房地产开发企业应该缴纳的税费.pdf

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1、常熟虞山房价 http:/ http:/ 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。常熟房价走势常熟房价走势（1）销售建筑物或构筑物销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限

2、产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。常熟虞山房价 http:/ http:/ 销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。不动产租赁，不按本税目征税。（二）涉及税种房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。1、销售不动产的营业税计税依据根据 中华人民共和国

3、营业税暂行条例实施细则 的规定：常熟虞山房价 http:/ http:/ http:/ http:/ 号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。（2）对合作建房行为应如何征收营业税根据 转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知（京地税营1995319 号）规定：合作建房，是指由一方（以下简称甲方）

4、提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分常熟虞山房价 http:/ http:/ http:/ http:/ 承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在常熟虞山房价 http:/ http:/ http:/ http:/ http:/

5、http:/ 对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为 5%，销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为 5%。计算公式=营业额5%二、城市维护建设税二、城市维护建设税根据中华人民共和国城市维护建设税暂行条例（国发1985第 19 号）规定：（一）计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额。（二）税率：分别为 7%、5%、1%。计算公式:应纳税额=营业税税额税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。三、教育费附加三、教育费附加（一）计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额（二）税率为 4%。计算公式:应交教育费附

6、加额=营业税税额费率。常熟虞山房价 http:/ http:/ 1993 138 号）规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除条例规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。具体讲：（一）对转让土地使用权的，只对转让国有土地使用权的行为征税，转让集体土地使用权的行为没有纳入征税范围。这是因为根据中华人民共和国土地管理法的规定，集体土地未经国家征用不得转让。因此，转让集体土地是违法行为，所以不能纳入征税范围。（二）转让地上建筑物，是指建于土地上

7、的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。（三）附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。（四）取得收入的行为，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。常熟虞山房价 http:/ http:/ 暂行条例 规定土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括：1、取得土地使用权所支付的金额；2、开发土地的成本、费用；3、新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格；4、与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 规定，计算土地增值额的扣除项目，具体为：常熟虞山房价 http:/ http:/ 号北京市人民政府关于征收土地增值

8、税有关政策问题的通知 中明确，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的 5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的 10%的以内计算扣除。常熟虞山房价 http:/ http:/ 20的扣除。（六）税率：土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额 50的部分，税率 30。增值额超过扣除项目金额 50，未超过扣除项目

9、金额 100的部分，税率 40。增值额超过扣除项目金额 100，未超过扣除项目金额 200的部分，税率 50。增值额超过扣除项目金额 200的部分，税率为 60。根据关于土地增值税若干征收管理问题的通知规定，对经常发生房地产转让的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其它原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征的土地增值税，待该项常熟虞山房价 http:/ http:/ 2%的比例预征土地增值税；预售其他房地产，按预售收入 1%的比例预征土地增值税。五、房产税五、房产税如果企业拥有房产产权的需缴纳房产税。根据中华人民共和国房产税暂行条例（国发198690号）的规

10、定，房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。房产税以房产原值(评估值)为计税依据税率为 1.2%。计算公式为:年应纳税额=房产原值(评估值)(1-30%)1.2%。六、城镇土地使用税六、城镇土地使用税如果企业拥有土地使用权的需缴纳城镇土地使用税根据中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（国务院令第17 号发布）的规定，城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。年应纳税额=(各级土地面积相应税额)。北京市城镇土地纳常熟虞山房价 http

11、:/ http:/ 10 元；二级土地每平方米年税额 8 元；三级土地每平方米年税额 6 元；四级土地每平方米年税额 4 元；五级土地每平方米年税额 1 元；六级土地每平方米年税额 0.5 元。七、城市房地产税、外商投资企业土地使用费七、城市房地产税、外商投资企业土地使用费如果单位属于外商投资企业或外国企业应缴纳城市房地产税、外商投资企业土地使用费。（一）根据中华人民共和国城市房地产税暂行条例（中央人民政府政务院政财字第 133 号令公布）规定，城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税税率为 1.2%。计算公

12、式为:年应纳税额=房产原值税率(1-30%)。（二）根据北京市人民政府发布北京市征收中外合营企业土地使用费暂行规定的通知（京政发198581 号）的规定，外商投资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外商投资企业（出让方式取得土地使用权者除外），按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。依外商投资企业的实际占用常熟虞山房价 http:/ http:/ 11 号）的规定，印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额税率应纳税额=凭证数量单位税额。

13、土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。常熟虞山房价 http:/ http:/ 224号）的规定，契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房

14、屋所有权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换；其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。（一）下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：1、以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的；2、以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的；3、建设工程转让时发生土地使用权转移的；4、以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。（二）契税的计税依据如下：常熟虞山房价 http:/ http:/ 用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定；3、土地使用权交换、房屋所有权

15、交换、土地使用权与房屋所有权交换，为交换价格的差额；4、以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，除承受方按规 定缴纳契税外，房地产转让者应当补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出 让费用或者土地收益。5、承受土地、房屋部分权属的，为所承受部分权属的成交价格；当部分 权属改为全部权属时，为全部权属的成交价格，原已缴纳的部分权属的税款应 予扣除。常熟虞山房价 http:/ http:/ 号）的规定，契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。纳税义务人为房屋、土地权属的承受方。应纳税额=计税依据税率。十、企业所得税企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得。基本税率为 33%。还设置两档优惠税率，即：年应纳税所得额在 3 万元（含 3 万元）以下的，减按 18%的税率计算缴纳；年应纳税所得额超过 3 万元至 10 万元（含 10 万元）的，减按 27%的税率。十一、个人所得税个人所得税是以个人取得的各项应税所得对象征收的一种税。支付所得的单位或者个人为个人所得税的扣缴义务人,按照税法规定代扣代缴个人所得税,是扣缴义务人的法定义务。