某房地产开发集团公司成本控制制度XXXX版.pdf

《某房地产开发集团公司成本控制制度XXXX版.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某房地产开发集团公司成本控制制度XXXX版.pdf（58页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、 集团成本控制管理制度 版权所有 严禁翻版 违者必究 第 1 页 共 58 页 目目目目 录录录录 第一章 成本控制总则.3 第一条 部门职责.3 第二条 成本控制管理说明.错误错误错误错误！未定义书签未定义书签未定义书签未定义书签。第三条 成本控制人员职业纪律.7 第二章 全程成本控制规范.9 第一条 目标成本的建立.9 第二条 规划设计成本控制.17 第三条 预算控制及工程造价咨询业务管理规范.20 第四条 采购过程控制管理规范.23 第五条 施工过程控制管理规范.23 第六条 工程进度款支付管理.24 第七条 扣款审批工作程序.25 第八条 工程竣工结算管理.27 第三章 招标采购管理办

2、法.30 第一条 总则.33 第二条 采购范围.34 第三条 招标原则.34 第四条 招标小组.34 第五条 招标程序.38 第六条 招标工作细则.39 标 题 成本控制管理制度 版 本 第 1 版 版 次 第 0 次修改 正页/表单 共 58 页 受控状态 正式发行 日 期 2011 年 1 月 执行主体 项目公司项目公司项目公司项目公司/集团公司集团公司集团公司集团公司 监督主体 项目总经理项目总经理项目总经理项目总经理/董事长董事长董事长董事长、集集集集团团团团总裁总裁总裁总裁 考评主体 集团集团集团集团董事长董事长董事长董事长 集团成本控制管理制度 版权所有 严禁翻版 违者必究 第 2

3、 页 共 58 页 第七条 议标、定向委托或续标细则.错误错误错误错误！未定义书签未定义书签未定义书签未定义书签。第八条 各部门关系.错误错误错误错误！未定义书签未定义书签未定义书签未定义书签。第四章 材料设备管理.40 第一条 资料准备.40 第二条 集团采购.40 第三条 合同中关于材料的约定：.40 第四条 甲供材料采购.41 第五条 乙供材料采购.41 第六条 验收.41 第五章 零星工程和材料管理规范.42 第一条 零星工程管理规范.42 第二条 零星工程的预结算管理.43 第三条 零星材料和物品的购置规范.43 第四条 管理监督.44 第六章 合同管理.45 第一条 合同的内容.4

4、5 第二条 合同规定.45 第三条 合同具体要求.45 第四条 合同审批流程.46 第七章 成本档案管理.47 第一条 成本的档案内容.47 第二条 成本档案编号原则.47 第三条 成本档案分类.47 第四条 成本档案的岗位职责.47 第五条 主要成本档案的组成及其管理办法.48 第六条 成本档案管理的其他规定.49 第六条 成本档案管理的其他规定.49 第七条 成本控制部资料的保管形式.49 集团成本控制管理制度 版权所有 严禁翻版 违者必究 第 3 页 共 58 页 第一章第一章第一章第一章 成本控制总则成本控制总则成本控制总则成本控制总则 第一条第一条第一条第一条 部部部部门门门门职责职

5、责职责职责 1 成本控制部职责：1.1 目标成本、责任成本管理 1.1.1 搜集、整理、汇总历史成本资料；1.1.2 确定目标成本总控指标，分解成本控制指标，提出控制要点；1.1.3 汇总编辑项目目标成本指导书及目标成本控制责任书，并负责监控、评估；1.1.4 每月分析目标成本变动情况，汇报项目动态成本。1.2 预结算管理 1.2.1 组织编制及审核工程施工图预算；1.2.2 全面审核竣工工程结算并提出审核意见；1.2.3 根据结算报告完成各项工程清算并提出成果报告。1.3 成本信息管理 1.3.1 建立和完善工程造价和材料设备价格信息资料库；1.3.2 定期进行专题或综合的成本分析和研究；1

6、.3.3 收集集团内及其他工程造价信息资料；1.3.4 收集集团内及其他公司成本管理先进举措，加以吸收利用和推广；1.3.5 有效使用集团下发的成本管理软件；1.3.6 定期动态报告目标成本和责任成本的执行情况；1.3.7 定期和不定期抽查评估项目成本管理工作；1.3.8 对项目前期土地成本、方案设计等进行评估，提出意见；1.3.9 对报批报建、设计成本、营销成本进行监督控制。1.4 成本管理规范建设 1.4.1 制定成本管理的有关规范及实施细则；1.4.2 制定并完善目标成本管理体系；1.4.3 制定并完善部门内部管理规范制度。1.5 培训指导 集团成本控制管理制度 版权所有 严禁翻版 违者

