房地产企业项目成本投资控制新探讨.pdf

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1、房地产企业项目成本投资控制新探讨陈祥珍(漳州市城市规划设计院福建漳州3 6 3 0 0 5)摘要当前房地产市场正处于低谷阶段，产品甚至无人问津致使一些房地产企业资金流动困难。施工进度拖延。甚至停工。在建材价格波幅小、人机费用上涨的情况下。房地产企业如何缓解危机应从内部管理出发，从根源上有效控制房地产企业资本开支。剖析了当前影响房地产项目设计经济合理性的主要原因撂讨了设计管理过程户控制工程造价的主要途径以降低产品建造成本。有效地缓解企业危机。关键词房地产设计管理项目成本投资控制中圈分类号F 2 9 3 3 3文献标识码A项目成本投资控制方法包括有事前控制、事中控制及事后控制。投资控制是一个由投资

2、决策、设计、施工、竣工等组成的全过程控制是工程管理的一个方面，要控制好投资关键还得提高企业管理水平。设计是房地产企业的技术核心之一又是企业控制产品的关键环节一方面设计直接决定了企业产品是否符合消费者的要求另一方面设计也决定了产品给企业带来的利润收入进而决定了企业产品开发的成败。设计管理过程的造价控制主要体现在设计阶段与设计变更环节上对技术、管理、经济三者的紧密结合。l 影响设计经济合理性的主要原因剖析1 1 工程技术与经济观念相分赢当前大部分设计人员技术水平、知识储备并不差但缺乏经济观念设计思想保守。创新意识不强。在设计中不作多方案比较。即使多方案比较也只注重造型和使用功能，而忽视经济方面的比

3、较。另外造价人员与设计人员不能紧密相结合各干各的事，缺乏必要的工作协调。造价人员只管拿图纸算量组价。计算工程造价而没有与设计人员互通造价控制成本。1 2 政府对设计的审查不全面缺乏监督机制设计方案或图纸出来后主管部门对设计成果缺乏必要的考核与评价。有关部门所组织的审查大都只注重技术性而忽视经济性指标。1 3 设计招投标不彻底目前项目设计只注重方案设计阶段的招标忽略了技术设计和施工图设计的招投标工作。一旦方案中标技术设计和施工图设计也随之被确定。所以施工图设计就缺乏竞争机制设计人员控制造价的积极性就不会很高。1 4 平行发包方式传统模式。设计一招标一施工”中勘察、设计、施工各主要环节之间互相分割

4、与脱节由此带来了工程建设周期长、效率低、投资效益差等问题。勘察、设计和施工单位相互独立、观念保守在合作上各打算盘。许多工程没有底价资金超支。承包商主要考虑尽快完工不需对有疏漏或错误的设计图纸负责；设计单位只考虑建筑要求。而忽略了建筑的成本和施工的技术问题对施工单位编制的施工方案也不予负责。同一工程的承包商之间各自为政在质量、安全、进度和现场管理以及衔接部位缺乏统一调度和协调。2 房地产企业设计管理过程控制工程造价的主要途径2 1 设计阶段是房地产企业控制成本的关键设计费在企业产品建设全费用中所占广泛的应用图书馆信息化服务就是在人们对信息环境的需求中获得诞生和发展的。在市场经济的背景下信息决定效

5、益。效益需要信息由于信息需求在学科专业方面呈现多样性和迫切性因此向特定用户提供有针对性的参考咨询服务的职能愈益增强。特别是信息网络的发展，用户获取信怠的空间和途径不断拓宽当用户在众多的咨询服务机构和获取信息的众多手段中可以自由选择时大学图书馆的生存与发展。便在一定程度上掌握在用户手中把用户作为经营的出发点同时又“把用户作为经营的归宿”是市场经济发展的客观规律大学图书馆作为整个社会信息服务的一个部分，同样适用这个规律。以用户为中收穑日期：2 0 0 9-0 3-0 2砷科技刨业月刊2 0 0 9 年第5 期心、营造良好的信息环境。昨天是一个良好的服务系统并不意味着今后永远是一个良好的系统以“用户

6、为中心”的图书馆就是要围绕用户的需求而不断地创新不断地更新只有这样才能保证图书馆的服务永远活跃的。并随着信息需求的变化而不断变化从而完善图书馆的功能。一个赢得用户信赖的服务系统其接收用户信息求助量相应地比其他服务系统要大些他直接反映了该系统接纳信息的能力要实现更高的信息需求量使越来越多的用户访问和依赖于电子阅览室的帮助和指导热情地与信息求助者进行积极的心理沟通。在知识信息迅猛发展、计算机通讯等高新技术广泛应用的今天人们的信息需求日益多样化和复杂化，不论其方法指导、答案提供，还是咨询服务，其寻找内容和外延都发生了新变化图书馆的服务应以最大程度地满足用户对象信息的需求为己任树立以”用户为中心”的新

