【房地产精品资料】_BE山东潍坊奎文区商业项目市场定位报告.pdf

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1、 市市 场场 定定 位位 报报 告告 八达山东潍坊奎文区商业项目八达山东潍坊奎文区商业项目 1 目 录 目 录 前 言-.4 前 言-.4 一、宏观环境分析.5 一、宏观环境分析.5 1城市概况.5 2.经济状况.7 2.1 潍坊市经济状况.7 2.2 物价和消费情况.9 3.交通状况.10 4.城市规划.11 5.小 结.12 二、房地产市场状况.13 二、房地产市场状况.13 1.投资开发情况.13 2.供应和需求情况.13 2.1 住宅市场分析.14 2.2 商业市场分析.23（1）布局特征.23（2）目前在经营的项目状况.25（3）餐饮娱乐情况.33（4）在售项目情况.35（5）待推项

2、目情况.42 3.小 结.46 三、项目分析.48 三、项目分析.48 2 1.项目概况.48 1.1 位置.48 1.2 经济技术指标.48 2项目swot分析.49 2.1 优势.49 2.2 劣势.51 2.3 机会点.51 2.4 威胁.52 3竞争项目分析.53 4小 结.58 四、项目定位.59 四、项目定位.59 1.项目定位.59 1.1 市场定位.59 1.2 功能定位.60 1.3 形象定位.60 2.目标客户群定位.61 2.1 商铺的购买人群.61 2.2 消费人群.62 五补充分析.62 五补充分析.62 1.销售建议.62 2.管理建议.63 3.对政府建议.63

3、3 前前 言言 大型商业地产的开发与营销，必然需要一个明确而充满发展潜力的商业运营定位，商业地产之所以难，是因为我们的消费群体经营者、投资人是这方面的行家，他们可以轻易地认识到商铺的价值，而我们却恰恰相对的外行，所以在选择项目定位以及营销方面必须尊重市场规律，去深刻地理解我们消费者的需求。有一句行话：“没有卖不出去的商铺，只有租不出去的商铺”，恰如其分地指明了研究对象。所以我们的调查事实是围绕经营者的，我们建造的是一个或多个大型物业，这些物业的功能是经营商品与服务的，在它设计出来的时候，一定让相关的经营者直观地发现它的价值与潜力，不是象住宅地产一样需要不断地包装引导消费者。本项目的最终营销目标

4、是将所有经营单位出售给投资人，在定位与营销必须以这个目标为准则，不仅要求这个定位能引动经营者的进驻热情，而且同时要考虑投资人投入的兴趣与规模，10 万方的商业在潍坊是一个大盘子，要达到“租得满、做得旺、销得畅”决非一件易事，需要经过定位研究商业策划商业规划建筑规划施工建设招商运营产权销售经营管理等一系列的程序，而最基点的还是定位研究，这是大方向，决不能错。所以本次报告从宏观到微观，从整体到细分，即城市宏观情况，整体房产市场供需情况，商业市场详细分析，项目分析四个方面综合考虑，来确定适合本项目的市场定位方向。4 一、一、宏观环境分析宏观环境分析 1城市概况城市概况 潍坊市位于山东半岛中部,辖 4

5、 区、6 市、2 县、三个市属开发区,总面积 1.58 万平方公里，是世界风筝都和中国优秀旅游城市。潍坊有着雄厚的产业经济基础。一二三产业比例为14.5:54.8:30.7。农业是山东省重点产粮区和全国重要的农副产品生产加工基地,全市农产品年生产总量达 1920 万吨,加工出口能力900万吨,有500多种农产品出口世界80多个国家和地区,其中禽肉出口占全国的 40%。工业经济发展迅速,现已形成机械装备、海洋化工、纺织服装、造纸包装、食品加工、电子信息等优势产业,有 45 种主导产品生产规模居全省同行业第一,32 种产品居全国同行业前列。流通贸易繁荣兴旺,全市各类商品交易市场 1400 多处,其

6、中年交易额过亿元的专业市场达 80 多处,年交易额 510 多亿元。5 潍坊市人口 02 年到 03 年人口几乎无增长，04 年比 03 年增长了 3%。其中，奎文区人口由 03 年 33.9 万人到 04 年 34.8 万，增长幅度为 2.7%。人口情况增长缓慢。因此，在消费群体的数量上也较稳定。非农业人口，02 到 03 年增长了 8.2%，03 年到 04 年增长了 5.3%。潍 坊 市 各 年 度 人 口 数 和 总 户 数 潍 坊 市 各 年 度 人 口 数 和 总 户 数 按性别分(人)按农业非农业分(人)年度 总 人 口(人)男 女 非农业人口 农业人口 总户数 (户)2002