7、必究 第 4 页 共 58 页 1.5.1 组织成本管理规范的培训；1.5.2 为工程部提供预算、结算和成本管理的业务指导。1.6 成本预结算档案管理 1.6.1 预算资料原件工程结算前由专人统一留存保管；1.6.2 结算资料原件工程结算后由专人统一归档管理。2 合约采购部职责 2.1 合同管理 2.1.1 标准合同文本（工程类、建材类及设备安装类）的组织编制及审核；2.1.2 审核并及时办理各项合同的审批工作；2.1.3 审核并及时办理各项付款的审批工作；2.1.4 审核并及时办理各项结算的审批工作；2.1.5 按不同类别建立合同及执行情况台帐。2.1.6 组织合同有关经济条款的审核；2.2

8、 招投标及采购管理 2.2.1 组织工程类、建材类及设备安装类的招投标工作；2.2.2 负责除公司投融资等战略框架协议之外的所有合同商务标的洽谈工作。3 集团与项目公司的职能分工 3.1 集团成本控制部、合约采购部应履行的工作职能：3.1.1 负责集团项目总成本的编制和全面控制，包括项目涉及的全部成本；3.1.2 负责成本控制计划编制等管理工作；3.1.3 负责集团项目涉及的所有招投标工作的管理和监控，其中集团招标的需要全程组织；3.1.4 负责成本控制的相关管理制度的编制及培训工作；3.1.5 各项涉及成本支出的合同审核工作；3.1.6 集团合作单位信息库、材料信息库的管理工作。3.2 项目

9、公司成本控制部应履行的工作职能：3.2.1 项目工程类成本的控制；3.2.2 项目公司权限内招标的全程组织实施，非项目权限内招标的准备与配合考察及评标，参与非工程类招标工作的商务标开标、合同监控；集团成本控制管理制度 版权所有 严禁翻版 违者必究 第 5 页 共 58 页 3.2.3 负责项目工程估算、概算、预算以及审核工程量、工程进度价款管理，负责合同调整价款、竣工决算等集团成本管理工作的配合；3.2.4 负责主责合同策划、合同审查、合同监督、合同变更等合同管理工作；3.2.5 负责组织合作单位信息库、材料信息库的资料收集与评价；3.2.6 项目成本控制计划的编制配合；3.2.7 项目所在地

10、成本、材料信息的收集提供。第二条第二条第二条第二条 成本控制管理成本控制管理成本控制管理成本控制管理说明说明说明说明 成本管理的基本内容：成本预测、成本控制、成本核算、成本分析和成本考 核。1 开发前期费用的控制管理准则 1.1 开发前期费用范围内容:勘察费、设计费、报批费、三通一平费、临时设施费、零星工程费；1.2 控制管理准则：对勘察工作的实效性，避免重复测量定位；设计部应注意设计费的合理使用，由于设计合同较多且工作相互关联，应分清各份设计合同的工作内容及工作范围，设计院未及时完成工作应开扣款单；工程部应合理布置临时道路、临时水电位置，选取经济方案施工。2 主体建安费用控制管理准则 2.1

11、 范围内容：单体土建费用、单体安装费用、电梯设备费用、土方开挖费用、地下商铺费用。2.2 控制管理准则 2.2.1 充分进行施工前准备：招投标选择可信的施工队伍。制定严格的施工合同，特别要注意以下几方面；明确承包工程范围、甲供范围、限价范围和预算结算办法；严格控制预算外施工组织施工费；在总包合同中明确配合费、采购及保管费；明确要求乙方承担保修责任和业主质量索赔；明确设计变更及现场签证的操作流程和方法。工程部组织编制完成施工组织设计方案，确保方案的可靠性、经济性。进行施工图预算，并严格审查确认中介机构提交的预算报告。2.2.2 加强图纸会审的力度：特别是各专业图纸的配合及交叉工作，尽可能在施工图

12、会审时发现问题，减少设计变更，避免现场的返工。集团成本控制管理制度 版权所有 严禁翻版 违者必究 第 6 页 共 58 页 2.2.3 加强现场管理：减少现场签证，配合现场工程师及监理加强对签证隐蔽工程的工作量的审核。2.2.4 选用公共部位和室内装饰性材料及设备：在目标造价指标控制范围内，选用公共部位和室内装饰性材料及设备；甲供材料、设备的采购，原则上必须实行招投标。3 公共管网配套费用管理准则 3.1 公共管网配套费用范围内容：下水道排污费用、室外供水费用、供电配套费用、通信工程、电视工程、安保工程；3.2 控制管理准则：减少或消除政府垄断工程成本中不合理的成分；对不属于四大配套公司范围内

