城市房地产市场信息系统的规划与实施——以泰安市信息系统建设为.pdf
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1、山东大学硕士学位论文城市房地产市场信息系统的规划与实施以泰安市信息系统建设为例姓名:刘凌申请学位级别:硕士专业:工商管理指导教师:戚桂杰20070920山东大学硕士学位论文摘要伴随着国家政治的稳定和经济的提升,我国房地产行业呈现出前所未有的发展格局,房地产业已经成为我国的重要支柱产业。近几年。国家对房地产市场进行宏观调控,但调控目标与实际调控效果相差较大同时,群众反映强烈的房地产交易安全、办证困难等问题也一直是影响政府形象的重要方面。在这种形势下,充分发挥信息化手段。建设功能全面、反应迅速的房地产市场信息系统,提高政府办公效率,解决群众反映的热点问题,实现对房地产市场的规范、监控和预警成为当务
2、之急论文首先从国内外城市房地产市场信息系统研究和应用现状出发,对城市房地产市场信息系统的发展趋势进行了分析。其次,对信息系统建设的相关理论和方法,即开发生命周期(S D L C)理论、项目管理和流程再造等理论进行了论述。再次,以泰安市房地产市场信息系统建设为例,对城市房地产市场信息系统的规划与实施进行了详细论述,包括运用信息系统的生命周期理论、项目管理和流程再造的知识对泰安市房地产市场信息系统进行总体规划、需求分析、整体设计,并对系统实施过程的关键问题进行了论述。一是明确了系统总体建设目标、建设策略、建设内容,二是对现有核心业务流程进行了不断的优化。三是明确了系统结构、配置环境、业务模型,四是
3、对系统实施过程中的关键问题如档案数字化工作、新老系统的转换衔接等做了论述,五是结合流程的改变,提出了如何进行组织重构和文化再造。最终目的是为建立包括企业管理、消费者管理、楼盘管理、预售许可、商品房预售合同备案、房屋网上认购和签约等功能的信息系统提供指导和参考,并能够为实现预售许可审批、合同备案、资金监管的流程化办理,以及房屋信息和权属状态的实时发布、房地产市场的多角度分析提供相应的支持。论文的创新之处在于突出了系统的多维分析和业务流程的持续优化及流程再造。关键词:房地产市场;信息系统;规划;实施山东大学硕士学位论文A B S T R A C TW 曲t h es t a b i l i z i
4、 n go fp o l i t i c sa n du p l i f t i n go fe c o n o m y,t h eb u s i n e s so fr 嘲Ie s t a t ei nC h i n at a k e so na nu n p r e c e d e n t e dd e v e l o p i n gm o d ea n dh a sb e c o m et h ei m p o r t a n tb a c k b o n ei n d u s t r yo fo u rc o u n t r y O v e rt h ep a s tf e wy e
5、a r s,t h eg o v e r n m e n th a sc a r r i e do u tm a c r o c o n t r o lo nr e a le s t a t em a r k e t,b u tt h e r ei sab i gd i f f e r e n c eb e t w e e nt h et a r g e ta n dt h ea c t u a le f f e c to f g u I 撕o n I nt h em e a n t i m e,t r a n s a c t i o ns e c u r i t yo fr e a le s
6、 t a t ea n dd i f f i c u l t yi nh a n d l i n gc e r t i f i c a t e s,s t r o n g l ya p p e a l e db yt h ep e o p l e,h a sa l w a y sb e e na l li m p o r t a n ta s p e c ta f f e c t i n gt h eg o v e r n m e n ti m a g e U n d e rt I I i sc i r c u m s t a n c e,i ti su r g e n tt of u i l
7、 ym a k eu s eo fi n f o r m a t i o nm e a n s b u i I du pam a r k e ti n f o r m a t i o ns y s t e mw i t ha i l-r o u n df u n c t i o na n dq u i c kr e a c t i o n i m p r o v et h ee f f i c i e n c yo fg o v e r n m e n tt oh a n d l e0 街c i a ib u s i n e s sa n ds o l v et h eh o ti s 锄豁c
8、 o n c e r n e da b o u tt h ep e o p l e,r e a l i z et h er e g u l a t i o n,s u p e r v i s i o na n dp r e c a u t i o n A tf a s t,b e g i n n i n gf r o mt h er e s e a r c ho f r e a le s t a t em a r k e ti n f o r m a t i o ns y s t e mo ft h ec i t i e s,h o m ea n da b r o a d,a n dt h e
