地产经典项目SWOT分析案例培训.pdf

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1、 项目SWOT分析 案例一 第3页 项目SWOT分析 SS优势优势 片区价值片区价值：新城区中心位置，已在市场上得到较 高认同 人文氛围人文氛围：近周总理纪念馆和外国语学校等，人 文底蕴丰厚 升值潜力升值潜力：长途汽车站旁，升值潜力大。交通优势交通优势：项目三面环路，加之汽车站旁，交通 极其便捷 WW劣势劣势 地块狭长地块狭长：地块狭长，建筑格局摆布受到限制 车站影响车站影响：紧邻长途汽车站，噪音、空气污染较 大，治安环境受影响 既有障碍既有障碍：地块上遍布高压电线，与及西北角的 气象站等，影响项目品质 TT威胁点威胁点 盛世豪庭盛世豪庭：一期已经交房入住，形成区域内住宅 标杆作用 未来供应未

2、来供应：板块内未来住宅供应量较大，竞争激 烈 宏观政策宏观政策：国家不断出台严厉的房地产相关政 策，未来影响加剧 OO机会点机会点 区域升温区域升温：楚州区房地产市场持续升温、区域发 展空间大，价值将得到进一步提升 配套完善配套完善：项目自身建有幼儿园和大量商业配 套，充分满足相关需求 市场空白市场空白：区域内缺少中高档住宅和大型商业，项目具有后发优势 项目的优势大于劣势，机会大于威胁。具有较优异的发展潜质。案例二 SWOT矩阵分析矩阵分析 S(优势优势)1.项目背临风景秀丽鼎湖山，自然环境项目背临风景秀丽鼎湖山，自然环境 优美，区域功能定位于城市居住区，优美，区域功能定位于城市居住区，适宜居

3、住；适宜居住；2.项目周边已有多个小区入住，人流增项目周边已有多个小区入住，人流增 加不断提升项目潜在价值；加不断提升项目潜在价值；3.项目所在区域交通网络完善，可达性高，项目所在区域交通网络完善，可达性高，极大提高本项目的交通便捷力；极大提高本项目的交通便捷力；4.本项目为本地发展商，具有多个本地本项目为本地发展商，具有多个本地 项项目的开发经验，已积累一定的客户目的开发经验，已积累一定的客户 资源基础资源基础。W（劣势）（劣势）1.本项目所在区域非肇庆主中心城区，本项目所在区域非肇庆主中心城区，人流量较少导致商业氛围差、人气人流量较少导致商业氛围差、人气 不足；不足；2.公交路线少，辐射范

4、围小；公交路线少，辐射范围小；3.周边生活配套设施目前品质不高，居周边生活配套设施目前品质不高，居 民生活品质受一定影响；民生活品质受一定影响；4.项目规模比较小，难于形成体量优势。项目规模比较小，难于形成体量优势。SWOT矩阵分析矩阵分析 O（机会）（机会）1.本项目所在区域地产发展蓬勃，近年本项目所在区域地产发展蓬勃，近年 招商力度不断加大，项目目标客户群招商力度不断加大，项目目标客户群 体不断涌入，外来客户区域认同感逐体不断涌入，外来客户区域认同感逐 渐增强；渐增强；2.肇庆的旅游业发展相当迅速，由此所肇庆的旅游业发展相当迅速，由此所 带来的观光投资客逐年增加。带来的观光投资客逐年增加。

5、3.区域内居民收入稳定区域内居民收入稳定,经济发展迅速，经济发展迅速，市场需求可挖掘空间巨大。市场需求可挖掘空间巨大。T（威胁）（威胁）1.帝豪花园、山水居、世纪雅苑等几个等帝豪花园、山水居、世纪雅苑等几个等竞争对手已分流了部分客户，并与本项竞争对手已分流了部分客户，并与本项目形成正面竞争。目形成正面竞争。2.国家宏观调控政策为为未来肇庆楼市带国家宏观调控政策为为未来肇庆楼市带来不确定因素来不确定因素 针对不同购买源及消费目标，寻求项目针对不同购买源及消费目标，寻求项目 优势因素并转换成营销推广优势策略及优势因素并转换成营销推广优势策略及 其卖点。但在产品规划设计过程中其卖点。但在产品规划设计

6、过程中,应将应将 项目弱势及威胁因素力争规避，产品设项目弱势及威胁因素力争规避，产品设 计做到扬长避短，营销推广做到避实击计做到扬长避短，营销推广做到避实击虚，进而形成项目开发销售的一体化优虚，进而形成项目开发销售的一体化优势。势。解析结论：案例三 StrengthStrength优势分析优势分析 WeaknessWeakness劣势分析劣势分析 S1S1、先天可开发素质较好，土地平整；、先天可开发素质较好，土地平整；S2S2、空气清新，环境好；、空气清新，环境好；S3S3、天然水景优势，提升项目品质；、天然水景优势，提升项目品质；S4S4、项目规划产品较周边区域产品总价低，竞争优势明显；、项

