房地产周期波动成因分析.pdf

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1、房地产周期波动成因分析口丁烈云(华中科技大学土木工程与力学学院工程管理系，湖北武汉4 3 0 0 7 4)摘要：结合我国房地产业发展实际，从投资、政策、市场行为心理和城市信息亿水平等4 个方面论述了房地产周期波动的成因，探讨了对房地产周期波动进行预警和调控的理论依据。美键词：房地产周期；投资 政策周期；市场行为心理l 信息化水平中匿分类号：F 2 9 33文献标识码：A文章编号：1 6 7 l 一7 0 2 3(2 0 0 3)0 2 0 0 l e 0 7作者简介：丁烈云(1 9 5 5 一)，男，湖北洪湖人，华中科技大学工程管理系教授、博士，主要研究方向为建设工程与房地产管理。基金项目：国

2、家自然科学基金项目(编号：7 9 8 7 0 0 5 5)收稿日期：2 0 0 3 一0 1 一0 3一、房地产周期波动研究概况2 0 世纪6 0 年代，美国s t e p h e nA P y h r r等房地产经济学家开始致力于西方房地产市场的周期研究分别从宏观和微观角度，采用多模型和多方法，探索房地产周期波动及其机理。从宏观的角度分析房地产的周期波动规律，即着重于国家、世界或区域范围内的周期研究，如国家和地区范围内的房地产需求周期、供给周期、占有周期、长周期和短周期等。主要研究内容包括三个方面：以全国为对象研究房地产周期“3；以较长的时间序列资料为基础研究房地产周期”1；以宏观经济周期为

3、背景研究房地产周期“】。从微观的角度分析某类物业的周期波动规律，即着重于城市区域、次级市场或物业位置范围内的周期研究如城市周期、社区周期、所有权生命周期、租金率周期和资本化率周期等。针对项目投资决策的研究也属于微观层面的研究，所涉及的物业包括办公楼、住宅、工业用房和商业用房等，主要分析各类物业在不同市场周期阶段的投资策略。在各类物业周期研究的文献中，较多的是办公物业，如伦敦和悉尼的办公楼市场周期“【“。采用多方法和多模型研究房地产周期。一是采用不同指标描述房地产周期，如空置率n，、通货膨胀率”1、房地产价值“3、价格和租金”等；二是利用多模型分析房地产周期，如系统动力学模型、租金增长率和租金分

4、布模型：；三是考虑风险因素分析房地产周期及其投资策略。在我国对经济周期波动的研究主要在改革开放以后，且大多限于宏观经济层面。其内容主要为国外有关经济周期研究成果的介绍、我国改革开放后经济周期波动的特点“以及利用神经网络的反向传播(B P)模型预测经济周期波动的转折点“等。本文结合我国房地产业发展实际，从投资、政策、市场行为心理和城市信息化水平等四个方面论述房地产周期波动的成因，探讨对房地产周期波动进行预警和调控的理论依据。二、房地产周期波动与房地产投资以武汉市为例，选择房地产业国内生产总值、房地产开发投资总额、住宅投资、房屋施工面积、房屋竣工面积、土地开发面积、商品房销售面积、城市居民可支配收

5、入和居民居住消费价格指数等9 个指标，用其扩散指数来描述房19 万方数据扒)0 3 年第2 期地产周期波动。比较分析扩散指数与房地产投资波动的关系，可知这两者之间具有明显的相关性(相关系数为o 9 4)。如图1 所示。图l 房地产投资与周期波动由于长期的计划经济体制的影响我国经济增长具有资源约束型特征。投资作为关键的投入要素，自然是引起经济周期波动的主要因素。房地产经济是国民经济的一部分，因而过度投资同样是房地产经济波动的重要原因，且具有三个特点。一是在投资饥渴症影响下的投资冲动。首先，投资冲动来自于投资者自我约束弱、责任主体不明确。如在19 9 2-_ 19 9 3 年房地产投资过热时，绝大

6、多数投资者为国有企业。由于企业的产权不明晰职责不明确，对投资者没有形成有效的利益约束机制。其次，投资冲动来自于投资者对市场认识的模糊性。计划经济具有资源约束和短缺经济特点，即只要有投入就会有需求，这一特点在经济转轨时期仍然影响很多投资者。再次，银行信用极度扩张。银行对房地产投资资金有着无限供给的倾向，为热情饱满的投资者和善于钻营的投机者提供了条件，从而形成一种多元化的房地产投资冲动。如1 9 9 2 年，我国专业银行净拆出资金增加了5 9 3 2 亿元，这些拆出的资金1 4 被用来炒地皮“。再如东南亚金融危机与该地区长期的房地产过热有着密切的关系，一般地，金融机构放贷给房地产业的款项以不超过总

