房地产开发项目设计管理.pdf

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1、房地产开发项目设计管理文吴狄川珏l 三戳产盟中问高新技术企业酾要】项目管理是一种新兴的管理方法在房地产开发项目设计管理阶段引入成熟的项目管理方法将对设计进程中的科学决策、资源优化及质量和成本控制起到积极的促进作用联键词】项目管理质量管理沟通管理建设项目设计阶段的管理有其特殊性。首先设计的成果是由建筑设计院竞成的其次房地产开发公司设计人员在策划和设计过程中起沟通、协调、监控作用。因此在建设项目的设计运作过程中，房地产开发公司如何介入，如何控制设计过程。充分发挥内部资源和外部资源的能动性，是取得项目设计成功的关键项目管理是二十世纪五十年代后期发展起来的一种计划管理方法其知识和方法体系在大多数时问适

2、用于大部分项目，其价值和实用性已得到广泛一致的认可。项目管理有时被用来描述管理持续进行的日常运作的组织方法对这种方法更恰当的称谓应该是按项目进行管理，即把持续进行的运作的许多方面视为项目，并运用项目管理技术来进行管理项U 管理通过应用下列过程得以完成：启动。计划编制、执行、控制和收尾项目团队负责管理项目：C 作在建设项目的前期策划和设计过程中。引入项目管理的概念，对项目馕划和设计过程中范围的界定、时问，成果、蝇险和质景的管理起到积极的作用。它将使房地产开发公司决策和设计人员对项目设计的监控过程更为具体化，操作更简便、理性和有序，有助于决策的理性化及对设计进度，成果和质量的控制并对项目的后期建设

3、产生积极的影响。一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工网设计阶段这两个阶段的最终产品分别足方案报建文本和施工|j f l 蓝阉这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工可以认为建设项目设计过程的项l=j 管理是围绕着这两个最终成果而展歼的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时问管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异方案设计阶段的重婴性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案(或委托设计院)，出方案撤建文本，进行方案报建大部分房地产开发

4、公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案多轮的方案竟标，内部评审，专家咨询论证等，方法不一而足。希望能磨小一个精品来。但有时却事与愿违，要么设计成果偏离了目标。要么设计进度一拖再拖，延误了建设工期。因此。在方案设计阶段，强有力的执行组织的结构是必须的。一般由上层领导、设计规划部门、策划部门、营销部门等部门组成，在设计规划部门的协调组织下通力合作。在方案设计过程中及时、科学地决策，保证设计进程的顺利推进方案设计阶段有时町分为方案招标阶段和方案定案阶段大部分房地产公司在大，中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这

5、两种方法备有利弊房地产公司在取得项目后。一般都会委托策划公司进行市场谓研并进行项目策划，确定设计目标和方向而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的镬体方向。作为招标任务书拟定和评标的依据：有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一。或考察设计院实力的方法，招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准。或希望项目有所创新的房地产公司一般采片l 招投标的方式。集众家所长一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志，般采用直接委托的方式进行方案设计以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计。都要对所选用的设计公司进行深入而

6、严谨的分析。甚至不同类鹚设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段房地产公司设计规划人员及相关部门人员，对项目的各个大的价值体系进行深入的荆析，如：交通系统功能窄闻布局建筑窀问分布，建筑体型分析。环境景观系统，设备的设置及户塑平隧和立面风格等，逐一与设计院沟通。并与政府相关部门进行沟通。使方案朝着开发商所期望的方向发展在方案设计阶段，项目沟通管理也是很重要的一个方面。准确而及时的沟通使项目设计朝正确的方向有序地发展。沟通是多层丽和多方式的在这一阶段主要的沟通为：内部沟通(纵向和横向的沟通)，与设计公司沟通。与政府部门的沟通。尤其与政府部门的沟通

7、要及时甚至提前，在沟通过程中，要注意建立沟通信息的存贮体系和信息查询体系以便信息可以通过不同方式由团队成员和项目干系人其享。在方案设计阶段也要对项目风险进行管理有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现安，在实施过程中会带来进度风险有的公司喜欢打政策擦边球。甚至违舰操作，给项目带来的风险也是致命的委托或筛选设计公司过程也隐含着风险。对设计公司的了解及分析不够深入，不能取长补短往往会造成成果与期望相差甚大，或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险设计阶段的项目风险除违规操作外，其实并不太高。只要项目组织者有项目风险意识。对项只做风险定性分析就可以防患于未然方案设计阶段的项目风险

