【房地产】青岛市商品房购预售管理.doc

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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作商品房购预售管理商品房预购预售，实际上就是房地产的期货交易。它是在房地产开发商还没有把房屋建设起来以前，或房产还没有竣工以前，以预售的方式把房屋卖出去。(一)预售房屋条件及程序中华人民共和国城市房地产管理法第四十四条规定，商品房预售，必须符合下列条件：1.交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.有建设工程规划许可证。3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明(附件见第57页)。青岛市的规定为多层住

2、宅必须封顶，高层住宅主体达到2/3，即可销售。凡是符合以上条件的房地产发经营企业.向市房地产管理部门提出预售申请，经过房地产管理主管部门核查批准，领取预售房产许可证，井办理预售登记，即可以进行房屋销售。房地产价格的种类房地产是一个巨大的产业体系，房地产经济和房地产市场运行极其复杂，因此房地产价格有着不同的种类。根据不同的标准，可以把房地产价格划分以下几种类型：1.地产价格、房产价格、房地产价格2.房地产理论价格、评估价格、市场价格3.房地产总价格、单位价格、楼面地价住宅的单位还可以分为建筑面积、使用面积以它们作为计价的单位就成为楼面地价。4.所有权价格、使用权价格5.协议价格、招标价格、拍卖价

3、格6.抵押价格、课税价格、征用价格7.基准地价、标定地价、市场地价国家为了发展房地产经济，发展房地产市场，以及对房地产市场进行有力的调控，在对城市土地分等定级的基础上，对各级土地确定一个最基本的价格，就是基准地价。也称为土地出让的底价。标定地价是在基准地价的基础上，考虑了每块土地的具体情况，也就是说考虑了影响土地价格的其他因素而确定的土地的价格，标定地价接近于土地的市场价格。土地市场价格是在土地市场的交易过程中形成的价格。这是土地现实的价格。土地的基准价格，是土地的标定价格和土地的市场价格的基础。另外，在房地产经济运行中还有一些价格形态，如最高限价、最低限价以及计划价格、指导价格、平均价格、成

4、本价格、销售价格等。目前中国城市房地产的建设都是以综合开发形式进行的，房地产的生产价格一般都以综合开发造价的形式出现的。所以，综合开发价格也就是房地产的生产价格或房地产的造价。中国各地综合开发造价，虽然由于地区的不同有些差别，但是它们的主要内容是相同的。目前房地产综合开发价格大体上包括以下一些内容。1.征地补偿费：土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、超转人员补偿费、农转工人员级差补贴、菜田基金、安置劳动力补偿、平地补助费、私人财产补偿费。2.拆迁安置补偿费：私房作价、地上物补偿费、搬家费、拆房费、碴土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位拆迁费、安置用房费。3.其他土地开发

5、费：三通平费、勘察设计费、拆迁征地管理费。4.住宅建筑安装工程费：住宅建筑安装工程造价。5.附属工程费：附属工程包括指煤气调压站、热力点、开闭所、变电室、锅炉房、高压水泵房等。6.室外工程费：室外工程指上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防出入口等：7.公共配套工程费：公共配套工程指幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门珍部、副食店、蔬菜店、书店、小饭铺、浴池、街道办事处、居民委员会、派出所、工商税务所、房管所、市政管理用房等。8.环卫绿化工程费：绿化费、绿地、公共厕所等。9.政府性收费及“四源”费：“四源”费包括煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂。10.土地出让金大市政费。

6、11.两税一费：营业税、城市建设维护税、教育附加费。12.管理费。13.利润。目前中国房地产的综合造价，大体上就是由这种13类71个项目构成的。房地产价格构成的这13类71个项目，大体上可以分为5个构成部分。第一部分，即征地补偿费、拆迁安置费、土地开发费及土地出让金，也就是前3类，构成了房地产价格中的土地费用。第二部分，即住宅建筑安装工程费、附属工程费、室外工程费、也就是第4类到6类，构成了房地产价格中的建筑安装工程费。第三部分，即公共配套工程费、环卫绿化工程费、“四源”费、大市政费，也就是第7到第10类，构成了房地产价格中的配套工程费。第四部分，即两税一费、管理费，也就是第11到第12类，构成了房地产价格中的税费。第五部分，即利润，也就是第13类，构成了房地产价格中的利润。如果房地产开发企业把房地产卖出去，在它的综合造价中还必须加上销售成本，以及流通中的税金和利润。对于房地产开发企业来说，这就是出售价格，对于房地产经营企业来说，这就是它们的进货价格。