房地产建筑基本常识.pdf

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1、一、房地产建筑基本常识一、房地产建筑基本常识1、建筑物由哪几部分组成？建筑物组成包括基础、墙体或柱、楼地面或梁、楼梯、门窗、屋顶。2、建筑按耐久年限可分为几级？如何划分？各适用于什么样的建筑物？建筑耐久年限可分为四级。100 年以上的为一级，适用于重要建筑和高层；50-100 年为二级，适用于一般性的建筑；25-50 年为三级，适用于次要的建筑；15 年以下的为四级，适用于临时建筑。3、住宅建筑的低层、多层、中高层、高层、超高层是如何划分的？低层为 1-3 层，多层为 4-6 层，中高层 7-9 层，高层为 10 层以上，超高层高于 100 米。4、简要说明低层、多层、高层住宅的特点（可以比较

2、着说明）低层：居住环境好，接近自然；体量小，与环境的协调性好，与特殊地形的结合有其灵活性；浪费土地；造价不经济；道路、管网的使用率低。多层：造价经济；比低层节省土地，但居住环境不如低层；1没有电梯，高处几层交通不便；高层：节约土地，有利于改变城市面貌。为提高电梯的使用率以及建筑本身的结构体系影响了高层住宅平面布局和空间组合的灵活性和随意性。给排水、供电、疏散、防火、防烟及安全上有新的要求。高度增加、建筑荷载增加，需使用不同的建筑材料和结构体系，使造价比较高、维修费用比较高。5、简要说明砖混、框架、剪力墙、框剪结构体系的特点。（1）砖混结构，是建筑中主要承重构件采有砖与钢筋混凝土，并主要以砖墙为

3、主体。（2）框架结构指当采用梁、板、柱组成的结构体系作为建筑竖向承重结构并同时承受水平荷载。（3）剪力墙结构得用建筑的墙体作为竖向承重和抵抗侧力的结构。整体度好，钢度大，扩震性好。其不足为平面布置不灵活，结构自重比较大，适用于高层的住宅，公用建筑。（4）框剪结构就是在框架结构中设一些剪力墙。好处：既有框架优点，又有剪力墙的优点，在公用建筑，高层住宅上广泛应用。6、什么是错层、跃层、复式住宅？（1）跃层：至一户人家占有两层或部分两层的空间，并通过专用楼梯联系。（2）复式：即住宅层高较高的情况下，在内部空间中巧妙地布置夹层，形成空间的重复利用，往往采用吊楼或阁楼的形式。（3）错层（变层高住宅）：即

4、在住宅空间中根据房间的不同功能，2在竖向组合进根据不同的层高进行搭配。（即房间的标高不同）7、简要说明毛坯房与粗装修房的区别？（1）毛坯房指做地面和墙面时做了基层，没估面层。（2）粗装修房可以直接入住。8、点式楼（塔式楼）与板式楼的特点是什么？（1）板式楼指进深尺寸远远小于长度和高层的体型（2）每个方向的平面尺度非常接近，而建筑高度又大大超过平面尺寸的体型称为点式楼。（3）优缺点：板式楼有良好的通风、月照、便于布置道路和管网且私密性和户型好，点式楼有近一半左右的住户朝向差，通风采光不理想，私密性差。9、什么是层高？什么是净高？住宅设计规范规定普通住宅层高不应低于多少？层高指该层的地坪或楼地面到

5、上层楼地面的上层楼地面的距离；净高指房间的楼地面到顶层的距离；住宅设计规范规定普通住宅层高不应低于 2.6 米。10、我国的住宅设计规范规定住宅在什么情况下就必须设电梯？12 层及以上的高层住宅每栋楼的电梯不应少于几部？（1）七层及七层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过 16 米以上的住宅必须设电梯。（2）十二层及以上的电梯不应少于两部，且有部消防电梯可放单架，消防电梯要承重 800 公斤。（3）电梯分为高、中、低速三种。高速大于 2.5 米/秒；中速 1.5-2.5 米/秒；低速 1.5 米/秒以下。11、建筑之间的间距如何确定？在石家庄地区楼间距通常为多3少？大寒日当天阳光直

6、射一层窗台中间位置超过一个小时。石家庄地区楼间距通常为楼高的 1.5 倍。12、什么是开间、进深？住宅房间的开间与进深之比不应小于多少？宜为多少？开间就是房屋横向轴线之间的尺寸；进深就是房屋纵向轴线之间的尺寸。开间：进深=1：2；1：1.5 比较舒服。13、东西楼头的优缺点？东楼头采光比较好、视野好；西楼头夏天西晒太厉害，多层山墙的顶层容易出现温度裂缝，但不受影响。14、变形缝分为那几种？变形缝分为伸缩缝、沉降缝、防震缝。（1）伸缩缝是为防止建筑构件因温度变化、热胀冷缩使房屋出现裂缝或破坏，在建筑物长度方向相隔一定距离预留的垂直缝隙。一般从基础顶部开始，将上部的墙体、楼扳、屋顶全部构件断开。（

