商业房地产投资分析第七章.pdf

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1、商业房地产投资分析133第七章 各业态市场及运营模式简介一、服装、鞋、百货类市场服装、鞋、百货市场是改革开放以来最先形成的市场，它是一个门槛低且容易进入的市场，正因如此，它也是最容易饱和及衰败的市场。同时它对区域的要求很明显，小县城有小县城集市，小村落有其小市场，大省会城市也有与它相匹配的规范的市场、商厦。服装，鞋、百货市场形成的时间较早，在一般的城市都形成了一定的规模，由于其市场进入门槛低，炒家也都云集于此，因此把一个利润很低的市场炒作得背离市场价值很大。例如正常的市场炒作价应是5万元，而在这个市场中由于上下家的同时炒作，即经营户与炒家的共同作用，也许会把价格炒作到15万元，其中的泡沫成份不

2、言而喻。服装、鞋、百货市场是个趋势日渐衰落的市场。它的兼并、重组非常频繁。同时它又是容量很大的市场，就服装而言，服装批发市场中就有男女装、童装市场；鞋业又有低、中、高批发大类；百货、鞋帽又是一个大类；单小商品的种类就更达几十种。服装市场是起源较早、发展已极其成熟的市场。从销售渠道看主要是批发零售类市场；销售领域上则分国内与国际；产品分类中又有男装、女装、童装。产品的内涵又可再细分：男装中有西服、裤子、运动装、衬衣；女装中有少女装、中老年装、职业装；季节上又分春装、夏装、秋装和冬装；其他的还有羽绒服、衬衣，裘皮、皮草、毛衣、牛仔装等各系列。在许多大市场群中，也都有细分，并形成了各专业系列的一条街

3、，或是一个专业片区域或专业单体楼。服装市场的一个显著特点是市场从业者多，现在很多地方的服装市商业房地产投资分析134第七章 各业态市场及运营模式简介场供应已经饱和，同时产品分类广，因此易形成各单项。在招商中炒家很多，这一点与其他类市场相比，只有在服装、百货类市场群中最为显著，因此该类市场中的泡沫成分较大。由于产品类别多，因而在一个供应量较大的市场里一定要做好功能分区，尤其是在定性和典型性商业分析中，各业态的细分也一定要分类记清。（一）服装类市场1.运动装类市场运动装类往往和鞋类以及运动用品类组合在一起，形成一个有动感的零售性体验式消费市场，市场内的设计突出运动特色，往往把通道设置成跑道，墙面也

4、以体育明星运动照作为装饰。运动类服饰在零售领域内比重较大，但在批发领域中，纯运动类服饰很少形成专业化的市场。因为运动类中品牌化很发达，如NIKE，ADIDAS，REEBOK，PUMA等各分天下，散牌很少，所以运动装类常以零售性为主，以注重运动动感的体验式购物场所为主。2.牛仔市场牛仔服装风靡全球，牛仔装因其男女老少皆宜及不断休闲化、时尚化的发展，已成为服装行业中的一个大类。很多城市的批发零售市场中都有牛仔装类别，并已形成了一个自己独特的功能分区。北京牛仔服装批发主要集中在动物园东鼎一层，其行业租金承受力一般大于普通的男、女服装。牛仔装中以牛仔裤居多，上衣则较少，牛仔裙、牛仔短裤等也较多。牛仔装

5、已日益时尚化，并已摆脱了传统的蓝色牛仔布的概念。牛仔中的散品牌也较多，名牌类并不是太多。产地主要以广东东莞，中山，福建石狮等较为知名。3.裤子市场裤子行业因其批发的量大，而且因尺码关系，一般要准备一组套号，形成类似鞋类的批发系统。裤子批发在服装行业中独占一个区域。由于裤子一般是散牌，专业化品牌少，因而裤子市场在零售中易形成单个类别。因裤子总体的价格不高，因而裤子所占的商店面积一般比服装略少一些。批发群体主要以浙江人为主流。北京的裤子市场以大红门商贸城3层为主要的批发基地，面向华北、东北地区批发，并已形成了较有影响力的市场。商业房地产投资分析1354.皮货市场在中国北方已形成了一个皮货的细分化市

6、场，尤其是在乌鲁木齐、哈尔滨、河北辛集、沈阳等较严寒的城市都有皮货专业市场。其季节性很强，一般为半年淡季半年旺季，而且因皮革的味道、对市场的新风系统处理等原因，所以皮货市场一般占用的房间面积较大。皮货市场中除了产地海宁等有专业的批发市场外，其他城市往往是集批发和零售于一体。皮货中的散牌较多，而正牌如知名的丹尼奴、阿山皮衣等都比较贵。北京皮货外销主要是裘皮，主要集中在雅宝路裘皮街；内销一般是皮草，裘皮类则较少，这是由于消费习惯与国外不同所形成的。5.童装、玩具、儿童用品类市场在服装批发领域内，童装常与成人装在一起销售，童装的单位面积对租金承受能力比成人装低。北京的童装市场以沙子口童装批发市场闻名

