中原集团-地产XXXX年上半年报告.pdf

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1、 目录 目录 2010 年 7 月 16 日 1 目 录 目 录 1.核心观点拐点将现 筑底加速 2.政策发展三大要素左右后续政策动向 3.标杆房企内外交困 实质性价格下调启动 1.核心观点拐点将现 筑底加速 2.政策发展三大要素左右后续政策动向 3.标杆房企内外交困 实质性价格下调启动?四重压力迫改弦易辙?储地类型谋不同策略?聚集效应引价格竞争 4.新房市场需求支撑 量价交换低位反弹 4.新房市场需求支撑 量价交换低位反弹?新政局部奏效 市场快速触底?基本需求稳定 支撑低位反弹?供求关系趋真 量价缓慢交换 5.二手房市场调整不到位 价格加速下行 5.二手房市场调整不到位 价格加速下行?成交跌

2、至历史低位?楼价转入下跌通道?租赁市场供求两旺?后市有望加速探底 6.写字楼市场复苏与理性 平稳发展之路 6.写字楼市场复苏与理性 平稳发展之路?市场表现：销售平稳 租赁回暖 稳步复苏?复苏背景：理性回归 内外因共同作用?未来走势：市场仍将保持稳定上升 作者：程澐、张海清、刘渊、许萌、易虹、瞿安新、许芹、季峰、陶琦、庄巍 电话:8621-51787508 邮件: 2010 版权声明：本报告由中原集团研究中心编写，所有提供的信息均通过本公司可靠的途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归中原集团研究中心所有。未经本公司正式书面许可与授权，任何个人和组织均不

3、得以任何手段与形式对本报告进行发布或复制。如引用、刊发，须注明出处为“中原集团研究中心”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。本公司不就报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的担保。任何人因使用本报告或其内容而导致的直接损失或间接损失，本公司不承担任何责任。1.核心观点1.核心观点 2010 年 7 月 16 日 2 拐点将现 筑底加速 拐点将现 筑底加速（1）三大要素左右后续政策动向（1）三大要素左右后续政策动向 中国房地产市场具有典型的“政策市”特征，近年调控的效果明显地受到三大要素的左右，即银行房贷的执行尺度、地方政府的执

4、行力度、舆情监督的正义程度。在此三大要素的影响下，本次调控初见成效，但是虽然各地过快上涨的房价势头初步得以抑制，然而除个别城市外，大部分城市房价仍未见明显下调。因此，我们认为，下半年政策方向将以细化现有政策的深入实施为重点，整体调控基调仍趋紧，尤其在促进保障房建设、增加市场供应及抑制投资投机性需求层面。而后续政策的具体动向，仍将取决于此三大要素的变化。（2）标杆房企内外交困 实质性价格下调启动 （2）标杆房企内外交困 实质性价格下调启动 2010 年上半年，在新政后续一系列土地及融资方面的相关政策出台后，信贷收缩、需求锐减。对开发商来说，成交触底、融资受阻、购地需求及供应高峰到来等四重压力叠加

5、作用日益显现，使下半年的行业形势更为严峻。全行业面临多重挑战，房价面临实质性的下调。（3）新房市场基本需求支撑 量价交换低位反弹（3）新房市场基本需求支撑 量价交换低位反弹 截止当前，本次调控目的仅取得了第一阶段的部分成效，即住宅成交量快速降至谷底，但供应尚未增加，房价仍在高位波动。目前，我国正处在城市化最为关键的阶段，基本需求仍将随着城市化的进程而稳步增长，这是支撑市场平稳发展的根本动力所在。今年上半年的市场触底，仅仅只是阶段性的调整。预计 2010 年下半年，新增供应将加速入市，在短期供大于求的情况下，各地住宅项目将陆续降价，降幅约在 1520%左右。随着价格的下调，市场成交也将在基本需求

6、的支撑下逐步反弹，其中一线城市全年成交同比降 34 成，二线降幅在 12 成。（4）二手房市场调整尚未到位 后市价格加速下行（4）二手房市场调整尚未到位 后市价格加速下行 受 2010 年 4 月信贷再度收紧的影响，二手房市场急转而下，各地成交量跌至历史低位，房价转入下跌通道。而对于二手市场至关重要的信贷政策，短期内则不会有放松的可能。因此，下半年主要城市的二手房市场将会是一个量价交换的缓慢复苏过程。预计五大城市下半年二手房价格仍将延续目前下跌的态势，累计跌幅或将达到 20%左右。下半年的成交量有望与上半年持平，全年成交量将介于 2008 年和 2009 年的中间水平。尤其是随着金九银十的到来