7、放贷额的1 0 为宜，而泰国、马来西亚和印尼的金融机构投放到房地产的资金占其贷款总额的比例分别为5 0、2 9 蹦和2 0 o“，随着市场逐渐饱和，房地产日益暴露严重的供过于求现象。二是房地产投资在时间上的集中性、物业类别及其定位上的同质性。房地产投资集中发生在某个时段，是由于过多地强调房地产投资的计划性而忽视投资者的微观决策机制所致。物业类别的同质不仅表现为房地产使用功能类别相同，而且物业类别的质量和配套环境也在2 0 同一水平上，没有考虑多层次的房屋需求，同时对房屋质量和配套设施重视不够。这种“齐步走”的投资行为加大了房地产周期波动的幅度。三是房地产有效需求严重不足。过度的房地产投资，如果

8、没有形成足够的有效需求，势必使房地产经济由扩张转为收缩。房地产有效需求不足是多方面原因引起的，首先，住房制度改革有一个循序渐进的过程。从上个世纪8 0 年代中期的提租发补贴，到今天的货币化分房，住房需求者在心理上有一个适应的过程。其次，房价收入比不合理。据世界银行测算，一个地区的房价与收入比在3 6 倍之间时，房屋需求者才能在不降低正常生活质量的前提下购买住房1“。而我国一些城市的房价比高达1 0 一2 0 倍以上，广大居民无能力购买住房。其三，社会福利保障制度不完善，城市居民在预期的收入和支出心中元底的前提下，不得不存钱以备后用。因此，银行7 次调低利率，但居民的储蓄仍然有增无减。其四，房地

9、产产品结构不合理，住房质量和环境质量有待于提高。三、房地产周期波动与政策1 政策因素对房地产周期波动的影响经济波动是经济系统对外部冲击的响应曲线。政策周期是从经济活动以外去寻找经济波动的成因。然而，政策因素的变动也受到经济周期波动的影响，如财政政策、货币政策等，因此，内生因素与外生因素常常交织一起，其界限难以区分。政治通过相应的政策去实现。政策周期源于西方的政治周期学说，即经济的结果是政府政绩的重要标志，由此，执政党在其周期性的太选中，为了获得连任采取重大的政治决策，从而引起经济的周期波动。政治周期不仅在多党制国家存在，而且在实行计划经济体制的一党执政的国家也存在。政治周期学派认为，前苏联和东

10、欧国家的经济周期波动的主要原因是由政治变动造成的“。虽然，我国的政治目标同西方国家相比有着根本的区别，但由于政策因素引起经济周期波动的情况依然存在。由于我国政府对经挤活动干预和控制能力强，因而政策因素对经济波动影响甚至更大。根据我国房地产经济发展的有关资料。表万方数据l“”分析了中国房地产政策周期。表1中国房地产政策周期(1 9 7 9 2 0 0 2)坐虫抖塑查堂堂退社叁型皇趣2 l 万方数据2 0 0 3 年第2 期(续上表)9 9 8促进房地产业发展1 9 9 92()o l促进房地产业发展2 0 0 2发布城市房地产开发经营管理条例和关于进一步探化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知，

11、要求从1 9 9 8年下半年起停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；同时调整住房投资结构重点发展经济适用住房建立以经跻适用住房为主的住房供应体系；房地产开发资金结构得到调整。实行积极财政政策，启动住房消费，深化落实住房分配货币化改革。启动住房消费，促进房地产业发展。对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展；加大房地产开发投资力度，拉动经挤增长。发布关于整顿和规范市场秩序的通知。房地产开发投资稳步增长增长1 4，扭转了j 9 9 4 年以来房地产开发投资增幅持续下降的局面扩大内需，加大基础设施建设，拉动经济增长的措施初见成效；商品房的销售形势良好，销售额增长4 0；个人购买力不断增强。房

