我国房地产产业地位的理论分析.pdf

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1、我国房地产产业地位的理论分析一皮文华邱力生(武汉大学经济与管理学院武汉4 3 0 0 7 2)中图分类号：F 2 9 3 3文献标识码：A内容摘要：我国厉地产业一直是人们密切关注的领域，一则是其具有与人类社会经济活动密不可分的特性；二是其增长速度惊人，房价上涨过快，引发许多问题；三是人们对于房地产产业地位的观点存在分歧。房地产业的地位如何认识这既是个理论问题又是重要的现实问题，本文对此进行了探讨。关键词：房地产业支柱产业金融安全产业政策、一年来，国内有一种观点认为房地1 广广产业已经不是我国国民经济和地，乞L 方经济的支柱行业，这实际上是把产业结构内不同产业的作用与房地产业发展的实际偏差混为一

2、谈。房地产业的地位如何认识。这既是个理论问题又是重要的现实问题，需要进行深入探讨。房地产业作为国民经济重要支柱产业的特征一般来说，支柱产业具有四个特征：一是高产业比重。它必须是在一定时期的国民经济中占有比较重要的地位。具有增长能力强、增长率高、贡献率大的特征：二是高产业关联度。支柱产业必须具有较强的产业关联度，能通过产业之间的联系产生巨大的带动力，直接和间接地带动其他产业部门的发展；三是高市场需求。支柱产业的主要产品必须具有广阔的市场前景和旺盛的社会需求。并能在相当长的时期内保持持续增长稳定发展的势头；四是高科技含量。目前我国房地产行业无疑具有以上特征，所以在现阶段房地产行业是支柱性产业。当然

3、，支柱性产业也具有阶段性，在未来相当一段时间内，房地产业作为我国国民经济支柱产业的地位不会动摇。房地产业作为国民经济的支柱产业，是与我国国情相适应的。我国是人口大国，但城市人口比重较低，自改革开放以来。城市化率虽然提高很快。但总体水平跟发达国家相比较，仍然有相当一段距离，随着我国城市化率的提高和城市人口的增加，房地产需求十分旺盛。一方面居民自主的刚性自住需求和改善性住房需求有着非常大的市场空间，另一方面城市改造和建设也给房地产市场创造了相当数量的被动需求。房地产业既是支柱产业又是国民经济的先导性产业，这体现在要发展经济，必须超前发展房地产业。由于房地产商品的形成需要耗用较长的时间，一般一个项目

4、的建设周期平均需要4 年多时间，所以相对于对房地产商品提出需求的其他行业而言，房地产的开发和建设一般需要超前。另外，房地产的投资开发还会引发对其它许多行业的需求，对相关产业产生程度不同的带动作用。房地产产业是国民经济的重要支柱产业，这个结论是肯定的，不能因为其发展中存在的问题就否认它的支柱性质，也不能否定其经济规律的性质，要客观地评价。房地产业在扩内需、保增长中的作用近几年，我国宏观经济的快速增长导致了流动性过剩现象的产生。在一定程度上加速了房价的过快增长，对我国房地产业的长远发展产生负面影响。然而，美国的次贷危机使得全球的金融海啸愈演愈烈，各国的实体经济受到严重打击，我国国内经济出现下滑。为

5、了遏制实体经济的下滑趋势，中央政府推出了进一步扩大内需，促进经济增长的措施。由于房地产业具有产业关联度高、融资量大、产业链长、带动力强的特点，在扩大内需，促进经济增长中的作用非常明显。因为作为需求市场，房地产业需要国民经济中许多部门和行业提供生产资料并配合其发展。房地产业可以拉动钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等产业的发展，房地产行业直接或间接影响了6 0 余个行业。据估算，房地产开发投资对经济增长的贡献中。由房地产开发投资拉动的其他产业投资，居民消费和建筑装饰品，耐用消费品的消费支出对经济增长的贡献大于其本身对经济增长的贡献。其中，直接贡献约占4 0，间接贡献约6 0。房地产开发投资

