房地产估价报告实例(市场法_成本法_收益法)（PDF52页）.pdf

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1、 房 地 产 抵 押 估 价 报 告 房 地 产 抵 押 估 价 报 告 估价项目名称:湖北 XXXXX 学生公寓物业有限公司所属的位于武汉市 XXXXX 区 XXXXX 路XXXX 号的部分学生公寓用途房地产抵押价值估价 委 托 方：湖北 XXXXX 学生公寓物业有限公司 估 价 方：武汉 XXXXX 房地产评估有限责任公司 估 价 人 员：XXXXX、XXXXX、XXXXX 估价作业日期：2007 年 6 月 18 日2007 年 6 月 28 日 估价报告编号：XXXXXXXXXXXXXXX 1目 录目 录 一.致委托方函 2 二.估价师声明 4 三.估价的假设和限制条件 5 四.房地产

2、估价结果报告 7（一）委托方 7（二）估价机构 7（三）估价对象7（四）估价目的12（五）估价时点12（六）价值定义12（七）估价依据12（八）估价原则13（九）估价方法13（十）估价结果14（十一）估价人员15（十二）估价作业日期15（十三）估价报告应用的有效期15 五.房地产估价技术报告 16（一）区域因素分析16（二）个别因素分析16（三）变现能力分析19（四）市场背景分析21（五）最高最佳使用分析21（六）估价方法选用22（七）估价测算过程23（八）估价结果确定49 六.附件 50 2致委托方函 致委托方函 湖北 XXXXXXX 学生公寓物业有限公司：我公司于 2007 年 6 月 1

3、8 日接受贵方委托，对位于武汉市 XXXXXX 区 XXXXX 路 XXXX 号的部分房地产的价值进行估价，估价时点为 2007 年 6 月 18 日,估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价工作至 2007 年 6 月 28 日结束。根据委托方提供的房屋所有权证（武房权证湖字第 XXXXXXXX、XXXXXXXX 号）和国有土地使用证（武国用（2003）字第 XXXXX 号）资料复印件，估价人员于 2007 年 6 月 18日进行了现场查勘，确定估价对象评估范围为湖北 XXXXXXX 学生公寓物业有限公司所属的位于武汉市 XXXXXX 区 XXXXX 路 XX

4、XX 号的部分房地产，即建筑面积为 114646.51 平方米房屋所有权及出让剩余使用年限为 66.44 年的 62102.66 平方米分摊国有土地使用权，设计用途为其它，实际用途为学生公寓。估价对象详情如下：幢号 结构 房屋 总层数 建筑面积(M2)分摊土地使用权面积(M2)设计用途 实际用途1 钢混结构 7 12828.33 6948.95 其它 学生公寓2 钢混结构 7 13932.3 7546.96 其它 学生公寓3 钢混结构 7 14155.08 7667.64 其它 学生公寓4 钢混结构 7 12920.71 6999.00 其它 学生公寓5 钢混结构 7 13144.05 711

5、9.98 其它 学生公寓6 钢混结构 7 14013.09 7590.72 其它 学生公寓7 钢混结构 7 9250.07 5010.65 其它 学生公寓8 钢混结构 7 11735.97 6357.24 其它 学生公寓9 钢混结构 7 12666.91 6861.52 其它 学生公寓合计 114646.51 62102.66 我公司估价人员依据全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及武汉市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件；中华人民共和国国家标准 GB/T502911999房地产估价规范；建设部、人行、银监会发布的房地产抵押估价指导意见；委托方提供的有关资料；我公司所掌握的

6、武汉市房地产市场的有关资料及估价人员实地查勘、调查所获取的资料。结合长期积累的估价经验和本次评估的估价目的，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，按照严谨的估价程序，选取适宜的估价方法，综合分析影响估价对象房地产价值的各项因素，经过认真的分析计算，最终确定委估房地产在估价时点 2007 年 6 月 18日及满足各项假设前提和限制条件下的估价结果为:1、公开市场价值估价结果 1、公开市场价值估价结果 公开市场价值估价结果为总价 RMB30020 万元（大写：人民币叁亿零贰拾万圆整），房地产平均单价 RMB2618 元/平方米（大写：每平方米人民币贰仟陆佰壹拾捌圆整）。2、估价对象存在的法定优先

