我国物业管理形成的背景及分析.pdf

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1、第卷第期年月南京理工大学学报社会科学版盯我国物业管理形成的背景及分析宋文煌【摘要】随着住房制度 的改革,住房商品化、货币化,物业管理逐渐兴起,传统的房管体制逐渐退 出历史舞台,物业管理越来越显示出其重要 的作用。为约束和规范这一行业,国家从年代初 至今,先后出台了许多关于物业 管理的政策法规,使其能够更适应 社会的生存环境并 与物业公司发展过程 中出现 的一 系列具体问题相结合。该文归纳总结了政府出台的有关物 业管理的政策法规,介 绍 了不同历史条件下,政府在房 管中起 的作用,对比改革前的福 利分房制度 同住房体制改革过程中的住房分配货币化,指 出物业管理兴起的必然性,并分 析了政府 有关法

2、规措施出台的背景及目的。关键词】房改物业管理政府政策分析近年来,随着物业 管理 的兴起,传统 的 由房管所对居民住宅进行管理 的体制已逐渐 为物业 管理公 司 的管理所取代,这一原先 由政府提供的住房福利措施 随着住 房制度 的改革已将不复存在。作 为新兴的行业物业 管理,在其发展过程 中逐渐暴露 出许多 问题,政府就这些问题 的产生制定了相关的政策法规,以期 约束和规范这一行业。本文通 过调 查大量资料和有关的物业管理法规,并采用实证和规范 的分析方法,对这些政策法规 出台 的背景、原因、目的进行探讨,旨在分析政府 在物业 管理 中的作用。一、不同历史条件下,政府在房管中起的作用在传 统 的

3、住房体制下,无非是 房管所直管房及企业 自管房两种房 管方式。对于房管 所直管 的公房,其房屋 的维修、养护由房管所负责。而在企业 自管房中,从买地建房到管房、修房 的一系列工作全 部 由企业承担。企业 除承担建房 费用外,还需负担房屋及其配套设施 的维修费用住宅区的绿化、治安,水 电费 的收取以及计划生育等都由企业的有关部门负责,作为政府的行政管理联结社会 的末梢居委会,也由政府委托给企业,由企业组成人员负责对住宅区域进行行政管理,企业承担了一部分政府 的职能。传统 的房管体制下,实行 的是 实物分配 的住房方式,居民住房只需缴纳少量 的租金。这和我国居民的工资中不含有买房 费用有关,居民住

4、房,只需缴纳少量租金,具有福利性质,政府和企业承担了管房、修房的责任。住房 管理表现为政府作为住房所有权 的主体,对 自己财产实施 的一种产业管理行为,而且仅仅局 限于住宅区房屋单体建筑 的维修和使用管理,极少关心房屋以外 的周边环境、绿地等配套设施,更不涉及提供保安、卫生、幼托教育、娱乐、交通和商业等方面的服务 在住宅区内又收稿日期一一一一是由居民委 员会、公安、房管、商业、水电、环卫等部 门进行分割管理,这样就难以形成一个社区。管理的不统一和不协调,降低了管理的效率和效益。由于房管部 门作为事业性单位,对住宅区物业的维修和管理,采取无偿或低偿服务,加上房屋 低租金,从而不仅无 力改善 住宅

5、区的居住环境和住宅质量,而且连维持低水平的“养 房”都难以为继。年代初全国直管房约亿多平方米,年维修补贴亿元,每平方米元,据测算年代 末每平 方米建筑 面积年维修费元,财政不堪重负。住宅管理成了国家财政的一个大包袱,住宅建设陷入了低租金、低效益、低水平的恶性循环怪圈。随着住房体制改革 的深人,公房出售及住 房 商品化的推行,出现了楼宇的产权多元化,传统的房管所或企业房管部 门对维修工作更 缺乏信心 和能力。尤其 是住宅的公共设施,如排水系统、电梯等的修缮成了不 同产权主体相互 推 委的必 然。物业管理 的出现被认为可能解决各产权部 门对房屋的管理,有利于改变传统的行政性、福利性 的住房制 度,

6、解决政府福利负担过重的问题。在 由福利性的住房制度下 的政府企业 负责房屋修缮转 向综合性、专业化、企业化经营的物业管理公司时,物业 管理 的过程 中,政 府需重 新界定角色明确其作用功能,以利于推进物业管理的发展。按制度经济学理论,这实际上是一个制度创新的过程。总体制度环境改革前 的福利分房制度。改革前我国的城市 住房制度是从革命战争年代沿袭下来的,把住房作为社会福利分配给职工。建国初期,公有 房产仅 为全国房产总数 的巧,私人资本主义 的个体房产经济占绝对优势,但是 到了年统计,因为有了年对资本主义工商业 的社会主义改造,全国城 市公有 房 产 约 占总数的,这是 确立 房地 产业 公有

