工业地产知识内部培训教材.pdf

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1、1工业地产知识工业地产知识内部培训教材内部培训教材2第一部分：基础知识部分第一部分：基础知识部分一、房地产基本术语1、房地产一、房地产基本术语1、房地产房地产又称不动产，是房产和地产的总称，具体地是指土地及其附着物。房产总是以地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。2、土地使用权2、土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。3、房地产市场3、房地产市场主要包括房地产买卖、租赁市

2、场。含一级市场、二级市场和三级市场：一级市场是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。4、生地4、生地指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地，也称为待开发的土地。5、熟地5、熟地指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地，也称为完成市政设施建

3、设的土地。6、宗地6、宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。37、建筑物7、建筑物是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。8、三通一平8、三通一平是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。9、七通一平9、七通一平是指上下水通、排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。10、建筑面积10、建筑面积建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。11、公有建筑面积11、公有建筑面积公有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯

4、间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑 面积，以水平投影面积计算。12、基底面积12、基底面积是指建筑物首层的建筑面积。13、用地面积13、用地面积指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。13、总建筑面积13、总建筑面积指规划用地内厂房、仓库、公共建筑、商业、人防地下室等面积的总和。14、建筑密度14、建筑密度即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。15、容积率15、容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。16、绿地率16、绿地率是指规划建

5、设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。17、红线图17、红线图又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线4和面积的地形平面图。它由 ZF 土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。18、建筑高度18、建筑高度指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。应符合下列规定：烟囱、避雷针、旗杆、风向器

6、、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。19、道路红线19、道路红线道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。20、建筑线20、建筑线建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。21、房地产开发21、房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。22、土地开发22、土地开发是将“生地”开发成可供使用的土地。23、土地所有权23、土地所有权指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。24、国有土地24、国有土地指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地

7、所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。25、集体土地25、集体土地属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。26、五证26、五证房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许5可证、建设工程开工证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，开工证由建设部门核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由国土资源部门和房屋管理局核发。二、工业地产基本知识1、地产类型二、工业地产基本知识1、地产类型（1）居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建

8、筑用地。（2）工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。（3）仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。（4）交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。（5）市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。（6）商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。（7）公共绿化用地：指城市区域内的公园、森

9、林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。（8）教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。（9）港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。（10）军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。（11）其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。2、工业用地2、工业用地指工业类土地使用性质的所有毛地（生地）、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有

10、较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业6研发楼宇等。3、各类土地使用年限3、各类土地使用年限（1）居住用地 70 年；（2）工业用地 50 年；（3）教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年；（4）商业、旅游、娱乐用地 40 年；（5）综合或其它用地 50 年；（6）加油站、加气站等用地为 20 年。4、工业区（园）基础设施4、工业区（园）基础设施工业园区的基础设施一般包括道路、供水、供电、排上下水、通讯、排污、网络、地块自然平，通俗通“七通一平”。5、园区配套5、园区配套（1）硬件配套：办公楼、厂房、实验室、仓库、停车场、会展中心、休闲中心、生活设施、商铺、酒店、广场等。（2）软件

11、配套：政务、商务、金融、科技、人才、住宅、咨询、审计、法律、市场服务、广告服务、外交服务、增值服务等。6、几种常见的建筑构造形式6、几种常见的建筑构造形式是支撑建筑物本身重量的方式。（1）砖混结构：特点是墙体承重，一般用于 56 层以下多层。砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。（2）框架结构：框架结构是由梁、柱等线形杆件组成的一种结构体系，墙体不承重，仅以梁、柱、板作为承重体系，各平面框