13、的工程原则上不让其施工；严格控制配合水、电、煤等专业工程的零星人工签证；对水、电等附属配套公建工程实行全面招投标；安保系统必须做好方案论证评估工作，并从全区范围考虑设备的配置。4 景观绿化费用的控制管理准则 4.1 景观绿化费用范围内容：绿化建设、道路、室外照明、室外零星设施等 4.2 成本控制管理准则：严格按目标成本总额控制，进行限价设计，做好每一个景观绿化方案设计的成本测算工作；工程全面实行招投标，对于绿化工程必须采用苗木清单的招标工作；直观性装饰材料实行甲供或甲控，按目标成本选用经济美观的建筑装饰材料；特别做好绿化、景观的方案论证，避免由于效果不满引起的返工的费用。5 配套费用的控制管理

14、准则 5.1 配套费用范围内容：地下车库 通道、走廊；5.2 成本控制管理准则：严格按目标成本总额控制，进行限价设计，特别是公建项目的装修工程；工程全面实行招投标；结构造价控制管理准则与主体相同。6 开发间接费的控制管理准则 6.1 开发间接费：工程监理费用、工程细部检查费，工程预结算审价费用 6.2 控制管理准则：通过招投标确定工程监理单位；监理进度款的支付与监理质量挂钩；严格审核造价审核咨询单位的资质，制定严格的审价合同。7 营销过程的成本管理准则 7.1 营销费用范围内容：广告、展示推广、制作、印刷、样板房、美化等 集团成本控制管理制度 版权所有 严禁翻版 违者必究 第 7 页 共 58

15、 页 7.2 控制管理准则：合理有效的推广计划、切实可行的销售通路、高效的资源整合、执行过程的成本控制、及时的效果评估。8 广告预算的成本管理准则 8.1 广告预算费用范围内容：广告调查费、广告制作费、广告媒体费、其他相关的间接费用。广告预算是计划一段时间内广告规模和范围的主要手段，它为今后广告运作所需费用提供预先的估算和参考资料。8.2 控制管理准则：竞争程度，根据竞争的状况及激烈程度、竞争者的数量来核定广告费用。广告的频率，目标沟通对象在一个购买周期内需要接触 3 次广告信息才能对该广告的记忆，接触到 6 次为最佳频率，超过 8 次会产生负面影响。控制广告预算的时期，在销售的筹备期，广告的

16、费用约占预算的 30-50%；在公开发售期，媒体的费用开始上升，其他的销售道具已制作完成，很少再产生费用；在广告的强销期，报刊、广播、电视的广告密度明显增加，为了推动上一个台阶，穿插促销活动又免不了，这个时候的广告预算占预算的 40%。持续销售期，广告预算慢慢接近于零，销售也临近结束。第三条第三条第三条第三条 成本控制人员职业纪律成本控制人员职业纪律成本控制人员职业纪律成本控制人员职业纪律 1 业务工作 1.1 遵守集团及项目公司职务行为准则；1.2 执行造价行业自律性规定，珍惜造价职业声誉，自觉维护公司利益；1.3 诚实守信，尽职尽责，不得有欺诈、伪造、作假等行为；1.4 严格遵循公司管理流

17、程，接受上司的指示，遵守“诚信、公正、精业、进取”的原则，开展各项业务工作；1.5 严格按合同约定进行工程造价审核工作，勤奋工作，独立、客观、公正、正确地出具工程造价成果文件，使公司满意；1.6 严格按合同约定审核各项工程付款，未经公司许可，不得提前或超额支付各项付款；1.7 在任何情况下，禁止兼职工作。包括：在公司内从事外部工作；兼职于公司的业务单位（包括造价咨询单位、施工单位等）；1.8 成本控制人员若与业务单位有特殊关系，则应在相关的业务活动中回避；集团成本控制管理制度 版权所有 严禁翻版 违者必究 第 8 页 共 58 页 1.9 成本控制人员应接受公司的各项工作及职业道德行为的检查；