7、制 的第一步,并使之成为完成 城市全面的社会主义 改 造 的一个 不可缺少 的组 成部分。年,对私 有房 产进行了第二 次改 造,公有化程度 又提高了一步,加上建国后国家投资的住宅建设,到年统计,全国公有制房产 占总数 的以上。第二次改造既扩大了改造面,又把大量严重失养 的房产转嫁给了国家,使国家在经济上背了包袱。城市房产 的公有化,使得政府作 为房产所有权 的主体,承担了房屋 的供给责任,在计 划经济下,这种住 房制度的特征概括起来有三个方面第一个特征是“国家包”。城市 住房基本上由国家和全民所 有制 企业 建造,然后分配给职工和居民,结果形成了住房是 由国家“包下来”的观 念。第二个 特征

8、是“实物分配”。国家或企业建好住房以后,不是把房 屋 当作商品卖 给职 工,或按商品化 的租金租给职工,而进行实物分配,形 成了住 房“非商品”的观念。第三个特征是“低 租金,高补贴”。国家 向使用者收的房租仅是“名义”房租,全国平 均每平方米使用面积 月租元,仅仅是成本租金的,连维修费都不够,形成了住房是“福利品”的观 念。这种传统 的城市住房制度是在解放初期我国的经济环境还处于十分困难的情况下形成的,当时在低下的生产力水平条件下,实行低工资、低物价政策,是有一定 的历史 原因的,也是 可以理解 的,但是后来在理论上否认了住房 的商品性,在实践中又把住房作为体现社会主义优越性 的福利品,从而

9、 强化了这种传统的城市住房制度。因此,传统城市住房制度 的实行有它的历史客观性,而且在一定 时期对保 障人民基 本生活起了积 极作用。但是,随着城市人口的增 长,职工 队伍的扩大,以及商品经济 的发展,传统城市住房体制 的弊端越来越 明显地表现出来了。首先,城市住房 由“国家包”但又包 不下 来,导 致住 房供 求矛盾 的紧张。我国经济 不 富裕,国家财政十分有 限,不可能拿 出更多 的资金建房,住宅建设受资金短缺制 约 另一方面,人口曾一度失控,人口的 自然增长过快,需要住房的婚龄青 年增加 过多,加 上我国是发展 中一一国家,工业化必然带来城市人口的机械增长,农村人口流人城市,对于住房的需

10、求日益增大。其次,低租金,以租不 能养 房。住 公 房 职 工月租 金标 准只占工资的一。这种制度同低工资相适应,对保障人民生活起过一定的历史作用,但随着职工工资提 高,物 价总水平的上升,住房建设成本提 高,而房租并 未提高,除去必须开支的管理费之外,能用于修房的资金很少。虽然地方财政拨给一部分修缮补助费,但远不能满足修缮补助 的需要,城镇房屋失修严重。据统计,全国约占的住宅失修失养 危房面积高达多万平方米,占整个住房面积的。即使居住水平较高 的北京市,其直管住宅完好率只有,破损房屋占,危房 占,这加速了住宅的损耗和淘汰。年全国 因维修和保养不足而淘汰 的房 屋面积 为万平方米,年为万平方米

11、,年则达到万平方米。最后,低租金刺激住房消 费膨胀,也不利于按劳分配原则 的贯彻。由于房租很低仅 占家庭收人的,刺激人们多要房 要 好房,造成 住房 需求刚性上升。住公房的职工,还享受国家和企业的暗贴,住房越多,享受 暗贴越多,同劳不同酬影响了按劳分配原则的贯彻,挫伤了职工 的生产积极性,诱 发种种不正之风。尤其是在公房分配过程中出现的问题,一方面许多人多要 房,另一方面许多住房困难户及无房户 的要求得 不到解决。而计划经济下居民要求的权利在计划经济理论下应是平等的,因此,由于居民之间的攀比造成对住房需求的进一步扩大,政府承担 的增加住房 的压力也越来 越 大。国家财政负担 过重,建国以来,国

12、家 为城镇居民建房 投资近多亿元,特别是年代中期平均每年建房投资约多亿元,加上各种住房补贴,国家每年用于住房方面的资金约有多亿元,而低房租,不仅使得建 房的投资不能回收,还要增加大量 的住房维修、管理等资金,国家建的房子越多,背的包袱越重。据统计,每年国家要补 贴 几百亿的资金,如年 为亿 元,年增 加至亿元,至年达到了亿元,平 均每年递增亿元。财政 收人在应付食品、副食品、轻纺工业用品等方面已捉襟见肘,根本无 力提供大量 的住宅新增供给,现有住宅经过余年的运行,仅靠少量的租金 和财政补贴远不能满足维修养护 的需求,使得年代成为危房改造呼声最高的年代,而这一 矛 盾的解决只能依靠于住房制度的改