12、架通过连系梁和板连成空间体系，以承受竖向及水平荷载。框架结构布置灵活，使用方便，可获得较大的室内空间，广泛用于多层厂房、旅馆、科研楼、办公楼、医院、商场、学校等多、高层建筑。框架结构承受水平荷载的能力较低，刚度较小，使用时受房屋高度限制，墙体在地震中容易损坏，通常适用于 20 层以下左右的房屋。7（3）剪力墙结构：纵横承重墙体组成的结构体系叫剪力墙结构。按施工方法分为现浇剪力墙结构和装配式剪力墙结构，一般采用现浇剪力墙结构。它的空间整体性好，刚度大，抗侧力强度高，水平力作用下侧向变形小。装配式剪力墙结构一般由装配式大型墙板拼装而成。墙板之间及墙板与楼板之间的连接十分重要，一般内外墙板除用焊接连

13、接外，还要将留有锚筋、齿槽和插筋的相邻墙板用混凝土浇成整体；采用卡口楼板，与端头留有齿槽和锚筋的墙板通过后浇混凝土形成整体连接。这种结构体系，一般以横墙承重为多。考虑到结构整体性的需要，内纵墙一般以承重墙处理，外纵墙不承重，而采用围护墙板。多用于高层。（4）剪力墙结构和框剪结构（也称框支剪力墙）：在框架结构体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。其中剪力墙是主要的抗侧力构件。这种体系既有框结构使用上的灵活性，又有较强的抗震能力和较好的刚度，是常用的高层结构体系，适用于各类公共建筑。（5）钢体结构：指主要承重构件全部采用钢材制作，它自重轻，能建超高摩天大楼；又能制成大跨度、高净

14、高的空间，特别适合大型公共建筑。但钢结构建筑价格昂贵，装配施工组织要求高，一般只在高档写字楼宾馆采用，或在工业建筑上采用（6）钢混结构：这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。7、工业地产分类7、工业地产分类重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）。8、工业园区开发模式8、工业园区开发模式目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国工业地产市场的主要载体，其运

15、作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。9、工业地产商模式9、工业地产商模式指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然8后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润。10、主体企业引导模式10、主体企业引导模式指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等

16、方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。11、综合运作模式11、综合运作模式指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。12、私人业主开发模式12、私人业主开发模式在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上扬，其利润回报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰。13、盈利模式13、盈利模式（1）主要以土地溢价增值而获取利润：投资开发商在完成项

17、目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。（2）进行项目开发，长期持有经营收益或出售产品：项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管

18、理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。9（3）通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式：工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。14、工业园区开发流程14、工业园区开发流程（1）工业地产选址（2）工业地产定位（3）工业地产园区设计、建造（4）工业地产招商（5）园区服务客户最关心的问题：招商政策（如优惠政策）、园区未来的规划，以及对企业发展有何帮助。三、房屋建筑基本知识（一）建筑材料知识1、水泥三、房屋建筑基本知识（一）建筑材料知识1、水泥（1）常见水泥的

19、种类：硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火山灰质硅酸盐水泥及粉煤灰硅酸盐水泥等五种（2）水泥标号：水泥标号是表示水泥硬化后的抗压能力。常用水泥编号例如：325、425、525、625 等。2、钢筋2、钢筋（1）建筑钢筋的种类：钢筋是钢锭经热轧而成，故又称热轧钢筋，是建筑工程中用量最大的钢材品种。按外形可分为：光圆钢筋、带肋钢筋。按钢种可分为：碳素钢钢筋和普通低合金钢钢筋。按强度可分为：、四个级别。其中级钢筋为低碳钢钢筋，、级为低合金钢钢筋。（2）建筑用钢筋的应用级钢筋为热轧光圆钢筋，其强度较低，塑性及焊接性能较好。广泛应用于普通钢筋混凝土结构中受力较小部位。10变形钢筋中级、级钢筋的

20、强度、塑性、焊接性能等综合使用指标较好，是普通钢筋混凝土结构中用量最大的钢筋品种，也可经冷拉后做预应力筋使用。冷加工钢筋：冷拉钢筋的屈服程度会提高，而塑性降低。冷拉级钢筋适用于普通钢筋混凝土中的受力部位，冷拉级、级、级钢筋均可作为预应力筋使用。冷拔低碳钢筋：其有较高的抗拉强度，是小型构件的主要预应力钢材。3、木材3、木材（1）木材的种类：分为针叶树和阔叶树两类。其中针叶树的树干长直高大，纹理通直，材质较软，加工容易，是建筑工程中的主要用材。阔叶树材质较坚硬，称之为硬材，主要用于装修工程。（2）建筑木材的性能与用途l红松：材质较软，纹理顺直，不易翘曲、开裂，树脂多，耐腐朽，易加工，主要用于制作门

