地产项目可行性研究案例模板.pdf

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1、一、房地产开发可行性研究的内容二、房地产开发可行性研究的工作阶段第一阶段：投资机会研究阶段该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为3 0%，研究费用一般占总投资的0.2%0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。第二阶段：初步可行性研究初步可行性研究亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达2 0%,所需费用约占总投资的0.

2、2 5%1.5%。序号12345678910内容项目概况开发项目用地的现场调查及动迁安置市场分析和建设规模的确定规划设计影响和环境保护资源供给环境影响和环境保护项目开发组织机构、管理费用的研究开发建设计划项目经济及社会效益分析结论及建议第三阶段：详细可行性研究详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。这一阶段对建设投资估算的精度在1 0%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%3.0%，大型复杂的工程约占0.2%1.0%。项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项

3、目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。三、房地产开发可行性研究步骤可行性研究一般按5 个步骤进行：1、接受委托；2、调查研究；3、方案选择与优化；4、财务评价和国民经济评价；5、编制可行性研究报告。四、可行性研究报告基本框架图(见下页流程图)项目总论项目背景可行性研究结论市场宏观背景区域市场分析项目投资和市场研究项目名称开发公司可行性研究单位研究依据项目建设规模和内容项目开发手续市场预测项目建设进度投资估算和资金筹措项目综合评价结论全国投资环境X市投资宏观背景区域发展及前景预测宏观市

4、场与本项目发展借鉴区域市场界定供给分析需求分析竞争分析典型物业调查市场分析有关结论地块解析SWOT分析项目分析及评价项目评价项目定位方案评估意见市场定位及项目评估交通条件地形、地势水、电、气保障规划限制条件工程计划说明施工横道图开发进度安排总投资估算资金筹措投资估算与资金筹措投资使用计划固定资产投资总额流动资金估算资金来源筹备方案投资使用计划借款偿还计划各物业销售收入估算销售回款计划销售及经营收入测定赢利能力分析项目研究性分析财务与敏感性分析结论性意见 主要问题及解决方法开发进度安排资金来源与运用销售利润社会效益和影响分析风险及防范1 项目的基本情况1.1 项目背景哈尔滨仪器厂商住小区项目用地

5、位于哈尔滨市南岗区学府路1 号，总面积1 2 6 0 3 0.2 平方米。地块形状近似直角三角形，三条边分别东临学府路，南向工电路，西靠自兴街。项目所在地为城市中心区边缘，东侧为南北向的学府路，路宽4 0 米，双向六车道，为市区干线道路之一，此外，与学府路垂直东西向的道路除工电路外，尚有学府二、三、四道街及保建路、科研街、跃兴街等，整体交通结构良好。根据哈尔滨城市建设的总体规划，哈表厂须易地搬迁改造，迁出城区进行二次创业，为此，厂方拟将上述1 2 6 0 3 0.2 平方米厂地使用权向投资者作价转让，供投资方开发建设商住小区。1.2 投资者简介哈尔滨仪器厂商住小区项目用地拟投资方为哈尔滨宏远房

6、地产综合开发有限责任公司。该公司为宏远哈尔滨科技股份有限公司控股的骨干企业，注册资金1 0 0 0 万元，开发资质三级。公司自1 9 9 5 年成立以来，先后开发了哈尔滨首家甲级写字楼宏远科技大厦（该项目获得“省优质金牌工程奖”，被评为“哈尔滨市9 0 年代十佳建筑之首”）、南岗兰雅小区、道里贺兰馨邸豪华住宅以及正在开发建设的南岗琳琅园高档住宅等优质精品小区，得到社会的广泛认可与好评。1.3 项目开发的主要意义 配合城市总体规划的实施；本案为哈尔滨市旧城改造的一个典型案例。本报告作为开发商投资决策的可行性研究依据，文中所有的结论都基于宠大的科学研究数据，与常规的项目可行性研究报告相比，本报告的

7、财务分析科学详尽，让人信服，读后受益匪浅。为老企业易地搬迁二次创业提供资金来源；为市民提供更多更完善的家居及家居环境；为投资方创造尽可能高的投资回报；为投资方建立稳定的房地产开发品牌，并且令该品牌具有延伸性及可持续发展性。1.4 可行性研究的主要内容及依据1.4.1 主要内容本研究报告的主要内容是对哈尔滨市的宏观经济发展，房地产行业市场现状及发展趋势，区域同类物业的市场竞争，投资成本及经济效益等进行调研分析，作出评估，并且提供两个初步规划方案以供选择，为委托方的投资决策提供参考。1.4.2 主要依据项目用地红线图。哈尔滨仪器厂提供的厂地转让协议书。哈尔滨仪器厂提供的厂区地质勘探有关资料。建设部

