我国房地产业融资方式研究.pdf

《我国房地产业融资方式研究.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《我国房地产业融资方式研究.pdf（61页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、华中科技大学硕士学位论文我国房地产业融资方式研究姓名：杨孟泽申请学位级别：硕士专业：西方经济学指导教师：徐长生20060401华中科技大学硕士学位论文 华中科技大学硕士学位论文 I摘摘 要要 我国房地产融资模式自上个世纪 90 年代初的第一次创新后，经过 10 多年的经济增长和市场发展，目前已经到了必须进行以融资渠道多元化为核心内容的第二次创新的阶段。自 2003 年起，房地产业受一系列宏观政策调整的影响，传统的融资形式已不能满足房地产开发所需要的资金。在国内房地产金融业还未发展成熟的条件下，房地产企业如何拓展新的融资渠道，形成多元化的融资体系，是关系到其生存和发展的头等大事。我国房地产金融业

2、存在机构体系不健全、融资重心错位等问题，限制了房地产企业融资渠道的拓展。目前，我国房地产企业融资主要采用银行贷款、股权融资、债权融资等方式，不仅内源融资不足，外源融资受到限制，而且债权融资和股权融资发展不平衡。其根本原因在于房地产融资制度存在结构性缺陷和功能性缺陷。结构性缺陷即间接融资与直接融资比例的失调、间接融资内部国有银行信用垄断、直接融资内部各市场层次之间发展的失衡。功能性缺陷即信贷市场上资金逆配置导致银行信贷的约束力有限，融资效率低下；资本市场对房地产业的实际推动作用与我国的经济发展规模不相称。实现融资渠道多元化是房地产业持续发展的必由之路，需要从融资制度和融资方式两个方面进行创新。我

3、国融资方式创新的基本思路是大力发展直接融资方式，进一步完善间接融资方式，引导长期资金进入房地产金融市场。不断推动房地产信托、房地产投资信托等融资工具创新，使融资规模和结构优化、融资主体多元化，发展符合我国国情的房地产融资机制。关键词：关键词：房地产金融 融资制度创新 融资方式创新 融资渠道多元化 华中科技大学硕士学位论文 华中科技大学硕士学位论文 IIABSTRACT Since the first institutional innovation of real estate financing in early 1990s,China has now entered a new stage

4、 which requires the second institutional innovation characterized by the diversification of financing channels.Since 2003,the real estate industry has been affected by a series of tightening macroeconomic policies,so the traditional financing ways cant satisfy the demand for capital of real estate.B

5、ecause the real estate financing system in China is not fully developed,how to expand new financing channels and establish the multi-ways of financing becomes the most important issue of real estate development.The finance of Chinas real estate has some problems such as inadequate financial institut

6、ions,the focus of mistaken financing ways and so on.They limit the expansion of financing channels of the real estate.At present,the corporate finance of Chinas real estate primarily use bank loans,equity financing,debt financing and other means,not only internal finance and external finance are ina

7、dequate,but also equity financing and debt financing are extremely imbalanced.The fundamental reason lies in the existence of structural and functional defects.Diversified financing channels for the sustainable development of Chinas real estate industry is necessary,so we should take measures from t

8、wo aspects:financing institutional innovation and financing ways innovation.The basic approach of financing innovation is to develop direct financing,further perfect the indirect financing,and guide long-term capital into the real estate market,constantly promote real estate trust,real estate invest

9、ment trusts and other innovative financing tools to optimize the size and structure of capital and to realize financing diversification,develop new real estate financing mechanisms.Key word:Real Estate Financing,Financing Institutional Innovation，Financing Ways Innovation,Diversification of Financin

10、g Channels.独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。学位论文作者签名：日期：年 月 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、

11、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。（请在以上方框内打“”）学位论文作者签名：指导教师签名：日期：年 月 日 日期：年 月 日保密 ，在 年解密后适用本授权书。不保密 。本论文属于 华中科技大学硕士学位论文 华中科技大学硕士学位论文 11 导导 论论 1.1 问题的提出问题的提出 1）融资方式对房地产业发展的重要性1）融资方式对房地产业发展的重要性 房地产融资是指为支持房地产开发建设，促进房地产的流通及消费，运用多种方式为房地产的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。房地产融资的顺畅对房地产企业的发展和整个行业的良性循环起着至关重要的作用。房地产业是一个资金高度密集性行业，房地产开