13、革。住房分配货 币化。住房分配货 币化,是指在住房社会再生产过程 中最终 消费者以有偿货 币方式取得住 房。即按照职 工工资、工龄、业绩、住房现状等以货币、住房基金、住房有价证券的方式来取得住房。其核心在于将原来的住房实物分 配转化 为货 币工资,提 高职工工资中的住房 消费含量,并让其体现在劳动 收人 分配 之 中。在原体制下 的国民收人要素分配 中,居民收人 中有很大一部分被国家 留下统筹安排,如医疗、养老和住房等,其中住房比重很大。现推行的“货 币分房”,就是沿着将国民收人要素分配 中职工用于住房开支的部分“还原给职 工”的思路迈出的重 要 一步。它是计划经济体制 下形成 的福利住房制度

14、 向市场经济体制下转换的新住 房制度 的特殊 产物,也是建立住房商品经济和深化房改关键的突破口。住房分配货 币化 的意义,首先在于它不仅仅改变了现有 的住房分配形式,而且从根本上动摇了旧的住房制度。实物化分配方式是 与 自然经 济相 联系的,货 币化分 配方 式是 与商品经济密切相关 的,与落后 的 自然经济相比,实施住房分配货 币化无疑是一个进步,其次,住房分配货 币化 的实施,切 断旧的住房体制延存的脐带。就现行 的住房分配方式而言,一方面新机制的产生在一些地区已发生作 用。另一方面,旧的福利性无偿住房机制仍在一 些地区运行,其 中包括部分 财政困难 的地区或经营亏损的企业,暂 时还 不可

15、能实行住房分配货 币化,对比一些有条件有能力 的地区和企业事业单位,则会较快地取消实物无偿分房 的方式,这实一一际上就是切 断了旧住房体制延存 的脐带。再次,住房分配货 币化奠定了新的住房制度 的基础。住房新制度的建立,在于确立以住宅为商品进行市场交易为标志,而真正的商品化住宅市场是以明晰的多元 化 住宅产 权主体 格局为前提的。住房分配货币化恰恰在创 造 这一前提,由于住房分配货币化引起住 房商品化产权主体的变化,从而奠定了新住房 制度的基础。不过,通过对目前实施的政策的效果,本文认为,“货币分房”也仅仅是一个需假以时日的过渡阶段,距离住宅 市场化还有一个漫长的过程,使得物业管理成 为必要和

16、可 能。住房管理体制直管房。在住房管理体 制方面,长期以来,我国对公有住房实行的是 政 府统分包修的计划管理模式。直管公房主要由房管局进行 管理,房管部 门把 自己看成一 种行政管理部门,所以对住宅区物业没有经 营的思想,主要依靠单一直接的行政管理。对直接经管的公房采取统收统支,实报实销 的办法,既不计成本,也不讲盈利。这样就出现了管理不到位,维修质量和及时率难以保证,房管部 门与居民之 间矛盾重重。由于房管局所 作为事业型单位,对住宅区物业 的维修和管理,采取无偿或低偿服务,低租金“养房”都不够,更无力改善住宅区的环境,提供居 民所需 的各类社会 化服务。住宅管理成了 国家财政的一个大包袱。

17、同时,房管局对住宅仅 限于低水平 的维修养护,而其他一些管理服务则由相应 的各行政部 门负责,房管所对住宅区并无综合管理。综合管理是 指不仅对 房地产物业及其设 备进 行管理,而且对房地产物业 的周边环境,如房 屋 的公用区、庭 院绿化区、公 共设施以及环境卫生、甚至交通、教育、文化娱乐和区内的商业服务等都进行管理,还要协调管理区域 内的人际关系和公共关系,通过管理和服务来创造一个和谐向上 的人际 环境。而房 管所 的行 政管 理及资金短缺和使用的低效益,使得一方面房屋缺乏有效 的管理,另一方面市、区房管所 的亏损无法承受,政府的财政拨款无以为继,所以 区房管所在房改后的现在已几乎 消声匿迹。

18、自管房。一些大 中型企业 为解决 职工的住 房问题,在城市 中 自行投 资建 房 或购房,或 由国家划拨给企业的公房,房产 的管理 由企业房 管部门负 责。由于单位 自有 的房管部 门构不成企事业单位房产 的真正法人,在房产 的经 营管理上往住处于无权地 位另外,事业型的法则使建房、管房、修房等由管房部 门一包 到 底,形 成了不计成本,不讲效益、实报实销 的管理方式。其结果使得房产不仅未能为经济实体带来效益,反 而成 为企事业单位 最终成 为国家财政的沉重包袱。与此 同时,公房的租金流失严重。企业职工住房缴纳租金,其租金流失主要有一旦公房地处 闹市、车站码头、临街、路边,于是有居民就改变房屋

19、用途开店二是将公有住房转让给他人开店,开办公司或设立 办事处、发廊等,收取高额租金。我国改革前的福利性的住房制度经过几 十年 的实践已显露 出种种弊端,难以为继。因此,客观 需要改革现行 的福利住房制度。过去,在 规则和观念系统 中,把住房一直作为福利品分配给职工,并且被认为是社会主义制度优越性之一。但随着改革 的深人,住房 的商品性已为人们逐渐认识,住房既然是商品,就要求实行商品性经营,纳人市场供求规则 系统,由市场中厂商 发展商和家庭供、求 均衡决 定 资源的产出和配置,而不应继 续 作 为福利品来 分配。同时福利性住房制度无法体现按劳分配原则,挫伤了职工的生产积极性,诱发种种不正之风,从