21、窗、屋架、檩条、模板等。l鱼鳞云杉：又名白松。材质轻、纹理直、结构细、易干燥、加工，主要用于制作门窗、模板、地板等。l马尾松：材质中硬，纹理直斜不匀，结构中至粗，不耐腐，松脂气味浓，在水中很耐久，主要用于制作模板、门窗、橼条、木柱等。l落叶松：材质坚硬而脆，树脂多，耐腐性强，干燥慢，干燥中易开裂。主要用于檩条、地板、木桩等。杉木：纹理直而均，结构中等或粗，易干燥、耐久性强。主要用于制作屋架、檩条、门窗、脚手杆等。柏木：材质致密，纹理直或斜，结构细，干燥易开裂，坚韧耐久。主要用于制作模板及细木装饰等。洋松：分细皮和粗皮两种。细皮的结构精细，不易变形，容易加工，适于较高要求的装修；粗皮的结构较松，

22、但质料坚固，变形与收缩量较小，适用于要求不高的装修。（3）木材的类别为了合理用材，木材按加工与用途不同分为原木、杉原条、板方材等。原木是指伐倒后经修枝，并截成一定长度的木材。分直接使用原木和加工用11原木。杉原条是指只经修枝剥皮，没有加工成材的杉木，长度 5M 以上，梢直径 60mm以上。板方材是指按一定尺寸加工成的板材和方材。板材是指断面宽为厚的三倍及三倍以上者；方材是指断面宽度小于厚度的三倍者。4、普通混凝土4、普通混凝土（1）普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用，称为骨料。石子为粗骨料，砂为细骨料。水泥加水后形成水泥浆，包裹在骨料表面

23、并填满骨料间的空隙，作为骨料之间的润滑材料，使混凝土混合物具有适于施工的和易性，水泥水化硬化后将骨料胶结在一起形成坚固整体。（2）混凝土的性能：混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否适于操作，是否具有能使所浇注的构件质量均匀、成型密实的性能。混凝土的强度：抗压强度是混凝土的主要强度指标，它比混凝土的其它强度高得多，工程中主要是利用其抗压强度，也是进行结构设计的主要依据。混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各种自然环境的侵蚀而不被破坏的能力称为耐久性。对混凝土除要求具有一定的强度安全承受荷载外，还应具有耐久性，如抗渗、抗冻、耐磨、耐风化等。5、黏土砖5、黏土砖黏土砖是以黏土为主要原料，经搅拌成可塑性，用

24、机械挤压成型的。挤压成型的土块称为砖坯，经风干后送入窑内，在 9001000的高温下煅烧即成砖。（1）黏土砖的种类：标准砖：标准砖是建筑工程中最常用的砖，它广泛使用于砖承重的墙体中，也用于非承重的填充墙。黏土砖的尺寸为：240mm115 mm53 mm。每块砖干燥时约重 2.5Kg，吸水后约为 3 Kg。空心砖和多孔砖：空心砖的规格为 190 mm190 mm90 mm，每立方米约重1100 Kg。多孔砖的规格为 240 mm115 mm90 mm，每立方米约重 1400 Kg。（2）黏土砖的强度12黏土砖的特点是抗压强度高，可以承受较大的外力。反映砖承重外力的能力叫做强度；而反映强度大小称为

