万科-上海万科新里程地产项目北块产品定位建议-92页.pdf

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1、万科新里程万科新里程（讨论稿）北块产品定位建议2006年4月PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 报告的时间界定北块上市时间：2007年底2008年初立足2008年市场的产品定位预判PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 项目市场定位方向项目市场定位方向潜在潜在客户分析客户分析社会和经社会和经济背景济背景分析分析项目条件项目条件分析分析竞争环境竞争环境分析分析过滤 与 配对过滤 与 配对项目精确定位项目精确定位城市发展城市发展分析分析+共性市场优化方案共性市场优化方案市场差异化方案市场差异化方案蓝海蓝海红海红海符合万科符合万科企业战略企业战略产品初

2、步方案建议产品初步方案建议思考逻辑思考逻辑PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 项目市场定位方向项目市场定位方向潜在潜在客户分析客户分析社会和经社会和经济背景济背景分析分析项目条件项目条件分析分析竞争环境竞争环境分析分析过滤 与 配对过滤 与 配对项目精确定位项目精确定位城市发展城市发展分析分析+共性市场优化方案共性市场优化方案市场差异化方案市场差异化方案蓝海蓝海红海红海符合万科符合万科企业战略企业战略产品初步方案建议产品初步方案建议PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 城市发展分析城市发展分析在城市之上，看居住2008，城市居住空间导向PDF

3、文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 现代城市发展定律 居住区向城市外围辐射市中心地块减少，商业用地比例上升，使中心板块从生活中心向商业中心转变，居住地向外围区域辐射发展。中外环间内中环间内环内世博世博板块板块未来预判中环沿线以内区域发展前景看好PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 城市置业格局的变化：内环“富豪化”，中环“中产化”，外环“平民化”上海“三环”格局比较与发展趋势特征供应发展价格内环内中环沿线外环沿线区域发展成熟，地段尊贵性充分体现重点发展区域，配套逐步完善，未来潜力较佳潜在发展区域，配套落后，潜力一般受土地限制，供应极其贫乏供应充足、稳定

4、供应量极大地价优势促使价格稳步攀升价格保持平稳运行价格存在进一步下跌的空间高房价，完全沦为富人置业区稳定的供应与价格，将成为主流中产的主要置业区外来人员及本市中低阶层选择区域PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 三林三林9公里公里4公里公里11公里公里人民广场人民广场陆家嘴陆家嘴世博会场世博会场三林板块与城市关系三林处中环沿线，与CBD距离适宜，如在交通配套支持下，易吸引客户群体广泛。世博会赋予三林板块历史性的战略契机。启示中环与世博，给予板块良好的发展前景，投资与自用俱佳PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 世博会，凭什么吸引居住者？世博会，凭

5、什么吸引居住者？世博推进新一轮浦东开发世博效应带动板块升级，提升板块居住附加值会展经济导入商务功能，板块功能格局发生变化世博将拉动上海整体经济发展两岸风情游两岸风情游览区览区成为外埠客户置业与投资热点板块，客户面极大拓展2010世博，成为板块房地产市场价值支撑并稳步走强的有力保障PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 3条条大桥大桥南浦、卢浦、徐浦南浦、卢浦、徐浦4条条隧道隧道打浦路（复线）、西藏打浦路（复线）、西藏路、上中路、龙耀路路、上中路、龙耀路3条条轨道交通轨道交通6、7、8号线号线南浦大桥卢浦大桥打浦路隧道上中路隧道徐浦大桥龙耀路隧道已已建建规划或规划或在建在建

6、轨道交通6号线轨道交通7号线轨道交通8号线西藏路隧道轨道交通、越江隧道全面导入交通条件日益完善板块居住价值进一步显现PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 至至2010，三林，三林利好不断利好不断，城市，城市导导向向使中使中产产阶层成为置阶层成为置业业主流主流板块板块将持续成为热点将持续成为热点与与关注区域关注区域在在此区此区位优位优势之上势之上建建造造市场市场成交旺盛的成交旺盛的中层群体中层群体产品和产品和低门槛的自用兼投资低门槛的自用兼投资产品产品将使将使项目项目立于安全的不败立于安全的不败境境地地需求需求：世博世博效应促进效应促进板块板块价价值升级值升级和和格局变格

