房地产领域腐败问题惩防对策研究.pdf

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1、中国海洋大学硕士学位论文房地产领域腐败问题惩防对策研究姓名：胡金强申请学位级别：硕士专业：行政管理指导教师：曹文振20080601房地产领域腐败问题惩防对策研究摘要腐败在不同的学科，学者对其有不同的定义，当前对待腐败概念的认识出现了泛化现象，但社会公职人员利用公共权力谋取私利应该是腐败的应有之义。房地产领域腐败问题是指房地产建设、施工单位、建筑中介、管理部门的公职人员在从事房地产开发过程中，私用或滥用公共权力，谋取私利的行为。房地产领域腐败问题惩防对策则是指房地产领域的有关单位、部门与项目法人针对房地产领域腐败问题的状况、特点、规律、成因，以遏制、减少、防止房地产领域腐败问题为目的，从法律规章

2、、制度机制上提出惩防对策，综合采取政治、经济、教育、行政、法律等手段，不断开展各种能够消除房地产领域腐败的惩罚性、防御性、体系性惩防活动。将房地产领域腐败问题作为有独立特征的一类腐败问题加以研究，是一个全新的研究领域。在本文中，笔者首先对房地产领域腐败问题的一些基本内容进行了阐述。在文章的第二部分，笔者针对建筑行业的特点，将其划分为土地批租、规划、招投标、采购、施工、监理、质量监督七大环节进行专项研究，全面展示其犯罪现象并予归纳总结。在文章的第三部分，出于专门研究房地产领域腐败问题这一目的，笔者从建筑行业特点以及建筑工程技术特点两方面着手，较为深刻和全面的剖析了房地产领域腐败问题发生的成因。在

3、文章的最后一部分，笔者从一般惩防和具体惩防两方面提出了具体的对策建议。房地产领域腐败主要发生在土地批租、规划、招投标、采购、施工、质量监督、监理等七个环节，这七个环节的腐败问题主要表现为存在大量的寻租现象、涉案广阔，窝案串案多、手段隐蔽性强、腐败人员不断扩大以及腐败涉案金额巨大等。房地产领域腐败问题的原因主要可分为由行业特点引起的原因与工程技术特点引起的原因两个方面。要遏制房地产领域腐败问题的发生，重点在于建构一个合理、科学的惩防并举、注重预防的对策体系。房地产领域腐败问题惩防对策分为一般惩防对策与具体惩防对策两个层次，一般惩防主要是指宏观惩罚与防御方面，具体惩防层次则是根据七个生产环节的特点

4、，提出针对性的惩防措施。对房地产领域腐败问题的研究，是一项系统工程。笔者由于受到研究水平的限制以及研究资料和可供研究的详细案例的缺乏，研究工作没能够完全的展开，还有待进一步深入。但是，笔者相信，随着研究的不断的深入，这一课题的研究成果必将为打击房地产领域内的腐败问题提供重要的理论依据。关键词：房地产；腐败；惩防；对策；As t u d yo nt h ec o u n t e r m e a s u r e so fc o r r u p t i o ni nt h ef i e l do fr e a le s t a t eA b s t r a c tS c h o l a r so f

5、d i f f e r e n td i s c i p l i n eh a v ed i f f e r e n td e f i n i t i o n so fc o r r u p t i o n N o w a d a y s，t h e r ei sa ne x p a n d i n gp h e n o m e n o nw h e np e o p l eu n d e r s t a n d i n gt h ed e f i n i t i o no fc o r r u p t i o n，b u tt h ep r o b l e mt h a tp u b l i

6、 co f f i c e r st a k i n ga d v a n t a g eo fd u t ys h o u l db ei n c l u d e di n t ot h em e a n i n go fc o r r u p t i o n T h ec o r r u p t i o np r o b l e mo ft h er e a le s t a t ef i e l dr e f e r st ot h eb e h a v i o rt h a tt h ep u b l i co f f i c e r so fd i f f e r e n td e

