房地产调控.pdf

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1、 万方数据 万方数据第4 1 卷第8 期王要武等我国房地产宏观调控政策效果的实证分析3 种政策变量和3 种影响变量，一个模型系统无法解释清楚，因此分别以利率、货币供应量、购置土地面积变量对房地产投资、商品房销售面积和商品房销售价格指数建立了3 个模型系统，即3 个V A R 模型：(1)R、胞、咒、R，系统；(2)R、胞、兕、屁S 系统；(3)R、佗、兕、尺P 系统。建立V A R 模型需要先确定滞后阶数。本文采用A I C(A k a i k eI n f o r n l a t i o nC r i t e r i o n)和S C(S c h w a r zC r i t 耐o n)信息

2、准则确定滞后阶数。对于上述3 个系统来说，当滞后阶数都为2(2 个季度)时，A I C 分别为一1 1 7 8 4 4 0、一7 5 7 5 5 6 l 和一1 4 2 5 8 4 2，A C 分别为一1 0 0 1 7 3 2、一5 8 0 8 4 8 0 和一1 2 4 9 1 3 4，各数值都比较小，而且滞后2 个季度即6 个月，也具有实际经济意义。3 脉冲响应函数和方差分解脉冲响应函数方法(I m p u l s eR e s p o n s eF u n c t i o n，I R F)描述的是V A R 模型中的一个内生变量的冲击给其他内生变量所带来的影响，当一个误差项发生变化，或

3、者模型受到某种冲击时对系统的动态影响。方差分解(V 枷a l l c eD e c o m p o s i t i o n)则是通过分析每一个结构冲击对内生变量变化的贡献度，进一步评价不同结构冲击的重要性 1 0 。由于建立了3 个V A R 模型系统，相应地就有3个脉冲响应函数和3 个方差分解过程，具体分析如下。0 1 0O 0 80 0 60 0 4O 0 2O o oo 0 2-o 0 47 06 05 04 03 02 01 00o 1 00 0 8o 0 6o 0 4O 0 2O 0 00 0 2-o 0 43 1 足、胞、儿、肼模型系统分析对于R、胞、兕、R，模型系统，脉冲响应函数

4、如图l 所示。图l(a)、(b)、(c)分别表示房地产投资额对R、M 2、咒3 种政策变量的冲击响应过程。当在本期给利率差分一个正的单位冲击后，房地产投资额在第一期就达到最高点0 0 3，然后略有下降在第二期达到0 0 2 个单位后稳定增长。这表明利率变化量的冲击，给房地产投资额同方向的冲击，这一冲击在第一期就发生了作用且有持续的正效应。当在本期给货币供应量差分一个正的单位的冲击后，房地产投资额在第二期内增加缓慢，第三期达到最高点O 0 2，然后下降至第四期0 0 1 后稳定增长。这表明货币供应量变化量的冲击，给房地产投资额同方向的冲击，这一冲击在第二期开始发挥作用且有持续的正效应。当在本期给

5、购置土地面积一个正的单位的冲击后，房地产投资额在第一期就达到了最高点0 0 6，在第二期迅速下降至O 0 2，然后经过几次波动在第六期达到0 0 2 后稳定增长。这表明购置土地面积的冲击，给房地产投资额同方向的冲击，这一冲击在第一期就发生了作用且有持续的正效应。这从现实的角度可以解释为，购置土地面积本身就是房地产投资行为，因此房地产投资在第一期就达到冲击的最高点，然后对购买的土地进行追加投资和建设，使得房地产投资持续发生并在一年半后趋于稳定。方差分解结果如图2 所示。可以看出：不考虑房地产投资额自身的贡献率，利率变化量对房地产投资 砣对R 珀9 影响00 1 00 0 80 0 60 0 40

6、 0 20 0 0o 0 20 0 4图l 各政策冲击对房地产投资额的脉冲响应函数F i g 1R e s p o 璐ef I l l 眦廿。璐o fr 魄l 豁t a t ei n v 鹤t n l e n ti n d u c e db y3p o n c yi m p I l l s 幅7 06 05 04 03 02 01 00施对R 质献率7 06 05 04 03 02 0l O0图2 各政策冲击对房地产投资额的贡献率F l g 2C 仰t r i b u 6 0 n 腿t eo ft h e3p o u c i 伪a f f b c t i I 喀弛a l 姻t a t ei n

7、 V 镐旬叽e n t 万方数据1 0 8 土木工程学报2 0 0 8 年额的贡献率一直比较稳定，在第十期达到1 9。8 9，货币供应量变化量的贡献率是从零逐渐增加到第十期的3 8 6，购置土地面积的贡献率是逐渐减少的，在第十期达到4 8，说明这3 个政策变量中对房地产投资额影响最大的是购置土地面积，然后是利率变化量，影响最小的是货币供应量变化量。3 2 足、l 纪、儿、R S 模型系统分析对于尺、胞、咒、R s 模型系统，脉冲响应函数如图3 所示。图3(a)、(b)、(c)分别表示商品房销售面积对R、胞和咒的冲击响应过程。当在本期给利率变化量一个正的单位冲击后，商品房销售面积在第一期达到最高