7、目规划产品较周边区域产品总价低，竞争优势明显；S5S5、周边建筑遮挡较少，有利项目整体采光。、周边建筑遮挡较少，有利项目整体采光。W1W1、临近主干道、临近主干道,部分临街住宅将受到噪音干扰；部分临街住宅将受到噪音干扰；W2W2、区域交通较差，出行不够便利；、区域交通较差，出行不够便利；W3W3、地块周边多为农业用地和厂房，居住氛围不够浓厚；、地块周边多为农业用地和厂房，居住氛围不够浓厚；W4W4、基础配套设施极不完善，生活便利性不强；、基础配套设施极不完善，生活便利性不强；W5W5、开发商开发经验不足，品牌知名度不高。、开发商开发经验不足，品牌知名度不高。OpportunityOpportu

8、nity机会分析机会分析 ThreatThreat威胁分析威胁分析 O1O1、太平工业区规划前景看好；、太平工业区规划前景看好；O2O2、普兰店建设快速推进，企业单位激增，住宅消费上升；、普兰店建设快速推进，企业单位激增，住宅消费上升；O3O3、外来人群的需求份额持续走高，给项目带来更多的市场空、外来人群的需求份额持续走高，给项目带来更多的市场空间；间；O4O4、随着区域的深入开发，住宅项目增多，居住氛围将逐渐上、随着区域的深入开发，住宅项目增多，居住氛围将逐渐上升；升；0505、未来区域人口的增加，有利于项目公建的销售；、未来区域人口的增加，有利于项目公建的销售；0606、普兰店房地产市场的

9、快速发展，为投资客提供了较高的投、普兰店房地产市场的快速发展，为投资客提供了较高的投资回报率；资回报率；0707、8 8万元的落户政策，对低端购房者有较大吸引力。万元的落户政策，对低端购房者有较大吸引力。T1T1、普兰店区域规划建设，房地产升温带来的具大供应量；、普兰店区域规划建设，房地产升温带来的具大供应量；T2T2、目前国家抑制投资的宏观导向，形成的连带影响带来、目前国家抑制投资的宏观导向，形成的连带影响带来的威胁；的威胁；T3T3、产业区建设带来的污染、噪音、粉尘等隐患；、产业区建设带来的污染、噪音、粉尘等隐患；T4T4、外来打工人群的增多，导致区域人员复杂，对本项目、外来打工人群的增多

10、，导致区域人员复杂，对本项目形象造成不利影响形象造成不利影响;T5T5、普兰店三大工业区的同时发展，对项目客群有一定的、普兰店三大工业区的同时发展，对项目客群有一定的分流。分流。项目项目 SWOTSWOT分析分析 综合分析结论：综合分析结论：本项目核心竞争力显著，低总价，低首付优势，锁定需求最为强烈的初中级置业者，同时具本项目核心竞争力显著，低总价，低首付优势，锁定需求最为强烈的初中级置业者，同时具备了超强的投资价值，和乐观的发展前景备了超强的投资价值，和乐观的发展前景。劣势体现在发展性中，抗性会随之转化。机会与威胁主要来源于市场形式。提早入市，做足劣势体现在发展性中，抗性会随之转化。机会与威

11、胁主要来源于市场形式。提早入市，做足增加附加值的配套设施可以使项目更加具备高性价比优势。增加附加值的配套设施可以使项目更加具备高性价比优势。尽管项目市场整体风险值比较小，如果实现快速回笼资金，核心要素是销售推广体系的强力尽管项目市场整体风险值比较小，如果实现快速回笼资金，核心要素是销售推广体系的强力配合，以及短时间内的客户积累渠道。配合，以及短时间内的客户积累渠道。走快不是目的，实现既得利益是最终根本。合理的定价和价格策略有助于开发商回笼资金快走快不是目的，实现既得利益是最终根本。合理的定价和价格策略有助于开发商回笼资金快中有升中有升.案例四 12 四、项目价值结构四、项目价值结构 1、项目、

12、项目SWOT分析分析 优势（优势（S）优势优势 优势发挥优势发挥 区位：项目处于城市房地产发展的新崛起板块，有较好的市场价值预期。本项目应站在城市运营高度，通过提升区域价值扩大产品价值。宣传推广中应将区位优势作为项目的一大亮点予以强调。规模：总建筑面积约300万。以大盘的运作模式，建立大盘在产品、配套、社区文化、品牌等方面的竞争优势。高尔夫资源：18栋标准高尔夫球场配套，为项目建立鲜明的档次标准 充分利用高尔夫球场提升项目档次，建立市场区隔，并发挥高尔夫俱乐部的运营功效推动项目的高端客户营销。人文底蕴：明代王陵，四川师范大学等，提升项目人文底蕴。充分发挥人文底蕴优势，塑造项目浓郁的 文化生活品

