关于城镇化与房地产业的协调发展问题.pdf

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1、 上海易居房地产研究院 20201010年第3 35 5期 总第1 17 72 2期 关于城镇化与房地产业的协调发展问题关于城镇化与房地产业的协调发展问题 主 编：李战军 执行主编：朱 光 主 办：房地产发展研究所 印发日期：2010 年 11 月 12 日 电 话：021-60868898 地 址：上海市广延路 383 号 文武大楼 5 楼 邮 编：200072 Email： 欢迎投稿 承接研究 作者介绍作者介绍 朱中一朱中一：中国房地产业协会副会长 关键词关键词 城镇化 房地产 发展 问题 目录目录 一、城镇化的推进是一个经济规律，既要积极，又要稳妥，要与当一、城镇化的推进是一个经济规律，

2、既要积极，又要稳妥，要与当 地的经济社会发展相适应地的经济社会发展相适应 二、改善人居环境，建设宜居城市二、改善人居环境，建设宜居城市 三、关于城镇化与房地产协调发展的几个具体建议三、关于城镇化与房地产协调发展的几个具体建议 关于关于城镇化与房地产业的协调发展城镇化与房地产业的协调发展问题问题 朱中一 十七届五中全会通过了“中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议”，将住房与房地产问题纳入城镇化体系中考虑，很有道理。现就城镇化与房地产业的协调发展谈点个人看法。一、城镇化的推进是一个经济规律，既要积极，又要稳妥，要与当地一、城镇化的推进是一个经济规律，既要积极，又要稳妥，要与当地

3、的经济社会发展相适应的经济社会发展相适应 发展是硬道理。科学发展才能持续健康，盲目发展将会留下很多后遗症。城镇化的本质，是农业推进机械化后，富余的农村劳动力向外转移；而城市由于工业化和第三产业的发展，需要劳动力。因此，城镇化的推进是一个城乡协调发展的过程，是一个经济规律，既要积极又要稳妥。根据国内外专家普遍认同的观点，当一个国家的城市化率达到 30%后，城市化就进入快速或较快发展时期，而当城市化率达到 70%以后，就进入相对稳定的时期。我国 2009 年的城镇化率为 46.6%。按近几年全国年均增加 0.9%计算，还可有 20 多年的发展空间。起码在 2020 年之前，仍是我们可以继续抓住和用

4、好的主要战略机遇期。这也是我国今后一个时期对房地产仍然看好的一个基础因素。要积极稳妥地推进城镇化，首先要注意三个问题。一是城市的布局和形态要与区域经济社会发展相协调。党的十七届五中全会指出：“要促进区域协调发展，积极稳妥推进城镇化，实施区域发展总体战略，实施主体功能区战略，完善城市化布局和形态，加强城镇化管理构筑区域经济优势互补、主体功能定位清晰、国土空间高效利用、人与自然和谐相处的区域发展格局。”按照“统筹规划、合理布局、完善功能、以大带小”的原则，我国已初步形成了以大城市为依托、中小城市为重点的一批城市群和大中小城市与小城镇协调发展的城镇体系，其中，珠三角、长三角、京津冀等十几个城市群的相

5、继形成对区域经济乃至全国经济的发展起到了引领作用。东部这三大城市群在占 全国 4%的国土面积上，实现了 1/3 以上的经济总量。可见，合理的城市布局和功能定位，能实现区域经济的优势互补。为达此目的，一定要协调好主体功能区规划、城乡规划、土地利用总体规划的关系；下一级规划还要服从上一级规划。二是城镇化的推进要与当地的经济社会发展相适应。在总结国内外经验教训的基础上，我国在“十一五”规划制定时提出了城镇化率年均提高 0.8%，实际情况可能是年均提高了 0.9%，但各地的情况差异较大。目前，北京、上海、广州、深圳等城市的城镇化率都达到了 75%以上，进一步提高城镇化率的潜力比较小；而二、三线城市、中

6、西部城市的城镇化率大多在 35%-50%之间，具有较大的发展空间。再加上东部一些城市在经济结构调整、产业升级中受制于资源的约束，正在将一些工业项目向中西部转移。因此，二、三线城市和中西部地区今后一个时期正是工业化、城镇化发展的好时机，也是房地产业发展的好时期。当然，二、三线城市、中西部地区的城镇化率提高也要与当地的经济社会发展相适应，也要考虑资源（土地、水）和环境等承载能力，还要考虑有没有产业支持，能提供多少就业岗位，农民工的技能能否适应劳动力市场的需要。因此，一定要深入地进行调研，实事求是地做出规划，以便使住宅建设规模、布局与城镇布局相一致。三是要把符合落户条件的农业转移人口逐步转为城镇居民

