房地产周期与宏观经济间互动关系的研究.pdf

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1、山东大学硕士学位论文房地产周期与宏观经济间互动关系的研究姓名：尹惠媛申请学位级别：硕士专业：金融学指导教师：肖洪生20070515原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律责任由本人承担。论文作者签名；手璧娃L 日关于学位论文使用授权的声明本人同意学校保留或向国家有关部门或机构送交论文的印刷件和电子版，允许论文被查阅和借阅；本人授权山东大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进

2、行检索，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文和汇编本学位论文。(保密论文在解密后应遵守此规定)论文作者签名：导师签名：日期：立生阻f 东大学硕士学位论文中文摘要房地产业作为一个具体产业，其实践性较强，理论的发展对于产业的实际发展起到积极的指导作用。房地产经济水平起伏、周期循环的经济现象称之为“房地产周期”，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现的复苏、繁荣、衰退、萧条等4 大环节。研究房地产周期与宏观经济间互动关系是市场经济发展的现实需要，是研究房地产业发展战略的需要，也是研究国民经济规划的需要。微观上，房地产周期与宏观经济间互动关系的研究，有利于各个房地产市场主体及时准确地预测房地产业衰

3、退更迭的周期，从而做出正确的投资经营决策；宏观上，可以为政府的宏观调控提供参考性依据，为政府适时调整房地产业提供有效的理论依据。本文将理论与实证相结合。第一章为绪论，介绍了房地产业的发展状况，对国民经济的重要性，以及综述了国内外对于房地产周期及其与宏观经济间互动关系的研究理论，阐述了论文的主要内容及研究意义。第二章：介绍经济周期与房地产周期及其相互关系的理论，本文采用G D P 增长率作为反映经济周期的指标；选取国房景气指数作为反映房地产周期的指示指标，实证分析了我国房地产周期与经济周期的关系。第三章：研究了中国房地产周期及与宏观经济间的互动关系，论述了影响房地产周期的宏观经济因素。影响房地产

4、周期的因素很多而且彼此牵连、互相影响。依据因素的自身特性，将房地产周期影响因素分为微观因素和宏观因素。其中，国民经济是影响房地产周期的最重要因素之一，也是本文研究的核心内容，本文将国民经济因素细分为利率、国民生产总值、通货膨胀和货币供应量等因素，实证分析了我国国房景气指数与利率的关系；运用协整检验方法和G r a n g e r 因果检验方法分析研究了国房景气指数与G D P、C P I、M 2 之间的关系。实证表明，国房景气指数与G D P、C P I、M 2 之间存在长期稳定的协整关系；G D P、C P I、M 2 是国房景气指数的G r a n g e r 因。第四章：总结和展望，总结

5、了论文的研究结果与不足，提出了今后进一步研究的方向。本文的创新点在于：第一，采用国房景气指数作为房地产周期的指示指标；第二，实证研究国房景气指数与国民经济因素之间的关系，采用了协整检验的方法，丰富了我国在这一理论上的研究，为今后的进一步研究提供了新的方法和思路。关键词：房地产周期；国房景气指数；宏观经济因素；协整分析山东大学硕七学位论文A B S T R A C TR e a le s t a t ei n d u s t r yi s 锄i n d u s t r yt h a tn e e d sp r a c t i c ea n di sp r o m o t e db yt h ed

6、 e v e l o p m e n to fr e a le s t a t et h e o r i e s T h ep h e n o m e n o nt h a t r e a le s t a t ee c o n o m yp r e s e n t sp e r i o d i cc h a n g e sw i t ht h ev a r i e si nt h el e v e lo fr e a le s t a t ee c o n o m yi sc a l l e d“r e a le s t a t ec y c l e”T h ed e v e l o p m

7、 e n to ft h em a r k e te c o n o m yc a l l sf o rr e s e a r c h e so nt h er e l a t i o nb e!t、：v e e nr e a le s t a t ec y c l ea n dm a c r o-e c o n o m y I nm i c r o-f i e l d s，s u c hr e s e a r c h e sw i l lb eh e l p f u lt op r e d i c tp e r i o d i cc h a n g e si nr e a le s t a