25、强度等级。一个建筑物选用哪一个强度等级的砖，应由设计单位通过计算确定。（3）黏土砖的吸水率：黏土砖都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少可以用吸水率来表示。吸水率一般允许在 8%10%的范围内。（4）黏土砖的抗冻性：是指砖抵抗冻害的能力。抗冻性由实验作出。（5）黏土砖的外观质量：普通黏土砖的外形应该平整、方正。外观无明显弯曲、缺楞、掉角、裂缝等缺陷，敲击时发出清脆的金属声，色泽均匀一致。（二）房屋构造基本知识1、房屋构成部分（二）房屋构造基本知识1、房屋构成部分地基与基础、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。2、地基和基础：2、地基和基础：地基：系建筑物下面的土层。它承受基础

26、传来的整个建筑物的荷载，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等。基础：位于墙柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷载并把它传给地基。3、墙和柱3、墙和柱承重墙和柱是建筑物垂直承重构件，它承受屋顶、楼板层传来的荷载连同自重一起传给基础。此外，外墙还能抵御风、霜、雨、雪对建筑物的侵袭，使室内具有良好的生活与工作条件，即起围护作用；内墙还把建筑物内部分割成若干空间，起分割作用。4、楼板和地面4、楼板和地面楼板是水平承重构件，主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重一起传给墙或柱。同时将建筑物分为若干层。楼板对墙身还起着水平支撑的作用。底层房间的地面贴近地基

27、土，承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重直接传给地基。5、楼梯5、楼梯是指楼层间垂直交通通道。6、屋顶6、屋顶13是建筑物最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又是围护构件。它承受作用在其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱；同时又起到保温、防水等作用。7、门和窗7、门和窗门：是提供人们进出房屋或房间以及搬运家具、设备等的建筑配件。有的门兼有采光、通风的作用。窗：其主要作用是通风采光。一般来说，基础、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要部分；门、窗、楼梯等则是建筑物的附属部件。（三）房屋面积计算1、房屋面积的分类（三）房屋面积计算1、房屋面积的分类（1）实用面积（净面积）：它是

28、建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积。（2）建筑面积（套内面积、轴线面积）：包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等。（3）公摊面积：是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积。2、计算建筑面积的范围2、计算建筑面积的范围（1）单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围水平面积计算。单层建筑物内如果带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相邻处高跨柱外线为分界线。（2）多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算

29、。（3）建筑物外墙为预制挂板的，按挂板外墙主墙面间的水平面积计算。（4）地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑物外墙有出入口的（沉降缝为界）建筑物，按其上口外墙外围水平面积计算。人防通道端头出口部分楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。（5）用深基础做地下架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。14（6）坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。（7）建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。（8）电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建

30、筑物自然层计算建筑面积。（9）建筑物内的技术层层高超过 2.2 米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。技术层层高虽不超过 2.2 米，但从中分隔出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积。（10）有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。（11）有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。（12）突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。（13）封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一

31、般计算建筑面积。凹阳台按其阳台净空面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。（14）建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊、按柱的外边线水平面积计算建筑面积；无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。（15）两个建筑物间有围护结构的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积；没有围护结构的架空通廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。（16）建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。（17）各种变形逢、沉降缝，宽在 30mm 以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，高低联跨时，其建筑面积并入低跨建筑面积内。

32、3、不计算建筑面积的范围3、不计算建筑面积的范围（1）突出墙面的构件、艺术装饰以及挂板突出的艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。15（2）检修消防等用的室外爬梯、宽度在 60cm 以内的钢梯。（3）穿过建筑物的通道、住宅的首层平台、层高在 2.2 米以内的设备层。（4）深基础架空层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的。（5）没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。（6）单层建筑物内分隔的操作间、操作室、仪表间等单层房间。（7）地下人防、支线、人防通道、人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口。（8）宽在 30mm 以上的抗震缝、有伸缩缝的靠墙烟囱，构筑物如独立烟囱、

33、烟道、水塔、储水池、储仓等。（9）建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。四、房产相关税费知识1、契税四、房产相关税费知识1、契税根据法律规定，凡房屋的买卖、典当、赠与或交换的承受人均应凭房地产所有权证和当事人双方订立的契约交纳契税，具体契税的税率如下：买卖契税，按买价征收 6%（地方补贴 3%）典契税率，按典价征收 3%赠与契税，按现值价格征收 6%（地方补贴 3%）2、印花税2、印花税印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而制定、领受的应税征收的一种税。印花税的纳税人为应税凭证的书立人、领受人或使用人。印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。3、土地增