7、局变化，会展经化，会展经济济致使需求激增。致使需求激增。导导向向：内中：内中环环及及沿沿线区域线区域构构成上成上海海主流中主流中产产阶层置阶层置业业区域。区域。结论城市发展分析交通交通：交通：交通快快步建步建设设，位，位置置时间距离时间距离大为大为缩短缩短，客，客户户来源范围有来源范围有效效拓宽拓宽。发展发展：区域价值：区域价值下档支撑强下档支撑强劲劲，发展，发展前前景景良良好好，投资自投资自用用俱佳俱佳。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 潜在潜在客户分析客户分析社会和经社会和经济背景济背景分析分析项目条件项目条件分析分析竞争环境竞争环境分析分析城市发展城市发展分析

8、分析+项目市场定位方向项目市场定位方向过滤 与 配对过滤 与 配对项目精确定位项目精确定位共性市场优化方案共性市场优化方案市场差异化方案市场差异化方案蓝海蓝海红海红海符合万科符合万科企业战略企业战略产品初步方案建议产品初步方案建议PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 社会和经济背景分析社会和经济背景分析在需求之中，抓主力2008，社会经济与需求预期PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 上海国内生产总值及同比增幅走势02000400060008000100000%5%10%15%20%25%国内生产总值4551.154950.845408.7662

9、50.817450.278277.25同比增幅12.79%8.78%9.25%15.57%19.19%11.10%2000年2001年2002年2003年2004年2005年受房地产市场疲软影响，05年整体经济发展速度放缓，但整体经济仍高位运行，预计2008人均GDP可能突破8000美金，商品房购买能力将得到经济保障。上海市国内生产总值（GDP）呈高速良性发展PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2005年112月份商品房成交量走势050100150200250300350商品房 328.1 168.6 266.0 174.7 98.4 104.2 103.6 116.

10、4 163.9 169.4 229.5 285.4 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万平方米商品房成交量在05年很快走出了明显“V”型走势。原因在于市场刚性需求旺盛，价格下档支撑明显，购房者信心很快恢复。2006年商品房成交有望复苏PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 10年中上海社会阶层形态变化1995年2000年2005年十年来，社会阶层已经发生改变，中等收入阶层成为上海社会的主流上海市社会阶层结构分析低端大众高端小众中端定位于主流阶层的产品将使项目受众面较为宽广，是需求市场主力PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 20

11、08年年，有有三三大大潜在潜在刚刚性性需求需求市场市场值值得得关注关注PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 新上海人2005年年2010年年约1900万上海常住人口总量约1780万120万120万新增常住人口，年均24万，来自外来人口，政府指导多引入25-35岁人才上海户籍人口已经13年负增长按50%住房需求量和90平米/套计算，需求总量为1080平米，占上海年度供应总量约50%住宅刚性需求支撑之一较强支付能力的新增常住人口大多希望置业上海，刚性需求旺盛，阶层划分处于中产地位新新上上海人海人：主：主力力需求为需求为一房一房和和二房二房PDF 文件使用 pdfFactor

12、y Pro 试用版本创建 背景：上海市平均每年大约有10万对新人结婚据预测，2006年新婚人口将提高二层受“中国习俗”影响，2005年成为积压年（官方统计数据为78449对）而2007年,由于受“中国习俗”影响，由此类推2008年，将有可能达到12万，0200004000060000800001000001200002005200620072008200920102007年,同样会成为积压年,按推算，2008-2010将会有至少36万新婚人口新婚人口住宅刚性需求支撑之二按80%住房需求量和100平米/套计算，需求总量为960平米，占上海年度供应总量约50%新新婚婚：主：主力力需求需求二房二房三

13、三房房，部部分分受受经济经济能力影响能力影响，购一房购一房过过渡渡PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 从万科的战略眼光思考，养老型商品房将是万科提高市场占有率的机会点老龄人口住宅刚性需求支撑之三（中国人口信息网2006年4月6日）上海户籍人口中老龄化水平明显趋高。60岁及以上人口占总人口比重，2005年达到了19.6%的历史最高水平。上海比全国提前10年进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会改变。老年群体需求调查高收入人群中有55的人群愿意购买养老型住宅中年人对养老型住宅的购买意愿更为强烈倾向购买别墅与公寓的比例为1：8 多层带电梯公寓最受欢迎，面积