7、p a r t m e n t sm a k i n gt h es o c i a lp u b l i cr i g h t sf o rp e r s o n a lu s eo ra b u s i n gt h e i rr i g h t s T h e s ed e p a r t m e n t si n c l u d et h ed e p a r t m e n to。f r e a le s t a t ec o n s t r u c t i o n,t h ec o n s t r u c t i o nu n i t，t h ei n t e r m e d i

8、a r yo fc o n s t r u c t i o na n dt h em a n a g e m e n td e p a r t m e n t T h ec o u n t e r m e a s u r e so ft h er e a le s t a t ef i e l di nt h ep r o b l e mo fa n t i c o r r u p t i o nr e f e r st ot h a tt h ec o n c e r n e du n i t s，t h ed e p a r t m e n t so fr e a le s t a t e

9、f i e l da n dt h ep r o j e c tc o r p o r a t i o ns h o u l dp r o p o s es o m ec o u n t e r m e a s u r e sf r o mt h ea s p e c t so fl e g a lr u l e sa n dr e g u l a t i o n s，a n dt h es y s t e mm e c h a n i s m，s ot h a tt h ec o r r u p t i o no fr e a le s t a t ef i e l dc o u l db

10、ec o n t r o l l e da n dd e c e a s e d T h e s ec o u n t e r m e a s u r e ss h o u l db ep r o p o s e da c c o r d i n gt ot h es i t u a t i o n，t h ef e a t u r e，t h er u l e，a n dt h ec a u s eo fc o r r u p t i o ni nt h er e a le s t a t ef i e l d P e o p l es h o u l da l s ot a k em u

11、l t i m e a s u r e so fp o l i t i c s，e c o n o m y,e d u c a t i o n，a d m i n i s t r a t i o na n dl a w A l lk i n d so fp u n i t i v e，d e f e n s i v ea n ds y s t e m a t i ca n t i-c o r r u p t i v ea c t i v i t i e ss h o u l d b ed e v e l o p e dt oe l i m i n a t ec o r r u p t i o

12、n I ti sac o m p l e t e l yn e wf i e l dt os t u d yo nt h ep r o b l e mo fc o r r u p t i o ni nr e a le s t a t ef i e l da sap r o b l e mw i t hi n d e p e n d e n tf e a t u r e I nt h i sp a p e r,t h ea u t h o rf i r s t l yd i s c u s s e ss o m eb a s i cp r o b l e m so ft h ec o r r u

13、 p t i o ni nt h ef i e l do fr e a le s t a t e I nt h es e c o n dp a r t，t h ea u t h o rd i v i d e st h ec o n s t r u c t i o ni n d u s t r yi n t os e v e ns t e p sa c c o r d i n gt oi t Sf e a t u r e，S Ot h a tt h ec r i m ep h e n o m e n o nc o u l db eo v e r a l lr e v e a l e da n d

14、c o n c l u d e d T h es e v e np a r t sa r el a n dl e a s i n g，l a n dp l a n n i n g,p r o j e c tb i d d i n g，p u r c h a s i n g，c o n s t r u c t i o n,q u a l i t ys u p e r v i s i n ga n ds u p e r v i s i o n I nt h en e x tp a r t，t h ea u t h o ra n a l y s e st h er e a s o n so ft h

15、 i sc o r r u p t i o nf r o mt w oa s p e c t s，o n ei st h ef e a t u r e so fc o n s t r u c t i o ni n d u s t r ya n dt h eo t h e ri sf e a t u r e so fa r c h i t e c t u r a le n g i n e e r i n gt e c h n o l o g y L a s t l y,t h ea u t h o rp r o p o s e st os o m ec o n c r e t es u g g

16、e s t i o n sf r o mt w oa s p e c t s，o n ei st h eg e n e r a lm e a s u r e s!I Io fp u n i s h i n ga n dp r e v e n t i n ga n dt h eo t h e ri sc o n c r e t em e a s u r e so fp u n i s h i n ga n dC o r r u p t i o n so ft h er e a le s t a t ef i e l da r em a i n l yo c c u ri ns e v e ns