20、而加剧了住房的紧缺。改革福利性住 房 制度,有利于改变分配关系和交换关系,运用经济手段减少住房分配 中的不平等,消除住房分配不公和不正之风,进一步贯彻按劳分配原则,同时也是改善人民生 活,引导合理 消费 的客观要求。衣食住行是人类生活的四大基本条件,其 中住房既是重点又是难点。我国的住 房 消 费长期处于很低 的水平,其主要 原 因 一一一方面是人多地少,生产 也不够 发 达 所 致另 一方面也是 长期实行福利性住 房 制度的必 然结果,我国城镇 职工 生 活费支出中房租 所 占的比重一直很低,据调查,年是犯,年是,年为,年为,年为,年至年为预测数,见表,在发达国家住 房消费支 出一般 占个

21、人消费支出的一。表年一年我国城镇居民消费需 求结构表单位指指标标食品品衣着着住房房燃料、水电电家庭用 品品医疗疗文教教交通通讯讯修理服务务其他他年年气,年年年年,年年刃刃资料来源信息世界年第期我 国这种低投人,只能维持很低 的住房 消费水平,导致我国城市住房条件长期得不到改善,同时,由于房租 在生活费用中所 占的比重过低,人们将 消费转向耐用消费品,造成了对市场的强大压力。目前 耐用 消 费品购 买已趋缓和,居民储 蓄已达万亿左右,人们正持 币待购,如不加以引导,也有可能会冲击市场并形成通货膨胀压力,所以无论从改善人民生 活的角度,还是从合理引导消费 的角度看,改革福利性住房制度都将是一个重要

22、举措。随着社会心理承受 能力 的逐步增强,经过多 年 的改革实践,加 之人们迫切期望 改善现有的居住条件,住房制度改革赢得了大多数人 的认 同和支持,新 的住房观念正在形成,人们 的社会心理承受能力 不断提 高为改革福利性住房制度提供了较 好 的社会基础,随着 公房出售推行住房公积金之后,住房制度改革 的最后突破,在于推行住房分配货币化。二、对有关政策法规的归纳物业管理在我国的兴起也 就是从近几 年开始 的,翻开年的中国房地信息,几乎见不到有关物业管理 的 内容,直至年始,才开辟了物业 管 理专栏,年 建设部 出 台城市新建住宅小区管理办法建设部第号令,规定了在新建住房小区内必须 实行物业管理

23、。至此,物业 管理才有法可依。随着物业管理 的推行,也 出现了不少 问题,针 对 这些 问题,建设部及各地政府制订了有关 的法规措施,见表。表物业管理全国及地方部分法规大事年表公公有住宅售后维修养护管理暂行办法法城城市住宅小区竣工综合验收管理办法法城城市新建住 宅小区管理办法法关关于贯彻建设部令号实施意见的通知知关关于建设部城市住宅小区建设试点单位,贯彻建设部第号令的通知知深深圳经济特区住宅区物业管理条例例城市新建住宅小区管理办法建建设部关于印发全国优秀管理住宅小区标准及有关考评验收工作的通知知一匕京市 关于居住刁、区物业管理企业与各专业管理部职责分工 的规定关关于物业 管理 培训工作有关问题

24、的通知知一一一一关于实行 物业 管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度通知深圳经济特区住宅区物业 管理条例实施细则续表一一斗上海市物业 管理企业资质等级管理 暂行 办法上海市商品住宅 物业 管理服务收 费暂行 办法一四川 省城镇住宅区物业管理 暂行办法,四川省 物业管理公司资质管理 规定沈阳市住宅小区管理办法,住宅小区管委会管理办法,物业企业有关资质 审查 办一汉一一丰毕宣琪箕理鲤寒终剑旦居旱耸约巫擎竺一车住鱼重亘鱼丝室竺业查理翌奎些塑遭互查丛一关于加强公有住房售后维修养护管理工作的通知一一常州市住 宅小区物业 管理企业与各专业 管理部门职责分工 的规定一一花常州市市区住宅区物业

25、管理暂行办法上海市居住物业管理条例山东省城市住宅 小区管理暂行办法物业管理委托合同示 范文本,福州市物业管理企业资质管理规定归纳起来,主要有如下几类为加快 完 善物 业 管理法 规体系,规范 物业 管理行 为,各地结合贯彻建设部第号令,出台地方物业 管 理法 规。为推行物业管理 的综合性法规,内容涉及规定在物管小区组成业主委员会、相应 的义务和权利、物业管理公司相应 的权利义务及收费的原则等 内容。对物业 管理企业的规定。物管企业作为独立法人,其组建必须具备法定的注册资金、合法的物业管理章程、有固定合法 的经 营场所、健全 的组织 机构和与其经营相适应 的管理专业技术人员等条件。对 物业 管理