8、控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大项目资源的管理对产品的质量影响很大在此阶段，房地产公司投入大量的人力资源和物力资源如何保证备种资源最大限度的配合。发挥各种资源的能动性，是项目资源管理的关键。首先要了解资源分析各种资源的长处和在此阶段，房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源晟大限度的配合发挥各种资源的能动性。是项目资源管理的关键。首先要了解资源，分析备种资源的长处和短处，才能优势互补。比如设计公司对市场的了解不够深入。但由于操作的各种项目较多，积累了不少先进的知识和经验房地产公司设计对市场的了解比较及时但对先进知识和经验的获得主要通过考察的手段也有所滞后有的房地产

9、公司因种种问题而将设计公司沦为绘豳公司，实在是资源的一大浪费方案项目质量管理除了在方案的进程中介入；l：【控。与设计单位菇同合作。保证设计成果的内容质最外。成果的表现质量也是管理的一个方面，包括成果的内容、数量，质量等，一般在委托设计合同中做详细交待建设项日施工豳设计阶段足在方案报建文本的基础卜进行的由于方案已经确证，设计1：作流程相对简单，有序，因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质最控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。执行组织结构相对简单，成员配置一一般由设计总j l 茳、-程项目经理(建筑专业)。以及建筑，结构，设备及概算人员组成。形成一个典型的强矩阵管理模式管理流

10、程也帽对简单：委(下转1 5 4 页)1 4 7 万方数据鞠盛跹鲤中西高新技术企业用。减少设备维修养护人员的数篮和没备零星配件的赞用3 3 加强质黛管理控制质转成本质；成本足指项目为保证和提高产品质量面支出的一切费用以及未达到质鼍标准而产生的一切损失费用之和。保证r 程质量，为顾客提供满意的工程产品，是施上单位的基本责任和义务，而且好的质量能树立良好的企业形象，为企业的长远发展奠定基础因此应十分煎视提商r I 二程质量水平。但在把握施工质量标准问题上有的项目一味追求高质量追求1 0 0 合格率等，这样势必降低施工进度，增大施工成本。耍避免这种倾向，鸶先在施工组织设计时就要对质燕目标的确定有一定

11、的前瞻性；其次对质量疆标要有。个理性的认识。不要茸目追求最新”、鼹离”，最好”等目标；第三要定量分析提高质量目标后对施工成本目标的影响。最大限度的降低质量成本3 4 强化索赔规念加强索赔管理在竞争R 趋激烈的市场巾。特别是承包同际j T：程时，索赔已经成为合同实施过程巾的重要内容之一索赔是相互的、双向的，承包人可以向发包人索赔发包人也可以向承包人索赔。这就要求旄：l：企业提高合同管理水平。增强台哪意识，索赔意识，一方砸加强索赔管理。以弥补承包商不应承受的风险损失。使承包工程的合同风险分担程度趋于合理：另一方面规避发包商的反索赔，避免成本风险(作者单位系中铣t 局二公司)-，-l，2 1 ，2

12、1 ，I，I，I l，(，卜接1 4 7 页)托设计，拟定技术措施中问过程质量与进度控制、成果审查、成果报建、暖台技术交底等项目质量管理主要对上述几个流程组织相应的技术质量控制措施。在这几个环节中中间过程质鲎与进度控制是关键。工程设计负责人对项目的成功运作起着天键作用。在选定设计单位后要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查审查其主持设计工程项日的图纸质馕，对其能力有全【丽的了解。在中H J 过程质最控制中，安依据设计院的进度安摊进行相应的中间成果控制，保证成果的质鼍，中问成果一般是指在建筑、结构及各设备专业初提及终提两个阶段所提资料图。另一个关键环节是成粜审查即组织规划设计部门和工程项目

