统的维修养护消防系统的维修养护.363 23.1 消防系统维修养护的依据.363 23.2 消防系统维修养护管理要求.363 23.3 消防系统维修养护的内容.366 第第 24 章章 消防系统的大中修消防系统的大中修.388 24.1 消防设施设备大中修的依据.388 24.2 消防设施设备大中修管理要求.388 24.3 设施设备大中修工作内容.393 24.4 环保及节能.396 第六部分第六部分 弱电系统弱电系统 第第 25 章章 楼宇自动化系统楼宇自动化系统.407 25.1 系统概述.407

10、25.2 楼控系统的接管验收.412 25.3 楼控系统的运行管理.415 25.4 楼控系统的维护保养.419 25.5 节能管理.425 第第 26 章章 安全技术防范系统安全技术防范系统.426 26.1 安全技术防范系统概述.426 26.2 安全技术防范系统的接管验收.432 26.3 安全防范系统的运行管理.436 26.4 安全防范系统的维护保养.438 第第 27 章章 停车场管理系统停车场管理系统.444 27.1 停车场车位引导管理系统.444 27.2 停车场收费系统.450 物业设施设备管理指南 6 第第 28 章章 有线电视和卫星接收系统有线电视和卫星接收系统.454

11、 28.1 系统概述.454 28.2 系统的接管验收.455 28.3 系统的运行管理.459 28.4 系统的维修养护.462 28.5 其 他.464 第第 29 章章 广播会议设备系统广播会议设备系统.466 29.1 广播会议设备系统概述.466 29.2 广播会议设备系统的接管验收.471 29.3 广播会议设备系统的运行管理.475 29.4 广播会议设备系统的预防性维护.477 第七部分第七部分 房屋的接管、维护与装修管理房屋的接管、维护与装修管理 第第 30 章章 房屋接管、维护的概述房屋接管、维护的概述.481 第第 31 章章 房屋的接管验收房屋的接管验收.481 31.

12、1 接管验收的工作依据.481 31.2 接管验收的范围.482 31.3 接管验收的程序及实施.482 第第 32 章章 房屋的运行养护及维修房屋的运行养护及维修.486 32.1 房屋运行养护及维修的部位.486 32.2 房屋运行养护及维修的标准.486 32.3 岗位的设置及职责.486 32.4 房屋的维修及养护.487 32.5 公共设施的大中修.493 32.6 房屋的环保及节能.497 第第 33 章章 房屋的装修管理房屋的装修管理.497 33.1 装修管理概述.497 33.2 业主或使用人入住验收.498 33.3 装修程序及相关规定.499 33.4 装修规则及注意事项

13、.503 第八部分第八部分 设施设备的大中修管理设施设备的大中修管理 第第 34 章章 设施设备的大中修管理概述设施设备的大中修管理概述.517 第第 35 章章 设施设备大中修管理的工作内容设施设备大中修管理的工作内容.517 35.1 设施设备的大中修管理的依据.517 35.2 设施设备大中修管理的工作内容和程序.517 第第 36 章章 专项维修资金的使用专项维修资金的使用.519 36.1 专项维修资金的使用.519 36.2 专项维修基金使用的补充说明.520 第三部分 空调系统 161 第三部分第三部分 空调系统空调系统 第第 11 章 空调系统概述 章 空调系统概述 空调是空气

14、调节的简称。空气调节是人们通过一定的方式使空气的温度、相对湿度、气流速度和洁净度达到预定的标准，并保持在允许的范围内波动。空气调节系统是指能够对空气进行净化、冷却、干燥、加热和加湿等环节处理，并促使其循环流动的设备系统。11.1 空调系统的构成空调系统的构成 空气调节系统主要由供冷（采暖）、通风和空气调节三大部分组成，主要包括：制冷（热）设备、空气处理单元、管道循环系统和动力控制系统。11.1.1 空调系统的冷（热）源空调系统的冷（热）源 空调系统的冷（热）源分为天然冷（热）源和人工冷（热）源。天然冷（热）源包括太阳能、地下水、天然冰、地热等。人工冷（热）源是利用自然能源（如煤、油、气、太阳能

