武汉市房地产业与城市经济的协调研究.pdf

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1、华中科技大学硕士学位论文武汉市房地产业与城市经济的协调研究姓名：魏步青申请学位级别：硕士专业：土地资源管理指导教师：谭术魁20090527 I华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 摘摘 要要 我国的房地产业历经了十余年的迅速发展，在 2007 年进入历史上最严峻的调整时期，同时，又遭遇了百年一遇的国际金融风暴。面临着复杂的国际经济和金融环境，又恰逢武汉城市圈迎来两型社会建设的新机遇，在这一时刻，针对武汉市房地产业与经济协调这一问题做深入研究显得更为重要。目前，我国已有不少学者针对房地产业与城市经济的协调问题展开研究，但各自的角度不同，大

2、多较为宏观。本文在已有的房地产业与城市经济的相关研究理论基础上，较为系统地研究了武汉市房地产总体和房地产各物业市场与城市经济的关系。本文的具体结构如下：第一部分简要说明了本文的选题意义、研究方法和思路，并对以前的相关研究进行综述；第二部分简单介绍了本文所采用研究方法的相关理论基础；第三部分详细论述了本文所采用的协调度评价方法；第四部分对武汉市房地产市场总体与城市经济的协调进行研究；第五、第六和第七部分分别对武汉市住宅市场、商业地产市场和写字楼市场与城市经济的协调做了进一步研究。在研究方法上，本文运用了主成分分析法，将房地产业和城市经济提取成为两个单独的变量，定性分析与定量分析相结合，深入研究了

3、两者之间的协调度问题。在对各个部分进行深入细致研究的基础上，本文指出了其中存在的问题并对问题产生的原因做了简要的分析，为武汉市房地产业与城市经济协调发展提供借鉴。关键词：关键词：房地产业；城市经济；协调 II华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 Abstract With more than 10 years rapid development of real estate,this industry has been into the most difficult period of industrial adjustment sin

4、ce 2007.Unfortunately,the present hundred-year international economical and financial crisis has caused adverse effects on real estate and economic development.At this time,construction of environmental friendly and resource-saving society around Wuhan metropolis circle has been also considered to b

5、e an opportunity for economic development.Therefore,it is crucial to investigate the harmonization of real estate and urban economic development of Wuhan city with the complex situation.The relative issue had been discussed,but studies mainly focused on the macro-research from different perspectives

6、.In this work,the relationships between the different types of real estate and economic development have been discussed in more detail based on the theory of real estate and urban economy.The first part of this work described the significance of the topic,research methods and ideas,and previous stud

7、ies were reviewed.A brief introduction of research methods used in this paper was presented in the second part.In the third part of our research,co-ordination model between real estate and urban economy was established and described in detail.Then the model was used to investigate the harmonization

8、of real estate and urban economic development of Wuhan city in the forth part.The following three parts of this work showed that the relationship between three different types of real estate urban economic development,respectively.Principle component analysis was employed in our work to establish th

9、e evaluation system of real estate and urban economic for the deep research of our topic with qualitative and quantitative analysis.Based on the above analysis,we further analyzed the exist problems and the conclusion could be beneficial for the harmonization of real estate and urban economic develo

10、pment of Wuhan city.Key words:real estate;urban economy;harmonization 独创性声明独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到，本声明的法律结果由本人承担。学位论文作者签名：日期：年 月 日 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并向国家

11、有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。保密，在_ _年解密后适用本授权书。不保密。（请在以上方框内打“”）学位论文作者签名：指导教师签名：日期：年 月 日 日期：年 月 日 本论文属于 1华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 1 绪论绪论 1.1 研究问题的提起研究问题的提起 在以金融为经济核心的现代社会，房地产业在城市经济发展中的地位无疑是举足轻重的。去年以来，美国由于房地产次贷危