17、t e p s，t h e ya r el a n dl e a s i n g，l a n dp l a n n i n g，p r o j e c tb i d d i n g，p u r c h a s i n g，c o n s t r u c t i o n，q u a l i t ys u p e r v i s i n g,s u p e r v i s i o n T h ec o r r u p t i o no ft h e s es e v e ns t e p sh a v eal o to ff e a t u r e s，t h a ti s，t h e r ea

18、r eal o to fr e n t-e x i s t i n gp h e n o m e n o n，i th a saw i d er a n g eo fc r i m i n a l sa n ds e c r e tm e a n s，a n dt h es u mi n v o l v e di sg e R i n gh u g e，e t c T h ec o r r u p t i o no ft h er e a le s t a t ef i e l di sc a u s e db yal o to fr e a s o n s，a n di ti sm a i

19、n l yc a u s e db yt w or e a s o n s T h ef i r s to n ei st h a tt h e r ei sap a r t i c u l a rf e a t u r eo ft h i si n d u s t r ya n dt h es e c o n do n ei st h a ti th a sas p e c i a le n g i n e e rt e c h n o l o g y T oc o n t r o lt h ec o r r u p t i o no ft h er e a le s t a t ef i

20、e l d，p e o p l es h o u l dc o n c e n t r a t eo nc o n s t r u c t i n gap r o p e ra n ds c i e n t i f i cs y s t e m T h i ss y s t e ms h o u l dp a ya t t e n t i o nt ob o t hp u n i s h m e n ta n dp r e v e n t i o n T h ec o u n t e r m e a s u r eo ft h ec o r r u p t i o no ft h er e a

21、 le s t a t ef i e l dc o u l db ed i v i d e di n t ot w ol e v e l s，t h eg e n e r a lc o u n t e r m e a s u r e sa n dt h es p e c i f i cc o u n t e r m e a s u r e s T h eg e n e r a lc o u n t e r m e a s u r e sr e f e rt ot h em a c r o s c o p i ca s p e c to fp u n i s h m e n ta n dd e

22、f e n s ew h i l et h es p e c i f i cc o u n t e r m e a s u r e sr e f e rt ot h em e a s u r e sw h i c ha r ep r o p o s e da c c o r d i n gt ot h es e v e ns t e po fp r o d u c t i o n I ti sas y s t e m a t i cp r o j e c tt os t u d yo nt h ep r o b l e mo fc o r r u p t i o ni nt h ef i e

23、l do fr e a le s t a t e T h es t u d yo ft h i sp r o b l e mh a sn o tb e e nc o m p l e t e l ys t a r t e dd u et ot h el i m i t a t i o no ft h ea u t h o r Sr e s e a r c hl e v e la n dt h el a c k i n go fr e s e a r c hm a t e r i a l s B u tt h ea u t h o rb e l i e v e st h a tt h ed e v

24、 e l o p m e n to ft h i sr e s e a r c hw i l ld e f i n i t e l yp r o v i d es o m et h e o r i e si ns t r i k i n ga g a i n s tt h ep r o b l e mo fc o r r u p t i o ni nt h ef i e l do fr e a le s t a t e K ew o r d s：r e a le s t a t e；c o r r u p t i o n；p u n i s ha n dp r e v e n t；c o u

25、n t e r m e a s u r eI V独创声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其它人已经发表或撰写过的研究成果或其它教育机构的学位或证书使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者签名：嬲签字同期：矽胡年厂月多p 日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国家有关部门或机构(如中国科学技术信息研究所等)送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借阅。本人授权学校可以将学位论文的全

26、部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。(保密的学位论文在解密后适用本授权书)学位论文作者虢勿钟新粹签字日期：力矿许多月，t q，勿矽签字同期：?c 召珲多月日房地产领域腐败问题惩防对策研究引言房地产也叫不动产，它是房产和地产的总称，它包括土地和土地上永久性建筑物及其衍生的权利和义务的综合。具体而言，地产是土地及其上下一定的空间，房产是建筑在土地上的各种房屋，房地产则是房产和地产结合体和统一物。房地产领域是一个很大的经济活动领域，房地产开发是一个极其复杂的过程，涉及众多部门。只要搞房地产建设就涉及土地、资金；涉及项目法人单位；涉及规划、卫生、环