7、年8474665 429454541801202175317 6299348 2502704 2003 年8477106 429206341850432354062 6123044 2517046 2004 年8506513 430551542009982479132 6027381 2539748 6 2.经济状况经济状况 2.1 潍坊市经济状况潍坊市经济状况 潍坊市 2003 年实现“一个高于，两个过千亿”（主要经济指标增幅高于全省平均水平，GDP 和规模以上工业企业销售收入过千亿元）、2004 年实现规模以上工业企业数量、增加值、销售收入、利税以及全社会固定资产投资、实际利用外资“六个两

8、年翻番”的基础上，2005 完成地区生产总值 1471.2 亿元，按可比价格比 2004 年增长 17.1%，财政总收入 1416 亿元，地方财政收入 707 亿元，全社会固定资产投资 1100 亿元，城镇居民人均可支配收入 10318 元，农民人均纯收入 5017 元。其中第一产业增加值 196.8 亿元，增长 5.5%；第二产业增加值 836.5 亿元，增长 20.9%，其中工业增加值 669.2 亿元，增长 33.4%；第三产业增加值 437.9 亿元，增长 16.3%，一、二、三产业分别拉动增长 0.7、11.3 和 5.1 个百分点。产业结构调整取得新进展，工业在国民经济中的主导地位

9、更趋明显。一、二、三产业的比例关系由上年的 15.48：54.79：29.73 调整为 13.38：56.86：29.76。人均达到 17279 元（按现行汇率折算为 2141 美元），比上年增长 16.8%。2005 年各县市区生产总值（）完成情况：潍城区 52.28 亿元，寒亭区 49.41 亿元，坊子区 46.05 亿元，奎文区 46.38 亿元，青州市 147.79 亿元，诸城市 207.52 亿元，寿光市 231.19 亿元，安丘市 102.76 亿元，高密市 130.2 亿元，昌邑市 118.28 亿元，临朐县 73.06 亿元，昌乐县 72.56 亿元，高新开发区 54.58 亿

10、元，滨海开发区 35.37 亿元，经济开发区 10.96 亿元。本项目处于奎文区，该区与周边区域寒亭区、坊子区、高新开发区在整个潍坊市经济水平较低。奎文区在潍坊市 15 个区域中，经济GDP排名为 11 位。但发展前景可观。如下表：7 奎文区居民在储蓄存款上由 03 年的 19 亿多到 04 年 22 亿多，增长了 16.3%，发展趋势较好。因此，居民的消费能力有所提高。城市化进程的加快，有利于提高人们生活水平，对居住品质的追求也将逐渐提高。03、04 年奎文区经济指数 奎文区 年 末总人口(万人)年末单位从业人员数(人)乡村从业人员数(人)行政区域土地面积(平方公里)地方财政预算内收入(万元

11、)地方财政预算内支出(万元)年末金融机构各项存款余额(万元)城乡居民储蓄存款余额(万元)年末金融机构各项贷款余额(万元)03 年 33.915906 28400 71 16906 22377 31453619150020829504 年 34.823548 32300 71 23001 28998 374226222690290713增长幅度 2.7%48%13.7%0 36%29.6%19%16.3%39.6%经济发展政策概况：经济发展政策概况：(一)培植发展“三个一批”,推动结构优化升级。坚持重点抓工业，2004 年底，规模以上工业企业达到 3833 家，9 家企业销售收入过50 亿元，其

12、中 3 家超过 150 亿元；有 4 家进入中国企业 500 强，28 家进入全国大型工业企业行列，8 家进入全省百强；有 10 家企业11 支股票上市；有 12 个中国名牌产品，4 个中国驰名商标，7 个国家免检产品。8 (二)突出抓好招商引资,全面扩大对外开放。2004 年引进到位市外资金 6211 亿元，同比增长 153；实际利用外资 159 亿美元，同比增长 569。美国卡特彼勒、日本伊藤忠、瑞士汽巴公司等 14 家世界 500 强企业落户潍坊。千方百计扩大出口，大力发展加工贸易，加快发展机电和高新技术产品出口。去年完成进出口总额 394 亿美元，增长 295。(三)大力发展民营经济,

13、增强发展活力。2004 底，非公有（民营）经济户数达到 175 万户，同比增长 51；注册资金 5158亿元，增长 32；纳税额 885 亿元，增长 398。(四)高度重视“三农”问题,千方百计增加农民收入。2005 年农产品出口创汇 75 亿美元，蔬菜、禽肉出口分别占全国的五分之一和三分之一。认真贯彻各项支农惠农政策，扎实推进农村税费改革，加强农村基础设施建设，农村生产生活条件得到很大改善。(五)、积极放开搞活，繁荣发展服务业。充分发挥区位、资源、传统三大优势，重点发展金融、物流、旅游、休闲娱乐等产业，不断加大对服务业的投入和政策支持力度，激发了服务业发展活力。2005 年实现服务业增加值

