基于景观导向的旅游地产规划研究.pdf

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1、南京林业大学硕士学位论文基于景观导向的旅游地产规划研究姓名：余淮军申请学位级别：硕士专业：城市规划与设计指导教师：王浩20070601摘要近年来随着我国经济的持续增长，旅游业与房地产业已成为第三产业中附加值高、关联性很强的产业一方面，旅游消费开始从观光型向休闲度假型转变；另一方面，传统住宅开发开始向舒适型、休闲型转变。在此背景下，旅游业与房地产业两者的嫁接即产生了边缘产品旅游地产，它已成为旅游业界和房地产业界共同关注的焦点话题。但是由于相关理论的缺乏，政策的模糊、规划的盲目，给旅游地产的发展带来了迷茫和困惑本文从界定旅游地产的概念入手，首先针对不同利益群体对旅游地产的不同理解，多维度解析，得出

2、旅游地产的概念。在此基础上，对其特征，分类，开发模式等进行阐述；从政策，开发和文化层面来剖析旅游地产目前发展的瓶颈，提出从景观的视角来研究旅游地产。第二章是本文的理论部分，从环境，文化和行为三个视角来研究他们与旅游地产的互动关系，在此基础上导出旅游地产开发的三大策略：环境蓑略，文化策略和行为策略第三章从整体设计理念角度提出了旅游地产规划的框架，从方法论、程序、规划内容和景观要素等方面全面阐述旅游地产的设计要务。最后，结合自身参与的江苏宝华山国家森林公园项目展开讨论，尝试将前文提出的方法运用到具体实践中去关键词：旅游地产：景观导向；环境；文化；行为As t u d yo nT o u r i s

3、 mR e a lE s t a t e sD e v e l o p m e n ta n dP l a n n i n gA b s t r a e tW i t ht h ec o n t i n u a lg r o w t ho fC h i n a se c o n o m yi nr e c e n ty e a r s，t h et o u r i s mi n d u s t r ya n dt h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a v eb e c o m et h et e r t i a r yi n d u s t r yw

4、i t hh i g ha d d e dv a l u ea n ds t r o n gr e l a t i o n F o ro n et h i n g，t h et r a v e l i n ge x p e n d ss t a r t st ot r a n s f o r mf r o mt h es i g h t s e e i n gt y p et ot y p eo fv a c a t i o na tl e i s u r e；f o ra n o t h e r，t h er e s i d e n t i a lb u i l d i n g sd e v

5、 e l o p m e n to p p o r t u n i t yr e d u c e sa n ds t a r t s t ot r a n s f o r mi n t oa m e n i t yt y p ea n dl e i s u r et y p e U n d e rt h em a r k e tb a c k g r o u n d，t h eg r a f t i n go ft h et o u r i s mi n d u s t r ya n dt h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a v ep r o d u

6、 c e dt h ee d g ep r o d u c t-t h et o u r i s tr e a le s t a t e，a n di th a sb e c o m et h eh e a t e dt o p i ci nb o t ht o u r i s mf i e l da n dr e a le s t a t ef i e l d B u tt h el a c ko ft h e o r y，f u z z yo fp o l i c ya n db l i n d n e s so ft h er e l a t e dp l a nh a v eb r o

7、 u g h tt h ep u z z l ea n dc o n f u s i o nt ot h et o u r i s ta n dr e a le s t a t e T h i sp a p e rb e g i n sf r o mt h ed e f i n i n gt h ec o n c e p to ft o u r i s tr e a le s t a t e，f i r s t l yg e t t i n gt h ec o n c e p to ft o u r i s tr e a le s t a t et h r o u g ha i m i n g

8、t od i f f e r e n tu n d e r s t a n d i n g so fd i v e r g e n ti n t e r e s tg r o u p sa n dm u l t i p e r s p e c t i v e sa n a l y s i st ot h et o u r i s tr e a le s t a t e O nt h eb a s i so ft h ec o n c e p t，t h ec h a r a c t e r i s t i c，t h ec l a s s i f i c a t i o n，t h ed e

9、v e l o p m e n tp a t t e r na n ds oo na r ee l a b o r a t e d；t h ed e v e l o p m e n tb o t t l e n e c ko ft h et o u r i s tr e a le s t a t ea tp r e s e n ti sa n a l y z e df r o mt h el a y e r so ft h ep o l i c y，t h ed e v e l o p m e n ta n dt h ec u l t u r e，a n ds u g g e s t st h