7、的服务理念。参考文献1邹惠民羁络环境下信息服务的特点及图书馆发展探索 J 中国图书馆学报，2 0 0 l(1)2 徐锐，邓燕论知识创新中的信息服务 J 情报科学2 0 0 l(1)3 扬立马文秀网络时代高校1 t i 书馆信息服务研究 J】现代图书情报技术，2 0 0 l(2)(责任编辑杨柳)万方数据比例并不大大约只占建安成本的1 5，2 但对工程总造价的影响可达7 5 以上。房地产开发项目的设计一般要经历四个阶段分别是方案设计阶段、初步设计阶段、扩初设计阶段和施工图设计阶段。这四个阶段循环渐进要求房地产企业与设计单位相互配合才能顺利进行。在设计方案勾略前应咨询规划部门的意见组织设计单位及其他

8、相关部门到现场勘查、核定设计项目的关键坐标点。设计过程中应派专人跟踪配合以便及时掌握设计动态避免设计偏离；随时随地做好交流记录方便企业校核预算开支。一个科学合理的设计可使工程造价减低l o 设计阶段控制工程造价常见的方法有：2 1 1大力推行设计轺标把建筑方案与经济方案相结合尽量将主体工程及配套设施、景观、绿化等统一进行招标。采用多家竞投组织有关专家综合评比。这样既可优选出实力强的设计单位又可促进设计人员在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新优化设计方案。即建筑外观优美，功能布局合理，结构安全可靠。技术先进满足建筑节能要求。经济效益和环境效益、社会效益三丰收。2 1 2 积极开展限额设计推

9、行限额设计建立设计经济责任制。限额设计就是以标准的设计任务书及项目投资估算控制初步(扩初)设计及总概算，以批准的初步(扩初)设计总概算控制施工图设计及预算。设计人员要加强经济观念树立高度的责任感保证产品功能及技术指标的前提下合理分解和使用投资限额。融设计和预算为一体把技术和经济有机结合起来由“画了算”改为“算了画”保证总投资限额不被突破。预算部门需科学、合理确定设计限额房地产企业应与设计人员密切配合、通力协作；同时，房地产企业在暨定设计限额的基础上对设计单位限额设计完成情况实施奖惩考核激励机制带动设计单位积极性。2。1-3自觉签订设计舍同签订设计合同实际上是对设计人员是否严格使用设计规范、设计

10、标准、工程量以及概预算指标等各方面控制的一种举措。在设计合同经济条款上先明确设计变更产生的责任归属然后再确定变更费用分担方式如是由于设计方的原因产生不必要的变更当设计变更费超出合同总价的某一比例时，则扣罚定比例的设计费(或设计质量保证金)：若是因其他原因产生变更，若超出约定的变更额度限制同样要求房地产企业支付变更费用。这样既可在一定程度上约束有关部门随心所欲要求设计变更也督促设计人员认真执行设计任务从而减少企业不必要费用支出。2 2 设计成果评审会设计成果评审是对设计意图得以图纸化程度的评价也是房地产企业对设计成果的最后一次把关评审会的质量很大程度决定了后面设计变更和工程签证的多少。房地产企业

11、要高度重视、合理科学的组织评审会，设计单位要积极配合参加，还应邀请建设(规划)行政主管部门、专家以及提供资料的相关部门等都来参与从项目的设计质量、工程投资等方面给予评审以获取高质量的设计成果。同时。评审会议纪要要如实详尽的记录设计单位应严格按照会议纪要补充完善、优化设计，节约工程投资。2 j 设计变更是房地产企业控制成本的难点设计变更是对设计成果进行的局部修改和调整。设计变更。长期以来一直是建设项目投资控制的要害当前普遍存在由于设计频繁变更给工程造价控制带来极大的难度。主要有：政府部门要求变更如设计与指标控制不符要求进行变更等；企业领导要求变更如领导对企业发展前景观点变化要求进行变更等；工程部