7、，第四季的有望恢复到正常水平。（5）写字楼市场理性中复苏 踏上平稳发展之路（5）写字楼市场理性中复苏 踏上平稳发展之路 2010 年上半年，写字楼销售市场平稳，租赁市场回暖，房地产开发商为了“过冬”，纷纷上调商业地产的开发比例，写字楼市场迎来了新的发展机遇。写字楼市场的优异表现是对之前大幅下跌的修复，也是市场自身的理性回归。综合来看，未来全国写字楼租金将继续保持稳定上升态势，但租金上涨速度不会太快，未来供应较多以及经济的不确定性都将阻碍租金的快速反弹。下半年写字楼的供应仍将进一步放大，写字楼的销售也将随之增加，但增长幅度有限，同时写字楼价格将进一步上升。2.政策发展2.政策发展 2010 年

8、7 月 16 日 3 三大要素左右后续政策动向 三大要素左右后续政策动向 为了遏制过快上涨的房价及缓解短期内供不应求的市场态势，2009 年底房地产市场由“国四条”和“国十一条”再次拉开了政策调控的序幕，并且随着市场的演化，调控政策在过去半年时间里逐步升级，调控基调由年初的“稳定”演化到年中的“遏制”，取态愈加严厉和强硬。中国房地产市场具有典型的“政策市”特征，近年调控的效果明显地受到三大要素的左右，即银行房贷的执行尺度、地方政府的执行力度、舆情监督的正义程度。在此三大要素的影响下，本次调控初见成效，但是虽然各地过快上涨的房价势头初步得以抑制，然而除个别城市外，大部分城市房价仍未见明显下调。因

9、此，我们认为，下半年政策方向将以细化现有政策的深入实施为重点，整体调控基调仍趋紧，尤其在促进保障房建设、增加市场供应及抑制投资投机性需求层面。而后续政策的具体动向，仍将取决于此三大要素的变化。（一）（一）上半年政策回顾及评价 上半年政策回顾及评价?政策取态严厉 政策取态严厉 以“国十条”出台为重要标志，本次调控显现出与历次不同的“强势调控”姿态。政策取态意志坚定，手段严厉。本次参与调控政策制定的部门为史上最多一次，包括国务院、国土资源部、住建部、财政部、央行、国税总局、银监会等众多中央政府机关；多部门联合出台多项调控政策，形成立体调控，措施具体，出台政策涉及的领域最广，涵盖信贷、土地、财税、监

10、管、保障房等房地产市场的各个层面环节。并将住房问题提升至社会问题层面，明确建立地方政府考核问责。随着市场的演化，调控政策在过去半年时间里逐步升级，发展脉络可以分为三个阶段。第一阶段以“国四条”与“国十一条”为标志，强调“稳定”；第二阶段“新国四条”与“新国十条”，强调“遏制”，第三阶段以“二套房贷”严格认定为标志，强调严控税收信贷。可以看到，从“国十一条”到“新国十条”，显示出政府正在改变以往相对温和、留有余地的调控态度，警惕市场的反复，以免重蹈历次调控不力的覆辙。?政策目标明确 政策目标明确 此次调控重点清晰明确，即抑制需求及增加供应。在短期内通过差异化信贷控制投资、投机型需求；中长期通过增

11、加土地供应，加大后续住房有效供应，从而使市场供求趋于平衡稳定，防止价格过快上涨。中央政府明确承认，造成近年各地楼市非理性繁荣的主要根源在于“流动性充裕、住房供求矛盾突出”及地方调控措施落实不力，投机性购房大量增加。在经历过 2005-2007 年并不算成功的房地产调控之后，中央政府意识到抑制需求并不能解决国内住房供不应求、价格飞涨的现实问题。因此，尊重市场规律，通过增加供给平衡市场供求关系，成为解决国人居住及房价问题的必由之路。然而，自 2008 年初起，尽管各地政府已经致力于增加住宅土地供应，但由于全球经济危机的影响，2008 年下半年起国内房地产投资减速，致使商品住宅供应在 2009 年出

12、现萎缩。加之2009 年政府放宽信贷、鼓励住宅消费，导致住宅供求矛盾更加突出。经历了几次调控的开发商和消费者，几乎已形成调控无效的共识，房价短暂回调后仍将持续快速上涨。2010 年“国十一条”出台后，市场在经历了短暂的静默期后，又于三月中旬迅速爆发。因此，第一阶段以“稳定”为基调的调控，又一次无果。2.政策发展2.政策发展 2010 年 7 月 16 日 4 图 1-1 2009-2010 年上半年中国房地产调控政策路线图 图 1-1 2009-2010 年上半年中国房地产调控政策路线图 第二阶段，以“新国四条”、“新国十条”为标志，调控不得不升级为严厉的“遏制”。第三阶段，信贷及税收方面的具

