内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引(试行)(pdf 38).pdf

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1、 中国最庞大的下载资料库 中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在 网站下载此资料的,不要随意相信.请访问 3722,加入 必要时可将此文件解密成可编辑的 DOC 或 PPT 格式 中国海外集团有限公司 中国海外集团有限公司 内地房地产商品住项目销售价格系数制定指引 内地房地产商品住项目销售价格系数制定指引（试）（试）编制时间：二二四月 编制时间：二二四月 中国最庞大的下载资料库 中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在 网站下载此资料的,不要随意相信.请访问 3722,加入 必要时可将此文件解密成可编辑的 DOC 或 PPT 格式 目 录 目 录 第

2、一 章 总 则 1 第 二 章 适 用 范 围 2 第 三 章 制 定 住 销 售 价 格 的 过 程 3 第 四 章 住 销 售 价 格 系 数 的 制 定 原 则 4 第 五 章 住 销 售 价 格 系 数 的 制 定 及 评 分 5 第 章 定 价 信 息 的 调 研 与 分 析 9 第七章 住 销 售 价 格 计 算 公 式 的 拟 定 1 2 表一：同住小区规划布局系数评分表 表二：同别墅楼型规划布局总体均价计算公式表 表三：同住小区规划布局总体均价计算公式表 第八章 其它 28 附件：某项目销售价格系数专题报告提纲及附件 附表一：某项目楼型价格试算汇总表 附表二：某项目住销售价格平

3、面系数评估标准表 附表三：某项目住销售价格垂直系数评估标准表 附表四：某住项目栋价格试算表 案一：某住项目销售价格系数专题报告 案二：某别墅项目销售价格系数专题报告 中国最庞大的下载资料库 中国最庞大的下载资料库(整理.版权归原作者所有)如果您不是在 网站下载此资料的,不要随意相信.请访问 3722,加入 必要时可将此文件解密成可编辑的 DOC 或 PPT 格式 内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引-1-第一章 总 则 第一章 总 则 第1条 在房地产市场中，对房地产企业而言，房地产销售价格是决定公司市场份额和盈的最重要因素之一；对购买者而言，房地产销售价格是置业者作出选择的主要决定因素

4、；对市场营销而言，房地产销售价格是决定预期销售收入的最关键因素。房地产销售价格也是营销组合中最灵活的因素，它与住产品的特征同，它随着市场供求关系的变化而迅速变化。制定产品销售价格是发展商实现润的关键环节，也是发展商操纵市场的有效手段和强有的经济杠杆。在制定价格中，如何依据市场变化及时、准确地加以修改或调整，如何同营销组合中的其它部分相结合，如何作为市场定位战中的重要内在因素加以运用，这已经成为我们工作中面临的一个主要课题。住单位销售价格制定是否合直接取决于销售价格系数，而影响销售价格系数的因素又非常之多、且非常复杂。本内地房地产商品住项目销售价格系数制定指引（以下简称“指引）旨在建一个技术交平

5、台，指引各地区营销决策小组在销售价格系数制定过程中对各种影响因素进系统、缜密的分析。第2条 编制本指引的重要性。住产品最重要的一个特征是位置的固定性和可移动性，虽然某些住产品在朝向、楼型、房型及自然地位置等方面可能有类似的方面，但是它们在景观、安静及使用功能等方面肯定有诸多的差异。归纳的说，就是同的住产品都具有同的性能。那么，如何使住产品性能与其销售价格相匹配、如何制定合的销售价格、如何使每个住产品性价比都趋于合、如何使住产品销售速合化，这一都可以在其它相关专业的共同努下，有望通过制定合的销售价格系数来实现。第3条 编制本指引的意义。由于各地区公司在制定住产品销售价格中对销售价格系数的制定、价

6、格系数权重的确定、价格计算公式的选定等方面都各有所长，并取得较好的销售业绩。但在销售价格制定过程中，还存在一些足之处，缺乏规范性、统一性和科学性，时有住产品的性价比结构是十分合，去化速无法达到预期目的之现象。因此十分有必要对销售价格系数制定工作进规范化，使制定工作达到操作科学化。故对制定住销售价格系数的方法、经验、思进归纳、分析、整和完善，并在此基础上编内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引-2-制本指引，以今后对各地区公司住产品销售价格系数制定起到指引作用，实现各地区公司之间先进经验、方法交之意义。第4条 编制本指引的目的。编制本指引的目的是提供一个技术交平台，以在制定销售价格过程中，实