8、点0 0 5 5，然后迅速下降在第二期达到O 0 1 8 后开始稳定增长。这表明利率变化量的冲击，给商品房销售面积同方向的冲击，这一冲击在第一期就发生了作用且有持续的正效应。0 2 00 1 50 1 00 0 5O 0 0-0 0 5-o 1 0o 1 5。一一一一一一12 3 4 5 6 7 8 91 0(且)彤m 西的影响0 2 0o 1 50 1 0O 0 5O o o_ 0 0 5-0 1 0-o 1 5当在本期给货币供应量变化量一个正的单位冲击后，商品房销售面积在第一期为0 0 1 5 且稳定增长，在第三期达到最高点O 0 3 4，随后略有下降并稳定增长。这表明货币供应量变化量的冲

9、击，给商品房销售面积同方向的冲击，这一冲击在第一期就发生了作用且有持续的正效应。当在本期给购置土地面积一个正的单位冲击后。商品房销售面积四期内经过几次波动，第四期开始稳定增加，第五期达到最高点0 0 3 4 后略有下降然后稳定增长。这表明购置土地面积的冲击，给商品房销售面积同方向的冲击，这一冲击在第四期开始稳定发挥作用并产生持续的正效应。从现实的角度可以解释为，购买土地和商品房销售面积之间的关系是同向的，开发商购买土地后至少需要一年的时间投资建设然后才能作为商品房屋出售，购房者购买的也许是期房。胞对船的影响0 2 0O 1 5O 1 00 0 50 0 0-0 0 5-o 1 0-_ o 1

10、5、，厂7 一I、。一、l2345 6 7 891 0(c)儿对船的影响图3 各政策冲击对商品房销售面积的脉冲响应函数F i 晷3R 删印璐ef u n c t i o 璐o fr e a I 鼯t a t e 鼢l 鹤i n d 眦e db y3p o U c yi n l p u l 螂胞对尼渍献率图4 各政策冲击对商品房销售面积的贡献率F i g 4C o n t r i b u t i o n 髓t eo ft l l e3p o I i c i 铝a 行&t i I 嗜r e a I 姻t a t e 姐l 签方差分解结果如图4 所示，可以看出不考虑商品房销售面积自身的贡献率，各政策

11、变量对商品房销售面积的贡献情况中，利率变化量贡献率一直比较稳定第十期达到4 8 5，货币供应量变化量贡献率从零逐渐增加第十期达到4 6 2，购置土地面积贡献率也是从零逐渐增加第十期达到4 7 7。总的来说三项政策贡献率差别很小，而且它们对商品房销售面积的影响都不大。说明这三种政策对房地产需求的影响很小，影响需求的主要因素还有其他。3 3 足、尬、儿、即模型系统分析对于冠、胞、咒、尺P 模型系统，脉冲响应函数如图5 所示，图5(a)、(b)、(c)分别表示房价变化量对R、胞和咒的冲击响应过程。当在本期给利率变化量一个正的单位冲击后，房价变化量在第二期发生作用，在第三期达到最低点-o 0 0 1

12、3，经过一个波动之后在第六期趋近于O。这表明利率变化量的冲击，给房价变化量反方向的冲击，这一冲击在第二期开始发挥作用并在第六期作用趋于O。当在本期给货币供应量变化量一个正的单位冲击后，房价变化量在第三期开始产生作用，在第四期达到最高点o 0 0 1 3 后开始下降，第五期趋于0。这表明货币供应量变化量的冲击，给房价变化量同方向的冲击，这一冲击在第三期开始发生作用，在第五期作用趋于0。当在本期给购置土地面积一个正的单位冲击 万方数据第4 1 卷第8 期王要武等我国房地产宏观调控政策效果的实证分析后，房价变化量在第一期达到最高点0 0 0 6 7，然后迅速下降至第二期的_ 0 0 0 1 9，第三

13、期达到另一峰值O 0 0 2 6，第四期趋于0。这表明购置土地面积的冲击，给房价变化量同方向的冲击，这一冲击在第一期就发生作用，第四期作用趋于O。方差分解结果如图6 所示，不考虑房价变化量自0 0 1 20 0 0 80 a 0 0 0 0m 0()40 0 0 8_ 0 0 1 27 05 0加3 02 01 00O 0 1 20 0 0 80 0 0 40 0 0 01 0 0 40 0 0 8_ o 0 1 2身的贡献率，可以看出各政策变量对房价变化量贡献率中，利率变化量贡献率第十期为2 6 3，货币供应量变化量贡献率逐渐增加第十期达到1 8 4，购置土地面积贡献率一直比较稳定为2 9。