15、、风和潮汐等）或人工能源（电、蒸汽或水），通过一定的人工装置，把某种物质或空气的温度降低（或提高）到低于（或高于）环境介质的温度，并保持这一低（高）温的状态的过程。实现制冷（热）所必需的装置称为热机，主要包括：锅炉、制冷机或冷（温）水机组、热泵等。下面介绍制冷机（冷水机组）。制冷是指利用一定的装置，用人工的方法，把某一物体或空间的温度降低到低于环境介质的温度，并保持这一低温状态的过程。实现制冷所必需的机器设备称为制冷机。用于空调冷源的制冷机多为冷水机组。可以同时提供冷水（温水和热水）的制冷机组称为冷（温）水机组。目前用于空调的制冷机都属于相变制冷。即利用物质由液相变为气相时的吸热效应来获取冷量

16、的（即蒸发吸热）。应用最广泛的制冷方式是蒸汽压缩式制冷和吸收式制冷两种。1.蒸汽压缩式制冷 蒸汽压缩式制冷循环是利用低压下工质液体在蒸发器中汽化来吸热制冷。为了能连续提供制冷量，汽化后的蒸汽由压缩机吸收压缩，工质（制冷剂）的蒸汽被压缩到比较高的压力，被外界冷却介质（冷却水或空气）冷却转变为液体，再经节流，使压力和温度同时降低后进入蒸发器内蒸发，完成循环。蒸汽压缩式制冷循环包括压缩机、冷凝机、膨胀阀（或称节流阀）和蒸发器四部分。其制冷过程以消耗机械能为补偿，由电动机拖动。1）制冷蒸汽压缩机常用的有活塞式、离心式、螺杆式、滚动转子式和蜗旋式等几种。A活塞式制冷压缩机结构图如图 11-1 所示。B螺

17、杆式制冷压缩机结构图如图 11-2 所示。C离心式制冷压缩机示意图如图 11-3 所示。D螺杆式压缩机能量调节滑阀示意图如图 11-4 所示。E离心式压缩机叶轮示意图如图 11-5 所示。物业设施设备管理指南 162 F滚动转子式制冷压缩机结构图如图11所示。G蜗旋式制冷压缩机结构图如图 11所示。第三部分 空调系统 163 2）蒸汽压缩式制冷常用的工质（制冷剂）有氨（R717）、氟利昂（R11、12、22、123、134a）和混合性制冷剂（R410A、407C）等。3）蒸汽压缩式制冷常用的载冷剂有空气、水、盐水、有机化合物及其他水溶液。2吸收式制冷 吸收式制冷循环中的压缩方式就是利用工质（制

18、冷剂）在溶剂（吸收剂）中的溶解度随温度变化的特性，使制冷剂在较低的温度下被吸收剂吸收形成二元溶液，加热后又在较高的压力下从溶液中逸出，从而 物业设施设备管理指南 164 完成制冷工质的压缩过程。由制冷剂（水）和吸收剂（溴化锂一水溶液）构成吸收式制冷循环中的工质对。其压缩机由发生器和吸收器来代替，仍具有蒸发器、冷凝器和节流阀等。它以消耗热能为主，由水蒸气、燃料或热水驱动。溴化锂吸收式制冷机种类繁多，可以分为几大类：1)按用途分为：A冷水机组：为空调或工艺供应冷水。出水温度在7一13之间。B冷热水机组：供应空调和生活（供暖）热水。冷水进出水温度为127；热水进出水温度5560。C热泵机组：依靠驱动

19、热源的能量将低温位的输入热提高到高温位，供采暖和工艺过程使用。2）按驱动热源分类：A蒸汽型：以蒸汽的潜热为驱动热源（如图11一8所示）。B直燃型：以燃料的燃烧产生的热能推动制冷循环（如图11-9所示）。C热水型：以热水的显热为驱动热源。3）按驱动的热源的利用方式可分为：A单效：驱动热源在机组内直接利用一次。B双效：驱动热源在机组的高压发生器内被直接利用，并在低压发生器内被间接的第二次利用。11.1.2 空调末端设备空气处理单元空调末端设备空气处理单元 空气处理单元主要是利用冷（热）源对空调房间内的空气进行处理（过滤、干燥、冷却、加热、加湿）和 第三部分 空调系统 165 输送，分配到房间的各个