14、两两房一厅房一厅居多购买关键因素依次为小区环境、配套设施等，大多选择装修房，喜欢茶艺课和图书馆资料来源：2005年12月27日房地产时报老龄老龄人人口口：主：主力力需求为需求为二房二房一房一房，一房可一房可通通过过“组“组合居合居”实现”实现PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 结论社会和经济背景分析经济高速增长支撑商品房购买力整体市场预期稳步健康发展中等收入群体成社会主流商品房价格上涨存在经济和市场基础是支付能力较强的置业需求主力新上海人上海置业：1房/2房新婚人口比例突显：2房较多老龄化比例逐步提高：2房/1房未来市场赋予的战略机会和刚性放量其中,潜在客户年轻化趋势

15、明显主流客层：中等收入群体置业需求：2房/1房或组合居（三代居）PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 城市发展分析导向：中等收入群体需求：未来5年有持续需求主流客层：都会新锐用途：自用为主，可投资发展前景：想象空间大社会经济背景分析购买力：有经济发展保障市场前瞻：稳局推局进局主流消费层：都会新锐战略机会：新上海人/新婚/老年人用途：自用，自用兼投资产品需求推断二房二房、三三房房为主为主，一房一房为为辅辅产品需求推断二房二房、一房一房或或组组合居合居潜在客户潜在客户的的产品产品需求需求整整合合二房比例二房比例=一房一房+三三房房或或组组合居合居（约数约数）结论需求整合PD

16、F 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 潜在潜在客户分析客户分析社会和经社会和经济背景济背景分析分析项目条件项目条件分析分析竞争环境竞争环境分析分析城市发展城市发展分析分析+项目市场定位方向项目市场定位方向过滤 与 配对过滤 与 配对项目精确定位项目精确定位共性市场优化方案共性市场优化方案市场差异化方案市场差异化方案蓝海蓝海红海红海符合万科符合万科企业战略企业战略产品初步方案建议产品初步方案建议PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 项目条件分析项目条件分析指标/地块/区位/交通/配套环境PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 n总

17、规模:10.5万平方米n容积率:1.5n建筑限高:40米纯小高层社区小高层、花园洋房或别墅充分利用容积率指标放弃较多容积率指标符合利益最大化的经济学理论违背利益最大化的经济学理论指标解读PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 n属中等规模项目，有一定规模优势n土地形状为长方形，比较方正，南北距离较短，地块具有良好的产品可塑性n目前地块已经完成了土地平整，前期工作基本准备就绪地块条件解读中中等等规规模模项目，项目，具有较具有较好的好的产品产品塑塑造造条件条件PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 n地处中中环环以以内内，是上海未来最大的中高档居住集中区

18、域，区位条件良好n属于世博世博辐射辐射范围内，考虑到北块上市将临近世博，规划优势充分中中环环线线世博世博辐射辐射区区本本案案内内环环线线区位解读PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 n板块内拥有M6与M8两条轨道交通，M6线将导入金桥、张江等地的高收入者，而M8线将导入来自浦西的众多客源n本案距离轨道6号线高青路站仅900米距离，距离轨道8号线车程仅10分钟，步行时间大约20分钟左右n临杨高南路，临中环等干道，并拥有795、780、784等众多公交线浦浦三三路路站站滨洲滨洲路路站站成成山山路路站站高青高青路路站站华夏华夏路路站站外外环环线线站站中中山山南路南路站站周周家

19、家渡站渡站耀耀华华路路站站成成山山路路站站900米米M6M8交通解读公共公共交通体交通体系完善系完善，人，人口口导导入功能入功能体体现现PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 n家乐福与社区沿街商铺相结合，能够满足生活需求，但目前周边休闲消费设施较为缺乏n曹鹏艺术中心、一兆韦德健身会所，能够满足各类精神、娱乐、休闲需求n紧靠明珠小学，小学年龄段教育配套到位，但暂时缺乏中学配套解读一期一期地地块块二期二期地地块块家家乐福乐福曹鹏艺术曹鹏艺术中中心心与与明珠小学明珠小学公共公共绿绿地地沿沿街商铺街商铺一一兆韦德兆韦德健身健身会会所所潜在潜在中中学学规划规划幼儿幼儿、医院医院基