13、体实行措施被进一步提出。这一系列政策出台，均传递出更为坚定的调控意志。即短期内，通过极为严格的信贷紧缩政策及购房限制政策，压制投机需求，甚至不惜延迟自住需求的释放，力图最大限度地缓和甚至逆转供求关系和市场预期，遏制房价过快上涨，为增加供应争取时间。中长期，则通过增加住房供应，平衡住房市场供需，稳定市场走势。2010 年以来的各项政策，均以上述目标为诉求。从各类政策及细则的内容来看，本次调控实质上是被中断的、始于 2007 年的调控继续。?政策效果初现 政策效果初现 遏制房价过快上涨是本次调控的中心议题，但政府并未制定明确的房价下跌的目标，惟政策取态上总体从严从紧，以确保向市场传递政府的调控决心

14、和意志。这些做法必将引发成交萎缩、房价下调，而政府已为房价下跌所可能带来的各类风险作积极准备，如：银监会要求各大中型银行还要按季度开展房地产贷款压力测试工作。首先见效的是需求被全面抑制。在第二、三阶段严厉的调控政策出台后，特别是房贷紧缩的影响，全国楼市几乎瞬间休克，骤然转入观望，调控效果在 5 月开始初步显现。5 至 6 月的各地住宅成交量已跌至近五年来的最低水平。无论是自住的，还是投资及投机性的需求暂时均受到抑制，房价上涨势头得以遏制。其中各大城市二手住宅市场反应最为敏感，市场参与各方普遍预期市场将转入调整。在成交萎缩的同时，二手住宅成交价格已逐现下调。据中原领先指数数据显示，深圳、上海、北

15、京、广州二手住宅价格已率先进入调整，各城市中原领先指数在此两个月的累积下调幅度分别在 5%不等。国务院常务会议 12月14日 国务院常务会议 12月14日?增加普通商品住房有效供给?支持自住、抑制投机?加强市场监管?继续大规模推进保障性安居工程建设 国务院 1月10日 国务院 1月10日?增加保障性住房和普通商品住房有效供给?合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求?加快推进保障性安居工程建设?落实地方政府责任 国土资源部 3 月 8 日 国土资源部 3 月 8 日?要求加快住房建设用地供应计划编制?促进住房建设用地有效供应?切实加强房地产用地监管?建立健全信息公开制度?开展房地产用地突出问题专

16、项检查 国务院 4月17日 国务院 4月17日?要求各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责?坚决抑制不合理住房需求；增加住房有效供给；加快保障 性 安 居 工 程 建设；加强市场监管发改委 5月27日 发改委 5月27日?首次提出“逐步推进房产税改革”财政部、国税总局 12月22日 财政部、国税总局 12月22日?个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 政府工作报告 3月5日 政府工作报告 3月5日?继续大规模实施保障性安居工程；?继续支持居民自住性住房消费；?抑制投机性购房；?大力整顿和规范房地产市场秩序。国务院常务会议 4月14日 国务院常务会议 4月14日?抑制不合理住房

17、需求?增加住房有效供给?加快保障性安居工程建设?加强市场监管 住建部、央行、银监会 6月4日 住建部、央行、银监会 6月4日?明确“认房又认贷”的两套房认定标准 中央经济工作会议 12月7日 中央经济工作会议 12月7日?保持经济政策的连续性和稳定性?实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策 第一阶段：强调稳定 第一阶段：强调稳定 第二阶段：强调遏制 第二阶段：强调遏制 第三阶段：严控融资 第三阶段：严控融资 国家税务总局 6月3日 国家税务总局 6月3日?加强土地增值税征管，东部地区省份预 征 率 不 得 低 于2%国四条 国四条 国十一条 国十一条 新国四条 新国四条 国十九条 国十九条 新

18、国十条 新国十条 2009 2010 2009 2010 落实执行 落实执行 2.政策发展2.政策发展 2010 年 7 月 16 日 5 由于增加供应是政策的另一重目的，因此土地市场所受影响相对较小。开发商拿地趋于理性，土地成交溢价率持续下降，但流标率始终维持低位，土地市场供求仍较活跃。今年上半年，各地政府通过增加土地供应面积，希望加速开发商现有项目的建设速度，以增加住宅市场的有效供应。但从市场反应看，由于各类需求被全面压制，成交大幅萎缩，而开发商上半年的融资、现金及库存情况普遍优于 2008 年，故普遍采取施工及开盘放缓的策略，价格未现明显松动，与购房者形成僵持态势。因此，土地供应量的增加

19、，反而令开发商有较大选择余地，激发了购地需求；且目前地价受政策调控已从高位回落，利于开发商加强土地储备。所以，试图以增加土地供应逼出新建住宅有效供应的增加，此一目的在短期内尚未奏效。（二）（二）影响政策走势的三大要素 影响政策走势的三大要素?银行信贷的执行尺度 银行信贷的执行尺度 银行的财务杠杆对需求的释放起着重要的作用。因此，通过收紧信贷来抑制需求的效果，很大程度上依赖银行对于信贷执行的宽松尺度。本次调控对市场产生最直接影响的政策仍是二套房贷政策。4 月 17 日，国务院提出二套房贷政策；6 月 4 日，史上最为严厉“认房”又“认贷”的第二套住房认定标准发布，并对异地购房信贷作出了新的规定。