7、受偿款 2、估价对象存在的法定优先受偿款 根据委托方提供的国有土地使用证和房屋所有权证资料显示，估价对象未设定 3抵押权，截至估价时点，估价人员未知悉估价对象存在其他的法定优先受偿款，扣减项为零。3、抵押价值估价结果 3、抵押价值估价结果 抵押价值为总价RMB30020万元（大写：人民币叁亿零贰拾万圆整），房地产平均单价RMB2618元/平方米（大写：每平方米人民币贰仟陆佰壹拾捌圆整）。特别说明与提示：特别说明与提示：1、估价对象的房地产市场状况在抵押期限内可能随时间变化而变化，这期间若房地产市场有较大的变动造成估价对象市场价值下降会形成预期风险，提请报告使用人注意。2、本报告为抵押房地产估价

8、，由于注重预期风险，在估价时对预期不确定的收益或升值因素较少考虑，采取了谨慎的态度。3、敬请关注如下在抵押期间可能产生的房地产信贷风险：国民经济发生衰退、国家宏观经济政策发生对房地产不利的变化、城市规划发生对估价对象不利的变化、估价对象存在重大质量安全隐患、估价对象存在法定优先受偿款、抵押人的收入水平降低或破产、国家实行紧缩政策,金融政策，调整银行利率等。4、本评估报告所确定的房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，由于在抵押期间可能产生房地产信贷风险，以及快速变现等特殊的交易方式、可能发生的办理抵押登记、权利转移、估价、拍卖等相关费用对估价对象房地产价值的影响，敬请合理使用上述房地产

9、抵押价值。5、本报告的估价结果是在本次评估特定的估价目的下形成的，不对其他用途和目的负责。若改变用途或估价目的，需另行评估。6、因处置抵押物的短期性、强制性、变现能力一般和处置税费会形成降价甚至资不抵债的风险。7、房地产抵押期间，抵押房地产仍由抵押人占有、使用，使用过程中不可避免会造成损耗，特别是装修及设备等折旧较快，有可能降低抵押物价值，提请抵押权人注意。8、建议定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。特此函告！武汉 XXXXXX 房地产评估有限责任公司(盖 章)：法定代表人（盖章或签名）:二 OO 七年六月二十八日 4估价师声明 估价师声明 我们郑重声明：我们郑重声明

10、：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T502911999)及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布房地产抵押估价指导意见进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了认真仔细实地查勘，现场查勘人员陈洪涛。6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7、如委托方以

11、隐瞒、欺骗等不正当手段，致使评估人员在本报告书中选用了错误的数据，相应责任由委托方承担。注册房地产估价师：XXXXX 注册号：XXXXXXXXXXX 注册房地产估价师：XXXXX 注册号：XXXXXXXXXXX 注册房地产估价师：XXXXX 注册号：XXXXXXXXXXX 5估价的假设和限制条件 估价的假设和限制条件 1、本次估价是以估价对象能够按规划批准的用途（学生公寓）并在其有效使用年期内保持整体、持续使用为假设前提的。2、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及出让国有土地使用权不存在共有权人，且无权属纠纷为假设前提。3、根据委托方提供给估价机构的有关资料，并经估价师了解知悉的估

12、价对象房屋所有权及出让国有土地使用权不存在抵押等他项权利，不存在法定优先受偿款。4、本报告以产权人不存在欠缴营业税及附加、增值税、房产税、土地使用税等税费为假设前提。5、本次估价是以产权方未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。6、估价结果为估价对象在 2007 年 6 月 18 日的公开市场价值减去估价师已知悉的法定优先受偿款，其公开市场价值为在估价时点时的下列交易条件下最可能实现的价格：（1）交易双方是自愿地进行交易的；（2）交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化；（3）交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象；（4）交易双方掌握必要的市场信息；（

13、5）交易双方有较充裕的时进行交易；（6）不存在特殊买者的附加出价。7、一旦发生抵押人不能履行债务，抵押权人须将抵押物拍卖清偿时，根据国家有关规定的优先受偿款外，还有强制拍卖费用、拍卖佣金、诉讼律师费、营业税及附加、印花税、交易手续费、评估费、登记费和合同公证费等，本报告估价结果中，这些税费未扣除。8、由于估价对象是整体中的部分，故本次估价以估价对象能合法享用及分摊该小区的各项权益和各项配套服务设施为前提。9、本报告中采用的分摊土地使用权面积系估价人员采用总用地面积与总建筑面积比值计算土地分摊系数，然后计算出各栋应分摊土地面积，本次评估以此为前提。若计算的分摊用地面积与政府管理部门确权的面积不一