20、础基础配配套套设设施施完善完善，中中高档时高档时尚休闲消费尚休闲消费场场所所及及中中学学配配套套不不确定，建议在确定，建议在商铺商铺业业态态定位定位时时考考虑虑。信息跟踪PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 世博家世博家园园动迁基动迁基地地和合和合苑苑高高压走廊压走廊尚东国际尚东国际本本案案二期二期本本案案一期一期世博家园高压走廊北部：高压走廊东部：大型动迁基地世博家园南部：本案南块西部：在建高档大盘尚东国际环境解读大大型综型综合居住合居住区域区域，环境优，环境优、劣劣势势并存并存大型综合居住区，但北部高压走廊与东部大型动迁基地将对本案定位造成一定负面影响PDF 文件使

21、用 pdfFactory Pro 试用版本创建 经济经济指标指标区区位条件位条件交通交通条件条件配配套套条件条件环境条件环境条件地地块条件块条件具有较具有较多多限制限制可塑可塑性性强强潜潜力力板块板块公共公共交通交通发发达达大大众众配配套套完善完善整整体体档档次次不不高高缺乏缺乏塑塑造造产品产品多多样样性性的的基础基础内内部部布布局上局上具有具有一一定发定发挥空挥空间间世博世博带动带动板块板块未未来快来快速速发展发展满足满足交通交通便便利的利的需需要要能能够满足便够满足便利利生生活活的需的需要要缺乏缺乏塑塑造造极度极度高高端端产品产品的的氛氛围围不不适适合合大大幅提幅提高高二期整二期整体体定位

22、定位生活生活配配套套和和出出行行条件优条件优越越产品与客产品与客层上层上具具备备一一定定提提升升空空间间结论高高端端定位定位缺乏缺乏客客观观条件，条件，但但具具备备在在现有现有南南块块水平水平上上实现实现突破突破的的良良好好基础基础PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 潜在潜在客户分析客户分析社会和经社会和经济背景济背景分析分析项目条件项目条件分析分析竞争环境竞争环境分析分析城市发展城市发展分析分析+项目市场定位方向项目市场定位方向过滤 与 配对过滤 与 配对项目精确定位项目精确定位共性市场优化方案共性市场优化方案市场差异化方案市场差异化方案蓝海蓝海红海红海符合万科符合

23、万科企业战略企业战略产品初步方案建议产品初步方案建议PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 竞争环境分析竞争环境分析现状理解未来预判PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 环球翡翠湾别墅、公寓混合社区混合型未来域个性型环球中央花园舒适型万科新里程标准型普通公寓代表楼盘代表楼盘细细分分类型类型n目前区域产品类型较为单一，主要分为公寓产品与混合产品两大类n公寓产品主要可以细分为标准型、舒适型以及个性型三个组成部分n混合型则以别墅、公寓混合社区类为主当前市场理解当当前前产品产品类型类型比较比较单单一一，公，公寓型寓型与与混混合合型型成为成为目目前前板块市场

24、板块市场主体主体PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 万科新里程万科新里程标准标准规划规划布布局局，配，配套套优优势势巨巨大大总规模：17万平方米（南块）容积率：1.5建筑形态：小高层建筑风格：现代风格绿化率：50主力房型：二房、三房主力面积：二房90-95平方米三房120-135平方米四房146平方米产品规划：标准化大规模社区规划，房型面积符合区域目前实际，大型复合化配套是该案最大的优势万科新里程（南块）是目前区域标准化普通万科新里程（南块）是目前区域标准化普通公寓产品的代表，其在整体规划及房型设计上比公寓产品的代表，其在整体规划及房型设计上比较符合目前客户实际需求，