12、发融资方式的选择直接影响着融资成本的大小、房地产企业开发规模和效益的大小、开发风险的高低、以及房地产金融的信用规模和信用风险。因此，如何通过多渠道的融资来选择合适的融资方式，降低融资成本，降低财务风险，满足开发资金的需求，是房地产开发企业关注的首要问题。我国房地产业发展起步晚，资本市场发育不完全，同国外房地产行业所获得的金融支持相比差距很大。因此借鉴国外成熟的房地产融资经验，结合中国金融发展水平的实际来实现融资方式的多元化尤其重要。以美国为例，在美国的房地产金融市场上，房地产的开发融资方式，最基本上的是两项，一是股权融资，二是债券融资，即以直接融资方式为主。这两种方式是房地产融资的一级市场。在

13、国外不仅有一级市场，还存在发达的证券化二级市场，在二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具。这些金融工具包括投资基金、信托证券、指数化证券等，提供这些服务的以私营金融机构为主体。美国大规模的房地产金融业务基本上是由各种私有金融机构自发自主地组织经营的。这些私营金融机构主要有商业银行、互助储蓄银行、储蓄贷款协会和保险公司等，同时联邦政府金融机构进行对之有效调控。2）我国现行的融资方式单一和宏观调控政策制约了房地业的发展 2）我国现行的融资方式单一和宏观调控政策制约了房地业的发展 目前，我国除了少部分房地产企业通过上市融资外，绝大多数房地产公司开发华中科技大学硕士学位论文 华中科技大

14、学硕士学位论文 2项目只能依靠巨额的银行贷款，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等所占比例较小，融资格局较为单一，资金来源和资金运用结构不匹配。比如，银行资金属于短期的资金来源，并不适合房地产这种长期、大量资金投入的特点。近年来，尽管中国房地产不断发展，房地产金融市场逐渐开放，房地产的投资功能日益显现，但房地产业资金短缺的呼声却不断。房地产企业投入不足，资金短缺，已成为制约房地产企业发展的瓶颈。这就迫切要求房地产企业在融资的渠道、方式和融资效率评价上着手理论和实践的创新，提高融资效率，同时国家也应推动房地产金融市场发展，实现我国房地产企业的融资制度创新和融资方式的多元化。自

15、 2003 年以来，我国房地产企业的发展面临了前所未有的宏观金融形势挑战：2003 年 6 月 13 日央行出台“121 号文”即中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知；2003 年 8 月 31 日国务院出台“18 号通知”即国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知；2004 年 4 月 27 日国务院发布严格控制固定资产投资规模的通知；银监会 2004 年 9 月 2 日出台商业银行房地产贷款风险管理指引，相继出台的宏观政策改变了房地产企业的原有的融资模式和融资渠道，政策抬高了房地产银行融资的门槛，符合标准的房地产企业数量大大缩水，而银行的潜在客户群也大大缩小。这四个文件对房

16、地产行业和金融业都产生了深远的影响，房地产业将规范健康发展，房地产金融将产生多元化格局。3）本文研究的主题 3）本文研究的主题 随着金融体制改革的发展与资本市场的完善，房地产企业融资时可选择的金融产品将日益丰富，面对多种多样的融资方式，如何构建最适合自身实际情况的最佳融资方式，实现多元化融资，我国政府和房地产企业如何配合重新构建高效的符合中国特色的融资体制，如何才能使筹得的资金得到最有效的使用，获取最大的利益，成为房地产企业急需解决的问题，也是本文研究的目的。本文针对我国现行房地产融资的众多问题，试图从制度创新和融资方式多元化两个方面，为我国房地产业的良性发展提出一些分析和建议，并且对最近房地

17、产业关注的房地产信托投资(REIT)和产业投资基金等融资渠道，以及房地产融资的监管华中科技大学硕士学位论文 华中科技大学硕士学位论文 3和法律完善提出个人的见解。1.2 文献综述文献综述 1.2.1 关于融资方式的理论文献关于融资方式的理论文献 融资决策是其企业决策中的一个重要组成部分。企业融资有直接融资与间接融资、内源融资与外源融资等多种方式。企业为了达到市场价值最大化往往寻求最佳的融资方式组合。由于各种融资方式的资金成本、净收益、税收以及债权人对企业所有权的认可程度等存在的差异,在给定投资机会时,企业就需要根据自己的目标函数和收益成本约束来选择合适的融资方式,以确定最佳的融资结构,从而使企