7、现集团和地区公司两级营销管执机构的沟通、交和互动，通过上下的共同努使住产品销售价格系数的制定加趋于快捷、合。第5条 本指引的宏观指导性。同的项目，由于其所处的区域同，住产品的特征同，因此其项目的个性也相同。在住产品开发、规划设计过程中把握住单位的均好性，通过制定合的销售价格系数，将同的住单位产品功能及性能进化，确定其销售价格，才能使住产品达到性价比的同一性和均匀，实现销售速的均匀性。地区公司在使用本指引时，应因地制宜、因时制宜、因项目制宜，有机地结合本指引的宏观指导性，制定出合的销售价格系数，避免对本指引的过依赖。第6条 集团国内地产营销决策委员会拥有本指引的解释和修改权，各地区营销决策小组和

8、执机构在实际运用本指引时如发现有任何足或需要补充之处，请及时以书面形式向集团国内地产营销决策委员会反映。第7条 本指引所描述的“价格及“销售价格，在一般情况下，是指整个项目中住的按揭贷款方式预期实收价格。第二章 适用范围 第二章 适用范围 第8条 本指引适用于集团公司所有在内地投资发展的房地产住项目，凡中海占大股、合资及合作项目，均可参照本指引制定销售价格系数。第9条 本指引仅限于住项目，商场、写字楼等非住项目均在本指引的研究范围之内。住项目一般由别墅类、多层、小高层或高层住组成，各种楼型遵循总体规划布局分布于住小区内。第10条 所谓别墅类包括独栋别墅、双拼别墅、排屋（Townhouse）和花

9、园洋房；多层是指楼层数在七层以下的住，有的可能配备电梯；小高层是指楼层数在八至十二层之间，配备电梯的住；高层是指楼层数在十三层以上，配备电梯的住。内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引-3-第11条 住小区总体规划布局形式分类（楼型分类）如下：别墅类布置；多层布置；小高层布置；高层布置；别墅类、多层混合布置；别墅类、小高层混合布置；别墅类、高层混合布置；别墅类、多层、小高层混合布置；别墅类、小高层、高层混合布置；多层、小高层混合布置；多层、高层混合布置；多层、小高层、高层混合布置；小高层、高层混合布置；别墅类、多层、小高层、高层混合布置；其它住楼型布置形式。第三章 制定住销售价格的过程 第

10、三章 制定住销售价格的过程 第12条 定价信息的调研和分析。定价信息调研要求对住销售价格相关的市场信息及项目自身特征进系统的收集、记录、整和分析，只有通过定价信息调查，才能解置业者需要么样的住房、需要多少面积的住房、对住小区内外环境的要求、对地位置的要求等等；解项目自身的规划设计、环境设计、建筑设计等等产品特征，进而制定住产品的产品策、价格策、营销渠道策、促销策等。在这一过程中，需要调查并分析影响住销售价格的主要因素，定价信息调研的主要内容会在本指引第章详细阐述。第13条 确定项目总体均价及分期均价。确定项目总体均价是房地产营销过程的核心和关键性工作，它决定项目经营润的高低，反映开发商的经营，

11、内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引-4-一销售价格制定过程均以此为主轴。确定总体均价时，要在考虑内外部因素及定价信息的基础上，察目标客户的价值取向，衡目标客户的销售价格接受能。有的项目规模较大，可能会分期进开发，这就需要在总体均价确定后，根据各期地块之间的相对位置关系、发展规划、地块状况及公司的营销策等因素，在总体均价的基础上确定各个分期的均价。但是，住项目论如何定价，最后都必须符合市场需求规，接受市场的最后检验，房地产定价的方法很多，在此就再逐一举。第14条 制定销售价格系数、确定价格系数权重。制定销售价格系数时主要考虑住产品个性特征对住单位单价的影响因素，如朝向、景观、安静、房型、

12、楼型、楼层等等；确定权重则要考虑住产品各因素对住单位单价的影响程，由于住项目内部和外部因素的差异，购买者对住的楼型、朝向、景观、噪音、楼层、房型等的重视和喜好程尽相同，故而价格系数权重也同，权重分值（比）同，将直接导致每一住单位的积分同。第15条 评分、制定计价参数及单价。由于每一地区公司在评分和制定计价参数及单价时的方法尽相同，而且各有特色、各有所长，本指引就作细致论述。根据这些系数来确定住的计价参数及价格系数权重，并试算出每一套单位的销售价格。这种价格计算方法对住单位的相关指标及权重系数进较为客观的评估，因而能够比较准确地反映出每一住单位合、科学的价格及各住单位之间地相互价格关系。第四章