6、对经济增长的总贡献率达到了2 0。所以，通过房地产行业的稳定发展来带动相关行业需求的增长无疑是扩大内需的重要方面。所以说。房地产业可以拉动的内需是最直接、最有效的市场。房地产业在国家金融安全中的重要性中国证监会(C S R C)于1 9 9 9 年4 月以国家统计局制定的国民经济行业分类与代码为主要依据，将产业分为三级，1 3个门类，8 6 个大类和3 0 7 个种类，C S R C把房地产业作为一个单独的门类排在第1 5位。房地产行业的资金密集性特征决定了其与金融行业密不可分。从产业性质来说，把房地产归类于金融产业更加准确，这在摩根斯坦利和标准普尔共同推出的全球产业分类标准(G l o b

7、a I|n d u s t r yC I a s s i f i c a t i o nS t a n d a r d，G I C S)以及伦敦金融时报推出的全球分类系统(GI o b a IC I a s s I f i c a t i o nS t a n d a r d，G C S)中得至0了充分印证，作为投资型的产业分类体系，G I C S 和G C S 的分类标准既考虑了产品类型。同时也结合了消费者的市场需求，更着重考虑到产品和产业投资价值的同一性，即从生产者立场向消费者立场转移。因此，G I C S 和G C S 均将房地产业归类于金融行业。我国房地产市场的发展历程表明，房地产业和

8、金融业相互支持、相互依存、共同发展，而且房地产市场的起伏波折与金全国贸易经济类核心期刊9 5万方数据融及相关政策变动密切相关。一方面，房地产业的发展离不开金融业的大力支持：另一方面。房地产业又是金融业借贷资本的最大出路。对银行贷款过分依赖的现状是我国房地产业在短期内无法改变的，房地产业贷款同时也是金融业的优质信贷资产。因此可以说，我国房地产行业的问题一定程度上也是房地产金融的问题，房地产业产生的风险传导到金融业会给我国金融安全带来不良的后果。所以，我国要解决金融安全问题，不应轻视房地产业的重要性。房地产业相关产业政策及配套改革的实施为了房地产业的稳定健康发展并使之符合科学发展观的要求。房地产业

9、的相关产业政策及配套改革应该有条不紊的进行。(一)改革房地产开发企业准入门槛制度在考虑地区差异的前提下，对房地产开发企业准入门槛制度进行大幅度改革。我国房地产开发企业的准入门槛制度于2 0 0 0 年才得以建立和完善，根据中华人民共和国城市房地产管理法和城市房地产经营管理条例，建设部颁布了房地产开发企业资质管理规定，根据该规定，房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级：一级开发企业注册资本不低于5 0 0 0 万元。二、三、四级资质开发企业注册资本分别不低于2 0 0 0 万元、8 0 0 万元和1 0 0 万元。准入门槛制度对规范我国房地产企业经营行为，促进我国房地产业健康发展发挥了建设性

10、作用。然而过低的准入门槛使得房地产产业市场秩序混乱。以至于产生谁都能进入房地产行业。谁都能搞房地产的假象。房地产业是专业性很强的产业投入大，周期长政策性强对于技术、经验、管理、资金都有很高的要求大量的外行和小企业进入房地产必然隐藏巨大风险：一是市场风险，在房地产业日趋规范后市场必然会优胜劣汰，大批有失专业水准的开发商面临淘汰出局；二是社会风险，低水平的开发不仅不能为城市居民提供高品位的商品，还会造成社会资源的极大浪费。因此。我国房地产行业要根据区域特征提高房地产业准入门槛。不能搞一刀切。(二)改革现行房地产业金融政策我国房地产开发企业的自有资本金制度是地方政府根据城市房地产开发经营管理条例(国