18、业市场价值达到最大化。一个合理的融资结构不仅有效地决定企业市场价值,同时对企业的融资成本、企业产权分配、治理结构以及通过资本市场对整个总体经济的增长等多方面都有一定影响。这就是经济学上称之的企业融资理论,或者称为融资结构理论。1958 年美国经济学家莫迪利安尼(Modigliani)和米勒(Miller)在著名论文“资本成本，公司金融和投资理论”中提出的 MM 定理，导出了两项不相关命题。第一项不相关命题：(1)股权融资和借款之间的选择不影响一个企业的市场价值和资本的平均成本；(2)企业股份的预期收益(即股权资本的成本)随企业的负债和股权之间的比率线性地增加，即著名的杠杆效应。第二项不相关命题

19、：在同样假设下，一个企业的红利政策不影响它的市场价值。MM 定理实质上隐含着这么一个命题:企业的融资偏好与企业的价值无关。MM 定理是在没有公司所得税,没有公司破产风险,资本市场具有完全效率,零交易成本等假设的基础上形成的。显然假设条件太苛刻了,缺乏实证意义。1963 年,莫迪利安尼和米勒将企业所得税因素引入原来的分析之中,由于企业支付的债务利息是可以计入成本而免交企业所得税的,股息支出和税前净利润则不行,从而,债权资本成本实际上要低于企业的股权成本,由于财务杠杆效应,随着企业资本结构中负债率的提高,企业价值也将得以增加。这样一来,企业的融资偏好选择债务方式就是合理的,也是应该提倡的。当然,修

20、正的 MM 定理只是接近了现实,离实华中科技大学硕士学位论文 华中科技大学硕士学位论文 4际经验尚有不少差距。梅耶斯(Myers)、斯科特(Scott)提出了平衡理论。平衡理论认为，随着公司债务的增加而上升的公司风险制约了公司无限追求免税优惠的欲望。因此，公司最佳资本结构就是平衡免税优惠收益与债务上升带来的财务危机成本的结果。根据平衡理论，公司的财务危机成本包括破产成本和代理成本。破产成本是公司因财务危机(指债权人的承诺不能兑现或兑现困难)导致破产而产生的成本，它又分为直接成本(如支付给律师、会计、破产信托人、资产评估人、拍卖商的费用)和间接成本(如公司资产处理中承提的额外损失)。代理成本是当

21、公司出现财务危机，但还不至于破产时，因破产可能性增大，代表股东利益的经理在经营过程中可能会采取次优或非优决策，牺牲债权人利益，以扩大股东收益。正是由于破产会带来成本，代表股东利益的经营者为防止破产，便尽量少发债券，并选择股票融资，用股票价值最大化目标代替公司价值最大化目标。詹森(Jensen)和麦克林(Meckling)提出了代理成本理论，在詹森和麦卡林模型中，给定一个公司的投资总额和内部股本(即经理人员的持股数，设为a，且0a1)，则该公司借债越多，所需的外部股本就越少，那么同样的内部股本数所占总股本的比例就越高。罗斯(Ross)提出了信号激励模型，在罗斯(Ross)的模型中，经理使用公司的

22、负债比例向外部投资者传递公司利润分布的信息。投资者把较高的负债率看作是公司高质量的表现。到了 20 世纪 70 年代后期,信息经济学的研究成果被引入了资本结构理论的研究当中,梅叶斯(Myers)和梅吉拉夫(Majluf)沿着信息不对称的思路,提出了新优序融资理论,第一次正面地回答了企业的融资偏好问题,并做出了令人信服的理论解释。按照这一理论，公司的资本结构是在公司为了新项目筹资愿望的驱使下形成的，融资先通过内部资金进行，然后再通过低风险的债券，最后才不得不采用股票。这就是融资的“先后顺序”理论。他们从不同的视角考察了公司融资问题，并且得出较为一致的认识：(1)债务融资具有抵税好处，只有当债务融