13、牌。13 四、项目价值结构四、项目价值结构 1、项目、项目SWOT分析分析 劣势（劣势（W）劣势劣势 劣势弥补劣势弥补 生活配套缺乏 项目启动时先建好一部分的商业配套，让客户对项目生活有直观的信心。企业缺乏操作经验。整合对大盘有丰富操作经验的专业合作团队，以降低项目运作的风险。14 四、项目价值结构四、项目价值结构 1、项目、项目SWOT分析分析 机会（机会（O）机会机会 机会利用机会利用 区域发展：城南是最具发展潜力和活力的房地产板块，也是政府未来要重点开发、改造的区域。突出区域的发展现状和前景，提高项目价值，并可增加对投资型客户的吸引力。交通：距市中心12.5公里，距机场28公里，成都地铁

14、2号线将龙泉城区与成都市区紧紧相连。可将目标客户面适当扩展到更大的区域，加快项目销售速度。休闲旅游：龙泉区有丰富自然资源和人文资源，休闲旅游资源丰富。通过休闲旅游，整合城市高端消费人群的消费，提升项目的生活品质档次。15 四、项目价值结构四、项目价值结构 1、项目、项目SWOT分析分析 威胁（威胁（T）威胁威胁 威胁规避威胁规避 成都房地产开发水平较高，市场竞争激烈，无论是着眼城东还是放眼整个成都，从规模和产品品质上都不乏强有力的竞争对手。采用先进、有特色的开发理念和独特的生活主张铸造项目的鲜明形象与核心竞争力，形成差异性竞争优势。区域市场供应量较大。扩展产品线，合理分配各类产品开发时机。16

15、 小结：小结：通过有效整合项目在区位、规模、产通过有效整合项目在区位、规模、产品、品牌等方面的竞争力，可以形成强大品、品牌等方面的竞争力，可以形成强大的综合竞争力，完全能够向市场发起强大的综合竞争力，完全能够向市场发起强大的冲击和挑战，甚至突破现有竞争层面，的冲击和挑战，甚至突破现有竞争层面，在市场中脱颖而出，成为区域性的标志性在市场中脱颖而出，成为区域性的标志性项目。项目。案例五 地块分析地块分析 项目项目SWOTSWOT分析分析 优势优势StrengthStrength 地块自身：地块自身：地形方正，地势平坦，易于项目产品规划；区域环境：区域环境：与水口镇文化体育中心相邻，文体、生活休闲资

16、源比较丰富；周边社区：周边社区：片区内的蓝波湾、国际新城等项目均属高档别墅楼盘，提升了片区整体形象，与 城市未来高档居住区为邻。地理位置较好，有丰富的生活休闲资源。地块分析地块分析 项目项目SWOTSWOT分析分析 劣势劣势WeaknessWeakness 容容 积积 率：率：项目容积率较高，为3.3，在一定程度上限制了项目的品质和规划；四至环境：四至环境：地块所处地段较差，工厂、厂房、农民房、杂草地等脏乱的环境将对项目近期造 成负面影响；另有地块上存有高压线，对项目后期销售带来制约；生活配套：生活配套：项目周边目前人气稀薄，居住氛围差，缺乏日常商业配套，居家购物近期将不会 有明显的改善。容积

17、率高，现有环境差，生活配套设施不完善。地块分析地块分析 项目项目SWOTSWOT分析分析 机会机会OpportunityOpportunity 整体市场：整体市场：近几年惠州地产市场高速发展，但整体市场仍运行良好，整个市场后期看好；城际交通：城际交通：2010年地铁三号线、深惠轻轨列车的开通，“一小时生活圈”炒作使越来越多的 深圳投资客户涉足惠州地产投资，这将强力拉动惠州地产的发展；销售价格：销售价格：目前水口片区的房价仍处于惠州市较低价位，更是珠三角城市的硅谷，还大幅上 涨的空间，升值潜力巨大。市场运行良好，外地客户成交看好，价格升值潜力大。地块分析地块分析 项目项目SWOTSWOT分析分析

18、 威胁威胁ThreatThreat 房产政策：房产政策：国家近年固定资产投资的姿态及出台的政策，一定程度上制约了地产市场；竞争对手：竞争对手：片区内相继推出一些住宅项目，加上国际新城和蓝波湾后期项目的推出，将不可 避免的对本项目后期入市造成一定影响，分流一部分本项目的目标客户群，且对 本项目的市场竞争力带来压力和冲击；其他片区：其他片区：随着江北片区的规划及基础设施进一步完善，将分流本项目的部分目标客户。房产政策频出，客户置业谨慎，竞争对手及其他片区分流客户。去哪里寻找这片土地的点金魔杖？去哪里寻找这片土地的点金魔杖？做细市场做细市场 做精产品做精产品 扬扬 长长 强化水口湖滨公园与文化体育中