26、公司同各专业 管理部门职责分工的规定。对物业管理服务 收费的规定。关于物业 管 理培训 工作 的有关规定。对旧小区实行物业管理 的有关规定。强化物业管理行业 的合 同管理。三、政府有关政策法规出台背景及目的分析城市经济体制 改革背景物业管理在我国起步较 晚,兴起时间较短,传统的住房制度下,居民住房及维修都由政府、企业承担,属于福利性住房制度,政府、企业 不堪重负。随着住房制度 由实物性 向货币性分房过渡,住房实行商品化,住房 的维修养护也 由物业公司承担起来。房管所向物业管理公司转化是具有优势 的,随着住房制度 的稳步改革和旧区改造步伐 的加快,为房管所 向物业管理公司转化创造了前提条件。随着

27、城市经济改革 的进一步深人,过去计划经 济 时代的住房福利制度将逐步 向住房商品化发展,组织住宅生产与流通为目标 的住房制度 改革和推行有偿解困,实施“安居工程”的各项任务正在 向纵深发展,同时旧区改造步伐加快,人们 的消 费观念发生变化,房地产 消费领域正逐步被人们认识和重视,为物业管理公司成立创造了前提条件 房屋产权的多元化所带来 的管理社会化,为物业管理形成奠定了物 质基础。随着城市建设的发展,住房制度改革以及公有住房 出售工作的全面推行,房屋产权 由原来 的单一国有化 向多元化转变,特别是住房个人所有化 的增长迫切要求房屋管理 的社会化,这就为物业 管理的兴起奠定了基础。为此,建设部第

28、号令 的 出台,强制在城市新建住宅小区推行物业管理。截止年月,全国已有多个城市结合贯彻建设部第号令,出台了地方物业管理法规,以便减轻政府福利负担,同时希望提高居民住房环境质量。物业公司形成的背景我国物业管理公司的形成主要有以下几 种是 由房管所转制 而 成。旧的传统房管的单位房 管所长 期负责直管公房的管理,有一套较成熟 较规范 的管房制 度、经验和方法,对辖区内的房 产情况较清楚,同居民、居委会、派出所、街道办处于同一地域,有利于 物业管理 的发展 与协调。表现在 一是有一套比较成熟、比较规范的管房制度、经验和方法,能较快地转化二是积累 了一套比较完整 的房管档案和资料,这是 未来物业管理必

29、不可少的依据三是有一支比较成熟的管理干部和经验丰富 的房屋维修队伍,有利于参与市场竞争四是对辖区内的公房、私房、系统房和新开发的商品房情况比较熟悉,同住户关系密切,同居委会、派出所、街道办 又处在同一地域,有利于物业管理一体化发展的协调工作 五是 两种体制转轨期间,房管所还脱 落不开代表政府行使某些行政管理职能,因而具有一定的知名度和信誉感,容易被人们所接受。傻由于房管所还脱离不了代表政府行使某些行政管理职能,从观念 上习惯于对产权人,使用人 发 号施 令,混 淆了物业 公司与政府、业主委会之间的责权利 关系。是房产开发公司下属 的物业管理公司。房产公司自组物业管理公司与房地产,物业管理的现代

30、法规政策有关。年建设部第号令 明确规定 新建住宅小区由物业管理公司统一实施专业化管理。据此,相 当一部分地方政府做了类似如下 的规定 发展商在完成其投资的住宅小区建设、交付使用的同时,应按照小区工程投资额或建安费的一定比例提 出一笔资金,一次性支付给受聘的物业管理公司作为管理公司的起动资金或物业公共设施 基金。这种有关物业管理资金来源的规定是一个好办法,既明确了发展商对其投资的物业应承担的物业管理方面 的经济责任,也给在物业管理初始阶段,尚无资金来源的物业管理公司以费用上 的保 障。很多发展商从“肥水不流外人田”考虑与其将为数不少 的资金交付受聘的物业管理公司,不如 自己组建物业管理公司。这也

31、是发展商对物业管理行业 在认识 上的片面性所致。通常,发展商并不介人高级酒店、高级智能写字楼、高级商业设施、高级会员制俱乐部等高档物业 的经营管理。这是因为,上述物业 的经 营管理不仅 需要有 达到国 际水平 的专业理论,还需要十分 丰富的经营管理经验,只有高水平 的专业 性物业 管理令司才有 胜任的可能。但对物业 管理行为,很多发展商则不以为然,把 物业管理仅看成是 清洁、绿化、保安、维修等简单职务,没有什么专业管理可言。此外,从事 物业 管理既没有很多 的资金投人,也没有什么经营风险,是一种易于操作、有利可图的行业。再者是 尚不规范的物业管理市场及 良蒸不齐的物业管理公司的影 响。如物业管