7、（现已搬入百荣世贸商城地下一层）；外销则以雅宝路国星大厦知名；玩具和儿童用品则在天意市场和丹陛华小商品市场。小商品市场内的小贴画或儿童贴纸等玩具销售较好，在其产地义乌，玩具行业已形成了独立的大类，与饰品类批发及儿童用品类批发并列在一起。在零售领域，往往是三者合一，而且加入了儿童游乐园、儿童游戏区或学习区等综合服务，因而在SHOPPINGMALL和大型商场中普遍采用这种模式。北京市服装市场现状简述北京是1400万人口的综合性大都市，是中国政治、经济及文化中心，是国际国内的旅游城市，城市人均GDP已过3000美元，同时也出现了严重贫富两极分化的现象，各阶层的人都有相当大比例的人群共同生活在这个庞大

8、的城市系统下。正因为各不同层次、阶层的需求，因此在服装行业里，针对不同品位、不同层次、不同收入的人群，形成了多样的供给方式。概括而言，市场发展进程主要有三个阶段，即初级中级高级，这三个阶段的市场模式在北京都有集中体现，而且互相交错存在，形成了纷繁的局面。北京的初级市场一般是占道经营或是大棚式的摊位，购物环境差，还可以讨价还价，主要面向广大的低收入者。服装摊点中也往往杂夹小百货，常常是卖吃的与卖菜的在一起，一件衣服单价不会超过商业房地产投资分析136第七章 各业态市场及运营模式简介100元。而且市场一般在城乡结合处或城市中收入较低的地区。如位于东边的八王坟东郊市场；北边的熊猫环岛内的服装市场；西

9、边玉泉路上的玉泉路集贸市场，其特性都差不多。在初级市场中还有比其更低的旧货交易，如东南四环双龙市场的旧货服装就是面向收入更低的人群。随着北京的发展，人们生活水平的提高，初级市场的份额将越来越少，并逐渐为中级市场所取代。而中级市场则仍将以摊位式发展，并仍然会在将来很长的一段时间内以这种模式存在下去。在中级市场中存在区域性零售市场和批发市场。零售市场是相对于初级市场而言的，在硬件、软件都上了一个档次，典型的是两广路上的菜百小商品市场和五棵松的新星市场，购物环境明显好于集贸市场，但两者却都是面向本区域的中低收入者的。也有为了细分人群和细分区域的需求而建的市场，如女人街、佳艺时尚购物中心等。但是这些零

10、售市场大都是从批发市场或从外埠市场以及厂家进货，因而实际上是批发的一种衍生。北京市各主要批零服装的市场划分有：1.面向国际旅游购物者的雅秀、秀水和雅宝路市场。秀水以零售为主，面向全球，主要以欧美国家较多。雅宝路则以批发为主，主要是面向独联体各国和北非中东。2.面向低收入市民、大学生，同时为满足华北（主要是京津唐地区）的中小城市的需求，提供批发的动物园商圈。3.木樨园商圈处于垄断地位，是面向中国北方批发的集散地，而且它的垄断地位不断加强，因为其周边已形成了一个稳固的产业链。4.面向中高收入时尚女性的购物，主要集中在西单华威的韩国城，隆福寺街和佳艺时尚购物中心等。5.王府井、西单等传统商业区，现主

11、要以对外地游客购物为主，西单商业区则朝着年轻人消费的方向发展。从建设市场基础性而言，这几个商圈已处于相对稳固的地位，每个商圈都有相对稳定的购物群体，虽然相对于个体而言，购物是分散的，但从整体看来，这个趋势是稳定的。这种人们潜意识里的思维定势是不易改变的，且在短期内，如违背这个基础而盲目建造市场，就会因其基础不稳定而造成有效需求不足，从而倒闭。例如，巨库、美人街等一大批市场。每个不同类的圈商业房地产投资分析137都形成了其固定的客户群，只有在这个圈内，或“圈”发生变化时，取代它才能有所发展。此外，这些“圈”是动态的，也在不断发展、不断组合，在发展中也会出现特例，如因政策的拆迁和突发火灾都会使其改

12、变。从建设市场的基础性出发，我们围绕的对象主要是这四个服装“大圈”，不要违背它的基础条件，否则不管资金多么充足，投资也容易出现南辕北辙，如曾经的方庄美人街、马连道的金马鞋城等。（二）鞋业市场鞋业分两类：批发类市场和零售类市场。鞋类作为服装、小百货中一个独立的大类市场，在市场中一般有专业的鞋城，专营鞋的楼层，专业的鞋经营区域，也有鞋专卖店等多种形式。鞋的行业利润高于服装，因为批发鞋一次一般要批发一组套号，男鞋为4044（中国号码），女鞋为3539，童鞋则为小号1318，中号2228号；而服装则可以只批1件，2件或3件。鞋类中旅游鞋以福建晋江知名，革鞋则产在广东吉隆黄埠，皮鞋则以广州、温州而知名，