20、新政甫出，各地各商业银行纷纷停止了第三套房及外地购房者的贷款审批。根据中原地产的调研可知，7 月初各地商业银行在房贷执行上均较为严格，北京、深圳、天津依然暂停第三套房贷的审批。在近期中央政府再次明确强势调控的坚定态度下，在房价没有明显向下调整的情况下，短期内二套房贷认定标准及房贷仍将被严格执行。表 1-1 五大城市房贷新政情况 表 1-1 五大城市房贷新政情况 首套房贷 首套房贷 二套房贷 二套房贷 三套及以上房贷 三套及以上房贷 北京 暂停发放 上海 部分银行有放松，首付成数和贷款利率均略高于第二套 广州 部分银行有放松，首付成数和贷款利率均略高于第二套 深圳 暂停发放 天津 首付 3 成，

21、利率下浮1530%。部分首套普通住房都无法享受 7折利率。首付 5 成，利率上浮 10%。各城市不同银行标准不一：（1）部分仍以贷款记录来判定二套房，部分以交易中心记录为准；（2）取消改善性二套房的说法，均按照二套房贷执行；（3）个别银行对“已卖掉现有住房后再购房”也认定为二套房。暂停发放 资料来源：中原集团研究中心，调研日期 2010 年 7 月 7 日 然而中长期来看，个人房贷作为商业银行的优质贷款之一，依然是各家商业银行争夺的对象和目标。2009 年底国内商业银行贷款的不良贷款率在比年初下降 0.84 个百分点的基础上仍达1.58%1，而个人房贷的不良贷款率普遍在 0.5%以下，远低于商

22、业银行的不良贷款率。因此，出于商业利益的考虑，商业银行放贷的欲望及冲动是勿庸置疑的，也是天经地义的。近期随着市场调控效果的逐步显现，各类需求已开始蠢蠢欲动。在后期可能继续执行较为宽松的货币政策的基调下，商业银行在信贷执行尺度上无疑将根据实际情况而主动寻求更多操作上的灵活性。据中原调研显示，上海、广州已有部分银行放松第三套房贷的审批，惟首付成数和利率均高于二套房贷。在坚持首付比例和利率水平上调的情况下，大部分二三线城市对外地人购房贷款也明显放宽。随着下半年市场有可能加速探底，成交量在价格下调中有望逐步回升，彼时各地商业银行的房贷执行尺度被放宽的可能性并非小概率事件。在商业银行利润的“经济性”考量

23、下，楼市调控的“政治性”可能将被淡化。1 中国银监会对外披露的中国银行业监督管理委员会 2009 年报 2.政策发展2.政策发展 2010 年 7 月 16 日 6?地方政府的落实力度 地方政府的落实力度 值得注意的是，以“新国十条”为标志，此次调控将地方政府的问责放到了重要位置。不容忽视的是，在历次调控进程中，由于地方过度倚重土地经济，对中央的调控政策选择性执行或落实不力，是使各地房价陷入“越调越涨”怪圈的重要原因之一。因此，只有各地政府认真地在地方层面切实确保各项调控政策能充分发挥作用，才能真正达到调控的目标。继 4 月下旬中央出台一系列调控政策以来，北京、深圳、浙江、广州、重庆等省市陆续

24、发布调控细则。目前来看，多数地区出台的政策基本和全国步调一致。且越是前期市场较为疯狂的区域，地方政府出台的政策越为严厉。其中，以北京“同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房”的政策最为严厉。至于上海的细则，则受累于房产税传闻，迟迟未现。但从各地市场反应来看，政策较为严厉的且细则出台较早的城市，楼市调控的进程也较快。相反，细则迟迟未出反而加剧了市场的观望。因此，为了加快市场的调整和稳定，预计后期尚未出台细则的城市将陆续出台相关政策。表 1-2 2010 年主要城市地方细则要点 表 1-2 2010 年主要城市地方细则要点 时间时间 城市城市政策力度政策力度政策要点政策要点 4月17日 全国严

25、厉 提出更为严格的差别化住房信贷政策，首套：90平方米以上首付3成；二套：首付5成，利率上浮1.1倍；热点城市暂停第三套及外地人购房贷款 4月30日 北京极为严厉同一购房家庭只能新购买一套商品住房；其他同全国 5月6日 深圳严厉 叫停保障房上市交易；恢复执行“限外令”；其他同全国 5月12日 江苏宽松 着力于供应端监管，通过对开发商行为的明确规范；商品房价格公示，促进市场有效供应，稳定市场价格 5月14日 浙江宽松 二套房公积金贷款收紧；银行自定三套房贷；鼓励试点现房销售；增加住房有效供应；5月15日 厦门宽松 第三套房首付大幅提高；其他同全国 5月18日 广州宽松 同全国 5月23日 重庆宽