14、致，则估价结果应做相应调整。10、我们对估价对象的现场查勘仅限于一般性查勘，并未对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分等内在质量进行测试，故不能确定其有无内在缺陷，本报告以估价对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为前提。11、本次估价对象由委托方有关人员现场指认，如与实际不符，应重新估价。12、委托方提供的估价对象房地产权属证明材料未到有关主管部门对其记载的内容进行核实。本次估价以委托方提供的估价资料真实合法为前提。若提供资料失实或有任何隐匿应 6由委托方承担责任。13、本估价报告是以估价对象在估价时点的状况为依据进行的。14、本报告的估价结果是在本次评估特定的估价目的下形成的，不对其

15、他用途和目的负责。若改变用途或估价目的，需另行评估。15、本报告所确定的房地产价格是在本次评估特定目的及假设前提条件下的抵押价值，未考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式，以及可能发生的办理权属登记、权利转移等相关费用对估价对象房地产价值的影响。16、本报告的估价结果是在正常市场状况条件下形成的，未考虑国家宏观经济政策发生变化、政策优惠及遇有不可抗力等情况对房地产价格可能产生的影响。17、本报告估价结果中已包含估价对象分摊国有土地使用权价值，该部分土地使用权不能再单独作为抵押物向银行另行申请贷款使用。18、本报告所得出的估价结果，仅供抵贷双方参考。抵押贷款最终数额由抵贷双方根据市场风险、兑现难

16、易、政府有关税费缴纳等情况确定。19、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而可能导致的损失，本估价机构不承担责任。20、本报告仅供委托方使用。非为法律规定的情况，未经估价机构许可，不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。21、本报告有效期半年，即本报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相差不可超过半年。（当房地产市场状况或房地产政策法规发生重大变化和调整时，该有效期应相应调整，评估结论也应做相应调整）。7房地产估价结果报告（一）委托方 房地产估价结果报告（一）委托方 （二）估价机构（二）估价机构 （三）估价对象 1

17、、区位状况（三）估价对象 1、区位状况 区位状况包括估价对象所处的位置（坐落）、交通、环境（景观）、配套设施等。（1）坐落：估价对象位于 XXXXX 区 XXXX 路 XXXX 号，东临 XXXX 路，北临 XXXXXXX 大学，距鲁巷广场约 XXXXX 公里。（2）交通：估价对象所临道路为城市干道，所处区域路网密集，道路通达度高。门前即设有公交车站且有 XXXX、XXXX、XXXX 等多路公交车通行武汉三镇，道路通畅、公共交通便捷，出行十分方便。（3）环境：估价对象所处地理位置优越，周边居住社区较多，宜居环境较好；且社区内商服配套、公共配套设施逐步完善，如学校、医院、银行邮政电信等网点、运动

18、场、网球场、网吧、干洗店、美容 SPR、便民超市等服务场所，可满足居住者的居住需求。（4）配套设施：估价对象区域市政基础设施完善，商服配套设施齐全，周边分布有 XXXX、XXXX、XXXX、XXXX 等居住社区及 XXXX、XXXX、XXXX 等综合物业。（5）教育产业集聚度：估价对象所处区域内有多所大学且均在 1 公里范围内，如 XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX 等。（参见附件一：估价对象位置示意图）。2、物质实体状况 2、物质实体状况 物质实物状况包括土地、建筑物等土地定着物实体的建筑经济技术指标、现状及装修配备、使用维护情况等。8（1）土地状况 估价对象宗地位于 XXXX

19、 区 XXXX 路 XXXX 号，四至为东至 XXXX，南至 XXXX，西至 XXXX，北至 XXXX。该宗地形状较规则，地势平坦，地质对地上建筑物无不良影响，基础设施接入程度为“五通一平”即通给水、排水、电力、通讯、道路和场地平整。（2）建筑经济技术指标 依据委托方提供的国有土地使用证、房屋所有权证资料，估价对象建筑经济技术指标如下：估价对象建筑经济技术指标 幢号 结构 房屋 总层数建筑面积(M幢号 结构 房屋 总层数建筑面积(M2 2)设计用途 实际用途)设计用途 实际用途 1 钢混结构 7 12828.33 其它 学生公寓 2 钢混结构 7 13932.3 其它 学生公寓 3 钢混结构