19、心的生活休闲资源及项目发展前景；在操作中适当借助周边大社区的良好形象为自身推广；通过创新，打造片区标志性的、具有自己独特性的高层产品。避避 短短 做细市场，通过科学合理的差异化市场定位，从市场的竞争中脱颖而出；围绕项目地块的属性和市场定位，做精产品，再加以精致的包装，软硬相加，以产品来提升项目 的品质；关注政府政策，调整项目推广策略。案例六 房行东方 http:/ 项目综合分析 StrengthsStrengths优势分析优势分析 WeaknessesWeaknesses劣势分析劣势分析 S1S1景观公园景观公园：南侧长河公园城市公园坡地、水景 S2S2科技产品科技产品：皇明太阳能先进“节能生

20、态住宅”理念 S3S3知名品牌知名品牌：皇明集团自身品牌的号召力 S4S4规模效应规模效应：27万大盘，具有一定的影响力 S5S5地段优势地段优势：位于河东新城德城区重点发展区域 W1W1产品方面：产品方面：新技术增加成本单价高于市场现状 W2W2市场方面：市场方面：购房意识初级，对节能住宅认知低；对高层，小高层接受较弱；德城区人口增长缓慢，刚性需求增长幅度不大 W3W3配套方面：配套方面：周边商业及生活配套设施少，公交系统不完善，生活、交通不便利 W4W4价格方面：价格方面：主流消费能力在20-40万元之间 OpportunitiesOpportunities机会分析机会分析 Threats

21、Threats威胁分析威胁分析 O1：河东新城组团的发展区域发展 O2：德城区市场处于初级阶段，未来1-3年房地产将进入快速发展阶段。O3：现有供应项目档次一般，项目超越的机会很大寻求创新产品 O4：高收入人群期待高品质、高舒适度住宅产品，并愿意支付较高价格。T1：高层住宅认可度尚未得到市场检验 T2：周边项目将分流大量客户，尤其本项目高调入市，可能使嘉诚尚东和东建花园2个项目搭上顺风车 T3：产品创新带来的市场风险较大 在这些错综交叉的关系中，我们需要突出项目自身的亮点。案例七 26 SWOT分析 项目核心价值梳理项目核心价值梳理 S W T O 地段价值：优越的地理位置：地处万家丽路与荷花

22、路交界处，成熟、优越的城市生活配套聚集。城市地标。学区价值：芙蓉中学、育英小学比邻。品牌价值：东方新城的口碑和新金鸿企业品牌（水云间）。产品：高层点式，户型设计差 口碑：东方新城经济适用房的负面口碑影响 竞争：下阶段推出项目多，竞争剧烈 07年长沙房地产市场将保持持续快速的发展，市场保持供销两旺的局面。地段决定价值。抢占市场推广先机。同区域内市场营销水平粗放，不成体系。【项目项目SWOTSWOT分析分析】优势：项目自身素质绝佳，尤其是地段、景观、产品 发展商品牌效应明显，具有大批的忠诚客户；前期形象高企，广泛被客户认同；劣势：认筹期长达8个月，客户维系困难；项目等待期长，客源流失机会大；机会：

23、深圳西岸将成为未来两年内深圳房地产的热点区域 宝安利好不断，关内客户开始认同；项目开发可肆机而动，静观其变；竞争项目的推广也为本项目带来客源；威胁：同期同质项目数量庞大，竞争激烈；关内客户出关置业仍有区位及品质方面的障碍；【策略形成策略形成】发挥优势、抢占机会 依势助势，掌握片区话语权，以高形象强势推广、高品质展示吸引客户 充分挖掘和提升发展商品牌价值，为营销创造机会点 利用机会、克服劣势 大势在场，关键作为，顺势而动，抢夺客户 发挥优势、转化威胁 依托品牌优势，展现项目非凡价值，吸引关内客户特别是南山客户 减少劣势、避免威胁 挖掘片区价值，再次整合，使更多客户消除疑虑，认同片区 高服务+高形

24、象+高品质 尚都=深圳西岸 案例八 中管网房地产频道 项目SWOT分析 优势（S）：1、开发优势：高水准的开发供方团队：武汉成熟开发商、加拿大B+H建筑设计、中建五局的施工建设等；2、规模优势：占地660亩，总建72万平方；3、产品优势：产品的定位与产品性价比打造上充分实现差异化，如德式建筑风格、户型面积区间合理化、精巧化。4、环境优势：240亩原生态山地景观资源，整体绿化率65%。5、交通基础建设优势：项目所在片区交通形象较好，预示着区域无限的发展潜力。如：岳麓大道、雷锋大道、金星大道等。 中管网房地产频道 劣势（W）：1、生活配套劣势：项目周边经济发展相对滞后，生活配套设施欠缺；2、交通环