26、松 没有对三套房停贷作出限制；同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，政策有保有压 6月30日 天津严厉 严控制高档公寓别墅建设；提高第三套房贷成数及利率；查房企囤房捂盘哄抬房价；其他同全国 7月14日 上海-上海市房管局、人行上海分行、上海银监局联合下发关于转发关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知的通知，内容与此前三部委制定的认定标准完全相符，从严执行二套房贷。资料来源：中原集团研究中心 然而出于地方经济利益，地方政府在政策执行过程或多或少有所打折，存留一定的操作弹性。因此，后续的政策执行仍需中央政府的大力督促和细则规范，问责政策的实施进程及效果。尤其在当

27、下调控效果初见成效，但各地有效的供应尚未大规模释放、保障性住房亦没有实质性供应的阶段，各地政府有必要继续保持现有政策的调控基调，加大各层面政策的深化及实施力度，以防范市场有可能再次出现的报复性反弹局面。不然，任何的松懈或朝令夕改，都可能使本次调控再次受挫，功亏一篑。?舆情监督的正义程度 舆情监督的正义程度 近年来，我国舆情的正义感不断提升，各类媒体监督着市场异动，揭露腐败及不合理现象，反应了民意的诉求。在今年以来的调控进程中，舆情造势就为楼市调控起到了推波助澜的作用。自今年 3 月 28 日起，央媒六连评矛头直指地方政府，而此后人民日报、光明日报，中央人民广播电台也持续炮轰高房价，热议房产税等

28、调控房价的措施。在时间节点上，今年一系列重大的严厉政策的出台，可明显地看到是政府迫于舆论和民意压力之所为。同时，在一些尚未定论的措施及政策发布之前，政府也开始有意利用舆情，散布信息，探测市场反应，调控市场预期。如近期市场沸沸扬扬的关于物业税的开征、租赁市场的规范以及国土资源部与住建部的调研引发的关于“二次调控”的揣测。2.政策发展2.政策发展 2010 年 7 月 16 日 7 在舆论的压力之下，讨论多年的物业税在 2010 年再次被提上日程，并促成 5 月 27 日发改委第一次提出将“逐步推进房产税改革”。随后，上海细则即将征收房产税的消息通过媒体披露出沸沸扬扬的不同版本，虽然至今仍无下文，

29、但是市场预期被有所控制；6 月下旬，长江三角洲地区区域规划正式获批，明确提出了要探索开征物业税，难脱迫于舆情压力之嫌。物业税虽然已空转多年，由于所涉及的技术层面及利益层面的问题复杂，至今“悬而未决”。但作为稳定市场的锋利武器之一，物业税的开征只是一个时间问题，而舆情的监督可能会使之尽快兑为现实。租赁市场租金快速上涨在被舆论曝光之下，将加快推进规范租赁市场相关措施的制定和出台。随着时间的推移，房地产市场对新政的耐受性正在逐步加强，各地调控政策执行若稍显出松懈端倪，无不在舆情的压力之下遁形，迫使各级政府不停辟谣。舆情对调控政策执行的监督功不可没，也将继续监督后期政府继续坚定地落实各项调控措施。（三

30、）后续政策尚待细化后续政策尚待细化?严令必行 有税应征 严令必行 有税应征 从现已出台的政策而言，全国各地市场吃下去的已是味味猛药，在药效已开始逐步显现之时，再下猛药的机会较小。但药效能否充分发挥还要看是否能遵医嘱及后期的调理。因此，我们预测，各级政府有必要在今年下半年加大监管和细则执行。尤其对于目前政策存在疏漏的地方，如流通层面的税费执行不严、转让程序的不规范等；供应层面的囤地、捂盘、增值税等政策执法不力等方面。就流通层面而言，市场转让程序及税费管理的不规范将弱化甚至阻碍楼市的调控进程。据中原调研，部分城市二手住宅转让存在诸多不规范的地方，如期房可以直接办理转按揭，从而有利于投资者的快进快出

31、，间接降低了投资的门槛；如部分城市阴阳合同普及，导致 5.55%的营业税这一重磅武器形同虚设。同样，对于个人所得税亦是如此，根据已颁布的政策应对房价差额的 20%税率征收个人所得税，但实际过程中却是按照房价总额的 1%或 2%征收，二者实际缴纳税额相差甚大。因此，为了真正有效地保持市场的稳定发展，预计政府有可能将逐步加强市场的规范和管理，如部分城市为解决阴阳合同的问题已逐步实施网上签约。一旦各地规范性政策真正实施到位，后期投资性购房亦将回归理性。就供应开发环节而言，各地政府由于缺乏从土地持有到开发环节的有效监管，土地供应量的增加并未促成有效的新建住宅供应量的增加，致使开发商囤地捂盘等现象屡禁不