13、胶鞋则以温州欧海出名，布鞋则以河南偃师出名，当然也有混杂的，但鞋类的主流供应商都以广东占前列。鞋类有较好的分级代理制度，而且品牌发展比较正规。鞋类市场一般需要面积在25m2左右的店铺或更大。鞋和箱包组合形成了箱包鞋类区，在分层处理中，鞋箱包可设置在B1层或是F5层（顶层），也有在F1层的，但在F2，F3层的则很少。北京许多商场办的相当成功，高档鞋业的零售也很好；在一些中低档的市场中，云柏鞋业连锁较为成功。中低档的零散市场目前主要分散在大红门商贸城、京温市场，龙湫市场，大伟鞋城等市场，很难形成垄断化。由于北京特殊的位置，因而造就了批发面向广大的华北地区。在北京，鞋批发市场主要集中在大康鞋城，原在

14、右安门，后搬迁到大红门，其对华北各省区的批发尤为突出。鞋业的辐射范围，即大康鞋城（现有红门鞋城），面向的区域一部分是以本市的各零售摊点为主，另一部分则在内蒙古、河北、山西等地。由于石家庄、天津有更大规模的低档次市场的存在，所以大康鞋城对华北大中、小城市的辐射力强一些，而对商业房地产投资分析138第七章 各业态市场及运营模式简介广大的农村则不足。鞋业流通方式存在向高层次发展的趋势，形成类似食品业的家乐福超市，电器类的国美家电城的专业卖场，由各个中低档品牌鞋业形成各专卖店的统一，如云柏鞋业，这种销售体系对个体摊位式的发展影响很大，从而使人均收入较高的城市中市场模式更快地萎缩。目前北京鞋业的进货渠道

15、主要在南方，石家庄鞋业市场则面向华北的中小城市、农村鞋业批发，因此北京的鞋业只能成为华北或天津的高档市场的供给中心，市场份额将越来越少。（三）小百货类市场小百货与服装业的零售网络大体一样，是与服装的低档市场相互配套组合而成的。北京的小百货市场也分批发类和零售类两大块市场。北京小百货的批发以前主要在天意、天外天，现在则主要集中在天照天，天意万通形成的区域内；其余则均以零售为主，小百货在南城形成了以丹陛华为主的商圈，现在百荣世贸五层的小百货也日渐发展起来了。西城则是以阜成门为主的商圈，其他则均是补充性的。由于超市的不断发展，一些超市在小百货领域也经营得十分出色，因而在某些区域性需求的地段，也已取代

16、了摊位式的市场。北京零售业的小百货市场很多：其中有和平里小商品批发、南城的刘家窑小百货市场、熊猫环岛小百货批发、天意地安门小百货市场、新星服装城2楼小百货、官园2楼小百货、通厦小商品市场、首体地下天成市场、广安门天缘市场、金五星小百货市场及六里桥安安市场。无论是零售还是批发业，小百货对个体摊位式的市场需求都比服装、鞋类要旺盛。1.箱包市场小百货类中箱包行业往往和鞋类在一起，箱包之所以可和鞋类组合，一方面因为其都是皮革制品，另一方面两者的行业利润相仿，行业需求的摊位面积也相仿。箱包类市场又可分为零售和批发。零售性的箱包一般在商场与鞋类或男装、女装类服装服饰等相搭配，或是有单独的专柜，如万里马、金

17、利来、Playboy等。在零售市场中，包和鞋常常组成一个功能分区，或是与小百货组成一个功能分区；但在批发领域中，则往往形成的是单独的一个区域，只有在规模不够的情况下，偶尔才会形成组合。箱包批发一般要求面积大、房间式的铺位，30m2就是一个标准铺商业房地产投资分析139位。箱包在中国主要分以白沟知名的河北包，浙江包以及广东包，其中尤以广东包和河北包出名，从业者也多为河北人、广东人、浙江人与东北人，其他籍贯的人则不多。箱包行业中又分男包、女包，女包占绝大多数比例，有皮制包和革制包，价格差别很大，包的行业利润较高，大于鞋和服装；而箱所占的比例则不大。另外还有学生包，但其季节性较强，一般在9月开学前才

18、为旺季。北京箱包市场的零售主要分散在各市场中；而批发业外销则集中在雅宝路北斗星大厦，内销则集中在天意市场2层。其商户容量不大，外销一般为150户左右，内销则为500户左右的规模。2.饰品、礼品市场饰品业在小百货领域中是利润最高的一块，在一些三级城市中，由于超市不十分普及，因而日用洗化、化妆品都在小百货类市场批发，且与饰品类组合在一起；因此其行业利润与饰品一样较高。而在一、二级城市中，无论是批发还是零售饰品的行业利润都比较高，一般以柜台模式或小隔断45m2的模式为主，采用敞开式，而且摊位内部要求射灯多，对色彩的展示性要求也高。在北京饰品批发以原天外天饰品批发知名，而零售则以AYAYA，Colal

19、a等饰品连锁店较为知名。礼品中的小礼品和饰品类在一起形成了单独的功能分区。礼品中的大型礼品如钛金、合金产品类以及办公礼品类行业利润则较低，往往和小家电类或办公用品、装饰品类在一起，形成批发零售。其需求的面积一般较大，在20m2左右，这一点与饰品类中的小礼品有所差别。二、食品类市场食品类市场包括小食品、副食品类，水果蔬菜类，粮油类，水产（海鲜）类，花卉类，美食一条街，农贸市场等市场。（一）小食品、副食品市场食品市场产生于人均收入低于1000元/月标准的城市或区域，超过这个指数的区域，食品市场就将被超市所代替。在食品市场中小食品类和农副食品、粮油蔬菜、瓜果、水产等组合形成了一个庞大的以吃为主的消费