25、配套优势是其最大的较符合目前客户实际需求，配套优势是其最大的亮点亮点普通公寓标准型产品PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 中端客户群体新里程客层万科新里程月度销售走势050100150780078507900795080008050810081508200成交套数成交均价 成交套数717855115成交均价 809281357928799412月06年1月06年2月06年3月n万科新里程由于产品经济，因此客户范围较大，几乎囊括了中端客户群体的中段客群n客户类型以传统客户为主，其比较注重总价与配套n随着销售的逐渐深入，客户范围逐步扩大，全市性特征越发明显n项目销售业绩在

26、板块内始终处于较高水平以以传统型传统型客户客户为主为主，客户，客户范围范围大大销售销售良良好好PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 环环球球中中央花央花园园大大尺尺度度房房型型，高绿高绿化化率率、楼楼栋栋距离距离开阔开阔总规模：10万平方米容积率：1.76建筑形态：高层、小高层建筑风格：现代风格绿化率：65主力房型：二房、三房主力面积：二房120-150平方米三房140-160平方米产品规划：四周围合型建筑布局，中部大面积景观绿化，建筑栋距开阔环球中央花园是目前区域舒适型普通公寓产环球中央花园是目前区域舒适型普通公寓产品的代表，明显高于同类产品的面积尺度，以及品的代表，

27、明显高于同类产品的面积尺度，以及高绿化高绿化率与率与大大开阔布局开阔布局，是其产品最大的，是其产品最大的特色特色普通公寓舒适型产品PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 客户客户层层次次略略高高，属属于于慢慢热热型型产品产品中端客户群体环球中央花园客层环球中央花园月度销售走势010203040506073007400750076007700780079008000成交套数成交均价 成交套数246472952成交均价 7790795578037591765811月12月06年1月06年2月06年3月n环球中央花园客户层次略高，属于中端客群的中上区n客户类型主要以律师、私营企

28、业主等注重品质的中高端客户，没有明显的区域性客户特征n销售虽然始终未见火爆，但处于上升区域，属于慢热型产品PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 未未来来域域个个性性规划规划，创意创意布布局局总规模：11万平方米容积率：1.4建筑形态：小高层、多层建筑风格：现代风格绿化率：50主力房型：二房、三房、四房主力面积：二房80-94平方米三房123-141平方米四房146平方米产品规划：创意性“三湾一岸”整体布局，将社区建筑与仅有的景观优势充分融合，整体规划独具创新未来未来域是目前区域域是目前区域个性个性化公寓产品的代表，化公寓产品的代表，其其创意性创意性规划设计在区域规划设计

29、在区域内具有极内具有极大的产品大的产品差异差异优势，优势，容易引起年轻猎奇一族容易引起年轻猎奇一族的的共鸣共鸣普通公寓个性型产品PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 追追求求个个性化性化的中的中高高端端年年轻轻客户客户为主为主，变变相降相降价价后后销售平销售平稳稳未来域月度成交走势05010015020025082008400860088009000920094009600成交套数成交均价 成交套数203143547154422470成交均价 9344 8922 8797 95069351 9311 9158 9204 9281 94665月6月7月8月9月10月 11

30、月 12月06年1月06年2月06年3月n客户层次与环球中央花园类似，属于中端客群的中上区，但客户层次范围更大n客户类型更趋向于年轻化，以新兴白领一族为其客户主体，时尚、个性化是其最大的特点n目前浦东客户比例略大，但未来预计浦西客户比重将逐步上升n开盘销售火爆，后因宏观影响陷入低谷，变相降价后基本保持稳定走势中端客户群体未来域客层PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 环环球翡翠湾球翡翠湾整整体体布布局局较较为中为中庸庸，产品经济性优，产品经济性优势势明明显显总规模：16万平方米容积率：1.5建筑形态：小高层、低层建筑风格：西班牙风格绿化率：50主力房型：二房、三房、联排

31、主力面积：二房92-94平方米三房131-133平方米联排180-200平方米产品规划：混合型社区设计，公寓与别墅形成相互独立的两个组团，公寓以标准型为主，而别墅则突出经济优势环球环球翡翠湾翡翠湾是目前区域是目前区域混混合社区的代合社区的代表，其表，其虽然虽然在整体规划上在整体规划上缺乏缺乏亮点，亮点，但但经济经济优势优势突出突出混合社区低密度产品PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 中端客户群体公寓客层定位别墅客层定位3个月83%7721174210241712005-12-172个月91%7854180198215262005-12-42个月91%791217419