23、资超过一定点时破产成本和代理成本增加才会抵消企业节税利益，因此企业应保持一定债务比例；(2)债务融资对管理者具有激励作用，华中科技大学硕士学位论文 华中科技大学硕士学位论文 5可降低由于所有权和控制权分离而产生的代理成本；(3)债务融资向市场传递的是积极信号，有助于提高企业市场价值。总之，企业融资应首选内源融资，若需外源融资，应首选举债，然后才发行股票。1.2.2 关于我国房地产融资方式的文献关于我国房地产融资方式的文献 在过去的20多年中，中国经济取得了巨大经济成就，但是房地产业的发展是受到房地产金融业发展的深刻影响和制约。众多的经济学家、房地产专家对房地产金融的理论发展和房地产企业融资的实

24、践，提出了各种看法，深化了房地产业融资问题的认识。国内对我国房地产融资问题集中在四个方面：第一，融资渠道单一的原因。自我国房地产金融发展初始，银行贷款融资在房地产业融资的绝对比例。这是由于我国的金融体系以银行为主导，我国资本市场发育不健全造成的。巴曙松（2003）、邱翼（2003）等认为,“中国独特的经济金融结构,容易导致房地产行业的大起大落”，“很多海外的基金、银行、包括外资银行,认为中国的房地产商被中国的银行给惯坏了,因为非常容易就能拿到资金,建设成本也比较低。一个主要的原因是没有其他渠道可以吸收富余资金。”并且商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展,在经营业务上容易产生急功

25、近利的倾向。在国家放松银根的时候，房地产信贷扩张非常厉害。在我国实行宽松货币政策的时候，房地产企业融资便利，发展快。自中国人民银行 121 号文件发布后，各银行为了防范银行房地产信贷风险，均已不同程度地降低了房地产贷款比例，收紧房地产信贷。房地产信贷门槛的提高导致房地产融资成本提高，房地产企业很快就陷入融资困境中。我国建设的是有中国特色社会主义市场经济，要求融资制度和融资方式的发展与之相符合，走市场化方向。经济学家郭树清（1998）走向市场经济的投融资体制一书中，强调是市场化是投融资体制改革的基本趋向。股权融资和债权融资是房地产融资的最基本的市场化融资方式。但是，我国房地产上市企业的规模、数量

26、都非华中科技大学硕士学位论文 华中科技大学硕士学位论文 6常有限。巴曙松（2005）认为，“当前企业的融资渠道单一，主要通过银行贷款，直接融资渠道不通畅，股市发挥不了融资功能，也缺少像长期风险投资基金、并购基金和私募基金之类的资金来源”。因此需要积极探索新的融资渠道和方式，真正的将融资走向市场化。只有这样才能解决房地产融资集中于银行信贷，风险集中的问题。第二，融资制度的创新。融资问题一直都是经济学研究的热点问题，部分经济学者从制度层面研究做出了探讨。张宗新博士中国融资制度创新研究中，从宏观层面分析我国融资制度对我国经济发展的效应影响，我国需要在融资机制、融资方式和融资行为上面不断的创新。刘世锦

27、研究员认为，企业融资的困境“形式上看是融资结构不合理的问题，实际上是融资体制乃至企业产权结构和内部治理结构不合理的问题”。还有其他学者，也认为改变我国的融资渠道不通畅的问题，不仅需要企业自身练好内功，政府也应该促进融资制度的创新。第三，关于房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts）发展的争论。同国外相比，我国房地产业、信托业、投资基金发展的相对滞后导致了对房地产投资信托理论、政策研究的滞后，相应地也导致推出房地产企业融资研究的滞后。比如国内对 REIT 的研究大多停留在对其起源、概念、国外运作模式、运作规则、现状的介绍。针对在我国设立 REIT 的研究则很

28、笼统，只是认为有设立的必要，有设立的障碍和可能，至于究竟如何设立和运作、与之相应的法律法规、制度、运作机制、机构等，都未作深入细致探讨。更不要说收集数据建立数学模型，对 REIT的分红收益率(分红/股价)、净收益、经营所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等作定量分析。国内也有相当一部分专家、学者在这方面作了一些可贵的探索。如徐晟（2005）等学者，积极倡导在我国推行房地产信托投资基金（REIT）,介绍了国外REIT的运营模式和经验，认为REIT作为一种集合型的投资产品，有利于实现资产证券化，提高物业的流动性，同时也为连接房地产市场和金融、资本市场基金紧密结合起来提供桥梁，为房