13、住销售价格系数的制定原则 第四章 住销售价格系数的制定原则 第16条 市场导向原则。在制定住销售价格系数时，需要深入开展定价信息调研，仔细分析市场及反馈信息，注重收集市场同区域、同系、同档次住项目的销售价格、目标客户群、核心竞争对手及项目其它指标等相关资。在此基础上，充分考虑周边及相关地区居民的生活习惯，结合项目的建筑设计、环境设计、配套设施等自身的优势，制定出合的系数指标。第17条 住单位性价比分布均好性原则。住单位的性能与其销售价格之间存在着相辅相成的关系，性能好的住单位，其销售价格也相对较高，反之亦然。在制定销售价格系数过程中，需要仔细研究项目特点及每一套单位的特性等信息，并通过制定合的

14、销售价格系数、价格系数权重及评分，使住单位的性能与其市场价值匹配，项目整体性价比分布均好，在保证总体均价的基内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引-5-础上，使性能同的住产品基本上达到相同的、合的销售速。第18条 权重合性原则。在制定价格过程中，确定价格系数权重是非常关键的工作。权重仅反映各项系数分值之间的比关系，而且反映各项系数在整个评分体系中的比关系，这种比关系直接影响到住单位系数总分值的高低，进而影响到住单价。原则上，可以通过多种渠道获得确定权重的信息：一是通过市场调查，获得市场在售项目的销售信息；二是以市场调查获得的客户反馈信息；三是组织公司有关人员对本项目进权重评估，获得的内部反

15、馈信息和外部专家权重评估的反馈信息等方法。通过对反馈信息的分析，预期市场（客户）对项目各个方面（如景观、噪音、朝向、户型、楼型等）的喜好程和关心程，并据此制定出较为合的价格系数权重。第19条 产品性能差异化原则。住由于面积、朝向、视野、景观、楼层等因素的同，业主对住楼型的喜好程也同，其产品性能亦同。在系数制定过程中，应综合各种同因素，分析每一住单位的弊，设置出合的系数，使同性能差异的住分别得到同的分值，在价格上体现合差异，使之符合住单位的产品差异。第20条 价格指导性原则。分析住项目周边市场、配套和项目自身对价格产生影响的因素，进一步分析住单位的个性特征，明确这种个性特征对住单位单价的影响程，

16、运用市价比较法，制定出合的系数，并使系数与与市场变化保持一致，使之对制定住销售价格具有明确的指导性。第五章 住销售价格系数的制定及评分 第五章 住销售价格系数的制定及评分 第21条 销售价格系数制定及评分的程序。建议各地区公司成项目评分工作小组（人员由各地区公司决定），构建销售价格系数体系，确定价格系数权重，并借助专业的评分方法对各住销售价格系数进综合评分，撰写项目住产品销售销售价格系数专题报告（以下简称“报告）。完成报告初稿后，要求及时将初稿报集团经营销售部审核，由集团经营销售部提出相关建议，通过地区公司营销部门和集团经营销售部之间的反复沟通、交及征求意见，并由地区公司营销决策机构完成正式报

17、告报集团国内地产营销决策委员会审批。第22条 对同楼型布置的小区各种系数进分析。表一（见下页）对影响同规划布置住小区的各种系数进表分析，供评分参考：内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引-6-表一 表一 同住小区规划布置系数评分表 同住小区规划布置系数评分表 平面系数 垂直系数因素 评分值 住小区规划布置分类因素 评分值 住小区规划布置分类 朝向 景观 楼型 安静 房型 私密性 个别 楼层 别墅类布置；多层布置 小高层布置 高层布置 别墅类 别墅类、多层混合布置 多层 别墅类 别墅类、小高层混合布置 小高层 别墅类 别墅类、高层混合布置 高层 别墅类 多层 别墅类、多层、小高层混合布置 小

18、高层 别墅类 小高层 别墅类、小高层、高层混合布置 高层 多层 多层、小高层混合布置 小高层 多层 多层、高层混合布置 高层 多层 小高层 多层、小高层、高层混合布置 高层 小高层 小高层、高层混合布置 高层 别墅类 多层 小高层 别墅类、多层、小高层、高层混合布置 高层 其它住布置形式 备注：别墅类楼宇考虑垂直系数。备注：别墅类楼宇考虑垂直系数。特别加分注意事项：在评分过程中，有特别加分项，请各地区公司在此注明。内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引-7-第23条 平面系数制定及评分办法 22.1 朝向系数：我国地域广阔，每一个地区都有其独特的地环境、文化背景和生活习俗；朝向又直接影响到