14、438 亿元，同比增长 163。2.2 物价和消费情况物价和消费情况 2005 年全市居民消费价格总指数 101.8%，同比上涨 1.8 个百分点。其中消费品价格上涨 2.0%，服务项目价格比上年上涨 1.3%。分类别看，食品类、居住类、烟酒类、娱乐教育文化用品及服务类价格分别上涨 4.0%、6.3%、0.4%和 1.0%，衣着类、家庭设备及维修服务类、交通通讯类分别下降 0.4%、0.9%、2.0%。扣除食品涨价影响，非食品价格指数上涨 0.8%。原材料燃料动力购进价格和工业品出厂价格分别上涨 6.7%和 4.2%。据抽样调查，2005 年全市城镇居民人均可支配收入 10317.8 元，比上

15、年增长 11.0%。城镇居民人均消费性支出 7662.6 元，增长 12.3%；年末百户城区居民家庭拥有彩电 116 台，电冰箱（柜）120 台，洗衣机 97 台，空调器 70 台，移动电话 145 部，家用电脑 39 台，家用汽车 5 辆。全年农民人均纯收入 5017 元，增长 13.1%；农民人均生活消费支出 3170 元，增长 9 4.8%。因此，2005 年全市居民消费价格和居民人均消费性支出均有提高，且居民人均消费性支出增长率比居民消费价格增长率高，人们的消费积极性提高较快，有利于销售市场的发展。3.交通状况交通状况 潍坊是山东半岛的交通枢纽。境内有济青、潍莱、东青三条高速公路和胶济

16、、胶新、大莱龙、益羊、青临五条铁路,全市公路通车里程 7616 公里,其中高速公路 205 公里。有潍坊港、羊口港两个国家二类开放口岸。对外潍坊机场已开通北京、上海、广州、海口等航线,是全国四大航空邮件处理中心之一。潍坊到济南、青岛机场仅一个多小时的车程。本案地处潍坊市南部城郊结合处，潍州路与宝通东街交汇处，与城市中心商圈距离仅 4 公里。交通状况良好，地块沿线道路有潍州路，宝通东街均为城市主干道路，车流密集。外部交通 2 路、8 路公交、51 路、1 路、15 路公交方便地到达市区各处。良好的交通状况是商业发展的必要前提，本案交通优势明显，潜在辐射性强。10 4.城市规划城市规划 潍坊的城市

17、建设本着“贯通轴线、提升干道、完善外环、拓展出口”的指导思想，新改扩建了东风街、北海路等城市主干道，完成了张面河和虞河的综合整治，白浪河的整治工作也已开展，改造后的白浪河景观绿化带将大大提升城市形象，同时也使本地块西侧的居住环境风光旖旎。潍坊将突出发展现代物流业、改造传统商贸流通业、提升交通运输业。城镇建设贯彻实施中心城市“东扩西延，向北跨越”的空间发展战略。居住区存在两个发展方向：一个是向东沿东风东街扩展，向西往胜利街扩展，其中有一定量的城中村改造及单位自建项目。南部区域限于以前为地下矿产，现由于被大量开采而不适宜开发住宅。由于西部和南部所处的地理位置优越明显，交通便捷，向周边地域辐射能力强

18、，逐步形成了专业的批发市场和物流中心。政府将对奎文区的几个“退城进园”项目和沿虞河地块进行策划包装，引进高水平的开发商，进一步提升奎文区的建设档次，加快奎文区的建设步伐，这为本商业项目的发展提供了很好的机会。11 5.小小 结结 潍坊市是山东东部地区的重要枢纽，是发展中的城市，商业气息浓厚，工业在三个产业中增长速度最快。2005 年，国民生产总值达到 1471.2 亿元，城镇居民人均可支配收入 10317.8 元，居民对生活质量的要求将逐渐提高。，但南部区域限于以前为地下矿产，现由于被大量开采而不适宜开发住宅，城市住宅的空间发展战略也定为“东扩西延，向北跨越”，所以本项目的住宅市场的主要消费群

19、应该以周边的商户为主，同时体量应该控制。奎文区在潍坊市 15 个区域中，GDP 虽排名 11 位，但它是潍坊市的中心区，市重点改造区块，已逐步形成了专业的批发市场和物流中心，同时其优良的交通环境为商业项目的发展提供了很好的机会。而本项目的辐射范围有多大，关键是定位；而接下来房产市场供需情况的研究是定位的前提。12 二、房地产市场状况二、房地产市场状况 1.投资开发情况投资开发情况 2003 年以前，潍坊市房地产投资还处在较低水平，投资总额在 13 亿元以内，进入 2004 年，使其潍坊市房地产开始进入快速发展阶段，房地产项目不断增多，2005 年投资总额达到 27 亿元；潍坊 20052006