20、场所，使房间内空气的温度、相对湿度、洁净度和流动速度始终保持在预定的范围内，以满足人们工作、生活、生产、交通、试验和休闲娱乐的需要。空气处理单元主要包括空调机组、风机盘管、新风机组、散热装置和加湿装置；主要由通风机、空气过滤器、表面换热器、循环泵、洗涤室、加热器、加湿器、风道、风口、散流器和调节阀门等组成。1风机盘管构造图如图1110 所示。2一次回风空调系统示意图如图1111 所示。3变风量空调机组如图1112 所示。11.1.3 空调水管道及循环系统 空调水管道及循环系统是由连接空调制冷（热）设备与空气处理单元的管道网络和循环泵组成。其要功能是冷（热）源的输送、分配和循环，并使其保持在一定

21、的平衡状态，实现热量的转换或转移，达到使整个空调系统正常运行的目的。它主要包括循环泵、冷却塔、分（集）水器、水过滤装置、管道、阀门等。11.1.3.1 空调冷媒水系统 它是空调系统传递热量的介质。其连接着空调的冷热源与末端设备。1.空调冷媒水系统的供水方式分为开式和闭式系统两种。开式系统：即水系统中的储水箱（或水 物业设施设备管理指南 166 池）与大气相通。闭式系统：即水系统的冷媒水不与大气接触，仅在水系统的最高处设置膨胀水箱或排气装置。2冷媒水回水方式分为重力式回水和压力式回水。而压力式回水又分为开式和闭式两种系统。3空调冷媒水供回水系统设计为：两管、三管和四管系统。其中：两管系统分别为供

22、水与回水各为一路管道组成，即一供一回逆向设置。三管系统分别为：两供一回或一供两回，分下送上回、上送下回同程式（如图11-13所示）。四管系统分为：两供两回，一般为上送上回逆程式（如图11-14所示）。11.1.3.2 空调的冷却水系统 它是指将制冷主机的冷凝器出来的冷却水送至冷却塔，经冷却后从冷却塔靠位差在重力作用下自流至冷凝器的循环水系统。空调冷却水常用的水源有：地面水、地下水、海水和自来水等。冷却水系统一般分为：直流式、混合式和循环式三种。1.直流式冷却水系统：在该系统中，冷却水经冷凝器等设备后，直接就近排掉或用于农田灌溉，不再重复使用。其用水量大，适用于水源充足的地方。2.混合式冷却水系

23、统：从冷凝器出来的冷却水分成两部分，一部分直接排掉，另一部分与供水混合后循环使用。一般用于使用地下水等冷却水温度较低的场所。第三部分 空调系统 167 3.循环式冷却水系统：它是冷却水经制冷机组吸热后而升温，将其送往冷水池或冷却塔，利用蒸发冷却的原理，对冷却水冷却后循环使用的系统。它适用于水源匮乏的条件下，可以节约水源。逆流式冷却塔结构示意图 1115 所示。物业设施设备管理指南 168 11.1.4 空调电气系统 空调电气系统 空调电气系统由动力和控制系统两大部分组成包括电动机、电源柜、控制柜、检测元件和线路等。其功能是为系统的机械提供动力，并对其运行状态进行控制和调整，使系统始终保持在预定

24、的状态参数下运行，保证系统安全和经济运行。11.2 空调系统的分类空调系统的分类 空调系统按不同的分类方式，可分为多种类型。第三部分 空调系统 169 11.2.1 按其服务对象不同可分为工艺性空调和舒适性空调按其服务对象不同可分为工艺性空调和舒适性空调 11.2.1.1 工艺性空调 工艺性空气调节的目的是使工艺生产车间或科学试验、医疗等场所内维持一定的空气环境，以提高 物业设施设备管理指南 170 劳动生产率，确保产品质量，改善劳动者的工作条件。设在电子、医药、仪表、纺织加工、精密机械工业和计量室、实验室、计算机房中的空调系统都是属于工艺性空调系统。其空调房间内的空气状态参数是以满足工艺生产