12、机而引发了华尔街金融风暴，楼市崩盘，股价狂跌，并进一步引起了全球经济的衰退，这更进一步说明了房地产业与城市经济协调发展的重要性。我国的房地产业历经十余年的迅速发展，现在正处于历史上最严峻的调整时期。面临着复杂的国际经济和金融环境，以及国内中央政府的严厉调控政策，又恰逢武汉城市圈迎来两型社会建设的新机遇，在这一时刻，针对武汉市房地产业与经济协调这一问题做深入研究显得更为重要。从改革开放到现在，我国房地产市场的发展不过 20 多年，针对我国房地产的研究还不是十分成熟。目前，我国学者对房地产市场的研究，主要围绕房地产业的性质及在国民经济中的地位和作用问题，房地产市场发展的周期性问题，房地产市场内部均

13、衡问题以及房地产市场的宏观调控问题等。针对房地产业与城市经济协调发展的研究较少，且或多或少存在一些不足，再具体到武汉市的针对性研究则更为缺乏。本文将尝试围绕武汉市的房地产业与城市经济的协调性展开研究，以武汉市房地产业和城市经济作为研究实体，大量收集武汉市房地产业和城市经济的相关资料数据，对相关资料数据进行深入分析，揭示武汉市的现状，并对武汉市房地产业与城市经济的协调性作出评价。期望本文对武汉市房地产业与城市经济的协调可以做出较为准确的分析，从而为武汉市房地产业的宏观调控参考，以带动城市经济的发展；也希望通过此项研究，对我国其他城市房地产市场的持续、健康和稳步的发展，从理论和实践上提供有益的参考

14、和借鉴。1.2 研究目的和意义研究目的和意义 本文的选题正是当前较为热点的问题，对政府相关部门、房地产开发商和消费者都具有重要的理论和实践意义。一方面，有利于政府制定科学的房地产业政策；另一方面，也可使市场主体能正确认识房地产市场发展现状并预测其发展趋势，据 2华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 此做出正确的经营和消费决策。选题的具体意义如下：第一，有利于城市房地产市场的长期发展。房地产业的发展与城市经济的发展密切相关。当二者的发展协调时，可以形成良性的循环，互相带动彼此的发展；否则，房地产发展滞后于城市经济将会制约城市经济的发展，而

15、房地产发展过度超前于城市经济发展则有可能导致房地产“泡沫”的产生，以致会对整个经济产生深远的影响。本文通过对武汉市房地产市场发展过程中与城市经济相互关联、相互协调等问题的深入探讨，利用两者相互作用机理的研究对房地产市场中有关总体和各物业子市场出现的不协调现象进行经济学上的解释，进而找出不协调的原因，帮助政府制定出符合市场需要的科学计划决策，从而有利于房地产市场的长期发展。第二，为政府进行房地产业调控提供参考。市场在对经济进行调节时，总会存在滞后性等缺陷，为合理有效地利用有限的土地资源，需要政府适时的进行干预。政府在对市场进行宏观调控时，需要进行深入的调查研究，在科学分析的基础上才能作出正确决策

16、。本文主要从城市经济运行及发展对房地产市场影响的角度，构建房地产市场与城市经济协调发展的研究体系，并对武汉等城市房地产市场的规模进行定量研究。论文的研究成果将为政府制定房地产业调控政策以及增强城市聚集力、提高城市竞争力的城市发展战略提供借鉴。第三，为开发企业决策和消费者行为提供参考。房地产业是资金密集的行业，开发商的每一个投资决策行为都会涉及到大量资金，面临着巨大投资风险。因此，在开发商进行投资决策前需要对宏观经济和房地产市场的现状和未来趋势进行分析和判断，以求降低投资风险。房地产既可以用于投资，也可以用于消费，历来受到投资者和消费者的关注。房地产的价值较大，无论是进行投资还是消费，都需要对房

17、地产市场态势有整体的认识，并对未来一定时间内的发展趋势进行预测。本文的研究可以为开发商决策和消费者行为提供一定参考依据，帮助开发商和购房者降低经营投资风险。1.3 国内外相关研究综述国内外相关研究综述 近年来，随着我国房地产业的蓬勃发展及政府部门和社会公众对房地产业的日益关注，学术界对于房地产业的研究也逐渐增多。众多学者对房地产研究的角度和 3华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 方法不一，分别从各自领域展开了对房地产业的研究，所涉及的范围甚广。本文将重点从房地产与城市经济的关系和协调度研究这两个方面对已有研究进行归纳和评述。1.3.1