18、1.10 积极为公司提供各项合理化建议，推进公司的优质管理；2 廉政管理 2.1 廉洁合作，禁止索贿、受贿等任何形式的违法乱纪行为；2.2 参加造价咨询单位的宴请及各种会议，需经主管领导同意，会议所发的礼品、礼券（现金）均应按公司和集团有关规定执行；2.3 应拒绝参加施工单位、材料供应商和投标单位的宴请和娱乐活动；2.4 在工作过程中发现合作单位有不廉政的行为，应及时采取措施，终止其不廉政行为的继续发生，并报告部门领导；2.5 每年召开一次部门廉正管理会议，对职员进行廉政教育，并对廉政情况进行监督；3 保密义务 3.1 不得将公司信息资料（包括成本资料、管理规范等）以任何形式（外借、复印、电子

19、文档等）向其他单位或个人透露；3.2 若对于公司内部其他部门索取公司开发项目的成本资料时，需经集团公司主管领导同意批准；3.3 不得将招投标的过程资料（包括标底、投标报价等）以任何方式向任何人泄露；集团成本控制管理制度 版权所有 严禁翻版 违者必究 第 9 页 共 58 页 第二章第二章第二章第二章 全程全程全程全程成本成本成本成本控制规范控制规范控制规范控制规范 第一条第一条第一条第一条 目标成本的建立目标成本的建立目标成本的建立目标成本的建立 1 建立目标成本的目的：目标成本管理体系是实施工程成本事前控制的重要手段；明确目标成本的确 定、执行的流程、原则及各职能部门职责，才能实行全员参与、

20、归口分级、全过程管理。2 目标成本管理层的职责划分 2.1 管理层的组成 2.1.1 目标成本确定的发布中心：董事长、集团总裁、公司总经理；2.1.2 目标成本编制的中心：项目公司成本控制部、财务部；2.1.3 目标成本执行的指导与监控中心：集团经营决策层、成本控制部；2.1.4 目标成本的发生中心：开发部、工程部、设计部、营销部、人事行政部、财务部等；2.2 管理层的主要职责 2.2.1 目标成本确定的发布中心职责 a 审批并签发公司目标成本；b 修订目标成本；2.2.2 目标成本编制中心的职责：a 集团成本控制部负责目标前期及工程成本的编制，包括开发前期的报批报建，开发间接费中的项目部工程

21、管理费、开发前期的勘察、设计、三通一平，主体建安、公共配套管网、公建设施、园林景观、开发间接费中的工程管理费、营销费用、物业完善费；b 财务部负责除工程成本外的其他成本的编制，包括：土地成本，财务成本、销售、管理费用；c 集团成本控制总监组织目标成本的汇总及项目的整体概算工作。2.2.3 目标成本执行的指导与监控中心的职责：a 集团高管、项目公司总经理负责审核目标成本；集团成本控制管理制度 版权所有 严禁翻版 违者必究 第 10 页 共 58 页 b 集团成本控制总监每月向董事长及相关决策层发布成本信息动态报告，分析评估目标成本费用执行情况，并提出成本控制的指导性意见；c 建立健全目标成本管理

22、体系，制定、修改、解释、培训目标成本管理及其相关规范、制度。2.2.4 目标成本发生中心的职责：a 遵照目标成本管理规范和制度开展业务活动；b 配合并接受成本费用指导监控中心按章行使的指导监控职责；c 根据目标成本的各项经济指标开展限价设计、施工、采购等业务工作；d 对施工现场、设计单位或经手的每单业务，在总经理授权范围内代表公司履行项目成本费用监控职责，并对其成本费用失控承担直接和主要责任。3 目标成本科目分类 3.1 土地获得价款：指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：3.1.1 政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契

23、税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价；3.1.2 合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等；3.1.3 红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费；3.1.4 拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；3.2 开发前期准备费：指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：3.2.1 勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，

24、日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等；集团成本控制管理制度 版权所有 严禁翻版 违者必究 第 11 页 共 58 页 3.2.2 规划设计费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费；施工图设计费、修改设计费；可行性研究费、制图、晒图、赶图费等；建筑研究用房费，包括材料及施工费；3.2.3 报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费

25、、招投标管理费等；3.2.4“三通一平”费：a 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用；b 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用；c 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用；d 场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用；3.2.5 临时设施费：a 临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用；b 临时办公室：租金、建造及装饰费用；c 临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费；d 临时围板：包括设计、建造、装饰费用；3.3 主体建筑安装工程费 指项目开发过程中发生的主体建安工