10、 et o u r i s tr e a le s t a t es h o u l db es t u d i e df r o mo nt h ep e r s p e c t i v eo ft h el a n d s c a p e T h es e c o n dc h a p t e ri st h et h e o r yp a r to ft h i sp a p e r，a n dt h ei n t e r a c t i o nr e l a t i o nb e t w e e nt o u r i s tr e a le s t a t ea n dt h r e

11、ea s p e c t si n c l u d i n gt h ee n v i r o n m e n t，t h ec u l t u r e，t h eb e h a v i o ra r es t u d i e d，a n dt h r e es t r a t e g i e so ft o u r i s tr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ti n c l u d i n ge c o l o g ys t r a t e g y，c u l t u r es t r a t e g ya n db e h a v i o rs

12、t r a t e g ya r ed e r i v e d T h et h i r dc h a p t e rs u g g e s t st h ef r a m e w o r ko ft h et o u r i s tr e a le s t a t ep l a nf r o mt h ea n g l eo ft h eo v e r a l ld e s i g n i n gi d e a，a n de l a b o r a t e st h ek e ye l e m e n t so ft h et o u r i s tr e a le s t a t ef r

13、 o mt h ef a c e t so ft h em e t h o d o l o g y，p r o c e d u r e，p l a nc o n t e n t，l a n d s c a p ee l e m e n t sa n ds u c ho n A tl a s t，t h ep a p e rd i s c u s s e st h en a t i o n a lB a o h u a s h a nM o u n t a i nn a t i o n a lf o r e s tp a r kp r o j e e to fJ i a n g s uP r o

14、 v i n c ew h i c ht h ea u t h o ri sp a r t i c i p a t i n gi n，a n da t t e m p t st oa p p l ym e t h o db r o u g h tf o r w a r db yp r e v i o u sa r t i c l et oc o n c r e t ep r a c t i c e K e yw o r d s：T o u r i s tr e a le s t a t e；L a n d s c a p ea r c h i t e c t u r eo r i e n t

15、a t i o n；E n v i r o n m e n t；C u l t u r e；B e h a v i o r本学位论文知识产权声明本学位论文是在导师(指导小组)的指导下，由本人独立完成。文中所引用他人的研究成果均已注明出处。对本论文研究有所帮助的人士在致谢中均己说明。基于本学位论文研究所获得的研究成果的知识产权属于南京林业大学。对本学位论文，南京林业大学有权进行交流、公开和使用。研究生签名：么褂导师签名：。f 屯日期：砷7 7致谢在我三年的学习生活中，导师王浩教授在理论和实践诸多方面给予了悉心指导，导师渊博的学识，严谨的治学态度，以及在学术方面深厚的造诣，使我获益匪浅。研究生在读

16、期间导师还给予我很多锻炼的实战机会，使我浅薄的理论知识在实践中得到重要的补充和检验；在论文写作过程中，导师也从各方面给予了我很多的指导，对我的论文从选题到撰写都提出了很多宝贵意见，使我深受启发。在研究生学习生活即将结束的时刻，我向尊敬的导师以及其他曾经给予我帮助的老师们表示诚挚的谢意。在论文选题过程中，感谢江苏宝华旅游开发公司提供了课题的来源，同时感谢江苏省城乡规划院张鑫磊设计师给予开题的方向指导。在论文实践过程中，感谢无锡红豆集团、浙江华门集团等单位给予的大力支持和帮助。在论文写作过程中，感谢深圳北林苑徐苏海设计师，中南林学院俞亮亮硕士，金陵科技学院常俊丽讲师等给予的重要指导和帮助。同时也感

17、谢树全、黄发祥、王强、聂柯、陈、孔科丽一同窗给予论文的热心帮助和支持。最后要感谢在我读书生涯中给予了我最大支持和关心的家人!因为有你们的无私关爱才使我安心、顺利地完成学业，你们是我永远向前的动力；同时特别要感谢我的朋友郭婷，在读研求学的三年里，是她的无私的爱和默默奉献，才使我最终能克服家庭困难，完整的读完这三年课程。最后，再次感谢所有帮助和指导过我的人!笔者：余淮军2 0 0 7 6 1 5绪论1 研究背景二十世纪以来，人类文明与科技的发展日益千里，人们对于生活的需求，已经从基本的生存要求等生理层面的满足，提升到对精神层面的追求，并逐渐把旅游纳入到自己的生活范围之中。目前，旅游经济正从一种时尚