20、7 14155.08 其它 学生公寓 4 钢混结构 7 12920.71 其它 学生公寓 5 钢混结构 7 13144.05 其它 学生公寓 6 钢混结构 7 14013.09 其它 学生公寓 7 钢混结构 7 9250.07 其它 学生公寓 8 钢混结构 7 11735.97 其它 学生公寓 9 钢混结构 7 12666.91 其它 学生公寓 10 钢混结构 1 113.10 其它 锅炉房 11 钢混结构 1 4817.37 其它 食堂 12（4-1）钢混结构 1 326.97 其它 浴室 13（3-1）钢混结构 1 21.06 其它 门卫 14（2-1）钢混结构 1 365.20 其它 配

21、电配水 AB 钢混结构 4 7199.53 商业服务 商业服务 CD 钢混结构 3 2938.66 商业服务 商业服务 130428.4 应委托方要求，本次估价对象范围为第 1-9 幢房产及相应分摊土地使用权。（3）现状及装修配备 估价对象整体为学生公寓，为封闭式小区，由多幢宿舍楼和附属配套用房组成，建有食堂、浴室，有商业配套设施，有专业物业管理。估价对象整体规划布局合理，小区中心建有集中景观绿化和运动场地，各栋建筑物围绕该运动场地布置，建筑物单体多呈工字型布局，楼栋间设有小游园，景观条件和绿化较好。第 1-9 幢学生公寓：地上七层，建成年代为 2001 年 8 月。一层均设有自行车集中停车处

22、，临社区道路设有商业门面，每层设有公共空间和盥洗室，居住空间布局为单间带卫生间和阳台。建筑物外立面刷淡蓝色涂料、塑钢窗；内部装修情况为简单装修，墙体四白落地、地砖地面。建筑物临小区主广场布置、楼间距较大，采光通风效果较好；现状出租。10-14 幢配套用房：地上一层，建成年代为 2001 年 8 月。建筑物分别为锅炉房、食堂、浴室、门卫和配电配水设备用房；均为墙体四白落地、水泥地面。其中食堂主体为三层，局 9部层高较高。AB、CD 幢商业用房：地上最高四层，建成年代为 2001 年 8 月。建筑物位于学生公寓大门两侧沿 XXXX 路展开，外立面贴马赛克、塑钢窗；内部装修情况为简单装修，墙体四白落

23、地、地砖地面。现状出租。（参见附件二：估价对象现状照片）。（4）使用维护情况 根据估价人员现场查勘，估价对象维护状况良好，属于完好房，成新率 90%。3、权益状况 3、权益状况（1）土地权属 根据委托方提供的资料，湖北 XXXX 学生公寓物业有限公司拥有包含估价对象土地在内的国有土地使用权(参见附件三：国有土地使用证复印件)：国有土地使用证 编号：【武国用（2003）字第 XXXX 号】土地使用者：湖北 XXXX 学生公寓物业有限公司 座落：XXXX 区 XXXX 路 地号：XXXX 图号：XXXX 用途：教育（学生公寓）用地 使用权类型：出让 使用权面积：70651.52 平方米 终止日期：

24、2073 年 11 月 24 日（2）建筑物权属 根据委托方提供的资料，湖北 XXXX 学生公寓物业有限公司拥有包含估价对象建筑物在内的房屋所有权(参见附件四：房屋所有权证复印件)：房屋所有权 编号：【武房权证湖字第 XXXX、XXXX 号】房屋所有权人：湖北 XXXX 学生公寓物业有限公司 房屋坐落：XXXX 区 XXXX 路 XXXX 号 产别：股份制企业房产 房屋状况如下：10幢号 结构 房屋 总层数建筑面积(M2)设计用途 1 钢混结构 7 12828.33 其它 2 钢混结构 7 13932.3 其它 3 钢混结构 7 14155.08 其它 4 钢混结构 7 12920.71 其它