11、务院令第2 4 8 号)的规定以及国务院关于调整部分行业固定投资项目资本金比例(国发(2 0 0 4)1 3 号)的通知精神而制定的，房地产开发企业的自有资本金不低于项目总投资额的3 5。内源性资金不足和外源性资金来源渠道单一是房地产业的通病，为了克服这一通病给房地产业带来的不利影响有必要采取双管齐下的办法来改变这一局面。一方面，大幅提高自有资本金的比例来解决内源性资金不足的问题。这对自有资金不高、过分依赖银行贷款的房地产项目抑制作用会更强，而这一类项目一般都包含着许多风险。这样做首先可以减缓房地产业的增长速度。房地产业增长速度太快往往带动其他产业过热。使能耗、物耗过高的企业能够维持下去。这不

12、利于产业调整。其次，能够抑制中小资本大量进入房地产业。使现有资金实力较强的企业更能有效地发挥规模经济的作用。再者，能够有效防止银行产生不良资产。因为中小房地产企业主要是靠银行贷款，遇到金融危机或者其他经济问题时，其还款能力差容易导致银行不良债权的出现。另一方面，加快推进房地产金融创新步伐拓宽房地产企业融资渠道，解决外源性资金来源渠道单一给房地产业造成的资金瓶颈。(三)完善与物权法相配套的拆迁管理制度近年来城市建设中的拆迁安置问题呈逐年上升趋势，各地的“钉子户”事件层出不穷。房地产业要得到健康发展必须完善现行的拆迁管理制度，使之既能满足城市建设快速发展的需要。又能相应化解因拆迁而引发的社会矛盾。

13、因此。建立与物权法相配套的拆迁管理制度显得异常迫切。第一。以人为本的思想要在拆迁过程中得到具体的体现，政府强制拆迁的权力必须在维护公民财产权，保证被拆迁人得到合理赔偿的前提下合理使用；第二，区别对待公益目的与商业目的的拆迁。强制拆迁只能用于公益目的的市政建设。对商9 6 育韭时代(原名商业经济研究)2 0 0 9 年2 7 期业目的的拆迁应做出严格限制；第三，对房价的评估要公正、公平，严格监管估价机构及人员的职业行为；第四，对房屋拆迁中腐败行为要及时按中央纪委关于推进党风廉政建设和反腐败斗争“六项措施”严厉查处，坚决制止司法部门纵容和帮助滥用强制拆迁的行为。(四)从三元供应体制过渡到二元供应体

14、制按照现行的住房保障制度设计。低收入家庭可以住廉租房和购买经济适用房。中低或者中等收入家庭可以购买限价商品房，高收入家庭可以购买商品房，确立了我国住房制度的三元供应结构，即廉租房、经济适用房和商品房。然而，上述三个层次既无严格的审核标准，又无明确的退出机制，不可避免地出现寻租行为。廉租房作为低收入家庭的住房保障措施无可厚非，经济适用房作为低收入家庭的保障措施必须辅之以完善的退出机制。只有这样才能保障社会公平。住房商品化是不可避免的历史潮流，房地产业只有坚持市场化才能合理配置资源，从廉租房、经济适用房、商品房的三元供应体制过渡到廉租房、商品房的二元供应体制，推进我国房地产业的健康发展。参1 成廉

15、姆B 布鲁格曼杰夫瑞D 费雪房地产金融与投资【M】东北财经大学出版社20()(】2 张红，殷红房地产金融学I M】清华大学出版社2()()73 肖善璋房地产金融学【M 1 大连理工大学出版社，l9 9 84 潘石屹房地产市场中存在的风险U】金融研究，2 ()5(4)5 易完容房地产金融风险到底有多大中国房地产信息网。2 0 0 4(4)6 潇琦中国房地产业走到三岔口U 1 北京房地产。2 0 0 8(1 0)7 文林峰建立住房分层次供应制度U 1 城市住宅，2 0 0 9(3)8 冯善书集结号召唤房地产投机商撤退中国改革，2 f】0 8(1(J)9 董菊红中国房地产市场何以失灵U 1 财会通讯

