房地产企业项目开发全过程演练tj.pdf

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1、20132013201320131 1 1 1、成本管理概念与理念、成本管理概念与理念2 2 2 2、行业基本管理模式介绍及问题剖析、行业基本管理模式介绍及问题剖析3 3 3 3、标杆企业管理方法与经验分享、标杆企业管理方法与经验分享什么是成本？什么是成本？经济学说：经济学说：经济学说：经济学说：为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它为了达到特定目的而发生或未发生

2、的价值牺牲，它为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量可用货币单位加以衡量可用货币单位加以衡量可用货币单位加以衡量为了达到某一种特定目的而耗用或放弃的资源。为了达到某一种特定目的而耗用或放弃的资源。为了达到某一种特定目的而耗用或放弃的资源。为了达到某一种特定目的而耗用或放弃的资源。成本是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部成本是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部成本是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部成本是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，分。人们要进行生产经营活动或达

3、到一定的目的，分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。什么是成本？什么是成本？企业家说：企业家说：企业家说：企业家说：利润利润利润利润=收入收入收入收入成本成本成本成本利润表利润表一、营业总收入一、营业总收入保利保利万科万科其中：营业收入其中：营业收入81.1

4、581.15355355 利息收入利息收入。二、营业总成本二、营业总成本62.762.7281281其中：营业支出其中：营业支出 49.949.9206206利息支出利息支出。营业税金及附加营业税金及附加8.48.44141销售费用销售费用2.562.5611.911.9管理费用管理费用 2.082.0817.617.6财务费用财务费用-0.32-0.323.63.6资产减值损失资产减值损失。三、营业利润三、营业利润20.520.576.576.5加：营业外收入加：营业外收入3.553.550.310.31减：营业外支出减：营业外支出 0.060.060.430.43四、利润总额四、利润总额2

5、42476.476.4减：所得税减：所得税7.77.723.223.2五、净利润五、净利润16.316.353.253.2。六、每股收益六、每股收益。地产企业的收入？地产企业的成本？聚焦：可售全成本！聚焦：可售全成本！聚焦：可售全成本！聚焦：可售全成本！成本管理理念之解析？成本管理理念之解析？标准成本管理（传统）标准成本管理（传统）标准成本管理（传统）标准成本管理（传统）作业成本管理作业成本管理作业成本管理作业成本管理 （欧美）（欧美）（欧美）（欧美）成本企划管理成本企划管理成本企划管理成本企划管理 （日本）（日本）（日本）（日本）成本企划：成本绝非单纯是帐簿的产物，既然它在制造过程中发生，就

6、应该从工程学的、技术的层面去把握成本信息，从开发、设计阶段开始结合工程学的方法对成本进行预测、监控。其基本立足点可认为是全生命周期成本。目标管理目标管理目标管理目标管理过程管理过程管理过程管理过程管理地产企业成本管理现状：地产企业成本管理现状：不谈目标不谈目标不谈目标不谈目标-高利润高利润高利润高利润/抢进度抢进度抢进度抢进度目标滞后目标滞后目标滞后目标滞后-预结算控制预结算控制预结算控制预结算控制目标不靠谱目标不靠谱目标不靠谱目标不靠谱-专业口不介入专业口不介入专业口不介入专业口不介入目标是目标，过程是过程目标是目标，过程是过程目标是目标，过程是过程目标是目标，过程是过程-目标与操作脱节目标

7、与操作脱节目标与操作脱节目标与操作脱节决策者都不受控于成本，过程信息失真决策者都不受控于成本，过程信息失真决策者都不受控于成本，过程信息失真决策者都不受控于成本，过程信息失真.成本结果与目标高度偏离成本结果与目标高度偏离成本结果与目标高度偏离成本结果与目标高度偏离理论如何落地？理论如何落地？理论如何落地？理论如何落地？行业管理模式：行业管理模式：偏差偏差偏差偏差成本信息成本信息成本信息成本信息月报分析月报分析月报分析月报分析动态成本信息动态成本信息动态成本信息动态成本信息 反馈反馈反馈反馈 设立目标成本（审批及修订）设立目标成本（审批及修订）设立目标成本（审批及修订）设立目标成本（审批及修订）

8、PDCAPDCAPDCAPDCA编不出来?信息不靠谱?万科万科龙湖龙湖成本管理成本管理成本管理成本管理项目项目项目项目策划策划策划策划设计设计设计设计管理管理管理管理采购采购采购采购管理管理管理管理工程工程工程工程管理管理管理管理销售销售销售销售管理管理管理管理客服客服客服客服管理管理管理管理物业物业物业物业管理管理管理管理项目项目项目项目论证论证论证论证项目项目项目项目拓展拓展拓展拓展越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越高！越高！越高！越高！关键词关键词关键词

9、关键词越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产生重要影响。生重要影响。生重要影响。生重要影响。关键词关键词关键词关键词价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小！实现大小！实现大小！实现大小！关键词关键词关键词关键词三

10、全原理三全原理三全原理三全原理目标建立目标建立-成本目标经营目标/盈利指标项目策划销售定位项目设计/部品定位自身管理能力政策与市场环境项目开发节奏/现场施工目标实现目标实现-成本目标采购、招标合同签定合同履行合同结算我们的目的：我们的任务：我们的目的：我们的方法：工作的核心：方法与措施：策划阶段实战练习策划阶段实战练习策划阶段实战练习策划阶段实战练习演练感言：演练感言：1 1 1 1、2 2 2 2、3 3 3 3、4 4 4 4、5 5 5 5、小组排名与分析：第一名：第二名：第三名：我们的目的：我们的任务：1、投资决策项目投资可行性报告投资估算书2、项目策划项目定位：概念性方案设计目标成本

11、测算13、方案设计确定产品标准目标成本测算24、初步设计确定产品各分部、各专业标准目标成本测算34、施工图设计确定目标成本投资估算概念性方案设计概算方案设计概算初步设计概算施工图预算工程量清单目标成本的形成轨迹：目标成本的形成轨迹：目标成本的形成轨迹：目标成本的形成轨迹：横向制约指标?我们的目的：我们的方法：设计阶段实战练习设计阶段实战练习设计阶段实战练习设计阶段实战练习演练感言：演练感言：1 1 1 1、2 2 2 2、3 3 3 3、4 4 4 4、5 5 5 5、小组排名与分析：第一名：第二名：第三名：我们的目的：我们的任务：我们的目的：我们的任务：1、2、3、4、5、以下招标情况如何以

12、下招标情况如何以下招标情况如何以下招标情况如何签约签约签约签约1、总包费率1.2亿2、分包谈判超目标2倍3、基础处理合同签定384万我们的目的：我们的任务：我们的目的：我们的任务：出现以下情况怎么出现以下情况怎么出现以下情况怎么出现以下情况怎么处理？处理？处理？处理？1、外立面变更：金属外挂效果2、地下签证3000万待处理3、基础工程施工方案调整1000万4、施工单位间纠纷、延期。1、2、3、4、5、我们的目的：哪些是动态成本：参与讨论编制动态成本表头编制动态成本表头编制动态成本表头编制动态成本表头练习：项目实施过程中的若干事项发生了，如何录入？1、2、3、4、5、谢谢谢谢谢谢谢谢 谢！谢！谢！谢！谢！谢！谢！谢！网址：网址：http:/www.edlearning.org/http:/www.edlearning.org/http:/www.edlearning.org/http:/www.edlearning.org/全国服务热线：全国服务热线：400-7700-234400-7700-234400-7700-234400-7700-234新浪官方微博：易迪房地产商学院新浪官方微博：易迪房地产商学院