18、逐渐成为人们日常生活的一个组成部分，根据有关调查，4 6 4 6 的都市居民会选择度假旅游作为自己假期休闲的方式。随着社会、经济的快速发展，带来生活节奏的加快、压力增大，在紧张繁忙的都市工作和生活之余，人们渴望亲近大自然的健康休闲方式，追求一种轻松愉快的经历和感受。旅游业模式也随之从单纯的观光旅游向休闲度假旅游过渡。为扩大内需，国家鼓励假日经济发展，每年1 1 5 天的假期为旅游地产提供了时间基础，度假型项目逐渐受到人们的重视。一方面传统房地产开发机会日益减少、竞争越来越激烈，另一方面住宅消费开始向舒适型、休闲型转变，在此市场背景下，房地产业必须在传统市场中寻求新商机、开辟新的投资领域，旅游业

19、的蓬勃发展启发了房地产市场细分的思路，把传统房地产业与传统旅游业嫁接，即产生了“边缘产品”旅游房地阍o 1】海南度假中心产。(图0-i)f 图片来源Jw w 们v c l h o u 旅游业与地产业都是第三产业中附加值高、关联性很强的产业，二者的融合，成为旅游业界和房地产业界关注的新热点。旅游地产的发展有利于促进旅游业的发展，也是传统地产领域新的突破口，我们有理由相信，未来几年我国旅游地产领域的发展日i 景广阔，旅游与地产横向结合的创新模式必将带来美好的明天啪2 研究目的和意义我国的旅游地产理论研究比较薄弱，实践上也在探索，在旅游地产行业飞速发展的同时，也给业界带来了不少的困惑。一方面，目前在

20、中国由于认识的迷惘，从政府部门到开发商都无法给出明确的设计任务书，因而此类项目的规划设计也是处在探索阶段；另一方面，在缺乏合理有效的规划前提条件下，由于一味追求经济效益，旅游地产项目给环境和社会发展造成了沉痛的代价。当前旅游地产过快的发展，在某种程度上由于缺少对市场的深入调研与准确定位，使得其在整个房地产业中成为一种浮躁的产业。浮躁说明人们对这一特殊的房地产还没有能透彻地准确把握，难以冷眼观潮。浮躁的后果，是造成房地产业畸形发展和经济与环境效益难以弥补的重大损失。现在，旅游房地产业进入理性思考的时期，开始迈向成熟，从过去片面追求经济效益向强调经济和环境利益共生转变。因而，旅游地产项目开发越来越

21、重视景观，并形成了以景观导向作为项目开发的共识，面对这种实践的进步，我们从景观的层面去分析研究旅游地产的规划理论、开发策略显得尤为必要和重要。3 研究视角旅游业和房地产业两个产业的嫁接就形成了特殊的产业，目前对于这类产品的研究还处在探索阶段，单纯的从旅游或房地产角度去机械叠加研究此类项目是不科学的，事实上由于规划的欠缺，有些项目实际运作中破坏了生态环境、扼杀了文化的个性。因而本文力图从旅游和地产两个产业的共性点寻找研究的突破口。景观是旅游的基础资源，旅游产业的运作就是旅游项目对于游客的巨大吸引力。而观光旅游的吸引力，就是来自于独特景观。可以说，“景观”的独特性，是游客购买旅游产品，进行旅游消费

22、的核心动力。在此层面上来看，旅游产业本身就是营销“景观”的产业。另一方面，由于传统房产竞争的加大，开发商把房产配套下的环境景观作为市场的卖点。景观是继户型、装修后又一被市场追逐的热点。卖房子就是卖景观已逐渐为大多数开发商所认可。于是在旅游开发中，长期形成的独特性、唯一性、奇异性、极致性、天人合一、生态自然等景观理念叫，同样被引入到地产开发中来，景观开发成为开发商必须面对的重要课题，在城市发展和产品市场卖点中越来越重要。因而景观是旅游业和房地产业的重叠点，旅游地产的核心资源就是景观，必须牢牢抓住景观这一导向标，进行项目的规划研究。“景观”是个宽泛的词汇，它是指土地及土地上的空间和物体所构成的综合