29、地产企业提供了多样化的融资方式和变现模式。陈建明在商业房地产投资融资指南一书中，提出房地产投资信托是未来房地产融资的方向，其业务范围是定向房地产信托计划和租售信托。华中科技大学硕士学位论文 华中科技大学硕士学位论文 7当然，并不是所有的专家学者都赞同REIT是我国目前最好的融资方式发展方向。经济学家易宪荣说，“尽管目前房地产信托看上去很热，但它还不可能成为房地产企业主要的融资渠道。因为，房地产信托不仅监管部门限制过多，而且信托融资的费用要高于银行融资的费用（一般来说，房地产信托 1-3 年收益率为 4-5%），这就使得只要银行信用一放松，房地产企业的融资还会进入银行贷款。同时，房地产企业本身的

30、不足，也可能成为房地产信托真正发展的障碍。”第四，倡导我国房地产融资方式多元化。融资渠道多元化，一直是金融业界、房地产业界人士追求的目标，众多专家、学者纷纷提出个人见解。巴曙松（2005），认为，当前中国金融结构的一个重要特点和缺陷，就是以银行体系为主导的间接金融占据主导地位，融资渠道过于单一和集中，而开辟产业基金的融资方式，无疑增加了一种新的融资渠道。胡星（2004）认为建立二级抵押贷款市场（金融机构证券机构投资者），大力推动资产证券化，活跃房地产资本市场；引导保险金进入房地产融资市场，由于保险金具有较好的稳定性，数额巨大，运用周期长，其是扩大房地产融资的一个良好融资渠道。大多数学者认为，融

31、资渠道的多元化是我国房地产市场发展成熟的必由之路 综上所述，我国目前理论研究和我国房地产融资现实，房地产融资渠道多元化是大势所趋。我国房地产业必须从融资制度上着手，推进融资制度创新，推进房地产融资金融工具的创新实现多元化融资渠道，完善我国的房地产业融资体系。1.3 研究方法、思路和创新点研究方法、思路和创新点 1）研究方法 1）研究方法 本文采取了规范分析和实证分析相结合的方法。将企业融资方式的一般性质与行业制度因素结合，研究银行信贷在我国房地产融资中的集中度，分析我国房地产企业融资结构。研究我国当前市场经济体制下经济发展所需要选择的融资方式，更具体地落实和运用到当前房地产企业最为关心和迫切需

32、要解决的拓宽融资渠道上,以显示论文研究的现实意义。华中科技大学硕士学位论文 华中科技大学硕士学位论文 8本文采用了比较分析的方法，充分发挥动态纵向对比和静态横向比较的作用.在分析研究中，分别从横向的角度对不同房地产企业融资方式进行了比较和从纵向的角度对中国房地产企业股权融资和债权融资受政策影响而产生的变化。2）研究思路 2）研究思路 本文研究的重点在于我国房地产业融资制度的创新和融资方式的多元化的发展趋势。首先阐述了房地产金融的特点、制度和作用，将国内外对房地产金融业发展状况进行对比。然后分析了我国现有的贷款融资、股票融资、债权融资、预售款等融资方式，其所存在的风险和问题。在此基础上,总结了我

33、国房地产行业融资渠道的现状及融资制度的内在缺陷。最后，提出我国房地产融资创新的思路，以及未来我国房地产行业在融资制度创新和融资方式创新方面的对策建议。3）研究创新点 3）研究创新点 本文明确的指出了我国房地产融资制度的内在缺陷阻碍了房地产企业融资渠道的拓宽，因此必须进行制度创新。本文对我国发展 REIT 存在的流动性障碍等问题，提出了个人的观点。本文提出了多阶段股权融资方式在我国房地产企业融资体系中的作用。华中科技大学硕士学位论文 华中科技大学硕士学位论文 92 房地产金融业概述房地产金融业概述 2.1 房地产金融的概念、特点、制度和作用房地产金融的概念、特点、制度和作用 2.1.1 房地产金

34、融的概念和特点房地产金融的概念和特点 房地产金融，通常指的是针对房地产业的开发、经营、购买与消费等提供的金融服务。房地产金融体系，则指的是围绕房地产融资所建立的金融机构体系和旨在提高抵押贷款流动性的市场体系。就金融机构体系而言，举凡商业银行、互助储蓄银行、储蓄贷款协会和保险公司等，无不参与其间；同时，专业化的房地产投资基金、抵押贷款公司、房地产信托等等，都包括在内。就市场体系而言，关键的制度安排是建立发达的二级市场体系，通过提供一系列诸如证券化、指数化、基金化的安排，便利抵押贷款的流通和交易，由以提高抵押贷款的流动性。我们之所以需要一个发达而且在一定程度上相当专业化的房地产金融体系，是因为房地

