招商地产佛山禅城区0705地块汇报.pdf

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1、佛山市禅城区2007-005地块汇报佛山市禅城区2007-005地块汇报2007-9-282007-9-目录目录第一部分第一部分:项目概况项目概况第二部分第二部分:区域经济、规划区域经济、规划第三部分第三部分:市场分析及定位市场分析及定位第四部分第四部分:结论结论第一部分第一部分:项目概况项目概况1.项目位置地块位于中心组团禅城区1.项目位置地块位于中心组团禅城区中心组团中心组团100万人口100万人口?中心组团包括禅城区、南海区桂城、平洲、罗村镇和顺德区的乐从和陈村镇?全市行政中心、商贸服务中心、文化体育中心?全市重要的制造业、高新技术产业基地与物流基地大良容桂组团大良容桂组团100万人口1

2、00万人口?区域内地区性次中心，交通枢纽与物流中心?高新技术主导的制造业基地?顺德区政治、文化、教育与信息中心西江组团西江组团30-50万人口30-50万人口市域西部地区的行政、文化、商业中心，重要的制造业基地，区域性生态旅游基地。西南组团西南组团30-50万人口30-50万人口广佛都市区西部的交通枢纽和旅游、会议、培训基地，三水区的行政与文化中心。狮山组团狮山组团30-50万人30-50万人?重要的新兴产业基地和区域性科研教育基地；?重要的客运铁路枢纽，区域性休闲度假、会议基地。大沥组团大沥组团30-50万人口30-50万人口重要的制造业基地，区域专业市场与物流中心九江-龙江组团九江-龙江组

3、团30-50万人30-50万人市域南部的交通枢纽，区域性专业市场和物流基地，重要的制造业基地之一。06B金地金地345906A中海中海3341CG08凯德置地凯德置地378006D凯德置地凯德置地3445目标地块目标地块2.地块周边的配套2.地块周边的配套06H招商260806H招商260806A中海中海334106B金地金地345906E东建东建310006D凯德置地凯德置地3445CG08凯德置地凯德置地3780广佛地铁起点广佛地铁起点目标地块目标地块3.地块周边的大型楼盘3.地块周边的大型楼盘4.项目指标4.项目指标土地用途土地用途居住用地（兼容商业）总用地面积总用地面积150426平方

4、米（其中净用地为107299平方米）容积率容积率2.5（按净用地面积计算）建筑密度建筑密度30%绿地率绿地率30%容积率建筑面积容积率建筑面积268247.5平方米底价折合楼面价格底价折合楼面价格底价6.8亿元，2535元/平方米（按总建面积计算）；套型建筑面积套型建筑面积套型建筑面积90平方米以下住宅比例70%5.宗地现状5.宗地现状地块四至图地块四至图30米规划路魁奇路（暂时为断头路）桂澜路规划中的深宁路鄱鄱阳阳村村属南海区范属南海区范围（目前为围（目前为钢材市场）钢材市场）地块东侧的桂澜路地块东侧的桂澜路地块内临建作钢地块内临建作钢材市场的临建材市场的临建地块西侧的村屋地块西侧的村屋地块

5、南侧及东侧内有鱼塘地块南侧及东侧内有鱼塘及食肆及食肆地块西侧紧邻鄱阳村地块西侧紧邻鄱阳村地块红线外东北角的地块红线外东北角的钢材市场钢材市场地块东侧的汽配店及地块东侧的汽配店及钢材市场钢材市场地块北面作钢材市场的临建地块北面作钢材市场的临建地块内临时用作钢材市场地块内临时用作钢材市场6.地块出让方式地块出让方式?出让方式：出让方式：拍卖出让，拍卖会定于10月12日上午10时举行，起拍价为6.8亿，保证金为6000万。竞买人必须在10月11日前办理竞买申请手续，交纳竞买保证金；若在买受地块后另行成立单项开发公司，需于办理竞买申请手续时出具书面声明，约定将来成立单项开发公司时的股东名称及各自所占的

