房地产投资战略和拓展流程.pdf
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1、第1页揭开项目拓展的神秘面纱揭开项目拓展的神秘面纱项目拓展部 叶锋第2页Part I 从战略到拿地Part II 实践及案例3从战略到拿地的流程从战略到拿地的流程战略目标差距分析资源分析投资战略思路城市选择寻找项目机会项目筛选项目可研项目决策获取项目?机遇与威胁外部环境分析机遇与威胁外部环境分析?机遇与威胁外部环境分析机遇与威胁外部环境分析房地产行业的供需情况决定了行业发展的持续性、高速性房地产行业的供需情况决定了行业发展的持续性、高速性房地产行业将较长时期处于调控管制过程中房地产行业将较长时期处于调控管制过程中行业资源积聚,竞争加剧,行业集中度提升行业资源积聚,竞争加剧,行业集中度提升调控中
2、稳步发展的行业态势直接改变了行业的竞争方式调控中稳步发展的行业态势直接改变了行业的竞争方式机遇:房地产行业的供需情况决定了行业发展的持续性、高速性机遇:房地产行业的供需情况决定了行业发展的持续性、高速性 行业处于调控回升阶段行业处于调控回升阶段行业处于调控回升阶段行业处于调控回升阶段 人口变迁情况决定了对住房的长期需要人口变迁情况决定了对住房的长期需要人口变迁情况决定了对住房的长期需要人口变迁情况决定了对住房的长期需要 社会财富的增加使得需要转变为需求社会财富的增加使得需要转变为需求社会财富的增加使得需要转变为需求社会财富的增加使得需要转变为需求 土地资源的限制导致了行业供给提升有限土地资源的
3、限制导致了行业供给提升有限土地资源的限制导致了行业供给提升有限土地资源的限制导致了行业供给提升有限 人民币进入持续性升值空间人民币进入持续性升值空间人民币进入持续性升值空间人民币进入持续性升值空间威胁威胁1 1:房地产行业将较长时期处于调控管制过程中:房地产行业将较长时期处于调控管制过程中 土地:未来土地市场将进一步规范化、土地供应结构将更加符合中国实情土地:未来土地市场将进一步规范化、土地供应结构将更加符合中国实情土地:未来土地市场将进一步规范化、土地供应结构将更加符合中国实情土地:未来土地市场将进一步规范化、土地供应结构将更加符合中国实情 资金:通过资金来调节行业发展、控制行业风险将是主要
4、手段资金:通过资金来调节行业发展、控制行业风险将是主要手段资金:通过资金来调节行业发展、控制行业风险将是主要手段资金:通过资金来调节行业发展、控制行业风险将是主要手段 税收及其他税收及其他税收及其他税收及其他威胁威胁2 2:行业资源集聚、竞争加剧,行业集中度提升:行业资源集聚、竞争加剧,行业集中度提升威胁威胁3 3:调控中稳步发展的行业态势直接改变了行业竞争方式:调控中稳步发展的行业态势直接改变了行业竞争方式原版文件下载地址:http:/ 题的通知等?规范土地市场:未来土地市场将进一步规范化、透明化、公开化规范土地市场:未来土地市场将进一步规范化、透明化、公开化(关于当前进一步从严土地管理紧急
5、通知、关于建立国家土地督察制度有关问题的通知、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范等)?提高土地利用效率:通过土地供应结构的调整来调控住宅供应结构,平衡供需提高土地利用效率:通过土地供应结构的调整来调控住宅供应结构,平衡供需(关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见、“国六条”、关于落实新建住房结构比例要求的若干意见等)对行业的影响:对行业的影响:?土地供给有限,价格上升土地供给有限,价格上升?土地二手市场交易活跃土地二手市场交易活跃?政府对于土地市场的影响方式将更加隐性政府对于土地市场的影响方式将更加隐性?战略性土地、别墅用地将严格控制,经营性土地、中低端用地将逐步增