20、系列。商业房地产投资分析140第七章 各业态市场及运营模式简介小食品市场中，在国家专控销售之前，烟的利润是最大的，但现已让位于酒类。虽然小食品市场的产品一般存在过期和劣质的问题，但由于人均消费水平低，故在人均收入低的城市区域也仍将长期存在，而且其份额还很大，全国人均收入1000元/月以下的城市几乎都有存在。小食品市场内因产品的保质问题一般无暖气，而且仓储常常和展示在一起，装卸货物多用三轮和平板推车，大车也往往直接在市场内装卸，因而停车仓储问题是设置该市场的一个难点。（二）水果、蔬菜类市场蔬菜与水果往往组合一起，很多市场是将这个区域和小食品功能分区，蔬菜瓜果的批发市场按照车辆的进入量换算，一般按

21、车位量收费，也有按固定车位收费和流动收费的。市场一般在城郊，占地大、环境脏、市场内还有地磅，如：北京新发地、岳各庄。有些城市则将瓜果与蔬菜分开，而且市场一般都临近交通要道，如火车站、国境公路等，由于该行业的利润较低，因此虽然进出货量大，但市场的赢利并不大。管理中还存在着菜霸、果霸等现象。在产地的蔬菜瓜果市场，主要面向全国销售，而且产地因产品的保质期和新鲜性等因素，故对市场摊位的好坏要求不严格。水果、蔬菜类的批发市场以车为单位计量，在零售性市场中，多和副食品、肉类、水产在一起，而且市场中瓜果，蔬菜类中把角的摊位（头摊）效应大，这与该类产品差异小，选择性小有关，市场的租金较低，建筑结构也多采用大棚

22、或平房。（三）粮油类市场在某些城乡区域，粮油市场常与食品在一起，某些区域则单列出来，功能单分区。粮油由于仓储性大，对车辆运输的要求也大，对层高的要求也高，所以一般多为大棚经营，此外对地面还有防潮和防鼠的要求。食用油类市场除对清理工作要求较高外，由于常常还会出现因短斤缺两而争吵的现象，因此市场的公平建设也是十分必要的。粮油和瓜果一样占地面积较大，对车辆和仓储的要求较高，而且对产品的保质性要求也较高。商业房地产投资分析141（四）水产类市场水产类市场中有肉类、蛋禽类和鱼类等。在食品行业中，水产类是最暴利的，也是唯一在食品市场中能形成高额转让费的。水产海鲜类的高额利润和海鲜的销售价差，就使其对摊位的

23、位置优劣有要求，从而使之产生转让费。水产、瓜果、农副产品中的干货类也是利润较大的一块，在功能分区中，要注意湿货类与干货类分开，但它对仓储、清洁、停车的要求并不大。（五）花卉类市场花卉类市场分干花与鲜花两大市场。鲜花市场除北京、上海、深圳、昆明等发达城市已形成了相应的较专业化市场外，在其他的一些二三级城市则往往将鲜花零售店和礼品组合在一起，或与水果类组合在一起，以水果鲜花礼品类作为一种组合销售。北京的干花主要在红桥西侧的天隆昌的3、4层和方庄新城市场（现搬迁至十里河），约有150户的商户量，干花中以欣赏花和装饰花木为主。但也仅是北京等少数城市才有如此多的干花的从业量，一般城市则很少。干花与鲜花在

24、摊位设置方面差别很大，鲜花要求有温室，而干花则不需要，一般标准摊位在20m2左右。此外，鲜花的批发要求在花木公司的温室中，其对于温度、湿度都有要求，租金也相应高些，铺位多以隔断或敞开式为主，而且花卉和观赏鱼类在一起，形成了居室类市场组合。该行业的容量偏少，利润也不高，属于一个较细分化的市场。干花市场在一些大城市已形成了一个小的批发行业，在一般的中小城市则很少，由于花草的单位价值高，故在人均收入低的城市，消费量就很少，无法形成有规模的市场。花卉类在北京以莱太花卉为代表，面向三北地区的批发中心，形成了中国北方鲜花的交易中心，也是北方花卉的晴雨表，占有北京90%的鲜花批发份额。另外北京的花卉市场还有

25、玉泉营、花乡、航天桥、东方美都、大自然、大森林、燕莎、天坛、马甸等地。其中作为北方最大的鲜花集散地，莱太花市中20%为本地消化，其他60%则为三北地区消化。现阶段莱太已形成了花卉拍卖、早市批发、市场零售的三级市场交易模式。由于现阶段花卉的发展还没有形成更大的规模化，而且花卉的附加品太少，因而存在着极大的商机。商业房地产投资分析142第七章 各业态市场及运营模式简介（六）美食一条街餐饮类中的美食一条街，其实就是区域性餐饮一条街，关于美食街的建设分为低、中、高3个层次。其中低级的就是市场模式，有夜市早市，也有长期美食街，其难点在于龙头店的引进和停车消防、排风、排水及扰民问题的处理。管理上要注意餐饮