25、境劣势：目前项目周边公交线路较少，出行较为不便；3、居住氛围劣势：周边欠缺成熟的生活环境；项目SWOT分析 中管网房地产频道 机会（O）：1、区域发展机会：项目一方面可借势于两型先导区核心建设、市政府板块行政辐射的发展力，另一方面可借助于星城镇招商引资的发展资源。2、产业集群的带动机会：项目周边集结了高新技术园、台商投资园区、晟通工业园等大型园区及品牌、规模大盘，产业集群的发展一触即发。项目SWOT分析 中管网房地产频道 威胁（T）：1、区域认同威胁：居住郊区化，居住理念的改变还处于起始阶段，对区域的认同尚待时日。2、区域消费能力威胁：项目必须面对如何扩大消费群体，延长消费半径的问题。3、区域

26、竞争的威胁：岳麓区北片金星大道两厢的土地均已名花有主，预计2008年该区域的可供开发的总量将达到6000多亩，且大多数为品牌发展商和超过500亩的大盘，本案开发面临巨大的竞争压力。项目SWOT分析 中管网房地产频道 1、生活配套劣势；2、交通环境劣势；3、居住氛围劣势；1、开发优势：一流的开发团队。2、规模优势：占地660亩，总建72万平方。3、产品优势：高性价比产品组合。4、环境优势：项目拥有240亩原生态山地景观资源。5、交通基础建设优势：交通形象预示区域发展。抢占市场空白 差异化定位 突出项目产品和自身特色 依附自身独特的资源，突出项目特色；因地制宜，要充分利用地块现有资源；快速启动，把

27、握商机 利用资源，实现全方位互动 定位上具备战略高度,实现区域特性价值，突破区域局限性 发挥优势，抢占机会 发挥优势，转化威胁 利用机会，克服劣势 减少劣势，避免威胁 优势 劣势 机会 威胁 战略高度 把握区域特性 抢占市场空白 独特的定位主张 1、区域认同威胁；2、区域消费能力威胁；3、区域竞争的威胁；1、规划设计机会；2、区域发展机会；3、产业集群的带动机会；案例九 08新品SWOT 推导 S（优势）品牌优势：万科品牌深入人心 区位优势：东城东片区转热，被接受程度提高 大社区概念形成：大社区、成熟社区基本形成，名校配套突出 客户资源优势：6期客户资源积累深广 产品优势：部分产品概念独特，吸

28、引力较大 稀缺资源优势：临近峰景高尔夫、以马石山天然景观 升值前景优势：片区氛围形成，价值迅速提升，升值潜力不言而喻 W（劣势）虽已交楼近千户，但生活居住氛围不浓郁 周边配套还不完善，会所规模较小，休闲娱乐类别有限 7期部分单位临近高速公路、高压线、材屋、垃圾站影响，综合条件较差 6-3标部分户型直接受工厂影响 户型面积均在120平米以上，在新政首付压力下，较为困难 O（机会）东城东片区转热，升值潜力大=峰景片区楼盘高档形象稳固树立，升值在望 新颖“两代居”概念户型设计，吸引力较大 08年收官情景美墅稀缺性，倍少珍惜 已经成熟的大社区，雄厚业主资源 T（威胁）板块竞争激烈，市场同期供应量大 新

29、政策带来压力 竞争优势不明显 进一步提升万科品牌形象，从而提升楼盘形象，树立价格标杆，提高客户心理预期 降噪降震措施、形象营销、场地包装发挥专业水准，强势展示 案例十 38（一）项目SWOT分析 优势：优势：S 1.大规模，体量为房山第一大。2.大配套：引进蓝天幼儿园（已经确定）与北京八中（谈判中）；配有国家级医院：北京国粹医院和国际康复中心；8万平米商业街；社区温泉。3.位于房山区窦店镇政府对面，周边环境相对较为成熟。4.紧邻锦绣高尔夫球场，生态环境好。劣势：劣势：WW 1.体量大，社区开发与管理难度大。2.所在房山区目前不为居住热点区。3.项目配套启动较晚，社区氛围不能充分展示。机会：机会

30、：OO 1.房山区属于北京“两轴两带多中心”规划中的“西南生态带”，教育、旅游、生态、文化资源优势较好。2.可能成为北京规划的11个新城之一。威胁：威胁：T T 1.房山区项目皆为大盘，产品力与价格竞争较多，客户分流明显。？如何规避劣势？如何规避劣势？如何更好地利用机会借势？如何更好地利用机会借势？我们的核心竞争优势是什么？我们的核心竞争优势是什么？我们如何发挥优势？我们如何发挥优势？如何面对竞争，最终取胜？如何面对竞争，最终取胜？39 卖点整合 产品？产品？区域？区域？配套？配套？大社区？大社区？案例十一 41 商业街的商业街的SWOT分析分析 S S（优势）：（优势）：1.全街铺；2.公馆