8、t ei n d u s t r y,a n dt om a k er i g h ti n v e s t m e n ts t r a t e g i e s I nm a c r o f i e l d，s u c hr e s e a r c h e sw i l lb eh e l p f u lt os e tt h e o r yb a s i sf o rg o v e m m c a tt oa d j u s tr e a le s t a t ei n d u s t r y I nt h i sa r t i c l e，t h e o r ya n a l y s i

9、 si sc o m b i n e dw i t hd e m o n s t r a t i o na n a l y s i s C h a p t e r li sa ni n t r o d u c t i o nt 0r e a le s t a t ei n d u s t r yi n c l u d i n gh i s t o r y,i m p o r t a n c et on a t i o n a le c o n o m y,a n dr e s e a r c hf r u i t so ft l l i sf i e l d T h ef r a m e w

10、o r ko ft h i sa r t i c l ei sa l s oi n t r o d u c e di nt h i sc h a p t e r C h a p t 盯2d o e sa l li n t r o d u c t i o nt ot h et h e o r i e sa b o u tt h er e l a t i o nb e t w e e nr e a le s t a t ec y c l ea n dm a c r o-e c o n o m y,a n dd o e sab r i e f d e m o n s t r a t i o na n

11、 a l y s i sa b o u tt h er e l a t i o nb e D N C e Rr e a le s t a t ei n d u s t r ya n de c o n o m i cc y c l e C h a p t e r3r e s e a r c h e sr e l a t i o nb e t w e e nr e a le s t a t ec y c l ea n dm a c r o-e c o n o m ya n di n t r o d u c e sm a c r o-f a c t o r st h a te f f e c tt

12、h er e a le s t a t ec y c l e，p o i n t i n go u tt h a tn a t i o n a le c o n o m yi st h em o s ti m p o r t a n tf a c t o rT h i ss e c t o rd o e sad e m o n s t r a t i o na n a l y s i sa b o u tt h er e l a t i o nh e c e l lr e a le s t a t ei n d e xa n di n t e r e s tr a t e a n dt h e

13、r e l a t i o nb e t w e e nr e a le s t a t ei n d e xa n dG D P,C P Ia n dM 2b yt h em e t h o do fc o i n t e g r a t i o nt e s t i no r d e rt os e ta n a l y s i sb a s i sf o rt h er e s e a r c ho nt h er e l a t i o nb e t w e e nr e a le s t a t em a r k e ta n dn a t i o n a le c o n o m

14、y,C h a p t e r4c o m e st ot h ec o n c l u s i o no f t h i sp a p e r T h e r ea r cf o u ri n n o v a t i o n si n t h i sp a p e r I，r e a le s t a t ei n d e xi su s e da st h eg u i d i n gi n d e xo f t h er e a le s t a t ec y c l e；2，t h ed e m o n s t r a t i o na n a l y s i sa d o p t s

15、t h em e t h o do fc o i n t e g r a t i o nt e s t,w h i c hi sd i f f e r e n tf r o mc o r r e l a t i o n st e s to f t e nu s e di nm o s tr e s e a r e h 懿a n di sag r e a tp r o g r e s si nr e s e a r c hm e t h o d T h ep a p e rw i l ld e v e l o p0 1 1 t h e o r yr e s e a r c hi nt h i s

16、f i e l da n dp r o m o t e san e wm e t h o df o rf u r t h e rr e s e a r c h e s K e yw o r d s：r e a le s t a t ec y c l e，r e a le s t a t ei n d e x,m a c r o-e c o n o m i cf u c t o m，c o i n t e g r a t i o nt e s t2d!东大学硕士学位论文第一章绪论1 9 9 8 年，我国政府提出将住宅建设发展成为新的经济增长点，全面推进了城镇居民住房制度的改革，取消了实行4 0

17、余年的住房福利分配制度，代之以货币化分配；明确了居民住房产权的私有化和住房获得渠道的市场化，调动了居民购房积极性，居民住房需求开始集中释放。我国的房地产业快速发展起来，一方面以住宅建设为主的房地产业，在拉动经济增长、扩大就业等方面起到了积极的作用；另一方面，房地产业的快速发展，也得益于国民经济持续快速的增长、居民可支配收入的提高以及城镇化进程的加快。2 0 0 5 年，房地产开发企业(单位)投资完成额为1 5 9 0 9 2 4 7 1 亿元，同比上年增加2 0 9。房地产业已成为国民经济的支柱产业，对房地产业的研究具有重大意义。世界各国的经济发展历程均表明，在经济总量增加的过程中，由于不同时