20、 年两年开工建设的商业项目投资 1000 万元以上的项目241 个，总投资额 494.5 亿元。其中投资 1 亿元以上的项目 143 个，投资 5 亿元以上的项目 27 个，投资 10 亿元以上的项目 7 个。2.供应和需求情况供应和需求情况 总量：至 2005 年年底，住宅供给量超过 630 万平米，2005 年全年潍坊市累计销售各类房屋 385.9 万平方米，比去年同期增长 30.3%，其中住宅销售 344.8 万平方米，增长 30.1%。2005 年末商品房空置面积 29.8 万平方米，比上年增加了 14.8 万平方米；潍坊市商业地产供应量远远大于需求量，商业地产空置率较高，2005 年

21、空置 14.7 万平米。13 2.1 住宅市场分析住宅市场分析（1）区域供应特征）区域供应特征 目前潍坊市的住宅基本是在市中心区域，其次是东部、东南部，而西部、南部供应较少。潍坊市中心区大量的住房拆迁引发市场需求的急剧膨胀，房贷新政策对潍坊市房地产市场的影响甚微，房地产的价格继续走高；老城区小户型住房很受欢迎，该区域置业者很注重户型的实用性，通常没有独立的餐厅，一般与客厅共用；东部区域有一定量的大面积复式、别墅户型，置业者则偏重于大户型，方正大客厅、独立的餐厅、双卫设计较受欢迎；目前缺乏一定量的小户型产品；潍坊市区南部（维州路与健康街交汇处）楼盘售价将集中在 2500-2700 元/平米，以两

22、房、三房为主，但基本上都在 100 150左右，缺乏别墅产品、酒店式公寓、soho、部分大户型（三房以上户型）面积产品；随着城市格局的发展，今后的房地产项目也会继续向东、向南发展的趋势，由于南部区域开发进程相对较晚，未来会出现比较大的开发热潮，住宅项目会以大盘为主，其中会有一定的旧城改造及单位自建项目。主要在售楼盘分布图（见下图）14 领秀华城书香苑 康桥水岸 东方威尼斯 清荷园嘉日花园富华公寓 泛海城市花园名门现代城普利城市花园怡和星国际II期圣荣公寓 15 （2）产品供应特征）产品供应特征?规规 模：模：多数项目规模较大，建筑面积在 5 万平米以上的有 8 个，约占总数的 67%；建筑面积

23、在 5-10 万的有 5 个，约占总数的 42%；建筑面积在 10 万以上的有 3 个，约占总数的 25%，分别为；领袖华城、圣荣广场、普利城市花园。主要在售项目表：（2006 年 6 月）书香苑书香苑 潍州路与健康街交叉口南 4 万 m2 2900 元/95%金都家园金都家园 胜利西街与安顺路交叉口西 200 米南 10 万 2400 元/30%西城名都西城名都 安顺路与胜利街路口北 100 米 10 万 2500 元/30%项目名称项目名称 地理位置地理位置 建筑面积建筑面积价格（元价格（元/m2）销售率销售率 风尚风尚 100 温州商贸城东侧 1.8 万 3500 元/60%香格丽舍香格

24、丽舍 胜利西街与月河路交叉口东 50 米 1.5 万 2600 元/50%星光国际星光国际 和平路与东风西街路交叉口 5 万 3100 元/60%怡和怡和星国际星国际 II 期期 胜利东街与北海路口北 100 米 5.3 万 3100 元/60%东方威尼斯东方威尼斯 潍坊市青年路与胜利街交叉口南 5.5 万 3300 元/20%16 普利城市花园普利城市花园 北海南路 49 号(潍坊四中对面)12 万 3650 元/60%领秀华城领秀华城 潍州路与健康街交叉路口东南角 26 万 2650 元/60%?建筑形态：建筑形态：目前潍坊市的住宅正处在多层向高层过渡的阶段，以多层、小高层为主流产品；高层

25、项目呈增长趋势；潍坊待推项目中，高层、小高层产品将占到较大比例，受济南、青岛等地楼市影响，目前市场上涌现出越来越多的以小户型为主的酒店式公寓或产权式酒店的项目；潍坊主要住宅项目产品特点潍坊主要住宅项目产品特点 项目名称项目名称 建筑形态建筑形态 产品特点产品特点 领袖华城 多层、小高层 品质较高，园林景观 书香苑 小高层 酒店式公寓，小户型 康桥水岸 高层、小高层 突出其良好的区位环境 怡和星国际 II 期 高层、项目良好的品质和规划，大面积户型 东方威尼斯 高层 精装修酒店式公寓 圣荣广场 多层、小高层、社区规模大、品质高、配套完善 17 嘉日花园 高层、小高层 良好的景观，高品质建筑、舒适