7、2）沉降缝是为防止建筑物各部分由于地基不均匀沉降引起房屋破坏所设置的垂直缝。沉降缝从基础到屋顶全部构件断开。（3）防震缝在地震烈度 7-9 度的地区，建筑物在水平方向的刚度有差异时，为防止建筑在地震影响下差生不同的振幅和震动周期引起裂缝和断裂现象而设的缝隙，同伸缩缝一样，仅在基础以上设置。15、基础大体可以分为几种类型？石家庄的多层住宅通常采用那种类型的基础？基础的类型可分为条形基础、独立式基础、筏片基础、箱型基础、桩基础。石家庄的多层砖混住宅常采用条形基础。416、什么是建筑物的横墙、纵墙、山墙？横轴的墙叫横墙；纵轴的墙叫纵墙；东西楼头外墙为山墙。17、什么是37 墙、24 墙、12 墙？它

8、们的确切尺寸是多少？通常应用于什么部位？墙的厚度指 370、240、120 的墙；确切尺寸指 365、240、115 的墙。37 墙指建筑物的外墙，24 墙指内墙，12 墙指隔墙。18、框架结构建筑的墙体和砖混多层住宅的墙体有什么区别？所用材料有什么区别？19、圈梁、构造柱、过梁起什么作用？（1）圈梁的作用是增加房屋的整体刚度和稳定性，减轻地基不均匀沉降对房屋的破坏，抵抗地震的影响，圈梁一般处于同一水平高度象箍一样把墙箍住。（2）构造柱是为了增加建筑物的整体刚度和稳定性。在多层砖混结构房屋的墙体中，使之与各层圈梁连接，形成空间骨架，加强墙体抗弯、抗剪能力，歙墙体在破化过程中具有一定的延伸性，减

9、缓墙体的酥碎现象产生，是防止房屋倒塌的一和有效的措施。（3）过梁是当墙体上开设的洞口大于 300 时，为了支撑洞口上部砌体所产生的荷载，并将荷载传递给洞口两边的墙体而在洞口上设置的栋梁。20、现浇砼楼面与以前的空心楼板楼面相比有什么优点？现浇砼楼面整体性好，不会产生裂缝，造价高，施工速度慢，每平米高出 30-40 元之间。21、什么情况下设通风道？一般暗卫生间设通风道。522、每个楼梯段的踏步不应超过多少步？踏步的高度、宽度有何规定？每个楼梯段的踏步不应超过18 步，踏步踢面的高度不应大于175，踏面的宽度不应小于260。（一个楼梯段净宽不应小于 1.1 米，一边设栏杆净宽不应小于 1 米。休

10、息平台宽度不应小于 1。2 米。扶手高度不应小于 900，顶楼横栏不应小于 1.05m）23、卫生间、阳台的地面与室内地面的标高是否相同，为什么？卫生间、阳台标高比室内地面标高低 2。24、常用门窗材料有那几种？比较它们的优缺点？常用门窗材料有木门窗、钢门窗、铝合金门窗、塑钢门窗。（1）木门窗：自重轻、造价经济、刚度差、容易变形、需经常维护且寿命短。（2）钢门窗：钢度大、透光系数大，容易容易腐蚀，密封性不如铝合金和塑钢门窗。（3）铝合金门窗：轻质高强，密封性好，耐腐蚀，色泽美观，造价较高。（4）塑钢门窗：造型美观，耐腐蚀，有良好的隔热，隔声和密封性，气密性是木门窗的 3 倍，铝合金门窗的 1。

11、5 倍，热损耗为金属的 1/100，隔声比铝合金高30 分贝。但不规范的材料容易变形和老化。25、为解决顶层的保温隔热问题，要在屋面设保温层和隔热层，请说明保温层和隔热层分那几种类型？保温层所用材料分为几种类型：松散保温材料，如蛭石、炉渣等；整体保温材料：用水泥、沥青等胶结材料与松散材料拌和整体浇筑；板块保温材料：如泡沫塑料板，加气砼板。6隔热层的做法有四类：屋顶通风隔热（设架空通风层）蓄水隔热种植隔热反射降温隔热。26、外飘窗，阳台，雨棚，露台，垃圾道，通风道，如何计算建筑面积？外飘窗不计入建筑面积，阳台分为挑阳台和凹阳台，凹阳台全计，挑阳台密封后计全面积，未封计半面积；悬挑的雨蓬不计面积，