26、程的各项费用。主要包括：3.3.1 基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基检测及检测费、降水；3.3.2 主体土建：包括土建结构、装饰等项目；3.3.3 主体安装：包括安装室内水、电、煤等项目；3.3.4 主体装饰性材料：包括门窗、栏杆、涂料、面砖等装饰性材料；3.3.5 主体设备：包括甲供的各类户内箱体、空调、热水炉等设备；3.3.6 其他：包括土方、各项施工配合费等；3.4 社区管网工程费：指项目红线内的各项水电煤等公共管网的配套项目。主要 集团成本控制管理制度 版权所有 严禁翻版 违者必究 第 12 页 共 58 页 包括：3.4.1 室外排水系统费：主要包括雨污

27、水系统、雨污水泵站等；3.4.2 室外给水系统：主要包括室外给水排管、室外消防给水、水泵房建安及设备等；3.4.3 室外燃气系统费：主要包括燃气管道系统、调压站；3.4.4 供电系统费：主要包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站；3.4.5 通讯系统费：主要包括通讯配套管线及设备费；3.4.6 有线电视系统费：主要包括有线电视系统的管线及设备费；3.4.7 纯净水系统费：主要包括纯净水系统的管线及设备费；3.4.8 室外智能化系统费：主要包括安保宽带系统的管线及设备费用；3.5 园林环境工程费 a.绿化建设费：主要包括区内、区外绿化支出；b.建筑小品：雕塑、喷泉、环廊、假山等；c.道路

28、、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；d.围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；e.室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；f.室外背景音乐：包括管线及设备；g.室外零星设施：各种指示牌、标识牌、示意图等；3.6 配套设施费：指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出；如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；3.7 开发间接费 3.7.1 工程管理费：主要包括区内、区外绿化支出；a 工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用 b 预结算编审费：为编制、审查施工图概算

29、、预算、结算所支付的费用 c 行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费。d 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖 集团成本控制管理制度 版权所有 严禁翻版 违者必究 第 13 页 共 58 页 e 质检费：竣工验收过程中的有关质检费。3.7.2 营销推广费：a 媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏 b 广告设施及发布费：车站广告、路牌广告 c 现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆 d 促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费 e 宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品 f 接待厅装修、装饰费：设计、

30、工程、装饰等 g 现场销售器具费：饮水机、家私等 h 现场销售人工费：工资、奖金、补贴等 i 卖点增加费：j 看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用 k 样板间：包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费用。对于主体内的样板间的设计、装修以及家具、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。l 销售模型费：m 展销费：展位费、布置费、制作费等 n 其他 3.8 资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额；3.9 物业管理完善费：包括按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；

31、4 目标成本的形成步骤 集团成本控制管理制度 版权所有 严禁翻版 违者必究 第 14 页 共 58 页 方 案 实 施阶段 项目定位阶段 施工图阶段 项目公司成本估算（营销部、设计部、成本控制部）集团董事长/总裁/分管成本领导审核 上报扩初阶段新项目材料设备清单 项目初步设计 设计部提供各种设计图及各项指标 设计部、工程部和成本控制部联合确定装饰材料材质、档次、限价 集团董事长/总裁/分管成本领导审批 对比，调整差异（成本控制部与财务部）集团成本控制部完成工程测算成本初稿（标明成本测算总说明，分项成本测算及测算依据）测算成本 主体建安的目标成本（成本控制部）施工图预算编制（成本控制部）施工图（

32、设计部）装饰材料的目标成本（成本控制部）施工图阶段新项目材料设备清单（工程部、设计部）园林景观目标成本（设计部、成本控制部）公共管网配套成本（工程部）除工程成本外的其余成本（财务部）目标成本初稿（成本控制部）成本管理委员会修订 集团董事长/总裁/分管成本领导审批 集团成本控制管理制度 版权所有 严禁翻版 违者必究 第 15 页 共 58 页 4.1 项目定位阶段：估算成本，由项目总经理统筹项目公司营销部、设计部、成本控制部依据地块的综合情况资料、项目总体定位和初步的规划设计、建筑设计、装修设计、环境设计、配套设计的方案编制；集团董事长审核并确定估算成本，指导项目的初步设计；4.2 方案实施阶段

33、：测算成本，依据立项阶段的项目估算成本，项目公司设计部提供的初步（扩初）建筑、景观设计图；由设计部提供整套初步（扩初）设计图、各项面积等指标；设计部、工程部、成本控制部通过性价比确定装饰材料的材质及 档次、限价，上报扩初阶段新项目材料设备清单报董事长审批；成本控制部收到设计部提供的完整的成本测算资料后，组织完成初步（扩初）设计阶段的工程测算成本初稿；配合财务部完成整个项目的测算成本工作，并与立项阶段的估算成本进行对比，找出成本的差异进行适当调整；成本控制部测算成本工作应编制成本测算总说明，标明分项成本测算及成本测算依据。4.3 施工图阶段：目标成本，依据主体工程的施工合同及施工组织设计；初步（

