房地产泡沫经济的危害及应对措施探讨.pdf

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1、房地产泡沫经济的危害及应对措施探讨陈文瑞莆田市国土资源局福建莆田35 11O O【文章摘要】房地产泡沫经济是房地产经济波动的一种表现形式，其产生会加剧房地产经济的波劝，严重的泡沫现象将会对房地产经济发展甚至整个经济发展构成巨大威胁。本文分析了房地产市场泡沫经济产生的原因及危害，并尝试提出了一些预防应对措施。【关键词】房地产经济泡沫；危害性；防范措施泡沫经济是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济会造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而

2、言的，其寓于金融投机。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。一房地产泡沫经济产生的原因一)房地产市场信息的不对称及房地产商品的特殊性的原因。由于房地产市场买者信息短缺和信息的不对称，许多房地产交易和定价是悄悄进行的，这种成交价往往不能反映成交物业的真实价值。在一定时期内房地产商品供求不易平衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件，所以房地产容易产生泡沫。(二)房地产市场宏观环境宽松，有炒作的资会来源。泡沫经济都是发生在国家对银根放得比较松，经济发展速度比较快的阶段，社会经

3、济表面上呈现一片繁荣，给泡沫经济提供了炒作的资金来源。(三)土地的稀缺性及地价的虚构性的原因。我国的土地资源相对匮乏，而人们对相对匮乏的土地需求却有日益扩大的趋势。因此，土地的稀缺性使地价运动会脱离土地利用实际而产生泡沫。地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象，现实的市场地价中虚构部分越多亦即说泡沫成分越多，反之越少。(四)社会对泡沫经济的形成和发展缺乏约束机制。从房地产历次泡沫经济的发展过程看，社会对地产泡沫经济的形成和发展过程缺乏一个有效的约束机制。对泡沫经济的形成和发展进行约束，关键是对促进经济泡沫成长的各种投机活动进行监督和控制，但到目前为止，社会还缺乏这种监控的手段

4、。二，房地产经济泡沫的危害性分析(一)泡沫经济会导致经济及社会结构失衡。在房地产经济泡沫破灭之前，房地产价格迅速上升，并由此必然会吸引大量的社会资金进入房地产市场，而生产性、服务性产业和基础建设缺乏足够的发展，资金投入却大量减少，最终使整个社会经济结构失衡。另一方面城市地价持续高涨，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸显，人们之间的资产差距越来越大，导致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题，同时也造成了社会结构的严重失衡。(二)破坏金融系统运行，导致金融危机。房地产经济泡沫时期，由于投机活动盛行，房地产市场预期回报率远远高于其他生产型产业，必

5、然诱使许多银行将大量贷款投放到房地产市场中。但是由于房地产开发商和购房者向银行的消费贷款越来越多，这势必成为银行的一个包袱，房地产泡沫一旦破灭，将会造成房地产价格的下跌，影响银行不良贷款的增加，甚至会诱发金融危机。(三)房地产泡沫破裂可能引发政治和社会动荡。随着房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭。失业人数剧增，犯罪案件也随之激增，社会危机就逐渐加剧，就会引发社会动荡。(四)房地产泡沫破灭导致了生产和消费危机。房地产价格，特别是住宅价格上涨过快，将会严重扰乱房地产市场秩序，引发生产和消费的不稳定，严重影响到人民的生活质量。三、应对房地产泡沫经济的措施(一)严格审批开发项目规划，强化土

6、地资源管理，控制商品房价格的不合理上涨。因为房地产开发是应该突出项目的个性和特色的，但更要强调统一规划与整体协调，使新开发的楼盘能与周围的环境融为一体，不断完善城市景观。同时要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招标投标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法犯罪行为要严厉惩处。(二)加强宏观形势和政策的监控。治标须得治本，宏观调控房地产市场秩序，必须从源头上根除房地产经济泡沫产生的土壤。政府对宏观经济形势进行全方位的监控，制定合适的政策，建立市场运行规则和监管规则的执行，有效实

7、施宏观调控并按市场发育程度建立清晰完备的制度，促使房地产市场的健康稳定发展，是防止房地产经济泡沫的关键措施。(三)建立房地产市场运行预警预报制度，加强宏观监测体系。土地的虚拟资本特性、预期、投机、非理性行为，转6 5 页，。万方数据会独树一一帜。3、中国移动日前奉行的资源整合运营和高端化战略有助于强化其目前的霸主地位。从2 0 0 2 年起，中移动着力于将自己塑造成中国移动通信市场最优秀、最专业的运营商。在移动公司也提出了以N T T D O C o M 0 为目标的口号。其与各行业内的顶尖企业合作拓展移动业务特别是数据业务应用，强强联合，这些都将再次固化其移动领域排名第一的地位。2。中国电信

8、集团公司中国电信作为国内电信市场的“母体”，尽管几经拆分仍然拥有强大的接入资源、骨干网，国际关口局等网络资源优势，实力不可小窥。虽然目前小灵通的停用对其移动、眦务产生了一定不利影响。但是，决定其在移动市场命运的3 G 牌照缺已经如期发放。电信也趁势最早推出了其自有的3 G 品牌“天翼”。然而如何面对通信业移动化的趋势，稳定和扩充优质宽带客户资源井考虑未来无线化方式下如何留住这批客户，仅仅依靠大客户策略是否能保证持续发展，如何平衡移动市场和宽带市场的并行发展，避免战略模糊。3 中国(新)联合通信有限公司中国联通未来的挑战似乎更多一些。在市场外部，上有中移动的天花板，下有中国电信咄咄逼人。主要依赖

