房地产开发项目施工阶段建设投资控制.pdf

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1、第3 6 卷第9 期2010 年3 月山西建筑S H A N X IA R C H I T E(j n 服EV d 3 6N o 9M a r 2 0 1 02 3 5 文章编号：1 0 0 9 6 8 2 5 2 0 1 0 0 9-0 2 3 5 0 2房地产开发项目施工阶段建设投资控制彰美景摘要：针对房地产施工阶段建设投资控制的必要性和特点，分析了施工阶段投资风险的因素，系统的研究了施工阶段建设投资控制的实施办法，包括对施工进度、施工方案、施工质量以及避免索赔等几个方面。关键词：房地产，施工阶段，投资控制中图分类号：T U 7 2 3 3文献标识码：A1 概述房地产开发项目的施工阶段是项

2、目投资实施的重要环节，项目施工阶段存在着很多风险，如材料价格的改变，生产工艺的革新等，这些都对项目的投资有着重要的影响，要使得项目的投资能够有效地控制就必须了解该阶段投资控制的特点，以及影响投资的风险因素。对风险隐私进行分析，采取相应的措施，就可以降低该阶段的投资风险，从而达到对项目施工阶段投资的有效控制，使得项目得以顺利竣工，并投入使用。2 施工阶段建设投资控制的特点2 1实施控制的周期长、涉及面大施工阶段工程建设投资控制贯穿于整个项目的施工过程，施工过程包括施工准备、开工以及竣工结算审核等各个环节。其控制过程长，控制节点多，是建设投资的实质性落实阶段。施工阶段的建设投资控制不仅涉及到项目实

3、施过程中对图纸化工程投入的实际计量控制，还涉及到诸如分包工程的实施、签证变更、索赔等非图纸化计量对造价影响的控制。2 2 实际费用支付的节点多施工阶段是项目建设投资实施的过程，投资支付周期较长。对承包商和其他分包、材料、设备供应商的支付或以施工进程时间节点为限，或以项目施工实施量的完成和供应提供节点为限，是在建设总投入控制基础上的多节点支付，从而导致支付次数多，过程复杂。2 3 施工阶段控制是一个动态的过程工程施工过程周期较长且是一个动态的过程，建设投资受有关价格涨落、施工变更、设计图纸变更等具体情况的影响，建设投资控制必须根据客观情况及项目建设的变化作必要的动态调整。企业需要有一个完善的控制

4、管理体系对这种动态的控制调整来保证，使得投资既不偏离前期设定的控制原则和目标值，又不因机械地执行而造成项目实施中的困难，只有适度进行调控，才能动态地做好建设投资控制工作。3 施工阶段建设投资风险因素及投资控制的必要性3 1 施工阶段建设投资风险因素1)建筑材料改变和更新。随着施工工艺和建筑材料生产工艺的提高，建筑材料会不断更新和改变，这些改变使得施工工艺发生改变，原有的设计可能需要变更，另外如果新材料的价格昂贵，必然导致成本的增加。2)建筑施工技术和工艺革新。采用不同的或新的施工技术，就会增加施工中的风险，因为新的施工技术和工艺还不够成熟，在施工的过程中可能会造成工程事故，另一方面还会增加试验

5、成本。因此，这样的损失就会增加发展商或投资者的成本。当然，建筑施工技术和工艺的改变产生的风险发生的概率是很低的。3)建筑生产力因素短缺。建筑生产力因素包括建筑技术工人、建筑原材料及半成品，这些因素的短缺会直接影响建设工期，从而增加房地产商品的开发成本。建筑生产力因素短缺的风险出现的机会较高，是房地产开发商应注意的重要风险之一。4)设备故障或损坏。这类风险主要存在于旌工工程中，如果设备发生故障或出现损坏现象，便会影响到施工的顺利进展，造成工期延长，成本增加。3 2 投资控制的必要性房地产项目施工阶段是项目建设实施过程中的一个重要阶段，虽然施工阶段对项目建设投资控制的影响不是最关键，但施工阶段毕竟

6、是建设投入资金实际发生的密集阶段，是投资的主要实施阶段。此阶段除伴随施工时间的推移，而且大量的资金通过施工这一过程不断“物化”，最终形成固定资产，实现项目投资。建设施工投入有其相对的确定性和变更性，因此施工阶段实施投资控制工作对整个项目的建设投资控制无疑也是十分必要的。如：合理的施工材料设备价格确认可降低工程总建安成本的4 左右。有效的投资控制可以很好地调节发承包双方的行为和利益，既降低开发企业的投入成本、增加项目利润，又可以促使承包商规范施工行为，通过自身的有效管理降低施工成本，达到提高利润的目的。这是一个双赢的结果。因此做好施工阶段的投资控制具有很重要的意义。4 施工阶段建设投资控制的实施