23、体，环境生态、文化、大众行为心理是景观三元的具体表现”，环境是旅游地产项目成功的基础，文化是旅游地产持续发展的保证，而人的行为是与环境、文化相互促进、制约的因素。因而，本文以景观的三元作为出发点，进而演化出环境、文化、大众行为心理三个视角来剖析旅游地产，找出基于景观导向的旅游地产项目开发分析的方向，再提出解决问题的策略和基本框架。这样，由表及里、由浅入深的探索研究旅游地产类项目的规划开发问题。4 国内外研究发展状况4 1 国外研究发展状况在欧美国家没有旅游房地产的固定词汇，旅游和房地产总是单独出现的，但分时度假(T I M E S H A R E，又称H o l i d a yo r n e

24、r s h i p)及其延伸概念是有的，它是一种将房地产、酒店住宿和旅游休闲度假结合一起的全新投资模式和度假住宿设施。在国外，欧洲旅游物业发源于中世纪世袭贵族的度假城堡，6 0 年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村(图o _ 2)首先开发了以分时销售的方式招揽客户，标志着旅游物业市场的开始。因此，在西方，由分时度假延伸而形成的旅游房地产主要是指旅游度假房地产，是为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间。2分时度假、产权酒店是国外学术研究和业界使用频率最高的词汇。其中，分时度假(T I 艇S H A R E)是欧美率先使用的概念，分时度假引入中国后，在其创新发展

25、过程中，首先形成了产权酒店这种过渡形式，旅游房地产这个概念在房地产业内传播开来，因此，旅游房地产是中国首创的词汇，在国外文献中很难找到直接关于“旅游房地产”的文献。国外关于分时度假的研究，主要涉及分时度假发展前景(W i t h i a r a,G l e n n,1 9 9 8)、产业发展(W o o d s，R o b e r t H，2 0 0 1)、分时度假产品消费研究(R e z a k，S a r a h，2 0 0 2)、产品设计、产品结构和竞争分析(P r y c e，A d r i a n H，2 0 0 2)、价格定位、投资、市场营销(R o b e r t【幽0-2 1

26、阿尔贝斯山度假酒店【图片来源】h t t p：b b s，l c b u y c nW o o d s a,C l a r k H u，2 0 0 2)，作为第二居所的分时度假产品研究(H o b s o n，W a l l a e e，2 0 0 2)、美国分时度假的发展(C r o o t s，J o h n C a n d r a g a t z，R i c h a r d L 2 0 0 2)等方面。从国外研究来看，对旅游地产项目的研究主要是从市场的角度，更多地是停留在开发、经营层面上，没有深层次地从开发规划层面来研究旅游房地产项目本身的特征和功能。4 2 国内研究发展状况综观国内旅游

27、房地产研究，主要集中在以下几个方面：概念界定：(宋飞，2 0 0 1；张奕，2 0 0 1；巨鹏等，2 0 0 2：宋丁，2 0 0 3；吴老二等，2 0 0 3；程绍文等，2 0 0 3；胡浩等，2 0 0 4)；开发模式和类型划分：陈卫东(1 9 9 6)早在19 96 年就探讨了区域旅游房地产的三种开发模式，即随意型、规划型和混合型。巨鹏等(2 0 0 2)根据房地产产开发过程中景观设计角度的性质，即房产景观的卖点不同，将景观房地产类型划分为景观设计房地产与旅游景观房地产两个群体，然后对两个群体内部进行细分。胡浩等(2 0 0 4)依据不同功能，将旅游房地产分为娱乐类旅游房地产开发、观光

28、类旅游房地产开发、接待类旅游房地产开发和景观型住宅区开发四种基本模式；问题及其对策。不少文献试图揭示(李长坡，2 0 0 2：吴老二，2 0 0 3：余艳琴，2 0 0 3；胡浩等，2 0 0 4)旅游房地产开发过程中出现的问题及解决这些问题的对策；动力机制。巨鹏等(2 0 0 2)认为景观房地产兴起既是房地产业自身发展的内生需求，又是自然条件、市场定位、宏观政策和房地产开发商等诸因素共同作用的结果。刘艳红(2 0 0 4)人为经济增长(内因)和经济全球化(外因)共同促进了旅游房地产发展。从国内研究来看，对旅游地产的研究主要停留在概念界定、开发模式和类型划分，问题及对策，发展原因等基本概念等理