18、 房地产与城市经济关系的研究综述房地产与城市经济关系的研究综述 很多国家对房地产业的研究起步较早，现在的相关研究已经比较成熟，对房地产业在城市经济中的地位和作用已有了明确的认识，其研究学者大多认为房地产业是拉动国民经济增长的重要因素，是支撑经济增长的支柱产业。Yi Wen(2001)以美国的数据为基础重新研究了固定资产投资与经济增长之间的关系，得出与前人不同的结论。他认为房地产业资本的形成导致国民经济增长，同时反过来促进商业领域（厂房和设备）资本的形成。Paulo M.B.Brito 和 Alfredo M.Pereira（2002）将住房作为家庭的消费品、投资品及一个生产因素和部门建立内生经

19、济增长模型。他们发现长期的经济内生增长率不受住房偏好性参数影响，关键在于住房相关的产业参数。模型假设在经济活动中，住房和其他资产是不完美的替代品。基于这个假设，他们认为内生的长期经济增长率依赖于房价与其他类型资本的相对比例。住房作为一个生产部门生产率的冲击效应可以通过其对相对资产价格和资本密度相应变化来解释。他们认为生产率的影响对于三个生产部门：制造业、建筑业、教育培训行业长期增长有着积极的影响。Min Hwang and John M.Quigley（2006）以美国 74 个大都市 1987-1999 年之间的统计数据为例研究了国家和区域经济对房地产市场的影响。文章详细阐述了房价、空置率、

20、新建楼房之间关系，并发现区域经济条件的变化、居民收入、就业率对房价有着重要的影响。作者首次发现业主自用房地产市场对房价和供给的影响证据，指出原材料价格变动、劳动力费用变化、资金成本的变化都会影响和调节区域房地产供应。通过标准的脉冲模型研究发现，市场对外部冲击反映的滞后性源于区域经济条件的不同。Richard Harris 和Godwin Arku（2006）通过对 1945 年以来的文献研究发现学者对房地产业的与经济的相互影响的研究经历了重要转变。现在学者普遍认同房地产业通过对就业、储蓄、投资、劳动生产率作用来影响宏观经济的发展。然而，在房地产学者开始详细研究房地产对经济发展的初期，众多的学者

21、认为住房是社会消费品，阻碍经济增长，仅有少数学者认为住房在偏远地区可以作为辅助产业来发展。但是，从上世纪七十年 4华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 代后，房地产业越来越多的被视为是经济增长的重要贡献因素。这不仅因为房地产业作为劳动密集产业带来的乘数效应，更因为房地产带来的各种社会效应基于此相关的经济影响。J.W.Fedderke,P.Perkins and J.M.Luiz(2006)等以南非的数据为基础研究发现如房地产、道路、交通这样的消费性的基础设施建设对经济增长有着非常重要的推动作用，并鼓励私有资本的投资。基于内生增长理论将社

22、会消费部门作为一个生产部门的假设，作者进一步研究南非如房地产等的基础设施建设与长期经济增长的影响，发现公共消费性基础设施建设投资能够直接或者间接地促进经济增长。在我国，20 世纪 90 年代初曾提出房地产是支柱产业，但是随着 1992-1993 年房地产热问题的暴露，这一论断被否定。1998 年后，政府为刺激内需拉动经济增长，将住宅业作为群众的消费热点和国民经济新的增长点。我国著名经济学家厉以宁（1999）通过对我国现阶段的国情特点进行分析，指出目前我国还是发展中国家，发展经济和提高人民生活水平是最重要的任务。房地产业具有很高的产业关联度，合理发展房地产业既可以满足居民日益增长的对房地产商品的