19、日照问题，因此各地买家对住朝向的选择也会有某些差异。只有准确把握当地风俗人情、朝向喜好，才能制定出比较合的朝向系统分值。一般而言，朝南的单元系数分值较高，东南向、西南向次之，朝的则最低；厅和主卧室都朝南，则系数分值最高，都朝，分值则最低，其它依此类推。22.2 景观系数：景观系数分值的高低一定程上与视野开阔程、视线轴的长短、视觉效果、视线遮挡影响有关。如果住单位面临公园、高尔夫球场、树、湖泊、河、海面等能够使人愉畅的景观，由于视野开阔、风景优美、景观较佳，生活在面会感到轻松自然，这样的住单位一般系数分值较高；而临近闹市区、垃圾站、厂房、液化气站、加油站、高压电线、高架桥、普通道、铁、公共厕所等

20、视觉效果佳、视野较差、压抑感较强的住单位，其系数分值就会相对较低。22.3 楼型系数：各楼盘所处的地区同，买家对住楼型的需求也尽相同，有的地区对多层有偏好，有的地区则对小高层有偏好等；此外，即使楼盘是由纯多层、纯小高层或纯高层组成，但是也会因一梯二户、一梯三户或一梯多户等楼型设计同而受到买家的喜好程同；而对别墅言，买家会喜好独栋别墅多一些，双拼别墅次之，最后是排屋。因此，根据市场需求，分析买家的喜好，对同楼型确定同系数分值。22.4 安静系数：噪音大小对人们居住安逸与否有着重要的影响，一般来说，安静、祥宁的住单位系数分值较高；而一些邻近噪音源，如公、铁、高架桥、工厂、学校、闹市等地方的住，由于

21、噪音较大，比较嘈杂，影响到人们的正常生活、学习和工作，其系数分值自然较低。22.5 房型系数：因房型（如：一房一厅、二房一厅、三房二厅、复式等）的同、面积大小同而导致系数分值的同，这种情况往往和市场需求有关。由于人们在同房型、面积的住中生活的舒适感及精神感受同，其喜好程内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引-8-也尽相同。由于户型及户型面积同，必然存在需求的同，喜好程差的户型的系数分值可能很高，而倍受置业者特别喜爱之户型的系数分值会相对较高。22.6 私密性系数：随着人们生活水平的提高，买家对生活中的私密性越来越重视。因此住单位的私密性较好，则其系数分值自然也会相对较高，反之亦然。在此基础

22、上，同住单位之间的对视程、距离远近等等都会影响到私密性系数分值。22.7 单边系数：住单位如果单边，其采光通风就会相对较好，故而该住单位的系数分值也会较高。一般而言，对公寓而言，三面临空、且三面采光的房屋系数分值最高，二面临空、二面采光的房屋次之；对别墅而言，四面临空的单体别墅系数分值最高，三面临空的双拼别墅次之，二面临空的排屋最低。一般情况下，单边系数可以计入个别因素。22.8 个别因素系数：住单位的同平面设计会使得系数分值同，如，开放空间、休闲空间、通风、采光、双阳台、紧凑户型、复式等设计，因其提高居住品质，而相应提高住单位的系数分值；此外，设备层、转换层等对住单位的系数分值也会产生一定的

23、影响。第24条 垂直系数设置及评分办法 楼层系数：对多层、小高层和高层住而言，楼层系数是必须考虑的因素，其系数分值对住单位单价有着比较重要的影响。楼层系数分值的确定需要根据住层数来具体制定，同楼型的住在同的地区，其系数分值制定标准是一样的。在制定楼层系数分值时，须要具体项目具体分析、具体楼型具体分析。一般而言，对小高层、高层住而言，通常是由低层向高层系数分值逐渐增大，但最顶层（最底层）的则可能比它下面（上面）三四个层面分值要低；对多层住而言，一般情况是，三、四层系数分值最高，二、五层次之，一、层最低。第25条 在对住单位的某一系数评分过程中，应只对影响该系数的影响因素进分析，忌参杂考虑其它系数

24、的影响因素，从而导致评分过程中同系数影响内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引-9-因素的相互混淆，如：对楼层系数评分过程中考虑景观因素的影响，对安静系数评分过程中考虑景观、朝向因素的影响。此外，有顶层（底层）单位中送屋顶花园、台（地面花园、半地下室）、住单位中配送的空间（计入建筑面积、计容积）等情况，可在任一系数评分过程中予以考虑，需要单独计价。其它类似情况也需要各地区公司具体情况具体分析。第26条 以上仅对制定系数及评分中的主要考虑因素进分析，但是在制定系数的过程中，由于项目所处区域同、项目自身特点同、项目楼型同，考虑的因素及其权重系数也同，而且往往会主要考虑另外一些影响因素，如：空气