26、娱乐的综合发展，很多城市开发区的美食街最后都因经营不善而变质为不健康行业的从业地，因此这一点需要引以为鉴。（七）农贸市场在许多城市都有农贸市场，其中以蔬菜，瓜果、干货、副食的零售为主，一般都以大棚形式存在，租金不高。而且建筑形式通常是大棚为主，两旁是房间，中间是小柜台，遍布全国的老劝业场模式就是这个雏形。北京市各食品类市场简介北京市食品类市场中，由于北京人均收入高，所以在市区四环以里的市场业态很少，都被超市取代了。超市中外资的家乐福、沃尔玛、麦德龙、法宝及易出莲花等，与国内的华普，物美，美廉美等在各区域纷纷争夺市场份额，各方面竞争呈现白热化态势。食品类市场则主要分布在各区县如昌平的水屯、通州区

27、的八里桥，主要由副食，粮油等杂货组成，类似二、三级城市的规模，这主要与郊区县的人均收入低有关，在市里则以中低收入者为主。在东南西北各有一块，东部有八王坟瓜果蔬菜鲜花副食市场；南有左安门市场、丰台良乡、新发地大型农贸市场；西有岳各庄；北有大钟寺（现已搬到回龙观），形成各片区消费中心，它们从全国各地进新鲜瓜果蔬菜批发，一般在早上4：30批发开始，以早市知名。副食品的批发则由家乐福，万事吉等类似沃尔玛会员店的方式进行，使传统的副食批发市场模式退位。水产类市场则以红桥市场的地下1层和天民市场知名，以温州、福建、广东的从业者居多，北京餐饮业需求旺盛，所以红桥水产摊位一度转让费高达30万元，创水产行业之高

28、。水产零售中，海鲜类在一些大酒店则走直销模式，由专人负责进货，所以红桥市场主要是针对商业房地产投资分析143散客的批发，红桥水产也日益衰退。美食在北京比较上档次的有方庄美食一条街、牛街美食街和莱太星吧路等。其中规模以莱太星吧路较大，其余也就在50户以内，虽然规模不大但影响力较大。三、家居类市场家居市场是一个综合性的市场，之所以笼统的定义是因为它同服装、鞋、帽、小百货市场的综合性因素是一致的，但它同时又是一个传统的、长久的市场。随着房改的深入，使这个传统的市场焕发了新的活力和前景，从而形成了一个大市场空间。家居市场包括家具市场、装饰材料市场和室内装璜用品市场等，这是个外延很广泛的市场。每个单项既

29、可以形成独立的市场，又可以组合形成新的市场，如瓷砖市场或木材市场、板材市场等。正因为它的散乱性和对地域面积的要求大，因此使其能像服装鞋帽、小百货那样系统化地形成大的综合性商贸市场。家居市场是个很有区域代表性的市场，以地域覆盖面积和人口容量为要求可划分为几大市场。西北区以西安为代表，大明宫市场群规模宏大。新疆乌鲁木齐市虽隶属西北区，但交通不便，因此对西北区的影响力不大，而主要对中亚地区的影响力较大。西南区以成都为代表，在家具行业尤其明显。成都八一家具城在西南区就很知名。东北区以沈阳为代表。在沈阳铁西区已形成了有规模的市场群。华北区以郑州为代表，但不包括北京和天津。由于北京和天津的人口密度以及城市

30、规模和人均收入均超过其他地区，而且家居市场颇多，因此对石家庄影响较大，但郑州的家居大世界的规模相当大，所以成为了华北区代表。华东区以南京为代表，同样也不包括上海，上海的性质与北京雷同。华南区当然是广州，广州由于庞大的外辐射力和广大的厂家聚集在此，因此使其市场潜力很大，影响力也很大。各城市都有其代表性的市场，如中山市的红木家具市场就是面向全国批发的。商业房地产投资分析144第七章 各业态市场及运营模式简介家居市场内另一个大系就是建材市场，由于建材市场和家居装饰材料市场有很大的兼容性，故许多城市都将二者修建在一起，但建材市场对面积需求大，租金也较低，所以一般为了方便大车出入多在城郊修建。已形成较有

31、规模的有：瓷砖市场（主要经营户为福建人、广东人，规模在200家左右就已相当大了）；石材市场（主要由福建人控制，一般有100户左右的规模），其往往与瓷砖在一起；钢材市场，木材建材市场。这几大类都统称为建材。有条件的在土地利用上形成了规模，从而形成了垄断，这样需要的占地面积一般在200亩以上。建材市场的设立虽然与家居装饰材料在一起，但实际上两者有很多的不同。建材市场的需求对象是建筑业，消费对象是建筑单位，各区域的建筑需求和建筑量是决定建材市场发展空间的限制条件，在地段的选定上对交通的往来要求也很高。因为是属于利薄量大的行业，因此交通费的高低对需求的改变影响很明显。建材市场的展示性较强，因此需要的摊