23、需求，又能带动我国城市经济的发展，应该将其作为我国现阶段新的“经济增长点”。罗龙昌（1999）通过研究发现，房地产业与国民经济的发展成正相关关系，并且，在国民经济的不同发展阶段房地产业会表现出不同的特征。近年来，由于计量经济学的发展，特别是协整理论和向量自回归模型理论的不断完善，越来越多的学者开始采用定量分析的方法来研究两者之间的关系。在国内，已经有很多学者通过协整理论并建立误差修正模型的方法分析了房地产投资和 GDP以及其他城市经济指标之间的关系，大部分的文章都积极地肯定了房地产投资在我国城市经济增长中的作用。其中最有代表性的是：沈悦、刘洪玉（2005）以中国1986-2002 年的数据为基

24、础研究了房地产价格和基本经济条件之间的关系，认为基本经济条件可以预测房地产价格的变化。他们通过 Granger 因果检验进一步证实，失业率、人口总数、建设成本的变化，居民消费价格指数（CPI）能够影响房价的变化，而房价的变化也可以反过来影响居民消费价格指数和城镇居民可支配收入。文章用脉冲模型进一步验证上述结论，发现基本经济条件是驱动房地产价格的基本动力。1.3.2 协调度的研究综述协调度的研究综述 研究房地产业与城市经济的协调是一个综合的复杂的系统工程，涉及很多因素，5华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 因此首先必须要确定对房地产业与

25、城市经济的协调研究是在正确的理论基础之上进行的。20 世纪 70 年代，德国科学家 HHaken 创立了可以广泛应用的现代横断科学协同学。协同学以系统论、突变论、信息论和控制论等现代科学理论为基础，同时汲取了耗散结构理论的精华，采用系统动力学的综合思维模式，揭示了各种系统和现象从无序到有序转变的共同规律。HHaken 将协同学概括为：它研究一个由大量子系统以复杂的方式相互作用所构成的复合系统；在一定条件下，子系统间通过非线性作用产生协同现象和相干效应，使系统形成有一定功能的空间、时间或者时空的自组织结构；这类从无序状态过渡到有序状态的现象，其相变和功能服从相同的不稳定性原理、序参量原理和役使原

26、理等基本原理。协同学的最大特点在于它是建立在现代数理科学上的一种可以定量描述的系统理论。协同学对于建立方程模型、进行稳定性分析、描述系统演化行为和阐明自组织机制等方面，都有严格的分析和论证，其科学合理性较一般系统论的定量化程度要高。协同学认为，系统在协同的前提下从无序走向有序，并不取决系统现状与平衡态的距离，而是取决于系统序参量之间的“协同作用”1。目前我国研究房地产与城市经济协调的文献较少，但是生态与环境等系统与城市经济的协调研究已经较为成熟，并且其中有很多研究方法值得借鉴。我国城市经济研究者和生态环境研究者都对城市经济与环境协调发展的研究非常关注，近年来，很多相关学科的研究人员在这一方面发

27、表了自己的研究成果。严登华等（2000）分别选取生态环境和社会经济发展指标，利用主成分分析法确定各指标的权重值，然后分别建立生态环境综台函数和社会经济发展综合函数，并在此基础上建立可持续发展模型，对满洲里的生态环境和社会经济发展的协调性进行了实证分析。李新琪、李秀萍等（2001），运用环境效益与社会经济效益协调发展的定量评价公式，对乌鲁木齐市环境与经济协调度的现状进行了分析，并对其未来趋势进行了预测。许榕、姜玲等（2002）将可持续发展指标作为环境与社会经济协调发展程度的研究指标体系，按照协调发展度的大小将环境与社会经济的协调发展状况划分为若干种基本类型进行研究。此外，也有很多学者在研究其他系

28、统之间的协调。陈志（2007）在阐述城市化 6华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 与经济发展协调理论的基础上，建立了城市化综合水平指数与经济发展综合水平指数之间的协调度模型，对改革开放以来湖北省城市化与经济发展协调度的时空特征进行了分析。刘耀彬，王启仿（2004）则引用了协调度概念，建立了工业化综合水平指数与城市化综合水平指数之间协调度模型，并对 1978 年以来的中国区域工业化与城市化协调发展的时空分布进行了分析。管昳晟（2006）在自己的硕士论文中对上海市基础设施与经济增长的协调做了较为深入的研究。1.4 研究思路与方法研究思路与