9、a p p l i c a t i o ns i t u a t i o n t h et h e s i sm a k e s 觚a n a l y s i so f t h ed e v e l o p m e n tt r e n do f t h ec i t y Sr c a Ie s t a t em a r k e ti n f o r m a t i o ns y s t e m T h e ni td i s c o u r s e so nt h ec o n e l a t c dt h e o r e sa n dm e t h o d so ft h ei n f o
10、 r m a t i o ns y s c mc o n s t r u c t i o n,s u c h 器t h et h e o r i e so fS D L C。i t o mm a n a g e m e n ta n df l o wr c c o n s t i m t i o n F i n a l l y,t a k i n gt a i a n Sc o n s t r u c t i o no fr e a le s t a t em a r k e ti n f u r m a t i o ns y s t e m,i td e t a i l st h ep r
11、o g r a m m i n ga n di m p l e m e n t a t i o no ft h ec i t y Sr e a le s t a t em a r k e ti n f o r m a t i o ns y s t e m I n c l u d e d,i tm a k e sag e n e r a lp r o g r a m m i n g,d e m a n d i n ga n a l y s i sa n dm a c r o-d e s i g n i n gb ye x e r c i s i n gt h et h e o r i e so
12、fS D L Co fi n f o r m a t i o ns y s t e m,i t e mm a n a g e m e n ta n df l o wr c c o n s t i t u t i o n F i r s t l y,i ts p e c i f i e sg e n e r a lc o n s t r u c t i o ng o a l,s t r a t e g ya n dc o n t e n to f t h es y s t e m S e c o n d l y,i tu n c e a s i n g l yo p t i m i z e st
13、 h ee x i s t e dc o r eo p e r a t i o nf l o w 1 1 1 i r d l y,i ts p e c i f i e ss y s t e ms t r u c t u r e c o l l o c a t i o nc o n d i t i o na n do p e r a t i o nm o d e l F o u r t h l y,i ta d d r e s s e st h es t i c k i n gp o i n to fs y s t e mi m p l e m e n t i n gp r o c e s s,
14、s u c ha sf i l ed i g i t a l i z a t i o nw o r k,s w i t c ha n dl i n k-u po fo l da n dn e ws y s t e m F i f t h l y,l i n k i n gt h ec h a n g eo ff l o w,i tp u t sf o r w a r dt h ep r o b l e mo fh o wt Or e c o n s t r u c to r g a n i z a t i o na n dc u l t u r e T h ef i n a lm o t i
15、v ei St op r o v i d ed i r e c t i o na n dc o n s u l t a t i o nf o ru p b u i l di n f o r m a t i o ns y s t e mw h i c hb e a r st h ef u n c t i o no fc o r p o r a t i o nm a n a g e m e n t,c o n s u m e rm a n a g e m e n t,b u i l d i n gm a n a g e m e n t,p r e s e l l i n gp e r m i s
16、s i o n,r e c o r d i n go fb u i l d i n gp r e s e l l i n gc o n t r a c t,b u i l d i n gn e ts u b s c r i p t i o na n ds i g n-u p T h ei n n o v a t i o no ft h e s i si sm u l t i d i m e n s i o n a la n a l y s i s,b u s i n e s sp r o c e s so p t i m i z a t i o na n dt h ec o n t i n u
17、 i n gf l o wr c c o n s t i t u t i o n K e yW o r d s:R e a lE s t a t eM a r k e t;I n f o r m a t i o nS y s t e m;P r o g r a m m i n g;I m p l e m e n t a t i o n原创性声明本人郑重声明:所呈交的学位论文,是本人在导师的指导下,独立进行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外,本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研究作出重要贡献的个人和集体,均已在文中以明确方式标明。本声明的法律责任由本人承