27、保、勘察、设计、施工、监理等中介组织及管理部门。房地产建设的开展，建设活动的形成，就出现了房地产市场。房地产市场是房地产经济活动的重要组成部分。房地产经济活动贯穿房地产开发工作的全过程，环节众多，且市场不规范，竞争无序；又有巨额的资金流动，动辄上千万，上亿元，甚至几十亿，诱惑力极大。所以一直是腐败发生最为密集的领域，尤其在经济快速发展的地区更为突出，涉案数额一般都很大，甚至特别巨大。“大楼盖起来，干部倒下去”、“建起一片楼房，到下一批干部”、“工程完了，干部也完了，成为房地产领域腐败状况的真实写照圆。房地产领域是当前我国最能体现权钱交易的典型领域之一。据统计，近几年来查处的数十万贿赂案件中，涉

28、及建筑业的占到6 3 酽。从2 0 0 3 年1 月到2 0 0 7 年2 月，南京市检察机关共立案侦查职务犯罪6 9 3 件7 7 1 人，其中涉及房地产和建筑领域的1 2 2 人，占到立案总数的1 7。开发一个房地产项目，要走完选址、规划、设计等6 个环节，办土地使用、规划许可等5 个证，盖2 0 多个公章。“每一个环节，都有灰色成本的可能。一名开发商告诉记者说。而由此产生的成本，必然会转嫁到消费者身上，是导致房价畸高的另一只推手。够房地产领域腐败具有极其严重的社会危害性：首先，作为国家经济的支柱性产业，房地产领域的腐败问题给国家经济造成巨大损失。房地产领域的业务回扣和行贿款项往往相当惊人

29、，尽管这些款项都是出自于房地产开发单位或个人，但羊毛出在羊身上，施工企业在行贿之后又总是通过增加预算、加大结算金额等方式将这笔开支划入建设单位的工程款中，最终还是从国家和消费者口袋拿钱。其次，房地产领域的腐败问题容易导致建筑质量低劣，危害人民群众生命安。i 新军、卡霞：房地产绛营与管理 M ，一J：海：复口大学 ：版社，2 0 0 5 年版，第l 页。周洲，滕忠强：职务犯锥顶防 M ，北京：中围检察i I；版社，2 0 0 4 年版，第1 6 4 1 6 5 页。柳稀存：预防职务犯罪反腐败的理性选掸 M ，北京：法律：l；版社，2 0 0 3 年版，第1 5 8 页。h t t p：s 1 1

30、 h o u 辩s i n a c o m 2 0 0 7 年0 8 月2 9U0 9：5 7 龙虎网一东方U 撤。I房地产领域腐败问题惩防对策研究全。在房地产的建设过程中，为了房地产开发的顺利进行，房地产开发及施工单位必须不停的和政府各有关主管部门交涉，有时必须通过金钱铺路，再加上层层转包，层层渔利，到了施工单位处，利润己不多了。施工单位揽到房地产工程以后，为降低成本，往往忽视建筑质量，从原料、劳动成本中找平，在施工过程中以次充好、偷上减料，以至埋下严重建筑隐患，危及房地产工程的结构安全和使用功能，形成劣质工程。再次，房地产领域的腐败问题也是造成当前房价过高的重要原因。住房问题是关系民生的一

31、个重要问题，党的十七大把关注民生，创建和谐社会作为重要内容，当前房价过高，在很大程度上是由房地产领域腐败造成的，由于房地产开发过程中土地审批、规划、人防、城建、物价部门、产权管理部门等层层收费及寻租渔利，致使房价畸高。房地产领域较大范围的权钱交易和腐败，还严重扰乱了房地产市场管理秩序，破坏公平竞争，同时腐蚀了一大批国家干部，损害了政府和公务人员的形象。一些政府官员在层层转包过程当中渔利，利用手中职权，收受回扣、不劳而获，不少领导干部因收受贿赂沦为罪犯。因此，对房地产领域的腐败问题进行系统的研究，剖析腐败现象，从而寻找预防与惩罚的对策，具有很强的现实意义。房地产领域内的腐败问题，目前在学界还没有