16、，2 f)(J 9(3)1()许经勇我国房地产竞争的演变趋势【J 1 福建论坛(人文社会科学版)，2 0 0 9(1)万方数据我国房地产产业地位的理论分析我国房地产产业地位的理论分析作者：皮文华，邱力生作者单位：武汉大学经济与管理学院,武汉,430072刊名：商业时代英文刊名：COMMERCIAL TIMES年，卷(期)：2009，(27)被引用次数：0次 相似文献(10条)相似文献(10条)1.学位论文 向为民 我国房地产业的支柱产业地位研究 2004 本文分析了产业政策的经济特性,阐明了支柱产业的含义,明确了房地产业的基本概念,回顾了房地产业的发展历程,分析了房地产业在国民经济中的地位和作

17、用.针对房地产业在国民经济中的地位问题,通过定性和定量、理论和实践、相结合的研究方法,提出了一套能够判断某一产业在产业政策的扶持下,能否成为国民经济支柱产业的指标体系,并对目前我国房地产业的产业特性和发展状况进行了分析.根据支柱产业评价指标体系,即产业总产值比重及产业增长率、需求收入弹性基准、产业感应度系数和影响力系数以及产业对就业的贡献指标,一一详细研究,对房地产业的支柱产业地位做了论证.通过对我国城市化进程的分析,阐明城市化为房地产业带来巨大的发展空间.本文还对重庆市房地产业的市场状况和房地产业的支柱产业地位做了分析.2.期刊论文 魏润卿.WEI Rui-qing 现阶段我国房地产业支柱产

18、业地位的考究-学术探索2008,(2)现阶段人们对把房地产业作为支柱产业发展争议颇多,政府也不再公开肯定房地产业的支柱产业地位.且由于我国房地产统计制度不完善等原因而导致房地产业对国民经济的贡献被严重低估,以至于我们必须重新审视房地产业支柱产业的地位.现阶段我国房地产业事实上仍是带有支柱产业性质的产业.3.期刊论文 李尘 房地产业与国民经济问题研究-现代商业2010,(11)房地产业的发展问题已经成为当前我国经济生活的一个热门话题,是否应该继续支持房地产业的发展,突出其支柱产业的地位,已经成为社会各界争论的一个焦点.本文分析了我国房地产业的现状及发展趋势,论述了房地产业成为国民经济增长支柱产业

19、的重要性和必然性及其所具备的条件和应采取的措施,提出了一些自己的思考.4.期刊论文 向为民 中国房地产业的支柱产业地位的量化分析-统计与决策2008,(19)房地产业是否真正满足作为支柱产业的条件?这个问题还有待深入研究.文章确定了支柱产业的评价指标体系,通过定量分析得出了房地产业是支柱产业的结论.5.期刊论文 朱中一 发挥房地产业支柱产业作用解决百姓普遍住有所居问题-城市开发2009,(12)关于发挥房地产支柱产业作用与解决百姓普遍关注的住有所居问题,实际上也是当前普遍议论的保增长与保民生的问题.关于房地产业已成为支柱产业问题,目前基本上已形成共识.当前,社会上对房地产行业议论较多的有三个问

20、题,一是房价问题;二是宏观调控的目标为何难以实现的问题:三是如何回归住房在居住方面的基本功能问题.6.期刊论文 张璐 扩大内需背景下我国房地产业发展问题研究-中国经贸2009,(18)经济危机的影响使我国房地产业企业利润下降,市场低迷.中央扩大内需政策为房地产业的发展带来了契机.我国房地产业对经济增长的贡献巨大,但是经济增长不等于经济发展,房地产业发展带来的弊端也日益显现.本文通过分析我国房地产业的发展历程和现状,存在的弊端,并运用经济增长理论对其进行经济学分析,提出在扩大内需背景下,我国房地产业发展的对策和建议,以促进房地产业更加健康、持续、良好地发展.7.期刊论文 王一明 如何把住宅与房地