14、说明三项政策中购置土地面积对房价的贡献率最大，利率和货币供应量对房价的影响相对来说都很小。纪对R P 的影响0 0 1 2O 0 0 80 0 0 40 0 0 0)O D 4_ 0 0 0 8-O 0 1 2图5 各政策冲击对房价变化量的脉冲响应函数F i 昏S 胁p 0 脚f l l l l c t i o 璐o fr e a l 伪t a t ep r i c ei n d 眦e db y3p o H c yi m p I I I 螂4 结论与建议此测l 妒的贡献率7 06 05 04 03 02 01 001234 5678 9l O(c)凡对艘的贡献率图6 各政策冲击对房价变化量的贡

15、献率F i g 6C o n t r i b u t i o nr a t eo ft h e3p o c i e sa h t i n gI e a l 嘲t ep I 记e4 1 结论本文建立了3 个向量自回归模型，分别分析了利率、货币供应量和购置土地面积政策对房地产投资、商品房销售面积和房价的脉冲响应函数和方差分解，结果得到了各政策对房地产市场各主要变量的影响途径和影响方向，如图7 所示。其中箭头上方的“+”代表同向影响，“一”代表反向影响。图7 中共有7 个图示，只有利率一房价的影响是反向的，其余都是正向的。下面有几点说明。(1)从利率对房地产市场的影响来看，利率的提高导致房地产投资和

16、商品房销售面积增加，这与经济学的理论并不一致。利率和投资在经济学上是反向变动的关系，即利率的提高使得投资成本增加继而投资总量减少，在房地产市场上却出现了同方向变动的关系，这可以从图7 中得到解释，虽然贷款成本增加了，但是由于开发商对房地产市场有足够的信心。开发商的利润期望值还是增加的，因此导致房地产投资额依然增加。另一方面，利率和商品房销售面积从理论上看应该是反向变动的关系，即利率的提高使贷款成本提高导致消费者购房面积下降，但是现在却出现了同向变动的关系。从图7 中可以看出，虽然贷款成本增加了，但是由于消费者对房价的期望值是上升的，房价升值的潜力大于贷款成本的增加因此商品房销售面积依然上涨。利

17、率与房价由于资金的转移而出现了反向变动的关系。(2)从货币供应量对房地产市场的影响来看，松弛的货币政策可以导致货币供应量的增加，在房地产市场上的表现是需求、房价和投资都是增加的，这和经济学的理论是一致的。(3)从土地供给量对房地产市场的影响来看，土地供给量与房地产投资、商品房销售面积和房价都出现同向变动的关系。土地供给量的增加导致购买土地使用费的增加，进而导致土地建设等追加投资增加，因此导致房地产投资增加，是符合现实逻辑的。土地供给量的增加使得房屋供给量增加，根据我国目前的房地产市场情况，房屋需求量巨大因此需求满足度提高了，最终商品房销售面积随之增加，这也比较符合我国目前的现实情况。土地供给量

18、与房价之间如果从供需角度看，土地供给量增加相应的房屋供给增加，万方数据 万方数据毫塞j 季4 墨；堇里!耋蠹=；|孳 自事羞量l 蕾；_ j 翼：蠢塞裂量l 雾二非萋们却舀柏囊控；|霪薹萋i 錾薹塑雾釜妻仞堡荔甜毳蠕鬟篓篓夔蟊稀翥鲤衄霎型鍪鎏囊，篓薹霪装霪童箝鲥霉幻稚甾姜巨整蘩堡誉鉴寥鬟。磐霎纠节词携语薹拳篓往街囊丽鸯圣；鞒薹惦驾蠹霉萎氢雪胁鬈螋羹霎薹雩。窭羹錾冀冀薹萋霾冀菱冀蚕些篓鬟冀鋈篓粪蓄蕊塞蒂，羹h 弱羹蠹耋；霉舛毳璧嚣孽冀毳薹鬟鲤羹鋈鬟蒙雾萋霎萎；鎏翼j 鍪冀霎鲢誓愣堆萋薹露翼萎露项季璩嚣通过囊描绰6 踢j蓁霾冀熏薹薹冀雾苘季菇j 囊冀蓁霎霎；蠢雾毳羹羹菇錾羹霎奏鬟蠢鏊雾器霎囊篓羹巍

19、冀雾蛔蛋璧嚣鍪爨 囊薹蒌冀荔；冀霆而萎萎&羹垂塑囊薹鏊鏊鐾饔型岂老墓卉暖静巍孺翥浠踣轻城；罡霎必孽“葡邕冀翟堡餮问蚝彭雒笺些；耋霎霪溪；萎鐾鬟薹翼塞丽麓稻型篓鍪嚣璧墅霪雾荔銎蠢薹薹篓挝蓁黎熨，羹咏=蔫囊蠹霎薹薹鬻篓雾誓羹奏眩萍童羡垂夏雀掣B 霎一二缠臻婆嚣 万方数据我国房地产宏观调控政策效果的实证分析我国房地产宏观调控政策效果的实证分析作者：王要武，金海燕作者单位：哈尔滨工业大学,黑龙江哈尔滨,150001刊名：土木工程学报英文刊名：CHINA CIVIL ENGINEERING JOURNAL年，卷(期)：2008,41(8)被引用次数：6次 参考文献(11条)参考文献(11条)1.孙力军;

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