32、进行系统的研究，各方面的研究还处于起步阶段，可以说是一个比较新的研究领域。目前还没有专著面世。对这方面的研究散见于某些专题性专著的章节，如房地产神曲：一个暴利行业的真相和博弈，破解乱局重整中国房地产经济，房价与泡沫经济，非均衡的房地产市场，中国房市警告等这几本著作中。另外，据笔者收集，大概只有一二十篇公开发表的学术论文以房地产领域的腐败问题为研究对象，比较有代表性的文章有：(2 0 0 6 年中国九大房地产腐败案，腐败与房地产同步常州市政协原副主席，浅析房地产开发中的腐败现象，中国房地产市场的三大腐败推手，对依法查处增大容积率等改变土地使用条件违法行为的思考，我国房地产法存在的问题及完善，探悉

33、城市房屋拆迁中存在的问题及解决对策等，从收集的资料来看，目前对房地产领域腐败问题的研究基本上都是从某一角度出发的，存在几方面的严重缺陷：一是体系的不完整，分别表现在整体结构、腐败原因体系、腐败惩防对策体系上。二是腐败原因体系与惩防对策体系缺少对应性，主要表现在原因体系与惩防对策体系的脱节以及惩防对策体系缺乏层次性2房地产领域腐败问题惩防对策研究上。三是目前研究有偏离现实的趋势，表现在研究体系的设立和观点的展开没有立足于服务实践的基础上，实用性不强。笔者认为，从这三方面的缺陷入手对房地产领域的腐败问题进行研究，从治理专项腐败研究角度看，是具有一定理论研究意义的。房地产领域腐败问题惩防对策研究第一

34、章房地产领域腐败问题惩防对策概述第一节腐败的概念及类型一、腐败的概念近年来，学术界有关腐败的成因和反腐败的机制问题，已发表了大量分析与对策之论，但论者对于腐败概念的界定较模糊，因而对纷繁复杂的腐败现象难以作出科学的分类和阐释。这在一定程度上影响了反腐败斗争的深入展开。因此，有必要重新界定腐败概念，对腐败概念加以分类并简释其含义，以更利于专项的反腐败工作。腐败是一个社会现象和政治现象，也是一个法律现象和经济现象，根据每个学科对腐败概念不同的界定维度，大致形成四种定义。(一)在经济学视野中，腐败是一种设租和寻租行为。吴敬琏认为，“腐败是权力与货币的交换，这种以权谋私现象，在经济学术语上叫做设租和寻

35、租活动。根据美国公共选择学派主要代表人物J 布坎南的寻租理论，所谓寻租，就是寻找租金，是指追求凭借公预企业的权力，这种权力的设置叫做设置租金。政府对企业的行政管制势必抑制市场竞争，扩大供求差额，企业为寻求租金而向官员行贿，从租金中获利的官员，又力求保持原有租金制度和设立新的租金制度。这种周而复始的设租和寻租行为就是腐败。这个以市场经济为轴心的腐败定义，关注腐败的机制及其产生的环境因素，强调腐败的主体是政府官员，腐败的客体是公共权力，并揭露贿赂这种腐败形式的实质是权钱交易，但它没有指出腐败的非法性和非合理性，也不能涵盖其他腐败形式。(二)如果从法学角度考察，那么腐败是一种违反法律规范有危害性的作

36、为或不作为。我认为法学意义上的腐败，一是指违反诸如经济法、行政法等一般法律，有一定社会危害性的行为，二是指某些违反刑法具有社会危害性应受到刑法惩罚的犯罪行为。腐败是与犯罪密切相关的概念，但两者不能完全互相替代。腐败与犯罪有一定的社会危害性，但并非所有的腐败都是犯罪行为，那些违反一般的法律法规和党纪政纪的腐败行为，那些违反特定的观念和道德规范的腐败行为，均不属于犯罪行为。犯罪是腐败行为发展的极端化形式，是违反刑法有社会陈可雄：反腐败必须釜底抽薪一访著名经济学家吴敬琏教授 J ，载新华文摘，1 9 9 4 年第l 期，第2 5 页。4房地产领域腐败问题惩防对策研究危害性应受刑罚惩罚的行为。反之，并