12、有柱雨蓬柱的外围尺寸计算面积；露台不计；垃圾道、通风道、管道井按自然层计算面积，按公摊计算。27、多少千瓦多少安培适合普通家庭？6000 瓦，10A 适合普通家庭。28、住宅电线是什么材料的？电线的不同颜色代表什么意思？电线现在均采用铜芯导线。一般红、黄、绿线为相线，淡蓝色线为零线，黄绿相间的花线为 PE（地线）。29、三孔插座的每个孔（左、中、右）分别接什么线？中间接地线，左接零线，右接相线（火线）30、一般家庭供电线路最少应设几条回路？一般家庭供电线路最少设 5 个回路：空调一个、厨卫两个、照明一个、起居室插座一个。31、一层下水管道单独做有什么好处？一层下水管道单独做的好处：产易堵塞。3

13、2、存水弯地漏上水封的作用是什么？存水弯地漏上水封的作用：不易冒臭气。33、什么是三表出户？三表出户：水、电、暖三表。34、楼地面的普通做法有哪几类？7整体楼地面：细石混凝土地面、水泥砂浆地面、水磨石地面等。板块类楼地面：地板砖、石材、塑料等。地毯类35、内墙面的通用做法有那几种？抹灰墙面：白灰砂浆、水泥砂浆、混合砂浆等。贴块材墙面：面砖、石材等。36、工程造价的构成：设置及工器具的构置费用；建筑安装工程费（直接工程费+间接工程费+利润+税金）工程建设其它费用（土地使用费、与工程建设及未来企业生产经营有关的费用）预备费（基本预备费+涨价费）建设期贷款利息固定资产投资方向调节税（暂不收）二、房地

14、产经济基本知识二、房地产经济基本知识1、房地产是指土地、建筑物及其地上定着物。（1）土地是指地球表面及其上下，范围内的？（2）建筑物包括房屋和构筑物两大类，构筑物指一般不直接在内进行生产和生活活动。（3）地上定着物指固定在土地和建筑物上不可分离或分离后影响其经济性。2、房地产是实物、权益和区位三者的结合。3、房地产的特性；8（1）不可移动性（2）独一无二性（3）寿命长久性（4）数量有限性（5）用途多样性（6）相互影响性（7）易受限制性（8）价值商大性（9）难以变现性（10）保值增值性4、影响房地产价格上升的四个方面：（1）外部经济（2）需求增加（3）通货膨胀（4）对房地产本身的投资改良5、房地

15、产市场的特点：（1）其交易的无形权益的转移；（2）交易对象各不相同，多样化；（3）交易金额较大；（4）市场的区域性（其变化主要取决于当地的供求状况）；（5）易出现垄断和投机；（6）易受法规政策的影响；（7）一般人非经常性的参加；（8）广泛地房地产经纪人的服务；（9）领带于金融机构。6、房地产周期包括上升期、高峰期、衰退期、低谷期。7、资金的时间价值，其核心思想是现在的资金比将来的资金有更高的价值。8、资金存在时间价值的原因：（1）通货膨胀；（2）承担风险；（3）资金增值；（4）机会成本9、资金的时间价值是同样的资金在两个不同时点的价值之差，其反映为利息，利率。10、单利只有本金计算利息；（P本

16、金；i利率；n计息周期；I总利息；F本利和）9F=P（1+in）I=Pin11、复利指以上一期的利息+本金为基数计算当期利率的方法。P=P（1+1）nI=P（1+1）n-112、目前银行月还款额的公式：（现值 P 转换为等额年金的公式）A=月还款额P=贷款额I=利率N=计息期数A=PI（1+1）n/（1+1）n-113、房地产为什么有价格？（1）有用性（2）稀缺性（3）有效需求有效需求指有欲望且有能力支付的需要。14、房地产价格含义：（1）总价格指某一宗房地产整体价格，其一般不能反映地产价格水平的高低。（2）单位价格简称单价，指单位建筑面积的房地价格，一般可以反映房地产价格水平的高低。（3）楼

17、面地价是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率（4）均价：多层楼盘接近均价的为四层和五层；高层接近均价的为六层至八层；多层单价最高与均价相差 5%8%；高层单价最高与均价相差15%20%。均价可以判断出楼盘的整体价格，吸引客户眼球。15、现行的商品房空置率计算方法：（1）商品房空置率是指报告期的商品房空置数量占报告期内可供出租、销售的商品房数量。10（2）报告期内可供出租、销售包含两部分；第一部分是上一年商品房空置面积；第二部分是当年的房屋竣工面积减去不可销售的面积。（3）空置率的种类：商品住宅空置率、办公楼空置率、商业营业用房空置率。（4）空置率的

18、种类：合理区间的确定：（空置率与吸收率是相对的）A、014%空置之不理面积偏小，供不应求，资金紧张，价格飞涨，影响发展；B、1530%空置适量，供求平衡，资金充裕，价格平稳，良性发展；C、3140%空置偏多，供大于求，资金偏紧，价格回落，缓慢发展；D、4150%空置太大，产生积压，供过于求，资金暂压，价格下跌，停止发展。三、城市规划常用术语及技术指标三、城市规划常用术语及技术指标1、用地性质：指规划用地的使用功能（商住、住宅）2、用地面积指规划地块划定的面积。3、用地红线是经规划部门批准的建设用地范围的界限。4、容积率是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。容积率=总建筑面积（地上建筑面积