8、及哈尔滨市有关行业现行规程、规范。与委托方商定的，市规划局可能批出的最高容积率、绿地率，日照间距及建筑密度等基本指标。哈尔滨市政府部门各类统计资料。哈尔滨华泰物业发展有限公司提供各类有关市场资料和数据。1.5 可行性研究的有关说明经与委托方商讨确认，现将主要规定及指标规定如下：本案为哈尔滨市旧城改造的一个典型案例。本报告作为开发商投资决策的可行性研究依据，文中所有的结论都基于宠大的科学研究数据，与常规的项目可行性研究报告相比，本报告的财务分析科学详尽，让人信服，读后受益匪浅。用地性质用地面积容积率绿地率停车位公建配套其他商住小区126030.2平方米2.330%每三户配一个泊车位适量7层以上住

9、宅建筑设置电梯10 根据厂方的要求，整个地块将分三期交付开发，故规划设计，投资成本估算及经济效益分析亦以此作为分期依据；单方成本的分摊按地上建筑物业可售面积计算；所开发物业拟全部用于出售，故不设经营期计算；报告所涉币种均为人民币，面积指建筑面积；计算采用4 舍5 入，故各分项相加值有可能与总项不完全相等；注册资金按总投资的三分之一计算。2 哈尔滨市的概况和宏观经济2.1 哈尔滨市的概况哈尔滨市南枕长白山脉，北衔小兴安岭，中跨松花江两岸，辖7 个区、1 2 个县（市），总面积5.6 万平方公里，总人口9 4 6 万，市区面积1 6 3 7 平方公里，城市人口3 8 0 万，是黑龙江省省会，也是中

10、国东北部地区的政治、经济、科技、文化、交通中心。素有“黑龙江天鹅长项下璀璨的珍珠”之美誉。哈尔滨是国家认定的“历史文化名城”，先后被评为全国“十佳卫生城市”、“科教兴市先进城市”、全国首批优秀旅游城市，并进入“全国城市投资硬环境十优”行列。2.2 经济发展势头2.2.1 国民经济稳步增长改革开放2 0 多年来，我国经济发展经历了四个经济增长周期，前三个周期峰值分别出现在1 9 8 2 年、1 9 8 8 年和1 9 9 2 年。第四个周期谷底在1 9 9 5 年，经过1 9 9 6 年宏观调控软着陆之后，1 9 9 9 年开始上升至今。2 0 0 0 年，随着全国社会供需情况好转，哈市经济呈现

11、稳步增长的良好态势，三次产业增加值结构调整日趋合理，由上年的7.8:2 9.4:6 2.9 变为2 0 0 2 年的7.2:2 9.9 2:6 2.8，固定资产投资2 5 3.7 亿元，居民人均可支配收入5 6 3 2.0 元，在此基础上，2 0 0 3 年一季度全市实现国内生产总值1 8 3.2 6 亿元，按可比价比2 0 0 2 年同期增长9.0，其中：第一产业实现增加值1 3.2 5 亿元，同比增长2.7；第二产业实现增加值5 4.8 6 亿元，同比增长1 0.1；工业实现增加值5 4.1 8亿元，同比增长1 0.7；第三产业实现增加值1 1 5.1 5 亿元，同比增长9.3。利用“哈尔

12、滨宏观经济模型”，对哈市主要经济指标进行预测分析。其经济总量指标11为：2 0 0 1 年上半年哈市国内生产总值为4 4 3.3 亿元（2 0 0 0 年不变价格，下同），比2 0 0 0 年同期增长1 1.0，其中：第一产业增加值为3 6.3 亿元，比2 0 0 0 年同期增长4.4，增幅略高于去年同期；第二产业增加值为1 6 2.1 亿元，比2 0 0 0 年同期增长1 2.2，较2 0 0 0 年同期增速回落3 个百分点；在第二产业中的工业增加值为1 4 5.7 亿元，比2 0 0 0 年同期增长1 4.5，比2 0 0 0年同期增速回落了0.8 个百分点；第三产业为2 4 4.9 亿元

13、，比2 0 0 0 年同期增长1 1.6，比2 0 0 0年同期增速高出1.3 个百分点。2.2.2 固定资产投资额将有所提高2 0 0 1 年一季度全社会固定资产投资完成3.8 l 亿元，比2 0 0 0 年同期下降1.4。其中基本建设投资1.2 6 亿元，同比下降4 9.4%，更新改造投资1.4 9 亿元，同比增长2 2 9.6，房地产开发投资1.4 亿元，同比增长2 9.2。可见2 0 0 1 年一季度由于受季节气候影响，基本项目开工时间推后，项目个数比上年同期减少1 1 个，但2 0 0 1 年二季度为迎接哈洽会，改善哈市环境，八项新增工程现已启动。可见在城市建设方面，哈市加强领导，加