37、非所有犯罪行为都是腐败，一种犯罪行为是否属于权力腐败，取决于其主体是否公职人员，其客体是否公共权力。如同犯罪行为有作为和不作为两种基本形式一样，腐败行为也采取作为或不作为(无为)两种基本形式。因此，腐败是违反法律规范有社会危害性的作为或不作为。这个以法律规范为轴心的腐败定义，正确揭示腐败的狭义的非法性、社会危害性以及作为或不作为方式，但它忽视了腐败的非合理性和广义的非法性，因而把违反特定观念和道德规范以及党纪政纪的行为排除于腐败之外。(三)倘若学术界愿意从社会学视角观察，那么，腐败实际上是一种消极的越轨行为。这恰恰是当前腐败问题研究者所忽视的一种思路。社会学认为，任何人行为的动因在于追求满足自

38、身欲望的社会资源，而社会资源的有限必然决定它采取一定的所有权形式，因而个人追求社会资源的行为必然是一种涉及他人利益的社会行为，必须遵循一定的社会规范。除宗教规范以外，社会规范体系主要由两大子系统构成，一是合理性规范，主要由观念规范(世界观、人生观、价值观)和道德规范(道德、风俗习惯等)所构成的观念道德规范；二是广义的合法性规范，主要由纪律规范(党纪政纪)、法律规范(法律法规)和制度规范(政治经济制度及其管理体制)所构成的法纪制度规范。狭义的合法性规范是指符合法律规范。在现实生活中，人们往往企图超越这些社会规范的限制，表现为越轨行为。所谓越轨行为就是指偏离或违反社会行为规范的行为。它兼具好坏两重

39、性，凡是违反落后的反动的社会规范的越轨行为，都是有利于社会公共生活或社会进步的积极的越轨行为；凡是违反合理性和合法性社会规范的越轨行为，都是妨碍社会公共生活或社会进步的消极的越轨行为。惟有这种消极的越轨行为才是腐败。因此，腐败是违反合理性和合法性社会规范且妨碍社会公共生活或社会进步的行为。这个以社会规范为轴心的腐败定义，囊括一切社会腐败行为，指出腐败的一般特性在于它的不合法性和不合理性，强调腐败是妨碍社会公共生活或社会进步的社会问题。但该定义不能指明权力腐败的主体、客体、目的和手段等因素。(四)国内外学者大多从政治学角度研究腐败。人们通常认为，腐败是指公职人员利用公共权力以谋取私利的行为。帕尔

40、米指出：“腐败是为了私利而利用公职。阿拉塔斯认为，“腐败乃是基于私人利益而对信任的利用。刘春认为，“腐败通常是指掌握公共权力的人利用权力为自己谋私利的行为。”罾这类定义从最低限度上，将腐败界定为“利用公职权力谋求私利的行为”。这一表述是欠保罗海伍海：政治腐败：问题。j 透视 J ，载马克思主义与现实，1 9 9 8 年第6 期，第2 9 页。刘春：关系党和固家生死存亡的严峻斗争一一论反腐败的意义 N ，工人U 报，1 9 9 7 年1 2 月2 2 日。5房地产领域腐败问题惩防对策研究妥的，我们不能笼统地说，凡利用公职权力谋求私利的行为都是腐败。在物质财富的丰富程度尚未达到“按需分配 条件的历