12、门要求变更如设计人员设计不精、深度不够或图纸设计失误导致无法施工提出进行变更等；营销部门要求变更，如设计功能与客户要求不同要求进行变更等；施工单位要求变更，如原材料、设备缺货要使用替代产品而提出变更等。2 3 1 及时把握投资动态信息控制好工程变更做好投资变化估算在做好设计任务书、设计阶段、设计成果评审会等设计管理同时企业应及时准确地把握建设项目的投资动态信息此有利于各级管理者判断和控制变更的发生在变更未发生时采取有力的措施把超预算的因素消灭在萌芽状态。这样工程投资就碍到根本性的控制。达到主动控制成本支出的目的。对于变更要先从技术上验证是否可行然后从成本上验证是否可行。最后决策是否变更变更除了

13、要有技术变更指令外还要做好文字依据，明确工程数量和单价及估价的变更金额。2 3 2 统一统计1：2 径认真完成工程变更统计报表在做工程变更统计时尽量统一统计口径对于无法确认统计归口的。要加以说明以防重复或漏项。施工单位和监理公司均应建立专门的统计组织机构监理公司要设立统计专业工程师施工单位应设立专业统计员各级要认真完成工程变更统计报表工作。2 3 3 建立一套健全的管理系统建立一套完整的项目网络计算机管理系统将原有的租放式管理升级为科学管理。包括将业主、设计单位、施工单位、监理公司等联网起来形成一个网络管理系统：分设行政管理予系统、文档管理子系统、质量管理子系统、费用管理子系统、进度管理子系统

14、、合同管理子系统、财务管理子系统、设计子系统变更统计可纳入费用管理中。2 3 4 建立一个完整的数据库档案企业在设计开始就应建立数据库档案。设计中按系统的要求计算工程量，企业以合同形式要求设计单位在提交图纸时提供所有设计测量原始数据和设计数据形成原始数据摩。变更统计人员在管理工程量档案时一接到变更通知书就应接要求立即输入变更工程量，及时更新数据库。便随时可输出变更数量和金额。2 4 加快设计监理工作的推广优化设计工作仅靠政府部门监控还不能满足社会发展需要的要求。业主将委托监理单位实行设计监理。通过设计监理可打破设计单位自己控制自己的单一局面。工程项目设计阶段监理控制的重点是质量控制和投资控制。

15、与此同时应推行设计索赔制度保障设计质量和经济合理。国家建设部在建设监理试行规定中明确了设计阶段监理工作的任务。3 结语项目成本投资控制不是孤立的它反映了企业的管理水平。建立健全的、科学的管理体制形成一种互相约束的机制，以期真正达到有效控制投资提高建设项目的经济效益、环境效益及社会效益的目的。上述途径可结合使用互相渗透。参考文献1宋伯约加强工程成本控制提高建筑企业效益 J 中国建设信息2 0 0 4(2)2肖琳绮在公路施工中工程变更对工程投费的影响及评估统计 J】四川建材2 0 0 7(1)3 建设工程投资控制 M 北京：知识产权出版社2 0 0 7(责任编辑梁工)P l C l N E E R

16、 I N GW I T HS C I E N C E T E C H N O L O G YM O N T H L YN O 52 0 0 96 1万方数据房地产企业项目成本投资控制新探讨房地产企业项目成本投资控制新探讨作者：陈祥珍作者单位：漳州市城市规划设计院,福建,漳州,363005刊名：科技创业月刊英文刊名：PIONEERING WITH SCIENCE&TECHNOLOGY MONTHLY年，卷(期)：2009，(5)被引用次数：0次 参考文献(3条)参考文献(3条)1.宋伯约 加强工程成本控制,提高建筑企业效益 2004(02)2.肖琳绮 在公路施工中工程变更对工程投资的影响及评估统

17、计期刊论文-四川建材 2007(01)3.建设工程投资控制 2007 相似文献(10条)相似文献(10条)1.期刊论文 赵祥 价值工程理论在房地产项目设计管理中的应用研究-企业家天地（下旬刊）2009,(11)本文结合价值工程的基本原理和方法以及工作程序,并且以房地产项目设计管理过程为主线,阐述了设计管理在不同阶段价值工程的应用范围和特点.通过作者亲身经历的房地产开发项目的设计管理,介绍了价值工程在其中的应用.在应用中避免了一些常见的问题及弊端,阐述了作者在实际应用中的经验和体会,以供从事设计管理方面的同仁们参考.2.期刊论文 范文昌 浅谈房地产开发商景观设计管理的阶段成果和要求-科技资讯20

18、09,(16)随着改革开放的不断深入,我国的房地广业和环境景观业在这样的时代霄景下蓬勃发展、蒸蒸日上.局住区环境景观成了城市中分布最广,最接近居民、使用度最高的城市空间形式.作为开发商,应遵循正确的操作流程,尤其是景观规划设计应尽量提前介入,与总体规划,建筑设计以及配套管网设计等同时进行.本文对房地产开发商景观设计管理的阶段成果和要求进行了探讨,与大家共同分享和探讨.3.期刊论文 杨山 房地产开发项目设计管理概述-甘肃科技2009,25(19)项目管理是一种新兴的管理方法.在房地产开发项目设计管理阶段引入成熟的项目管理方法,将对设计进程中的科学决策、资源优化及质量和成本控制起到积极的促进作用.