32、位面积一般比较大，至少在60m2以上。不论是装饰材料市场还是建材市场，在其形成过程中都应该注意的一点就是该市场的运输能力，从该市场的运输能力就能判断出市场的兴衰与发展状况。由于北京家居建材业发展相当快，因此有点类似于服装市场，高、中、低档各层次、各类别的市场都有。级别高一些的有类似宜家家居、百安居、欧尚这种国外超市式的家居市场；中档的有兰景丽家、爱家家居、玉泉营环岛等等；低档的则有岱头、金柳、玉泉路建材、朝阳路兴隆建材、通厦小营环岛建材城等。高中低档纷繁复杂，仅经营面积过1万m2的就有40多个，大大小小的总共有300多个市场，各种类别都有。中档的市场也已接近饱和。此外，高档市场不等同于普通装饰

33、材料市场，而是主要针对高档需求，如宜家家居是专门针对高消费人群的家居市场，有点类似精品专卖的性质。北京家居城一般临三环修建的较多，尤其以西南三环较多。规模也都很大。家居业中能独立形成规模的有灯饰和家具两大类，一般规模大、市场多，高档的超市主要集中在满足家庭小部件需求上，形成了特色化的产品。因北京的房价高，因而形成与之相配套的家居用品需求也较高，从而造成了北京上万平方米甚至10万平方米的家居市场比比皆是。而在一些二、三级城市、区域中心城市中，家居行业发展的规模也非常大，如新疆的华凌商贸城就是占地500亩的家居类市场，而西安的大商业房地产投资分析145明宫市场群则更大，太原的现代大世界等也都是超大

34、规模的。由于该行业的包容性广，因此在规划功能分区时尤为重要。北京的家居市场有300多家，高端则由宜家、欧尚、百安居等国际家居超市巨头控制，竞争日益激烈，家居超市模式正在不断蚕食家居市场模式的份额。家居类市场的产品可分为硬性和软性两类。硬性的有木材、板材、铝材、石材、钢材、陶瓷、地板、瓷砖、洁具、水泥等建材类。软性类则以家装类为主，有家具、窗帘布艺、床上用品、灯饰、厨卫用品等。（一）以硬性为例介绍各类市场木材市场：一种是大型建筑交易类市场，主要为房屋修建提供大型的建材，交易巨大且不涉及现场加工；另一种则是木龙骨，是需现场加工的木材市场，以零售为主，其场地对消防清洁及现场施工的要求较高，而且行业利

35、润低。板材市场：板材是利润较高的市场，在硬性建材中，木线条和进口板材的利润和成交额都极大，而且一般占地面积比木材少，10多m2100多m2都可以，此外对层高和铲车工作也有要求。铝材市场：铝材市场和木材市场有相似之处，除大型批发外，零售性市场也需要加工。铝材对层高和面积的长宽也有要求，一般板材采用长方形，铝材摊位则以狭长方形摊位居多，对仓储的要求较高。石材市场：石材是要求平面性作业的一个市场，不可做高层，因为石材的运输装卸、仓储及加工往往连在一起，所以某些上档次的建材城可以让板材与铝材进房间，但石材则因重量等原因而无法进高层，所以该市场一般以简易平房和户外大棚较多，行业从业人员也很单一，主要是以

36、福建人居多。钢材市场：钢材的批发和木材一样都是面对建筑商进行零售的，钢材市场的仓储性较大，因钢材的产品型号区别大，其间的市场行情波动也大，故钢材类和石材类都要远离市区，通常选择在郊区修建的较多。瓷砖类市场：陶瓷类市场分以集装箱式销售为主的建筑商用的房地产建筑瓷砖和以零售为主的家庭用瓷砖两种，它与面向家庭的家用瓷砖和洁具类不同。对建筑商而言瓷砖一般是以走订单的模式销售的，对摊位的要求不高，但在市场中对仓储和运输的要求则较高。瓷砖零售类中瓷砖色彩、款式等都与建筑商相差极大。建筑商所需要的瓷砖大多量大、价低、交易中欠款多，而且款式较单一；而零售类中的瓷砖则款式多样、价高、量小，几平米到几十平米的销售

37、量都有，商业房地产投资分析146第七章 各业态市场及运营模式简介对建筑商而言则销售量一般都要达到上千平米。洁具也是如此，建筑商是马桶等普通大众类产品的主要消费群，而家庭则对洁具类的功能性要求较高。瓷砖陶瓷、洁具的展厅一般标准面积为6080m2（以一个柱间跨距为多），对门面的装饰性要求较高。水泥作为瓷砖、洁具类市场的附件，一般在零售中配送，往往还单设区域销售水泥。木地板市场：木地板是地砖市场中的一个分类，地砖中常见木地板和瓷砖组合在一起。辅助的类别还有地板革等。水暖：水暖在零售领域很难形成市场，因为水暖的安装需要专业人员，因此水暖器材一般都由专业人员购买，其他部分则一般都在建材市场中，其份额很小