31、社区品质和客户群的含金量；3.高起点的商业街规划和品质；4.泛世纪商圈的逐步形成；W W（劣势）：（劣势）：1.目前基本无商业氛围，无法立即持续经营；O O（机会）：（机会）：1.街铺是最受广东投资者关注的投资型物业；2.公馆二期集中商业即将动工，三-五千平方米的主力店可望进驻；T T（威胁）：（威胁）：1.东莞投资类型商业的总体供应量巨大；2.大型集中商业的推广力度和声势占据先机；营销策略营销策略 让客户回归于关注商业价值的本源；通过设计全新的形象，形成差异化；降低置业门槛，有效扩大客户层面；打造泛世纪城商圈蓝图；案例十二 43 项目SWOT分析 Strengths优势优势 项目最高的塔楼位

32、居惠州第二高，江北第一高；项目最高的塔楼位居惠州第二高，江北第一高；现楼，可以马上装修进驻；现楼，可以马上装修进驻；交通便利，位于惠州大道东侧，有多路公交车经过交通便利，位于惠州大道东侧，有多路公交车经过 地段潜力无限，踞南北交通要道，是连接博罗、增城、广州的地段潜力无限，踞南北交通要道，是连接博罗、增城、广州的交通干道交通干道 综合物业，功能规划先进，能够提供多种服务；综合物业，功能规划先进，能够提供多种服务；接近接近CBD中心区，是泛中心区，是泛CBD的首席商务中心；的首席商务中心；坐落于专业市场扎堆的物流枢纽，占得商贸发展带来的先机坐落于专业市场扎堆的物流枢纽，占得商贸发展带来的先机 4

33、4 Weaknesses劣势劣势 项目是十多年前的烂尾楼，美誉度不是很理想；项目是十多年前的烂尾楼，美誉度不是很理想；项目的建筑设计规划是十多年前，在一定程度上与现阶段的要项目的建筑设计规划是十多年前，在一定程度上与现阶段的要求有差距；求有差距；缺少绿化以及容积率过高；缺少绿化以及容积率过高；周边的环境及生活配套比较差周边的环境及生活配套比较差 封顶后，迟迟未能入市，市场猜疑较大封顶后，迟迟未能入市，市场猜疑较大 工期进度缓慢，工程时停时复工，显得实力不够；工期进度缓慢，工程时停时复工，显得实力不够；由于项目立项于由于项目立项于1993年，年，50年产权，如果原立项的条款不变，年产权，如果原立

34、项的条款不变，那么实际的产权期限不到那么实际的产权期限不到40年。年。45 Weaknesses机会机会 惠州惠州CBD落户江北，城市规划发展使片区获得巨大的发展契机；落户江北，城市规划发展使片区获得巨大的发展契机；CBD中心区规划完成，大部分功能组团已建成投入使用或在建设中心区规划完成，大部分功能组团已建成投入使用或在建设中，这带动了泛中，这带动了泛CBD区域建设和发展；区域建设和发展；泛泛CBD区域目前缺少一个可以统筹全部的商业区域目前缺少一个可以统筹全部的商业/务中心，区域内没务中心，区域内没有高档的酒店、餐饮购物、休闲娱乐、写字楼、商住楼，甚至住有高档的酒店、餐饮购物、休闲娱乐、写字楼

35、、商住楼，甚至住宅。项目可以凭借江北第一高度配合先进规划以及装修效果，抢宅。项目可以凭借江北第一高度配合先进规划以及装修效果，抢占这一空白点；占这一空白点；纵观惠州房产，竞争集中在住宅领域，高档公寓、服务式公寓还纵观惠州房产，竞争集中在住宅领域，高档公寓、服务式公寓还处于萌芽状态，江北作为城市的中央商务区，对公寓、服务式公处于萌芽状态，江北作为城市的中央商务区，对公寓、服务式公寓的需求是必然的，地标式的建筑作为中央商务区的居住后花园，寓的需求是必然的，地标式的建筑作为中央商务区的居住后花园，此乃上乘之选。此乃上乘之选。46 Threats威胁威胁 由于烂尾时间长久，工期缓慢，造成的负面影响较为