19、）/总建筑地面积5、建筑控制高度又叫建筑限高，是指地块内建筑物地面部分最大高度限制植，一般地区平顶房屋按女儿墙高度计算，坡顶房屋按屋檐和屋脊平均高度计算。116、建筑密度=建筑基底总面积/建筑用地面积7、建筑红线后退距离是指建筑物最外边后退道路红线的距离。8、绿地率是指各类绿化用地总面积/该区总面积9、交通出入口方位是指规划地块内允许设置机动车和行人出入口的方向和位置。10、停车泊位是指地块应配置的停车车位数。11、建筑间距是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。住宅的建筑间距通常以满足日照要求作为主要依据。12、建筑间距系数是指两栋楼间距/遮挡阳光的建筑高度的倍数。13、日照标准是指居住建筑正面向

20、阳房间在规定的日照标准日获得的日照量。14、道路红线是指城市道路用地与其两侧建筑用地的分界线，一般情况下，道路红线即为建筑红线，任何建筑（台阶、雨棚投影）不得超过红线。道路红线道路总用地宽度=机动车或非机动车道+人行道+地上地下工程管线和城市公用设施所需增加的宽度+种植行道树的宽度。15、住宅平均层数是指各种住宅层数的平均植。具体计算：住宅总建筑面积/住宅基底总面积单位：层16、住宅建筑净密度是指住宅基底总面积/住宅用地面积%17、住宅建筑面积净密度=住宅总建筑面积/住宅用地面积/公顷18、住宅建筑面积毛密度=住宅总建筑面积/居住用地面积/公顷19、人口净密度=居住总人口/住宅用地总面积人/公

21、顷20、人口毛密度=居住总人口/居住用地总面积人/公顷21、城市用地的分类，十大类、四古六中类、七十三小类：十大类：（1）居住用地（2）公共设施用地（3）工业用地（4）12仓储用地（5）对外交通用地（6）道路广场用地（7）市政公用设施用地（8）绿地（9）特殊用地（10）水域和其他用地。22、居住用地包括哪些部分？（1）住宅用地指居住建筑基度占有的用地及其前后左右必须留出的空地，比如：通向建筑入口的小路、绿地、杂物。（2）公共服务设施用地指居住区各类公共建筑和公共设施建筑基底占有的用地及其周围的专用地包括通路、场地和绿地。（3）道路用地指居住区域范围的不属于上述两顶范围内的道路的路面以及小广场、

22、停车场、回车场等。（4）地是指居住区公园、小游园、运动场、林荫道、小块绿地、成人休息和儿童活动场地。23、城市是指国家按行政建制设立的直辖市、市和镇，市和镇没有本质的区别，主要反映在人口规模和经济实力上。24、中国按人口规模把城市分为大、中、小三等，其中大城市指市区和近郊区非农业人口 50 万人以上的城市；中等为 25-50 万人，小城市为 20 万人以下，超过 100 万人为特大城市。城市居住区的规模，人口一般以 3-5 万人为宜，用地为 50-100 公顷。25、城市规划编制体系：（1）城镇体系规划（2）城市总体规划（3）城市详细规划四、房地产项目动作流程四、房地产项目动作流程一、选址1、

23、立项报告市计委项目建议书立项申请书写清项目建设内容、投资规模、位置13得出立项批复到环保部门作环境评价2、可行性研究报告到市政（水、电、煤气）到国土局进行土地预审出具支持性文件3、设计院整体市场计划（现金流量表、损益表）得出可行性研究报告初步设计方案（确定投资规模）得出初步的批复到市计委下预备计划买地形图规划局出测量报告初设专家论证会4、拿三个批复5、规划局6、设计院出选址意见书规划出规划设计条件（绿化率等）平面规划图规划处审批平面规划图的批复7、拿平面规划图建设用地规划许可证8、立项、可行性研究报告、预备计划、平面图、用地许可证国土局耕保处出一书四方案（用地说明书、征地、供水、转用、补充方案

24、）出测量报告省国土局国务院交纳费用给市政财政局：（1）用地补偿：劳动力安置补偿、地上（下）附着物补偿、土地本身补偿、大约应为地上收入前 30 年的总和。（2）耕地占用税：5000 元/亩（3）耕地开采费：10-15 元/平方米（4）旧城改造费：2 万元/亩（5）新增建设用地有偿使用费：14-40 元/平方米（6）出让金：前五项和的 40%（合同协议价格的 40%）14（7）契税：协议价 4%（8）业务费：协议价 2-3%管理费：用地补偿 2-4%9、市财政局给开发票和完税证明，国务院给市（基层）国土局批复市国土局建设用地批准书（可代替土地使用证）二、设计1、地形图、平面规划图、建设用地批准书、