25、 5 钢混结构 7 13144.05 其它 6 钢混结构 7 14013.09 其它 7 钢混结构 7 9250.07 其它 8 钢混结构 7 11735.97 其它 9 钢混结构 7 12666.91 其它 10 钢混结构 1 113.10 其它 11 钢混结构 1 4817.37 其它 12（4-1）钢混结构 1 326.97 其它 13（3-1）钢混结构 1 21.06 其它 14（2-1）钢混结构 1 365.20 其它 AB 钢混结构 4 7199.53 商业服务 CD 钢混结构 3 2938.66 商业服务 120290.21 （3）他项权利 根据委托方提供的国有土地使用证和房屋所

26、有权证资料显示，估价对象未设定有抵押权。估价对象现用于出租使用，存在租赁权。（4）权益确定 根据上述权证，估价对象权属状况明晰，无共有权人，也未设定抵押权等其它他项权利；现状用途为学生公寓及配套，与规划批准用途一致。估价人员认为在估价时点，湖北 XXXX 学生公寓物业有限公司合法拥有估价对象的房屋所有权及出让国有土地使用权，可以确定估价对象是合法使用的，可以转让并可抵押的房地产。4、变现能力分析 4、变现能力分析 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。估价对象所处区域为武汉市房地产开发热点区域，该区域内已建及在建的房地产项目多达十余个，均

27、为中高端居住项目，周边公建基础配套设施日益完善。估价对象周边拥有丰富的教育资源，市场前景较好，作为学生公寓项目能较好的发挥其功能。估价对象作为针对性项目存在通用性风险，项目转换功能较弱，可分割转让性一般，变现能力较弱。若假定估价对象在估价时点拍卖或变卖，因处置抵押物的短期性、强制性，由于估价对象用途的特殊性，总建筑面积大，总价值量高，故会在一定程度上影响其变现价值及速度，11强制变现能力较弱，所需变现时间较长。根据高法的规定：人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超出前次保留价的百分之二十。实现

28、的变现价值受处置方式、参与方广泛程度以及变现时间长短等影响会有所不同。变现的费用、税金的种类、数额和清偿顺序按国家相关法律法规执行。根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国合同法，该项目一旦发生清偿问题，处分方法应参照国家有关政策、法规进行。处分抵押房地产的清偿顺序：（1）支付处分抵押房地产的费用（包括强制执行费用、拍卖佣金、诉讼费、律师费、评估费等专业费），一般较高；（2）扣除抵押房地产应缴纳的税费（包括营业税及附加、印花税、土地增值收益及交易手续费、登记费、合同公证费等）；（3）优先受偿款（建筑工程承包人有行使权的拖欠工程款）；（4）按登记顺序偿还抵押权人债

29、权本息及违约金；（5）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失；（6）剩余金额交还抵押人。所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索。处分抵押房地产需缴纳的相关费用：12项目 计算基数 征收标准 批准机关及文号 1 营业税及附加 成交价 58%1、市房地局、市税务局武房市（93）64 号 2、财政部、国家税务总局财税字1999210 号 营业税及附加 营业税 成交价 5%（1）城市维护建筑税 营业税 7%（2）教育费附加 营业税 3%（3）提防工程修建维护管理费 营业税 2%（4）平抑副食品价格基金 成交价 1（5）教育发展费 成交价 1 2、印花税 审定价格 5 财

30、政部（88）财税字第255 号 3、拍卖佣金 成交价 5%6、土地增值税 成交价 按土地增值额适用税率扣除数。目前武汉市按商品房预售收入的 0.5（普通住宅）、2%（其他商品房）、5（单位土地转让）预征土地增值税 鄂地税发（2002）163 号 房地产评估费 评估价格 不超过 0.5、0.4国家计委、建设部计价格价格1995971 号、国家土地局计价格19942017 号（四）估价目的（四）估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值（五）估价时点（五）估价时点 2007 年 6 月 18 日（六）价值定义（六）价值定义 本报告中确定的房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点

31、的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。（七）估价依据 （七）估价依据 131、全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及武汉市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、中华人民共和国土地管理法；4、中华人民共和国担保法；5、城市房地产抵押管理办法；6、商业银行房地产贷款风险管理指引；7、中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范；8、中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会房地产抵押估价指导意见；9、武汉市市区二零零四年商业用地级别与基准地价图；10、