6、份额，届时由该单项开发公司签订补充版的成交确认书和土地出让合同。?付款时间：付款时间：分四期支付土地使用权出让金。?第一期2007年10月27日前支付30（内资成立项目公司顺延2月，外资成立项目公司顺延6月）；?第二期2007年12月27日前支付30；?第三期2008年2月17日前支付20；?第四期2008年4月17日前支付20。此外，还需要在拍卖成交之日起三个工作日内向拍卖公司支付地块成交价1的佣金。?动工时间：动工时间：缴齐地价款一年内动工建设；?竣工时间：竣工时间：动工三年内完成项目施工建设。第二部分:区域经济、规划第二部分:区域经济、规划佛山市经济发展情况佛山市经济发展情况地区地区数据

7、数据国内生产总值国内生产总值固定资产投资固定资产投资房地产开发投资房地产开发投资房地产投资占固定资产比重房地产投资占固定资产比重2005年182321886041575917.792006年2094071098701938217.64同比增长(%)10.724.021.82005年217016957149821.532006年259698117183422.59广东同比增长(%)14.116.722.42005年238075614218.782006年292791018220.00同比增长(%)19.320.227.2佛山全国和国内、省内比较（单位：亿元）和国内、省内比较（单位：亿元）0100

8、02000300005101520GDP总量（单位：亿元）1328.6 1578.519182379.8 2926.7增长率（比上年，）13.417.418.319.219.320022003200420052006数据来源：佛山市统计局近5年来，佛山市GDP一直保持着快速的增长近5年来，佛山市GDP一直保持着快速的增长2006年佛山市的GDP接近广州市的一半2006年佛山市的GDP接近广州市的一半数据来源：佛山市统计局02000400060008000广州3203.963758.624450.555115.756068.41深圳2969.523585.724282.144926.95684.

9、39佛山1328.551578.491918.042379.82926.722002年2003年2004年2005年2006年2006年佛山市的人均GDP约为广州的802006年佛山市的人均GDP约为广州的80数据来源：佛山市统计局0510广州4.475.26.086.886.3深圳4.635.395.936.056.79佛山3.464.044.754.15.022002年2003年2004年2005年2006年2006年佛山市的工业总产值为广州市工业总产值的872006年佛山市的工业总产值为广州市工业总产值的87数据来源：佛山市统计局0200040006000800010000广州3788.

10、914705.915043.336032.098102.82深圳3943.625073.776509.279568.68佛山2703.883300.164289.925464.057070.82002年2003年2004年2005年2006年2006年佛山市全社会固定资产投资总额约为广州的54。2006年佛山市全社会固定资产投资总额约为广州的54。数据来源：佛山市统计局0500100015002000广州1009.241157.771321.961360.131696.38深圳747.15946.491090.141176.131273.67佛山290.43423.69584.86756.42

11、909.382002年2003年2004年2005年2006年2006年佛山市社会消费品零售总额约为广州的36。2006年佛山市社会消费品零售总额约为广州的36。数据来源：佛山市统计局010002000广州1370.681494.271675.051898.742182.77深圳689.59801.77915.451437.671671.29佛山419.79473.19542.19634.47776.182002年2003年2004年2005年2006年近5年来，佛山市的城镇居民人均可支配收入广州差不多，并且稳步增长。近5年来，佛山市的城镇居民人均可支配收入广州差不多，并且稳步增长。数据来源：

12、佛山市统计局0100002000030000广州1338015003168841828719851深圳2494125936275962149422567佛山14336148271604517424188942002年2003年2004年2005年2006年2006年佛山市的城乡居民储蓄存款余额约为广州的1/22006年佛山市的城乡居民储蓄存款余额约为广州的1/2数据来源：佛山市统计局0200040006000广州3132.83727.334256.825024.695562.36深圳1756.492199.452625.393229.383744.7佛山1535.931783.992028.8

13、12358.782667.062002年2003年2004年2005年2006年佛山主要的工业产业佛山主要的工业产业工业:工业:电子、家具、汽配、电器、塑料皮革、陶瓷、纺织、服装、食品等主导产业群。高新技术产业高新技术产业:初步形成以电子信息、数码光学、环保家电和设备、生物工程、新材料等主导高新技术产业群。截止2004年底，高新技术产品产值达到1002亿元，现代物流体系现代物流体系逐步完善。2004年物流业增加值276.34亿元,占第三产业增加值45.1%。世界500强世界500强:美国杜邦、嘉吉，德国西门子、博世，日本松下、丰田、本田、日立、三菱、东芝、三洋、住友，中国宝钢等30家企业在佛山