25、建设用地规划许可证、初设的批复规划局下定点设计要求通知书2、拿通知书和设计院签订设计合同3、设计院出立、平、剖、结构、建筑、水电暖施工方案图4、拿施工方案图规划局审查合作意见书5、设计院出施工图6、到规划局填写建设工程宴请表交费人防结建费市政配套费中学增建费墙改费公共建筑费7、规划局下建设工程规划许可证三、施工合同1、设计院签订勘察合同、设计合同2、资料建筑市场管理中心建设项目报建填 工 程 报建表（带上勘察设计单位的资质、证明、合同文本）填建筑工程报审表监理合同审查3、监理许可证、建设工程规划许可证、施工图审查证明、监理单位资质、监理工程师岗位证、合同文本建设工程发包备案施工合同审查备案4、

26、招投标、施工单位与施工单位签订建筑施工合同5、施工图、施工合同建筑市场建设工程施工许可证6、规划局验线、放线施工队进场施工15五、房地产相关法律、法规汇编五、房地产相关法律、法规汇编一、商品房销售管理办法1、商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人。2、现售的条件：（1）企业具有营业执照和开发资质；（2）取得了土地使用或建设用地批准书；（3）具有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）水、电、暖、燃气、通讯等配套设施具备了交付使用条件；（7）物业管理方案已经落实。

27、3、商品房销售面积包括什么？商品房建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积（注：套内建筑面积为独立产权，分摊的为共有产权）4、面积误差的处理方式（1）面积误差比绝对值在 3%以内的多退少补；（2）绝对值大于 3%买受人有权退房，在退房申请 30 日内退与买受人还应支付房款的利息；如其不退房，超出 3%的部分由开发商负责，3%以内的买受人自己承担。小于 3%以内部分返还，再小于 3%双倍返还。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积100%5、变更通知规定（1）通知必须经规划局和设计单位批准。（2）房地产开发商应在变更起 10 日内书面通知买受人，买受人16有权在接到通知内 1

28、5 日内作出是否退房的决定，15 日无答复视同接受规划变更。6、样板房与商品房的关系（销售办法）实际交付的商品房设备及装修与样板房是否一致，未做说明的应与样板房一致。7、房地产开发企业交付商品房时以套为单位向买受人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。8、保修期的起始时间：从开发企业向买受人交付商品房之日起算。9、返本销售是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房。10、售后包租是指房地产开发企业以在一定期内承租或代为出租买受人所购商品房的方式销售商品房。（第 9、10、11 条都是严厉禁止的）11、分割拆零销售是指房地产开发企业将成套的商品住宅分割成数部分出售给买受人的方式。1

29、2、产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。13、本方法执行日期自 2001 年 6 月 1 日起执行。二、中华人民共和国城市房地产管理法1、房地产交易包括房地产的抵押、租赁和转让。2、中国现行的土地所有制及土地使用制度。（1）土地所有制分为全民所在制及集体所有制。（2）土地使用制度实行有偿、有限期的使用制度。3、出让（土地使用权）是指国家将国有土地使用权在一定年限17内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。4、集体土地如何转变国有土地？城市规划区内集体所有制土地经依法征用转为国有土地才可出让。5、土地使用权出让方式：拍卖、招标、挂牌。6、土地使用权出让期界满

30、的规定：合同约定期限界满：A、土地使用者需要继续使用土地的应提前一年申请续期，经批准要重签合同，按规定支付土地使用出让金。B、如土地使用者未申请续期或申请未批准的土地使用权由国家无偿收回。7、土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准在土地使用者缴纳了补偿，安置等费用后，将该幅土地交付其使用，划拨土地除法律法规规定外使用期限限制。8、什么样的土地可以采用划拨？国家机关和军事用地；城市基础设施和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利国家法律法规规定的其它用地。9、取得土地后未动工的如何处理？超过出让合同满一年未动工的征收出让金 20%以下的土地闲置费；满两年未动工的可以无偿收回；因不可抗力

31、或政府有关部门原因的除外。10、房地产转让抵押时房屋的所有权和该房屋占用土地使用权同时转让。1811、国家实行房地产价格评估及房地产成交价格申报制度。12、出让方式取得的土地使用权转让房产以后土地的使用年限等于原出让合同约定的年限减去已使用的年限。13、商品房预售的条件：（1）取得了土地使用权证书；（2）有建设工程规划许可证；（3）投入资金大于建设总资金的 25%，并已确定了施工进度和竣工的交告诫日期；（4）办理了预售登记，取得了商品房预售许可证。14、房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产，以不转移，占有的方式向抵押权人提供债务人或第三人的动产或汇票，支票，债券，存款单依法可以转让的股份，股票