7、4 1 根据施工进度进行费用审核要对施工单位按施工进度进行拨款和逐月或拟定的控制点上报施工进度，并对上报的施工进度进行认真审核。4 2 严格审查施工技术方案及措施加强技术管理的工作，要严格审查施工组织设计和重大施工方案及与费用有关的各种技术方案和措施。1)要由懂技术、有现场实践经验的专业工程师对施工单位编制的施工组织设计、重大施工方案及其他与费用有关的技术方案和措施进行审核；2)加强技术管理和质量监督，对施工图纸中的问题要求设计单位及时解决。力求做到不能因图纸和技术问题而延误施工，避免造成不必要的经济损失。4 3 严格审查施工质量施工质量始终是工程建设的重中之重，施工质量的保证不仅是施工进度的

8、保证，更是投资控制的保证。1)首先对进场的原材料和设备及其他半成品等进行各种质量检验，由专人负责，严格执行。另外，还要注意材料、设备及半成品的保存，以保证材料和设备及半成品始终处于良好的质量状收稿日期：2 0 0 9 1 2 1 4作者简介：彰美景(1 9 8 2 一)，女，助理工程师，廊坊市阳光建设工程质量检测有限公司，河北廊坊0 6 5 0 0 0万方数据第3 6 卷第9 期2 3 6 2010 年3 月山西建筑S H A N X I 越t C H n 嘲瓜EV d 3 6N o 9M a r 2 0 1 0建筑节能文章编号：1 0 0 9 6 8 2 5(2 0 1 0)0 9-0 2

9、3 6-0 3连续阴雨雪天对太阳能取暖住宅的影响及解决吴东焕摘要：叙述了国内外太阳能利用的发展现状与趋势，提出了北方地区的冬季取暖问题从太阳能利用现状来看还没有得到充分解决的原因，还论述了解决集热板的面积少、集热板的安装位置不够用、储热箱的安装位置及大小不当等问题的方式方法。关键词：日耗热量，太阳热能日生产量，集热板，储热箱中圈分类号：T U l l l 1 9文献标识码：A1国内外太阳能利用现状与发展趋势的分析1 1国外太阳能利用现状及发展趋势目前在德国。不仅单体住宅，即一家一片的小型楼房或别墅也可以使用太阳能供暖和保证热水的供应，而且集体住宅或多户型的公寓也可使用太阳能。建造太阳能住宅在技

10、术上已经不成问题，制约太阳能住宅建造的主要原因是制度或体制问题，即谁来投资的问题。、每栋楼房都像是一座太阳能发电站。发电站除满足本楼房的用电、供热等全部需求外，还有剩余。德国、美国、日本、法国、意大利等国家在太阳能住宅建筑方面发展趋势是一个住宅在自家生产热能和电能来满足自家的热能和电能的需用量，向着生态环保的节能型住宅发展。态；2)通过各种措施杜绝重大质量事故，减少一般质量事故，避免不必要的经济损失，这样既保证进度又保证费用控制。4 4 搞好施工进度和计划管理施工进度和计划管理的控制也是投资控制的保证。1)工程应按总体计划要求按时开工(有条件的可提前开工)。由于材料和设备价格会随市场形势的变化

11、而波动，如果延误开工很有可能导致开工后的价格上涨而造成投资费用的增加。2)要认真编制工程的年、季、月的施工计划，必要时还应编制旬、周、日的施工计划。一般应编制3 个月滚动计划，施工过程中要严格控制关键路线和关键节点，从而保证工程的进度能够按时完成。3)合理的安排施工节奏，傲到按计划施工，避免和减轻高峰期的施工压力，减少窝工待工情况的发生，同样也能减少不必要的费用支出。4)分析没完成计划任务的原因并追究责任，争取在以下周期的施工段中补回损失，保证工程项目的总工期。4 5 施工阶段避免承包商索赔事件的发生项目施工过程中防止承包商索赔事件的发生是控制工程建设投资造价的一个方面。根据目前项目的普遍特点