34、值税3、土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。4、土地使用税4、土地使用税是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际16占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。5、房产税5、房产税房产税是在城镇内向房产的产权所有人征收的一种税。房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人。产权属于国家的，由经营管理单位缴纳，产权出典的，由承典人缴纳，产权所有人、承典人不在房产所在地的，或产权未确定

35、及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。因此，除房屋产权人外，承典人、房产代管人、使用人也能成为房产税的义务纳税人。6、营业税6、营业税凡房地产转让、咨询、中介、信息服务及房地产出租都必须交纳营业税，营业税是对中国境内经营交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业或有转让无形资产、销售不动产行为的单位和个人，按其营业额所征收的一种税。7、营业税附加7、营业税附加是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。8、纳税保证金8、纳税保证金指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税

36、率计算的，个人所得税纳税保证金。9、房地产交易手续费9、房地产交易手续费是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。10、房屋权属登记费10、房屋权属登记费是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。11、土地收益金(土地增值费)11、土地收益金(土地增值费)土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用17者将其所使

37、用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。12、土地出让金12、土地出让金各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。13、土地开发费13、土地开发费每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等

38、各项费用(万元/ha)。14、房地产价格构成14、房地产价格构成（1）土地费用（2）前期工程费：设计费、监理费等（3）房地产开发费（4）管理费（5）销售费用：代理费、广告费等（6）财务费用：贷款利息、税费等（7）不可预见费（8）利润18第二部分：建筑结构基础知识第二部分：建筑结构基础知识房地产是从建筑业为依托而发展起来的，建筑学的许多知识成为地产经纪人的必备知识，房屋建筑结构，建筑工艺，以及建筑材料的使用，室内装修的质量、档次都直接影响房地产商品的价值和使用价值，决定建筑成本的高低，成为项目定价的一个有力的支持，在具体的销售过程中，当客户对价格有所疑虑，具体的解释工作才会做到落地有声，言之凿凿

39、。1、学会识图1、学会识图：图纸幅面及图框尺寸。图纸幅面及图框尺寸。幅面内应用标题栏和设计会签栏，幅面规格分别为 0、1、2、3、4 号共 5种，尺寸大小见下表：（单位：毫米）幅面代号01234b18411189594841420594297420297210B10101055A2525252525会签栏图柜ccc图标和会签栏图标和会签栏常用图标格式及内容，如下表，其中工程名称指工程总名称，项目指总工程中的一个具体工程，图名常表明本张图的主要内容，设计号为设计部门对该工程的编号，图别表明本图所属工种各设计阶段，图号是图纸的编号。ca图标c19设计单位全称工程名称项目审定设计号校核图别设计图号制

40、图日期会签栏是各工种负责人签字的表格，其格式与内容如下表，近来一些设计单位为了简化图面，将图标和会签栏合在一起，放在图框右侧。工种名称姓名签字图纸一般有横式，立式，根据内容的安排而选用。轴线轴线用点划线表，端部圆圈，圆圈内注明编号，水平方向用阿拉伯数字由左至编号，垂直方向用英文字母由下往土编号。定位轴线编号顺序尺寸及单位尺寸及单位尺由数字及单位组成，根据“图标”规定，总图以米单位，其余-均以毫米为单位，若按此规定，尺寸后面可不写单位。(9.600)(6.400)(3.200)索引号索引号用途是索引，便于查找相互有关的图标内容，索引号的表示方法是把图中需要另画详图的部位编上索引号，索引号中的内容