25、和其特殊需求而确定的，对空气的温度、相对湿度、洁净度和流动速度都有严格的规定。其系统也较为复杂、完善，需要有专门的工程技术人员和技术工人进行管理操作。11.2.1.2 舒适性空调 舒适性空气调节的目的是使空调房间满足人们生活、学习、交通、医疗、休闲娱乐时的舒适需求，以改善生活环境等。设在医院、会议厅、演出厅、候机（车）厅、图书室、展览馆、影剧院、办公楼、商场、娱乐场所和住宅等场所的空调系统都属于舒适性空气调节系统。其空调房间内空气状态参数主要控制温度、对湿度以及卫生要求。其要求较工艺性空调简单。第三部分 空调系统 171 11.2.2 按空气处理设备的设置情况分类按空气处理设备的设置情况分类

26、11.2.2.1 集中式空调系统 又叫中央空调系统。它是指在同一建筑物内对空气进行净化、冷却（或加热）、加湿（或去湿）等处理，输送和分配的空调系统。11.2.2.2 半集中式空调系统 又叫混合式空调系统。它既有集中处理的空调系统（如新风系统），又有各自房间的空调处理设备（如风机盘管等）。11.2.2.3 分散式空调系统 又称局部式或独立式空调系统，即房间空调器。11.2.3 按负担内热湿负荷所用的工作介质分类按负担内热湿负荷所用的工作介质分类 11.2.3.1 全空气式空调系统 它是指空调房间内的余热、余湿全部由经过处理的空气来负担的空调系统。11.2.3.2 全水式空调系统 空调房间内的余热

27、和余湿全部由冷水或热水来负担的系统称为全水式空调系统。11.2.3.3 空气水式空调系统 以上两者都有。11.2.3.4 制冷剂式空调系统 是指空调房间的热湿负荷直接由制冷剂负担的空调系统。如：家用或商用分体空调或中央空调系统。11.2.4 按集中式空调系统处理的空气来源分类按集中式空调系统处理的空气来源分类 11.2.4.1 循环式空调系统 又称为封闭式空调系统。它是指空调系统运行过程中全部采用循环风的调节方式。一般适应于少进人或不进人的房间。11.2.4.2 直流式空调系统 即全新风系统。是指系统在运行中全部采用新风经处理后送入空调房间，吸收其热湿负荷后全部排掉。该系统多用于需要严格保证空

28、气质量或产生有毒或有害气体，不宜使用回风的场所。直流式空调系统示意图如图 11-16 所示。11.2.4.3 一次回风空调系统 是指将来自室外的新风和室内的循环空气，按一定的比例混合，经处理后在送往空调房间的空调系统。它应用广泛。表冷器式一次回风空调系统空调器结构示意图如图 11-17 所示。11.2.4.4 二次回风空调系统 是在一次回风系统的基础上将室内回风分为两部分，一部分在处理前汇入，另一部分在处理后汇入，然后送入空调房间。它比一次回风系统更经济、节能。一、二次回风空调处理装置结构示意图如图 11-18 所示。11.2.5 其他分类其他分类 11.2.5.1 按系统风量调节方式分类 1

29、.定风量系统。它是保持送风量不变的系统。2.变风量系统。其送风量随空调房间的热湿负荷变化而变化的系统。物业设施设备管理指南 172 11.2.5.2 按风管设置方式分类 1.单风管系统。2.双风管系统。11.2.5.3 按风管中空气流速分类 1.低速系统。一般民用建筑主风管风速低于10ms，工业建筑主风管风速低于15ms的系统。2.高速系统。一般民用建筑主风管风速高于12 ms，工业建筑主风管风速高于15ms的系统。11.2.5.4 按空调的结构形式分类 1.整体式空调窗式房间空调器；它是将空调的四个部分组装在一个箱体内，安装在房间的窗口或墙壁的洞口内，实现对房间内空气调节的目的其特点是：结构