41、史时代，工作首先是人们谋生的手段，公职人员利用公职权力谋取自己的报酬，获得这种私利的行为无疑可归结为正当的行为。如果公职人员利用公职权力谋取自己的额外报酬，那么，这种行为才是腐败。公职人员获得额外报酬，显然不是正当地利用公职权力而是滥用公职权力的结果。因此，确切地说，腐败是公职人滥用公职权力谋取私利的行为。这个以公职权力为轴心的腐败定义，揭示了权力腐败的主体、客体、目的和手段诸因素及其实质，但忽视了对腐败的客观结果、一般特性及基本形式的表述。由上述可知，以上四种腐败定义各有短长。鉴于权力腐败是社会腐败的要害和核心，因此只有基于以公职权力为轴心的腐败定义，兼采其他各种定义之长以补其短，才能给腐败

42、下一个较完整的定义。换言之，只有从政治学、经济学、法学和社会学等多视界融合中审察腐败现象，才能科学地界定腐败。从狭义上说，所谓腐败即权力腐败是指这样一种行为，它是公职人员滥用公共权力，侵犯公共利益以谋取私人利益，使公共权力异化的不合法和不合理的作为或不作为。这个定义概括了腐败的丰富内涵，不仅全面地揭示了腐败的主体、客体、目的、手段和结果等构成要素，而且深刻地揭示了腐败的实质、根源、一般特性及基本形式。二、腐败的类型腐败范围十分广泛，腐败行为纷繁复杂，这就决定了腐败形式的多样化。根据对腐败概念的新理解，我们可以采用二分法，哪从各种角度对腐败形式加以分类并简要阐释其含义，以期从理论和实践两方面深化

43、对腐败本质及其根源的认识，为治理专项腐败提供理论依据。(一)权力腐败与非权力腐败根据腐败的客体是否公共权力、腐败的主体是否公职人员，可将腐败区分为权力腐败和非权力腐败。所谓权力腐败是指某些掌握公共权力的公职人员滥用公共权力谋取私利的行为，表现为任人唯亲、贪污贿赂、敲诈勒索、贪赃杠法、徇私舞弊、拉票贿选、玩忽职守、尸位素餐、公款吃喝玩乐、地方或部门保护主义等现象。非权力腐败则是非公职人员的一般公民利用各种社会失控而谋取非法私利的行为，表现为制造假冒伪劣商品，从事欺诈交易，损人利己，偷税漏税，行贿赌博、吸毒贩毒、卖淫嫖娼等现象。一分法属于是非不明型，讲求绝对的服从，甚至盲从。二分法属于是非分明型，

44、对什么事物都能以足非去衡量。而且一，口傲i J：判断，就立马化分界限。三分法思维很复杂，属于足非难明型，什么事者l；讲究混沌。6房地产领域腐败问题惩防对策研究(二)官员腐败与非官员腐败根据作为权力腐败主体的公职人员是否担任官方职位，可将腐败区分为官员腐败与非官员腐败。官员腐败是指占据官方机构或企事业机构通过选举或任命产生的职位的公职人员滥用领导职权的腐败。非官员腐败是指不占据官方职位但具有“国家干部身份 的公职人员滥用技术职权的腐败，如机关小职员、教师、医师、律师、记者等非官方公职人员，收受或索取不合法或不合理的分外收入的行为。(三)个体腐败与群体腐败根据构成腐败主体的数量不同，可将腐败区分为

45、个体腐败与群体腐败。个体腐败是指拥有一定职权的单个公职人员的腐败，群体腐败则是由少数掌管地方或某些公共部门或某些单位实权的公职人员所组成的小集团的腐败。(四)隐性腐败与显性腐败根据腐败的显露程度，可将腐败区分为隐性腐败和显性腐败。隐性腐败是普通民众所不能察觉的社会高层公职人员的腐败和民众所不能完全察觉的社会中层公职人员的腐败，像陈希同、王宝森之类“大人物”对民众根本利益侵害的间接性，决定其腐败的隐蔽性。显性腐败则是普通民众随时随处可见的基层公职人员赤裸裸的腐败，这些“小人物 对民众切身利益的侵害的直接性，决定其腐败的公开性。(五)黑色腐败与白色腐败根据腐败的客观结果，可将腐败区分为黑色腐败和白