18、段的增长速度或者增长率总存在着快慢或者高低的差异，所以导致了经济总量在时间序列上产生了波动现象。从1 9 世纪中叶开始，西方的学者就对这种经济波动现象展开了较广泛的研究，并形成了经济学领域的经济周期理论。周期理论通常将这种伴随着国民经济的扩张与收缩所呈现出的有规律的起伏波动、循环往复的特征划分为衰退、萧条、复苏、繁荣4 个阶段。同样，房地产经济的增长和国民经济的增长一样，不是平稳地发展，在其发展过程中，也会出现收缩阶段和扩张阶段，形成了房地产市场周期。我们把这种房地产经济水平起伏、周期循环的经济现象称之为“房地产周期”，表现为房地产业在经济运行过程中的交替出现的复苏、繁荣、衰退、萧条等4 大环

19、节2。从宏观上讲，房地产业周期性的变动是受国民经济、政策法律措施、社会和文化的影响，其中，国民经济是影响房地产周期的最重要因素之一。房地产周期受国民经济因素的影响情况是本文研究的核心，本文将国民经济因素细分为利率、国内生产总值、通货膨胀和货币供应量等因素，分析研究房地产周期与宏观经济之间的互动关系。一、改革开放后我国房地产业发展状况1 9 7 8 年1 2 月，中国共产党十一届三中全会召开，中国实行经济改革，进12 0 0 6 年中国统计年鉴2 李聪明我陶房地产周期波动与宏观经济关系分析川特区经济，2 0 0 5，3；2 6 9-2 7 03山东大学硕士学位论文行了土地使用制度改革和住宅体制改

20、革，房地产业也随之慢慢复苏和发展，本文将改革开放后我国房地产的发展划分为五个时期。第一时期：1 9 7 8 年底-1 9 9 1 年底，是中国房地产业的恢复和重新成为独立行业的时期。开始于2 0 世纪8 0 年代初期的中国城镇住房制度改革，至1 9 8 8 年全面推开，改革的重点是从福利型住房体制向住房的市场化、社会化过渡，使住房从隶属于各企业事业单位向社会统筹过渡，即“住房商品化”。从此，我国房地产业开始成为一个独立的产业。第二时期：1 9 9 2 年1 9 9 3 年6 月的“房地产热”1 9 9 2 年，全国各地呈现建设高潮，房地产业急剧升温，房地产开发公司从年初的3 0 0 0 余家，

21、一年猛增至1 2 4 0 0 余家，全国房地产开发投资7 3 2 亿元，比1 9 9 1 年增长l1 7，1 9 9 3 年上半年“房地产热”继续升温，房地产业出现畸形和过热发展问题，局部地区出现严重的房地产泡沫。第三时期：1 9 9 3 年6 月1 9 9 5 年，国家对房地产业进行治理整顿和宏观调控1 9 9 3 年6 月，中央实施了一系列的措施对房地产业进行调控，房地产开发投资增长速度减慢，但是从全年看，全国房地产开发投资总额仍然较大，比1 9 9 2年增长1 6 4 9。经过1 9 9 3 年下半年“降温”之后，1 9 9 4 年房地产高投资猛增长的势头得到了遏制，但投资规模继续扩大，

22、比1 9 9 3 年增长4 1 3。1 9 9 5 年房地产投资继续保持增长势头，但全国各省份之间的差异较大。中部地区房地产开发投资的幅度高于沿海地区，投资向内地转移的速度有所增加。从1 9 9 5 年房地产投资的区域调整可以看出，国家宏观调控已见成效，并且开发的重点逐渐从“开发区热”、“高档化热”转向为城镇居民服务的普通住宅建设。但是由于受1 9 9 2 年、1 9 9 3 年“房地产热”的巨大惯性影响，使得1 9 9 4 年1 9 9 5 年房地产开发的增长速度虽然明显回落，但开发建设的投资规模仍然偏大。第四时期：1 9 9 6 年1 9 9 8 年，市场难于消化、寻求救市对策1 9 9