36、深远，不由于烂尾时间长久，工期缓慢，造成的负面影响较为深远，不利于项目的品牌与形象的再造和推广传播；利于项目的品牌与形象的再造和推广传播；相隔不到一千米的靠近相隔不到一千米的靠近CBD中心区的凯宾斯基酒店已经动工，中心区的凯宾斯基酒店已经动工，一年内就可以交付使用，这将成为最大的潜在威胁；一年内就可以交付使用，这将成为最大的潜在威胁；周边的环境相对不理想、生活配套、商业周边的环境相对不理想、生活配套、商业/务配套设施不完善，务配套设施不完善，将给项目带来一定的压力；将给项目带来一定的压力；同类型的物业的供应量可能会在段时间内有较大的增加。同类型的物业的供应量可能会在段时间内有较大的增加。47

37、分析结论综述 避开建筑规划的不足，依靠江北乃至惠州地标式的建筑，打造避开建筑规划的不足，依靠江北乃至惠州地标式的建筑，打造具有代表性的综合物业项目具有代表性的综合物业项目 抓住机遇，争取时间避开同类项目的正面竞争，抢占目前江北抓住机遇，争取时间避开同类项目的正面竞争，抢占目前江北乃至惠州较为空白的房产市场乃至惠州较为空白的房产市场 赋予物业全新的理念与完善的功能配套，降低周边环境及设施赋予物业全新的理念与完善的功能配套，降低周边环境及设施配套跟不上所产生的不良影响配套跟不上所产生的不良影响 案例十三 SWOT 分析分析 优势优势-StrengthStrength 劣势劣势-WeakWeak 1

38、、地处深圳楼市热点片区 2、都市板块和生态板块的交节点 3、拥有自然原生水系山脉景观优势 4、项目周边有多个成熟小区,居住氛围良好 1.项目位于梅林关以外，高端客户的心理障碍 2、片区整体形象较差 3、与梅坂公路相临，项目受噪音及扬尘影响较大 4、项目周边商业、教育等配套相对较弱 机会机会-OpportunityOpportunity SOSO战略（发挥优势，抢占机会）战略（发挥优势，抢占机会）WOWO战略（利用机会，克服劣势）战略（利用机会，克服劣势）1、水源保护地,健康生态的原生环境，类似的地块再批较难 2、城市化进程加快，片区内的基础设施将会日益完善；3、周遍竞争对手已基本成型，有 利于

39、进行针对性的差异化设计 1、强化地段规划生态健康,保护自然资源 2、利用空档期，抢占时机，创立形象 3、树立环保生态标志性 4、唯一性路段昭示 1、利用市场空档快速建立高端项目社区形象 2、利用中心区在大众心目中的景愿,克服产品劣势，将产品价值愿望无限提升 3、创造价值点，提升产品价值感 4、营销引导，样板房、工程样板房 （规避产品缺陷）5、强化本项目规划的商业及教育配套影响力 威胁威胁-ThreatenThreaten STST战略（发挥优势，转化威胁）战略（发挥优势，转化威胁）WTWT战略（减少劣势，避免威胁）战略（减少劣势，避免威胁）1、龙华片区推盘量逐年递增，加剧竞争态势；2、发展商的

40、品牌号召力较弱 3、同类资源物业竞争激烈 1、集中强势推广，建立差异化形象 2、加强展示、现场包装和区位的借势提升 项目知名度 3、提供完善的服务，让客户真实体验 1、利用项目昭示优越性，完善项目自身包装展示，提高形象及知名度 2、提前蓄客,传递信息，解决客户资源问题 项目篇 项目SWOT分析 项目篇 规避措施:1.项目稀缺的山水资源及相对较低的容积率，有利于项目营销中的概念提炼；2.项目规模不具备“大盘”的市场形象，但可以向高端精品社区的方向发展；3.项目目前的周边环境难以改造，周边厂房对居住功能有影响，必须从形象塑造上予以弥补；4.高举高打的高端住宅形象吸引高端客户前来购买,并通过实在的产

41、品品质以及产品形象给客户强烈的购买信心；5.强化本项目商业配套建设并大力宣传，说明商业对居住环境的影响；6.建议收购本项目旁烂尾的实验学校大楼，通过和政府协作办学,使其成功运作,增加教育配套竞争优势。项目SWOT分析之应对策略 案例十四 项目项目SWOTSWOT分析分析-优势优势 项目项目SWOTSWOT分析分析-劣势劣势 项目项目SWOTSWOT分析分析-机会机会 项目项目SWOTSWOT分析分析-威胁威胁 案例十五 （住宅）（住宅）SWOTSWOT 优势优势 StrengthStrength 劣势劣势 WeakWeak 位于城市中心板块 周边交通便利 周边配套完善 办公、酒店、商业自身天赋

42、优势 传统的高档居住板块 容积率高、规划难度 密度大 周边无自然景观 周边环境噪音 机会机会 OpportunityOpportunity 发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会 利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势 中心稀有热点，持续需求动力 07上半年市心楼价跳跃上升 高品质楼盘价位持续拉升 城市规划带来的机会 走差异化路线，从市场空白点出发，打造片区引领性物业；着力打造小区品质，即对外围产品的营造，加强项目自身比较优势，突破现有价格体系。威胁威胁 ThreatenThreaten 发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁 减小劣势，避免威胁减小劣势，避免威胁 市心边沿活跃着众多品质楼盘，竞争压