12、地产业发展速度保持平稳。房地产开发投资增长幅度为1 4，与上年基本持平。商品房平均销售价格20 5 3 元，比上年出现小幅回落。房地产业发展势头出现稳步增长的良好态势。房地产开发投资增长幅度为2 l，商品房销售增长幅度为3 2 蹦。商品房平均销售价格为2n 2 元比上年增长2，保持平稳。全国房地产市场出现较为强劲的增长势头。总体上保持平稳，但增长速度出现较大幅度的增加2 0 0 1 年全年房地产开发投资增长2 5，商品房销售额增长1 8。2 0 0 2 年房地产业仍然保持了良好的增长势头。l 一4 月，完成房地产开发投资14 6 7 亿元，同比增长3 8。商品房屋销售额7 8 0 亿元同比增长

13、2 0。从表1 可以看出，我国房地产经济政策存在着明显的周期性特点，经济扩张政策和经济紧缩政策交替变动构成中国特有的政策周期。2 房地产周期波动与反周期对策既然政策对房地产周期波动有着较大的影响，自然会想到：当经济周期波动可能出现大起大落的异常波动时，能否通过制定有效的经济政策，采用反周期对策，抑制周期波动的负效应出现，从而保持经济的持续稳定增长。反周期对策的思路是如果拥有足够且准确的数据资料，那么对以往房地产周期波动的经验分析应当是可信的，并且由此可以得出房地产周期波动的经验特征和长度。这样，对于今后的房地产周期波动来说，又势必可以作出较为准确的估计，特别是在短期波动方面(如基钦周期)。所以

14、，为了避免剧烈的房地产周期波动所造成的经济损失，有必要通过政府的监督来控制波动的幅度，实施所谓的反周期政策。也就是说，当房地产经济处于扩张阶段时，政府应当采取必要的措施，抑制房地产经济过热；而当房地产经济处于衰退阶段时，政府则采取相应的扩张政策，刺激经济增长。房地产反周期经济政策可分为两类：与房地产周期波动相关的宏观经济政策和直接针对2 2 房地产经济运行的微观政策。在宏观政策方面，政府确定宏观经济政策的依据是货币理论和财政理论。现代货币理论的一个基本观点，是将包括国民收入变动、通货膨胀等几乎所有宏观经济的变化归结为货币需求和供给变动的结果。方程M V P T 揭示了通货膨胀作为一种货币现象的

15、实质由于货币的年流通速度V 通常是由特定的制度和技术结构所决定的，因此在短期内不会发生变化；在充分就业条件下，由商品和劳务的交易总额T 表示的商品和劳务交易总额也不可能在短期内有所增加。那么，当流通中的货币数量M 增加时，必然导致一般物价水平P 的相应上升。这样，可以通过控制货币数量来达到监控宏观经济运行，防止或抑制通货膨胀的目的。财政作为政府的另一种控制工具，对宏观经济运行可以起到更为重要的作用。假定货币政策不变，如果政府增加财政支出，这种扩张性财政政策不仅直接刺激了总需求的增长，而且也相应推动了社会总供给规模的扩张。相反，如果政府实施财政紧缩则有利于抑制需求拉动型的通货膨胀。在微观政策方面

16、，主要指对房地产开发资源的控制政策，如对土地资源的控制、规划限制万方数据条件、税费政策和融资条件等。由于房地产市场的区域性和土地资源的垄断性，微观政策的效果往往更直接和及时。3 房地产周期波动调控的时机分析以上分析可知，房地产周期波动是可以凋控的，调控的手段为政府通过可控的货币、土地资源，采取金融、法律法规和行政手段影响房地产周期波动；调控的方法为，通过反周期方法平抑或引导其周期波动。接下来的问题是何时采取调控措施，即调控的时机。经济调控往往存在政策时滞，即采取某项经济政策到该政策产生影响所需要的时间。时滞的存在一般仅影响经济政策发挥作用的时间，但在特殊情况下，当经济波动处于上升或下降的转折点

17、附近时由于时滞，待经济调控政笫真正发挥作用时，实际经济运行状态和趋势与政策出台时相反，此时，调控政策不仅起不到平抑经济波动的目的，反而会加剧波动。因此，对房地产经济的运行状态进行调控，必须考虑政策时滞，把握政策调控的时机。经济调控的时滞包括感知时滞、确认时滞、决策时滞和作用时滞。在这四个部分中，由于作用时滞是由经济系统的内在经济规律决定的，它不以人们的主观意志为转移，因而能够尽量缩短的只有前三部分。通过建立预警系统，尽量缩短时滞，即期干预周期波动。四、房地产周期波动与市场行为心理所有的经济行为都以人类所具有的某种心理状态为依据。在经济活动的扩张、收缩过程中，既有物质性原因，又有心理状态的原因，