29、论探索研究，没有从景观层面去深层次的剖析旅游地产，从而合理有效地指导此类项目的开发。35 研究基本框架四个阶段4十个步骤第1 章旅游地产的困境与出路1 1 拨开概念的迷雾1 1 1 不同群体对概念诠释的纷争如果说将中国房地产分支领域中的住宅开发看作是“小学生”，商业地产的开发看作是“中学生”的话，那么，旅游地产的开发就是“大学生”了。以这种方式比喻旅游地产的开发，可见旅游地产开发的难度和深度。尽管经过近2 0 年的发展，“旅游地产”概念早以为人熟知，但该概念在中国的理论和实践支持实际上非常薄弱，中国和国外由于经济发展水平不同导致发展层次错位，也就导致了从国外引进的成熟模式并不适用我国目前阶段多

30、数人的消费需求，所以中国的旅游地产行业一直在探索之中艰难前行，而各种利益群体由于利益的驱使，对旅游地产的认识也处于相对混沌状态，有些开发商故意模糊概念，混淆视昕，仅把旅游地产做嚎头，借旅游地产之名实际是搞其他房地产类型的开发；而和开发商抱着同样心理的各地方政府，利用概念的模糊，盲目大规模规划，随意开发，以谋取土地收益。从而导致旅游地产的概念宽泛，业内认识无法统一。1 1。1。1 开发商求解旅游地产当前，房地产行业正与旅游以各种全新形式快速的结合，旅游景点地产、旅游商务地产、旅游度假地产、旅游住宅地产等新名词应运而生。作为方兴未艾的地产开发形式，关于旅游地产的概念理解以及开发理念都在制约着旅游地

31、产的发展方向，其认识深度主要表现在如下三个层次的认识：(1)旅游 地产，地产只是旅游的附属形式今典集l 羽董事长张宝全表示：“以纯粹的地产概念操纵旅游地产是相当危险的。”他认为，在部分开发商眼中，旅游地产的概念是模糊的。现在有很多所谓成功的旅游地产项目，但是他们开始或许并没有想到要做旅游地产。盖房子，再盖酒店、宾馆，旅游地产好像是旅游业的一部分，但是究竟地产占多数还是旅游占多数?他认为旅游业和地产业是两个完全不同的概念。就像开发商业地产虽然是房地产开发行为，但是介入的时候，必须研究商业并根据商业规律确定介入形态。做旅游地产同样要根据土地拥有旅游资源的价值来营造，项目的营造点都要针对旅游为核心，

32、地产此时只不过是一个附属形式而已。(2)旅游地产是旅游和地产相互融合而演绎出新的商业模式依莲轩总经理刘博对于旅游地产的定义是这样解释的，她说：“旅游地产这种经济形态，是地产业发展到一定程度(或者基本上在开发过程中达到了一定的饱和度)在边缘产生的一个新市场。其商业模式非同于常规意义的房地产开发，它以经营为主线。同时它把地产商从一个投资人变成一个经营者，把单一产品转化为长期经营项目，对投资人的行业水准以及自然和人文资源的整合能力提出更高的要求，是投资概念上的一场革命。”刘博认为，旅游地产把独特的自然资源、当地人文环境与地产结合，演绎出了一种新的商业模5式，摆脱了房地产从开发投资到卖房赚钱的模式。如

33、何把地产文化和自然资源有效整合，并在运营环节保持自身特色，是旅游地产走向成功的必备条件。(3)旅游地产是旅游业态形态转变的一种产物中坤集团董事长黄怒波对旅游地产也有着自己的理解：他认为旅游地产的定义，一种是以稀缺的旅游资源为核心的土地差异化经营。第二种就是以土地为核心的旅游资源的景观差异化经营。第一种主要指传统的旅游景区，比如九寨沟地区。而第二种以华侨城为代表。它主要以土地为核心，解决土地品质问题从而增加项目内涵。上海新天地、北京王府井也属于这种意义上的旅游地产。黄怒波认为旅游地产是一个边缘化概念，是旅游和地产两个行业的衍生品。而旅游地产的诞生更是和旅游经济形态的转变有着不可分割的关系。他说，