32、理方面政 策法规的滞后,物业 管理专门人 才 的严重匾乏,注册物业管理公司条件的失之过宽等造成了物业管理市场一定程度 的无序,也导致了物业管理公司整体水平、素质偏 低,使得发展商难以选择到较为满意 的物业管理公司。在此情况下,一些发展商才选择 自己组建物业管理公司管理 自建物业 的方式。发展商通过组建 自己的物业管理公司可以直接管理控制用于物业 管理方面的资金,可以直接管理控制物业管理公司,可以利用物业管理公司开展多种经 营,可以在管理 自建物业 的基础 上,进一步开发物业管理市场,因而发展商乐于管理 自建物业。但这类 公司大多是认为物业管 理是正在发售 中的楼盘的营销展示的组成部分,行使对房

33、产 的售后 服务,如果在全部售完后,开发商并不以人住的物业作 为展示 宣传开发 的业绩和水平,建立公司品牌形象的话,开发商就会迅速避开物业 管理 的责任和费用。由房产管理部 门组建 的专业化 的物业管理公司。由于物业管理起步 晚,物业 公司形 成 的几种不同情 况,造 成物 业 公司服 务 质量,管理 水平参差不齐。一些物业 公司甚至徒有虚名,并不行使物业管理 的有关职责,把企业型的机构演变成政府机构的延伸和政府职能 的变异,这种在权力和 强大 的经济后盾保护下 的物业管理公司,往往缺乏忧患 意识一 些物 业 管 理公司缺乏 一定 的技术力量和物业 管理必需 的设备,人员素质低下,不 能适应一

34、些高水平 的物业管理服务的需要。因而政府才有必要 通过法令 法规的形 式明确物业公司的权利和义务,及物业公司的资质水平,以便更好地为不 同需求层次的住户服务。共用与市政公用管理 维护 职责需区分的背景物业管理包含 的内容十分丰富,有房屋维修管理、设备、环境卫生、园林绿化、保安、社区文化等多项 内容,因而在其经营、管理、服务过程 中,与社会有关部门发生密切的关系。它涉及到政府行政管理部 门,如公安消防、街道及 房 管、供水供电、煤气、电讯、热力、交通等多个专业 部门。在旧的管房体制下,相应各服务项目的经费 由政府和各有关部 门负责,而实行物业管理后将所有 的职责都推给物业 公司,就会混 淆物业

35、管理中的工作关系。如有些小区供水主管道破裂也由物业管理公司进行修理,对本来就经费不足的物业管理公司而言,无疑是雪上 加霜。又如在道路上摆摊设点,城管部门只收 占地费,打扫卫生的事却留给了物业管理公司,结果是摆摊 的赚钱,城管部 门收费,物业 管 理公司花钱打扫卫生。这 里既有行政 关系又有经济利益。因而政府应出面协调对物业管理公司同各专业部 门的职责分工,界定责任。收费价格 管制的原因传统住房体制下,居民习惯于仅交纳低租金享受住房的维修管理服务,而在实行物业管理后,从思想上、经济上都难于接受收费服务,这是物业管理 的一个主要 问题。而从物业 管理公司角度看,有些物业管理公司之所以起步艰难,其关

36、键是 不能解决经 费来源,仅靠收费来解决物业管理的经费来源,大多步履维艰。住宅小区搞物业管理,其资金来源的渠道大致有公共设施设备、维修基金按合 同规定 向住户 收取 的管理 费收人 合同之外 的特约有偿服务收人小区内经营用房 的经营收入 公司在小区内开展多种经营的收人。其中最主要的是第一渠道,它是开展物业 管理 的最基 本 的条件保证。如深圳规定,开发企业 在 住宅区移交时,按住宅区建设总投资的,一次性 向管委会划拨 住宅区的公用设施专项 基 金,用于以微利或成本价购买管理用房及公用设施 的重大维修。北京、上海、厦门、汕头 的规定相近,大体将小区房屋建筑面积综合造 价 的提取公共设备、设施维修

37、基金。青 岛市则 采取 报建缴纳方式,在小区开工前,开发单位维持小区管理基金 缴 费证明,到建委办开工手续。这里管理基金的由政府委托金融机构一次性贴息贷款 给物业 管理单位,作 为其 流动资金使用。但这一资金仅是物业公司的运作 的启动资金,而物 业公司的服务 收费得不到住户 的理解,因而物业管理公司初始都创业维艰,有些公司难免会出现经营上 的亏损。而物业公司的企业化经营要求其在发展上也要尽快实现 收支平衡。因而在住户承受能力较低,思想观 念上尚难接受之际,物业公司向住户收取 管理 费只能是一个保本微利甚至保本无 利 的状况。现在的物业管理政策宜讲、报刊杂志上的文章 呼吁几乎一致 的语调是“向住