41、有两个，一是详图编号，二是详b20图所在图纸的编号。详图的编号详图的编号25详图的编号表示在本张图建+详图所在a.详图在本张图b.详图不在本张图c.详图索引号标高、层高、净高标高、层高、净高建筑物各部分的高度用标高控制。表示符号为45。下面横线为某处高度的界限，在符号的横线上注明标高数字。总平面图的室外地坪高用符号“”表示。标高的单位用米计，按“国际”规定，标高数字准确到毫米，即注到小数点后面第三位。标高分绝对标高和相对标高两种，我国青岛附近的黄海平均海平面定为绝对标高的零点，这就是一般所说的“海拔标高”，但为简明，方便起见，工程图纸一般都用“相对标高”，而把室内首层地面的绝对标高定为相对标高

42、的重点，以“+0.00”表示,读作正负零零,高于它的为正值,一般不注明“+”号；低于它的负值，必须注“-”号。层高一般 2.7M-3.2M 较为合适，太矮则不能满足健康身理、心理需求，但也并非越高越好，太高从节能需求而言也不太适合。指北针指北针可导明楼体，具体单元坐落的朝向。N2、施工图2、施工图一套完整的的施工图纸，根据其专业内容或作用不同，一般包括：图纸目录图纸目录包括每张图纸的名称、内容、图纸编号，表明该工程施工图由哪几个专业的E21图纸以及那些图纸组成，以便查找设计总说明设计总说明主要说明工程的概况和总的要求。内容一般应包括：设计依据（如设计规模、建筑面积以及有关地质、气象资料等）；设

43、计标准（如建筑标准、结构荷载等级、抗震要求等）；施工要求（如施工技术、材料要求以及采用新技术或有特殊要求的做法说明）等。以上各项内容，对于简单的工程，也可以在各专业的图纸中写成文字说明。建筑施工图建筑施工图包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造详图。表示建筑物的内部布置情况，外部形状，以及装修、构造、施工要求等。结构施工图结构施工图包括结构平面布置图和各构件的结构详图。表示承重结构的布置情况，构件类型，尺寸大小以及构造做法等。设备施工图。设备施工图包括给水排水、采暖通风、电气等设备的平面布置图、系统图、详图。表示上、下水及暖气管线布置，卫生设备及通风设备等的布置，电气线路的走向和安装要求。

44、3、建筑施工图基本概念3、建筑施工图基本概念建筑图是用正投影原理绘制出来的。用立面图及屋顶平面图表示建筑的处部，用平面图及剖面图表示其内部，用大样图表示细部做法。a、立面图。立面图就是建筑四个面的正投影图，以建筑各个面的朝向命名，如南立面图就是指建筑朝南一面一正投影图。立面图主要表示建筑的外部形状大小、门窗、屋顶形式、外墙饰面等。b、平面图。假想用一水平面在建筑的窗台以上距地约 1 米处切开，去掉建筑上部，余下部分的水平投影就叫平面图，切断部分用粗线，可见部分用细线表示。多层或高层建筑每层布置都不一样时，则每层都要划平面图。如果有许多层平面布置相同，可用一个平面图表示，这叫标准平面图。平面图可

45、以俯视也可以仰视，如要表示天棚装修的做法就可用仰视平面图。22c、剖面图。假想用一铅垂面，沿建筑的垂直方向切开，去掉一部分，余留部分的正投影图就叫做剖面图。切断部分用粗线表示，可见部分用细线表示。按剖切方向不同分横剖面图和纵剖面图。平面图上要画出剖切符号以示剖切位置。剖切可以转折，但只允许转一次并用剖切符号在平面图上标明。剖面图主要表明建筑内部情况。4、建筑施工图的主要内容4、建筑施工图的主要内容建筑施工图根据不同的工程性质及规模，图纸内容及数量有所不同。但从识图的角度来分析，它们有一定的共性，只要掌握基本图和详图的一般内容和表示方法，就可以举一反三看懂其它图纸。a、总平面图。总平面图表明一个