32、武汉市房屋重置价格标准；11、武汉市工程造价（2007.2，总第 18 期）；12、委托方提供的有关情况和资料，包括国有土地使用证、房屋所有权证等复印件；13、我公司所掌握的武汉市房地产市场的有关资料及估价人员实地查勘、调查所获取的资料。（八）估价原则（八）估价原则 本次房地产估价遵循的估价原则有合法原则、替代原则、估价时点原则、最高最佳使用原则、谨慎原则、公平原则。合法原则：要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。替代原则：要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。估价时点原则：要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。最高最佳使用原则：是指

33、法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。谨慎原则：要求在面临不确定因素的情况下作出判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计到各种风险和损失，不高估市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款额。公平原则：要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。（九）估价方法（九）估价方法 根据建设部、人行、银监会发布的房地产抵押估价指导意见，房地产抵押估价应先 14求取估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款来确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值，具体

34、计算公式如下：房地产抵押价值未设立法定优先受偿权利下的市场价值-估价人员知悉的法定优先受偿款 估价人员在认真分析所掌握的资料并对项目情况及邻近类似房地产进行实地查勘、调查后，根据估价对象的特点，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准等，经过反复研究：（1）估价对象作为学生公寓用途，主要利用方式为出租，属收益性房地产，故选用收益法作为一种估价方法。（2）估价对象从建筑设计和规划批准用途来看实质用途为居住，类似于市场上已建成的和在售的小户型住宅。类似物业与估价对象具有可替代性，在市场上易获得比较案例并建立价格可比基础，故本次评估借鉴采用市场比较法测算验证估价对象房地产市场价值。（3）假设开发法主要应

35、用于在建工程项目，对于估价对象不适宜。从谨慎角度考虑，选用成本法作为另一种方法对其价值进行估价。并将三种估价方法的估算结果分析综合后，得出公开市场价值估价结果。收益法收益法是预测估价对象未来各期的正常净收益，选择适当的资本化率（折现率）将其折现到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益价格=房地产净收益资本化率1-1/（1+资本化率）收益年限 公式：V=(A-C)/r1-1/(1+r)n 其中：V:房地产的收益价格；A:房地产的年有效毛收入；C:房地产的年运营费用；r:资本化率；n:房地产的收益年限，即自估价时点起至未来可获收益的年限。市场比较法市场比较法是将估价对象与

36、在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价对象价格可比实例价格交易情况修正 100/（）交易日期修正（）/100房地产状况修正 100/（）成本法成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后减去折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，重置价格或重建价格是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和。其构成包括土地取得费用（本次评估采用基准地价系数修正法和成本逼近法求取）、开发成本、管理费用、

37、投资利息、销售税费、开发利润。（十）估价结果（十）估价结果 经过认真的分析计算，最终确定委估房地产在估价时点 2007 年 6 月 18 日及满足各项假设前提和限制条件下的估价结果为:15 1、公开市场价值估价结果 1、公开市场价值估价结果 公开市场价值估价结果为总价 RMB30020 万元（大写：人民币叁亿零贰拾万圆整），房地产平均单价 RMB2618 元/平方米（大写：每平方米人民币贰仟陆佰壹拾捌圆整）。2、估价对象存在的法定优先受偿款 2、估价对象存在的法定优先受偿款 根据委托方提供的国有土地使用证和房屋所有权证资料显示，估价对象未设定抵押权，截至估价时点，估价人员未知悉估价对象存在其他

38、的法定优先受偿款，扣减项为零。3、抵押价值估价结果 3、抵押价值估价结果 抵押价值为总价 RMB30020 万元（大写：人民币叁亿零贰拾万圆整），房地产平均单价RMB2618 元/平方米（大写：每平方米人民币贰仟陆佰壹拾捌圆整）。（十一）估价人员（十一）估价人员 职 务 签名并盖章 估价资格 估价人 注册房地产估价师 复核人 注册房地产估价师 审核人 注册房地产估价师（十二）估价作业日期（十二）估价作业日期 2007 年 6 月 18 日至 2007 年 6 月 28 日（十三）估价报告应用的有效期（十三）估价报告应用的有效期 本评估报告有效期半年，若遇大的政策及市场行情变化则需相应折减有效期