14、大投入，在优先安排与群众生活息息相关的项目，优先解决影响城市发展的瓶颈问题，如危房改造、经济适用房建设，改革供水、供暖管理体制、加快建设城市供水供暖设施。同时，关注和保护哈尔滨特色建筑，找准历史文明与现代文明的契合点，设计建设一批精品工程，进一步提高哈尔滨的城市文化品位，逐步塑造哈尔滨国际城市的新形象，继续推进以治理城市污染为重点的生态环境建设，为可持续发展创造条件。又由于2 0 0 1 年国家加大技术改造力度，从国债中拿出1 9 5 亿元，用于技术改造，以防止“十五”期间制造业相对过剩状况的加剧及世界经济增长减缓导致我国对外贸易受不利影响，哈尔滨作为国家装备制造业基地，将会加大技改力度，做好

15、技改项目选择，产品的定位及组织实施，以提升产品科技含量和产业技术水平，提高企业的竞争力，因此，2 0 0 1 年下半年技改投资必将继续增长。由于房改政策的逐步深化，住房货币化的实施及住房贷款等金融支持，使居民对商品房需求加强，使房地产开发投资继续增长，但由于哈市目前商品房空置现象严重，二手房市场交易日渐活跃，也将制约房地产投资的增幅。2.2.3 第三产业发展迅速2 0 0 0 年，整个哈市第三产业实现增加值1 1 5.1 5 亿元，同比增长9.3。随着三次产业结构调整的日趋合理，第三产业对经济增长的作用也日渐明显，哈市地处松花江畔，独特的欧式建筑，丰富的冰雪资源使哈市成为冬夏两季的旅游胜地，在

16、“假日经济”的作用下，一季度，哈市旅游收入同比增长6 3.7%，又由于居民生活水平提高，在外就餐次数增多，直接导致一季度餐饮业零售额达.5 亿元，其增幅居各行业之首，随着夏季旅游旺季的到来，这种情况将会继续下去，据悉，“五一”期间，旅游业总收入1.9 亿元，同比增长1 5.2，这主要是由于哈市各旅游景点准备充分，新增的游乐设施与国内先进水平拉近了距离。哈市旅游业的发展带动了哈市商业和餐饮业的发展。它们将成为拉动第三产业增长的主要动力。近12年来金融保险业改革步伐加快，随着国有银行商业化改革的进行，各金融机构的服务功能日益健全，对聚集社会闲散资金，培育多元化投资体系，合理配置资金投向，以促进经济

17、发展起到主要作用，随着全球经济一体化的进程，金融保险业将会成为第三产业的又一亮点。2.2.4 市民生活水平显著提高1 9 9 8 年全哈尔滨市县（市）消费总额达1 8 7.9 6 亿元，人均消费水平3 0 2 7 元，分别是1 9 7 8 年的7.2 倍和6.5 倍，基本实现了向温饱水平的过渡。1 9 9 8 年末，城乡居民储蓄存款由1 9 7 8 年的人均1 3.9 元提高到2 3 3 9.4 元。人民生活基本实现小康目标，城市居民人均可支配收入年均增长8.7%，农民人均纯收入年均增长3.9%。1 9 9 8 年，全市职工年平均工资为5 5 8 5 元，比1 9 9 7 年增长9.1 2%，

18、比1 5 个副省级城市的平均增幅高1.2 8 个百分点，在1 5 个副省级城市中，由1 9 9 7 年的第1 0 位前移到第6 位，仅次于成都1 4.1 5%，杭州1 1.9 2%、宁波1 0.6 8%，深圳1 0.2 7%，广州9.1 5%。到2 0 0 1 年上半年，全市全部职工平均工资4 0 1 3 元，同比增长1 6%。城市居民人均可支配收入3 1 1 8 元，同比增长1 2.8%。2 0 0 1 年6 月末，全市金融机构存款额1 4 0 7.3 亿元，比年初增长1 0.3%，其中城乡居民储蓄存款余额7 7 7.1 亿元，增长8.8%。以上四项指标均有较大幅度的增长，表明哈市居民的生活

19、水平正显著提高。2.3 房地产市场的规范化哈尔滨市政府开发办从1 9 9 3 年开始，根据国家和各级政府发布的房地产管理的法规、政策，结合哈市实际情况和本部门管理职能，制定了相关的商品房屋销售管理制度，会同有关部门联合下发了关于加强商品房屋销售管理的通知、关于加强商品房销售面积计量标准管理的通知、关于统一使用新版 的通知等2 2 个法规性文件，规范商品房交易行为。为进一步落实各项法规，哈尔滨政府特制定了具体的管理办法和措施；一是确定了商品房预售审批程序。按市政府部门职能分工，1 9 9 6 年7 月市政府开发办与房地产局下发了关于商品房预售审批程序的通知，明确了由市政府开发办负责对开发项目销售

