关于部门预算中如何安排物业管理费的思考.pdf

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1、关于部门预算中如何安排物业管理费的思考为了不断完善部门预算改革，逐步建立公平、透明、高效的财政预算管理体制，规范财政资金的管理与分配，提高财政资金使用效益。2001 年，丰台区根据区财力并结合区属单位的实际支出情况制定了丰台区区级行政事业单位综合支出预算标准定额。定额中对人员经费和日常公用支出经费都分类分档制定了统一的标准，经过几年的执行和不断的完善，定额已经成为区部门预算编制的依据。随着近几年区属行政事业单位办公条件的改善，各单位聘用物业管理公司进行物业管理的情况相继出现，过去那种聘用临时工做保洁、保安的情况越来越少。但办公用房的物业管理费一直未制定科学合理的定额负担标准，原因是北京市未出台

2、统一的物业管理费收费标准，区办公用房有物业管理费所涵盖的内容情况不一。物业管理费开支逐步增加，如不及时制定统一标准将会造成单位部门预算执行困难和财政支出管理的“缺位”。因此，我们对公安局、财政局、工商联等单位的办公用房物业管理费问题进行了调查，在调查中我们发现工商联的情况比较特殊，其余单位类似，现将调查情况及建议分述如下：一、物业管理费的概念为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益改善人民群众的生活和工作环境，国务院制定了新的物业管理条例，决定在今年 9 月 1 日起实施，但与之相适应的北京市实施细则和收费标准还未出台。目前的实施细则仍是京价房字（1997）第 196 号文件。根

3、据 2003 年 6 月 19 日颁布的国务院 379 号令物业管理条例规定：物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。根据京价房字（1997）第 196 号文件规定：物业管理服务收费是指物业管理单位在接受物业产权人、使用委托人委托，对其居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。二、规范机关物业管理费的必要性1.规范机关物业管理费是适应和推进政府职能转变的需

4、要。规范物业管理费的管理形式可以加快行政事业单位后勤服务社会化的进程，将其推向社会，使单位甩掉后勤臃肿机构，转向用资金买服务的一种新型管理方式。使之符合党的九届人大四次会议批准的中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要中提出的：“加快机关、学校、医院和企业事业单位后勤服务的社会化进程”的决定。2.规范物业管理是建立健全党政机关经费保障机制的需要按照公共财政的管理思路，财政部门必须切实保证政府部门的正常运转，而物业管理服务作为机关后勤保障工作直接关系到机关单位的整体面貌和形象，关系到政府机关的正常和有序运转。因此，必须制定科学合理的财政支出标准，以保证政府职能的正常发挥。3.规范物业管

5、理费是预算管理规范化、科学化的需要。部门预算的实行要求强化预算约束、增强预算透明度、细化预算。因此，财政部门必须制定详细、科学的预算支出标准，才能保证预算的真实性、规范性，从而使预算执行更加高效。4.规范物业管理费是市场条件下完善和加强财政监督职能的需要由于物业管理费在行政事业单位公用经费中占有较大份额，且各单位物业管理方式不同、收费项目、标准不同，因此必须严格经费管理，通过加强事前、事中、事后的监督，及时发现和纠正预算执行中的偏差，保证财政分配的科学、正确和有效。三、各部门物业管理费的现状（一）工商联的现状由于工商联在正阳小区内办公，情况比较特殊。此小区属普通居住小区，工商联根据京价房字（1

6、997）第 196 号文件规定的对小区内住宅收费标准并结合实际情况制定了办公用房物业管理费标准。具体项目如下：1.供暖费：每平米 16.5 元2.大修费：每平米 5.04 元，按照 61.3%的比例收取3.中修费：每平米 5.24 元，按照 61.3%的比例收取4.小修费：每平米 2.36 元，按照 61.3%的比例收取5.高层水泵：每平米 1.39 元6.高层电梯：每平米 5.91 元7.公共维修：每平米 1 元8.生活垃圾：每年 60 元9.保安费：每年 120 元10.绿化费：每平米 0.55 元11.化粪清掏：每平米 0.33 元12.公共设施管理费：每平米 2.4 元13.应纳税金

7、5.5%工商联的建筑面积 580.98 平方米，公摊面积 179.98 平方米。以上按面积计算的项目中除高层电梯和公共维修按公摊面积计算以外，其余都按建筑面积计算，计算出工商联物业管理费18673.62 元。从以上收费情况可以看出，正阳小区的收费基本上是按照物价局的收费标准执行，平均 32元/平方米/年。（二）其他单位物业管理费的现状1.机关物业管理形式多样化除工商联外，在被调查的十家单位中，聘请物业公司、保洁公司负责物业管理的 5 家，占调查总数的 50%；由机关服务中心负责本单位物业管理的 1 家，占调查总数的 10%；由本单位职工和雇佣临时工负责物业管理的 4 家，占调查总数的 40%。

8、2.机关物业管理服务项目不同服务项目包括房屋日常养护维护、给排水设备维护、会议服务、保安、保洁、绿化管理等14 项。有些单位包括会议、绿化，有的单位不包括。有的单位包括给排水设备维护、供电设备管理维护、电梯运行维护，有的单位不包括这些项目。3.物业管理费开支标准参差不齐由于各单位所采取的物业管理方式不同，物业管理服务包括的范围各异，故物业管理费的开支标准也不同。以 2004 年各单位物业管理费开支为例，按单位办公用房面积计算，10 个单位物业管理费实际支出从 11.19 元/平方米到 102.52 元/平方米不等。四、目前部门预算中安排物业管理费的情况及存在问题目前部门预算中只安排了房屋日常养