43、力大 价格提升压力较大 地价及拆迁问题，存在潜在不可测开发成本的增加 差异化营销，全面拔高形象，以运营者、领导者姿态面向市场 合理安排各种物业综合比例，以小风险高品质住宅的开发，降低风险，增加收益；提高产品附加值，特别是小区景观塑造，变相降低单位成本。住宅住宅SWOTSWOT 结论结论 住宅住宅SWOTSWOT 市场难点：市场难点：市场有待完善，同级区域及周边区域竞争激烈，市场价格的超越与突破。市场机会：市场机会：真正高短形象的市场定位的相对缺失，市场现状产品（特别是户型层面）存在提升空间，三线城市迅速发展的市场给项目带来的机会。案例十六 60 本项目定位酒店式公寓SWOT分析 SWOTSWO

44、T分析分析 优势优势 劣势劣势 1.1.项目所在地有浓厚的涉外氛围项目所在地有浓厚的涉外氛围 2.2.大量酒店的商务客户大量酒店的商务客户 3.3.高档商业与高品质酒店的标杆效应高档商业与高品质酒店的标杆效应 4.4.景观资源优越，配套齐全景观资源优越，配套齐全 1.1.项目体量小项目体量小 2.2.不在核心商务区内不在核心商务区内 3.3.楼体结构已成型，难改造楼体结构已成型，难改造 机会机会 威胁威胁 1.1.高档涉外酒店式公寓依托于涉外氛高档涉外酒店式公寓依托于涉外氛围的区域，实现的租金高围的区域，实现的租金高 2.2.高档酒店式公寓供应量少在市场上高档酒店式公寓供应量少在市场上供不应求

45、供不应求 3.3.在售的公寓依托不同的资源均实现在售的公寓依托不同的资源均实现了不同程度的热销了不同程度的热销 1.1.成体量的大型综合体物业推出使得公成体量的大型综合体物业推出使得公寓的供应量大增寓的供应量大增 2.2.同时，高档酒店附带公寓数量的增加同时，高档酒店附带公寓数量的增加会使得高档公寓市场的竞争趋于激烈会使得高档公寓市场的竞争趋于激烈 充分挖掘项目价值充分挖掘项目价值与客户目标的基础与客户目标的基础上，上，定位定位高档涉外高档涉外酒店式公寓酒店式公寓有市场有市场支撑支撑 区域发展前景远大区域发展前景远大 随着昆明城市不断发展，新机场建设以及周边道路建设项目所在的东片区未来将成为昆

46、明的主要居住区域 交通改善交通改善 项目紧靠建设中的城市主干道东连接线，是中心城区通往新机场的必经之地，交通非常方便 地势高差地势高差 项目拥有25米的高差，适宜打造台地住宅，更易突出的空间感。景观视野景观视野 项目周边无高大建筑物遮挡，东北面有脸面山体资源，景观及视野良好。优势优势 strengthstrength 机会机会 OpportunitiesOpportunities 快速发展的市场快速发展的市场 昆明地产市场正处在一个大变革时代，区域扩张和产品升级带动地产市场的快速发展。环境改善环境改善 随着新机场建设和东连接线建设，项目所在区域将成为昆明的东大门，政府势必将投入更多资金进行旧城

47、改造，带动整体区域的环境改善。区域市场竞争较小区域市场竞争较小 项目所在区域处于地产发展的起步阶段，开发项目不 多，市场竞争压力较小。项目项目SWOTSWOT分析分析 项目项目SWOTSWOT分析分析 区域环境杂乱区域环境杂乱 项目所处的东区现阶段主要是老的工厂区，区域环境比较杂乱，影响客户对于区域的认知 项目西侧的金沙路路况较差，影响项目形象 区域配套区域配套 项目周边区域配套严重不足，影响客户对区域的认识 项目地块不规整项目地块不规整 项目地块不规整，导致规划难度加大。项目地块受航空线限高项目地块受航空线限高 项目地块受航空线限高影响，加大了规划的难度，也不利于创新产品布局与标志性建筑物的打造。劣势劣势 WeaknessWeakness 威胁威胁 Threats Threats 区域外竞争影响区域外竞争影响 项目所处的东区不是昆明地产快速发展的区域，容易 受到北区和南区的项目冲击。区域内竞争影响区域内竞争影响 按照规划，东区主要为居住片区，随着新机场和东连 接线建设，未来改造力度会加大，新的项目会不断推 出市场，引发激烈市场竞争。在项目SWOT分析基础上继续研究我在市场中究竟扮演着什么角色。