18、即人们对未来实际经济状况看法的变动。由于房地产经济活动的特殊性，较其他经济周期波动而言，房地产周期波动的心理因素更为重要其原因如下。一是房地产投资者或购买者对未来期望过高。房地产的需求弹性低，即不会随着价格的波动而大幅度地变化。由于土地资源有限，土地的供给与需求矛盾日益突出，以致房地产价格具有与物价水平同步上涨的特性，亦即房地产具有抵抗通货膨胀的能力。这种保值和增值功能刺激了房地产购买者把购买房地产作为一种投资，而不仅仅为了使用。这种稳定和潜在的需求华中科技大学学报社会科学版特性往往给人一个错觉，即买房子就会保值和升值。这种错觉还影响到房屋开发商和金融机构，使开发商产生过高的投资期望，使金融机

19、构过低估计投资风险。二是房地产投资者或购买者的从众行为。由于房地产不能移动，一个地区的土地短缺不能由另一土地富裕的地区来补偿；一个地区的住房紧张不能由另一住房有剩余的地区来解决。不同地区的房地产市场，其价格也存在着差异性。房地产的地区价格差异不仅表现在不同城市之间，而且表现在同一城市的不同地段之间。这就说明房地产市场是分散的市场，即整个房地产市场是由多个分散于各地的地方市场所组成，而且各市场间大多自成体系，彼此相对隔绝，市场信息流动不充分。这就给房屋需求者的预测和决策带来一定困难，但是为开发商的促销活动提供了某种便利，即开发商通过广告促销手段，营造该地段房地产市场需求正旺的人气，使房屋的购买者

20、在一种从众的心理支配下完成房地产交易活动，从而满足一种心理上的投资效果需求。三是房地产开发投资的酝酿期长，即从投资决策、施工建造、竣工验收到房屋的销售使用所需要的时间长。不同的产品有不同的酝酿期，酝酿期的长短影响到投资者的预测和判断，酝酿期长，引起预测和判断失误的可能性就较大；反之，失误的可能性降低。房地产属于酝酿期长的产品。在酝酿期内，伴随积累所发生的银行信用膨胀，会产生一个没有相应消费晶产量增长的购买力的过度增长，这一过剩的购买力会导致价格提高，使开发商在对房屋实际需求的预期判断上被引入歧途，形成一种有利可图的错觉。这种错觉累加的最终结果是房屋生产过剩。房地产的上述特性，容易使房地产投资者

21、和购买者产生预测上的失误，这种失误使人产生悲观情绪和乐观情绪的连锁反映。在经济扩张时期，投资者受乐观情绪支配，往往过高估计房地产销售量和销售价格，从而大量投人资本，形成需求泡沫，使经济进一步扩张。在收缩时期，房地产市场低迷，乐观情绪让位于悲观情绪，在悲观情绪的支配下，投资者过低估计销售量和销售价格，或持房观望，等待时机，或降价销售；对房屋的需求者而言，购房是一笔大投资，房地产市场有关空置率增加和降价趋势的-2 3 万方数据2 0 0 3 年第2 期信息，使得房屋购买者认为房地产还有较大的降价空间，以致房地产有效需求进一步减少，市场低迷进一步蔓延。这种悲观情绪和乐观情绪在人们思想上相互传染、放大

22、，并形成连锁反映从而引起房地产周期波动。五、房地产周期波动与城市信息化水平房地产波动的实质是其供需失衡。市场信息不充分使经济当事人不能准确判断市场变化的实际情况，从而使通过市场及时调节房地产供需的能力减弱，这对于具有地方性和区位性的房地产市场而言，尤其如此。城市信息化水平的提高，将有助于形成较充分的房地产市场，使房地产经济活动者在真实且及时的市场信息下从事房地产经济活动。田2 城市信息化水平发展比较圈囤3 全国、武汉、深圳市房地产周期波动围圈2 和图3 分别为城市信息化水平和房地产周期波动图。由图2 和图3 可知，广东的信息化水平明显高于全国和湖北，其代表城市深圳的房地产周期波动明显要比前二者