32、止。今年以来，中央政府再次加强打击炒地、囤地的力度。自 3 月份国土资源部提出土地合同签订后 1 个月内必须缴纳出让价款 50%的首付款，近期又提出预订金由土地金额的 20%提高至 30%。同时，清查闲置土地、清算土地增值税、打击捂盘惜售的政策措施也陆续出台。预计后期各级政府会逐步推进各项政策的实施，从而实现后市住宅实际供应的增加。因此，伴随着下半年供应高峰将至，倘若开发商销售仍无明显起色、融资渠道继续恶化、土地储备负担日增，新建住宅市场降价行为必将随期而至，而市场成交也将在价格的调整中逐步回升。?民生投入 公平兑现 民生投入 公平兑现 本轮调控，大规模建设保障性住房是重点之一，以期改变过去十

33、年我国住宅市场化开发为主导的单一模式。调控一方面挤压投资需求、另一方面引导并转移部分需求到民生住房，以期改变目前市场供不应求的态势，从而实现市场的供需平衡。长期而言，此计划若能坚持执行，民生住房用地供应的增加有助于缓和地价及房价快速上涨的步伐，利于整个房地产市场的长期平稳健康发展。2.政策发展2.政策发展 2010 年 7 月 16 日 8 2010 年计划住宅供地面积 18 万公顷，是去年的 2.35 倍，是过去 5 年年度平均的 3.29 倍。而住宅用地供应总量的激增主要源于保障性住房、棚改房、中小套型普通商品房等三类民生用地总量的大幅增加，占全年供地计划的超过 7 成。但短期来看，由于目

34、前各地保障性住房和棚改房受惠群体有限，政府转移需求的目的短期内暂难以实现，大规模的民生用地规划对市场实际影响甚微。同时，从以往各地执行保障房建设的经验可以看出，其建设和分配过程中均存在诸多不规范、不透明的地方。建设环节的不规范给地方政府及相关利益团体带来巨大的寻租空间；分配过程的弄虚作假，缺乏公平机制，使真正的受惠群体无法得其所属。这些问题积重难返，在短期内全面解决的难度极高，一旦大规模的保障性住房进入建设使用阶段，是否会为未来商品房市场带来隐患而扰乱整个市场秩序，令人担忧。因此，各级政府有必要尽快规范保障房建设、进入及退出的一系列机制，使其成为真正的“保障房”，从而有助于稳定整体房地产市场发

35、展。3.标杆房企3.标杆房企 2010 年 7 月 16 日 9 标杆房企内外交困 实质性价格下调启动 标杆房企内外交困 实质性价格下调启动 2010 年上半年，在新政后续一系列土地及融资方面的相关政策出台后，信贷收缩、需求锐减。对开发商来说，成交触底、融资受阻、购地需求及供应高峰到来等四重压力叠加作用日益显现，使下半年的行业形势更为严峻。全行业面临多重挑战，房价面临实质性的下调。1)经过一年的高速建设期，今年全年可上市量将大幅超过往年，供应高峰将在 4 季度出现;2)广州、上海、深圳、成都、重庆等储备相对集中的城市下半年将先行打响价格战;3)各类型开发商应对策略有别，万科、保利、金地等低储备

36、类企业将先行出现价格调整;4)趁低吸纳优质项目的良机来临，仍然遵循现金为王原则，下半年房企降价将成为主流趋势。（一）四重压力迫改弦易辙 （一）四重压力迫改弦易辙?成交率先触底 房企消极推盘 成交率先触底 房企消极推盘 2010 年上半年，全国住宅市场在 3 月中旬起的短暂反弹后，受 4 月下旬一系列调控政策影响而迅速萎缩。中原监测的十家标杆房企也未能幸免，成交量在 5 月跌至谷底，环比 4 月下跌30%，与去年同期相比下降 45%。6 月以来，部分开发商展开小幅度的新盘促销，成交量环比有所回升，但同比依然下降两成。今年上半年，十家标杆房企总成交面积达 1295 万平方米，同比 2009 年上半

37、年缩减 17%，销售金额约 1444 亿，同比 2009 年上半年减少 18%。标杆房企上半年的推盘策略也伴随市场变化而迅速调整：一季度成交量反弹带动 4 月标杆房企新增供应量大增，高出 2009 年同期水平。而新政出台之后，各房企立即放缓供应量，导致原本应处于供应旺季的 5，6 月新增供应量大幅回落。新政出台之初，大部分房企选择观望态度，坚守价格，加重了买卖双方市场的僵持局面。在销量下滑近一个月之后，需要加快存货周转率的部分房企，率先在部分项目中展开促销，降价幅度约在 5%10%，对深圳、上海等地销售市场的短暂反弹影响积极。销售冷却，推盘放缓、成交结构性调整（投资需求比重高的高端住宅受新政影