34、扩初）设计确定的测算成本；设计部提供的施工图及图纸会审纪要；主体工程的施工合同及施工组织设计。由设计部出施工图，成本控制部组织施工图预算的编制，根据施工图预算价确定主体建安的目标成本；成本控制部根据设计部和工程部出具的施工图阶段新项目材料设备清单进行装饰性材料的目标成本编制，并将成本信息反馈工程部、设计部；工程管理部根据项目规划及政府部门的各项配套收费，与成本控制部共同讨论确定项目公共管网配套成本；设计部、成本控制部共同讨论，根据景观设计图、产品的定位确定项目园林景观目标成本单价；财务部完成除工程成本外项目的目标成本的编制；成本控制部汇总目标成本初稿，组织向公司成本管理委员会汇报；汇总各部门的

35、意见，完成对项目目标成本的修改，送公司审批；5 目标成本的修订：5.1 审批后的目标成本明细表依据专业分类，分解后下发至营销部、设计部、工程部、成本控制部、财务部；5.2 在执行过程中若对原目标成本进行修改，提出部门必须以签呈或书面形式报公司进行审批；5.3 经公司同意后，成本控制部进行修改的费用测算，报集团董事长审批；集团成本控制管理制度 版权所有 严禁翻版 违者必究 第 16 页 共 58 页 5.4 经集团董事长审批通过的目标成本变更反馈成本控制部汇总；6 目标成本的执行 6.1 目标成本的执行原则：6.1.1 限额设计原则：a 设计部根据公司确定的目标成本指标进行委托设计任务；b 设计

36、部及时将各阶段的方案设计提供成本控制部，成本控制部及时完成设计方案的概算，并与目标成本进行对比，提出相关建议；c 设计方案在效果、造价均满足要求下，将进行细化、深入；d 限额设计主要用于装饰工程、景观园林工程等的方案设计阶段；6.1.2 限价采购原则：a 限价采购主要用于装饰性材料的确定及采购；b 工程管理、成本控制部/合约采购部根据公司审批确定的施工图阶段新项目材料设备清单的要求寻找合格的供货商，开展材料的招投标工作；6.1.3 先算后干原则：原则上工程必须先编制施工图预算，再进行施工；若设计等特殊原因，可边施工 边编制预算；6.1.4 审批原则：a 各项设计、施工等业务工作的开展必须以公司

37、的目标成本为限价的依据，从而保证总目标的顺利实现；b 若由于特殊原因，选定项目将超过目标成本则经办部门必须上报集团公司，经集团董事长审批后实施；6.2 目标成本的动态报告 6.2.1 在项目实施过程中，集团成本控制部应及时反映项目成本的动态情况，并报送集团总裁及董事长，如存在异常，总裁将组织召开项目动态成本信息报告汇报会，并解决信息报告中提出的问题；6.2.2 目标成本的动态报告内容：各项目的动态成本汇总反映，并阐述成本有较大变化的原因；成本控制管理的专项分析；成本控制的问题及建议；集团成本控制管理制度 版权所有 严禁翻版 违者必究 第 17 页 共 58 页 6.3 目标成本的总结评估 6.

38、3.1 工程项目竣工后，完成项目的结算成本，比较结算成本与目标成本的差异，总结分析原因；6.3.2 工程项目结算后，应按目标成本科目分类，总结各成本项目的造价指标和技术经济指标，录入数据库或整理成标准格式的 Excel 数据表作为新项目测算的依据。第二条第二条第二条第二条 规划设计成本控制规划设计成本控制规划设计成本控制规划设计成本控制 1 总体控制规范 1.1 为控制设计单位的设计符合规范并满足本公司要求，特规定设计操作规范。1.2 营销部负责提供市场调研和营销策略；设计部负责技术情报的收集、分析，调 研设计单位的基本情况并与之沟通；工程部负责对有关的施工工艺要求、施工 限制性进行审批；成本

39、控制部对工艺的造价进行核算；总经理负责设计任务书编制工作的领导和协调。1.3 设计规范程序：设计部依据项目总经理的开发计划，起草设计任务书，设计任务书的起草依据如下：公司开发计划，销售计划及市场策略，工程部对施工工艺、施工限制性提出的意见，有关法规。经董事长批准的设计任务书后，设计部对设计过程控制内容是：1.3.1 设计单位的确定及设计过程控制。1.3.2 设计文件交付后一周内由设计部总监组织设计评审。设计部总监负责汇集 以下内容：a 有关法规的符合性；b 建筑设计的符合性；c 结构设计的符合性；d 给排水、电气、煤气设计的符合性；e 成本控制部经理负责评审单位造价；f 工程部经理、总监、副总