20、进行登记备案、审核批准，市房管局依据市政府开发办审批意见，核发商品房预售许可证的管理办法。二是实行了系数、楼层差价率审批制度。针对住宅结构设计的不断变化和国家要求，1 9 9 8 年7 月，市政府开发办组织专门人员对哈市砖混、高架框架的各类结构的房屋进行测算，按照建设部 1 9 9 5 5 1 7 号文件规定，重新确定了计算规则。会同市建委、市工商局下发了关于加强商品房销售面积计量标准管理的通知，要求开发企业按照市政府开发办核发的哈尔滨市商品房销售系数、楼层差价率审批证挂证经营。13三是统一使用专用发票。为加强发票管理，1 9 9 5 年8 月市政府开发办与市国税局等4 个部门联合下发通知，有

21、效地控制了非法开发项目销售商品房。四是统一使用专用合同书。针对哈市开发企业使用的合同书混乱的现象，参照国家制定的示范文本，市政府开发办于1 9 9 6 年1 2 月会同市工商局下发了关于统一使用哈尔滨市商品房屋销售合同书的通知。使用统一合同文本，减少了很多合同纠纷。五是统一办理项目转让手续，规定开发企业项目必须到市政府开发办办理项目变更审批手续。六是实行售房广告审批制度，对开发企业售房广告的刊播进行了规范和审批，有效防止了虚假广告的发生。七是实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度。根据国家规定，1 9 9 8 年9 月1 日市建委、市政府开发办合同下发了关于印发 的通知，要求开发企业在商品房交

22、付使用时必须向购房者提供“两书”。开发企业应按规定负责为购房者在保修期限内进行房屋维修。2.4 综合评述2 0 0 1 年是哈市实施国民经济和社会发展“十五”计划的第一年，从2 0 0 1 年经济运行的开局看：国民经济运行呈现了较好的发展态势，经济实力进一步增强，工业生产稳定增长，消费市场活跃繁荣，财政和金融收支稳定增长。纵观2 0 0 1 年上半年，乃至全年的经济发展，哈市面临着良好的发展大环境，为房地产投资开发创造了更好的机遇。3 哈尔滨市近年同类开发物业的市场概况3.1 住宅物业开发投资势头良好随着房改的深入发展和商品房开发市场的逐步规范化，哈尔滨市住宅物业开发投资近几年发展较快。自1

23、9 8 9 年以来，全市开发企业从3 7 家发展到3 4 0 多家，从业人数1.5 万，注册资金近3 0 亿元，年开发能力从1 2 0 万平方米发展到1 8 0 0 万平方米，成为城市经济发展的支柱行业。根据统计，全市住宅物业年在建总量，从1 9 9 7 年6 1 8 万平方米增加到2 0 0 0 年的7 2 3 万元方米，年均增长率高达5.4%；年完成投资额从1 9 9 7 年3 2 亿元增加到2 0 0 0 年6 7.2 亿元，年均增长率高达2 8%；年竣工总量从1 9 9 7 年3 3 0 万平方米增加到2 0 0 0 年4 6 6 万平方米，年均增长率达1 2%。上述4 年中，除1 9

24、 9 9 年至2 0 0 0 年有较大增幅外，其余几年均属平稳升降。2 0 0 0 年度投资开发量的超常大幅攀升，一方面反映了市场需求的急剧膨胀，投资者有较高的收益预期，另一方面也反映了市场发育仍在初级阶段，尚未进入成熟期。2 0 0 1 年的在建总量控制在7 0 0 万平方米，竣工总量控制在3 6 0 万平方米，比之2 0 0 0 年的同1哈尔滨市近年住宅物业投资开发状况表 分类年度在建总量（万平方米）完成投资额（亿元）竣工总量（万平方米）备注1997199819992000年均增长率20016187046827235.4%700323331.367.228%-33035133246612%

25、360哈尔滨市近年住宅物业投资开发走势示意图单位：亿元哈尔滨市近年住宅物业投资开发走势示意图单位：亿元1类指标会下降3.2%和2 3%，体现了政府在宏观调控方面仍然是较为理性的，适当降低开发指标可以避免前期过度升温令后市因购买力的透支而陷入低迷。3.2 商品住宅物业市场发展迅猛，供大于求的矛盾已经出现1 9 9 8 年全国正式停止福利分房，转而实行货币分房政策，使房地产开发最终走向市场化，使商品住宅的开发营销成为市场的主流。根据统计，商品房当年竣工量1 9 9 7 年为1 4 1 万平方米，2 0 0 0 年为4 1 3 万平方米，年均增长率高达4 3%；商品房当年销售量1 9 9 7 年为1

26、 2 2 万平方米，2 0 0 0 年为3 4 9 万平方米，年均增长高达4 2%；商品房当年销售金额1 9 9 7 年为2 1.9 亿元，2 0 0 0 年为6 9.8 亿元，年均增长率亦高达4 7%。上述数据表明，由于市民经济收入的逐步提高，住房购买力日渐增强，加上货币分房政策所诱发出来巨大有效需求，都被导引到商品住宅市场，令该类物业市场在三、四年间有了长足的发展。与此同时，有效购买力已被超前消费，供大于求的矛盾已悄然出现。1 9 9 7 年商品房空置量曾达1 3 2 万平方米，沉淀建设资金2 4 亿元，至2 0 0 0 年商品房空置降到8 1 万平方哈尔滨市近年商品住宅物业供求状况表 分