23、稳定；另外，从纵向来看，随着城市信息化水平的提高，行业发展中可能出现的信息鸿沟正在逐步弥合，房地产业的波动幅度逐渐变小，反映出城市的信息化建设正在合理配置市场资源，防止行业畸形、无序发展方面发挥着越来越大的作用。2 4 通过对武汉市的房地产资料和信息化水平的进一步分析可知，19 9 5 年以来的信息化指数水平与房地产业G N P 的相关系数为o 9 8 4，与房屋竣工面积的相关系数为O 9 7 9 而与房地产交易面积的相关系数为o 7 2 5。可见城市的信息化对于调节房地产的供给，引导投资的合理流向方面有较大的正面效应；同时要注意到，城市信息化在引导房地产消费，促进房地产需求的合理增长方面还有

24、很多亟待完善的地方。可以预计，随着城市信息化水平的不断提高，房地产波动将呈现出弱化趋势。尽管前面从投资、政策和市场行为心理等方面分析了房地产周期波动的原因和机理，需要说明的是：(1)房地产周期波动由多个因素相互交织影响而成，不可能简单地用单一因素来解释波动的原因；(2)并非所有因素都影响房地产周期波动，而是一组重要的因素在起作用；(3)在一组重要因素中，并非每种因素都处于同等重要的地位，特别是在波峰拐点处，影响波动的关键因素往往是极少几个。美国经济周期专家尼米拉克莱因对此作过形象的比喻：“大凡危机，某一个或另外一个因素会成为衰退的主要原因，这就是所谓一根稻草压断了骆驼背。”然而，这一根稻草之所

25、以能够压断骆驼背，有其他相关因素作了铺垫。六、结束语1 房地产市场状态的变化具有明显的周期性波动，起伏过大的波动与所追求的经济基本稳定、协调持续发展是相矛盾的。对房地产周期波动成因进行分析，有助于掌握房地产经济运行的规律，从而预报异常波动，并为平缓波动和驾驭波动的决策提供依据。2 从以上分析可以看到：(1)我国长期实行计划经济体制，具有资源约柬和短缺经济特征；(2)我国经济处在转轨时期，众多的投资者对市场竞争的残酷性认识不足，常常产生盲目的投资冲动；(3)政府对经济活动干预和控制能力强，政策因素对经济波动影响大；(4)人们在房地产这一特殊商品的投资活动中，往往具有一种从众的投资或购买行为；(5

26、)城市信息化建设有助于提高房地产市场信息的共享性。因此，从投资、政策、市场行为心理和信息化等4 个方面万方数据探讨我国房地产周期波动的成因，具有较强的解释能力。3 由于我国房地产业起步较晚，因而房地产经济的时序信息过短且资料不全。随着房地产市场的逐步完善和房地产市场信息积累较完整时，应加强对房地产周期波动的实证研究。参考文献：1 c】3 y t o nJ，M a r k e tF u n d a m e n t a l s，R i s ka n dt hC a n a d l a nP r o p e r t yC y c l e：I m p l i c a t i o n sf o rP r

27、。p e r t yv a l u a l i o na n dI n v e s t m e n tD e c 谳o n J J o u m a lo fR e a lE s t a t eR e s e a r c h，1 9 9 6，1 2(3)：3 4 7 3 6 7 2 K a l s e rR T h eL o“gc y c l el nR e a IE s t a t e J j o u r n a lo fR e a lE s t a t eR e s e a r c h，1 9 9 7，1 4(3)：2 3 3 2 5 7 3 c a s eKE T h eR e a lE

28、s l a t ec y c l ea n dt h eE c o n o m y：C o 眦n u e n c e so ft h e a s s a c h u s e t t sB o o mo f1 9 8 4 8 7 J u r b a ns t u d i e s，1 9 9 2 2 9(2)：1 7 l 1 8 3 4 w h e a t o nwc，R G T o r t o，P E v a n sT h eC v c l|cB e h a v i o ro tt h eG m t e TL o n d o no 矗c eM a r k e t J J o u r n a lo

29、 fR e a lE s t a t eF i n a n c e a n dE c o n o m i c s，1 9 9 7，l5(1)：7 7 9 2【5 H e n d e r s h o t tP H R e n t a IA d j u s t m e n ta n dV a l u a t j o ni n()v P r b u i l tM a r k e t siE v i d e n c ef r o mt h eS i d n e yo f f i c eM a r k e t J J o u r n a lo fu r b a nE c o o m l c s，1 9