32、2239702005-11-61个月99%7958166168161632005-8-261个月97%8049171176211252005-8-182周100%7621120120114872005-8-122周99%767812612813610公寓2005-8-46个月37%14507243668042005-9-221周90%14990182037042005-6-41周90%13351455092272005-5-211周99%1333935366628别墅2005-4-30主力销售周期销售率成交均价去化套数推案套数推案规模产品类型推案时间别墅别墅产品市场产品市场稀稀缺销售缺销售火爆

33、火爆，公，公寓寓项目项目价格价格优优势势去去化化迅迅速速n公寓客层定位于中端客层的中段，而别墅客户定位于高端客户的底端n别墅产品由于稀缺优势，销售火爆，主力去化一般在1-2周内n公寓产品面积经济，加上略低于竞争对手的价格优势，致使销售同样良好PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 10-2060%77007200-86007700/环球中央花园30-5096%750075007000-8000/环球翡翠湾5-1081%800092008900-95001200樱桃苑20-3054%7600-77009300-9500（沿河为9800元）8200-110001500未来域4

34、0-7097%8726/82万-126万/万科新里程近期平均每近期平均每周销售周销售套套数数推案销售率推案销售率（至至4.17）实际实际毛坯毛坯均价均价对外报价均价对外报价均价（4月月）对外报价范围对外报价范围（4月月）装修装修标准标准（对外报价对外报价）楼盘楼盘n目前纯三林地区各在售项目整体销售情况良好n万科新里程是目前纯三林板块实际毛坯价格最高、推案销售率最高、去化最为迅速的楼盘，已经在板块普通公寓产品中确立了标杆领先的地位，配套和品牌优势成为制胜的关键因素。板块板块近近期整期整体体销售销售情情况况良良好好，万科新里程，万科新里程已已经确经确立立了了区域区域普普通通公公寓寓的的领先领先地地

35、位位配套和品牌优势确立新里程标杆地位PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 普通公寓整体销售情况良好标准型舒适型个性型符合目前区域大众需求，销售速度最快属于慢热型产品销售情况平稳标准型标准型公公寓寓是是目目前前板块客板块客层层最最广广、去去化化最最快快的的产品产品标准标准房房型型是是目目前前板块板块绝绝对对主主力力产品产品市场结论一普通公寓PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 混合社区产品别墅公寓稀缺产品，去化火爆区域标准设计，但在别墅带动下社区品质有所提高，销售良好整体销售情况良好别墅别墅在在区域内区域内属属于于稀稀缺缺产品，产品，销售销售火爆火

36、爆而而公公寓寓产品在产品在别墅别墅的的带动带动下下社社区区品品质质有有所提所提升升，在，在一一定程定程度度上上推推动动了其了其销售速度销售速度混混合合型型社社区区在板块在板块内内拥拥有较有较好好前前景景前前景景良良好好，预计预计区域区域未未来来该该类类产品产品不不多多市场结论一混合社区PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 2002年末上海申博成功2004年世博规划出台，三林板块迎来重大发展机遇，众多知名开发商纷纷进入2005年万科新里程、未来域等代表楼盘正式上市，三林楼市开始为人们所关注2006-07年三林板块进入开发热潮，供应稳中有升，开始形成规模效应2008-200

37、9年随着轨道6号线、8号线的相继通车，配套的完善为板块导入大量人口，而临近世博效应将更大的激发板块潜力，三林板块开始真正进入市场高峰预计预计未未来来2-3年年后后，随着随着配配套套的的逐渐逐渐成成熟熟，三林板块，三林板块将进将进入入真正真正的的开开发发高高潮潮，市场竞争，市场竞争将将日趋日趋激激烈烈总总体体预判预判-两两年年后后进进入入市场市场高高峰峰，07-08年年市场竞争市场竞争激激烈烈未来市场预判一整体市场PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 供供应应走走势势-2008年年开始开始进进入入市场市场供供应应高高潮潮，总总规规模高模高达达275万万平平方方米米三林及周