7、作为推进城镇化的重要任务。我国现在讲的城镇化率，是按居住在城镇半年以上的常住人口统计的。但由于二元化户籍制度的影响，在 6.1-6.2 亿左右的常住城镇人口中，估计有1.5-2 亿未能均等地享受到城镇居民的待遇。因此，中小城市和小城镇要根据实际放宽外来人口落户条件，注重在制度上解决好农民工的权益保护问题，这是积极稳妥地推进我国城镇化的一项重要任务。二、改善人居环境，建设宜居城市二、改善人居环境，建设宜居城市 按照资源节约型、环境友好型和社会主义和谐社会的要求，改善人居环境，建设宜居城市，是国情的要求、人们的期望。2010 年上海世博会的口号就是“城市让生活更美好”！当然，建设宜居城市也是一个动

8、态的过程。目前，国家对宜居城市还未发布统一的标准，但我看了一些研究机构和专家的文章，大体包含这样一些内容：生态环境、人文环境状况；城市交通、商业服务、市政设施、科教 文卫的配套和居民的住房情况；经济发展水平与就业状况；社会文明、区社文明和治安状况；水、土地的承载能力与食品供应的保障能力；及政府应对自然灾害和突发事件的能力等。不少地方都在照此努力，并在这方面已做出了显著成绩。建设宜居城市，首先在规划阶段就要执行原建设部发布的绿线（规定的生态保护区、水资源保护区，公共绿地，永久性农田）、蓝线（保护的城市水系）、紫线（应保护的文化遗产，历史街区等）、黄线（该控制的城市污水、垃圾、交通等重大基础设施用

9、地）的规定，做到该保护的要保护，该开发的按规划开发。要加大对基本农田和生态保护地的保护，对历史文化名城、名镇、名村和风景名胜地区的保护，加大对污水处理厂及管网的投资及建设等。这与“十二五”规划建议中对各类功能区要依其情况分别实施“优化开发”、“重点开发”、“限制开发”、“禁止开发”的思路是一致的。二是要处理好新区开发与旧城改造、城乡接合部改造、“城中村”改造的关系，做好被拆迁居民的补偿安置；统筹地上开发与地下空间的开发利用，尽快改变地下管网各自建设、反复开挖的状况。严格控制城市建设新增用地，千方百计盘活存量土地，把城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩；在条件许可和居民自愿的前提下，积极而又稳

10、妥地推进“城中村”改造。三是要力求做到房地产开发项目、特别是规模较大的新居民小区，与周边的城市基础设施、公共服务设施与商业设施等同步规划、同步建设。城市要协调发展，首先是城市的基础设施建设要协调发展，城市的供水、供电、煤气、上下水等这些最基本的市政管线要协调发展。这方面，城市政府及开发企业，都要按照合同的约定，做好相应工作。三、关于城镇化与房地产协调发展的几个具体建议三、关于城镇化与房地产协调发展的几个具体建议 房地产业作为一种先导性的、基础性的产业，对满足居民居住需要、促进经济发展、改善城乡面貌，推动城镇化进程具有不可替代的作用；但它的开发建设必须要与百姓的需求、当地经济社会的发展相适应。超

11、前会导致房屋闲置、资源浪费；滞后会影响人口聚集和产业发展；房价过高，对进城人口又有挤出效应。所以，要实现房地产业与城镇化的协调发展，还必须要处理好一些相关问题。1 1、组织编制好城市住房建设规划和年度计划组织编制好城市住房建设规划和年度计划问题问题。城市人民政府应当在进行住房普查的基础上，依据城市总体规划、土地利用总体规划，结合居民居住状况、房地产市场供给和需求的实际状况及住宅产业技术要求，组织编制城市住房建设规划，纳入国民经济和社会发展规划以及近期建设规划。城市住房建设规划应当明确规划期内住房建设总量、布局和住房供应结构，提出住房建设用地供应要求和保障性住房、普通商品房的建设目标。城市人民政