23、6 年以后，中国房地产业走向萧条，面临两大难题：一是需要消化吸纳1 9 9 2 年以来房地产业高速发展之后大量积压的空置商品房i 二是要解决市场有效需求不足的问题。商品房空置增多，销售困难，不仅开发商日子难过，银行、地方政府亦忧心忡忡。政府采用了一系列措施救市：(1)户口救市；(2)降低地价救市；(3)取消不合理收费项目救市；(4)提供购房按揭救市：(5)停止住房实物分配救市。第5 条措施既是救市的根本措施，又是房改的最终耳4山东大学硕士学位论文标。1 9 9 8 年7 月3 日国务院颁发“关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知”，明确要求自1 9 9 8 年下半年停止住房实物分配

24、，逐步实行住房分配货币化。这样，停止住房实物分配以后，城镇职工解决住房问题就只能到市场上去购买了。这也标志着改革开放后中国房地产市场的真正形成。第五时期：1 9 9 9 年至今，房地产市场在健康有序地发展1 9 9 9 年以来，居民购买商品房积极踊跃，购房比例逐年增加。随着城镇住房制度改革的深入和改住房实物分配为货币分配以后，集团购买逐步退出市场，个人住房消费已成为房地产市场的主体。加之放开二手房市场，房地产一、二、三级等各级市场联动发展效应已经愈发明显，整个房市逐渐好转，房地产市场健康有序地发展3。二、房地产业在国民经济中的重要作用房地产业作为国民经济的重要组成部分，对国民经济发展具有重要的

25、作用。主要表现在以下方面：l、房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业之一2 0 世纪8 0 年代中期，我国改变了原有的土地所有权与使用权高度统一，无偿划挑拨，无偿福利性分配城市居民住房的传统计划经济体制，我国房地产业开始复苏，并迅速发展，速度大大超过了同期G D P 的增长速度。通过对国家统计局正式公布的统计数据进行科学合理的补充和修正，房地产业增加值的实际估算值占G D P 的比重早已超过5 4(支柱产业的般标准为5)，房地产业已经成为我国国民经济的支柱性产业。2、房地产是国民财富的重要组成部分房地产价值往往占一国国民经济总值的最大比例。据统计，美国不动产的价值约占国民总财富的四分之二，英国

26、房地产的价值约占国民总财富的四分之二o3、房地产业的发展能带动相关产业的发展房地产业能促进和带动相关产业的发展。房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性。例如：电力、钢材、水泥、木材加3 陈龙乾，许鹏，张志杰，陈龙高中国房地产业发展的历史、现状及其前景们中国矿业大学学报2 0 0 3，4：1 0 5 1 0 64 叶剑平，谢经荣主编，房地产业与社会经济协调发展研究1 f 1 中国人民大学出版社，2 0 0 5，I t3 25山东大学硬十掌位论文工、玻璃、塑料制品、建材、化工、建筑机械、装饰等等。房地产业的发展对这些产业的发展具有很大的促进作用。此外，房地产业的发展还能促

27、使物业管理、房地产评估、房地产中介等新行业的产生。4、房地产业的发展改善人民的居住条件，提高社会总体生活水平。三、国内外房地产周期及其与宏观经济互动关系的研究概述国外学术界曾经在很长时期内否认房地产的周期性或者认为研究房地产周期没有实践价值的声音占主导，当时这种结论的理论基石是有效市场假设。这种认识直到9 0 年代才逐渐改变。目前普遍认为房地产的周期性有规律可循，并且与宏观经济之间存在互动关系，研究房地产周期及其与宏观经济的关系可以帮助投资者进行投资决策。B u m s(1 9 3 5)率先利用官方数据描述了美国房地产建筑的长周期，这可视为房地产周期研究的起源。B r o w n(1 9 8

28、4)考察了1 9 6 8-1 9 8 3 年美国家庭住宅的销售情况，在消除了季节影响和趋势影响之后，发现房地产周期依然存在，并且与国民经济周期具有很强的相关关系。P r i c h e t t(1 9 8 4)研究了1 9 6 7-1 9 8 2 年美国经济周期对房地产投资的影响，其结论是：(1)房地产供求之间存在着“领先和滞后”关系，从而存在周期波动；(2)描述房地产周期的最优指标是“空置率”。H e k m a n(1 9 8 5)检验了1 9 7 9 1 9 8 3 年美国1 4 个城市的写字楼市场，用模型对写字楼租金、G N P、城市就业、城市失业率、城市写字楼建设许可数量等进行了回归

