旅游景区开发与产权酒店经营模式.pdf

《旅游景区开发与产权酒店经营模式.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《旅游景区开发与产权酒店经营模式.pdf（2页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、旅游景区开发与产权酒店经营模式以四川省理县为例傅广海(成都理工大学,四川 成都 610051)摘要:分析了国内外分时度假和产权酒店的发展现状,论证了这种经营模式的双赢性,认为旅游景区开发需要引入这种新的经营模式,并论证了其可行性和建设原则。关键词:分时度假;产权酒店;景区中图分类号:F59013 文献标识码:A 文章编号:1005-8141(2004)04-0319-02Development of the Scenic Spot and the Management Mode of the Property Right HotelAn Example of Lixian County,Sic

2、huan ProvinceFU Guang-hai(Chengdu University of Technology,Chengdu 610051)Abstract:The author analyzed the current situation of the development on timesharing spend holidays and property right of hotel in do2mestic and international,proved the double-win of management mode.It was necessary to introd

3、uce such new management mode in devel2oping travel scenic spot.The author proved its feasibility and the principles of construction.Key words:timesharing spend holiday;property right hotel;scenic spot 收稿日期:2004-06-31;修改日期:2004-07-28作者简介:傅广海(19602),男,河南南阳人,副教授、在职博士生,主要研究方向为旅游经济学和旅游企业管理。1 国内外产权酒店发展现状1

4、11 产权酒店的概念产权酒店是由分时度假,即时权酒店旅游消费模式和经营模式演化而来的。分时度假发源于20世纪60年代的欧洲,当时的欧洲度假风气兴盛,但由于家庭购买力的限制和度假房产价格的高昂,多数家庭都无力单独购买度假地的别墅,加之消费者每年对度假地别墅使用时间较短,房产空置率很高,所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的现象。20世纪60年代的法国,12个家庭在阿尔卑斯山合买了一套房子,每户拥有1个月的使用权,这就是“分时度假”的雏形,最早的分时度假概念也由此产生。可见,分时度假产生的根本原因是人们对经济性的追求。产权酒店主要分为三种类型:分时度假酒店(又称时权酒店)。

5、酒店向顾客出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权力,该权力可以转售、转让和交换。分时度假就是将度假酒店或度假村的一个房间的使用权以周为单位分时段卖给多个客人,使用期限可以是20年、30年,甚至更长时间。顾客购买了一周的使用权后即可每年在此享受一个星期的度假,同时顾客还享有时段权益的转让、馈赠、继承等系列权益以及对公共配套设施的优惠使用权,其原理就是以“拥有”度假住宿替代系统的酒店住宿。退休自用酒店。投资者在退休之前购楼,每年和家人去使用一段时间,其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报,到退休的时候作为颐养天年的住所。有限自用的投资型酒店。将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者,投资者在

6、购买产权酒店后,可每年确定自己的使用天数,其它时间则交给酒店管理公司统一经营,投资者可以收取固定的投资收益和一定的利润分成,从而实现资产的保值增值。112 国内外产权酒店发展现状产权式酒店在西方是一种很成熟的投资品种,投资者中有60%是中产家庭,40%是企业集团。家庭投资主要是为了享受一定时间的度假,并且还可以实现物业的保值增值和得到酒店的经营分红;而集团购买的目的,一方面能以相对少的投入达到置业的目的,另一方面每年一定时间的使用天数可以满足企业应酬接待、会议培训、度假疗养等需求,而在空闲时可以由酒店代为管理,赚取利润,避免了物业闲置所造成的浪费,使物业的投资效能得到最大限度的发挥。20世纪7

7、0年代中期,由于美国经济衰退、泡沫经济造成大量的房地产积压、空置,特别是市场景气时期开发的大量别墅积压。为处理积压与空置,充分盘活闲置资产,美国从欧洲引入时权酒店这一概念取得了巨大的成功。产权酒店经营模式在20世纪末传入我国,目前青岛、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、北京、天津、成都等城市和风景名胜区已相继出现各种形式的产权酒店。2 产权酒店是买房人和开发商的“双赢”模式211 购买产权酒店产品对消费者的益处尽管经过分时销售的房产总价要比整体一次性出售房价高,但分摊到每一个“分时”用户身上,仍比到旅游地住酒店的费用低,而产权酒店的拥有者除了每年可有一段免费住宿时间外,还可享受酒店经营的利润分红。

8、显而易见,消费者得到了实惠,开发商的利益也实现了最大化。另外,这种“第二套住913资源开发与市场Resource Development&Market 2004 20(4)旅游资源 1995-2005 Tsinghua Tongfang Optical Disc Co.,Ltd.All rights reserved.宅”是居民家庭财产的一部分,其产权可以抵押或继承,也可以出售或转让。这种房屋很有增值潜力,使拥有者从增值中获益。与银行储蓄相比,产权酒店的投资性能更强。长久以来,银行储蓄一直是中国人投资理财的首选,但截至2002年2月的第8次降息后,储蓄保值、增值的功能开始弱化,社会大理财观已经

9、发生了根本性转变,所以产权酒店的市场前景广阔。而时权酒店的最大优点是它的分时度假交换特性,当你某一年决定不在你所购买了时段的酒店或度假村居住时,你就可以用你的时段去“交换”同属于一个交换服务网络中的任一家酒店或度假村的另一个时段。212 产权酒店产品销售对开发商的好处对开发商来说,它的好处在于:通过这种经营方式可以迅速回笼资金,用于还贷、扩大再生产或用于旅游环境的改善。从经营情况看,由于买主与酒店有紧密的利益关系,买主主动而又积极地介绍客户和亲戚朋友来酒店入住、消费,起到了酒店“促销员”的作用,有利于提高旅游景区酒店、客房、餐饮、娱乐、商场等的综合经济效益。就分时度假来说,它的好处在于:房屋卖