38、，对产品的选择性也不大，在北京有圣火、昊泰水暖城较为知名。（二）以软性为例介绍各类市场家具：家具是家居市场中面积需求最大的类别，而且品种繁多，从布艺到钢木、实木、仿古、复合等各种各样，家庭家具、办公家具、餐厅娱乐家具用品等形成了很大的市场，一般在二、三级城市里，规模也在上万平米以上。家具对展示性的要求较高，标准摊位通常在100m2左右。家具行业目前以成都和广东家具为主，也有来自东北和新疆的家具，如新疆的美克家具就是全球很知名的家具制造商。在家具市场中有很多的类别。仿古类，如明清家具，在北京就有潘家园朝佳家具城，朝阳区高碑店明清家具一条街；办公类，有大钟寺兰景丽家办公用品家具区域。在高档领域中除

39、部分国外家具外（如意大利沙发），大部分中低档产品都是国内产品，所以像爱家家居这类集团就依托家具行业而不断扩张。更高端领域的宜家家居和东方家园的家具类的产品份额不大，产品主要以新颖性、艺术类家具用品为主。北京的中低档家具市场因北京市区的地价高，因此日益集中在香河形成一个大的家具世界，它日益蚕食着北京中低档家具市场的份额。家具市场要求铺位既要有进深，又要有面宽；既能展示，又能摆放家具。基本要求面积在60m2以上，隔断简单，方便打通装修。家具商尤其是家用家具对展位的装修和家具的选择、码放、配饰都很讲究，有的干脆按照生活中的卧室、餐厅、书房等做成样板间的形式。灯饰：在家居行业中，灯饰品是利润率最大的，

40、也是家居市场中除家具外第二大需面积的行业。商业房地产投资分析147灯饰中分为照明灯具和装饰灯具（花灯）。因为花灯的展示主要都是在顶部，所以灯饰市场对层高要求高，而且灯的耗电量极大，所以在能源供应上应事先安排好。防盗门：家居的一个小类，量少，而且品牌只集中在一些少数公司手里，很难形成专业化的市场。玻璃：一般以玻璃临街店的形式出现，集中化的玻璃市场较少，只有一个小类，类似防盗门类，而且玻璃要求现场加工，对于包装运输的要求也高，但其行业利润较高。化工油漆类：从业量较少，常和五金机电类一起在家居领域中成为一个辅助类别。厨房用品：在厨卫科学化发展的今天，厨卫设计已逐渐被人们所重视。厨房内的厨具业在中高档

41、家居类的超市中销售，中低档产品则在土特产店销售。厨房的装修常以样板间形式向消费者展示销售，它是一个利润较高的行业。窗帘布艺：窗帘、布艺在小百货行业中往往和针织品在一起，设置床上用品，但规模很少，而且都是小型区域性消费市场。专业化的窗帘布艺形成了专业化的市场，而窗帘布艺的单店要求面积较大，一般为100m2，因展示的需要，床上用品店里还往往摆个大床，故占了很大的面积。北京沿三环的窗帘布艺市场众多，其市场状况在北京已趋于饱和，但在建材超市领域，布艺方面的份额却在不断增加。综观而言，由于北京三环沿线的家具城颇多，北京各区经济发展的不平衡（海淀，朝阳经济发展快），所以就率先在东、北四五环上形成了新的家具

42、城。而东、北三环沿线的家居城的生意就比南、西环线的好，客观上的需求也稍大一些。此外，转让费相对也高一些，在南三环、西三环的租金为每天89元/m2，而在东北三环则相应为每天1012元/m2。由于家居类庞大的市场群的存在，所以在北京并没有形成垄断性市场。家居市场的建筑形式一般常采用钢结构，层高5m以上，地面铺玻化砖，吊顶采用“虚”吊顶做法。现阶段家居、建材市场已不能满足于单个独体经营的传统模式，而是向连锁经营的方向发展。如东方家园在北京已有了4家分店，并形成了一定的连锁经营的规模；又如爱家家居在北京东南西北各开了几个面积均达几万平米的连锁家具城。同时，很多世界知名的家具建材集团也纷纷进入，如：德国

43、欧倍德公司等，这些都使目前北京的家居建材行业的商业房地产投资分析148第七章 各业态市场及运营模式简介竞争更加激烈。四、机电类市场机电类市场包括五金机电、电动工具市场；机械产品类市场；汽配市场、摩托车配件市场；工业电器市场。机电类市场在二、三级城市中一般都以临街门面的形式存在，在国境公路沿线，形成了机电、汽配修理等综合性自发专业街。建筑模式以平房居多，大楼模式较少，这与二三级城市的土地供应充足有关。且机电市场门面面积一般较大，都在20m2以上，有的带维修和仓储的，则约占50100m2。在一级城市和一些特定城市，如温州柳市的低压电器城，已形成了摊位式的市场，但其他地方的市场依然还都是平房或小二层

44、的规格，少有多层像服装类市场那样的商厦。一方面是土地供应的原因；另一方面，由于机电类产品一般较重，因此楼层较高易导致垂直运输不方便，另外机电类购物者往往有车，所以对车辆的装卸和进出要求较高，对车流的展示要求也高，所以多采用临街式或交通便利的平房、大棚。（一）五金机电、电动工具市场机电类市场中五金机电，电动工具类是大类，在某些区域城市比较集中化，如在西安这种带有区域省会中心性质的城市。机电类市场在中国已形成了东北以沈阳，西南以成都，中南以武汉为各片区中心的市场。五金机电类市场的内部产品可细分为五金机电、电动工具、阀门、泵、轴承等细分性市场，规模一般在300400户商户，少有过800户商户的量，而