12、府房产管理部门应当会同有关部门，依据城市住房建设规划，组织编制住房建设年度计划，报本级人民政府批准后组织实施。2 2、稳定土地供应，增加房地产有效供给。稳定土地供应，增加房地产有效供给。2003 年以来，政府为控制城市投资规模、调整住房供应结构，曾多次采取了严控土地闸门等措施。这些措施，在当时收到了一定的成效。由于前些年房地产市场需求旺盛，当时采取的严控土地供应等措施，造成了后一、二年一些地方房地产供应的不足和房价的较快反弹。今年的调控与以往调控的最大不同点是，在坚决抑制投机性购房的同时，又特别强调要加大土地和住房的有效供应。我们也认为，稳定土地供应是稳定房地产市场的重要前提，落实土地的年度供

13、应计划相当重要。需要改进的是，一是供应的地块不宜过大，一般应保证在 3 年左右能开发完。二是招拍挂制度要完善，对普通商品房用地，一般应在基准地价、标定地价基础上作适当浮动。要积极探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。三是要加大对土地的批后监督，要求企业按合同开发。地方政府也要防止过度对土地收入依赖。土地出让金应当实行收支两条线，全部上缴财政，列入预算，用于基础设施建设、保障性住房建设和土地开发。作为房地产企业，也要理性拿地，不要轻易去争“地王”，更不能大规模圈地、囤地；还应按合同抓紧开发，努力建设省地节能环保的普通住宅和总价位较低的中小套型住宅

14、，积极参加公共租赁房和保障房的建设，满足居民多层次的住房需求。3 3、要把增量与存量统盘考虑，培育和发展二手房市场和租赁市场；同时，要要把增量与存量统盘考虑，培育和发展二手房市场和租赁市场；同时，要 注重对既有住房的维修、养护与改造。注重对既有住房的维修、养护与改造。坚持租售并举，努力培育与发展二手房市场和租赁市场，是构建房地产成熟市场的重要方面。目前，部分家庭已拥有两套及以上的住房，而不少百姓由于支付能力不足希望购买二手房或租房。去年，北京、上海、广州、深圳四市的市区，二手房交易量已大于新房交易量。今后，随着城镇化进程到了较高程度及人口老龄化，城市独生子女家庭继承双方父辈房产逐渐增多，房地产

15、的开发规模在一定时期后会逐步递减，而二手房市场及租赁市场将日趋活跃。因此，建议政府抓紧研究制定培育二手房市场的政策、抓紧完善房屋租赁管理办法，在积极稳妥地推进房产持有税改革试点的同时，也要减轻流转环节的税收，鼓励有多套住房的居民将多余住宅推向二手房市场和租赁市场。同时要注意对既有住房的维修、养护和改造。这方面，美国在上海世博会上放映的居民通过对既有住房维修、养护和改造的录像值得我们借鉴。此外，我们还应加强对危旧房屋和因灾受损房屋的安全鉴定与治理，加强对保障性安居工程和公共租赁住房的管理。鉴于去年以来政府加大了保障性安居工程的建设力度，做好对保障性安居工程的管理必须要引起各级政府的重视。4 4、

16、处理好住房保障与房地产市场的协调发展。处理好住房保障与房地产市场的协调发展。自 2007 年国务院出台 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 以来，各级政府对住房保障与房地产市场的职责基本清晰了，即高中端收入居民的住房应通过市场化途径解决，低收入家庭的住房困难户应由政府通过保障解决，中等偏下收入的住房困难户应通过发展公共租赁房的办法来解决。这几年，各地结合实际进行了积极探索，取得了不少经验。有些存量房较多的城市，由政府购买一批中低价位、中小套型的商品房做经济适用房；有些城市建设了一批限价房和公共租赁住房；一些地方还以货币补贴、共有产权等方式建设供应经济适用房。我们觉得，只要是有利于解决群众

17、住房问题的，都应该允许尝试；成功的，就应该推广。切忌采取全国一刀切的做法。5 5、住宅地产与非住宅地产的协调发展住宅地产与非住宅地产的协调发展。“十二五”期间，我国城镇住房供应仍然处于数量型发展和品质提升阶段。要满足人民群众的基本住房需求，实现住有所居的目标。首先，要回归住房在居 住方面的基本功能，支持自住性消费，增加中低价位、中小套型普通商品房的有效供应，抑制投机性购房；同时，对小房、旧房换普通商品房等改善性需求，也应给予适度关注和支持。此外，还应关注老年住房的建设。截止到 2009 年年底，我国 60 岁以上的老人占总人口的比例已超过了 12%。我国是在社会保障制度尚未健全、国民总体未富和