30、紧凑、可兼顾新风系统、运行噪音大、不美观。2.分体空调器：是将空调系统的制冷压缩机和冷凝器组装在一个箱体内、放在室外，又将蒸发器和空气处理单元组装一个机壳内置于室内，两者用管道和控制线路连接，形成一个完整的空调系统。其特点是：室内机美观、便于和装饰配合、运行噪音小、无新风系统。根据其组成形式不同可分为：第三部分 空调系统 173 1）分体挂机空调：将室内机挂于室内墙上；2）分体柜式空调：把室内做成柜式，放置于室内；3）一拖二分体空调：由一个室外机带动两个室内机工作；4）多联机分体空调：由一组室外机带动一组室内机，依靠联动控制进行工作，以满足多个空调房间的空气调节需要。以上3）和4)又称为家用或

31、商用中央空调。11.2.6 空调新技术 空调新技术 11.2.6.1 空调工程中的蓄冷技术 1.蓄冷的含义：蓄冷空调的原理就是根据水、冰及其他物质的蓄冷特性，尽量地利用非峰值电力，使制冷机在满负荷条件下运行，将空调所需的制冷量，以显热或潜热的形式部分或全部蓄存于水、冰或其他物质中，一旦出现空调负荷，使用这些蓄冷物质蓄存的冷量满足空调系统的需要。2.蓄冷设备：是用来蓄存水、冰或其他介质的设备，通常是一个空间或容器。蓄冷设备也可能是一个可以存放蓄冷介质的换热器，如一个结了冰的盘管。3.蓄冷系统：整个蓄冷系统包括有蓄冷设备、制冷设备、连接管路及控制系统。蓄冷空调系统则为蓄冷系统和空调系统的总称。4.

32、蓄冷系统的分类：按蓄冷介质的不同，可分为：冰蓄冷、水蓄冷和共晶盐蓄冷系统三种。5.蓄冷设计模式：全部蓄冷模式、部分蓄冷模式两类。6蓄冷系统的特点：1）可以转移用电负荷；2）可以降低配电容量和制冷设备容量；3）系统的初投资与常规系统接近；4）可以降低空调运行费用；5）能延长空调系统的使用寿命；6）水蓄冷系统冬季可以蓄热；7）相对消耗能源较多，但可以提高发电、输电设备的利用率；8）增加了复杂性和难度。物业设施设备管理指南 174 11.2.6.2 热泵 热泵是将低位热能转化为高位热能的设备。实现转化需要外接能量输入。其工作原理与制冷机相同。（1）热泵分类：根据热泵吸取热量的低温热源种类的不同，热泵

33、可分为：1）空气源热泵：低位热源为空气。有气一气式热泵，其供热介质为空气，如热泵式房间空调器；还有气水式热泵，它以水为供热介质，如风冷热泵冷热水机组。2)水源热泵：低位热源为水（地下水、地表水、生活或生产废水），供热介质为空气或水。3）土壤源热泵：低位热源为土壤，供热介质为空气或水。4）太阳能热泵：以低温的太阳能为低位热源，以空气和水为供热介质。2.根据热泵的驱动方式，热泵可分为：1）电驱动热泵：以电能驱动压缩机工作的蒸汽压缩或气体压缩型热泵。2）燃料发动机驱动热泵：以燃料发动机，如柴油机组、燃气发动机或蒸汽透平机驱动压缩机工作的机械压缩式热泵。3.热源驱动热泵：它有第一类和第二类吸收式热泵，

34、以及蒸汽喷射式热泵。11.2.6.3 大温差小流量空调系统 常规空调水系统采用的供回水温度为：冷水 712，冷却水 3237，而常规空调大温差水系统采用的供回水温度为：513，冷却水 3240。由于水系统的温差加大，水流量减少，冷水泵，冷却水泵、冷却塔、空调末端等设备的容量也相应减少。因此对于同一空调工程，采用大温差水系统是可以节省部分设备及材料的初投资，同时由于水管管径减小也会降低空调系统在建设中所需的安装难度，其优越性相当明显。大温差的离心式冷水机组在部分负荷运行时的耗电量与相同制冷量的常规温差机组耗电量的比值比满负荷工况时大，这导致其在部分负荷运行时不够经济，同时在确定能否采用大温差方式