38、边板块2006-2007年上市规模走势预判（单位：万平方米）64982750501001502002503002006年2007年2008-2009年n未来三年内板块及周边地区将进入供应高峰n2008-2009年三林、北蔡、六里三个区域供应合计将高达275万平方米供应预判PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 楼盘楼盘供供应应-楼盘楼盘供供应应以以后后续为主续为主，总总体体量量达达到到71万万平平方方5820710000合计合计未定三房标准型普通公寓未定二房1200120000地杰国际城未定三房标准型普通公寓未定二房800100000大华锦绣华城别墅未定联排花园洋房未定四

39、房未定三房舒适型普通公寓未定二房700120000后续尚东国际2008年123-140三房标准型普通公寓85-110二房1500150000地杰国际城136-145三房标准型普通公寓98-118二房75090000大华锦绣华城130-160三房舒适型普通公寓110-150二房22030000环球中央花园花园洋房152-169四房132-148三房舒适型普通公寓115二房650100000后续尚东国际2007年产品界定产品界定面积段面积段推案房型推案房型预计推案套数预计推案套数预计推案规模预计推案规模类型类型项目项目上市时段上市时段供应预判PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本

40、创建 尚东国际尚东国际地地杰杰国际国际锦绣锦绣华华城城中中央花央花园园楼盘楼盘供供应应分分布布供应预判PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 土土地地供供应应-三三年年内内总供总供应应量近量近300万万平平方方米米，未未来来同质同质竞争竞争激激烈烈29775121986132合合计计2007年施工1.386976690沪南公路东、北中路南蔡镇51街坊1宗地块122008年后用地许可1.9651000434000杨高南路、博文路六里园区1-6地块112008年后用地许可1.5746200497466西至杨高南路南至川杨河六里14号地块102007-2008年用地许可1.52

41、52556168371锦绣路成山路锦绣华城后续地块92008年后选址阶段52500西至锦绣路南至川杨河锦华小区周边板块82007年用地许可1.51939212928济阳路东川杨河南耀华小区72007年报建阶段1.5162100108100东至浦三路南至三林塘环球河滨花园62008年后选址阶段2.2220000100000杨高南路外环线口杉林新苑A,B区52007年用地许可1.750003400西至振兴路南至杨思路三林镇上南路西侧42007-2010年用地许可1.5680340453560长清路东环南一大道北三林新村前期开发地块32007年用地许可1.21908015900东明路以西板泉路以北三

42、林镇1街坊1/5宗地块22008年后选址阶段1.6213147133217东至洪山路南至板泉路三林镇2街坊22/1宗地块三林1预计预计上上市市时间时间项目项目进进程程容积率容积率建建筑面积筑面积土土地地面积面积地地址址地地块块板块板块编编号号n区域未来土地供应巨大，三年内总体量达到近300万平方米n容积率1.5以上项目达到75%，未来区域将进入以公寓为主的同质化竞争供应预判PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 123456789101211地地块块供供应应分分布布29775121986132合合计计施工8697669012用地许可65100043400011用地许可74

43、620049746610用地许可2525561683719选址阶段525008用地许可19392129287报建阶段1621001081006选址阶段2200001000005用地许可500034004用地许可6803404535603用地许可19080159002选址阶段2131471332171项目项目进进程程建建筑面积筑面积土土地地面积面积编编号号供应预判PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 重重点点竞争竞争个个案案预判预判-尚东国际尚东国际（三林板块三林板块）距离本距离本案案最近最近的的竞争竞争大大盘盘，整整体体销售销售周期较周期较长长一期一期二期二期三三期期尚

44、东国际位于浦东三林板块，东至东明路，西近上南路，南至高青路，北靠海阳路，地块总规模近22.4万平方米，总建筑面积达32.28万平方米，住宅容积率为1.14，是目前板块内最大的综合性商品住宅项目，整盘销售周期预计长达3年未来市场预判一竞争个案PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 整整体体分三分三期期开开发，发，一期一期紧靠政府紧靠政府规划规划配配套套用地用地n项目从北至南共分三期开发，其中一期住宅规模9.39万平方米，二期12.19万平方米，三期10.69万平方米n一期北部为绿化缓冲带，东部为政府规划的交通枢纽及商业中心n二期与三期东部为政府潜在规划用地，目前尚无明确规划