29、方法 在研究思路和方法上，本文以国内外现有相关理论的为基础，通过对武汉市的房地产业进行实地调查，掌握一手资料，综合应用西方经济学、计量经济学、房地产经济学、统计学、定量分析等有关理论知识和技术，围绕武汉市房地产业与城市经济的协调，分别从房地产总量和房地产各物业子市场与城市经济的协调入手进行深入分析，并对其中存在的各种不协调的因素进行研究。具体的研究思路和步骤如下：（1）搜集武汉市城市经济和房地产业相关的资料和数据；（2）从房地产与城市经济相互关联的角度，探讨房地产市场与城市经济的相互作用；（3）对房地产市场总体与城市经济的协调问题，本文将从两者各自的系统中选取较有代表性的一些指标，然后将其换化

30、为两个变量，进行二者间协调度的研究；（4）对房地产市场各物业类型与城市经济的协调，本文将分为住宅地产、商业地产和写字楼三个方面，从该物业类型及城市经济的各类指标中选取相关性最大的部分指标来进行深入研究；（5）对论文进行总结，并对研究结果进行思考。7华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 2 房地产业与城市经济的相互作用房地产业与城市经济的相互作用 2.1 城市经济对房地产市场的作用城市经济对房地产市场的作用 在国外，城市经济对房地产市场的作用机制研究已经颇为成熟，其中最著名的就是迪帕斯奎尔惠顿的四象限模型。下面本文将通过迪帕斯奎尔惠顿的四

31、象限模型来阐释城市经济对房地产市场的影响。2.1.1 房地产市场的四象限模型房地产市场的四象限模型（1）四象限模型的重要假设 该模型将房地产市场分为两个市场，即房地产资产市场(资产市场)和房地产使用市场(物业市场)，并且假定物业市场与资产市场一样发达。物业市场上的存量供给由资产市场给定。其含义是：资产供求关系决定资产价格 P，外生因素决定利率水平 i。由于 P=r/i，因此，在此关系式中，只要 P、i 给定后，r 也就被确定了。物业市场存量 C 与物业租金水平 r 为确定性关系(或函数关系)，因此，物业市场存量 C 最终被资产市场给定了。资本化率(即租金和价格的比值)被看作一种外生变量，它是根

32、据利率和资本市场上各种资产(股票、债券、短期存款等)的投资回报率确定。模型第象限给定的开发建设量是可持续的，其意义在于：物业市场存量变化(S)存在均衡过程，即能使S=0均衡过程为2：新增开发量折旧数量，S0；新增开发量=折旧数量，S=0；新增开发量折旧数量，S0；8华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 图图 2-1 迪帕斯奎尔惠顿的四象限模型迪帕斯奎尔惠顿的四象限模型（2）模型中各要素间的相互作用机理 在四象限模型中，房地产市场被分为了房地产资产市场和房地产物业市场，其中资产市场的交易的产品是房地产的产权，物业市场交易的产品是房地产的使

33、用权。房地产资产市场为房地产物业市场供给房地产产品以供其出租，其产品供给量直接影响到房地产物业市场的供给，而房地产物业市场的需求和价格作为重要信息反馈到资产市场时，会对下一轮的供给起到非常大的影响。在房地产资产市场，其均衡的条件就是房地产资产的需求等于房地产资产的供给。房地产的需求主要是人们希望持有房产的意愿及能力，市场对房地产的有效需求受到多方面因素的影响。房地产资产的供给主要来源于新项目的开发建设，并且取决于这些房地产的资产价格和与之相关的重置成本。长期来看，房地产的价格应该等于其重置成本，但是由于房地产的建设周期较长，还有一些其他特殊情况，在短期内成本和价格之间会发生较大的背离。房地产物