27、类年度1997199819992000年均增长率商品住宅竣工量(万平方米)商品住宅销售量(万平方米)商品住宅销售金额（亿元）141160.8119241343%122154.6217634942%21.926.9834.769.847%哈尔滨市近年商品住宅物业竣工量销售量走势示意图单位：亿元1哈尔滨市近年商品住宅物业价格状况表 分类年度1997199819992000年均升幅年均售价(元/平方米)比上年的升幅17951745197220003.7%-2.8%13%1.4%米，从表面上看，虽然供应量略大于需求量，但仍属可控制的范围之内。应该引起注意的是，一个开发营销的市场周期在2 0 0 0 年

28、可能已达到高潮，2 0 0 1 年将开始进入另一个发展周期（前述2 0 0 1 年7 0 0 万平方米的潜在投入量也是一个不可忽视的因素），其走势将可能是一条阶段性缓慢下调再逐步过度到缓慢上行的马鞍形曲线，在此过程的前期，市场供大于求的矛盾将会进一步加剧。3.3 商品住宅物业价格走势平稳上升哈尔滨市商品住宅物业价格走势近几年来除1 9 9 8 年比1 9 9 7 年有3%的下调外，其余各年均呈稳步上升，升幅稍大的1 9 9 9 年，比1 9 9 8 年上调了1 3%，1 9 9 7 年至2 0 0 0 年，年均升幅为3.7%。价格的平稳上升，一是反映了市场有效的需求在不断积聚与增加，整体供应量

29、与需求基本同步；二是反映了商品住宅市场仍处于以安居型和实用型为主流的发展阶段。2 0 0 1 年初以来，哈尔滨市货币分房政策正式实施，有利于增强市民的住宅购买力，刺激住宅需求。住房补贴构成中的重要指数，一是经济适用房平均价格，哈尔滨市定为2 5 0 0哈尔滨市近年商品住宅物业销售额走势示意图单位：亿元17元；二是基准补贴额，哈尔滨市定为8 2 5 元，二者均高于沈阳和长春，与大连基本持平。市民补贴额相对较高，对楼市发展有一定推动作用，但对大多数国企工薪阶层而言，单靠分房补贴这笔有限资金，要想购买一套2 0 3 0 万元的房屋无疑是杯水车薪，如果加上企业不景，下岗分流，则受惠面更小了，买房仍属较

30、遥远的事。另外，据资深人士估计，货币分房在哈尔滨市可能还需一年时间才能得到全面落实和实施，故此，该项政策在几年内应不会对商品住宅市场造成太大的波动。3.4 商品住宅市场展望3.4.1 供应量保持较高的增长，有效需求未能同步3.4.1.1 供应方面如前所述，2 0 0 1 年哈尔滨市住宅物业开发规模控制在7 0 0 万平方米内，竣工总量控制在3 6 0 万平方米内，2 0 0 1 年竣工总量加上2 0 0 0 年积压空置量的8 0 多万平方米，则总供应量近4 5 0万平方米。3.4.1.2 需求方面 从城市发展预测按哈尔滨城市总体规划，未来5 年内市人口年均增加4 万人，按2 0 0 0 年市区

31、人均居住建筑面积1 4 平方米计划，年新增需求为5 6 万平方米。哈尔滨市近年商品住宅物业价格走势示意图单位：元/平方米1 按低速提高居住水平预测根据中国房地产研究会预测，2 0 年内城镇人口平均增加4 平方米居住面积，以此推导，全市3 8 8 万人口每年需为提高居住水平新建住房7 6 万平方米。从住房拆除重建预测椐政府有关部门数据，2 0 0 1 年危棚区拆除面积为1 0 0 万平方米。把以上三项预测值相加，则商品住房年新增需求量约2 3 2 万平方米，加上原有的住房需求，估计约为3 8 0 万平方米，约为总供应量的8 4%。但是，上述需求预测仅为潜在需求，实际有效需求估计会在3 0 0 万

32、平方米以下，这样，供求矛盾将逐渐突现，市场竞争亦将日趋激烈。3.4.2 商品住宅价格将保持平稳，但有可能小幅下调2 0 0 0 年哈尔滨市商品住宅市场持续走热，均价较1 9 9 9 年上扬近百元，其原因之一是机关单位为争搭房改尾班车而超前消费，使2 0 0 3 年的购买力受到影响，但由于政府在宏观上限制开发量，防止过热现象以及在规范市场上实行的一系列措施，可使商品住宅价格基本保持平稳，但市场的供过于求导致价格小幅下调。3.4.3 经济适用房将对商品住宅市场造成冲击2 0 0 1 年哈尔滨市经济适用房开发量为2 6 0 多万平方米，约占全市开发总面积的5 0%，售价约为1 5 0 0 2 0 0