14、投资了45个项目。“佛山制造佛山制造”是品牌:全市现有“中国驰名商标”7件，“中国名牌产品”30个、国家免检产品110个、广东省著名商标86件，广东省名牌产品101个。民营经济成为佛山经济的火车头民营经济成为佛山经济的火车头?2005年佛山民营企业实现工业总产值2466亿元，占全市工业总产值的52.5，对全市工业总产值增长贡献为58.9，成为经济增长的中坚力量。民营经济已经成为佛山经济发展的火车头。?16家民营企业进入广东省百强民营企业行列,16%。?民营经济占全市GDP比重达48.6%,占了经济总量的民营经济占全市GDP比重达48.6%,占了经济总量的“半壁江山半壁江山”；?2005年民营企

15、业出口额为54.93亿美元，增长37.6，占全市总出口额的32%；?发展趋势：?规模化发展:2004年全市民营集团工业产值超亿元的民企111户，超10亿元的6户，超100亿元的4户；?聚集化发展:民营经济正在加大步伐向工业园区聚集和扩张。全市进入工业园的民营企业共有5180多家，投资总额高达786亿元；?品牌化发展:2004年全市拥有中国驰名商标6个，中国名牌15个，广东省著名商标77个，广东省名牌产品62个，民营企业拥有的名牌商标占了全市名牌商标近85%；?集中化发展:有一批民营经济行业高度集中、主业特色鲜明、集群化态势明显的专业镇和产业集群，共有产业集群32个，专业镇19个。重大城市发展机

16、会重大城市发展机会广佛经济圈广佛经济圈?产业存在区域性差异是合作的基础?三大产业的互补特征是广佛产业合作的前提?生产领域、流通领域、服务领域、研发孵化领域的广泛合作?生产研发型的合作?加工配套型的合作?资源共享型的合作?中枢节点型合作泛珠三角泛珠三角?CEPA使“泛珠三角经济圈”，受到越来越多的关注，并将对地区和城市经济社会发展带来巨大而深刻的影响。交通规划交通规划?“303015目标15目标”“30”“佛山市中心区-县级市中心区30分钟可达;县级市中心区-镇30分钟可达”;“15”“佛山市中心区和各县级市中心区15分钟内可进入高速公路网”?“四纵九横两环四纵九横两环”构筑成以高速公路和一级公

17、路为主体的“四纵九横两环”主骨架?佛山一环佛山一环总长92.5公里，双向6车道，利用广佛、广三、广珠西和广州环城高速西环段共48.3公里，新修44.2公里；2006年十月投入使用?广佛地铁广佛地铁总投资66亿元。建成后与广州地铁网连通，预计2010年通车?广珠轻轨广珠轻轨广珠轻轨含主线和支线段。主线为新广州至珠海，分南段和北段，支线为中山小榄至江门交通“四纵九横两环”交通“四纵九横两环”以广佛快速干线、广三高速、广肇高速、广明高速、珠西高速、佛开高速、佛山一环、珠二环等为基础，构建“四纵、九横、两环”交通主骨架。形成全市公路网的大动脉，?全长14.78公里；?10个站点；?总投资66亿元；?建

18、成通车时间预计2010年；?建成后到广州天河预计45-60分钟。广佛地铁广佛地铁第三部分:市场分析及定位第三部分:市场分析及定位2000-2006年佛山房地产开发投资额及增长率2000-2006年佛山房地产开发投资额及增长率0408012016020001020304050房地产开发投资完成额（亿元）81.6112.52122.62141.99182.07房地产开发投资增长率（）12.837.98.947.327.22002 年 2003年2004年2005年2006年（一）佛山市房地产市场情况（一）佛山市房地产市场情况近4年来，佛山市的商品住宅施工面积和销售面积近4年来，佛山市的商品住宅施工

19、面积和销售面积数据来源：佛山市统计局、佛山市建设局04008001200商品住宅施工面积（万平米）859.7955.8967.2985商品住宅销售面积（万平米）606.9553.1648.270120032004200520062001-2006佛山商品住宅供求状况2001-2006佛山商品住宅供求状况020040060080001000200030004000批准预售面积（万平米）289.17486.9388.65395.36575销售面积（万平米）516606.9553.1648.2701均价275125143021312336452002年2003年2004年2005年2006年数据来源