10、出的价格更高。在美国一般都相当于原来卖价的4倍,如一套原来只能卖25万美元的连体别墅,按时间分割以后其卖价高达100万美元。它创造了新的消费市场,使这些企业所建的房子容易销售,特别是以跨城市、跨地区、跨国家交换为背景的住宅区,销售情况更加看好,在房地产低落期,它更成为企业抵御风险的重要措施。由于分时度假集团公司的发展壮大,现在多数不是自己建房,而转向销售型与管理型,其它企业只有加盟它们才能有良好的信誉度和交换前景,而这些集团则靠管理和销售获取超额利润。以时间分割来卖房屋,是房地产公司最有条件开展的业务。3 旅游区的开发需引入产权酒店的经营模式本文以理县旅游开发项目为例进行了探讨。理县地处四川阿

11、坝州南端,紧邻小金、汶川和茂县,距成都176km,是大熊猫生态走廊的组成部分,生态旅游资源类型丰富,种类齐全,以雪山、冰川、红叶、原始森林和优质温泉为特色。对成都和周边城市的游客来说,理县无疑是一个距离适当的生态旅游和温泉度假理想目的地。根据规划,理县20012005年、20062010年和20102015年基础设施和旅游酒店投入预算见表1。从表1可见,理县建设投资约4亿元,对理县来说是一个不小的数字,因此要实现旅游业追赶型、跨越式发展目标,在融资渠道上就要学习国内外先进的风景名胜区开发经验,将理县的资源优势、区位优势与产权酒店的经营模式有机地结合起来,早日实现旅游发展规划目标。表1 理县20

12、012015年部分旅游开发项目预算(万元)投资项目建设总预算200120052006201020112015基础设施10054.254076.252442.53535.5酒店设施2831380907364129594 发展产权酒店的时机已经成熟首先是具备了产权酒店的时间条件。我国每年的节假日天数已占全年总天数的1/3,加上带薪休假制的实行,许多人已具备休闲度假的愿望和需求。第二,国内一部分高收入群体已具备了购买产权酒店产品的经济条件。在我国一些大城市和东部沿海地区,人均GDP已达800美元以上,有相当一部分人有能力休闲度假消费。第三,互联网和旅游电子商务在我国的蓬勃发展,为分时度假产品和产权酒

13、店产品实现网络交换提供了操作条件。第四,产权酒店的理念已经变成我国房地产开发商的经营实践。5 对理县发展产权酒店的建议511 慎重选址理县产权酒店宜选在交通便利、适宜休闲度假的地方。如古尔沟温泉所在地古尔沟镇,这里毗邻风景优美的生态旅游地毕棚沟,有出水量丰沛、品质优良、可饮可浴的温矿泉水,能够保证较高的开房率,从而保证产权酒店投资者的利益。512 理县旅游开发公司要参与经营并控股为了避免短期和“圈钱”行为,产权酒店不能完全交由外来房地产开发公司经营,也不宜卖掉所有的客房。理县旅游开发公司要在产权酒店中以土地入股的形式占有一定的股份,以保证持续经营。513 合理确定投资回报率目前,全国各地在经营

14、产权酒店的实践中暴露出一些严重问题,如价格偏高、市场无序、管理欠规范等。尤其是产权酒店投资回报率定得较高,并且都以固定利率的形式出现,这样无论是对经营者还是投资者来说都存在极大的风险。建议理县在引入产权酒店经营模式时,要求开发商从投资者和酒店的长远利益出发制定投资回报率,不以快速收回投资为目的,而是以投资者、经营者、当地社区居民利益共享和理县地方经济的健康稳定发展为目的;以当年的行业平均盈利率为依据,以比行业平均盈利率高20%左右确定产权酒店的投资回报率,即动态地确定投资回报率。514 前期要委托适宜的酒店管理公司经营产权酒店目前,投资兴建酒店的的开发商多数不擅长酒店经营管理,而理县当地更是缺

15、乏这方面的专业人才,因此产权酒店的前期经营应委托酒店管理公司。这不但能提高酒店的知名度,使酒店经营迅速步入正轨,而且能为酒店培养管理人员和高水平的服务员。理县旅游开发公司要树立打造“百年老店”的意识,认真学习酒店管理公司的管理经验,提高酒店管理水平。515 加强法制,促进产权酒店的健康发展在国外,产权酒店有长达30年的发展历程,形成了一整套较成熟的运作方式。我国社会主义市场经济刚刚建立,旅游法制尚未健全,所以在引进国外产权酒店经营模式和运作机制时,必须加强法制,以保证这一新生事物健康成长。同时,在风景名胜区推行产权酒店必须与金融业和保险业以及行业自律同步协调发展。参考文献:1刘赵平 1 国际分时度假业的新变革N1 中国旅游报,200021121312郭盛辉 1 论分时度假及其在我国的发展J 1 江西社会科学,2002,(2):15515613张泽一 1 试析我国旅游创新中的分时度假J 1 重庆商学院学报,2001,(4)50521023 旅游资源资源开发与市场Resource Development&Market 2004 20(4)1995-2005 Tsinghua Tongfang Optical Disc Co.,Ltd.All rights reserved.