34、业市场与房地产资本市场相类似，也是在需求等于供给的时候达到均衡。在物业市场，需求来源于物业的使用者。物业的使用者在使用自己不具有所有权的物业时，就必须向拥有此物业产权的所有者交纳一定数量的租金。物业的租金是根据物业市场上的空间使用情况确定的。在物业市场上，使用空间的供给来源于 9华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 房地产的资产市场，其供给量是一定的；对物业的需求则取决于租金和物业租用者自身的一些因素。物业市场的作用就是确定一个租金水平，在这个水平上，对物业的使用需求等于建筑物的供给。在其他条件或因素保持不变的情况下，空间的使用需求增加

35、，租金就会上涨。在图 21 中，左侧的两个象限(第象限和第象限)代表资产市场，右侧的两个象限(第象限和第象限)代表物业市场。两个市场相互间的具体作用如下：第一，在其他条件不变的情况下，当物业市场的租金水平提高时，人们希望持有房地产资产的意愿也随之增加，对房地产资产的需求也就相应增加，房地产资产的价格必然也会因为需求的增加而升高，房地产商就会增加对房地产产品的供给。第二，在其他条件不变的情况下，当房地产资产市场的供给增加时，房地产物业市场的供给必然也会增加，如果需求没有增加则供给单方面的增加必然会导致租金的水平的下降。在以上的作用机理下，房地产市场通过自身的调节可以自动达到一种均衡的状态，但是调

36、节的时间较长。2.1.2 城市经济对模型的影响城市经济对模型的影响 宏观经济状况发生变化，会对房地产市场的均衡产生较大影响。宏观经济状况包括诸多因素，如经济增长、投资、经济政策、收入、人口等等。其对房地产市场均衡模型的影响，主要表现在以下几个方面：（1）城市经济总体增长或衰退对模型的影响 当城市经济总体增长时，生产发展迅速，人民生活水平也得到很大提高，市场对生产和生活所需要的房地产产品的需求增加。在其他条件不变的情况下，这种变化必然会使得物业的租金水平提高，继而又会引起第象限内物业资产价格的相应提高，进而促使第象限内新开发建设量增加，最后导致第象限内物业存量增加。如图 2-2 所示，新的市场均

37、衡为外围的大矩形。由于房地产供给的短期无弹性，供给不能够根据需求的变化及时做出反应，所以使得市场上第 t 期的需求和第 t-1 期的供给相均衡。当城市经济增长时，房地产市场上的各个变量都会随经济的增长而增长，在更大的规模上达到均衡。而当经济出现衰退时，情况则刚好相反3。10华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 图图 2-2 房地产资产市场和物业市场：经济增长房地产资产市场和物业市场：经济增长（2）经济政策对模型的影响 为了对宏观经济进行控制，保证经济的良好发展和充分就业，国家每年都会针对宏观经济出台一系列的调控政策。房地产业作为城市经济

38、的一个重要组成部分，其发展会受到政府经济政策的很大影响。国家经济政策对房地产业的影响主要表现在以下几个方面：第一，金融监管措施。在我国，目前有很多金融机构，它们的存在是为了能够使地方储蓄有转化为抵押贷款的渠道。通过这些金融机构，房地产开发商可以获得开发资金，消费者可以获得购房贷款。当金融机构降低利息和准备金率的时候，房地产开发商可以以较低的成本获得大量的贷款资金，购房者也会负担较低的贷款成本，此时，房地产市场受到正面的影响，表现非常活跃，第象限中的需求曲线 D相右上方移动，使得整个房地产市场扩张并在较大规模上达到均衡。反之，房地产市场则较为冷淡。政府会通过许多方式对金融机构进行监管，以便能够控

39、制流入房地产领域的现金流。第二，开发管制政策。为了使得房地产的开发与城市的经济发展和城市规划相协调，地方政府对于土地的开发类型和开发规模有着较为严格的控制。这样的规章制度通常是为了保护公众利益，但是却对项目开发造成了额外的成本负担。这点主要表现在以下两个方面：首先，由于政府相关部门要求开发商在进行项目建设时申请各种各样的许可证，使得项目的开工和竣工时间多次被延期，增加了房地产开发 11华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 的资金时间成本。此外，在办理各种许可证的时候，很有可能会遇到相关政府部门工作人员的寻租行为，这也在一定程度上增加了地