35、产业作为土地及其地上附着物的价值高且不断升值的特点，从而使房地产金融与一般的金融活动存在重大差别，主要表现在：首先，房地产投资与消费所需的资金量巨大，远非一般融资活动可比；其次，房地产业占用资金的期限极长，特别是居民购房抵押贷款，其期限最长可达 30 年。简言之，占用资金的规模大、时间长，是房地产金融最为显著的基本特点。基于此，房地产金融中蕴含的金融风险也远非其他金融活动所能比拟。因此，防范金融风险，是发展房地产金融所要解决的首要问题。概括地说，房地产金融中蕴含的风险主要有如下五类：(1)信用或违约风险，这指的是借款人不能按期偿还债务，从而给贷款提供者带来的资产损失的风险；(2)抵押物或财产风

36、险；(3)流动性风险，由于抵押贷款的期限很长，在抵押二级市场不健全的情况下，贷款人常常无法有效地变现抵押贷款或者变现资产不足，就导致贷款人自身的信贷和支付危机；(4)期限“不匹配”风险。存款与贷款期限的不匹配，华中科技大学硕士学位论文 华中科技大学硕士学位论文 10会使贷款人经常面临流动性风险，另外，由于期限严重不匹配，利率风险和市场风险等等都会表现得比其他任何融资活动更为突出；(5)提前支付的风险。应当说，以上所列各类风险，或多或少为所有金融活动所共有。然而，由于房地产金融具有规模大、期限长的特点，流动性风险便成为其最大的风险。因此，通过一系列金融创新来提高抵押贷款的流动性，便成为防范和化解

37、房地产金融风险的主要任务。2.1.2 房地产金融制度的模式房地产金融制度的模式 国际上房地产的金融制度模式一般分为四类：证券融资为主导模式、社会福利基金融资为主导模式、储蓄融资为主导模式和财政融资为主导模式，其代表国家分别为美国、新加坡、德国和日本。1）以证券融资为主导的房地产金融制度 1）以证券融资为主导的房地产金融制度 这种模式是金融机构为促进长期房地产抵押债权的流动性而向市场发行抵押证券融资的方式。这种证券通常由政府机构担保甚至直接持有。其基本特点是:(1)住房信贷市场的开放性 各种金融机构如商业银行、储蓄信贷协会、互助储蓄银行、抵押银行、人寿保险公司等均可经营住房信贷，不存在一个由行政

38、指派来的、垄断某些住房信贷业务的金融机构，金融机构的分工是由长期竞争形成的。(2)抵押贷款证券化程度很高 美国家庭购房资金的 80%以上来自各种金融机构的抵押贷款。到 20 世纪 90 年代末，在外流通的住房抵押贷款的 40%己经被证券化。(3)融资工具多样化 除了传统的储蓄外，银行等金融机构还创造出了许多新的融资工具，比如各种类型的抵押贷款证券、金融债券、股票、基金等。(4)政府积极干预住房信贷市场 房地产金融市场是美国政府进行干预的领域之一，干预的方式主要是组建一系华中科技大学硕士学位论文 华中科技大学硕士学位论文 11列政府金融企业，比如联邦住房管理局(Federal Housing A

39、dministration,FHA)和退伍军人管理局(VA)等，它们为家庭的住房抵押贷款提供保证或者保险，如果借款人违约，它们将承担贷款发行机构的损失。其次是由联邦住房银行系统(Federal Housing Bank System)调控房地产金融市场。它下设的联邦储蓄和贷款保险公司专门从事住房储蓄和贷款保险业务。另外，美国政府还设立了一批在二级住房信贷市场上活动的中介机构，比如联邦住房抵押贷款公司、联邦国民抵押贷款协会和政府国民抵押贷款协会。2）以社会福利基金融资为主导的房地产金融制度 2）以社会福利基金融资为主导的房地产金融制度 二战后，一些国家在资金匮乏和住房破坏严重的情况下，以建立住房