18、担。论文作者签名:量g 塑日期:越:丝:导关于学位论文使用授权的声明本人同意学校保留或向国家有关部门或机构送交论文的印刷件和电子版,允许论文被查阅和借阅:本人授权山东大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索,可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文和汇编本学位论文。(保密论文在解密后应遵守此规定)论文作者签名:选翩签名:蹦堕日期:磁垒3山东大学硕士学位论文第1 章引言1 1 研究背景伴随着国家政治稳定和经济的提升,我国房地产行业呈现出前所未有的发展格局,城镇住房制度改革不断深入,住房建设步伐不断加快,住房消费已经成为新的消费热点和经济增长点而房地产业的大发展又不断的对国家的经
19、济建设产生了强大的推动作用。对相关行业的带动辐射效应也更加明显。房地产业已经成为我国的重要支柱产业全国范围内,2 0 0 4 全年房地产开发投资1 3 1 5 8 亿元,比上年增长2 8 1 1 商品房销售额1 0 3 7 6 亿元,增长3 0 嘣,其中销售给个人增长3 0 4,所占比重为9 3 嚣2 0 0 5 全年房地产开发投资1 5 7 5 9 亿元,比上年增长1 9 蹋商品房竣工面积4 8 7 9 3 万平方米,增长1 4 冁。商品房销售额1 8 0 8 0 亿元其中,现房销售额占3 5 器,期房占6 4 鼹。2 0 0 6 年房地产开发投资1 9 3 8 2 亿元,比上年增长2 1
20、蹋商品房竣工面积5 3 0 1 9 万平方米,下降0 穰商品房销售额2 0 5 1 0 亿元其中,期房销售额为1 4 3 6 6 亿元,所占比重为7 0 假山东省范围内,2 0 0 4 年山东省全年房地产开发投资完成7 6 4 8 亿元,比上年增长3 2 嘛,销售商品房2 5 2 5 2 万平方米,增长1 2 碱,其中销售住宅占8 7 诣,销售商业用房占9 9 2 0 0 5 年山东省房地产开发投资完成9 7 4 3 亿元,比上年增长2 7 4,商品房市场保持热销态势,销售商品房3 1 0 4 5 万平方米,比上年增长4 1 揣,商品房销售面积超过竣工面积2 4 万平方米,住宅销售占商品房销售
21、总量的9 0 骗。2 0 0 6 年山东省房地产开发投资完成1 1 7 8 7 亿元,比上年增长2 0 麟,增幅回落7 2 个百分点房屋销售面积3 7 9 7 2 万平方米,增长5 2,其中,住宅销售面积占商品房销售的9 1 2 9 6,在住宅销售总量中,普通商品住宅占7 5 1。住宅空置面积比上年下降7 5 泰安市2 0 0 4 完成房地产开发投资1 9 9 亿元,比上年增长3 1 9,商品房屋施工面积1 0 1 5 8 万平方米,增长1 6 雠;竣工面积4 6 1 5 万平方米,增长8 7。商品房销售面积8 0 3 万平方米,增长5 0 2 商品房销售额1 1 9 亿元,增长山东大学硕士学
22、位论文1 0 6 1 2 0 0 5 完成房地产开发投资3 0 4 亿元,比2 0 0 4 年增长5 3 1,商品房销售面积1 0 8 1 万平方米。增长2 4 7 商品房销售额1 9 1 亿元,增长3 6 7 房地产价格持续攀升,房屋销售价格、土地交易价格、房屋租赁价格分别上涨8 蛾、1 3“、1 2 5 2 0 0 6 年泰安市固定资产投资完成5 3 3 9 亿元,房地产开发健康发展完成房地产开发投资2 2 4 亿元全年商品房屋施工面积3 5 8 9 万平方米,竣工面积l l O 9 万平方米商品房销售面积1 2 1 4 万平方米,增长1 8 娟。商品房销售额2 2 2 亿元,增长2 8
23、鹏2 0 0 3 年至2 0 0 6 年度泰安市房地产市场运行情况如图1 1、图1 2、图1 3、图1 4 所示2圈1 1 寨安市2 0 0 3-2 0 0 6 年房地产投瓷情况圈l。2 泰安市2 0 0 3 2 0 0 右年房地产开发情况山东大学硕士学位论文目!目E!E|目!E!s 皇目!目|E _ I 一图1 _ 3 泰安市2 0 0 3-2 0 0 6 年房地产开发与商品房竣工情况图i 4 寨安市2 0 0 3 2 0 0 0 年商品房销售情况日益活跃的房产交易形势为中介市场提供了宽广的发展空间。一批从事房产咨询、经纪、评估等业务的中介企业纷纷涌现,中介从业队伍不断壮大。2 0 0 4年
24、5 月至2 0 0 5 年1 2 月,泰安市城区开展了历时一年多的第二次房屋大普查,数据显示城市房地产总量明显膨胀,建筑面积3 5 8 3 8 2 万平方米,其中住宅总建筑面积2 1 8 1 8 1 万平方米。房地产业的快速发展、房地产行业的重要地位及与房地产市场的信息化建设水平不相适应。国家高度重视房地产市场的信息系统建设,自2 0 0 3 年以来多次部署关于市场信息系统建设的有关工作。尤其是2 0 0 5 年以来,国家针对部分城市房价上涨过快、价格偏高、投资过热的情况,陆续出台了关于加强对房地产市场进行宏观调控的意见和通知,对房地产市场信息系统建设被提到更加重要的战略位置。2 0 0 3
25、年,为了促进房地产业的持续、稳定、健康发展,国务院在国务院关3山东大学硕士学位论文于促进房地产市场持续健康发展的通知(国发 2 0 0 3 1 8 号,2 0 0 3 年8 月1 2 日)提出“完善全国房地产市场信息系统,建立健全房地产市场预警预报体系”的要求。2 0 0 4 年,建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局、国家统计局等7 部委联合下发了关于加强协作共同做好房地产市场信息系统和预警预报体系有关工作的通知(建住房 2 0 0 4 7 号,2 0 0 4 年1 月7 日)。建设部下发了关于加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设的通知、房地产市场信息系统建设工作纲要
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