33、 0 元/平方米。由于该类房屋得到政府大力支持，开发成本较低，其质量、户型与商品房相差无几，且均位于相近地段，因为两者价格悬殊，市场将出现不公平竞争，无疑会对商品住宅市场造成冲击。3.4.4 房地产市场日趋规范，弱小开发企业将被淘汰出局为了规范房地产市场，保护消费者权益，哈尔滨市政府近年相继公布了房地产测量规范和关于进一步加强商品房销售管理的紧急通知等一系列管理措施。前者主要是为了禁绝部分开发商在销售系数上作文章以牟取额外利润，减少房屋售后纠纷；后者主要是提高商品房的开发门槛及销售门槛，使开发实力不足者难以进入。今后哈尔滨市的市场发展将更为规范化、理性化。3.4.5 高档高层楼盘未能适销对路，

34、短期内无法扭转颓势根据调查，近一两年来哈尔滨的高档高层楼盘相继推出，仅2 0 0 0 年底推出的就有阳光2 0 0 0、都市豪庭、香榭丽苑等。以阳光2 0 0 0 为例，该楼盘推出一个月内投放广告费7 0 余万1元，结果仅成交了9 套住宅。高档高层住宅由于建造成本高，售价高，管理费高，实用率低以及物业管理落后等原因，未能取得消费者的普遍认同，故销售率仅在2 0 4 0%左右，在整体楼市中处于一种曲高和寡及高处不胜寒的尴尬境地，此种状况，短期内无法改变。3.5 综合评述哈尔滨市近年住宅物业投资开发总体走势向上，发展状况良好。商品住宅物的市场供求关系，几年来基本保持平衡，到2 0 0 0 年供应量

35、急剧膨胀，虽然当年吸纳状况较好，但供大于求的矛盾已经出现。近年商品住宅物业的价格走势平稳上升，在2 0 0 0 年达到高峰，而2 0 0 年则出现疲软迹象，可能是市场发展一个周期的终结和另一个发展周期的开始。商品住宅物业的开发营销已成为哈尔滨市房地产市场的主流，对该类物业的投资开发前景广阔。高档高层住宅物业因其种种缺陷在哈尔滨倍受冷遇，市场前景不明朗。房地产开发企业必需不断提高自身的综合实力，实行科学决策、理性开发、处处捕捉先机，方能在日益规范及竞争渐趋激烈的市场环境中取胜。4 项目附近同类开发物业的市场状况4.1 项目同类开发物业的供求状况4.1.1 住宅项目附近商品住宅楼盘较少，规模也不算

36、大，并且已经开卖一段时间,现时在售的共有5 个，总供应量约2 1.4 万平方米，基本上是9 层以下的多层建筑，住宅户型从3 6 1 3 1 平方米，有一房一厅、两房两厅、三房两厅及错层复式等可供选择，售价按建筑面积计算从1 3 0 0 2 6 0 0 元/平方米不等，销售率2 0 6 0%。上述图表可以看出，项目附近的几个住宅楼盘供应总量较少，成交吸纳量也不算大，除科大小区第一期此前已基本售出外，其余交投状况一般。20项目附近同类开发物业住宅的销售状况示意图单位：元/平方米项目附近同类开发物业住宅的供求状况表 名称分类学府家苑仪兴花园和兴名家学府家园科大小区合计地点学府路与西大直街交汇西大直街

37、504号 振兴街8号和兴三道街发展商哈尔滨华威哈九发房黑龙江隆庆学兴路多家开发总建筑面积(m2)1.2万约1.7万2万3万约1万约15万约21.4万层数78777户型(m2/套)701314815848140368965以上热销户型(m2/套)1101316075608050703060销售均价(元/m2)20002060260021001400销售率35%58%40%20%100%备注2001年10月进户封顶建至2层表列为一期楼二期未开214.1.2 商铺4.1.2.1 售价项目附近商品住宅楼盘的商铺多为临街位的负一层至二层，基本上是作为小区的配套，根据不同的路段、楼层，售价每平方米从2 0

38、 0 0 5 2 0 0 元不等。4.1.2.2 租金项目附近商业气氛不浓，商铺租金状况主要参考学府路、延兴路和西大直街一带的临街门市及商场内铺，其每平方米月租金因所在路段的繁华程度和楼层不同相差甚远，门市铺在1 4 项目附近同类开发物业住宅的销售状况率示意图单位：%项目附近同类开发物业商铺售价状况表 名称分类学府家苑仪兴花园和兴名家学府家园科大小区20003200-600052004500-4200-均价(元/m2)4000-3500-备注均价为负一至二层连体出售价-一至二层均价-负一层一层二层售价(元/m2)221 5 2 元之间，商场内铺在8 0 2 0 8 元之间。4.1.3 车库项目