34、过去传统意义上的观光旅游，主要是为满足观光的需求，这种经济形态主要以门票经济收入为主。而现在意义上的旅游，却发生了革命性的变化。这个变化就是已经从传统的观光旅游发展到作为一种生活方式的旅游。其经济形态也随之发生了变化，由门票经济发展到了度假和商务经济，这时候就产生了对地产的强烈需求，旅游地产应运而生。1 1 1 2 政府对旅游地产概念的认识在2 0 0 4 年首届中国旅游房地产发展高峰论坛上，国家旅游局规划发展与财务司司长魏小安认为，旅游的基本概念是人的流动，而房地产的基本概念是固定的住所，流动的需求和固定的住所两者之间既有相容的一面也有相悖的一面，存在着客观矛盾，如果继续强化旅游房地产这个概

35、念，将不利于这个产业的健康发展。魏小安提议用“休闲房地产”概念取而代之，他认为，这种房地产的概念不仅仅是给旅游者使用的，而是对应于休闲市场。他认为这不但更符合这个产业发展的现状，也更契合发展的需要叫。目前政府对旅游地产的认识也处于模糊状态，一方面政府鼓励进行各种类型的旅游开发，希望借旅游地产的发展的契机带动社会经济的发展，另一方面，政府在鼓励开发旅游的同时，对旅游地产抱着谨慎的态度。譬如对于风景名胜区的开发，国务院早就明确规定：“风景名胜区是不可再生的国家资源”，是“属于国家所有，必须依法保护”，“严禁以任何名义和方式出让或变相出让风景名胜区资源及风景区土地，也不得在风景区名胜区内设立开发区、

36、度假区”。但对于风景区范围的界定、风景区外围区域的开发，政府的态度就相当暖昧。伴随着旅游地产理论研究的深入和在市场实践的不断深化，政府关于旅游地产的概念界定会越来越清晰明朗化。1 1 1 3 学术界对旅游地产概念的诠释中国学术界对旅游房地产概念的理论解释很不统一。比较流行的观点认为：旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能(宋飞，2 0 0 1)。还有些人注重旅游房地产的环境依托特性，认为旅游房地产必须依托周边丰富的旅游资源(包括自然景区、人造景区)，因此又把旅游房地产称为“旅游景观房产”或“景观房产”(张奕，2 0 0 1；巨鹏等，2 0 0 2

37、)。随着认识的深入，研究者对旅游房地产的6认识逐渐深化，宋丁(2 0 0 3)认为“符合中国国情的旅游房地产概念应该是，直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发都是旅游房地产”。吴老二等(2 0 0 3)给予旅游房地产以广义和狭义理解，“从广义上讲，所有同旅游相结合的物业都可以叫旅游房地产：从狭义上讲，特指引入分时度假模式(t i m e s h a r e)的与传统相区别的旅游房地产”。胡浩等(2 0 0 4)认为旅游房地产是以旅游为目的，以旅游资源(包括自然景区和人造景区)为卖点，以房地产开发为营销方式，房地产开发全部或部分实现了旅游功能的房地产。程绍文等(2 0 0

38、3)从旅游房地产市场角度对旅游房地产进行了界定，认为旅游房地产市场既应包括一部分以旅游资源及其依附的土地为主体和载体的地产市场，又包括旅游设施及建筑物(如旅游宾馆、酒店、旅游度假村等)为主体和载体的房产市场，它实际上是旅游业与投资资本及房地产业相结合的一种新型的投资方式和开发模式。1 1 2 多维度的基本概念解析本文认为，中国的旅游房地产业正处于发展期，对于发展中的事物，现在就盲目的对其内涵和外延就做一个完整的界定，并不是科学的态度。但我们可以从现实中最紧迫的问题入手，对旅游房地产项目运行规律及内在特点进行分析，从而认识旅游房地产发展的状态及趋势。1 1 2 1 从项目实践运作层面认识概念从项