46、色腐败。黑色腐败是公职人员和民众都认为不合法和不合理，因而具有严重社会危害性的行为，如贪污受贿、贪赃杠法、走私贩毒等腐败现象。白色腐败是或多或少能被公职人员和民众所接受的、介于合法与不合法、合理与不合理的临界状态，因而其社会危害性不确定的行为。在新旧体制交替时期，某些破坏旧体制的行为，虽有利于经济的顺利运行却不利于社会秩序的稳定，这些行为在合法化和合理化改革之前是不合法和不合理的，即违反当时社会的道德观念规范和法纪制度规范的，具有一定程度的社会危害性，但一旦经过改革使旧体制转变为新体制之后，这些行为便获得了合法性和合理性，从而转变为无害于社会的非腐败行为。(六)交互性腐败与非交互性腐败根据腐败

47、主体间是否有双向的不适当行为，可将腐败区分为交互性腐败与非交互性腐败。交互性腐败是指腐败主体间双向的不适当行为。主要有任人唯亲，7房地产领域腐败问题惩防对策研究这种裙带性腐败旨在结成以权谋私、官官相护的命运共同体；欺上瞒下、虚报数据，其目的是获得更多奖金和提拔重用，或者暗中截留中饱私囊；行贿受贿、敲诈勒索；贪赃枉法、徇私舞弊、官官相护；官商一体、官商勾结。非交互性腐败是腐败主体间非双向的不正当行为。主要有：尸位素餐、玩忽职守；阳奉阴违、妨碍司法；挥霍浪费、奢侈铺张；贪污、投机、走私、泄密。总之，重新界定腐败概念，揭示其内涵，对腐败行为加以分类，不仅可以认清腐败的本质及其根源，而且可以为探讨腐败

48、的成因以及反腐防腐机制，为治理专项腐败提供可靠的思维前提。第二节房地产领域腐败问题的概念要准确把握房地产领域腐败问题的概念，首先要明确何谓房地产领域。房地产领域是一个非常大的经济范畴领域，按照国际上的一般行业的划分标准，房地产领域的范围包括：各种生产性和消费性的房屋及构建物的营造；房屋和其他建筑物的拆除与修理作业；与房地产建设对象有关的工程地质勘查与设计等。而我国1 9 9 8 年3 月1 日起实施的中华人民共和国建筑法所讲得房地产活动是指从事各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备及安装活动的行业。从房地产建筑主体角度来看，房地产开发涉及的部门包括项目法人单位(建设单位)；

49、施工单位(建筑单位)；勘察、设计、监理等中介组织；规划、卫生、环保等管理部门。为了研究的方便，笔者试从腐败主体的角度对房地产领域腐败问题作个定义：房地产领域的腐败问题是指建设、施工单位、建筑中介、管理部门的公职人员在从事房地产开发活动过程中，私用或滥用公共权力，依照法律法规和其他规范性文件应受处罚或者应受道德谴责的行为。这里需要强调的是，这个定义是狭义的。房地产领域腐败问题有一个特点：腐败主体的宽泛性。首先，房地产活动是很大的经济范域，只要搞房地产建设，就必然涉及建设、建筑管理和建筑经济活动。房地产领域腐败问题的主体所处部门不仅涉及上述的建设、旋工单位，中介、管理部门，而必然还涉及国家权力机关

50、、国家行政机关、司法机关、国家企事业单位、人民团体等一切有建设性项目的单位和部门；其次，房地产建设领域涉及范围广，分工细，工期长，环节多，涉及的经济关系以及其管理人员和职工的结构都非常复杂，既有公职人员，也有。剧洲，滕j 占强：职务犯罪预防 M 。北京：中国检察版社。2 0 0 4 年版，第3 2 页。8房地产领域腐败问题惩防对策研究大量非公职人员。对房地产领域的腐败问题进行研究，不应该把主体的范围仅仅局限于公职人员，以贿赂为例，行贿的主体是一般主体，而行贿又是房地产领域腐败的重中之重，不可能不对行贿进行研究，因此要把一般主体也纳入研究范围之内。第三节房地产领域腐败问题惩防对策一、房地产领域腐