20、：佛山市统计局 佛山市建设局佛山外埠品牌开发商的发展佛山外埠品牌开发商的发展上海三盛龙光中海万科雅居乐2004年2004年保利时代2005年2007年2006年2005年2007年2006年金地凯德置地新鸿基中信华南2003年以前2003年以前本土开发商东建、能兴、玫瑰园为主招商九龙仓富力深圳鸿荣源深业集团外来开发商进入佛山市场情况统计外来开发商进入佛山市场情况统计发展商发展商项目项目位置位置规划净用地面积（）规划净用地面积（）年份年份万锦豪园南海千灯湖旁270,000 2005年开盘06A地块项目禅城区湖景板块117,000 2006年拿地金沙湾南海黄岐（金沙洲附近）409,000 2005

21、年拿地合计合计796,000796,000四季花城南海黄岐500,0002004年开盘A7地块项目南海桂平路旁110,000 2006年拿地金色家园南海桂平路旁90,000 2006年开盘兰侨圣菲花园顺德新城区德胜路197,000 2006年拿地禅城区南庄镇项目南庄镇吉利河南岸337,5442006年拿地南海区大沥镇项目大沥镇体育中心区西侧地段75,9162007年拿地合计合计1,310,4601,310,460雍景豪园南海盐步穗盐路旁49,000 2002年开盘佛山雅居乐花园禅城区湖景路旁200,000 2005年拿地三水雅居乐项目三水西南涌旁267,000 2006年拿地合计合计516,0

22、00516,000一号公馆南海桂城千灯湖旁17,000 2004年拿地千灯湖项目南海桂城千灯湖旁214,000 2006年拿地顺德区容桂项目容桂海尾社区居委会文海路以南20号地块51,8092007年拿地合计合计282,809282,809天湖郦都禅城湖景路220,000 2005年开盘C03地块项目顺德新城区德胜路84,000 2006年拿地合计合计304,000304,0005.龙光5.龙光4.保利4.保利3.雅居乐3.雅居乐2.万科2.万科1.中海1.中海发展商发展商项目项目位置位置规划净用地面积（）规划净用地面积（）年份年份6.金地6.金地06B地块项目禅城湖景路旁109,000 10

23、9,000 2006年拿地CG08地块项目禅城魁奇路旁28,000 2006年拿地06D地块项目禅城东平河旁116,000 2006年拿地合计合计144,000144,0008.祈福8.祈福祈福南湾半岛南海丹灶仙湖旁1,660,000 1,660,000 2004年开盘9.力讯投资9.力讯投资佛山力讯上筑禅城文华路旁56,000 56,000 2006年开盘10.上海三盛10.上海三盛南海颐景园南海桂城175,000 175,000 2004年开盘11.中信华南11.中信华南和顺美景水库项目南海和顺4,020,000 4,020,000 2006年拿地罗村时代地产项目南海罗村桂丹路旁107,0

24、00 2006年拿地南海区狮山镇项目南海软件科技园“茶庄岗”、“凤凰岗”103,9032007年拿地合计合计210,903210,90313.深圳鸿荣源13.深圳鸿荣源南海区桂城街道海八路地段桂城街道海八路地段157,199157,1992007年拿地三水区云东海项目云东海旅游经济区中心区白云路北侧1号地1,783,6002007年拿地顺德区北窖镇项目五长沙商住地块A、B、C305,5442007年拿地合计合计2,089,1442,089,14415.富力15.富力东平新城地块裕和路以北、天虹路以南、文华南路以西、岭南大道以东，文华南路以东643,124643,1242007年拿地合计合计12

25、,473,63912,473,63914.深业集团14.深业集团12.时代12.时代7.凯德置地7.凯德置地外来开发商进入佛山市场情况统计（续）外来开发商进入佛山市场情况统计（续）数据来源：佛山市禅城区房地产交易所02000400060008000住宅均价456747434789523158075506601372201月2月3月4月5月6月7月8月佛山禅城区2007年新建商品住宅均价佛山禅城区2007年新建商品住宅均价（二）禅城区房地产市场主要板块分析（二）禅城区房地产市场主要板块分析城南板块城南板块城北板块城北板块季华路季华路?城北板块主要包括张槎、石湾、南庄、澜石镇区，形成于2001-2