29、，发现写字楼租金不仅依据本地的经济情况进行调整，而且与国民经济周期密切相关，特别是与通货膨胀相关，从而证明了美国全国写字楼市场具有很强的周期特征。W h e a t o n(1 9 8 7)考察了二战后美国的写字楼建设和空置情况，发现了1 2 年一循环的周期，并且发现写字楼周期的发生频率要小于国民经济周期。P y h r r 和B o m(1 9 9 4)将经济周期中的基本变量和房地产价值联系起来进行研究，考察了价格水平波动、通胀水平波动和房地产生命周期等变量对房地产收益和价值的影响，从而确立了基本经济变量在房地产周期模型中的地位。K a i s e r s(1 9 9 7)研究了房地产长周期

30、，比较了房地产总收益率与机构房地6山东丈学硕士学位论文产投资回报率、以及建筑、就业、通胀、利率、和股指等经济变量的关系，发现了长为3 0 年、5 0-6 0 年的房地产周期。目前，我国有关房地产周期及其与宏观经济互动关系的研究主要包括：(1)我国房地产发展是否存在周期性，以及其周期性的特征；(2)房地产周期与宏观经济因素和周期之间的关系。(3)房地产发展速度与国民经济发展速度之间的定量关系。南开大学的薛敬孝教授发表在1 9 8 7 年南开学报上的试论建筑周期一文，可以被认为是国内较早讨论房地产业周期的文章。薛教授指出，建筑周期是二重的，在5 0 年左右的大周期中包含着较短的2 0 年左右的周期

31、。薛先生还指出引起建筑周期的原因总体来说是供求问题，并侧重分析了影响供求的两个主要因素：人口增长和折旧。曹振良、李晟、何国钊5(1 9 9 6)提出了“房地产周期、房地产周期波动”观点。这种观点认为房地产业发展与国民经济发展一样，在其发展过程中呈现出由复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段构成的周期性循环波动，由此形成房地产周期或房地产周期波动。大致相同的定义还有谭刚(2 0 0 1)的房地产业周期波动，也认为房地产业存在与国民经济相似的周期波动。梁桂6(1 9 9 6)提出了“不动产经济波动、不动产经济周期”的观点。这种观点认为，在市场经济条件下，由不动产总供给和总需求的波动及其相互作用而产生的不动

32、产经济波动，呈现出周期性波动的特征，由此形成不动产经济周期。不动产经济周期是不动产周期的组成部分，可以分为五个阶段：不动产供求失衡一市场趋于活跃一繁荣一紧缩一萧条。陈柏东、张东7 0 9 9 6)，认为房地产经济运行周期是房地产经济在连续不断循环运动的一个周期内所经过的各阶段和环节的流程，以房地产商品的生产为起点，包括房地产开发、建造房屋、房地产营销、使用、维修与服务、废弃等阶段或环节。对上述问题进行了数据统计基础上的描述性研究的主要学者有何国钊，谭刚、沈悦、李铁等。何国钊(1 9 9 6)在构造反映房地产总体发展状况的房地产业景气指数的基5 何国钊，曹振良，李晟中国房地产业周期研究田经济研究

33、，1 9 9 6，1 26 粱桂，中网不动产经济波动与周期的实证研究啊经济研究，1 9 9 6，77 陈柏东，张东房地产经济学 M I 上海；华东理I：大学出版社1 9 9 6出东大学硕士学位论文础上，研究了1 9 8 l 一1 9 9 4 年我国房地产周期的特征、房地产周期与宏观经济周期的关系。他研究发现我国房地产周期大致是4 5 年；总体来说，房地产周期与宏观经济周期是一种正相关的关系，波长大体一致，但复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段在时间上不一致，房地产的复苏、萧条期滞后，而繁荣、衰退期超前。此外，何国钊(1 9 9 6)还从房地产投资和中国的房地产政策两个角度分析了房地产周期的影响因素，

34、研究发现房地产投资波动是影响房地产周期波动的主要因素i 但中国房地产经济波动的主要根源来自于外部冲击一政策周期。谭刚”(2 0 0 1，2 0 0 2)在何国钊(1 9 9 6)的研究框架下更加深入的研究了我国房地产周期的特征、房地产周期与宏观经济周期性之间的关系、房地产周期波动的影响因素等，其研究结论与何国钊(1 9 9 6)的结论基本是一致的。谭f l l(2 0 0 l，2 0 0 2)主要的工作是尝试应用经济周期理论的“经济波动的冲击一传导模型”揭示房地产经济波动的机制。沈悦”(20 0 2)以统计描述和图示的方法，通过房地产价格与物价指数、房地产价格与居民收入、房地产价格与国民收入等