12、，一般来说由于开发企业根据市场情况提出进行较大的变动，未能按约定提供相应的施工条件、工程进度款支付滞后、甲供材料供应脱节、甲方指定分包工程的施工不利等是承包商提出索赔的主要因素。承包商的索赔，最终目的均归结到建设投资费用的增加和工期的延长。一般来说，工期的延长往往伴随着投资的增加。就房地产项目的开发而言，如果工期延误必然导致交房时间的推迟，这样将导致开发企业对客户的违约赔偿，从而造成整个项目的费用增加。因此，在项目施工过程中应该加强这方面的管理，避免承包商索赔事件的发生。5 结语施工阶段的投资控制是项目成本管理的重要环节，只有切实搞好各项管理工作，才能使项目投资控制得尽可能的好，避免不必要的费

13、用增加。整个施工阶段管理的关键是要由技术水平较高、经验丰富的专家组成一个高素质的项目管理小组，同时还要建立严格的项目管理制度。只有这样，才能将施工阶段的成本管理切实的抓到实处，从而对项目的投资进行有效地控制。参考文献：1 李泉论优化设计与工程建设投资控制 J 投资研究，2 0 0 3(9)：5 8 6 0 2 沙椿健试论设计阶段的造价控制 J 中爵建筑，2 0 0 4(3)：1 2，1 3 3 范水源关于工程项目成本管理的思考 J 预测，2 6(n)：6 1 6 2 4 游相华试论房地产开发企业工程成奉控制 J 中国房地产。2 0 0 1(9)：7 3 7 4 5 余东文谈房地产行业的成本摄算

14、与成本控制 J 。上海会计。2 0 0 1(7)：2 5 2 6 6 霍家伦投资成本控碡l 理论研究 J 国际投资经济，2 0 0 4(3)：9 1 0 O nc o n s t r u c t i o ni n v e s t m e n tc o n t r o lo fr e a l e s t a t ed e v e l o p m e n tp r o g r a mZ H A N GM d-j i n gA b s 喇：A 硒n ga tt h en e c e s s i t ya n dc h a r a c t e r i s t i c so ft h ec o n s

15、t r u c t i o ni n v e s t m e n tc o n t r o lo ft h er e d-e s t a t ec o n s t r u c t i o np h a s e，t h ep a p e r 锄一a l y z e st h ef a c t o r so ft h ei n v e s m a e mr i s k si nt h eo 印越；n 能i o ns t a g e。a n dr e s e a r c h e st h ei m p l e m e n t a t i o nm e t k)d so ft h ei n v e s

16、 t m tc o n t r o li nt h ec o n s t r u c t i o ns t a g e s，i n c l u d i n gt h ec o n s t r u c t i o n 删，t h ec o n s t r u c t i o ns c h e m e，t h eo c a a s t r u c t i o nq u a l i t ya n da v o i d a n c eo fr i s k s K e yw o r d s：r e a l-e s t a t e，c a a s t r u c t i o ns t a g e，i n

17、v e s t m e n tc o n t r o l收稿日期：2 0 0 9 1 1 1 1作者简介：吴东焕(1 9 5 0-)，男，剐教授，延边大学工学院土木工程系。吉林延吉1 3 3 0 0 2万方数据房地产开发项目施工阶段建设投资控制房地产开发项目施工阶段建设投资控制作者：彰美景，ZHANG Mei-jing作者单位：廊坊市阳光建设工程质量检测有限公司,河北廊坊,065000刊名：山西建筑英文刊名：SHANXI ARCHITECTURE年，卷(期)：2010，36(9)被引用次数：0次 参考文献(6条)参考文献(6条)1.李泉 论优化设计与工程建设投资控制 2003(9)2.沙椿健

18、试论设计阶段的造价控制 2004(3)3.范水源 关于工程项目成本管理的思考 2003(11)4.游相华 试论房地产开发企业工程成本控制 2001(9)5.余东文 谈房地产行业的成本核算与成本控制期刊论文-上海会计 2001(7)6.霍家伦 投资成本控制理论研究 2004(3)相似文献(10条)相似文献(10条)1.期刊论文 李玲玲 房地产工程施工阶段的成本控制策略分析-现代经济信息2009,(6)房地产工程施工阶段的成本在整个工程成本中占据了相当大的比重,科学控制施工阶段的成本对于降低整个房地产工程成本具有重要的现实意义,本文试图从基建程序处理,土方平衡,施工组织设计以及招标投标等方面对房地

19、产工程施工阶段成本控制作出一定的探讨.2.期刊论文 江迅 浅析房地产公司施工阶段的造价控制-科技资讯2009,(15)长期以来,如何合理有效地控制工程造价,使有限的资金创造出更多、更大的效益,一直是房地产公司关注的问题.合理有效地控制工程造价,贯穿于投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设项目的实施阶段.本文将对房地产公司施工阶段如何控制工程造价进行探讨.3.期刊论文 蒋涛 房地产开发项目施工阶段投资控制刍议-工程建设与设计2004,(7)鉴于房地产开发企业施工管理的特点,提出了施工阶段投资控制的原则,并从组织、技术、经济、合同、合作五方面给出相应的投资控制措施.4.学位论文 徐阳 房地