38、响更为强烈），这三重因素叠加作用，新政后各开发商的收入均受到一定程度影响。图 3-1 标杆房企月度成交面积均价图（2008-2009H1）图 3-1 标杆房企月度成交面积均价图（2008-2009H1）0501001502002503003504002008年1月2008年3月2008年5月2008年7月2008年9月2008年11月2009年1月2009年3月2009年5月2009年7月2009年9月2009年11月2010年1月2010年3月2010年5月02000400060008000100001200014000销售面积销售均价万平方米元/平方米 数据来源：中原行业监测系统，中原集团

39、研究中心 3.标杆房企3.标杆房企 2010 年 7 月 16 日 10?融资陷入困局 内地渠道受阻 融资陷入困局 内地渠道受阻 房地产开发行业对于外部融资的依赖性非常高。然而从国内融资环境来看，从去年第三季度开始，尤其是今年 4 月新政颁布以后，开发商的国内融资途径遭遇围堵。由于 2009 年三季度开始地王愈演愈烈，打击囤地捂盘现象成为当时调控政策的重点。9 月国土资源部正式介入房地产企业上市和再融资的审批之中，主要负责审核上市房企土地是否存在违规现象及是否符合融资条件等。在此之后，以招商地产和万科为首的上市房企近 700 亿元增发申请即告暂停。2010 年 4 月国务院再次发出通知，要求加

40、强对房地产开发企业购地和融资的监管，主要措施针对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，要求商业银行不得发放其新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。5 月 26 日，国家税务总局又发布了关于土地增值税清算有关问题的通知，从细节上再次巩固政策执行力度，缩小开发商避税的空间，敦促开发商减少土地储备，加快土地开发。尽管政策迄今尚未对上市公司的各类国内融资途径全面封锁，但对于土地储备平均消化需 7 年左右的十家标杆房企而言，无异于告停。因而，今年以来，各家房企纷纷选择非常规渠道融资，一方面积极寻找海外合作伙伴、与外资银行签订贷款，一方面通过高息公司债手段确保顺利融资，国内上市的

41、公司也尝试与各投资机构成立基金的形式觅得资金支持。由于国内融资环境的恶化，2010 年上半年十大标杆房企共计融资达到 323 亿，仅占去年全年融资额的 25%。图 3-2 2010 上半年十家标杆房企各类融资比例 图 3-2 2010 上半年十家标杆房企各类融资比例 海外债券11%外资合作基金24%信托12%战略合作8%海外银行借款45%数据来源：中原行业监测系统，中原集团研究中心 从上半年标杆房企所获融资渠道来看，外部融资所占比例超过 80%，外资银行、基金、债券成为淡市下获取资金支持的主要途径。在此前提下，海外上市的房企资金方面具有较大优势。今年上半年新获得融资的标杆房企仅 5 家，其中除

42、金地集团是内地上市企业外，其余 4 家均为海外上市企业。因而，内地上市房企的融资显得尤为艰难，非上市公司获得外部资金更是困难重重。在这一背景下，即使开发商目前手握重金，离开畅通的外部融资渠道后，想在逆市中求得生存发展仍显得十分不易。同时，由于内地楼市遭遇调控，房企海外融资的成本也有所提高，单笔融资金额减小，中央政府是否会重启“限外”政策等因素均将影响其海外融资的前景。综上而言，自身资金回收的重要性更加凸现，从行业的健康发展角度来看，降价销售、把握主动将成为各房企的理性选择。?低位战略储地 资金需求徒增 低位战略储地 资金需求徒增 中原监测的十大标杆房企今年上半年的购地金额达到 857 亿人民币

43、，高出了 2009 年同期的水平 3 倍，总可建面积达 2381 万平方米。其中保利、万科、中海、富力、绿城土地支出较高。2009 年三季度开始，在宽松的融资环境和政府支持下，房企在销售、融资市场均获得资金支3.标杆房企3.标杆房企 2010 年 7 月 16 日 11 持。大型开发商在全国范围内大举拿地,各地“地王”频现，而这一趋势也延续到了 2010 年的一季度。新政出台以后，尽管住宅市场大幅降温，但由于各地政府均有优质地块推出，有资金实力的开发商均未完全停止购地，只是在地块选取及竞价上愈加谨慎。从中原监测的各地土地市场表现来看，上半年大部分重点城市的流标率仍处在较低的水平，而溢价率亦有所