26、大户型 富华公寓 高层 高品质的产品，大户型面积，突出项目的高品位。泛海城市花园 多层、别墅 项目良好的规划，低密度，高绿化率，优质的园林景观，别墅产品名门现代城 高层、小高层 产品富有现代感，品质优秀，户型较大 普利城市花园 别墅 各种别墅形式，选择空间大，规划，配套完善?户型户型/面积：面积：三房是目前潍坊市的主力户型，面积主要是 130 平方米左右。其次是 150 平方米左右的四房。一房单身公寓式的住宅目前还很少。两房的供应量也不多。项目名称项目名称 一房一房（）（）两房两房（）（）三房三房（）（）四房四房（户）（户）复式复式（）（）别墅别墅 领袖华城 99-111 129-152 书香

27、苑 36-60 康桥水岸 110 150-160 200、350 18 怡和星国际II期 90110 130150 东方威尼斯 41-70 圣荣广场 90100 110130 清荷园 80-100 100-140 140-160 160-200 嘉日花园 135-171 206 富华公寓 146-234 217 泛海城市花园 115-159 162-190 236 名门现代城 122-152 152 252 普利城市花园 120-366 主要楼盘户型面积图（见下页）?景观景观 多数项目建筑风格趋同、园林设计缺乏主题元素但苏式园林景观较盛行，注重传统风水观念；19 领秀华城 二房面积99-111

28、平书香苑 一房面积36-60 平康桥水岸 三房面积110平米 四房面积150-160平米 东方威尼斯 一房面积41-70平米清荷园 三房面积100-140平米 嘉日花园 三房面积135-171平米 富华公寓 三房面积146-234平米泛海城市花园 三房面积115-159平米名门现代城 三房面积122-152平普利城市花园 120-366平米 怡和星国际II期 三房面积130-150平米 圣荣公寓 三房面积110-130平米 20 （3）销售情况）销售情况?价格价格 潍坊目前楼盘均价集中在 2500-3000 元/平米，主力总价集中在 20-28 万/套，多层住宅均价集中在 25002800 元

29、/平米，小高层、高层住宅均价集中在 2900-3300 元/平米，别墅售价集中在 3600-3900 元/平米；项目名称项目名称 最高价（元最高价（元/）最低价（元最低价（元/）均价（元均价（元/）主力单价（元主力单价（元/）主力总价（元）主力总价（元）领袖华城 3300 2000 2650 2500 250000 书香苑 3350 2650 2900 3000 150000 康桥水岸 4000 3080 3500 3400 374000 东方威尼斯 4220 2760 3300 3300 140000 清荷园 3200 2800 3000 3000 270000 嘉日花园 3780 2580

30、 3180 3000 405000 富华公寓 3680 2380 3030 2900 435000 泛海城市花园 4280 2580 3430 3400 390000 名门现代城 4000 3000 3500 3500 508000 普利城市花园 4600 2700 3650 3400 800000 21?销售率销售率 从市场调研情况来看，潍坊市目前的存量房主要为商铺，住宅项目已开盘的多数在尾盘销售状态，并且各项目分期推出的住宅体量大多数都偏小。目前住宅存量约 16.2 万平米，主要由 23 个项目组成。项目名称项目名称 住宅存量（万平方米）住宅存量（万平方米）项目名称项目名称 住宅存量（万平

31、方米）住宅存量（万平方米）风尚 100 0.3 香格丽舍 0.6 西城名都 0.9 怡馨家园 0.2 星光国际 0.6 世纪花苑 0.8 名都百盛园 0.5 东方威尼斯 1.1 豪德光彩贸易广场2.2 怡和星国际 II 期1.2 SOHO 新 e 城 0.5 圣荣广场 1.5 清荷园 0.6 嘉日花园 0.65 康桥水岸 0.5 富华公寓 0.2 泛海城市花园 0.5 名门现代城 0.4 鑫世纪家园 0.1 普利城市花园 1 领秀华城 1.8 合计合计 16.2 22 2.2 商业市场分析商业市场分析（1）布局特征布局特征 潍坊市商业发展以中部商圈为中心，向东、南、西扩展，逐步形成中部、东部、

32、南部、西部四大商圈。潍坊市中部商圈主要集中于潍城区与奎文区交汇处，处于东风街与健康西街之间，由北向南沿白浪河两侧分布，是潍坊传统的商业中心，也是潍坊商业最集中、最成熟的区域。该区域包含了潍坊主要的商业企业，由北向南为世纪泰华、华联商厦、国美电器、三联家电、中百大厦、潍坊百货、温州购物城、银座风筝广场、盛和步行街、广丰家居、小商品城、和平商业广场、丰华商贸城，以及众多沿街店铺，主要是满足人们日常生活消费需求。潍坊的商业布局出现了新的趋势，主要是以传统商圈为中心向东、向南、向西发展，由于东部是潍坊的行政中心及新型居住区，城市规划水平高、人群集中，必然会带动一部分商业项目的启动，主要还是为满足人们日