40、产商的开发成本。其次，政府在土地和城市规划方面的规章制度有时会造成可开发土地的匮乏，从而提升了土地价格，增加了获取土地的成本。开发成本的增加会使第 III 象限的供给曲线向左移动，使得房地产资产和租金价格升高。第三，政府有关住房的民生政策。住房是关系到国家稳定的民生问题，为实现“居者有其屋”，我国政府出台了很多关于住房方面的政策。目前，我国在住房方面的政策主要有两种：一是廉租房和经济适用房的政策，二是货币补贴政策。经济适用房和廉租房的开发建设，通常能够产生挤出效应，使得消费者降低对私人拥有的出租性物业的需求。对于私人项目的需求降低会导致第象限的需求曲线向左下方移动，这也将依次降低租金、资产价格

41、、新项目的开发建设，并最终减少私人项目的存量规模。这样，将会形成与图 2-2 中相反的一种新均衡状态。但是，政府对住房方面所发放的货币补助等则会使得市场对房地产产品的需求增加，达到更大规模的均衡。2.2 房地产业对城市经济的作用房地产业对城市经济的作用 我国的经济主要靠投资、消费和出口来拉动，房地产业既可以带动投资也可以拉动消费，因此，在我国城市经济的发展中发挥着非常重要的作用，其对城市经济的作用主要表现在以下几个方面：第一，房地产投资可以带动社会固定资产投资的增加。1998 年以来，面对国内严峻的经济形势，国家采取了刺激投资的积极财政政策，以投资启动消费，扩大国内需求。在这一轮投资增长中，房

42、地产投资则起到先导和主力作用，带动了全社会固定资产投资的增加，使得投资成为拉动经济增长的“三驾马车”中最为强劲的力量。如表 21 所示，在 2002-2007 年间，武汉市房地产投资增速连续四年超过同期全社会固定资产投资增速，成为带动投资增长的主导因素。12华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 表表 2-1 武汉市房地产和固定资投资增速及比重武汉市房地产和固定资投资增速及比重 年份 固定资产投资（万元）固定资产投资增速房地产投资(万元）房地产投资增速 房地产投资占固定资产投资比重 2002 5704258 12.19%132501214

43、.88%23.23%2003 6450642 13.08%169546827.96%26.28%2004 8222009 27.46%233300637.60%28.38%2005 10551808 28.34%297991927.73%28.24%2006 13252872 25.60%366151622.87%27.63%2007 17327895 30.75%459749825.56%26.53%数据来源：武汉统计年鉴 第二，房地产业增加值对 GDP 增长有很大贡献。20 世纪 80 年代中期以来，尤其是最近几年，武汉市房地产业发展迅速，速度大大超过同期 GDP 的增长速度，房地产业增加

44、值占 GDP 的比重不断提高。表表 2-2 武汉市房地产业产值和武汉市房地产业产值和 GDP 增速及比重增速及比重 年份 GDP（亿元）增速 房地产业产值（亿元）增速 房地产增加值占 GDP增加值的比重 2003 1662.18 11.35%64.84 20.66%3.90%2004 1882.24 13.24%79.00 21.84%4.20%2005 2238.00 18.90%85.00 7.59%3.80%2006 2590.75 15.76%105.92 24.61%4.09%2007 3141.9 21.27%134.14 26.64%4.27%数据来源：武汉统计年鉴 如表 2-2

45、 所示，2004 年，武汉市房地产业增加值增长速度为 21.8%，是第三产业中增长速度最快的行业；比全市 GDP 增速 13.2%高 8.6 个百分点；2004 年武汉市房地产业实现增加值 79.0 亿元，占第三产业增加值的比重为 8.3%，成为推动经济增长的重要力量。第三，房地产业对地方财政做出很大贡献。在我国，目前实行的是分税制，土地和房地产开发的大部分税费都是上缴地方财政的，这些税费构成了地方财政的很大一部分，成为各个地方城市发展建设的主要资金来源。自从国家实行土地有偿出 13华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 让、转让制度以来