25、污染、日晒、采光等等。因此应参考本指引的方法，具体项目具体分析，可生搬硬套。第章 定价信息的调研与分析 第章 定价信息的调研与分析 住产品销售价格是住商品价值和地租资本化价格的综合性货币表现，反映到现实中就是住交双方的实际成交价格。定价信息调研和分析则是住销售定价过程中必可少的重要组成部分，客观来说，商品住销售价格是众多影响因素相互作用的结果，把握这些因素对销售价格的影响范围、影响程、影响关系，对我们制定住销售价格有着十分重要的指导作用。实践证明，在十分复杂、竞争激的经营环境中，只有通过认真、细致、有效的定价信息调研和分析，才能制定出合的住销售价格。定价信息调研从大的方面来概括，可以分为以下几

26、大类：第27条 房地产市场供求关系调研 供给和需求是影响住销售价格的最关键因素和最终因素，其它因素都是通过影响供给或需求而对住销售价格造成影响的。因此，十分有必要对本区域的房地产市场供求关系、房地产市场总需求及总供应的变化、房地产市场需求发展趋势、房地产市场需求影响因素等信息进深入的调研、分析和研究。第28条 政治、法、社会环境调研 内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引-10-28.1 国家、地方政府有关房地产产业的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产融政策、土地制和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。28.2 有关房地产开发经营的法法规。2

27、8.3 有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战等。28.4 主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化程、人口状况、家庭构成状态、公共设施状况、教育及社会福状况等。第29条 经济环境调研 29.1 国家、地区或城市的经济特征，包括经济发展规模、趋势、速和效益。29.2 项目所在地区的经济结构、人口及就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。29.3 房地产融环境、银水平，获得贷款的可能性及预期通货膨胀。29.4 国民经济产业结构和主导产业。29.5 国民收入水平、消费结构和消费水平。29.6 与特定房地产开发类型

28、和开发地点相关因素的调研。第30条 竞争对手调研 30.1 竞争者及潜在竞争者的实和经营管优势调研。30.2 对竞争者住产品创新水平的调研，如建筑、环境、设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调研与分析。30.3 对竞争者商品住价格定价情况的调研。30.4 对竞争者广告的监视和广告费用、广告策的研究。30.5 对竞争者销售渠道使用情况的调研和分析。内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引-11-第31条 消费者为调研 31.1 消费者需求调研。如消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况；消费者有效需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能与投向。31.2 需求动机调研。如消费

29、者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。31.3 购买为调研。如同消费者的同购买为，消费者的购买模式，影响消费者购买为的社会因素及心因素等。31.4 对消费者生活习性的调研。如潜在消费者的生活方式、消费习惯、生活圈子、社会交际范围的调研。第32条 社区环境调研 社区环境直接影响着住的销售价格，这是住商品特有的属性。优的社区环境，对发挥住商品的效能、提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调研内容包括：社区繁荣程、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的、安全保障制、卫生、空气和水源质及景观等方面。第33条 地块特征调研 33.1 自然条件调研。包括位置、地形、地

30、势、面积、地质、形状、日照和通风等。33.2 环境条件调研。包括在城市中的区位、交通条件、市政配套、大气环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境、生态环境等。33.3 位置及地段调研。地块的交通、环境、市政配套、景观对楼盘的定位和素质有决定性的影响，从而会影响住销售价格水平。第34条 项目自身特征调研 34.1 成本构成调研。土地价格、建造成本、息、营销费用、税费等构成房地产产品的发展成本。正常情况下，即供求关系相对平衡的状态下，当社会普遍成本上升时会导致价格上升，反之则下。但发展成本与价格的关系是唯一的和一成变的。内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引-12-34.2 住项目“硬件调研。包括规

31、划设计、环境设计、建筑设计、住性能、使用材的品质、施工质、装修标准、小区配套设施、物业管、售后服务等。34.3 住项目“软件调研。包括品牌形象、广告宣传、销售能、产品创新等。随着房地产市场的发展，著名的发展商品牌、创新的产品，对住销售价格的性影响越来越大。34.4 营销策与价格策调研。发展商采取同的营销策和价格策，在一定价格区间内和一定时间段可以对销售价格的形成人为的上升或下趋势。第七章 住销售价格计算公式的拟定 第七章 住销售价格计算公式的拟定 第35条 别墅类住的销售价格计算公式。35.1 独栋别墅住销售价格计算公式：独独独独独QPBAX11+=独独独独独QPBAX22+=独独独独独QPB

32、AXnn+=n21nn2211MMMMXMXMX独独独独独独独独独独X 参数说明：n独：第 n 号独栋别墅住单位，n0，n 为整数；n独X：第 n 号独栋别墅住单位的销售价格；nM独：第 n 号独栋别墅住单位的建筑面积；内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引-13-独A：独栋别墅住的计价参数（参与系数分配）；独B：独栋别墅住的计价分配参数；nP独：第 n 号独栋别墅住单位的加权得分；独Q：独栋别墅住单位的平均得分，独独独nPn=Q 独n：全部独栋别墅住单位的数；独X：独栋别墅住的总体均价。35.2 计价参数（独A）及计价分配参数（独B）的选定方法：独X是确定独A及独B的参考基础。独A、独B