32、等权利作质押所发放的房地产贷款。15、本法律自 1995 年 1 月 1 日起执行。三、城市私有房屋管理条例1、私有房屋是指个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。2、在出卖共有房屋时必须提交共有人证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权。3、修缮、出租房屋是出租人的责任。四、商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规划1、商品房销售面积=套内面积+共有分摊面积；2、作为独立使用空间销售或出租的地下室或车棚以及人防工程地下室不计入共用建筑面积。五、个人住房贷款管理办法191、个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买普通住房的贷款，借款人必须提供担保，违约时贷款人有权处理其抵押物或由保

33、证人承担连带责任。2、贷款对象具有完全民事行为能力的自然人。3、借款人必须同时具有以下条件：1）具有城镇常住户口或有效居留身份；2）稳定的职业和收入；3）具有购买住房的合同；4）贷款人认可的资产作为抵押。4、借款人向贷款提供的资料：1）身份证件（身份证、户口本或其它有效居留证件）2）借款人家庭收入证明3）购房合同书4）同意抵押的证明书5）申请公积金的需有住房公积金管理部门出具的证明。5、贷款期限、利率贷款期限是一年（含一年）以内的实行到期一次还本息。6、抵押期间未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变更、馈赠。7、借款死亡、失踪或丧失民事行为能力，其财产的合法继承人继续履行借

34、款合同。六、商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书的规定1、住宅质量保证书的内容：1）地基基础和主体结构在合理使用寿命期限内保修：202）屋面防水保修五年（地面）、墙面、厨房、卫生间地面、地下室管道渗透为一年。管道阻塞两个月，供热/供冷保修期二个采暖周期。卫生洁具保修一年；灯具和电器开关为六个月；小五金件为一年；电气管线、给排水管道二年。2、98 年 9 月 1 日执行，交付使用才开始保修。七、城市商品房预售管理办法办理预售许可证应提交资料：（1）营业执照（2）该项目的立项、规划、用地、施工（3）工程施工进度计划（4）投入资金大于25%的证明材料（5）商品房的预售方案（6）涉外应交涉外资料

35、八、城市房地产转让管理规定房地产转让以申报的成交价格作为税费的依据，成交价格明显低于市场价格则以评估价作为缴税依据。九、最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件的若干解释1、出卖人未取得商品房预售许可证与买受人签定的预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得了商品房预售证的视为有效。2、商品房的销售广告和宣传资料中的关于房屋及相关设施所做的允诺确定并对买卖合同的定立和价格有重大影响的，即便无具体条件裁入合同，也应视为合同内容。十、石市城市房屋权属登记管理条例1、登记的种类：（1）初始登记（2）变更登记现有房产门牌等（3）转移登记（4）注销登记（5）他项权登记2、客户期限：初始登记应在竣工 30 日内

36、办理：变更登记应在30 日内办理登记；转移登记应在60 日内办理手续；注销登记应在发21生 90 日内登记（房屋倒塌办理注销）；他项权登记应 10 日内办理手续；房管局期限：初始登记应在 60 日内办理，变更登记应在 30 日内办理；他项权登记应在 20 日内办理。3、逾期办理的规定：按建筑面积每平方米每月 0.1 元收取逾期登记费。4、1997 年 3 月 1 日执行。十一、石家庄市城镇房产转让管理办法1、建设工程转让的条件：（1）有土地使用证；（2）有建设工程规划许可证；（3）有施工许可证；（4）开发投资总额超过 25%以上。2、已出租的房产出售以后，原出租合同已登记备案，对新产权人和原承

37、租户继续有效。3、申报成交价高于评估费，以高为准。十二、中华人民共和国土地管理法1、哪些地是国家所有、集体所有？城市市区的土地归国家所有：农村和城市效区的土地除法律规定的属国有，其它都属集体所有；宅基地、自留地、自留山属集体所有。2、建设项目分期建设的申请用地时应当分期征地，不得先征待用。十三、商品住宅性能认定管理办法1、本办法适用范围：（1）列入国家、省级住宅试点工程的新建住宅小区应申请认定；（2）其他国家住宅可申请认定。2、等级划分按商品住宅性能的方法和标准由低至高依次划分为22A、AA、AAA。3、商品住宅性能包括适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能。六、房地产会计基本常识六

38、、房地产会计基本常识一、会计的概念：会计是以货币为计量单位，利用专门的方法和程序对企业、行政和事业单位的经济活动进行反映和监督，以提高单位的经济效益。发展四全阶段：会计的萌芽古代会计近代会计现代会计二、会计核算的基本前提和基本原则前提：（1）会计主体；（2）持续经营；（3）会计分期；（4）货币计量法人主体为会计主体；而会计主体不一定是法人主体。把经济活动划分一个个连续相同的时间，1 月 1 日12 月 31 日在我国规定的一个会计分期。原则：（1）客观性（2）实质重于形式（3）相关性（4）一贯性（5）可比性（6）及时性（7）明晰性（8）权责发生制（9）配比原则（10）谨慎性（11）历史成本原则