46、，土地和房地产市场发展非常迅猛，与土地出让和房地产开发相关的税费在城市财政收入中所占的份额不断扩大，已经成为城市财政收入中非常重要的一部分。第四，房地产业具有很强的关联作用。房地产业由于具有产业链长、带动作用明显等特点，它的变动通常会对众多相关产业产生较大的冲击波，影响宏观经济的稳定发展。因此，政府、理论界和企业界都长期关注这一问题。他们通过研究得出以下结论：（1）从房地产业的产业链长、波及面广，城市经济中绝大部分产业与房地产业有关联关系，但房地产业对不同的产业影响程度不同。（2）总体上我国房地产业每增加 1 单位产值，对 40 种产业的总带动效应为 1.416。（3）房地产业对不同性质产业的

47、作用力方向不同，对矿物采选等原材料消耗型产业主要是向后拉动作用；对金融保险业等与房地产业关联最为密切的环向关联产业产生需求拉动和供给推动双向作用4。第五，当房地产超前于城市经济的发展时，会导致城市经济发展的失衡。虽然房地产可以很大程度上拉动经济的增长，但是当房地产的发展过度超前于经济的发展时，会产生大量的负面效应。房地产过度发展时，会挤占很多本应用于其他行业发展的资源，抑制了其他行业的发展，从而使得整个经济出现一种不均衡发展的状态。在整个城市经济发展不均衡的情况下，房地产市场必然也很难独善其身，造成经济资源的很大浪费，我国 20 世纪 90 年代初的房地产热就是一个典型的反面案例。14华 中

48、科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 3 武汉市房地产业与城市经济协调的评价方法武汉市房地产业与城市经济协调的评价方法 3.1 评价方法的确定评价方法的确定 房地产业作为城市经济的一个子系统，在城市经济这个系统中发挥着非常重要的作用。房地产的发展超前或者滞后于经济的发展都会对经济的长期稳定发展产生一系列不好的影响，只有当房地产业的发展和城市经济的发展相协调时才能保证城市经济的健康发展。房地产业本身就是一个非常复杂的系统，而城市经济这个系统则更复杂，其中表征的指标非常多。目前，对城市经济和房地产业各自独立的系统都已经有较为科学的指标体系来进行衡量

49、，但是对二者之间的协调还没有十分理想的指标体系对其进行考核。虽然目前国内外对有关房地产业与城市经济发展协调性的研究还不是很多，但是目前国内外对有关生态环境与社会经济发展协调性的研究很多，本文尝试从中获得启发，借鉴其中的一些对于协调的研究方法来对房地产业与城市经济的协调进行研究。在生态环境与经济发展的协调方面的研究很多，但是其研究方法大致可以归结为一类。考虑到房地产业和城市经济都是较为复杂的系统，本文将首先在各系统中选取比较有代表性的几个指标，然后对选取的数据进行标准化，并用主成分分析法确定其权重，将两组变量换化为两个变量，再对二者间的协调度进行分析。通过这种方法，可以简化进行协调研究时所需要考

50、虑的变量，同时使得对二者之间协调的研究思路更为清晰，也使得二者之间的协调关系更为直观。3.2 评价指标的选定原则评价指标的选定原则 只有科学地选取指标，才能科学地进行分析和研究，指标的选取对于分析和研究问题具有非常重要的意义。综合各方面因素考虑，本文在指标的选取中将遵循以下原则：科学系统性原则。即指标的选取、指标权重系数的确定、数据的搜集、计算与合成必须以公认的科学理论为依据。必须首先对房地产业与城市经济的相互关系做出准确、全面的分析，综合考虑人口、经济等诸多方面因素，使指标体系既满足全面性要求，又避免相互之间的重叠。房地产业和城市经济各自都是一个复杂的系统，15华 中 科 技 大 学 硕 士