33、常生活需要，如佳乐家、财富广场以及众多的社区沿街商铺，主要位于东风东街两侧区域。由于潍坊所处地理位置优越，城市规模较大，向周边区域辐射能力较强，城市发展战略的需要，在城区西部与南部逐步形成专业的批发市场和物流中心，随着这些项目的快速启动，未来将会形成以大项目为中心的商圈，如西部以豪德光彩贸易广场为中心的物流基地，南部包括茶业市场、金宝汽车城、汽配城，北王国际车城、国际数码港等形成的商圈。目前西部和南部商圈尚未完全启动，东部商圈尚未完全成熟，潍坊的商业中心主要还是位于中部商圈。23 24 东风街小商品城北面和平路 胜利街 潍坊市中心商圈 盛和步行街 温州商城中百大厦 世纪泰华风筝购物广场 （2）

34、目前在经营的项目状况）目前在经营的项目状况?经营项目档次及特点经营项目档次及特点 物业名称物业名称 所处所处 商圈商圈 商业形式商业形式 产品档次产品档次 价位价位特点特点经营经营 状况状况 经营经营 方式方式 业态分布业态分布 世纪泰华 中部 Shopping mall中高档、高 很好 自营 Shopping mall，门类齐全 华联商厦 中部 商场 中低档、低 很差 自营 百货 国美电器 中部 商场 中高档 中 一般 自营 家电、3C 产品 三联家电 中部 商场 中高档 中 一般 自营 家电、3C 产品 中百大厦 中部 Shopping mall中高档 中 最好 自营 Shopping m

35、all，门类齐全 潍坊百货 中部 Shopping mall中低档 中 一般 自营 百货 温州购物城 中部 商城 低档 低 一般 返租 租赁 服装（男、女装，童装、内衣）、珠宝、玉器 盛和步行街 中部 步行街 低档 低 很差 租赁 服装、鞋类、内衣、美容 广丰家居 中部 商城 中高档 低 一般 租赁 中高档，家居产品（沙发、床、桌椅、茶几、办公用品）小商品城 中部 商城 低档 低 较差 租赁 低档，服饰、箱包、鞋、布艺、小百货 25 丰华商贸城 中部 商城 低档 低 一般 租赁 低档，超市、窗帘城、电子城，和平商业广场中部 商城 95%商铺空置 低 很差 租赁 无 茶叶市场 南部 商业街 中低

36、档 低 较好 租赁 茶叶 金宝汽车城 南部 专卖店 中低档汽车中、一般 租赁 品牌汽车 金宝汽配城 南部 两层 中低档 中 很差 租赁 专业汽配市场，轮胎、汽车配件 豪德光彩贸易广场 西部 批发市场 中低档 低 一般 租赁 建材、装饰、五金、陶瓷、灯具、板材、机电、水暖等 中百佳乐家 东部 超市 中低档 低 好 自营 超市，日用消费品 在经营商业产品特点在经营商业产品特点?在经营商业产品特点在经营商业产品特点、物业名称物业名称 所处商圈所处商圈 最小单位面积最小单位面积（使用面积）（使用面积）主力单位面积主力单位面积（使用面积）（使用面积）面宽面宽 m 进深进深 m 层高层高 m 备注备注 世

37、纪泰华 中部 5 35 510 16 4.5 自由区隔华联商厦 中部 5 30 48 36 4 自由区隔 26 国美电器 中部 10 50 38 36 4 自由区隔三联家电 中部 10 45 37 46 4 自由区隔中百大厦 中部 4 35 410 58 4.5 自由区隔潍坊百货 中部 5 30 510 15 4 自由区隔温州购物城 中部 5 11 35 25 3.4 盛和步行街 中部 67 85，109 4.2 10 ，13 3 广丰家居 中部 50（自由分割）200（自由分割）520 5 4 小商品城 中部 5 10，15 4.2 3.66 3.3 丰华商贸城 中部 7 13 3 35 3

38、.3 和平商业广场 中部 150 160 48 10 4 茶叶市场 南部 60 120 48 520 4 金宝汽车城 南部 120 200 1021 12 4.5 金宝汽配城 南部 300（两层）300 7 7 3.4 豪德光彩贸易广场西部 79（三层)120（三层)48 6 3.4 27?租金情况及租金分布特点租金情况及租金分布特点 物业名称 所处商圈 租金情况及租金分布特点 顾客来源构成 世纪泰华 中部 联营，以扣除每月 22%25%左右的营业额来作为管理费用潍坊当地消费层次较高的客户，有车、有房一簇 华联商厦 中部 联营，以扣除每月 22%25%左右的营业额来作为管理费用当地的中低档的客