40、评审施工工艺限制性。1.3.3 设计文件的确认。具体包括以下内容：a 设计部总监汇总评审意见，并在一周内提交给设计单位；集团成本控制管理制度 版权所有 严禁翻版 违者必究 第 18 页 共 58 页 b 设计单位更改设计文件；c 设计文件交付后一周内，设计部组织工程部、营销部、预算部对设计文件进行确认。1.3.4 工程部依据设计组织施工管理。1.4 控制要求：1.4.1 设计阶段是成本控制的关键阶段。设计阶段成本控制的主要工作是进行多方案的技术经济比较。在充分论证各方案技术性、经济性和功能性的基础上，进行综合平衡，以综合效益最佳来进行方案优选，避免片面性。1.4.2 在确定结构类型、基础形式、

41、地基处理方式、主要建筑配置等方案时，工程部和设计部在必要时组织专题讨论，由项目成本控制部依据工程部和设计部提供的初步设计图纸和材料、设备价格进行编制工程概算，进行多方案经济性比较并报集团成本控制部复核后供领导决策。1.4.3 材料、设备的价格由集团成本控制部负责审核，不得高于市场同类平均价格水平。2 图纸会审规范 2.1 目的：2.1.1 通过图纸会审，使设计图纸完全符合有关规范要求；2.1.2 通过图纸会审，使建筑规划、结构、水、电、煤气配套等设计做到经济合理、安全可靠；达到最大的经济效益。2.1.3 通过图纸会审，做到图纸表达清楚、正确无误，确保工程施工按期按质完成。2.2 职责：2.2.

42、1 设计部负责组织设计院、施工单位、监理单位、工程部、成本控制部等有关单位参加图纸会审；2.2.2 工程部负责对工程中的技术难点问题组织有关专家咨询评审；2.2.3 设计部负责与设计院联系，提出甲方要求，并配合施工单位进行图面解释工作。2.2.4 成本控制部负责项目的预算是否符合项目目标成本的管控要求。2.3 程序 集团成本控制管理制度 版权所有 严禁翻版 违者必究 第 19 页 共 58 页 2.3.1 设计部收到设计院图纸，审阅后在移交单上签署审阅意见并移交工程部（包括图纸清单）；2.3.2 工程部文件管理员将图纸分发给施工、监理单位及工程部有关专业工程师；2.3.3 工程部专业工程师负责

43、监督施工单位对设计图纸进行阅读；2.3.4 工程部经理及各专业工程师也应对设计图纸进行审阅并记录于工作日记中；2.3.5 在甲方、施工、监理等单位均对图纸熟悉之后，设计部组织设计院、施工单位、监理单位及设计部等进行图纸会审；2.3.6 图纸会审及工程施工过程中，如遇技术难点问题，工程部邀请有关专家做专题咨询；2.3.7 工程总监负责将专题咨询结果汇总形成专家咨询会议报告，并分发给施工、监理等有关单位执行；2.3.8 图纸会审记录由设计部负责，并发放工程部、设计部、监理单位、施工单位。a 图纸会审关键问题 土建部分：基坑开挖及基坑围护；基础型式的选择；主体结构中的结构布置选型、钢筋含量等问题；四

44、大防水：屋面防水、外墙防渗水、卫生间防水、门窗防水；内墙粉刷；土建与各专业的矛盾问题；工程施工中的可行性问题。配套部分：给水管的供水量及管道走向、管径要满足最不利点供水压力需要，且满足美观需要；排水管的走向及布置是否合理；管材及器具选择是否符合规范及甲方要求；消防工程设计满足美观及消防局要求；水、电、煤、消防等设备、管线安装位置设计合理、美观且与土建图纸不相矛盾；煤气工程满足煤气公司的审图要求；总体图纸布局、管位布置合理，管材选用合理；用电设计容量和供电方式符合供电局规定；强、弱电室内外接口满足电话局、供电局设计要求；室内电器布置合理、规范。b 检查：在施工过程中，工程部经理及各专业工程师必须