33、是可以调整变动的，但是独A和独B的调整变动必须建在独X与预期目标均价保持一致的基础之上。当独A增大时，独B会变小，反之亦然。确定独X与独A、独B之间的关系。虽然独A、独B与独X在数值之比上并是一成变的，但是它们之间存在一种大概的比关系，在对销售价格进试算时，需要根据定价经验，首先推测独A、独B与独X之间的大概比关系，初步确定独A、独B的数值，试算出初步的销售价格试算表。根据同单位、楼型销售价格的价差关系来调整独A、独B值。调整独A、独B值需要的价差关系包括：同楼型住总体均价之间的价差关系，同单元楼座均价之间的价差关系，同一楼座中同楼层单位之销售价格的价差关系，整个项目中最高销售价格与最低销售价

34、格之间的价差关系等等。这种价差关系需要在深入定价信息调研的基础上，根据定价经验来判断，并据此进进一步的调整、修正独A、独B值。最后通过销售价格试算结果再来最终确定独A、独B值。对于其它别墅类住、多层住、小高层住、高层住的销售价格计内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引-14-算公式中A、B值均可以参照此方法。35.3 双拼别墅住的销售价格计算公式：双双双双双QPBAX11+=双双双双双QPBAX22+=双双双双双QPBAXnn+=n21nn2211MMMMXMXMX双双双双双双双双双双X 参数说明：n双：第 n 号双拼别墅住单位，n0，n 为整数；n双X：第 n 号双拼别墅住单位的销售价格

35、；nM双：第 n 号双拼别墅住单位的建筑面积；双A：双拼别墅住的计价参数（参与系数分配）；双B：双拼别墅住的计价分配参数；nP双：第 n 号双拼别墅住单位的加权得分；双Q：双拼别墅住单位的平均得分，双双双nPn=Q；双n：全部双拼别墅住单位的数；双X：双拼别墅住的总体均价。内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引-15-35.4 排屋住的销售价格计算公式：排排排排排QPBAX11+=排排排排排QPBAX22+=排排排排排QPBAXnn+=n21nn2211MMMMXMXMX排排排排排排排排排排X 参数说明：n排：第 n 号排屋住单位，n0，n 为整数；n排X：第 n 号排屋住单位的销售价格；

36、nM排：第 n 号排屋住单位的建筑面积；排A：排屋住的计价参数（参与系数分配）；排B：排屋住的计价分配参数；nP排：第 n 号排屋住单位的加权得分；排Q：排屋住单位的平均得分，排排排nPn=Q；排n：全部排屋住单位的数；排X：排屋住的总体均价。内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引-16-35.5 花园洋房住的销售价格计算公式：洋洋洋洋洋QPBAX11+=洋洋洋洋洋QPBAX22+=洋洋洋洋洋QPBAXnn+=n21nn2211MMMMXMXMX洋洋洋洋洋洋洋洋洋洋X 参数说明：n洋：第 n 号花园洋房住单位，n0，n 为整数；n洋X：第 n 号花园洋房住单位的销售价格；nM洋：第 n 号

37、花园洋房住单位的建筑面积；洋A：花园洋房住的计价参数（参与系数分配）；洋B：花园洋房住的计价分配参数；nP洋：第 n 号花园洋房住单位的加权得分；洋Q：花园洋房住单位的平均得分，洋洋洋nPn=Q；洋n：全部花园洋房住单位的数；洋X：花园洋房住的总体均价。35.6 别墅类住的总体均价计算公式：表二对同别墅类住楼型规划布置住小区的总体均价计算公式进表内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引-17-分析，供计算参考：表二 同别墅楼型规划布置的总体均价计算公式表同别墅楼型规划布置的总体均价计算公式表 序号 别墅楼型规划布置分类 计算公式 序号 别墅楼型规划布置分类 计算公式 独栋别墅布置；n21nn

38、2211MMMMXMXMX独独独独独独独独独别X 双拼别墅布置 n21nn2211MMMMXMXMX双双双双双双双双双别X 排屋布置 n21nn2211MMMMXMXMX排排排排排排排排排别X 花园洋房布置 n21nn2211MMMMXMXMX洋洋洋洋洋洋洋洋洋别X 独栋别墅、双拼别墅混合布置 双独双双独独别MMMXM=XX 独栋别墅、排屋混合布置 排独排排独独别MMMXM=XX 独栋别墅、花园洋房混合布置 洋独洋洋独独别MMMXM+=XX 独栋别墅、双拼别墅、排屋混合布置 排双独排排双双独独别MMMMXMXM=XX 独栋别墅、双拼别墅、花园洋房混合布置 洋双独洋洋双双独独别MMMMXMXM=