35、方面对比，研究了我国房地产价格和宏观经济变量之间的关系，并将我国与日本的情况进行了对比分析。上述研究基本上得出了以下的结论：(1)我国房地产发展与国民经济发展之间存在着紧密的相关性；(2)我国房地产发展存在周期性；(3)我国房地产周期波动与国民经济波动之间存在紧密的相关性。存在问题：(1)理论基础弱，基本上都是套用国民经济周期原理、研究方法，研究房地产周期。(2)研究条件差，这里主要指在中国由于特定的历史条件和特殊的体制条件下，收集数据、实践调研难度大。这就造成在指标体系的设置探讨方面往往由于资料的采集团难而失败。四、主要内容和研究意义(一)主要内容全文共分四章，主要研究内容如下：第一章为绪论

36、，介绍了房地产业的发展状况，对国民经济的重要性，以及8 谭刚房地产业周期波动理论、实证与政簧分析阴经济管理出版社，2 0 0 19 谭刚房地产周期冲击传导模型及其主要因素分析建筑经济。2 0 0 2，71 0 沈悦，刘洪玉房地产价格与宏观经济指标关系的研究【J】价格理论与时问，2 0 0 2，83山东大学硬七学位论文国内外房地产周期研究及其与宏观经济互动关系的研究的理论综述，交待了论文的主要内容及研究意义。第二章：介绍经济周期与房地产周期及其相互关系的理论，本文采用G D P增长率作为反映经济周期的指标；选取国房景气指数作为反映房地产周期的指示指标，实证分析我国房地产周期与经济周期的关系。第三

37、章：研究了中国房地产周期及与宏观经济间的互动关系。介绍了影响房地产周期的宏观经济因素，影响房地产周期的因素很多而且彼此牵连、互相影响。依据因素的自身特性，将房地产周期影响因素分为微观因素和宏观因素。其中，国民经济是影响房地产周期的最重要因素之一。本文将国民经济因素细分为利率、国民生产总值、通货膨胀和货币供应量等因素，实证分析了我国国房景气指数与利率的关系，运用协整检验和G r a n g e r 因果检验的方法研究了国房景气指数与G D P、C P I、M 2 之间的关系。实证表明，国房景气指数与G D P、C P I、M 2 之间存在长期稳定的协整关系，为正确分析房地产市场与国民经济之间的协

38、调发展关系提供的依据。第四章：总结和展望，总结了论文的研究结果与不足，提出了今后进一步研究的方向。(二)研究意义房地产业作为一个具体产业，其实践性较强，理论的发展对于产业的实际发展起到积极的指导作用。房地产周期与宏观经济问互动关系的研究更是市场经济发展的现实需要。从微观层面上讲，各个房地产市场主体(开发商、销售商、投资商、中介服务机构等)都希望能够准确及时的预测房地产业衰荣更迭的周期，从而做出正确的投资经营决策，制定相应的营销、服务方法，使自己在市场竞争中处于有利地位。从宏观层面上研究房地产周期与宏观经济间的互动关系，是研究房地产业发展战略，也是研究国民经济规划的需要。房地产周期与宏观经济间互

39、动关系的研究可以为政府的宏观调控提供参考性依据，为政府适时调整房地产业乃至国民经济使其持续健康发展提供较有效的理论依据。9山东大学硕十学位论文第二章房地产周期与经济周期的关系研究一、房地产周期理论(一)房地产周期房地产周期是指房地产再生产过程中，房地产经济活动的周期性波动现象。房地产经济周期运动过程可简单描述如下：经济增长对房地产的需求-j I i l J 激房地产业的发展一经济繁荣并进一步刺激房地产需求一新建房地产超过实际需求一产生过剩房地产业积压一房地产需求迅速减退进入调整期一存量逐步消化进入恢复期一新的经济增长是房地产需求大于供给一开始新一轮房地产经济周期运动。理论上，我们通常将房地产业