39、户，周边城乡结合部的消费者 国美电器 中部 联营，以扣除每月 22%25%左右的营业额来作为管理费用受经营品种的限制，客户群体大众化 三联家电 中部 联营，以扣除每月 22%25%左右的营业额来作为管理费用受经营品种的限制，客户群体大众化 中百大厦 中部 联营，以扣除每月 22%25%左右的营业额来作为管理费用 潍坊本地的中高档的消费群体，企事业单位的中高层 潍坊百货 中部 联营，以扣除每月 22%25%左右的营业额来作为管理费用受中百的影响，客户群体主要以中低档行客户为主 温州购物城 中部 租赁经营，客源较少，主要是以打工一簇为主 盛和步行街 中部 租金较低，约在 0.31.5 元/天 经营

40、状况不好，客源均为外地来潍坊旅游的客户 广丰家居 中部 租金较低，约在 0.82.2 元/天 专业的家具市场，客户为潍坊市的大众客户 小商品城 中部 在经营的商铺每年交 2 万元左右的管理费 以潍坊市本地抵挡次消费客户为主，包括城乡的零售店主 丰华商贸城 中部 租金较较低，约在 0.51 元/天 和平商业广场 中部 租金较较高，约在 1.59 元/天 28 茶叶市场 南部 租金较低，约在 0.40.7 元/天 胶东半岛的批发和零售商，本地的散户 金宝汽车城 南部 租金较低，约在 0.60.9 元/天 金宝汽配城 南部 租金较低，约在 0.150.18 元/天（还有优惠）租金分布图（见下）租金分

41、布图（见下）29 30 盛和步行街0.31.5元/天 中百大厦每月22%-25%营业扣点 东风街5元/天 温州商城约3.49元/天 小商品城北街2.25元/天 和平路1.59元/天 潍坊百货每月22%-25%营业?大型主店动向大型主店动向 物业名称物业名称 所处商圈所处商圈 动向动向 世纪泰华 中部 建设泰华新天地项目 华联商厦 中部 与星光国际项目 1-4 层大型商场打通，聘请青岛利群或海信前来经营 中百大厦 中部 购买风尚 100 底层商铺 温州购物城 中部 3 层、4 层重新规划 小商品城 中部 未来有搬迁的可能 茶叶市场 南部 预备在市场西侧重新建设新的茶叶市场 豪德光彩贸易广场 西部

42、 后续开发项目预计为小商品城 31?经营中存在的问题经营中存在的问题 物业名称物业名称 所处商圈所处商圈 经营中存在的问题经营中存在的问题 世纪泰华 中部 较好，在潍坊属于高档次消费群体光顾的地地方。华联商厦 中部 产品老化、人流较少，经营及不景气 国美电器 中部 较好，全国连锁，拥有自己固定的客户群体，三联家电 中部 较好，全国连锁，主要的金正对手是专营家电的连锁机构，中百大厦 中部 很好，垄断了潍坊市中心区域的百货类购物 潍坊百货 中部 经营一般，受到中百打压，各方面比中百都落后 温州购物城 中部 市场启动不好，三层、四层基本空置，经营管理不好 盛和步行街 中部 经营较差，人流量稀少 广丰

43、家居 中部 有两个独立市场组成，规模较大，经营类别、品牌重复，经营一般 小商品城 中部 整体上较混乱，配套设施较落后，消防设施不合格，产品的档次属中低档产品 丰华商贸城 中部 A 座启动较好，B 座 90%空置 和平商业广场 中部 基本上未启动起来，经营极差 32 茶叶市场 南部 市场较混乱，管理不规范，档次较低 金宝汽车城 南部 经营一般，档次较低 金宝汽配城 南部 70%空置，市场冷清 豪德光彩贸易广场西部 目前处于启动阶段，人流量少，佳乐家 东部 较好，以日常百货为主 （3）餐饮娱乐情况）餐饮娱乐情况 考虑到本项目离市区相对较远，餐饮和休闲娱乐业如果定位合理，距离的抗性可以明显缩小，所以

44、本报告增加了对潍坊主要餐饮娱乐场所的调研，深入分析项目业态的可能性。调查分析，较大型的洗浴/娱乐业在目前较稀缺，通过引导消费，该类业态的潜力较大。潍坊市地方特色小吃较多；朝天锅、鸡鸭和乐、全羊宴；潍坊市大型酒店主要分布在奎文区；潍坊市当地的洗浴、娱乐业并不发达，很少能看到大型的洗浴中心或娱乐中心；通过访问得知潍坊市市民在娱乐方面的消费需求较低，大部分市民会选择富华游乐园、金宝乐园、潍坊市人民公园作为休闲的地方，潍坊市商业中心的关门时间是晚上九点左右，8：30 分左右街上的行人就很少了。潍坊主要餐饮娱乐场所分布图（见下图）潍坊主要餐饮娱乐场所分布图（见下图）33 虞河路美食街金水泉小吃一条街 小