39、XX 双拼别墅、排屋混合布置 排双排排双双别MMMXMX=X 双拼别墅、花园洋房混合布置 洋双洋洋双双别MMMXMX=X 内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引-18-双拼别墅、排屋、花园洋房混合布置 洋排双洋洋排排双双别MMMMXMXMX=X 排屋、花园洋房混合布置 洋排洋洋排排别MMMXMX=X 独栋别墅、双拼别墅、排屋、花园洋房混合布置 洋排双独洋洋排排双双独独别MMMMMXMXMXM=XX 参数说明：别X：别墅类住的总体均价项目（各期）实收均价；独M：独栋别墅住单位的总建筑面积；双M：双拼别墅住单位的总建筑面积；排M：排屋住单位的总建筑面积；花M：花园洋房住的单位总建筑面积。第36

40、条 多层、小高层、高层住单位价格计算公式系统一。36.1 多层住的销售价格计算公式：QPBAX11多多多多+=QPBAX22多多多多+=QPBAXnn多多多多+=n21nn2211MMMMXMXMX多多多多多多多多多多X 参数说明：n多：第 n 号多层住单位，n0，n 为整数；内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引-19-n多X：第 n 号多层住单位的销售价格；nM多：第 n 号多层住单位的建筑面积；多A：多层住的计价参数（参与系数分配）；多B：多层住的计价分配参数；nP多：第 n 号多层住单位的加权得分；Q：多层、小高层、高层住单位的平均得分，即：高小多高小多nnnPPPnnn=Q；多n

41、：全部多层住单位的数；小n：全部小高层住单位的数；高n：全部高层住单位的数；多X：多层住的总体均价。36.2 小高层住的销售价格计算公式：QPBAX11小小小小+=QPBAX22小小小小+=QPBAXn小小小小+=n n21nn2211MMMMXMXMX小小小小小小小小小小X 参数说明：n小：第 n 号小高层住单位，n0，n 为整数；内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引-20-n小X：第 n 号小高层住单位的销售价格；nM小：第 n 号小高层住单位的建筑面积；小A：小高层住的计价参数（参与系数分配）；小B：小高层住的计价分配参数；nP小：第 n 号小高层住单位的加权得分；Q：多层、小高层

42、、高层住单位的平均得分，即：高小多高小多nnnPPPnnn=Q；多n：全部多层住单位的数；小n：全部小高层住单位的数；高n：全部高层住单位的数；小X：小高层住的总体均价。36.3 高层住的销售价格计算公式：QPBAX11高高高高+=QPBAX22高高高高+=QPBAXnn高高高高+=n21nn2211MMMMXMXMX高高高高高高高高高高X 参数说明：n高：第 n 号高层住单位，n0，n 为整数；内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引-21-n高X：第 n 号高层住单位的销售价格；nM高：第 n 号高层住单位的建筑面积；高A：高层住的计价参数（参与系数分配）；高B：高层住的计价分配参数；n

43、P高：第 n 号高层住单位的加权得分；Q：多层、小高层、高层住单位的平均得分，即：高小多高小多nnnPPPnnn=Q；多n：全部多层住单位的数；小n：全部小高层住单位的数；高n：全部高层住单位的数；高X：高层住的总体均价。第37条 多层、小高层、高层住单位价格计算公式系统二。37.1 多层住的销售价格计算公式：多多多多多QPBAX11+=多多多多多QPBAX22+=多多多多多QPBAXnn+=n21nn2211MMMMXMXMX多多多多多多多多多多X 参数说明：内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引-22-n多：第 n 号多层住单位，n0，n 为整数；n多X：第 n 号多层住单位的销售价格

44、；nM多：第 n 号多层住单位的建筑面积；多A：多层住的计价参数（参与系数分配）；多B：多层住的计价分配参数；nP多：第 n 号多层住单位的加权得分；多Q：多层住单位的平均得分，即：多多多nPn=Q；多n：全部多层住单位的数；多X：多层住的总体均价。37.2 小高层住的销售价格计算公式：小小小小小QPBAX11+=小小小小小QPBAX22+=小小小小小QPBAXn+=n n21nn2211MMMMXMXMX小小小小小小小小小小X 参数说明：n小：第 n 号小高层住单位，n0，n 为整数；n小X：第 n 号小高层住单位的销售价格；nM小：第 n 号小高层住单位的建筑面积；内地房地产商品住宅项目销