40、基金的办法，发展了房地产金融市场。其市场运作是由全国住房建设银行通过社会福利、储蓄及发行债券筹集资金，并贷给大众住房公司、住房合作社等机构，然后由这些中间机构对居民发放购房贷款。如新加坡建立了中央公积金制度，实现了社会保障制度与住房金融制度的有机结合，公积金的 90%以上都投资于政府债券，使政府能拥有充裕的资金实施住房发展计划。这种房地产金融制度的主要特点是:(1)建立以强制储蓄为特征的社会福利基金；(2)社会福利基金金融化经营，社会福利基金存款要支付利息，与市场利率接轨。社会福利基金交给一个专门机构负责经营管理，资金的运用严格限制在房地产方向；(3)社会福利基金与住房信贷相结合。3）以储蓄融

41、资为主导的房地产金融制度 3）以储蓄融资为主导的房地产金融制度 购房者通过储蓄方式将资金存入金融中介机构，以便将来能获得购房贷款。这种方式的融资的贷款额度与其储蓄金额和年限有关，利率也比一般的市场利率低，并且通常可以享受免税等优惠或者其他政府鼓励性补贴。这种融资模式在德国的住房储蓄银行非常普遍，在法国也相当盛行。其主要特点是:(1)专业化的住房储蓄机构 在德国，建房互助储蓄信贷社、储蓄银行、抵押银行是三家主要从事住房信贷业务的金融机构。德国的储蓄银行是公营的，债务完全是由政府负担，储蓄银行的业务是吸收住房储蓄，发放住房贷款并向低收入家庭提供抵押贷款，储蓄银行吸收华中科技大学硕士学位论文 华中科

42、技大学硕士学位论文 12了大约 50%的居民储蓄。(2)封闭运行的融资体系 德国的建房互助储蓄信贷社独立于金融体系之外，它实行存贷挂钩，先存后贷，低存低贷的经营机制。当储蓄额达到所需贷款额度的 40%-50%时，家庭才能够申请贷款。(3)政府对住房储蓄实施奖励政策 德国政府奖励参加建房储蓄信贷协会的家庭。对于初次参加住房储蓄的家庭，政府奖励储蓄额的 10%。而且，对于每年储蓄额达到一定数目以上的储户，政府允许他在交纳个人所得税前从收入中扣除这笔储蓄。(4)多样化的房地产金融工具 德国的住房抵押贷款通常具有较低的贷款比率，借款要向多家银行借贷才能获得足够的购房资金，因此形成了多种融资工具，比如第

43、一抵押贷款、第二抵押贷款(即合同贷款)，短期抵押或无抵押贷款等。4）以财政融资为主导的房地产金融制度 4）以财政融资为主导的房地产金融制度 日本的这种房地产金融模式最为典型。二战后，日本政府成立了官方房地产金融机构以融通住房发展资金，形成了私营金融机构和官方房地产金融机构并存的房地产金融市场。20 世纪 60 年代至 70 年代以来，日本金融市场迅速成熟和发达，为私营金融机构进行房地产融资创造了条件，使私营金融机构的市场份额迅速增加，并占据了市场的主导地位。其主要特点是:(1)官方金融机构是住房信贷市场中重要的参与者；(2)实行住房储蓄制度；(3)财政投资性贷款是住房信贷资金的主要来源。2.1

44、.3 房地产金融的重要作用房地产金融的重要作用 房地产金融的主要职能是为房地产业生产、流通和消费等环节筹集和分配资金，同时，提供相关房地产资金结算、审价咨询、工程概预算、项目评估、代理房屋买卖、代理保险等中介服务。因此，房地产金融的作用主要是扩大房地产的市场供给和消费。具体主要有以下几个方面:华中科技大学硕士学位论文 华中科技大学硕士学位论文 13（1）增加房地产资金投入，促进房地产业发展。房地产商品具有价值大、生产周期长的特点，因此，房地产运行的整个过程（从土地储备土地出让与开发房地产开发与建设房地产销售）离不开金融业的有力支持。（2）提高居民购房支付能力，支持居民住房消费。房地产和其他日用