45、定期检查按图施工的情况，如发现新问题或需要进行必要的调整，要及时反馈给设计院，并通过设计院进行设计调整或确认，再发正式文件通知施工、监理等有关单 集团成本控制管理制度 版权所有 严禁翻版 违者必究 第 20 页 共 58 页 位执行。第三条第三条第三条第三条 预算控制及预算控制及预算控制及预算控制及工程造价咨询业务管理规范工程造价咨询业务管理规范工程造价咨询业务管理规范工程造价咨询业务管理规范 1 工程预算控制 1.1 项目成本控制部依据设计部提供的施工图纸和材料、设备价格进行编制工程预算，（如需要，报集团成本控制部复核后编制为标底，非招标项目则直接为控制预算），报公司领导以供决策；1.2 集

46、团成本控制部复核后工程预算准确度应达到 97%以上，材料、设备的价格由集团成本控制部负责审核，不得高于市场平均价格水平。2 造价咨询业务管理规范 2.1 为了加强对工程造价咨询工作的管理，规范工程造价咨询业务（下称“咨询业务”）的操作程序，明确咨询业务的工作范围及评估体系，保证咨询业务的质量和效果，特制定本规范；2.2 咨询业务指咨询单位向公司提供的专业造价咨询服务。主要包括工程预算编制、审核；工程结算编制、审核；工程变更签证费用审核；编制标底；各项工程造价的测算等；3 管理规范内容：造价咨询业务的实施，造价咨询业务的评估，工程造价咨询委托合同。4 造价咨询业务的实施：4.1 造价咨询单位选择

47、 4.1.1 造价咨询单位必须具有国家建设部认定的甲级资质；4.1.2 由于造价咨询工作的重要性，新项目优先考虑已建立合作伙伴的咨询单位；4.1.3 对于新的造价咨询单位的启用，可以采用合作咨询单位推荐的方式，但必须经过考察及试用；4.1.4 必须选择造价咨询单位中优秀的造价工程师担任项目的造价咨询单位；4.1.5 通过对咨询工作的评估保证公司有二家长期合作的造价咨询单位，并淘汰不合格的单位；4.2 造价咨询委托范围 集团成本控制管理制度 版权所有 严禁翻版 违者必究 第 21 页 共 58 页 4.2.1 依据工程合同需提交造价咨询单位审查的工程必须经造价咨询单位复核，费用承担按工程合同处理

48、；4.2.2 地产项目总包（含消防）标底需送造价咨询单位编制；4.2.3 分项工程如有必要（单项总造价大或因技术原因公司造价人员无法编制）需送造价咨询单位编制的，需书面报集团分管领导批准。4.3 造价咨询合同的签订 4.3.1 按当地公司的造价咨询委托合同，并根据开发项目的具体要求与咨询单位签定合同；4.3.2 双方对合同认可后，由我方先签字盖章确认；4.3.3 成本控制部根据公司合同审批流程，申报造价咨询委托合同；4.4 造价咨询合同的执行 4.4.1 造价咨询单位必须严格按工程造价管理的相关规范，严守职业道德，信守合同，按时保质保量完成造价咨询工作；4.4.2 合同签订后必须以造价咨询任务

49、委托书的形式开展造价咨询委托工作；4.4.3 造价咨询单位的工程主办人员必须每月到施工现场。了解施工现场的情况，处理工程造价的相关纠纷问题；4.4.4 造价咨询工作完成后，咨询单位根据合同约定的计费方式填报工程造价咨询费用计算表，并根据合同约定支付费用；4.4.5 成本控制部全过程跟踪造价咨询工作，保持与咨询单位的良好沟通，及监控其与施工单位的廉洁工作；4.5 造价咨询成果的确认 4.5.1 造价咨询单位与施工单位完成造价审核的初稿，并递送成本控制部主办工程师；4.5.2 成本控制部主办工程师校审初稿，并提交咨询成果校审记录；4.5.3 经成本控制部、咨询单位、施工单位三方确认的初稿，报上级审

50、批盖章：a 施工图预算报告经成本控制部总监确认后，盖成本控制部章；b 总包工程结算报告必须上报工程竣工结算审价结果，经集团终审授权人确认后，加盖公司章；c 除总包工程外其余结算报告必须上报项目结算结果，经集团终审授权人确 集团成本控制管理制度 版权所有 严禁翻版 违者必究 第 22 页 共 58 页 认后，加盖公司章；d 造价咨询成果报告一式三份，成本控制部、咨询单位、施工单位三方各持一份；e 造价咨询成果生效后，整套造价咨询资料需备份返回成本控制部存档，并做好资料退还签收手续，若因特殊原因无法做到整套资料备份存档工作，成本控制部应获取总裁核准意见；4.6 相关的造价咨询服务 4.6.1 配合