19、4.期刊论文 伍建勋 论房地产园林中的若干话题-科技资讯2008,(22)本文结合自身多年的房地产园林工程工作经验,概述了房地产与园林的发展历程,特点以及园林设计管理工作当面的流程.5.期刊论文 史贤戈 房地产开发项目设计管理-科技资讯2008,(23)项目管理是一种新兴的管理方法.在房地产开发项目设计管理阶段引入成熟的项目管理方法,将对设计进程中的科学决策,资源优化及质量和成本控制起到积极的促进作用.6.学位论文 孙祥军 房地产开发项目建筑设计管理与造价控制的互动研究 2005 造价控制在房地产项目开发中的重要性会越来越凸显出来，成本节约的挖潜将成为企业提高赢利能力的重要方面。影响房地产开发

20、项目建设成本最关键的环节在于产品研发阶段的决策和建筑设计，在以往的设计阶段造价控制管理中，多从造价控制的角度出发研究设计阶段的造价控制，较少系统地从建筑设计管理与造价控制两方面互动地进行研究，因此，本文从房地产项目开发设计研发阶段的建筑设计与造价控制的互动关系为研究目标，确立以项目定位为指导标准，从建筑设计的设计流程、控制评价点与造价控制互动的角度来探讨设计的优化和造价的控制问题，建立两者互动控制的机制。房地产产品设计研发过程是将书面自然语言描述的项目定位经过多因素的参与,转化为建筑语汇的形象和技术描述的过程，以市场需求为依据，以项目定位为设计导向，在市场、造价、销售、物业等专业机构和人员的配

21、合下，建筑师和工程师根据建筑设计的工作流程，通过产品定位、建筑策划、总体规划设计、建筑方案设计、初步设计等逐阶段的设计、评价、优化，形成完整的施工图设计的过程，并给予施工阶段的配合。造价控制是在经济层面上对开发成本的约束，造价控制的重点在于产品设计研发过程中的决策和建筑设计阶段，造价控制的目标是以开发项目的定位目标为工作依据，充分体现节约成本，提高性价比的目标。造价的控制不是为控制成本而控制，而是达到产品定位的品质要求，以项目开发的最大收益为目标。要达到造价控制的最大效果，造价控制必须和建筑设计管理密切结合。产品设计研发过程中建筑设计的各个阶段也是造价控制的相应阶段，设计的控制环节、控制目标

22、也是造价控制的关键工作节点，造价控制应和建筑设计共同从达到项目定位战略目标的角度，进行建筑设计管理和造价控制的互动控制，两者是房地产产品创造的一个问题的两个不可分割的方面。根据房地产企业项目开发的现状，应建立相应的产品设计研发过程中建筑设计和造价控制的组织体制，以有效地完成开发目标，其是开发企业获得持久竞争力和做大做强的重要因素之一。7.期刊论文 桂夏强.GUI Xia-qiang 房地产开发项目中的规划设计管理-工程与建设2006,20(3)文章介绍了在房地产开发中,管理者要把握和处理好开发商与项目各参与单位的协调关系,重点是针对规划设计管理人员如何针对自身的工作职责来合理安排工作.8.期刊

23、论文 陈朝辉.陈志强.沈广锋 浅析设计管理在房地产开发中的作用-城市建设2010,(1)对于建设项目缩短工期,节约投资,提高经济效益,起着关键作用,房地产的市场竞争不仅是项目地段、区位的竞争,而将延伸到户型设计的细节、住宅产品的附加值和整体居住空间的舒适度的竞争中.9.期刊论文 周书恒 浅析房地产项目的规划设计管理-华章2007,(3)本文通过对我国房地产项目的规划设计状况的了解,围绕项目管理的相关概念与模型,运用房地产项目方案的评价指标,通过实证分析和比较,最终根据房地产规划设计的流程,分阶段提出了一系列房地产项目规划设计的管理要点.10.期刊论文 吴军.刘芳 房地产开发项目设计管理-黑龙江科技信息2009,(25)阐述了在房地产开发中项目设计的管理.本文链接：http:/