39、目实践运作的角度，旅游房地产有三种不同层次的概念：第一类是旅游住宿业及延伸的房地产项目。在旅游业的吃、住、行、游、购、娱等六大要素中，与房地产产生融合的是饭店业。度假酒店是部分房地产商对旅游的切入点。典型的代表为海南博鳌，但博鳌不仅仅是度假型酒店与会议型度假产品的开发，博鳌论坛作为持久性会议才是最成功的作品。成功的旅游房地产其功夫在诗外。要做出成功的旅游主题来，房地产只是为这个成功的旅游市场度身量制的必要配套设施。在旅游市场的成功以后，带来的相应的旅游参观热、别墅销售热都是旅游房地产的综合收益。第二类是与景观建设一体的房地产开发。有些景区房地产开发的目的主要不是为旅游者考虑，而主要是为居住者考

40、虑的。住宅就是住宅，是为居留而产生的，与旅游无关。这类房地产是借助景区和旅游意境来炒地，在增值的土地上做房地产。如杭州宋城起于垃圾场，桂林乐满地建在山谷里，通过旅游开发，致使级差地租升级，促进了所在地的地价升值和旅游度假房地产开发。第三类概念实质是旅游景区(点)和各类旅游度假地的开发。这类旅游房地产包括自然山水的开发、主题公园的建设、高尔夫球场的建设、各种主题各种功能的度假村以及度假区的建设等。对这些旅游房地产，从旅游行业的角度，高度关注的是这些项目建成以后的使用价值，研究的是这些项目和设施为满足旅游者需求所发挥的功能，同时注意它产生的各个方面的包括房地产增值的经济效果。所有景区(点)、度假村

41、等各种旅游设施的经济价值从来都不是惟一的，有些设施本身也是地产或房产，它对于业主的经济价值，在旅游之7外还有房地产的经济价值，并按照房地产市场的起伏升值、贬值。1 1 2 2 从项目的内在特点认识概念旅游业和房地产的融合和协调发展是一个持续的动态过程，二者的融合产生了“旅游房地产”这一特定的不动产形态。给定“旅游房地产”的概念内涵有着不同的价值取向，但偏于两个方向：一是基于旅游产业的价值倾向，把具有旅游功能的房地产设施及关联空间，或直接为旅游业所开发利用的房地产设施及关联空间称为“旅游房地产”：另一个趋向是基于房地产的价值倾向，借助于旅游开发，把能进入市场，带来商业利益的房地产及其关联空间称为

42、“旅游房地产”。从旅游业的视角考察，“旅游房地产”概念的内涵比较宽泛，界定的空间涉及旅游业的吃、住、行、游、购、娱等众多要素，甚至包括旅游环境；这种界定跨越许多历史和自然遗产，不仅包含着商业盈利性的旅游房地产项目，还包含着众多社会公益性的旅游房地产项目。基于这样的定义，有利于组织旅游经济的要素资源，进一步推进资源利用的深度和广度，发展旅游业；由于房地产根深蒂固的商业盈利本性，很容易引起歧义和误导，把本不应该进入商业盈利市场的公益性旅游项目赋予“铜臭气”，破坏了公益性旅游项目的公众享受权利的氛围和机会。从房地产视角看旅游房地产，作为商品的房地产具有价值和使用价值，其价值通过出租、转让或出售而实现

43、。由于房地产业是具有商业赢利目的的行业，要达到持续赢利目的，必须：房地产产权转移；房地产产业不断扩展。赢利是衡量旅游房地产业的基本标准，这个标准也可分解为产权转移和产业扩展两个基本方面。按照产权转移程度和产业发展潜力，可以将旅游房地产分为核心层次和边缘层次。核心层次；以旅游为目的，以旅游资源为卖点，通过出租、转让或出售实现产权转移，并有较大产业发展潜力的房产和地产，如度假区、酒店、景区、住宅、步行商业街、会展中心等。边缘层次：以旅游为目的，以旅游资源为卖点，产权虽未转移但具有一定产业发展潜力(如通过门票收入等方式获取商业利润)的房产和地产。旅游地产是以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设

44、、专业策划、市场营销和网络管理等各个环节，把旅游业与房地产业相结合的一个全新产业模式。旅游地产，有狭义及广义之分。狭义旅游地产是指为旅游服务的地产项目。广义旅游地产，包括所有以旅游、休闲度假为主题的地产项目。它是指依托周边丰富旅游资源(包括自然旅游资源、人文旅游资源和人造旅游资源)，借助旅游度假为目的的开发营销模式，以求全部或部分实现度假休闲旅游功能而开发建设及经营运做的项目。所以。对旅游地产，虽有进一步探讨的必要，但我们还是可以达成如下共识(1)旅游地产开发的先决条件是项目周边拥有丰富的旅游资源，是对其景观、生态、文脉的深挖掘，其途径是可以借势或造势。(2)旅游地产是借助旅游度假、休闲观光为