26、002年,主要满足旧城区中低收入人群置业或换房需求；?城南板块主要包括季华路以南禅城范围,板块兴起于2003年,围绕季华公园开发的部分中高端楼盘,后来受中心组团规划的影响,城市重心南移,而形成的一个新的中高档居住区。禅城区房地产市场主要板块分析禅城区房地产市场主要板块分析禅城两大板块差禅城两大板块差异性对比指数异性对比指数城南板块城南板块城北板块城北板块城市规划新城区的规划较好，佛山中心组团新的中心区，享受政府的生活设施配套建设老城区的规划建设程度较弱，需要政府大投入拆迁改建，目前正在逐步规划建设中已开发项目综合水平现有已开发项目综合水平高，普遍往中高端市场迈进，以满足高收入群体需求已开发项目

27、综合水平较低，以本土开发商为主，主要是满足工薪阶层、中低收入群体为主的中低端项目已开发项目主要定位档次中高端、高偏中端为主中端、中低端为主现有住宅项目竞争强度中高端市场竞争强度激烈中低端产品市场竞争强度较大商品住宅市场发展空间中高端市场发展空间大，当地居民需求量大，以大户型需求为主中低端市场发展空间大，中低层收入群体的需求量大，以中小户型为主价格水平价格水平普遍高涨，高层整体均价在75009000元/价位，较高的现房价逾10000元/价格水平也普遍高涨，高层整体均价在65007500元/价位。建筑类型高层、小高层为主多层、小高层为主户型设计大面积三房、四房户型以中小面积的二房、三房户型为主主要

28、居住面积普遍主要面积为120180普遍面积为85120园林规划主题地中海风情园林，现代精致风格园林，东南亚园林水景园林为主欧陆水景园林，中式简约园林，也有许多楼盘并无园林主题规划，只是简单设计和绿化建筑风格以新现代主义为主，凸现区位的新城区现代化形象，部分现代欧陆风格。欧陆风格为主，也有许多无建筑风格的普通住宅商品洋房主要客户来源城南高端收入群体，小部分城北、城西、高明、顺德等中高收入群体。以城西、城北中低收入群体为主，部分城南和周边镇区、外来人口中低收入群体。产品区 域地块编号位置用地面积（）容积率总建面（）成交价格（亿）楼面地价（元/）竟得人交易时间南海2007-011桂城街道海八路地段1

29、571992.2435145213.953969深圳鸿荣源2007-5-31南海2007-012桂城街道海七路地段644662.51611649.525907广东创鸿2007-5-31南海2007-017大沥镇体育中心区西侧地段759162.41821984.822645万科2007-6-8三水2007-016云东海旅游经济区中心区白云路北侧1号地17836000.6196165121.352220深业集团2007-6-12东平新城2007-001东平新城裕和路以北、天虹路以南、文华南路以西、岭南大道以东A地块，东平新城裕和路以北、文华南路以东B地块6431243.193.5196726021

30、6726047.0521712392富力2007-9-202007年1-9月成交代表地块跟踪（地价水平）2007年1-9月成交代表地块跟踪（地价水平）（三）土地市场情况（三）土地市场情况2007011200701120070122007012200701620070162007017200701720070012007001?地块周边较为成熟的居住区域“亚洲艺术公园板块”，距离地块约1.2公里。?板块周边有多个楼盘，包括雅居乐、汇银.奥林匹克花园、龙光.天湖郦都等，中海和金地在该板块的项目今年年底即将进入销售。?07年板块在售洋房产品涨幅明显，由年初的5000多元/平米涨至目前约9000元/平

31、米左右，仍有上升趋势。2007-005地块2007-005地块亚洲艺术公园板块亚洲艺术公园板块（四）楼盘调研（四）楼盘调研1.5 KM1.5 KM3KM1、汇银.奥林匹克花园1、汇银.奥林匹克花园开发商汇银地产、中体产业建筑类别多层（4层）、小高层（1118层）装修状况毛坯开盘时间2005年5月销售情况7月领御组团开盘发售，共130套，为项目最后一批洋房单位。认筹火爆价格均价8000-10000元/平米规划数据占地面积10万平米，建筑面积18万平米；容积率1.8，绿化率60。亚洲艺术公园板块典型楼盘亚洲艺术公园板块典型楼盘2、天湖郦都2、天湖郦都开发商龙光建筑类别联排别墅、小高层装修状况毛坯开