35、时，离心式冷水机组的性能是最重要的因素。采用满负荷评价法时水泵耗功率系数大于 28%、部分负荷综合评价法时水泵耗功率系数大于 22.4%时，空调系统可采用大温差的方式，且该方式比常规温差运行更为经济。常规空调系统采用大温差的方式是否经济需要结合具体实际工程、空调负荷特征、年运行时间、初投资、投资回收期等方面进行综合评估。降低空调系统的整体能耗，不仅需要提高空调设备本身的效率，而且要优化空调系统设计方案。大温差小流量系统方案着眼于减少整个冷水系统的能耗和初投资。传统的空调设计工况不一定是最佳的运行工况。水系统不同，最优化的工况可能不同，具体取决于空调负荷特点、外部环境、设备性能等。大温差小流量系

36、统方案要求冷水机组能够在宽广的蒸发温度与冷凝温度范围内可靠地运行，并保持较高的制冷效率，需要正确选择空调水系统末端设备。诸多实例表明大温差小流量系统方案是切实可行的，具有广阔的应用前景。第第 12 章章 空调系统的接管验收空调系统的接管验收 楼宇空调系统是物业共用设备的重要组成部分，它在保证物业的正常使用和能源消耗及促进物业保值增值等方面都占有很重要的地位，因此对空调系统的设备要进行认真的接管验收。第三部分 空调系统 175 12.1 接管验收工作依据接管验收工作依据 12.1.1 设备和安装施工工程的国家或地方标准、规范设备和安装施工工程的国家或地方标准、规范 国家规范主要是：1.建筑工程质

37、量验收统一标准（GB503002001）2.工业金属管道工程施工及验收规范（GB5023597）3.通风与空调工程施工质量验收规范（GB502432002）4.制冷设备、空气分离设备安装工程施工及验收规范（GB5027498）5.压缩机、风机、泵安装工程施工及验收规范（GB5027598）12.1.2 设备设施的生产厂家安装调试要求及使用技术说明设备设施的生产厂家安装调试要求及使用技术说明 12.1.3 业主或建设单位提交的设备和图纸资料清单业主或建设单位提交的设备和图纸资料清单 主要包括：1.图纸会审记录、设计变更通知书和竣工图；2.主要材料、设备、成品、半成品和仪表的出厂合格证明及进场检（

38、试）验报告；3.隐蔽工程检查验收记录；4.工程设备、风管系统、管道系统安装与检验记录；5.管道试验记录；6.设备单机试运转记录；7.系统无生产负荷联合试运转与调试记录；8.分部（子系统）工程质量验收记录；9.观感质量综合检查记录；10.安全、能耗、环保和功能检查资料的检查记录；11.系统负荷综合能效的测定和调整报告的检查记录；12.设备与系统运行使用、维修保养、修理改造与专业检验记录；13.设备供应商、安装单位、维保单位的联络方式；14.在执行的设备质保或维保合同条款。12.1.4 物业服务合同约定物业服务合同约定 12.2 接管验收的范围接管验收的范围 接管验收包括：1.空调系统竣工图和竣工

39、资料；2.空调系统设备、设施使用说明书（按竣工图和设备设施清单）；3.空调设备、系统竣工验收合格证书、证明；4.空调设备、系统生产厂家安装单位保修合同书；5.空调设备专业分包合同；6.空调设备、系统厂家提供的机配件和专用工具；7.空调系统调试或试运行记录，维修改造记录；8.空调系统设备、设施静态查验和动态综合运行检验。物业设施设备管理指南 176 12.3 接管验收的程序接管验收的程序 12.3.1 接管验收准备接管验收准备 12.3.1.1 制定接管验收工作标准 1.空调工程施工应符合国家和地方建筑工程、通风与空调工程施工质量验收标准，设计文件以及设备厂商产品安装和使用说明书的要求；2.空调