39、（12）划分收益性和资本性支出（13）重要性三、会计要素和会计核算基本方法1、六大要素：资产、负债、所有者权益、利润、收入、费用2、会计的两大等式：（1）资产=负债+所有者权益；（三者表现资金状况）（2）利润=收入费用；（三者表现经营状况）233、收入分为主营收入、其他收入、营业外收入三部分；费用分为成本费用、期间费用。4、会计核算基本方法：（1）设置会计科目和账户；（2）复式记帐；（3）填制和审核会计凭证；（4）登记帐簿；（5）成本计算；（6）财产清查；（7）编制会计报表。5、房产会计：主房价5%=营业税，营业税7%=城建税；营业税3.5%=教育费附加6、会计报表分为资产负债表、利润及利润分

40、配表、现金流量表。四、会计记帐方法借贷记帐法（现在通用的记帐方法）借贷记帐法遵循的原则：有借必有贷、借贷必相等。一般为多借一贷、多贷一借，不允许多借多贷。本市区一般用银行支票，检查支票（1）检查大小写是否相等：元、角后要写整，分后不可以写整；（2）支票上的财务章、法人章不能为椭圆，两个章不能交叉；（3）写全称。五、数字大写正规写法：零、壹、贰、叁、肆、伍、陆、柒、捌、玖、拾、整、元、角、分。七、销售心态、技巧及销售流程七、销售心态、技巧及销售流程一、销售心态：（一）销售员应有的心态，要面对失败和挫折的失败1、信心的建立：强记本项目的资料，注意自己的专业形象。2、正确的心态：对自己的认可；平和的

41、面对客户。3、讨价还价的心态技巧。24（二）业务员的自我塑造：1、技巧：（五个方面）A、沟通的技巧；B、善于交往；C、自我的发展；D、计划和报告的编写；E、彻底的完成工作；2、知识：A、产品知识；B、竞争对手产品和经营策略；C、微观经济学和财务管理学3、技能：A、计算机操作；B、掌握一门外语；C、驾车4、职业感：充分展示职业性，统一着装。5、态度：A、热情和自我激励；B、替客户着想；C、注意结果6、道德：A、个人道德：强调团队精神，注意协调；B、职业道德：公司的机密不允许透露。备注：如何做一个受欢迎的人？1、对别人真诚地感兴趣；2、真诚的微笑；3、记住别人的名字；4、做好的聆听者；5、修饰自己

42、的语言；6、主对方觉得他很重要；7、适当地甜蜜赞美；8、衣容；9、不与人争论；10、不怨天忧人。（三）成功和失败的特征A、成功的十大特征：1、工作积极，早到晚走；2、心态平稳，不受客户的影响；3、待客热情不调客；4、人际关系融洽；5、性格热情奔放，不怕困难；6、客户心理把握准确、言辞恰到好处；7、业务素质过硬，对楼盘认识深刻；8、逼客时要有技巧（快、准、贴、狠）；9、跟踪客户，孜孜不倦；10、深受客户信任，回头率高。B、失败的十大特征：251、内向、被动、守株待兔、不积极、挑客；2、悲观消极、永远不会说“YES”；3、过分省钱，连电话都舍不得打；4、没有目标、不求上进、没有压力、得过且过；5、

43、做白日梦，人在心不在；6、迟到早退、散慢、找借口拖延工作；7、过分自信，形成自大、自己永远是对的，听不进忠告；8、不愿受条规和上司的约束，不愿执行制度；9、性格孤僻、不开朗、不善于沟通；10、缺乏自信、热情，服务好，但不成交。备注：1、注重培养自己；2、自我培养，多学习，不自己的想法；3、团队精神，多沟通；4、在售楼处的作用；5、对客户了如指掌。（四）销售员的自我要求：成功的销售员应做到：1、忠于客户、忠于公司忠于自己；2、掌握待业知识，了解行业动态；3、树立双赢观念；4、做好幕僚工作；5、仁、义、礼、智、信、实、做；6、以自己的热情投入工作，对待工作。二、销售业务流程：（一）来电接听：1、基

44、本要求：语言亲切、精炼、清晰，音调柔和自然，保持良好的态度和语气，语速要适当，避免打断客户讲话；通话时间控制在26三分钟以内，来电要形成来人，等客房挂断电话才挂电话，2、业务要求：电话响三声内必须接听；接电话要有问候，切忌说“喂”，最大化了解客户资料，约客户到现场来，手里必须预备笔，认真填写来电表，填写好自己的姓名，将客户分级；市调的电话也要有节有礼。（二）来人接待：1、基本要求：亲切、热情，对项目的资料，不断与客户沟通，了解要熟记于心，胸中有数，有礼有节，不卑不亢。2、业务要求：打招呼，问客户是否来过，要充分利用现场销售工具，讲环境要从大到小客户需求，语言要生活化，带客户看样板间时让客户有想