9、护维修，标准是每平米 5 元。其余项目包括行政办公费、给排水设备运行维护、供电设备管理维护、电梯运行维护费、空调系统运行维护、车辆管理费、餐饮服务、会议服务、管理费、高层水泵、保安费、保洁费、绿化费、应纳税金均没有定额，这样就造成了部门预算管理的“缺位”，具体问题如下：1.随着物业管理条例的出台，原有的收费标准已经不适用了，因为条例明确规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费方法执行。也就是说，物业管理的收费标准要按照物业企业的服务水平与质量以及业主的承受能

10、力制定业务费，业主和物业管理公司可以就物业管理费问题进行讨价还价。而现行的收费标准早已不适应物业公司发展的形式。2.物业管理费收费标准不统一。无论是原标准还是新条例，物业管理费的标准都不能完全统一，这就造成各物业管理公司同样的物业服务项目收费标准各不相同，给财政部门管理工作带来困难。3.丰台区在部门预算中未安排物业管理费，但许多单位必须支出，这就造成单位不能严格执行预算批复，挤占办公经费解决物业管理问题。如办公经费不能解决，将在年底形成经费缺口。由于没有统一的标准，追加经费没有依据。另外，各单位可以随意聘请物业公司，对节约开支的单位没有任何奖励，不利于调动基层单位节约此项开支的积极性。五、规范

11、物业管理的建议（一）规范机关物业管理应遵循的原则1.推动物业管理逐步社会化的原则财政应通过制定合理的定额标准，加强财政资金管理，督促各单位改革现有的管理方式，使机关后勤工作逐步社会化、市场化，才能更公开、公平、有效地发挥其服务、管理的作用。2.节约办一切事业的原则目前，正在倡导建立节约型社会，各单位要树立廉政、勤政、勤俭办一切事的工作作风。特别是机关单位做为政府部门时刻代表政府形象，办公条件不能讲排场、比阔气，物业管理费开支定额必须参照社会物业管理开支的平均水平执行，我们有责任管好、用好纳税人的每一分钱。3.加强预算管理的原则预算管理是财政支出管理的重要手段。加强预算管理不仅要细化预算编制，而

12、且要制定统一的定额标准。由于物业管理项目繁多，开支数额较大，更应针对不同管理项目制定详细的财政负担标准，使各项预算支出有据可依，减少预算分配中的人为因素，增强公平性和公开性。4.便于财政监督的原则财政资金能够合理、有效地运用依赖于财政监督。因此规范机关单位物业管理要通过引入政府采购、实行国库集中支付等方式，减少资金流转环节，便于财政监督的执行。（二）规范机关物业管理费的措施1.根据丰台区实际情况，制定物业管理费定额标准按照区各行政事业单位物业管理项目及平均开支标准并结合京价房字（1977）196 号文件，我们初步确定物业管理费最基本项目的定额，具体项目和标准如下：1.中修费、小修费参照部门预算

13、定额确定每平米 5 元2.给排水设备运行维护每平米 0.57 元3.供电设备运行维护每平米 0.94 元4.保安费每平米 6.64 元5.保洁费每平米 7.21 元6.绿化费每平米 0.55 元7.电梯运行维护费每梯 6836 元8.空调系统运行维护每平米 1.43 元9.应纳营业税 5.5%以上项目标准合计 23.85 元/平方米/年从上述的计算可以看出，我们制定的物业费标准高于市财政的标准定额 15 元/平方米/年。但涵盖了办公用房维修的支出，市财政的定额中对办公用房维修单独制定了 30 元/平方米/年的标准。因此，从总体看我们的定额水平不高。2.以各部门工作职能性质为基本依据，结合实际业

14、务需求和区财力状况，对全区预算单位进行分类，从保安、保洁等基本需求开始逐步扩大物业管理费负担范围，并随着政策和实际情况的变化适当调整物业管理费预算标准定额，使其逐步趋于规范、科学、合理。六、今后工作中需逐步解决的问题1.进一步搜集掌握各单位办公环境的基础资料，逐步建立充实完整的基础资料数据库，主要包括：办公用房面积、绿地面积、电梯数及配套设施情况，并且随时掌握各单位办公条件基础资料数据的变化，及时更新基础资料数据库，以便合理安排各单位物业管理费，保证部门预算编制的准确性、科学性、严肃性。2.随着物业管理条例的出台，北京市将出台一些实施细则。这样，物业管理费的标准将进行调整，我们在编制部门预算时

15、也应相应调整标准定额，才能保证政策的延续性。3.执行标准必须与区级财力相结合根据丰台区目前的财力状况，难以保证全区行政事业单位物业管理费开支的一步到位。第一步先保证最基本项目的支出有标准，在此基础上随着办公条件的改善，逐步扩大物业管理服务项目并相应调整标准。物业管理的范围先选择部分办公条件具有一定规模的单位，在不断完善的基础上扩展到全区所有行政事业单位。总之，随着社会经济的发展，无论是物业管理费的政策还是物业管理费的标准、支付方式等都将发生变化，我们只有不断更新思想、与时俱进，才能更加科学地制定物业管理费的标准定额，保证部门预算公开、公平、规范、准确，达到加强支出管理的目的。作者：高艳新田忠薛军荣（作者单位：北京市丰台区财政局）