46、工程的总体布置。其基本内容如下：表明新建工程的总体布局，如用地范围、各建筑物的位置、道路、管网的布置等；确定建筑物的平面位置；表明建筑物首层地面的绝对标高、室外地坪、道路中心线交叉的绝对标高，地面坡高及地面水排出方向等。b、平面图。平面图在全套施工图中起着纲领性的作用，它不仅反映了建筑的使用、空间、装修等情况，而且还大略地反映了各工种的部分情况。基本内容如下：建筑物的朝向、平面形状、内部布置，入口、走道、楼梯的位置等；用尺寸线和轴线表示建筑物的长度及各部分的位置；表明建筑物竖向承重结构形式；表明各层的地面标高；表明门窗编号、门的开启方向；表明剖面图的剖切位置及编号，详图索引号等；综合反映工艺、

47、水、暖、电对土建的要求；表明装修的做法；用图无法表示时采用文字说明；c、立面图。立面图主要表示建筑的外形，是做外部装修的主要依据，其基本内容如下：23表明建筑的外形及其细部，如站窗、雨罩、檐口、阳台、台阶、雨水管等；用标高表示出建筑物总高度、各楼层高度以及门窗洞口等细部高度；表明外饰面所用材料、色彩及分格等；注明墙身详图位置及编号等。d、剖面图。剖面图简要地表示建筑物的内部空间关系和结构形式等，其基本内容如下：表示建筑物各部位高度；剖面图中需要详细表示的部位，画出详图索引号；简要表示主要结构形式，如楼层、屋盖的梁、板、柱的相互关系。e、构造详图。墙身详图是用比较大的比例尺详细、准确地表示墙身从

48、防潮层到屋顶各个节点的材料及构造做法。墙身详图配合平面图就可以详细了解墙、内外装修、门窗的做法。此外，详图还包括楼梯图、特殊房间详图、局部构造或建筑构件详图、特殊装修房间详图等。5、一般的传力体系5、一般的传力体系荷载板梁柱基础地基6、建筑结构形式6、建筑结构形式建筑结构形式有许多种类型，也有许多不同的分类方法，其中最常见的分类方法是按建筑物主要承重构件所用的材料分类和按结构平面布置情况分类。筑物主要承重构件所使用的材料分类 筑物主要承重构件所使用的材料分类序 号结构类型名称识别特征适用范围1木结构主要承重构件所使用的材料为木材单层建筑2混合结构承重材料为砖石，楼板、屋顶为钢筋混凝土单层或多层

49、建筑3钢筋混凝土结构主要承重构件所使用的材料为钢筋混凝土多层、高层、超高层建筑4钢与混凝土组合结构主要承重构件材料国型钢和混凝土超高层建筑5钢结构主要承重构件所使用的材料为型钢重型厂房、受动力作用的厂房、可移动或可拆卸的建筑、超高层建筑或高耸建筑24按结构平面布置情况分类按结构平面布置情况分类除上述两种分类方法所列的结构类型外，对于单层大跨度房屋，还不平面结构（门式刚架、薄腹梁结构、桁架结构、拱结构）和空间结构（壳体结构、悬索结构、网架结构）之分。序号结构类型名称平面/立面示意图常用范围1框架结构厂房或 20 层以下多、高层建筑2全剪力樯结构高强度结构体系，常用于高层、超高层建筑3框架剪力墙结

50、构高层建筑4框筒结构高层或超高层建筑5筒体结构（单筒或多筒）超高层建筑6框支结构钢结构超高层建筑7无梁楼盖结构大空间、大柱网的多层楼房墙体的类型及其划分墙体的类型及其划分墙体名称划分方法外墙、内墙、纵墙、横墙、窗间墙按墙所处的位置划分三七墙、二四墙、一八墙、一二墙按墙的厚度划分围护墙、隔墙、女儿墙、围墙按墙的功能划分承重墙、非承重墙按受力情况划分砖墙、石墙、砌块墙、钢筋混凝土墙按所用材料划分按照层数划分一般情况下，1-3 层为低层；4-6 层为多层；7-9 层为小高层；10 层以上为高层，当高度超过 100M 时为超高层。7、建筑面积的计算规则计算建筑面积的范围按照层数划分一般情况下，1-3