38、 户收取管理 费要充分考虑地区环境、经济发展水平等各种因素,一方面 要向住户做好宣传解释 工作,另一方面企业要提高素质,苦练 内功,使住户觉得花钱买服务是值得 的、等量 的,这既赢得了住户的信赖,树立了企业形象,又在服务 中增加了效益。”同时物业公司应大力拓展合同外 的特约有偿服务收人,并用部分公共设施、设备维修基金投资一些项目或行业,使物业管理 建立在坚实的基础 之上,并实现“以业养业,区外补业”的经 营之道。因而通 常认为为使得收费既保障物业 公司的利益,又能使得居民觉得 收费有据可依,有必要 出台物业管理服务 收费规定。从住户角度看,物业管理服务 收 费规定 出台的原因是 多方面的。首先

39、是思想观 念上 的原因,居民长期形成的对居住环境及公用设施 的“无偿 使用,无偿受益”的观 念根 深蒂固,因一一而在物业管理服务收费上承受能力较低。其次,物业管理兴起之初,物业管 理本身存在诸多问题 实质上 主要行使 的是售后服务活动 有些 物业 公司 只收费不服务或多 收费少服务,没有切 实解决好居民的实际 问题,使得本来收人就不高的广大居民,对这部分支出 的去处心存疑 虑。再次,居民对政府的惯性 依 赖。居民对一 些基本的生活 必须品的需求,如水、电希 望政府定价,以避免这些部 门形成垄 断,致使 定 价过高。物业 管理收 费存在诸多问题,致 使居民对于物业 管理收费问题,也希望政府能定价

40、,避免物业管理收费过高。希望规范从业资质物业 管理是指利用现代管理科学和先进 的维修养护技术,以经济手段管理物业,为住户和承租人提供 高效、优 质、经济的服务,使物业发挥最大 的实用效益和经济效益。因此,物业管理需要的是懂经 营管理、工程技术、维护技术又通 晓物业管理业务 的专业化人才。所谓经营,就是依据市场需要进行企业策划,准确市场定位,制定并实施销售或 出租方案,评估租金或售价。所谓管理,不仅包括物业 的日常修理和维护,还包括财务 的综合管 理,以保证经 营服务 的正常进行。因此如果物业 管理人员,缺乏经营管理知识和意识,就会导致物业管理公司收人低下,甚至人 不敷 出。物业管理涉及到房屋的

41、修缮,设备的维修和水 电的维修等。它需要管理人员具备很高 的专业工程技术水平。如熟悉和精通 房屋的完损等级标准,并 能做出正确判断懂得 房屋 在何种情况下需要进行修缮,采用何种 修缮工程 熟悉楼 宅设施 的保养周期,更新周期以及房屋养护 内容等。随着建筑现代化 的发展和人们生活水平 的提 高,房屋的 附属设备越来越复杂。目前 常见 的设备包 括供电系统、供排 水系统、电梯设备、空 调设备、供暖设备以及燃气设备等。要保证附属设备的正常运转和维修,就需要有较高的专业技术水平,熟悉所管辖设备的基本情况及各种工程技术人员。随着科 学技术 的发展,现代化手段 的不 断提高,物业管理需要摆脱那种单纯依靠手

42、工进行管理的思想方法和手段,引进成熟 的科学技术参 与到物业管理 的具体实践 中,采用自动化管理,以提 高管理效率和管理质量,走专业化、现代化 管理之路。国外早已采用计算机参与物业管理,建立了物业 管理信息系统,如法国的“,系统。在物业管理运行过程 中由于 一些住宅小区楼 宇配套设施不齐或运作不正 常,住 户感 到不方便,影响楼 宇 的销售和人住,这就要求针对新建物业 进行超前管理或 者叫早 期 介人,要求物业 管理公司参 与物业规划打好管理基础,也就要求具有相应 的人员参与规划设计。当前物业 管理行业存在的一个相当普遍 的问题 就是人员资质 不到位,结 构不合理。一些物业 管理公司人员配备不

43、齐,管 理人 员只管 收费,遇有 维修事 项 只能做“传话筒”向上反映,何时解决,只有 耐心等待。而就一个物业管理公司而言,对于人员结构 及 人员素质 的要求都是 较 高的,除少量 负责处理日常事务 的人员外,更多 的应配备业务精、专业 通 的技术骨干,如建筑 工程师、机 电工程师、管线工程师等等。但目前许多物业管理 公司对此很不重视,收了费但服务不到位,严重损 害了物业公司在社会上的信誉,给刚刚起步 的物业管理行业带来很大的负效应,在此 背景下,政府制定对物业 管理人员实行 岗位培训 持证上岗制度,将改善物业 管理公司人员素质较低 的现状,促进物业 管理 的健康发展。旧小区居 民购买房改房后