6、加战略性土地、别墅用地将严格控制,经营性土地、中低端用地将逐步增加未来土地市场将进一步规范化、土地供应结构将更加符合中国实情未来土地市场将进一步规范化、土地供应结构将更加符合中国实情近期土地政策原版文件下载地址:http:/ 机遇:房地产行业的供需情况决 定了行业发展的持续性、高速性定了行业发展的持续性、高速性定了行业发展的持续性、高速性定了行业发展的持续性、高速性行业处于调控回升阶段人口变迁情况决定了对住房 的长期需要社会财富的增加使得需要转 变为需求土地资源的限制导致了行业 供给提升有限人民币进入持续性升值空间威胁威胁威胁威胁1 1 1 1:房地产行业将较长时期处于调:房地产行业将较长时期
7、处于调:房地产行业将较长时期处于调:房地产行业将较长时期处于调 控管制过程中控管制过程中控管制过程中控管制过程中土地:未来土地市场将进一步规 范化、土地供应结构将更加符合中 国实情资金:通过资金来调节行业发展、控制行业风险将是主要手段税收及其他威胁威胁威胁威胁2 2 2 2:行业资源集聚、竞争加剧,行:行业资源集聚、竞争加剧,行:行业资源集聚、竞争加剧,行:行业资源集聚、竞争加剧,行 业集中度提升业集中度提升业集中度提升业集中度提升威胁威胁威胁威胁3 3 3 3:调控中稳步发展的行业态势直:调控中稳步发展的行业态势直:调控中稳步发展的行业态势直:调控中稳步发展的行业态势直 接改变了行业竞争方式
8、接改变了行业竞争方式接改变了行业竞争方式接改变了行业竞争方式原版文件下载地址:http:/ 2008年净利润达到4.6亿元;2008年主营业务收入达38亿元;引进战略投资者;实现IPO。2011年净利润达17.5亿元;2011年主营业务收入达138亿元;覆盖二大经济区,稳固目标二、三 线城市业务;形成多渠道融资平台;进入第一方阵。20072008年20082011年时间第一阶段战略目标描述第二阶段战略目标描述成为中国 优秀的房 地产开发 企业之一?土地储备:未来五年需要新增土地储备约2000万M2,投资额达175亿元?融资:未来五年需要新增股权融资50亿元,新增银行贷款97亿元原版文件下载地址
9、:http:/ on Profit DeficiencyMillion Million yuanyuan原版文件下载地址:http:/ 会;重点关注核心城市的远郊及周边由 城际快速轨道交通带动的卫星城市;城市群兴起轨道交通沿线城市把握未来中国特大城市群形成的发展机 遇,三大经济区占全国三大经济区占全国GDP的比例趋势的比例趋势200520102020环渤海8%10%15%长三角18%22%30%珠三角10%15%20%长三角 经济区环渤海 经济区珠三角 经济区长三角 经济区环渤海 经济区珠三角 经济区中国科学院可持续发展战略研究组:2005 中国可持续发展战略报告7中国城市发展的三大组团原版文
10、件下载地址:http:/ 1小时交通圈范围小时交通圈范围长三角拓展1)把握核心城市的扩散带 来的机会,在距离上海市 区一小时车程内寻找核心 城市扩散带来的机会;2)把握大型城市群形成带 来的机会,在苏州、无锡、镇江、嘉兴、宁波等城市 寻找机会;南京杭州南京杭州湖州湖州原版文件下载地址:http:/ 带来的机会;寻找北京、天津的远 郊项目机会2)把握大型城市群 形成带来的机会,在廊坊、唐山、保 定、沧州等城市寻 找机会;环渤海拓展原版文件下载地址:http:/ 散带来的机会;在深圳和广州的远郊 寻找机会;2)把握大型城市群 形成带来的机会,在东莞、惠州靠近 深圳和广州的区域 寻找机会;珠三角拓展
11、原版文件下载地址:http:/ 地地 价价 格格高高低低土地机会土地机会少少多多其中:其中:土地机会较多且土地价格低,优先考虑进入的城市;:土地机会较多且土地价格低,优先考虑进入的城市;:土地机会较多但土地价格高,次优先考虑进入的城市;:土地机会较多但土地价格高,次优先考虑进入的城市;:土地机会较少但土地价格低,次优先考虑进入的城市;:土地机会较少但土地价格低,次优先考虑进入的城市;:土地机会较少但土地价格高,基本不考虑进入的城市;:土地机会较少但土地价格高,基本不考虑进入的城市;Microsoft Office ord 97-2003 文原版文件下载地址:http:/ 入决策的部分指标应用指