40、系统综合调试效果可以达到设计标准和用户需求；3.空调施工与管理操作人员应具备规定的资格；4.工程的承接查验均应在竣工验收合格的基础上完成；5.竣工图纸与资料均应齐全，并已完成交接；6.设备和系统观感质量符合要求；7.工程的安全、环保与节能已达到国家有关标准要求，并通过主管部门验收合格；8.系统施工单位和设备供货厂商已完成对使用管理、操作人员的技术培训，经考试合格，能安全地使用和操作设备，保证设备、系统正常运行；9.施工单位、设备供应厂商与建设单位、管理单位签订有质量保修合同，并能认真执行；10.施工单位、生产厂商已协助使用单位建立完善的管理制度、操作规程和应急预见、案，保证用户安全地使用设备；

41、11.设备生产厂商承诺对主机和控制系统提供售后技术服务，负责专业修理和改造的实施。12.3.1.2 制定接管验收方案 1.接管验收准备 1）物业项目及空调系统达到交接验收条件时，由建设单位向物业服务企业发出交接验收的书面通知；2）物业服务企业接到交接验收书面通知后，按交接验收条件进行审核，具备条件时，应在 15 日内签发验收通知，并约定验收时间，成立交接验收小组，做好交接验收的准备，主要是：人员准备，计划准备，资料准备，设备、工具准备等；3）空调系统资料的交接验收，在办理物业承接查验手续时，建设单位应向物业服务企业移交图纸资料。1.交接双方进行现场查验 1）设备和系统外观查验，看是否符合标准、

42、规范、设计要求，是否完好，是否具备试机条件，并做好检验记录；验收合格，即可进入下程序；如不合格，应由建设单位负责处理，达到标准后再次复验，直至合格。2）进行单机或分系统试运转,分别是：A.制冷设备系统单机试运转和系统试运行试验；B.空调冷媒水系统单机试运转和系统运行试验；C.空调冷却水系统单机试运转和系统试运行试验；D.空气处理单元单机试运转和系统试运行试验；E.净化空调系统单机试运转和系统试运行试验；F.空调风系统单机试运转和系统试运行试验；G.送排风系统单机试运转和系统试运行试验；H.防排烟系统单机试运转和系统试运行试验；I.除尘系统单机试运转和系统试运行试验；第三部分 空调系统 177

43、J空调安全和自动控制系统单机试运转和系统运行试验。按规定做好各系统单价试运转和系统运行试验的记录，发现问题，由建设单位负责解决。3）空调全系统综合试运行与综合调试，并做好记录。4）空调系统运行效能、安全、环保、节能综合效果测定、评价、看是否达到规范标准和设计要求，能否满足用户需求。3收集整理查验中发现的问题 1）收集所有的空调系统查验记录表；2）对空调调系统查验记录表；3）将整理的空调的工程质量汇总表提交建设单位确认，并办理确认手续。4.交接签字 在验收合格并对存在的问题确定处理方案后，由交接双方在空调设备和系统的交接文件上签字，完成交接手续。主要包括：空调系统验收交接表、空调设备清单、空调系

44、统技术资料清单、空调系统物品清单、空调系统质量问题处理方案等。5.资料归档 永久保存，便于日后管理和查用。12.3.2 接管验收工作的实施接管验收工作的实施 12.3.2.1 接管验收空调系统设计资料、竣工图纸、资料和设施设备的技术文件 1.设计资料，主要是设计说明书以及技术参数和引用的规范、标准等。2.技术资料：1）图纸会审记录，设计变更通知书和竣工图；2）主要材料、设备、成品、半成品和仪表的出厂合格证明及进场检（试）验报告；3）隐蔽工程检查验收记录；4）工程设备、风管系统、管道系统安装与检验记录；5）管道试验记录；6）设备单机试运转记录；7）系统无生产负荷联合试运转与调试记录；8）分部（子

45、系统）工程质量验收记录；9）观感质量综合检查记录；10）安全、能耗、环保和功能检查资料的检查记录；11）系统负荷综能效的测定和调整报告的检查记录。3.空调设备、设施清单以及设备的安装、使用和维修保养等技术资料；4.空调设备与系统的运行、维护保养、修理改造、专业检验记录等。12.3.2.2 预查验和接收工作 1.预查验的方法 空调系统的承接查验主要是以核对的方法进行。在现场检查、设备调试等情况下可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查；1）观感查验：是对检查对象外观的检查，一般采用目视、触摸等方法进行。主要是看设备和系统是否符合设计和规范要求，是否完整合格；各部位安装和练连