39、，或另行评估。16房地产估价技术报告 一、区域因素分析：房地产估价技术报告 一、区域因素分析：区域因素包括估价对象所处的位置（坐落）、交通、环境（景观）、配套设施等。（1）坐落：估价对象位于 XXXXX 区 XXXX 路 XXXX 号，东临 XXXX 路，北临 XXXXXXX 大学，距鲁巷广场约 XXXXX 公里。（2）交通：估价对象所临道路为城市干道，所处区域路网密集，道路通达度高。门前即设有公交车站且有 XXXX、XXXX、XXXX 等多路公交车通行武汉三镇，道路通畅、公共交通便捷，出行十分方便。（3）环境：估价对象所处地理位置优越，周边居住社区较多，宜居环境较好；且社区内商服配套、公共配

40、套设施逐步完善，如学校、医院、银行邮政电信等网点、运动场、网球场、网吧、干洗店、美容 SPR、便民超市等服务场所，可满足居住者的居住需求。（4）配套设施：估价对象区域市政基础设施完善，商服配套设施齐全，周边分布有 XXXX、XXXX、XXXX、XXXX 等居住社区及 XXXX、XXXX、XXXX 等综合物业。（5）教育产业集聚度：估价对象所处区域内有多所大学且均在 1 公里范围内，如 XXXX、XXXX、XXXX、XXXX、XXXX 等。（参见附件一：估价对象位置示意图）。二、个别因素分析：二、个别因素分析：个别因素包括土地、建筑物等土地定着物实体的建筑经济技术指标、现状及装修配备、使用维护情

41、况等。1、物质实体状况 1、物质实体状况（1）土地状况 估价对象宗地位于 XXXX 区 XXXX 路 XXXX 号，四至为东至 XXXX，南至 XXXX，西至 XXXX，北至 XXXX。该宗地形状较规则，地势平坦，地质对地上建筑物无不良影响，基础设施接入程度为“五通一平”即通给水、排水、电力、通讯、道路和场地平整。（2）建筑经济技术指标 依据委托方提供的国有土地使用证、房屋所有权证资料，估价对象建筑经济技术指标如下：17估价对象建筑经济技术指标 幢号 结构 房屋 总层数建筑面积(M2)设计用途 实际用途 1 钢混结构 7 12828.33 其它 学生公寓 2 钢混结构 7 13932.3 其它

42、 学生公寓 3 钢混结构 7 14155.08 其它 学生公寓 4 钢混结构 7 12920.71 其它 学生公寓 5 钢混结构 7 13144.05 其它 学生公寓 6 钢混结构 7 14013.09 其它 学生公寓 7 钢混结构 7 9250.07 其它 学生公寓 8 钢混结构 7 11735.97 其它 学生公寓 9 钢混结构 7 12666.91 其它 学生公寓 10 钢混结构 1 113.10 其它 锅炉房 11 钢混结构 1 4817.37 其它 食堂 12（4-1）钢混结构 1 326.97 其它 浴室 13（3-1）钢混结构 1 21.06 其它 门卫 14（2-1）钢混结构

43、1 365.20 其它 配电配水 AB 钢混结构 4 7199.53 商业服务 商业服务 CD 钢混结构 3 2938.66 商业服务 商业服务 130428.4 应委托方要求，本次估价对象范围为第 1-9 幢房产及应分摊土地使用权。（3）现状及装修配备 估价对象整体为当代学生公寓，为封闭式小区，由多幢宿舍楼和附属配套用房组成，建有食堂、浴室，有商业配套设施，有专业物业管理。估价对象整体规划布局合理，小区中心建有集中景观绿化和运动场地，各栋建筑物围绕该运动场地布置，建筑物单体多呈工字型布局，楼栋间设有小游园，景观条件和绿化较好。第 1-9 幢学生公寓：地上七层，建成年代为 2001 年 8 月

44、。一层均设有自行车集中停车处，临社区道路设有商业门面，每层设有公共空间和盥洗室，居住空间布局为单间带卫生间和阳台。建筑物外立面刷淡蓝色涂料、塑钢窗；内部装修情况为简单装修，墙体四白落地、地砖地面。建筑物临小区主广场布置、楼间距较大，采光通风效果较好；现状出租。10-14 幢配套用房：地上一层，建成年代为 2001 年 8 月。建筑物分别为锅炉房、食堂、浴室、门卫和配电配水设备用房；均为墙体四白落地、水泥地面。其中食堂主体为三层，局部层高较高。AB、CD 幢商业用房：地上最高四层，建成年代为 2001 年 8 月。建筑物位于学生公寓大门两侧沿民院路展开，外立面贴马赛克、塑钢窗；内部装修情况为简单