40、周期划分为扩张期和收缩期两大阶段，具体细分为繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段和复苏增长阶段1 1。、。LT7V复繁衰萧苏荣退条图l 房地产周期四阶段的示意图第一阶段：复苏和增长阶段经历了房地产业萧条之后出现的复苏和增长期，一般会经历较长时间。这一阶段的主要特征是：l、交易量回升、购楼者开始增多，少数炒家开始入市，但买房者仍多为自用，投机者较少。2、需求趋旺刺激房地产价格慢慢回升，呈持续增长状态。但期房价格仍然I O钱瑛瑛编著房地产经济学D 订】耐济丈学出版社，2 0 0 4，1 1：1 5 9-1 6 0山东大学硕士学位论文低于现房价格。3、交易量的增加推动房地产开发数量的上升，房地产开发投资逐渐

41、增多，且开发速度逐步加快。4、随着房地产市场的加速回升，人们对市场形势充满乐观情绪，购楼者特别炒家迸一步涌入，不但现房价格上涨，期房价格也进一步回暖，市场交易尤其是二，三级市场的交易活跃。于是，在条件成熟时，整个房地产经济又进入繁荣阶段。第二阶段：繁荣阶段繁荣阶段也就是常说的经济周期中的波峰。这一阶段持续的时间较短、主要特征是：1、开发规模加大、交易量急剧增加。进入繁荣阶段，房地产开发企业对土地以及房地产的开发与建设规模进一步增大，其它行业的企业也因市场极度乐观和高额利润而进入房地产市场，房地产投资量剧增，于是现房和期房都大量推出，各级市场的房地产交易量激增，整个房地产业呈现出兴旺发达的景象。

42、，2、房价越来越高，逐渐到达顶点，市场投机者活跃。一般说来，先是期房价格增幅紧跟现房价，然后两者并驾齐驱；接着期房价格增幅慢慢越过现房价格；最后期房价格迅速上升并在房价上涨过程中起带头拉动作用。房地产市场炒风日盛，限制投机的呼声日益成为社会的共识。3、达到一定阶段，由于房地产价格和房地产经营收益率畸高、房地产开发量的过度增加，以及房地产开发内部结构不合理等因素、房地产开发建设逐渐超过市场有效需求，开始出现衰退下滑迹象。这时，真正自用买房者大多被迫退出市场，只留下投机资金支撑房地产市场，形成有价无市的局面。第三阶段：危机与衰退阶段当楼价高到把真正房地产消费者挤出，紧紧依靠投机资金支撑，房地产业也

43、就由盛转衰，预示着危机和衰退阶段的到来。相对来说，这一阶段较为短暂，其主要特征：1、房价在开始虽仍然继续上升，但是涨幅明显放缓并开始出现下跌迹象，现房价格基本上停顿不前。2、交易量明显减少，形成明显的有价无市的状态。在受到一些突发性事件的影响下，地产价格急剧下降。其中期房价格下跌速度要快于现房价格的下跌。房地产价格的暴跌趋势阻止真正的消费者及投机者进入市场，又进一步加剧了l l山东大学硕十学位论文房地产价格的下跌速度。3、由于交易量锐减，一些实力较差、抗风险能力较弱的开发商因为资金债务等问题而难以继业，房地产从业人员较少，失业率和破产率增加。第四阶段：萧条阶段这一阶段也就是常说的波谷，持续时间

44、较长。其主要特征是：l、房地产价格跌势继续，大多数房地产的价格只跌不涨，甚至跌破原值，期房价格加速下降而大大低于现房价格。2、伴随着房地产价格的大幅度下降，房地产交易量锐减，其中楼花交易量降幅更大。3、一部分房地产发展商面临困境，破产现象更加普遍，甚至一些实力雄厚的大型公司也难免蒙受重大损失。(-)房地产周期形成的理论1 冲击传导机制运用解释宏观经济周期的乘数一加数模型解释房地产周期的波动，就形成了解释房地产周期波动的传导冲击机制中的内部传导机制的核心。房地产需求的增长或房地产的短期供给不足，将引起房地产开发活动的增加和房地产行业收益率的上升；而需求的增加和收益率的提高，将引致企业自我的进一步