20、产项目施工阶段质量控制研究 2008 近些年，房地产市场供求两旺，投资与消费齐飞，而房地产企业间的竞争也日趋白热化，房地产项目质量已逐渐成为房地产企业的生命线。评价房地产项目质量控制的优劣，分析房地产企业在当前项目质量控制中存在的缺点与不足，制定改进计划，提高企业项目质量控制水平，增强企业的竞争力，已成为我国房地产企业亟待解决的现实问题。房地产企业是典型的项目驱动型企业，施工阶段的质量控制是房地产项目全过程质量控制的关键环节，房地产项目的质量很大程度上决定于施上阶段的质量控制。本文首先对房地产项目质量控制的理论进行了综述，其次通过应用系统控制理论，分析影响房地产项目质量控制的因素，探索房地产项

21、目施工阶段质量控制的系统过程、控制依据、对策和措施等。运用数理统计方法进行质量分析和动态控制，在详细介绍层次分析法(AHP)的同时，建立了房地产项目施工阶段质量动态控制的层次分析模型。本文以重庆北碚嘉陵风情步行街项目施工阶段的质量控制为研究对象，同时利用质量控制的基本工具控制图法、直方图法、因果分析图法，以及应用SPSS软件对单项、单位工程施工阶段的质量控制进行分析。同时结合房地产项目实例，对所提出的基于AHP法的房地产项目施工阶段质量控制模型进行了初步验证和应用，使对于房地产项目的施工质量控制，由以往的事后质量检验变为事先控制，实现了房地产项目施工阶段的质量动态控制。5.期刊论文 周力明.杨

22、燕 房地产工程施工阶段的成本控制策略分析-科技资讯2009,(16)房地产工程施工阶段的成本控制是房地产项目成本控制的核心的阶段,加强房地产工程施工阶段的成本控削有利于降低项目成本,提高企业的经济效益,本文从合同的管理、施工方案、施工阶段的费用、以及施工阶段的管理机制几个方面对房地产工程施工阶段的成本控制策略进行分析.6.期刊论文 马挺 施工阶段房地产建设工程造价管理措施浅析-中小企业管理与科技2010,(12)本文研究国内外房地产建设工程造价理论,并结合房地产建设工程造价在施工阶段的特点,给出了作者对施工阶段房地产建设工程造价控制措施的理论认识,也给出了操作层面的建议.7.期刊论文 林桂锋

23、浅议房地产开发项目施工阶段的成本控制-科技资讯2008,(34)房地产开发项目的工程成本控制是开发商关心的重要内容,而工程成本的控制是房地产开发投资控制的重要组成部分之一.合理有效地控制项目开发成本,贯穿于项目投资决策阶段,设计阶段、项目发包阶段和实施阶段,在施工阶段进行重点控制,对项目工程成本管理实行全过程动态管理,通过加强项目建设阶段的成本控制,以实现项目成本控制的总目标.8.期刊论文 刘德亚.LIU De-ya 房地产投资风险管理研究-职大学报2009,(3)我国房地产企业对房地产投资项目的风险大都不够重视、风险意识淡薄,只关注丰厚利润的回报,而忽视隐藏在高收益之后的险综合分析、评价和科

24、学的定量分析工作.房地产项目投资风险管理是对房地产项目高风险,在投资决策时只是凭主观经验对项目风险进行粗略分析,很少进行系统的风险中所存在的风险加以识别、评估及提出相应风险应对策略的过程.房地产投资风险管理分为前期阶段的风险管理、施工阶段的风险管理、租赁及销售阶段的风险管理.9.期刊论文 李颖 房地产开发项目施工阶段环境影响评价研究-消费导刊2010,(4)本文从环境影响评价的定义、作用、方法、程序等方面建立了一套客观、完整的房地产开发项目施工阶段环境影响评价体系,对环都商贸城项目施工阶段污染源进行了分析,对其环境影响进行了预测与评价,并提出了相应的环保措施建议.10.期刊论文 邹伟.ZOU Wei 房地产开发项目成本控制的关键阶段-施工技术2006,35(12)随着房地产企业间竞争的不断加剧,项目开发成本也随着攀升,从而使项目开发风险加大.笔者从房地产开发项目的2个关键阶段,即设计阶段和施工阶段论述了如何去控制开发项目的成本,使得有效的资金产生更大的经济效益.本文链接：http:/