9、干移动业务收入且实力尚不强大的联通左右接招确实应接不暇。在G 网运行和过渡上又如何超越中移动?划分给电信的C网用户的交割如何进行?我们看到联通推出其自由3 G 品牌“沃”的时间是三家运营商中最迟的一位，很明显有一种跟随战略的意识。可以看出其后发制人的野心。同时，发展原网通的宽带项目也需要一定的时间。从外部发展环境想获得来看，无论是法规、部门利益纠葛还是内容发展、应用普及等等，中国宽带运营要获得高额收益尚需时日。4 3 G 时代电信市场的竞争特性。3 G 进入中国市场，已经给整个通信产业链带来了巨大的冲击。随着一连串的纵向整合，设备商与内容商的关系开始更加密切。近年来中国移动在各地建立的电子移动

10、商务中心也开始投入运营以吸引更多的基于3 G 的创意增值业务。一方面，为了获得更多的增值服务客户，通信内容提供商通常更希望能够和通信运营商产生良性的绑定关系。另一方面，维持好的，长期的合作伙伴关系比起不断更换供应商对运营商而言其交易成本要小很多。同时，当今的手机用户对增值业务的依赖逐渐加重也使得设备商和内容商成为运营商的重要合作伙伴，而通过不断的共同开发新的业务遗迹优质的内容服务也会增加运营商的附加价值产生规模经济效应。随着内容时代的到来，大多数的运营商已经开始通过合作、互利，合理让利以共同做大产业链。随着通信市场的重新规划，各大通信运营商的领域差异化已经大幅减小，电信市场的竞争会更加激烈。首

11、先，在此基础上市场将趋于不稳定。其次，电信的市场竞争促使产业链上下游的合作进一步紧密、分工更加合理，使市场趋于稳定有序发展。也就是说，电信市场的未来的格局将和目前各大运营商的规划方式紧密相连。圃【参考文献】1，陶青陈金桥5 G 时代的中国电信市场竞争格局通信信息报2 0 0 3 年2、马凌易兰5 G 业务融合创新的品牌蓑略研究重庆邮电大学学报2 0 0 9 年第1 期5、李杰崔巍企业资本开支与运行成本管理方法通信企业管理2 0 0 5年第6 期接6 4 页以及房地产业与金融业的密切关系是房地产泡沫产生的主要原因。因此，各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强对当地房地产市场发展

12、和演变规律的研究，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区间，有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫。(四)规范土地市场秩序和行为。要严格市场监管，建立良好的市场秩序。必须完善房地产信用体系，建立诚实守信的市场环境；要用法律形式规范房地产交易方式，继续完善新建商品房网上备案制度。另外，对于发生在房地产领域违法犯纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的圈地人以及房地产领域的违法活动。(五)整顿住房金融市场秩序，防范住房贷款风险。央行要采取有力措施控制商业银行贷款过多流入房地产业；要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理；要

13、严格个人住房贷款管理，严禁发放零首付个人住房贷款。商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例。规范个人商业用房贷款管理等。以此来防范房地产市场泡沫经济。圃【参考文献】1、曲波，谢经荣房地产经济泡沫的内涵!特征与运行机理f J l 上海房地产，2 0 0 5(6)2、李涛，伍建平房地产泡沫的成因及防范措施探讨【J】山东理工大学学报，2 0 0 4(2)【作者简介】陈文瑞，(19 7 1 1o 一)男，福建省莆田市国土资源地籍调查队，本科，房地产经济师，土地管理工程师。研究方向：不动产经济，国土资源开发，M o D E R N B u

14、S l N E S S 啦!t 阎业延：E 万方数据房地产泡沫经济的危害及应对措施探讨房地产泡沫经济的危害及应对措施探讨作者：陈文瑞作者单位：莆田市国土资源局,福建莆田,351100刊名：现代商业英文刊名：MODERN BUSINESS年，卷(期)：2009，(18)被引用次数：0次 参考文献(2条)参考文献(2条)1.曲波.谢经荣 房地产经济泡沫的内涵!特征与运行机理 2003(06)2.李涛.伍建平 房地产泡沫的成因及防范措施探讨期刊论文-山东理工大学学报 2004(02)相似文献(2条)相似文献(2条)1.期刊论文 周承国 房地产经济泡沫问题思考-广西大学学报（哲学社会科学版）2008,30(z1)房地产经济泡沫是房地产经济波动的一种表现形式,房地产经济泡沫一旦破灭,将会给社会带来很大的危害.本文首先解释什么是房地产经济泡沫,分了析当前全四房地产市场发展的现状是否存在泡沫成份,阐述了房地产泡沫的危害性及其形成的主要原因,并尝试提出了一些预防措施.2.期刊论文 龚文 当前房地产经济的泡沫问题分析-魅力中国2009,(13)本文首先解释什么是房地产经济泡沫,分了析当前全国房地产市场发展的现状是否存在泡沫成份,阐述了房地产泡沫的危害性及其形成的主要原因,并尝试提出了一些预防措施.本文链接：http:/