44、物管服务的需要我国的物业 管理经过几年的发展其成效是显而易见 的,但 由于起步 的时间还不长,主要集 中在对新 建住宅小区及一 些商品房、大厦的管理上。从整体上看,物业管理还没有普遍展开,尤其是旧小区的物业管理,比重还很小,各地发展也不均衡。前几年,考虑到旧小区实行一一物业 管理的难度较大,因而要求 在新 建住宅小区率先推行物业管理体制,这在物业管理启动之初采取这一措施是必要的。但 随着物业管 理已有一定 的发展,上 海、大连、青 岛等地在旧住宅小区推行物业管理也已取得一定经验 的基础上,将物业 管理 扩展到旧住宅 小区也将进一步促进房改的进一步深化。近年来,随着住房制度改革 的推进,公有住房

45、向个人出售逐 年增加,售后 维修养护管理问题也显得日益 突出和紧迫。物业管理经过几年的发展,整体上已积累 了一些经验。建设部第号令仅对物业 管理在新建住宅小区推行进行规定,为使得居住在旧小区的居民也享 受到 实施 物 业 管理 带来的良好居住环境,建设部年发出关于加强公 有住 房售后维修养 护 管理工作的通 知,以实现 全面的物业管理,并希望各地结合实际,制定具体办法,抓好公房售后物业 管理工作,这实际上是政府为扩大实行物业管理 的住宅范围,提高人民生活质量的一个有力之举。希望规范物管合同物业管理委托合 同的签订对物业管理的实施起到越来越重要 的作用。为规范这种委托管理行 为,保护合同当事人的

46、合 法权益,使物业管理 合 同有关 各方明确各自的责、权、利 关系,用法律手段保护各 自的合法权益,国家出台物业管理委托合同示范 文本。在市场经济条件下,竞争越来越激烈,占领市场是每个物业管理公司的目标,而其履约能力 的强弱,也反映该公司的社会信誉 的好坏。按照委托合 同中确立 的管理范 围,不断提高合同的管理质量,对于物业管理经营服务 中确立行 为的合法性、有效性,约束合同双方全面履行合约有重要意义。全面履约是 指 当事人双方应按合 同规定,全面地完成 自己的合 同义务。合 同一经订立,就具有法律效力,并受到法律 的保护和制约,任 何 一方均不 得 随意 变更和解 除,合 同双方必须全面履约

47、,而实际上履约的过程就是减少或控制对方索赔的过程。因此,物业管理公司在业主人住时,必须按 物业管理委托合 同示范文本签订物业管理服务合同,合同既是物业 管理公司实施管理的合法依据,也是业主 因为管理单位不全面履行合同有权提出索赔 的依据。归纳上述内容,本文认 为在滤去政策宜讲、伦理说教的词 汇后,按经济 人假定和制度经济学方法,可以整理 出如下脉络分围所范思任诺贵、牌力层权念的观互在相系就性关,惯民上度居面制与层的府态实政形现厂一一一蒜翼鹦暨于赞兰竺竺厦豉,自雨和兵再提供物管服务皿多出理习仁赏迫塑丝竺查翌鱼要鱼建设部第号令等确立物管服务的供、需 双方地位令等确立物管服务的一居民认为,是政府让物

48、管公司提供也认为有权力和贵任向物管公司卫生城市、高空管理、公用绿地、场方都认为服务程度和价格的制定天市政等专业管应部门职责界定得比较模糊居民、物管公司和政府三方争议本文认为整个房改 住房制度改革 过程 中有关物业管理 的政策法规 的背景就有两个要点第一是解决福利化的财政 负担,不能再让地方政府和国有经济企事业单位承受住房物管开支,同时解脱城填居民直接 向政府要求改善住房条件的压力第二,作为计划经济观念系统的延续,政府与居民之间仍然存在支配 与依赖的习惯认识,居民认 为物管服务应类似 自来水、路灯、上海“徐 虎”式的水电维修服务那样,由政府定价,负责监督 政府官员认为“文明示范”小区的绿化、环境

49、卫生等等,如果比较美观漂亮,也是政府城管、房管工作的政治业绩。政策调整之目的则由上述分析可得推论如下 在政府不负担物管服务费用以后,要设法平稳 地让其他各方分担 费用来源,同时在住宅小区体现城建、市政、市容 的政府工作业绩。根据本项研究的目的客观分析政府在物业管理市场 中可能起到 的作用,下 文将从居住小区使用运行的公用物品和外部性方面对物业管理服务市场进行分 析,进而在理论上提示政府可能扮演 的角色和发挥 作用的范围,然后,就已出台的政策法规和有关情况进行剖析,最后按市场化资源配置规 则,推出政府发挥作用 的若干建议。参考 文献 张海舟福州出台物业 管理企业资质管理规定中国房地信息,一北 京市作出居住小区物业 管理企业与各专业管理部门职责分工的规定中国房地信息,城 市住 宅小区物业管理服务收费暂行办法中国房地信息,关于物业管理培训工作有关问题 的通知中国房地信息,全国物业管理人员将实行 岗位培训持证上岗制度中国房地信息,一【关于加强公有住房售后维修养护管理工作的通知中国房地信息,一宋文 姐南京理工大学党委副书记、副校长、高级工程师责任编辑、校对洛雨