21、产业培育为大同的支柱产业-山西建筑2004,30(12)对住宅与房地产业在全面建设小康社会中的地位和作用进行了介绍,分析了大同市发展住宅与房地产业的制约因素,提出了把住宅与房地产业作为支柱产业培育的对策和建议.8.期刊论文 庾莉萍 不应把房地产业作为支柱产业-金融博览2010,(1)我国房地产业的发展,是伴随着改革开放和现代化建设的发展而逐步发展起来的.自党的十一届三中全会召开至今,我国房地产业经历了复苏、发展、调整,繁荣和宏观调控等阶段,从一个不成熟的产业慢慢走向成熟产业.特别是我国取消福利分房制度实行商品房制度以来,我国房地产业飞速发展.9.期刊论文 林素钢.Lin Su Gang 房地产

22、业在地方产业体系中的定位研究以江苏省南通市为例-特区经济2008,(7)我国房地产业已经成为国民经济的支柱产业,傻并不意味着已经成为每个城市的支柱产业.具体城市还应该根据房地产业增加值占GDP的比例等指标判断,同时要使得房地产业能够真正成为地方产业体系中的支柱产业,还需正确认识房地产业支柱产业地位,通通采取发展存量房市场和房地产中介服务等措施,促进房地产市场健康发展.10.学位论文 焦晓武 我国房地产业的投入产出分析 2004 十一届三中全会以后,中国房地产业开始进入发展时期,先后经历了1990年前后几年的起步预热阶段;1992、1993年高速增长后的房地产市场局部过热,市场进入调整阶段;19

23、98年取消住房实物分配,实行住房分配货币化后,房地产市场又进入了新一轮发展阶段,经过最近5年的持续增长,房地产市场处于什么发展现状,今后如何继续发展,成为政府和研究人员需要关注和讨论研究的重要问题.该文收集了最近十年的房地产市场资料,结合房地产周期理论、投入产出理论和模型,运用统计分析、定性分析、定量分析、线性回归分析、比较分析等方法,对房地产业发展现状、房地产业与国民经济之间的相互作用进行分析研究.通过对中国房地产业现状以及它和国民经济的相互关系分析,该文得到以下结论:1.中国房地产业处在快速发展时期,局部存在过热现象;2.中国房地产业对国民经济的发展具有一定的推动作用:最近十年对GDP的直

24、接贡献率平均为1.7,拉动GDP增长率平均为0.16个百分点.带动相关行业形成的间接贡献率平均为15.56,拉动GDP增长率平均为1.3个百分点.同时,国民经济对房地产业的发展的带动作用虽然并不十分明显,但是要大于房地产业对国民经济发展的带动作用.3.虽然经过近些年的快速发展,房地产业的支柱产业地位并未完全确立,只能算作准支柱产业;房地产业的发展,需要其它产业发展和整个国民经济的发展作为依托.房地产业作为准支柱产业,在国民经济中扮演重要角色,它的发展必须要和相关产业及整个国民经济发展水平相适应.4.经济发达与房地产市场活跃是相辅相成、互相作用、互为因果的,不同区域房地产与国民经济之间的相互作用

25、力的大小不同,经济发达地区,房地产业发达;反之,房地产业对国民经济的贡献大,则通常该区域经济发达.5.房地产业与其他相关产业部门之间是互相影响、互相作用的,金融、建筑、第三产业等行业与房地产业的发展关系紧密,相互间的影响较大,所以,要想积极发展房地产业,与其密切相关的产业也应该同时得到发展,这样才能相互促进,持续发展.中国房地产业和发达国家或地区相比,其增加值占GDP的比重不高,所以仍有很大的发展空间,积极发展房地产业必将会带动其它相关产业及整个国民经济的增长.6.房地产业要持续健康的发展,首先,要建立房地产业统计分析、产业预警系统,随时监控房地产业的发展情况;其次,成立专门研究需求的机构,为政府提供释放土地供应量的依据,为开发商提供市场定位的参考;再次,优化市场结构,活跃二手市场,注意各地区间的均衡发展;最后,从政府自身做起,规范房地产市场运作,使土地资源真正发挥最有效的利用.本文链接：http:/