45、吃一条街美食街四平路当地特色街 小吃一条街美食街 金宝乐园 小吃一条街美食富华大酒店 小吃一条街美食街 东方大酒店 小吃一条街美食街潍坊大酒店 小吃一条街美食鸢飞大酒店 小吃一条街美食街富华游乐园 文化路风情一条街火车站广场美食街街 小吃一条街美食街 34 （4）在售项目情况）在售项目情况?在售商业项目汇总表在售商业项目汇总表 项目名称项目名称 所处商圈所处商圈 产品类型产品类型 最小单位面积最小单位面积主力单位面积主力单位面积 面宽面宽 m 进深进深 m 层高层高 m 温州商城 中部 室内街铺 6 10 34 4-6 3 风筝购物广场 中部 大型商业 6 20 3.3 5 3 财富广场 东部

46、 室内步行街、大型商业10 26-28 35 4-1F5.2、1F 5.5、2F 3.8 北王汽配城 南部 室外步行街 90 110 4.3-4.8 8 6 北王国际电气数码港南部 室外步行街 40 90-100 4.8 8.9 3 金宝汽车城 南部 室外步行街 60 120-160 14 12 4.5 金宝汽配城 南部 室外步行街 128.1 128.1 6.8 13.1 3 豪德光彩贸易广场 西部 室外步行街 79 120 48 6 3.4 状元城 西部 室外步行街 78（2 层）78（2 层）4.4 13 3.3 英杰广场 西部 临街商铺 90 90、157 8 11 4 阳光又一城 中

47、部 临街商业 20 35 35 10 4 35 圣荣广场 北部 临街商业 20 30 48 9 4 和平商业广场 中部 临街商铺、室外步行街90（3 层）108-157（3 层）4.2 7 3.3?在售商业项目分布图在售商业项目分布图 36?在售商业项目商业主题在售商业项目商业主题 项目名称项目名称 商业主题商业主题 温州购物商城 品牌名店城、国际珠宝广场 风尚 100 大型集中商业，目前已被中百买断经营家电 风筝购物广场 场，地下为购物广场 风筝广场 购物公园 地上为风筝广财富广场 山东首家国际休闲中心 潍坊 SHOPPING MALL 北王国汽车城 用车类）山东半岛汽车汽配也最大的产权商业

48、旺铺（商务车、家北往国际电气数码港融高科技数码电子、电器、机电产品等集散交易、博览展示、研发孵化、科技服务、信息交流、休闲配套设施为一体 金宝汽车城 潍坊市省级汽车交易市场，“全市四大专业批发市场之一”金宝汽配成 全省最大的汽车、配件综合交易市场（重型汽车类）豪德光彩贸易广场 富动力 鲁东地区最大的商贸物流中心，引领环渤海湾经济圈财状元城瓷、家具用品、艺术灯具、板材等于一体的高度专业 集家装设计施工、装饰装修材料、装饰五金、厨卫设备、卫生陶化市场 英杰广场 场 生钢材市阳光又一城 宅底商 临街店铺，住 37 圣荣广场 临街店铺，底商 和平商业广场 底商 室外步行街，部分 在售商业项目功能分区、

49、业态分配、招商情况在售商业项目功能分区、业态分配、招商情况?项目名称项目名称 经营业态经营业态 招商情况招商情况 温州商城 服装、鞋帽、珠宝、化妆品等 已满铺，三、四楼空置率 90%一、二楼风尚 100 被中百租下来做中百的家电商场 与中百已签约 风筝购物广场 、百事可乐、永和豆浆、天福茗茶、味千银座超市、休闲、餐饮、娱乐、观光旅游等潍坊科技市场拉面、德克士、旺角名店街 财富广场 潍坊 SHOPPING MALL，百货、休闲、娱乐等、华纳影院、新华书店、蜂已入驻五大商家，山东银座星电讯、山东爱书人影像社，招商达 55%北王汽配城 汽车配件、汽车美容、汽车修理等 一般，正在调整定位 北往国际电气

50、数码港 科技成果展示等 数码电子、电器、数码音响、机电、未竣工，招商情况不好豪德光彩贸易广场、型材 开业经营 陶瓷、建材、装饰材料、五金机电、水暖、垫料、板材、20%灯具、精品陶瓷、物流配送中心等 38 状元城 招商情况不好 五金、厨卫精品、板材、家具灯饰等英杰广场 搬迁至本项目 不好 主要经营生钢材，老的生铁市场可能未竣工，招商阳光又一城 开业的商铺较少圣荣广场 开业的商铺较少 和平商业广场 85%经营户共 12 家 空置率达，?在售商业项目存量统计分析在售商业项目存量统计分析 项目名称项目名称 总建筑面积（）总建筑面积（）已销售量（套）已销售量（套）剩余量（套）剩余量（套）滞销面积（）滞销