45、扩大。然而，这种投资的扩张并不是无止境的，房地产扩张的“瓶颈”导致房地产经济扩张活动的中断，进而转向收缩。扩张与收缩周而复始形成了房地产周期的周期波动过程。与宏观经济周期和其它产业部门周期相比，房地产经济周期波动更多地受经济发展水平和宏观经济的影响，而不仅仅是房地产经济体系内部作用的结果。从一定意义上讲，房地产经济周期不过是宏观经济周期在房地产业的表现形态而已。因为，从根本上讲，房地产业的发展是有整体经济决定，对土地的需求是一种引致需求，而对众多投资性房地产的需求也具有类似的特性，相当多的理论和实证研究都表明，宏观经济对房地产业的发展具有决定性影响。2 房地产供求调节的“时滞效应”与蛛网模型n

46、由于房地产产品投资生产的复杂性，环节多且建设周期长，所以一般地，房地产供给在短期内缺乏弹性，供给随时间的变化相对于需求的变化要滞后，1 2 叶剑平，谢经荣主编房地产业与社会经济协调发展研究哪中国人民大学出版社，2 0 0 5 1：3 1 0-3 1 11 2山东大学硕士学位论文!E!目E E!j E!g!目一I I E!E!|!_构成了供求变化的“时滞效应”。具体来说，时滞效应的产生原因是决策的滞后，生产的滞后以及信息不完全等因素。正是由于这一特点，研究房地产市场的均衡特别需要从动态角度观察，从长期来着眼。蛛网模型可以用来解释这一问题。由于房地产的生产周期较长，房地产的供给存在时滞，从产品生产

47、到产品上市之间有一段相当长的时间差距；同时，需求变动一般不存在时滞；此外，房地产市场信息不完全，生产者只能以目前的景气状况作为决定产量的依据。这样，由于房地产无法在短时间做弹性的调整，因而导致供给与需求失调，市场产生“摆动”现象。根据需求弹性与供给弹性的不同，这种摆动可以分为收敛式摆动、扩散式摆动和循环式摆动。当需求供给弹性大于供给价格弹性时，房地产价格和产量的变动幅度越来越小，呈现出收敛式的摆动现象；当需求价格弹性小于供给价格弹性时，房地产价格和产量的变动幅度越来越大，呈现出扩散式的摆动现象：当需求价格弹性等于供给价格弹性时，房地产市场成稳定状态，呈现出循环式的摆动现象。但不论哪一种摆动，都

48、会使土地开发商或房地产发展商遭受一定的损失，并导致市场不断在均衡与不均衡之间摆动，从而从长期来看产生了房地产经济的周期波动。蛛网模型是一个古典模型，其主要缺陷是忽视了生产者的理性预期。蛛网模型中假设生产者总是根据上一期的价格来决定下一期的产量，然而实际经济生活中由于生产者是理性的，可以从自己的经验中学习，会逐步修正自己的预期价格，是预期价格接近实际市场价格，从而使实际产量接近市场的实际需求量。尽管具有这一缺陷，但由于供给调节相对于需求调节的滞后性是房地产经济运行的一个主要特点，因而蛛网模型仍不失为一个用来解释房地产周期成因的较好的模型。(三)房地产周期的指示指标房地产市场的状况的变动可以用一系

49、列量化指标来描述，如房地产价格、租金、租金增长率、交易额、空置率、投资回报率、房地产市场增长率等等。在确定房地产周期前，必须选择一个基本指标。这个指标可以是单项指标，也可以是多项指标的综合指标。国外许多房地产学者的研究发现标识周期的最优变量是空置率。通常，在建造循环衰退阶段，空置率达到很高的水平，在扩张阶段逐渐下滑，在循环的顶峰达到最低点。在我国，由于房地产市场的统计数据非常缺乏，还没有建立起山东丈学硕七学位论文像空置率、吸纳率、收益率等指标体系，或指标的时间序列都很短，因此目前为止，空置率、吸纳率、收益率指标并不适用于作为我国房地产周期的指示指标。根据研究目的的不同，国内有的学者使用的是如房

50、地产价格、房地产投资额、销售面积的增长率等指标，本文认为用单一的绝对量指标来反映整个房地产周期是具有片面性的。本文选取合成指数“国房景气指数”作为指示指标。(四)国房景气指数国房景气指数是“全国房地产开发业综合景气指数”的简称，这是国家统计局在1 9 9 7 年研制并建立的一套针对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映的指数体系，该指数体系是由8 个分类指数合成运算出来的综合指数。其编制方法是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，国房景气指数是综合反映全国房地产业发展景气状况的总体指数，以1 9 9 5 年3 月为基期，综合景气值1 0 0 为景气线，1 0 0 以