45、目的。旅游度假使人的休憩游览行为具有8短期性和重复性。(3)旅游地产不以居住为本体，景观资源在房产之外。(4)旅游地产应包括住宿设施、娱乐设施和旅游吸引物蜘。1 1 3 旅游地产特征、分类、开发模式的思考1 1 3 1 旅游地产的特征旅游房地产是由旅游+房地产而形成的房地产业，这种特殊房地产与传统房地产开发相比，它有自己本身的特征“”：(1)项目组合的开放性：旅游和地产的嫁接嬗变旅游地产的多种开发模式。(2)休闲的环境可控性：靠近旅游资源或旅游景区，并以此为依托、为特色开发房地产；(3)景观与配套上的唯一性：旅游休闲地产服务对象主要是休闲度假的游客，项目面积不追求大，但是特别重视配套设旌，讲究

46、外部环境的设计。I I 3 2 旅游地产的分类从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，按开发类型睾H 略概括可以分为四类。(1)旅游景点地产主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产，如武夷新界项目(图卜1)。(2)旅游商务地产主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间。这类地产的经营只要做到大型集中、管理统一就可使旅游者自掏腰包，纷至沓来。切忌店面分散，报价不一，使得消费者退避三舍。(3)旅游度假地产【图I-I 武夷新界项目【图片来源】h u p 3 1 w w w w i n f a n&c o m主要是指为游客或度假者提供的、

47、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假村、产权酒店等。要点是自身有完善配套和特色服务，如果客人游完夜景回酒店后想吃夜宵，而酒店餐厅打烊、内部便利店关门，宾至如归一词便无从解释。(4)旅游住宅地产主要指与旅游区相连接的可提供出租及购买需要的各类住宅建筑。租用该建筑考虑的主要是私密、便利和自由；而现在“跟团”旅行都有自由活动时间，很多人就会在住所周边散步购物，这都需要有花园、广场、商店等齐全配套设施来实现m，。91 1 3 3 旅游地产的开发模式近年来，我国旅游房地产发展迅速，在旅游界和房地产界引起极大关注。尽管目前对旅游房地产的概念和范畴依然众说纷纭，但无论广义狭义，无论分类角度，所有

48、旅游房地产都有一个显著的共同特点，即：靠近旅游资源或旅游景区，并以此为依托为特色开发房地产。经开发商不断地开发实践，我国旅游房地产已形成如下几种比较成型的开发模式：(1)以提供第一居所为主要目的的景区住宅开发这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设旌，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。(2)以旅游度假为目的的度假房地产开发休闲度假是此类房地产最大的特点，为旅游接待链条上重要的一环，多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景

49、区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。既依托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，大力营造旅游度假氛围。开发商以为异地置业者提供第二居所度假休闲为目的，业主以度假置业和投资置业为目的。一时间重新热火的海南景观住宅多属此种模式。(3)以旅游接待为目的的自营式酒店这类酒店紧紧围绕旅游六要素中的“住”做文章，以为游客提供住宿为主要功能，后来增加了娱乐、会议等功能，多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。由于旅游酒店不出售物业，主要通过经营来收回投资，而酒店自营的回收期相当长，与房地产商通过出售物业快速回笼资金的经营理念不符，因此，旅游酒店虽然是最早出现的旅游房地产形式，

50、却不是旅游房地产当前的开发热点。(4)与旅游相关的写字楼以写字楼的面目在旅游资源丰富的城市出现，专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集中办公的场所，既方便本城居民出游，也方便外地来游游客。此类房地产目前比较少见，但已有涉猎。西安旅游集团开发的西安大厦即属此类旅游房地产。(5)以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发这类房地产多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如万达在昆明的房地产开发。实际上，华侨城(图1-2)、宋城旅游房地产开发也都是大型综合性旅游房地产开发，项目啕1 2】深圳华侨城被托菲诺包括中小学、幼儿园、医保中心、购物中心，是啕片来源】I l 郇：，。w w 1 咖。集旅游