13、部门对成果图纸进行详尽的审查。提出整改意见把错漏控制在设计阶段在此阶段，项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节关键的沟通成果要以文本的形式保存下来，形成知识积j 1 1 在房地产设计运作过程中，经常会 现方案阶段设计周期过长。留给施工图设计阶段的周期较短瑷计院加班加点赶图，小能保证图纸质量甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很人。时间的紧迫性将会限制设计师对问题的深度思考和解决。给工程留下遗憾和隐患。因此在项目设计阶段总体的时间管理上。一定要做好计划严格控制戈键点的时间安排。即使在某些环节 I 现偏差的情况下，也要适时地启动下个阶段任务的准备1：

14、作，以利于照体上作的顺利完成结束语再先进的管理方法和技术手段都是慑化的，而其背后的思想和理念才是精华。在项目的实际操作过程中，受结合实际情况，适当地运用它的手段和方法。才能达到事半功倍的效果(作者单位系肇庆市鼎湖新龙基房地产有限公司)I，-，(上接1 5 0 页)一些如果这个区域很小特别是在中、小型工程中这种小区域的所占面积会很小。就要限制其堆放高度甚至是小允许堆放任何朱两的情况都要考虑对F 一步各T 序、T 种的施-丁：造成的影响，最好是于该区域内在下一步上作开始之前，将场内的材料用完，弃十弃渣运走或回填完毕。或在施工时次惟将弃十弃渣运出场外到指定地点堆放对于区闻的管理首先可以从工艺流程的布

15、置及工种的安排上综合考虑聚用连续区问布置或问隔区间柑置：其次要考虑困施工的需要该区域内临时搭设的塔架、脚乎絮等设施对本区域或其它区域的影响，为此，要有测置及有关人员在场，合理确定临时设施搭设的时删，位置。有时一根脚手架杆就给测壤造成不通视丽使测量无法进行，进而影响了下一步施工4 结束语总之，把施：C 测嚣叙谈施r 现场管理的龙爻，不但使现场管理达到科学化、规范化、合理化，而且节约了人量的人、财、物提商了工作效率加快r 旌工进度，减少-r 不必要的浪费，增加r 经济效益。同时，对内业资料的整理及管理施工现场内问题的早期发现，为实现安全、岛效、文明施工创造有利条件(作者单位系浙江省岩士基础公司)，

16、2 1 ，l，(上接1 5 l 页)标的实现除要求施工工艺必须符合控制要求外在施工控制中必须计入施工条件非理想化丽带来的构件制作，安装等方面的误差。使施工状态保持在控制之中4 2 施工监测I 臆测包括结构温度监测、应力监测、变形监测等，是桥粱施工控制最基本的手段之一因测量仪器、仪器安装、测置方法、数据采集、环境情况等存在误差，所以结构监测总是存在误差该误差一方面可能造成结构实际参数、状态与设计或控制值吻合较好的假象也可能造成将本来较好的状态调整得更差的情况，4 3 结构分析计算模型无论采用什么分析办法和平段总是要对实际桥梁结构进行简化。建寺计算模型这种简化使计算机模型与实际情况之问存在误差，包

17、括假定、边界条件处理、模型化的本身精度等。控制中需要在这方面做大鼍：1=作。必要时还要进行专门的试验研究，以使计算模氆误差所产生的影响减到最低限度4 4 温度变化一1 5 4 温度变化对桥梁结构的受力与变形影响很大，这种影响随溢度的改变而改变在不同时刻对结构状态f 应力、变形状态1 进行量测其结果是不一样的，如果臆工控制巾忽略了该项因素，就必然难以得到结构的真实状态数据(与控制理想状态比较)从向也难以保证控制的存效性。所以，必须考虑温度变化影响温度变化相当复杂，包括季节温差、日照温差、骤变温差、残余温度、不同温度场等，而在原定控制状态中义无法预先知道温度实际变化情况，所以在控制中是难以考虑的(监考虑也将是1 f：常复杂的)通常都是将控制理想状态定位在某一特定温度下从而将温度变化对结果的影响相对排除(过滤)一般是将一天中温度变化较小的早晨作为控制所需实测数据的采集时问参考文献【l】马保林主编高墩大跨悬臂浇注箱粱桥【M】北京：人民交通出版社2 0 0 1 年9 月【2】徐君兰主编大跨度桥梁施工控制【M 1 北京：人民交通出版社2 0 0 0 年8 月(作者单位系中铁七局集团第三工程有限公司)万方数据