45、售价格系数制定指引-23-小A：小高层住的计价参数（参与系数分配）；小B：小高层住的计价分配参数；nP小：第 n 号小高层住单位的加权得分；小Q：小高层住单位的平均得分，即：小小小nPn=Q；小n：全部小高层住单位的数；小X：小高层住的总体均价。37.3 高层住的销售价格计算公式：高高高高高QPBAX11+=高高高高高QPBAX22+=高高高高高QPBAXnn+=n21nn2211MMMMXMXMX高高高高高高高高高高X 参数说明：n高：第 n 号高层住单位，n0，n 为整数；n高X：第 n 号高层住单位的销售价格单价；nM高：第 n 号高层住单位的建筑面积；高A：高层住的计价参数（参与系数分

46、配）；高B：高层住的计价分配参数；nP高：第 n 号高层住单位的加权得分；内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引-24-高Q：高层住单位的平均得分，即：高高高nPn=Q；高n：全部高层住单位的数；高X：高层住的总体均价。第38条 住小区的总体均价计算公式：在一个项目（小区）由别墅类、多层、小高层、高层住单位四种住楼型混合布置的情况下，此时各种楼型住的 n 均为大于 0 的整数。在实际项目运作中，小区由多层、小高层、高层住楼型混合布置，则在计算公式中，别墅类的 n 等于 0，即没有别墅类住单位，依此类推。洋排双独洋洋排排双双独独MMMMMXMXMXM1=XX 高小多高高小小多多MMMMXMX

47、MX2=X 高小多别高小多别总）（MMMMMMM21=XMXX 高小多别高高小小多多别别MMMMMXMXMXM=X 参数说明：1X：别墅类住的总体均价，且：别XX=1；2X：多层、小高层和高层住的总体均价；总X：全部住的总体均价项目（各期）实收均价；别M：别墅类住单位的总建筑面积，且洋排双独别MMMMM+=；多M：多层住单位的总建筑面积；小M：小高层住单位的总建筑面积；高M：高层住单位的总建筑面积；内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引-25-别X：别墅类住的总体均价；多X：多层住的总体均价；小X：小高层住的总体均价；高X：高层住的总体均价。表三对同规划布置住小区的总体均价计算公式进表分析

48、，供计算参考：表三 同住小区规划布置总体均价计算公式表同住小区规划布置总体均价计算公式表 序号 同住小区规划布置分类 计算公式 序号 同住小区规划布置分类 计算公式 别墅类布置；洋排双独洋洋排排双双独独总MMMMMXMXMXM=XX 多层布置 n21nn2211MMMMXMXMX多多多多多多多多多总X 小高层布置 n21nn2211MMMMXMXMX小小小小小小小小小总X 高层布置 n21nn2211MMMMXMXMX高高高高高高高高高总X 别墅类、多层混合布置 多别多多别别总MMMXM=XX 别墅类、小高层混合布置 小别小小别别总MMMXM=XX 别墅类、高层混合布置 高别高高别别总MMMX

49、M=XX 别墅类、多层、小高层混合布置小多别小小多多别别总MMMMXMXM=XX 别墅类、多层、高层混合布置 高多别高高多多别别总MMMMXMXM=XX 多层、小高层混合布置 小多小小多多总MMMXMX=X 内地房地产商品住宅项目销售价格系数制定指引-26-多层、高层混合布置 高多高高多多总MMMXMX=X 多层、小高层、高层混合布置 高小多高高小小多多总MMMMXMXMX=X 小高层、高层混合布置 高小高高小小总MMMXMX=X 别墅类、多层、小高层、高层混合布置 高小多别高高小小多多别别总MMMMMXMXMXM=XX 第39条 计算公式说明。39.1 对于销售价格系数、价格系数权重设置而言

50、。别墅类各类型住、多层、小高层、高层住在销售价格系数、价格系数权重、计价参数和计价分配参数的设置应该是相同的，并各自形成一套计算体系。但考虑到多层、小高层、高层住之间具有可比性，因此在某些情况下它们可以采用同一套计算体系，这样有于体现同楼型住之间的性价比差异。39.2 对于别墅类住单位价格计算公式而言。仅别墅类住与其它楼型住之间的差异性较大，而且别墅类住中单体别墅、双拼别墅、排屋、花园洋房相互之间的差异性也很大，如别墅类住中，客户对单体别墅、双拼别墅、排屋、花园洋房的私密性重视程尽相同，因此别墅类住的独特性决定各类型的别墅类必须都各自的计算体系。故单体别墅、双拼别墅、排屋、花园洋房的销售价格系