45、装修，墙体四白落地、18地砖地面。现状出租。（参见附件二：估价对象现状照片）。（4）使用维护情况 根据估价人员现场查勘，估价对象维护状况良好，属于完好房，成新率 90%。2、权益状况 2、权益状况（1）土地权属 根据委托方提供的资料，湖北 XXXX 学生公寓物业有限公司拥有包含估价对象土地在内的国有土地使用权(参见附件三：国有土地使用证复印件)：国有土地使用证 编号：【武国用（2003）字第 XXXX 号】土地使用者：湖北 XXXX 学生公寓物业有限公司 座落：XXXX 区 XXXX 路 地号：XXXX 图号：XXXX 用途：教育（学生公寓）用地 使用权类型：出让 使用权面积：70651.52

46、 平方米 终止日期：2073 年 11 月 24 日（2）建筑物权属 根据委托方提供的资料，湖北 XXXX 学生公寓物业有限公司拥有包含估价对象建筑物在内的房屋所有权(参见附件四：房屋所有权证复印件)：房屋所有权 编号：【武房权证湖字第 XXXX、XXXX 号】房屋所有权人：湖北 XXXX 学生公寓物业有限公司 房屋坐落：XXXX 区 XXXX 路 XXXX 号 产别：股份制企业房产 房屋状况如下：19幢号 结构 房屋 总层数建筑面积(M2)设计用途 1 钢混结构 7 12828.33 其它 2 钢混结构 7 13932.3 其它 3 钢混结构 7 14155.08 其它 4 钢混结构 7 1

47、2920.71 其它 5 钢混结构 7 13144.05 其它 6 钢混结构 7 14013.09 其它 7 钢混结构 7 9250.07 其它 8 钢混结构 7 11735.97 其它 9 钢混结构 7 12666.91 其它 10 钢混结构 1 113.10 其它 11 钢混结构 1 4817.37 其它 12（4-1）钢混结构 1 326.97 其它 13（3-1）钢混结构 1 21.06 其它 14（2-1）钢混结构 1 365.20 其它 AB 钢混结构 4 7199.53 商业服务 CD 钢混结构 3 2938.66 商业服务 120290.21 （3）他项权利 根据委托方提供的国

48、有土地使用证和房屋所有权证资料显示，估价对象未设定有抵押权。估价对象现用于出租使用，存在租赁权。（4）权益确定 根据上述权证，估价对象权属状况明晰，无共有权人，也未设定抵押权等其它他项权利；现状用途为学生公寓及配套，与规划批准用途一致。估价人员认为在估价时点，湖北 XXXX 学生公寓物业有限公司合法拥有估价对象的房屋所有权及出让国有土地使用权，可以确定估价对象是合法使用的，可以转让并可抵押的房地产。三、变现能力分析 三、变现能力分析 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。估价对象所处区域为武汉市房地产开发热点区域，该区域内已建及在建的房地

49、产项目多达十余个，均为中高端居住项目，周边公建基础配套设施日益完善。估价对象周边拥有丰富的教育资源，市场前景较好，作为学生公寓项目能较好的发挥其功能。估价对象作为针对性项目存在通用性风险，项目转换功能较弱，可分割转让性一般，变现能力较弱。若假定估价对象在估价时点拍卖或变卖，因处置抵押物的短期性、强制性，由于估价对象用途的特殊性，总建筑面积大，总价值量高，故会在一定程度上影响其变现价值及速度，20强制变现能力较弱，所需变现时间较长。根据高法的规定：人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超出前次保留

50、价的百分之二十。实现的变现价值受处置方式、参与方广泛程度以及变现时间长短等影响会有所不同。变现的费用、税金的种类、数额和清偿顺序按国家相关法律法规执行。根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国合同法，该项目一旦发生清偿问题，处分方法应参照国家有关政策、法规进行。处分抵押房地产的清偿顺序：（1）支付处分抵押房地产的费用（包括强制执行费用、拍卖佣金、诉讼费、律师费、评估费等专业费），一般较高；（2）扣除抵押房地产应缴纳的税费（包括营业税及附加、印花税、土地增值收益及交易手续费、登记费、合同公证费等）；（3）优先受偿款（建筑工程承包人有行使权的拖欠工程款）；（4）按登