项目管理在房地产开发应用中的几点思考.pdf
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1、项目管理在房地产开发应用中的几点思考口郑苏仙(金华市建设技工学校浙江金华3 2 1 0 1 7)摘要:房地产开发本身就是基于某个工程项目的基础上进行开发、建设并实现本身所需的回报而建立发展起来的营利性企业,它完全依赖干项目,因项目的持续而持续,因项目的存在而存在,所以房地产开发就是一个最具代表性的项目管理。关键词:项目管理房地产开发应用中图分类号:F 2 7 0文献标识码:A文章编号:1 0 0 7-3 9 7 3(2 0 1 0)0 2 1 5 0 0 1项目管理是为使项目实现所要求的质量、所规定的时限、所批准的费用预算而进行的全过程、全方位的规划、组织、控制与协调。房地产开发指在依法取得国
2、有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。因此,房地产开发本身就是基于某个工程项目的基B 上进行开发、建设并实现本身所需的回报而建立发展起来的营利性企业,它完全依赖于项目,因项目的持续而持续,因项目的存在而存在,所以房地产开发就是一个最具代表性的项日管理。1 项目管理和房地产开发的关系对于房地产开及公司而言,首先它的起步应该先针对某个项目,在国家有意向出让某地块用于房地产开发后,这地块的开发形成了这个项目,让有意向的组织者组建项目筹委会,这组织者可以是个人、企业或者是多个法人,项目筹委会可以是组织者或者组织者和他们所聘请的管理人,筹委会委员必须有实力派人物或者专家参与。有了项目筹委会,
3、也就有了开发项目的可能,在国家有意出让的项目上,通过项目筹委会分析、讨论、计算、参与投标获得项目的开发权后,一个有目标、有任务和管理者的房地产开发活动并随即产生。与此同时。对于开发的新项目,项目管理随之产生。对于个人或者组织者切勿盲目搞开发,对于房地产开发项目,它是一个投资大、风险大、回报相对丰厚的管理活动,他的成败很大程度上直接就决定着一个企业的进步或倒闭。组织者无视开发项目的成本或自身实力及外部影响因素,很容易造成组织者的迅速倒闭、损失。在本地区有一个政府组建的房地产公司,它自己开发了三期工程后决定将剩下的一半地块以拍卖的形式转让于他人开发,被一个刚起步的组织者拍走,该组织者在得手后到处筹
4、集资金,而限约时间到后,该组织者仍未能筹集到一半的成交款,结果因为成交款无法筹集,导致土地收回并没收押金。该组织者不但损失了押金,还损失了大量的筹集款利息,他的失败主要是没有筹建项目筹委会、没有可行性分析、没有认识到自身的实力、也没有对该项目进行有效的调查研究。2 项目前期管理是整个房地产开发项目的重点对于整个项目管理而言,项目的起动对整个实施的过程的影响最大,竞拍价位是否合理、项目投入是否具有预期估算的目标、风险系数究竟有多大、大到什么程度等一系列项目启动的复查工作均应在尽量短的时间内完成,根据复查的结果提出项目规划,用规划的合理性、充分性来提高项目的可行性及收益率。然后根据市场调查、对象研
5、究按比例考虑项目的开发形式、结构布置,再根据这个市场实际需求构建整个项目的总体轮廓。管理的规划阶段是一个考虑因素非常多且复杂的阶段,他的成功率对整个项目的实施我想可以用“绝对希望”四个字来形容。第一,它可以起到整体的成本控制。规划设计的充分考虑均能在成本上起到控制作用。第二,它对住宅或写字楼等的房型设计。住宅的花园应尽量在入户口或客厅、餐厅可以直视位置,阳台、露台就尽量与客厅直通,还有卧室的向阳度、户型的殴计,以及应尽量预留用户装修的多角度性等等。写字楼的空间考虑开阔,视线良好,采光良好等等。第三,它可以尽可能的在原有建筑面积上实现更多的实际使用面积。比如尽量减少公摊面积,也可以从空间上尽量增
6、加地面绿化的使用面积,对于这种面积,都有一个极大化,只要规划利用了这个最大的可能,这个规划在这方面将是成功的、非常可行的。第四,从使用功f i g 上考虑。现在的房屋开发都向着便利化、智能化、舒适化发展,我们的规划要适应市场,也必须从这方面考虑。所以项目在规划阶段的合理性、充分性是项目在整个生命周期管理内起到非常重要的关键地位,是实施和收尾阶段的“绝对希望”。3 项目进入实施阶段。这是个力量投入最大、运作时间最长的阶段在目前很多房地产开发公司,仅仅把这一阶段作为一个简单的实施阶段去执行。现场派驻一、两个值守工程师,表面性的委托一班几人组成的监理组,这种管理虽然从公司财务开支上剩下了一笔管理费,
7、其实对整个项目管理来讲,它是一个极大的项目损失,也会使企业的声誉遭受损失。一个房产开发项目开发的实施阶段本身就是一个非常复杂的项目管理,从规划完成到图纸审批完成后进入具体实施阶段,首先要对项目进行招标、进行总体实施计划、开工奠基、按计划实施、实施收尾,构成一个完整的项目生命周期管理。第一,实施过程要组建一个完整的强有力的项目组,项目组成员应蹲点管理,对项目实施进行过程控制、进度控制、成本控制及质量控制。第二,实施过程必须制定一系列行之有效的人员管理制度,按各个项目的不同情况责任到人,责任到事,合理利用监理组成员的监管机制,充分调动施工承包单位集体及个人的工作积极性,人人尽责、人人都发挥自身的本
8、领,这个项目肯定是最有前景、最成功的。第三,应重复对规划、设计进行研讨,实施的人应确切的了解规划的意图、设计的初衷,这样的实施就能抓住问题,做切实有效的建设或改进。第四,应加强对国家职能部门的联络与沟通,很多职能部门都有一系列规定或政策。第五,在自身项目管理的基础上,还应积极与公司方面整体的项目管理工作做紧密的配合。一个房地产开发的项目管理,它的工作是一环紧扣一环,在每一阶段都是至关重要的一步,前一阶段的成功就是下一阶段的信心。房地产开发公司可以是一个较简单的单项目公司,也可能是一个多项目或跨地区的中型企业,更有一些开发企业会拥有一些物业、设计、施工、装修景观工程等多子公司的全方位的集团型开发
9、公司,不管是发展到何种程度的开发公司,它的对象必定是项目,它的管理必定是由若干个项目管理多层次性组成的一个综合型的管理企业。斟协论匠2 0 1 0 年第2 期(下)万方数据项目管理在房地产开发应用中的几点思考项目管理在房地产开发应用中的几点思考作者:郑苏仙作者单位:金华市建设技工学校,浙江金华,321017刊名:科协论坛(下半月)英文刊名:SCIENCE&TECHNOLOGY ASSOCIATION FORUM年,卷(期):2010,(2)被引用次数:0次 相似文献(10条)相似文献(10条)1.学位论文 侯乐君 基于博弈论的房地产开发项目管理问题研究 2007 随着我国经济的高速发展,城市化
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- 项目 管理 房地产开发 应用 中的 思考
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