39、附近同为开发物业基本上为中至中低档楼盘，车库主要作为配套设施，配置量不大，与房屋户数相比，一般为1:3 至1:5，销售价格每平方米约在4 0 0 0 5 0 0 0 元/左右。4.1.4 项目附近同类开发物业优劣对比项目附近同类开发物业商铺售价示意图单位：元/平方米项目附近商铺租金情况表 分类地段铺类月租金（元/平方米）面积（平方米）备注学府七道街与大直街交界门市29.4170一层延兴路方向清滨路51号学府路方向学府路方向西大直街方向门市和兴市场内铺位服装城内铺位门市门市14.3208一层186二层80151.575702一层4.3二层10111623项目附近同类楼盘所处地段大都交通便利，环境

40、整洁，空气质量较好，周边的生活配套如餐饮、超市、服装等均较完备，所欠缺者只是各楼盘发展商的实力、意识及地块规模不足，故此在开发营销方面仍较落后，未能出精品及形成有威胁的竞争力。4.2 项目附近同类开发物业的市场趋势及影响项目附近几个同类开发楼盘走的是小规模开发和中低档路线，限于开发商的实力的和专业质素，这种粗放型的开发模式不会有大改变。上述楼盘设计水平低，建造质量不高，加上营销手段落后，无法形成效应，对区域市场的供求及价格波动，不会产生重大影响。项目附近同类开发物业车库售价表 分类名称售 价（元/平方米）实用面积（平方米）备 注清滨路一带电兴小区仪兴花园学府家苑4249450050904615

41、28171426按实用面积计算项目附近同类开发物业优劣对比表 分类名称优势劣势学府家苑交通便利，购物方便，周边学府众多，学术气氛浓厚工程形象差、营销意识淡薄，销售方式简陋、销售人员质素低、小户型设计不仪兴花园地理位置好，交通便利，生活配套完备，户型多，价格合理，车库设计较好，售楼部设置得当规划设计差、楼距过小、采光不足、入住客户质系参差、营销水平较低和兴名家交通便利，价格较低，户型较多，周边学校众多规划设计差、楼距过小、车库与户数的比例过低、售楼部选址不当学府家园户型适中、周边知名学府众多，学术气氛浓厚缺乏营销意识，销售方式简陋科大小区售价低、靠近林场、空气好、物业管理较好、生活配套完备周边街

42、道环境较差，不重视营销，销售人员质素低，销售设施落后2哈尔滨市区2 0 0 1 年上半年主要经济指表比较表行政区道里道外南岗香坊太平动力平房国内生产总值（亿元）同比增长19.27.4225.86.137.9834.53.2217%16.2%17.4%18.7%23.9%20.9%20.4%财政收入（亿元）1.880.612.170.460.681.650.62同比增长20.2%区级财政一般预算收入15.3%8.9%44.12%15.7%11.65%4.3 项目所在地的区位状况及街区功能项目所在地属南岗区，是哈尔滨城市中心区，东邻太平区，南接香坊区、动力区，北以铁路线与道里、道外两区为界，西南与

43、双城市接壤。由于地势偏高，位于道里、道外区南部，故称“南岗”。南岗是黑龙江省党政机关驻地，是哈尔滨市商业文化、教育中心。全区总面积1 8 2.8 7 平方公里，其中城区5 6 平方公里，总人口8 4.3 4 万人，其中农业人口8.7 3 万人，非农业人口7 4.9 0 万人，其它人口0.7 1 万人。南岗区经济在哈市处于龙头地位，发展迅速。至2 0 0 1 年6 月未，该区实现国民生产总值2 5.8亿元，同比增长了1 7.4%，在各区中排列第二，财政收入2.1 7 亿元，位列各区之首。南岗区是哈市城区面积最大、人口最多的行政区域，因此，从房地产角度可将其划分为三个区域进行论述。4.3.1 高新

44、技术产业开发区领导房地产开发潮流高新技术产业开发区是9 0 年代后哈市最新兴起的区域，也是哈市城区人口密度最小的区域之一。这部分区域街路规划整洁，云集了众多高科技产业公司。居住消费区域以昆仑商城、鸿翔路、电视塔、高尔夫球场一带为中心。鸿翔路形成了哈市最为高档的餐饮一条街，而周边也形成了以昆仑商城为中心的“富人区”。新兴建筑以欧式高层围合式智能化住宅小区为主，设计理念、营销手段走在哈市楼市最前端，领导着哈市房地产市场的潮流，也是哈市房地产营销战中的主力军。中心高档物业住宅价格在3 0 0 0 6 0 0 0 元/平方米之间，边缘中档、安居住宅价格在2 0 0 0 3 0 0 0 元之间，具有较大