45、且这类市场的营销模式以渠道建设、走关系为主，对摊位的位置优劣要求不高，市场的发展也以客户定单为主，交易中欠款较多。五金机电、电动工具类中的电动工具和五金扣件、合页类产品，在一些二、三级城市中，往往在建材市场内与建材产品混合销售。因为在二、三级城市中，此类产品的总量太少因而难以形成独立的市场，所以才与建材混合销售。商业房地产投资分析149（二）机械产品类市场机械产品类市场因其小型的机械类如包装机和食品机类往往和五金机电、电动工具在一起，或是参与在工业电器类内，故其所占的门面一般在4050m2左右。而大型机械，如挖掘机、推土机等，此类因产品销售的单一性和服务要求的综合性，故一般很难形成摊位式经营的

46、市场，往往都是专营店，如类似汽车4S店。（三）汽配市场、摩托车配件市场在某些城市，因摩托车和自行车的量大，从而形成了摩托车配件市场和自行车配件市场。市场的规模一般不大，在200户商户左右，都是平房和简易大棚结构。汽配市场除了在北京、上海这种汽车总量大的城市，有过500商户的量外，一般少见有大厦或大型的现代化市场。而且此类市场在二、三级城市中的未来发展也很少会产生现代化商厦，一般最终的结果也就是市场比较规范性，如济南摩托配件市场、郑州的汽配市场等。在汽配市场中，常会存在由于汽车的产地不同，而引发的出现多种多样的从业者的情况，如湖北、吉林、浙江、河北的从业者等。（四）工业电器市场对工业电器陌生的读

47、者而言，也许对德力西、天正、正泰这些名称并不陌生，低压电器类在机电行业中如同中国的纺织类产品一样，在国际上占有很强的竞争力。工业电器的产品体积小，一般以柜台形式和小摊位形式的较多，而且一般采用柜台加货架的模式，市场建筑结构也多为大棚。机电类市场的从业者大部分为浙江人，尤其以工业电器、电动工具为他们的优势。机电类市场的行业进程性时间较短，而且未来的营销很大一部分将不再走摊位式，而是以自营店、专营店直销，客户渠道建设为主。汽车行业中将出现更大的细分，4S店和汽车维修以及汽车美容店等使大杂烩模式的发展前景受限。但最近几年，在北京、上海、广州等城市，这个模式还是有生命力的，因为其市场基础很大，若是在基

48、数小的城市，其发展就很难进入这种一级特大城市的模式。商业房地产投资分析150第七章 各业态市场及运营模式简介北京市机电类市场简介工业电器市场，工业电器中的电子配件市场（即低压电器）在北京主要集中在西四平安里电子配件市场，从西四缸瓦市向北至平安大道西的小平房形了参差不齐的市场，以柜台经营为主，从业者主要为温州人，柜台租金为1000元/月的标准。由于西城旧城改建，很多平房已拆，所以这类资源需要一个有规模和设施的市场来整合，而在西四周边这类市场尚为空白。五金机电类市场有京开五金机电城、成寿寺朝龙五金楼以及原天桥前门商圈内的电动工具，木樨园五金机电城等，其中规模以京开较大，约有700户商户，其余的则1

49、00200户的小规模，所以京开机电城凭借其规模效应而逐渐发展起来，其他地区的商户也日益向京开聚集。虽然京开市场位置差，但其修车、运输、仓储的便利性使之处于领先地位。阀门，主要在郑常庄形成了阀门市场，有200多商户，规模不大。汽车配件市场主要有四元桥汽配城、西三旗汽配城、十里河汽配城、大羊坊鑫三里屯汽配城和五方天雅汽配城，其中最大最具规模的就是西郊汽配城，它类似于京开机电城，规模大、档次高，形成了区域性垄断市场。在北京的地域划分中，汽配市场分东南西北各几大块，由于汽车行业的飞速发展，汽车城项目在建也较多（如：东有姚家园汽车城，南有花乡汽车城等等）。朝阳、海淀区的经济水平高，汽车拥有量多，自然在地

50、缘上使西郊汽配城、十里河汽配城的生意就较好，而南城的国联汽配城，丽泽桥等汽配城的生意则就稍差些。在国外发达国家，汽配城这种摊位式很少，再从品牌垄断性而言，汽车更好垄断，所以未来流通领域中汽配将由4S店或汽车俱乐部所代替，零散的将并入五金机电类中，成为一个小分支，而难以形成大型的汽配城。西郊汽配城简介西郊汽车配件城紧邻西四环北路市场，置身于西四环路和与之交汇的板井路、杏石口至紫竹院路形成的金三角之中，规模近5万m2，商城内有5个汽车配件专业厅，两座现代化专业大厦，每天这里的车流量大约是5000辆。商业房地产投资分析151北京西郊配件城由6部分组成。分别为德国大众厅、汽车保养厅、旧日本厅、南楼、北