45、出台n教育配套目前暂时只确定社区幼儿园，中小学尚无明确规划三期三期二期二期一期一期政府交通政府交通、商商业规划区业规划区东明路潜在规划区潜在规划区绿化缓冲带绿化缓冲带社社区区幼幼儿园儿园PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 以小型生活配套设施为主（便利店、药房、鲜花店、邮局等等）主题体育休闲会所（参考奥林匹克花园会所）大型生活配套（泛会所概念）（网吧、咖啡吧、SPA、美容美发、保健按摸、证券公司）大型综合餐饮为主（定向招）以小型生活配套为主（洗衣放、便利店、西饼店、银行等等）59508505100三期18590185016740二期3503500一期合计会所配套面积商业

46、配套面积项目阶段整整体体配配套套规规模模近近2.5万万平平方方米米，以以休闲休闲娱娱乐乐消费消费配配套套为为核核心心PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 产品产品类型类型丰富丰富，整整体体档档次次较高较高项目产品丰富，在舒适型普通公寓与联排别墅的基础上，在区域内创新的引入花园洋房产品，形成多重产品组合，使其成为未来板块内产品最全、档次最高的大型商品住宅项目100.00%673合计4.50%30189-195复式1%7403-4195/2/56.20%42207-2204/2/35.90%40157-2204/2/214%94125-1663/2/219.20%12911

47、3-1183/2/123.60%15992-1052/2/112.50%8477-792/1/10.60%4941/2/112.50%84611/1/1比重套数面积房型PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 整整体：体：齐齐全全亮亮点：点：休闲商休闲商业业产品新产品新颖颖多样多样，具具备备良良好立好立面面表表现力现力32万方万方尚东国际尚东国际整整体：体：齐齐全全亮亮点：点：小学小学？27万方万方万科新里程万科新里程各各具具特特色色很难超很难超越越本本案略案略逊逊对对比比配配套套对对比比产品对产品对比比规规模模对对比比项目项目与与本本案对案对比比 规规模模、产品产品难难以

48、以超超越越，配，配套套条件条件各各具具特特色色错错位竞争位竞争-着重着重突出突出项目优项目优点（点（小学小学），尽尽力完善力完善不不足足（休闲商休闲商业业）主主要要争争取取客客层：层：三三口口家家庭庭（幼幼小小），小学小学的的品品质质将成为关将成为关键键点点；休闲商休闲商业业可可通通过过高青高青路路沿沿街商铺街商铺业业态态定位定位解决；解决；同同时时要要利用利用品品牌牌优优势势和和总总价价控控制制取取得得竞争竞争领先领先。PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 重重点点竞争竞争个个案案预判预判-大大华华锦绣锦绣华华城城（相相邻邻板块板块）超超大规大规模模产品，位产品，位于

49、成于成熟熟板块板块n该案位于浦东六里生活板块,属于已经发展成熟区域n项目总规模近400万平方米,属于本市超级大盘一期一期二期二期（在在售售）PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 二期二期在在售售11街街坊坊二期二期07-08年年上上市市18街街坊坊n在售二期由11街坊与18街坊两部分组成,总体量达到35.21万平方米n目前在售为二期11街坊,总规模为18.23万平方米,目前已推规模1万方n二期18街坊预计07-08年上市,总规模为16.98万平方米在在售售二期二期分分为为两两部部分分,总总体体量量高高达达35.21万方万方PDF 文件使用 pdfFactory Pro

50、试用版本创建 n项目整体配套齐全,主题公园是其最大亮点n主题公园位于北艾路以南，经三路以西，南望川杨河，西邻春塘河，成山路横贯其中,是大华锦绣华城中央绿色生态园n总用地面积：15.97 公顷,水系总面积：4.4万平方米（含春塘河）规划规划突出生态突出生态效应效应,大大型型主主题题公公园园是其最是其最大大亮亮点点PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 196-197平方米别墅164.19平方米四房149.69平方米三房89.57平方米二房公寓面积（预测）房型产品二期二期未未来来上上市市为为混混合社合社区区,产品产品类型类型丰富丰富n07-08年上市的18街坊为别墅与公寓的混