45、的发展潜力。24.3.2 南起和兴路，北至游乐园区域商业辐射全市这部分区域以东大直街为中心向两侧辐射，商业气氛渐弱、人流量渐少、房价渐低。东大直街汇集了秋林公司、松雷商厦、远大购物广场、秋林国际商城、大世界商场以及闻名全国的地下商业街等大型商场，是哈尔滨最繁华的商业购物中心区，客流量非常大。东大直街两侧、奋斗路新建商铺较少，现存及新建商铺大多为大型商场设计，虽无法考证其确切的价格，但可以预见，其售价定然不斐。附近新建住宅以高层为主，价格在3 0 0 0 5 0 0 0 元/平方米之间。至西大直街一带，新建住宅以多层为主，住宅价格有所降低，在2 0 0 0 3 0 0 0 元/平方米左右。4.3

46、.3 和兴路以南区域高等学府云集5 0 年代后，哈尔滨市城区向西南、东南两个方向扩展明显，其中一条即是由西大直街西端开始，向西南和兴路和学府路发展了工厂区、居住区和高等学府区。本厂项目所在区域即是处于区域北部居住区、东南部高等学府区和西南部工厂之间交接处。已形成的区域特点决定其在建商品房项目较少，商业兴旺区也只集中在项目北侧西大直街及项目南侧服装城一带。到目前为止，尚未形成一个有规模的房地产市场，本项目即是此区域今年最大的规划手笔。该区域环境较好，街道整洁，空气质量较好，适合居住；周边学术气氛浓厚，汇聚了哈尔滨理工大学、黑龙江大学、哈尔滨学院、省委党校、省邮电学校等十余家知名学府；附近有服装城

47、、哈客隆等大型购物中心，购物较便捷。从目前市场情况可以预测，该区域项目的消费群体以各大院校的教职工、西南部工厂区干部及服装城一带经商人士为主，因此项目的品牌定位、价格、户型面积比例等各方面应以这部分人群承受力为主要参考。4.4 项目的竞争力与竞争对手4.4.1 项目的主要竞争力在于地域及规模优势4.4.1.1 项目优势2项目所地为城市中心区边缘，交通便捷，出行方便，既拥有都市的繁华，又能享受到城郊的清新。规划中的地铁一号线厂站就在门前（详见后文），是名副其实的地铁上盖物业，这将对商业经营者、投资者及住宅消费的潜在客户产生强大的吸引力。1 2 万多平方米的占地有足够条件打造住宅精品，有利于抢占地

48、产开发的制高点。厂地改造比之市内征地具有更大的便利性，既可以免除拆迁安置的繁琐，又可以沿用厂方原有的市政供水，供电及供暖系统。保留厂区原有的大量树木绿化，正切合时下绿色生态人居环境的需求。委托方（项目的准投资开发商）为全国知名企业集团公司，具有营造房地产品牌的实力。4.4.1.2 项目劣势直角三角形的地块令规划设计难度加大，边角地区难作房屋布局，实际容积率可能降低，从而造成投资收益减少。厂方对厂地使用权转让要价过高，双方洽价差距过大，这是一个未知因素，会直接影响开发成本。大规模的小区开发需投入的启动资金较大，资金筹措及融资会有一定困难。4.4.2 项目的主要竞争对手来自区外项目所在区域商品住宅

49、楼盘由于规模小，开发水平低，不足以构成威胁，根据市调，我们认为最大的竞争对手来自道里区新阳路南段的新开发项目欧洲新城。该项目原为哈尔滨拖拉机厂工业用地，占地面积1 7.4 万平方米，总建筑面积5 0 多万平方米，总投资约1 8 个亿。欧洲新城由法国H&H 建筑师事务所进行建筑设计，采用欧陆风格，据称建成后将拥有哈尔滨甚至全东北最具规模的星级会所以及大型恒温泳池、保龄球馆、网球场、健身房等康体设施，提供专业化、智能化的社区管理服务。欧洲新城的开发商为东方集团、东方房地产开发有限公司。该项目现时主入口前颇具气派的售楼部已建好，估计日后有可能作会所。近期已开始内部认购，住宅售价每平方米2 8 0 0

50、2 9 0 0 元/平方米。与本项目相比，欧洲新城的主要竞争力有以下几点：其不足之处一是规设计方面，该设计采用组团围合式，但楼房布局南北向顺序排列，路网基本为纵横直线，这种设计虽有其实用性，但失之呆板、缺乏变化和亲和力，未始不是败笔。二是未能分享地铁一号线之利。274.5 综合评述项目附近同类开发物业总量少、规模小、开发营销水准低，不足以形成对本项目的直接竞争。本项目具有区位优势，特别是地铁优势，必须加以充分发掘及利用。本项目的最大对手是区外原哈尔滨拖拉机厂地的欧洲新城，该项目以其大规模、大手笔、异域风情及中档售价，将成为本项目最主要的竞争对手。要充分重视主要竞争对手开发动态，利用后发制人的有