45、品不同，价格高，仅仅依靠居民自身积蓄很难实现购房愿望。但是银行可以通过向居民发放住房消费贷款，使居民及时住上自己满意的住房，居民可以通过未来的收入分期偿还银行贷款。通过住房消费信贷，住房消费可以提前实现。（3）调整银行信贷资产结构，改善资产质量。个人住房消费贷款是银行质量高、效益好的信贷品种之一。从国外商业银行发展来看，商业银行信贷业务的重点通常是放在流动性较强的中短期企业贷款上。但随着金融市场竞争的日益加剧，商业银行的业务逐步向包括个人住房贷款在内的非传统业务领域延伸，并逐步成为住房金融市场上的主要资金提供者。个人住房贷款因资产质量优良、效益良好成为各家银行竞争的焦点，个人住房贷款占商业银行

46、总资产的比重通常都在 20%左右，有的甚至更高。（4）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业发展。这一点在我国表现得尤其明显。根据国家房地产业政策，金融业可利用信贷、利率等金融杠杆，对房地产业的发展进行调节。对于国家支持发展的房地产领域，金融业以优惠的信贷和利率政策予以经济支持，而对于国家限制发展的房地产，金融则提高融资成本，限制发放贷款。在我国，住房制度改革的推进是和金融业的支持密不可分的。住房基金的归集、运用和管理，为住房制度改革提供了配套金融资金，有效支持了国家和地方的住房制度改革，贯彻了国家房地产业政策。华中科技大学硕士学位论文 华中科技大学硕士学位论文 142.2 房地产金融业的发展

47、状况房地产金融业的发展状况 2.2.1 发达国家房地产金融业的状况发达国家房地产金融业的状况 发达国家都建立了完整的房地产金融体系。一般说来，发达国家房地产金融机构体系包括三个组成部分：专业性住房金融机构、非专业性房地产金融机构和向住房融资提供担保或保险的机构。专业性的住房金融机构是指专门从事居民住房贷款业务的金融机构，例如英国的住房协会、美国的储蓄贷款协会、日本的住宅金融公库等；非专业性房地产金融机构则是指兼营房地产开发和住房信贷业务的金融机构，例如这些国家的商业银行；住房融资担保或保险机构则向住房融资提供担保或保险，以减轻房地产金融的信贷风险，如美国的退伍军人管理局、联邦住宅管理局、各国私

48、营保险公司等。由于发达国家房地产金融体系完备，从而使得这些国家房地产资金来源多元化，同时大大减轻了商业银行的金融风险。发达的国家房地产金融市场十分发达。早在上世纪 70-80 年代，美国、英国、日本等发达国家就已建立了较为成熟的房地产金融市场，它们既有房地产企业直接融资市场，还有完整的住房抵押贷款二级市场。在这些国家，房地产企业通过发行债券、股票，直接到资本市场上获取开发建设资金，扩大了融资渠道；从事房地产金融业务的金融机构则可以把自己所持有的流动性较差的住房抵押贷款，以证券的形式出售给投资者，以回收资金，提高资金的利用率。无论是房地产企业发行债券、股票直接融资方式还是住房抵押贷款证券化方式，

49、都可以为房地产市场提供充足的资金来源，分散或转移房地产金融风险，实现房地产开发与销售的良性循环。同时，由于企业直接融资市场和住房抵押贷款二级市场的高度发展，可以大大避免或减轻房地产金融风险，从而更加激励金融机构发放房地产建设贷款和住房贷款的积极性。发达国家房地产金融工具丰富。房地产金融工具的不断创新，是房地产金融发展的不竭动力。为了满足房地产华中科技大学硕士学位论文 华中科技大学硕士学位论文 15开发建设和购房者的不同贷款需要，发达国家均设计了适合不同房地产企业和居民支付能力和实际情况的多样化贷款品种，在满足房地产企业和购房者资金需求的同时，也通过不同贷款品种的组合降低了风险。正是因为有不断的

50、金融工具创新，发达国家房地产金融才得到迅速的、有效率的发展。发达国家有着较为完备的房地产金融法规。综观发达国家，为了保证本国房地产市场和房地产金融的健康发展，都有着较为完善的房地产金融法规体系，如美国涉及房地产金融的主要法规有：住宅抵押再贷款法、对雇主贷款法、国家住宅法、新住宅法、同等信用机会法、不动产清算程序法及借贷真相法等。这些法规对房地产企业及个人包括房地产全融的各项作为都作了具体规范，减少了各种违法现象的发生，降低了房地产金融风险。发达国家拥有一支先进的房地产金融从业人员队伍。目前发达国家房地产金融从业人员队伍整齐、素质很高，使得这些国家的房地产金融业务始终处于国际领先水平，保证了房地