18、独生子女政策背景下进入老龄社会的。因此，加强对老年住房的研究与建设，也是今后的一项重要任务。其次，要加强商业地产、旅游地产、产业园区地产的科学规划，稳步推进。随着城镇化的推进、产业结构与城市布局的调整、国家对发展服务业的支持和居民消费升级的需求，商业地产、旅游地产的占比也会相应扩大份额。在一些城市群和某些城市的新区，产业园区的地产也会加强。当然，在新进入一种地产业态时，务必要结合自身实际，减少盲目性。开发商业地产要注意的是，一些城市商业布局不合理；一些商家业态雷同，效益不高；一些大城市高档的商业地产项目偏多，而贴近百姓的社区商业网点不足。所以，各地在发展商业地产时，一定要精心规划，稳步推进。随

19、着居民消费结构的升级和政府对旅游业的支持，旅游地产在今后也会在不少地区有较大发展。希望各地能结合当地实际，多开发一些有特色的旅游项目，探索建设一些连锁产权式酒店、分时度假酒店和房车等设施项目，满足人们对日益增长的旅游业的需要。6 6、要关注符合条件的农民工的住有所居问题。要关注符合条件的农民工的住有所居问题。要把符合条件的农民工真正转移为城镇居民，改善他们的居住环境，是用工单位和各级政府的重要责任。大中城市宜通过发展公共租赁房等来解决他们的居住问题。中小城市和小城镇要结合户籍制度改革，引导农民工就近落户。城乡建设用地统筹的试点市县，可在农民自愿的前提下，试行农民工将原住房到附近小城镇置换住房，

20、原宅基地由当地政府复垦或统一规划。7 7、关于房市、车市与城镇化协调发展的问题。关于房市、车市与城镇化协调发展的问题。在城市规模不断扩大和城市群相继崛起的情况下，房市、车市与城镇化的协调发展已日益提到了各级政府的议事日程。目前，不少大城市、特别是有些特大城市，中心城区居住拥挤、交通拥堵，房价居高不下。不少大城市中心区住房紧 张与郊区住房闲置同时存在。因此，应将房市、车市与城市布局统盘考虑，做好住房建设规划与交通规划的衔接。大城市、特别是特大城市，要坚持公交优先，加强城市道路网、公共交通系统及公共停车场建设，加强交通组织管理。200 万人口以上的城市要注重轻轨、地铁等快速道路交通和大运量公共客运

21、交通的系统建设，抓好“畅通工程”，破解交通拥堵的难题。中小城市和小城镇要提倡发展电动自行车，既便捷交通，又减少小汽车等交通工具的二氧化碳排放量。8 8、大力开发省地节能环保型项目，积极推进住宅产业现代化。大力开发省地节能环保型项目，积极推进住宅产业现代化。加快转变经济发展方式，是制定并实施“十二五”规划的主线。在房地产行业转变增长方式，主要就是大力开发省地节能环保型项目，积极推进住宅产业现代化。前不久，中国房地产业协会、中国房地产研究会会长刘志峰提出，我们应通过提高建筑结构的耐久性、居住的安全性、建筑的节能性、功能的适居性、空间的可变性、设备的可维护性、材料的可循环性、环境的洁净性、建造的集成

22、性和配套的完善性，实现居住与环境的和谐共生，建造一批生命周期较长乃至百年的优质住宅。为了加快转变房地产行业的发展方式，当前，房地产企业首先要执行好国家的节能标准，加强中小户型住房的设计创新，优化普通商品房的功能；要鼓励企业加强与上下游企业的强强联合，积极采用符合低碳、绿色标准的新技术、新材料、新设备，大力推行省地、节能、节水、节材、抗震、环保的建筑产品，减少环境污染。鼓励使用太阳能、可再生能源和能源的综合利用，加快推进中水回用。推进住宅性能和产品认证制度，逐步实现商品住宅建设标准化、专业化、规模化，促进技术和产品的集成。要减少毛坯房，扩大全装修商品住房比重，努力提高建筑的适用性和使用寿命，提倡建造百年建筑。9 9、坚持城乡统筹，加强新农村建设。坚持城乡统筹，加强新农村建设。坚持城乡统筹发展，坚持工业反哺农业、城市支持农村，加强农村的基础设施建设和公共服务，加强对农村建房规划的指导和质量监督，注重对农村危改房的支持和对农村环境的整治，也是城镇化与房地产业协调发展中的一件大事。各地应继续关注并做好相应工作。