44、回落，整个土地市场已渐趋理性。然而，在当前观望情绪浓厚、成交量低迷以及融资受限的大环境下，下半年开发商在土地市场上的举动将会更加谨慎，土地价格有望回落。对全国布局的大型开发商来说，在地价低位时补充土地储备，不失为长期发展的理性选择，但近期政策对土地出让金缴费方式日益严厉，致使购地的资金需求及成本徒增，因而主动降价获取销售回款，将是最积极、成本最低的融资途径。图 3-3 十大标杆房企 2010 年上半年每月拿地概览 图 3-3 十大标杆房企 2010 年上半年每月拿地概览 0501001502002503002010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月保利

45、复地富力华润金地绿城万科雅居乐招商中海新政后，大部分开发商停止购地，除万科外，仅几家国企背景的开发商拿地万平方米 数据来源：中原行业监测系统，中原集团研究中心?供应高峰在即 降价压力难挡 供应高峰在即 降价压力难挡 2008 年的市场调整，使整体房地产市场库存大增，于是 2008 年下半年后开发商一直减少开工，缓慢推盘，项目建设进入滞缓期。随着 2009 年市场回暖及成交反弹，据中原统计，十家标杆房企全年销量中约 6 至 7 成来自于库存消化。经过一整年的活跃销售，至 2009 年底，大多数开发商均面临新增供应不足的问题，部分城市甚至无盘可卖，这一供求矛盾也加剧了房价的上涨。2009 年 2

46、季度开始，市场的反弹促使全国房地产开工及投资均进入加速增长。自 2009 年一季度开始，全国房地产投资额已呈现同比反弹，直至 2010 年 1 季度同比增长达 35%，为近 2年来的最高增速。经历了 1 年多的施工期后，今年下半年无疑将迎来潜在供应的高潮期。图 3-4 全国房地产投资额季度变化（2004 Q1-2010 Q1）图 3-4 全国房地产投资额季度变化（2004 Q1-2010 Q1）0200040006000800010000120002004Q12004Q32005Q12005Q32006Q12006Q32007Q12007Q32008Q12008Q32009Q12009Q320

47、10Q10%5%10%15%20%25%30%35%40%45%房地产投资额同比增速09年1季度，开发投资额开始反弹08年初以来，开发投资额出现锐减亿 数据来源：中国统计局网站 3.标杆房企3.标杆房企 2010 年 7 月 16 日 12 若按 2009 年全国商品住宅投资额增长率 18%预计，2010 年十家标杆房企新增供应面积将达到 2034 万平方米以上。即使受政策影响部分开发商会调整开工节奏，但新政下政府对这部分土地转为有效供给管理将会十分严厉，开发商很难再像 2008 年底时那样，拥有调整推盘节奏的充分自由。假设开发商自身调节对新增供应的影响为 2%，则今年新增供应面积至少将达到2

48、000 万平方米。今年上半年，中原监测的十家标杆房企新增供应总面积已达到 800 万平方米，按以上预测，则下半年的推盘量将达到 1200 万平方米，即每月平均供应面积将达 200 万平方米以上。从目前市场情况来看，预计这一供应高峰将出现在传统的销售旺季 9 月份之前，如果届时成交量仍未大幅恢复，则供大于求的局面将对房价形成实质性的下调压力。图 3-5 十家标杆房企下半年供应面积预测 图 3-5 十家标杆房企下半年供应面积预测 05001000150020002500300035002009供应2009成交2010供应2010成交上半年下半年预计供应量将从8、9月份开始大幅回升，4季度进入供应高

49、峰万平方米 数据来源：中原行业监测系统，中原集团研究中心（二）储地类型谋不同策略（二）储地类型谋不同策略 按照目前十家标杆房企的平均土地储备，相当于 7 年的销售量，总体上并不缺地，但各家企业的差异较大。万科的土地储备一直维持在 3 至 4 年左右的销售量水平，存货周转速率较为稳定，其“滚动开发模式”需要通过快速销售回款以增加土地储备，因而成为标杆房企中率先展开降价的企业。新政之后部分城市采取招标形式拿地，尤其在北京，新政后 60%的土地流转将走招标流程，这对于政府关系良好的国企是重大利好。预计下半年中，大型开发商，尤其是国企拿地将更加成为主流趋势。标杆房企中具备国企背景的保利、中海等也有望获

50、益。图 3-6 十大标杆房企土地储备的消化期估算（截至 2010 年 6 月底）图 3-6 十大标杆房企土地储备的消化期估算（截至 2010 年 6 月底）0510152025303540保利复地富力华润金地绿城万科雅居乐招商中海按09年历史最高销售量计算按08年调控期销售量计算按近两年销售均值计算年 数据来源：中原行业监测系统，中原集团研究中心；注：土地可开发年数=2010 年中土地储备可建面积/预计年度销售量 3.标杆房企3.标杆房企 2010 年 7 月 16 日 13 尽管快开发、高周转模式将成为新政后房企开发模式的趋势，但从各开发商的经营策略看，各企业间存有差异。通过对十大标杆房企近