46、接是否正常、平稳、牢固、严密；各种工质液位、颜色是否符合要求；系统各部压力、温度和开关、阀门是否正常。2）使用查验：使用查验是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能，以直 物业设施设备管理指南 178 观地了解其符合性、舒适性和安全性等；主要采用看（压力、温度、流量和运转状态等）、听（各部声音）、闻（是否有异常气味）、摸（是否有异常震动和升温）或用听诊器监听机械内部主要运转部位的声音是否正常，并注意综合状态。3）检测查验：检测查验通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检验其是否符合质量要求；主要是：A制冷设备的检测查验：a用水平仪、水准仪检测制冷主、辅机和系统管道

47、的水平、垂直和坡度、坡向是否合格；b在充灌制冷工质前的正压检漏时，可用肥皂水检漏；c可用比重计检测溴化锂溶液的浓度等。B通风系统的检测查验：a用扳手、尺量检测风道的安装是否符合规范要求；b用塞尺检测通风机的各部间隙，用角度尺检测风机叶片角度是否一致、合格；c 用风速仪检测通风系统的风速、风量和各分系统的通风量是否符合设计要求和用户负荷需求；d用液柱压力计（U 型或倾斜式）和皮托管来检测通风系统的各部风压是否合乎设计要求，特别是各分系统末端压力是否平衡；e用热球式风速仪（或卡他温度计）来检测送风口或散流器的风速是否合乎要求。C空调系统的检测查验 空调房间内空气参数的检测：a.用液体温度计（水银、

48、酒精）、热电偶温度计、双金属温度计、毛发温度计等检测室内温度；b.用干湿球温度计、通风干湿球温度计、指针式毛发湿度计来检测室内相对湿度；c.用尘埃粒子计检测系统内或室内空气的含尘量；d.用轻微的纤维丝或烟雾来检测室内的气流组织分布；e.用微压计或轻微纤维丝来检测室内空气的正压。空调机组效果检测：风量、风速、风压的检测同通风系统；进出风的状态参数（温度、相对湿度和洁净度）的检测方法同空调房间的检测。空调系统中水系统的检测查验：a.水系统中的设备、管道检测同制冷机；b.用超声波流量计或系统上安装的流量计检测各分系统流量是否达到就、设计要求和满足需求；c.用压力表检测各分系统末端压力是否平衡；d.用

49、温度计检测系统各部水温是否达到设计要求。4）实验查验：通过必要的试验方法（如通风、通水、闭水等），测试相关设施设备的功能。2.空调系统现场查验项目分类一内容 1）制冷设备系统：制冷机组安装；制冷剂管道及配件安装，制冷附属设备安装；管道与设备的防腐及绝热；系统调试。2）空调水系统：管道冷（热）媒水系统安装；冷却水系统安装；冷凝水系统安装；冷却塔系统安装；阀门与部件安装；水泵与附属设备安装；管道与设备的防腐及绝热；系统调试。3）净化空调系统：风管与配件制作；部件安装；风管系统安装；空气处理设备安装；消声设备制作与安装；风管与设备防腐；风机安装；风管与设备绝热；高效过滤安装；系统调试。4）空调风系统

50、：风管与配件制作；部件安装；风管系统安装；空气处理设备安装；消声设备制作与安 第三部分 空调系统 179 装；风管与设备防腐；风机安装；风管与设备绝热；系统调试。5）送排风系统：风管与配件制作；部件安装；风管系统安装；空气处理设备安装；消声设备制作与安装；风管与设备防腐；风机安装；系统调试。6）防排烟系统：风管与配件制作；部件安装；风管系统安装；防排烟风口、常闭正压风口与设备安装；风管与设备防腐；风机安装；系统调试。3现场观感查验应符合以下标准；1）制冷机、通风机、水泵、风机盘管机组的安装应正确牢固；2）制冷剂及水管系统、阀门及仪表安装位置正确，系统无泄露；3）组合式空气调节机组外表平整光滑、