12、标值指标值指标解读指标解读施工面积施工面积/销售面积销售面积投资性购房投资性购房 比例比例竣工面积竣工面积/销售面积销售面积土地供应计划土地供应计划20012001年年-20052005年指标值年指标值在在1.71.7到到2.52.5之间上下浮动之间上下浮动20042004-20052005年间指标值年间指标值为为11%11%20012001-20052005年间指标值年间指标值在在0.40.4到到1.21.2之间上下波动之间上下波动20052005年指标值约为年指标值约为43004300亩亩,20062006年约为年约为70007000亩亩.城市未来供应量相对目前城市未来供应量相对目前需求量
13、仍然偏低需求量仍然偏低,未来市场未来市场发展前景较好发展前景较好投资性购房比例低投资性购房比例低,自住性自住性刚性需求占主要部分刚性需求占主要部分,未来未来市场波动的风险相对较低市场波动的风险相对较低城市目前市场需求状况较城市目前市场需求状况较好好,对地价会起到一定推动对地价会起到一定推动作用。作用。土地供应有所增加土地供应有所增加,存在存在一定的土地机会一定的土地机会指标类别指标类别指标指标市场趋势判断市场趋势判断市场质量判断市场质量判断土地价格走向判断土地价格走向判断土地机会判断土地机会判断成都市场属于可进入市场成都市场属于可进入市场成都土地市场位于情形,是我们应次优先考虑进入的城市成都土
14、地市场位于情形,是我们应次优先考虑进入的城市原版文件下载地址:http:/ 营和发展战略性项目有较大的增值潜力面向潜力市场;可以用较小的代价赢得未来的发展单位地价低、付款条件宽松;前期可以很长追求的是更远期的收益;为集团超常发展贡献超 额利润土土 地地 价价 格格高高低低土地机会土地机会少少多多我们将对三大经济区的如上海、天津、苏州、无锡、嘉兴、我们将对三大经济区的如上海、天津、苏州、无锡、嘉兴、镇江、珠海、东莞、惠州以及厦门、青岛、大连、成都等镇江、珠海、东莞、惠州以及厦门、青岛、大连、成都等 城市进行分析并采用如下的策略进行投资:城市进行分析并采用如下的策略进行投资:土地机会较多且土地价格
15、低,适合安排战略性项目;:土地机会较多且土地价格低,适合安排战略性项目;:土地机会较多但土地价格高,适合安排经营性项目;:土地机会较多但土地价格高,适合安排经营性项目;:土地机会较少但土地价格低,适合安排战略性项目;:土地机会较少但土地价格低,适合安排战略性项目;根据新城市不同的特性制定相应的拓展策略根据新城市不同的特性制定相应的拓展策略有效的提高了投资的效率有效的提高了投资的效率原版文件下载地址:http:/ 可研报告战略发展部法务部市场部设计部成本部拓展部项目初判项目初判向总裁汇报 征求意见编制可研报告董事会开项目 决策评审会决策决策寻找项目机 会及筛选同意法务部支持原版文件下载地址:ht
16、tp:/ 初判 主要 考虑 的问题项目 初判 主要 考虑 的问题法律风险与操作可行性法律风险与操作可行性项目开发价值项目开发价值(IRR及销售净利率及销售净利率)项目战略价值项目战略价值是否冒法是否冒法 律风险律风险是否低于是否低于 集团最低集团最低 标准标准关注项目现金流与年 度利润规划对集团经 营与战略目标的影响关注项目现金流与年 度利润规划对集团经 营与战略目标的影响是否导致集团已是否导致集团已 定经营计划和战定经营计划和战 略目标难以达成略目标难以达成是否否是是项目进一步深入项目的战略价值成为项目 初判的一个决定性指标原版文件下载地址:http:/ 分析法律及交易模式 分析市场分析市场
17、分析规划设计分析规划设计分析项目开发进度项目开发进度项目开发成本项目开发成本项目经济测算项目经济测算拓展部拓展部拓展部拓展部/法务部法务部/财务部财务部市场部市场部设计部设计部工程部工程部/运营管理部运营管理部成本部成本部拓展部拓展部财务部财务部战略发展部战略发展部资金安排对战略目标的支持审视评估如何选择项目如何选择项目项目可行性研究报告撰写项目可行性研究报告撰写专业意见专业意见专业意见专业意见专业意见原版文件下载地址:http:/ 市场市场 状况 状况片区片区 市场市场 状况 状况产品分产品分 期售价期售价 的确定 的确定比较法确定当前比较法确定当前 时点的销售均价 时点的销售均价分期价格的
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