45、象的空间，别一味自己说，回来后落座主谈价格，判断谁上主角。3、注意事项：到现场注意自己、客户的安全，一定要戴好安全帽；销售员有自己的销售册，要册不离手，不经意让客户看。要把客户安置到一个视野开阔的位置，与客户就座时不要做对面，对市调要态度好，要给市调宣传资料；对自己的项目要有感情；要认真填写定单，即使做废，也要按手印，视为重视。4、客户的类型及应对技巧：（1）业界踩盘人士热情待客，有问必答，注意不要泄露秘密。（2）巡视楼盘型近期不买，准备以后买，做到有选择地引导。（3）胸有成竹型A、理智稳健型（冷静型）特征：见多识广，成熟冷静，一般为二次置业或投资。27对策：引导客户多说，了解对方喜好，对症下

46、药。B、知识型（专业型）特征：自我意识性强，爱挑毛病，对疑点反复详细的追问。对策：树立自己的专业形象，不卑不亢，不要把自己的理论和对方对立。切忌不要形成对立，让其放下戒备心理。C、感情冲动型特征：容易冲动，热的快冷的也快，易受外界影响。对策：“逼”客户，要适时地制造气氛，让其当场下小定金。D、谨慎型特征：过分小心，喋喋不休，甚至跑题甚远。对策：在适当的机会把其引回来，下定金到签约给五天时间。E、畏首畏尾型对策：言辞要诚实，给其信任感。F、优柔寡断型特征：犹豫不决，反复不断。对策：亲切、诚恳地为客户出主意。G、沉默寡言型特征：出言谨慎，一问三不知，反应冷漠外表静肃。对策：除了介绍产品，还须以亲切

47、，诚恳态度拉拢感情，想法了解其工作家庭等，以达到了了解顾客真正需要的目的。H、斤斤计较型特征：心思细，分毫必争。对策：利用气氛相诱。I、盛气凌人型特征：趾高气扬，夸夸其谈，自以为是。28对策：稳住立场，心平气和地洗耳恭听其评论，稍加应和进而因势利导，委婉更下与补充对方，适度打击对方，适度打击一下。J、求神问卜型特征：决定权操于风水先生。对策：少说话，多听。K、金屋藏娇型特征：出钱的人不愿意曝光，决定权在女方，适当地为男方省点钱。L、借故拖延型特征：推三阻四，借故拖延。对策：追求原因，设法解决。5、销售五部曲：1）建立和谐；2）引发兴趣；3）提供解答；4）引发动机；5）完成交易；备注：1）提供热

48、情，周到服务，不忘赞美客户2）赞同客户时，给予肯定，重复客户说话，解释客户疑点3）不同意客户时，避免针锋相对，不忽略客户同伴4）身体语言的重要性，保持与客户的目光接触5）避免沉默不语、夸夸其谈，要与客户保持距离6、处理客户异议的技巧1）直接驳证法：态度要委婉，直接污蔑本楼盘时直接驳，但不伤人自尊。2）间接否定法3）转化法294）截长补短法5）反问巧答法6）置之不理法7、成交1）促销法；2）感情联络法；3）动之以礼法；4）以攻为守法；5）现场配合；6）引而不发法；7）动之以情法；8）助客权衡法；9）期限控制法；10）欲擒故纵法；11）激将法12）推定承诺法；13）有效选择成交法 14）优惠成交法

49、 15）穷追法 16）车轮战法（三）客户追踪：1、感性客户和理性客户2、客户分为四个等级：A、很有希望；B、有希望；C、一般；D、希望渺茫3、追踪客户的时间为三天或一周为周期。（四）落定1、认真填写定单；2、客户交完订金后，一定要恭喜客户；3、可以让客户先交小订金（在规定的情况下），公司不允许小订金的情况下，一定收大订金，小订金一般为六个小时，约定时间不到，钱不退还。4、要把客户送到门口。5、直接把交钱的客户交与财务，销售员不要接钱及替客户保管重要东西。6、告诉客户下次再来需要带的东西。7、交付小定金后想换房，要报现场经理批示，旧订单让客户按完手印当着客户的面销毁。30（五）签约和按揭1、签合

50、同时一定要耐心。2、一般一周银行放款，个人贷款超过 50 万元，要让省行长亲批，批复过程别长。3、委托代理人须公正，合同最好由买房人亲自签字。（六）退房1、公司同意退房，收回客户手里所有的东西，分析其退房基本原则，做好个案记录。2、即使退房的客户也要把他送至大门口。（七）售后服务：注意替客户保密。（八）项目的日常行为规则：服从原则，每个销售员要有自己的客户日记。备注：1、多读书，看报；2、要了解市场；3、多去各楼盘看看，嘴勤、眼勤、腿勤；4、不断地充实自己，多和业内人士交流；5、记自己的工作心得；6、选择了销售，要去适合工作，不要让工作适合你；7、多向同事学习，请教；8、要模仿别人的东西，而不