32、盘时间2005年12月销售动态二期小高层仅剩尾货价格尾货均价9000元/平米，10月推出三期楼王组团，均价预计超过10000元/平米规划数据占地22万平米，建筑面积43万，容积率1.953、恒福新城3、恒福新城开发商广东恒基实业投资发展有限公司地址位于岭南明珠体育馆东面，季华商圈北面规划数据占地12万平米建筑类别高层、小高层装修状况毛坯开盘时间2005年12月销售动态二期在售楼盘情况目前均价约8300元/平米。开发商雅居乐建筑类别别墅、高层装修状况毛坯开盘时间2007年8月销售情况150多套别墅迅速销售完毕，10.1期间发售高层部分价格联排别墅均价20000元/平米，双拼别墅均价25000元/

33、平米以上，洋房售价在9000元/平米以上规划数据占地面积10万平米，建筑面积18万平米；容积率1.8，绿化率60。4.雅居乐花园4.雅居乐花园开发商怡翠、玫瑰园建筑类别高层装修状况毛坯开盘时间10.1期间准备推出新组团“中央一品”价格销售均价预计达到9000元/平米规划数据占地面积20万平米，建筑面积55万平米；5.怡翠玫瑰园5.怡翠玫瑰园（五）SWOT分析（五）SWOT分析S 优势S 优势W 劣势W 劣势O 机会O 机会T 威胁T 威胁?扩大品牌影响力的机会?公司进入佛山后进一步持续发展的契机。?地块内的临时建筑尚未拆除?地块旁边为钢材市场和村屋，对项目形象有所影响?已进入佛山的各大型开发商

34、以及本地开发商对该地块持有强烈的欲望。?中心城区少有大面积住宅用地；?位于禅桂结合区域，地段位置被两个片区居民所认可?临近佛山高档住宅的名片亚艺板块项目定位：项目定位：?老城区居住中心，拥有优越地段和配套资源的高档、时尚社区；（六）项目定位（六）项目定位（七）客户分析（七）客户分析地块的目标客户：地块的目标客户：?禅城、桂城的私营企业主、高级白领；?周边钢材市场、汽配市场的企业主、中高级管理人员；?周边几家名校的教师群体；?部分顺德客户。用地类别用地类别占地面积()占地面积()容积率容积率建筑面积()建筑面积()住宅住宅240，787.5240，787.5沿街商业沿街商业21，46021，46

35、0会所（含配套）会所（含配套）600060001.01.06，0006，000合计合计1072291072292.52.5268，247.5268，247.51012291012292.62.6100100240，7875240，78752.62.6101，229101，229合计合计7070168，551168，5513 366，69666，69632层住宅32层住宅303072，23672，2361.81.834，53334，53318层住宅18层住宅建面比(%)建面比(%)建筑面积()建筑面积()容积率容积率占地面积()占地面积()产品类型产品类型两梯四户两梯四户187318739090

36、168，551168，55132层住宅32层住宅两梯两户两梯两户45245216016072，33672，33618层住宅18层住宅备注备注套数套数套均面积()套均面积()建筑面积()建筑面积()产品类型产品类型（八）产品定位（八）产品定位（九）价格定位（九）价格定位佛山主城区住宅的价格今年上涨超过50，经过这一轮的价格暴涨后，多个主要在售楼盘销售情况依然良好，价格仍有一定的上涨空间，预计2008年楼价仍有10以上的升幅。从洋房产品的售价来看，距离地块较近的亚艺公园板块现阶段价格已经达到9000元/平米（毛坯）的水平，10.1期间新推货的单位售价都不会低于这个价格。考虑到现阶段周边板块的价格，以及未来两年楼价的上升空间，售价在2009年应该可以达到以下水平（毛坯）：产品类型建筑面积()均价（元/）备注18层住宅72，33612000毛坯32层住宅168，55110500毛坯沿街商业2146020000毛坯车位2682个15万元/个销售率50%第四部分:结论第四部分:结论1、地块位于佛山中心城区禅城区，区位优势比较好；2、地块临近亚艺公园，周边基础配套成熟，医疗、教育设施完善；3、地块所在区域聚集中海、金地、凯德置地、雅居乐等著名品牌开发商，为佛山将来中高档居住区；4、地块规模比较大，形状比较规则；5、建议以楼面地价4600元/平米，总地价120，634万元。