30、9 6 3 9(1)：5 1 6 7 6 G o r d o nJ，P M。s b a u g h，T c a n t e r I n t。g r a t i“gR e 2 j o n a lE c o n o m i cI n d i c t o r sw i t ht h eR e a IE s t a t oc y c l e J _ J o u r n a lo fR e a lE s t a t eR e s e a r c h，1 9 9 6，1 2(3)：4 6 9 5 0 工_ 7 H a r t z e l【D，J S H e k m a n M E M i l e s R

31、e a lE s t a t eR e t u r n sa n dI n f l a t i o n 口 J o u r n a lo ft h e m e r i c a nR e a lE s t a t ea n dU r b a nE c o n o m i c sA s s o c i a t i o n，S p r m g1 9 8 7：6 1 7 6 3 7 生虫型堡盔室堂塑：堑叁型堂堑r 8 D o k k o Y，R HE d e l s e i n R e a lE s 诅t eI n c o m e a n dv a l u eC y c】e：AM o d e lo f

32、M a r k e tD”a m l c s J J 0 u r n a lo fR e a lE s t a t eR e s e a r c h t19 9 9，1 8(1)：6 9 9 5 r 9 M u e I l e r G R R e a lE s t a t eR e n t a lG r o w t hR a t e s a tD i f f e r e n tP d n t si nt h eP h y s i c a lM a r k e tc y c l e J J o 啪a lo fR e a lE s t a t eR e s e a r c h，1 9 9 9，1

33、8(1)：l3 卜1 5 0 1 0 K u m m e r o w，M As y s t e mD y n a m i c sM o d e lo fc y c l i c a lo f f i c eO v e r s u p p l y J J o 啪a【o fR e a lE s t a t eR e s e a r c h，l9 9 9，1 8(1)：2 3 3 2 5 5 1 1 M u e n e r，G R，s L 8 p o s a R e n tT)i s t r m u l l。1 1 sU n d e rA I t e r n a“v eM a r k e tC y c

34、 l e s，P a p e rp r e 耻n t e da tt h eT w e l h hA n n u a lM e e t i n zo ft h e m e r i c a nR e a lE s t a t es o c i e t y M S o u t hL a k eT a h o e，C A，M a r c h2 8，1 9 9 6 1 2 B r o w nG R D u r a t i o a dR i s k J J o u f n a lo fR e a lE s t a t eR e s e a r c h，2 0 0 0，2 0(3)：3 3 7 3 5 6

35、 1 3 张立群我国的经济周期问题研究口 管理世界，1 9 9 7(6)：3 4 7 7 1 4 吴国富，崔斌利用周期自回归模型对宏观经济综合景气状况的预测和分析 J 预测，1 9 9 7，(4)：4 44 6 1 5 戚名琛地产市场景气起伏比较研究 J 中国地产金融，1 9 9 6，(4)：17 2 4 1 6 唐明危险】银行变“当铺”东南亚金融危机和日本银行坏账与房地产关系的启示 J 中国改革，1 9 9 7(1 0)：2 2 2 3 1 7 顾云昌，秦虹，文林峰跨世纪中国房地产业政策研究 J 中国房地产研究2 0 0 l(1)：l 一2 5 1 8 王志伟中国经济周期及其理论的比较研究

36、M 北京：经济科学出版社，1 9 9 8 1 9 何国钊，曹振良中国房地产周期研究 J 经济研究，1 9 9 6。(1 2)：5 l 一7 7 A n a l y s i so ft h eC a u s e so fB u s i n e s sC y c l ei nR e a lE s t a t eD I N GL i e y u n(I k p 4“f o 月5 打“c n 曲村删胛删f H u s l w 抽H4 3 0 0 7 4，L 执n)A b s t r a c t：I nt h el i g h to ft h er e a l i t yo fr e a le s t

37、a t ei n d u s t r yi nC h i n a，t h i sp 8 p e ra n a l y z e st h ec a u s e so fr e a Ie s t a I ec y c l e s，b a s e do ni n v e s t m e n t，p o l i c y，m a r k e tb e h a v i。rp s y c h 0 1 0 9 ya n dl e v e l so fu r b a ni n f o r m a t i o n i z a t i o n 1 ta l s oe x p l o r e st h et h e

38、o r e t i c a lb a s i Sf o re a r l yw a r n i“ga n dc o n t r o I I l n go fr e a le 5 t a t ec y c l c s K e yw o r d s：r e a le s t a t ec y c l e；i n v e s t m e n t；p o l I c yc y c l e；m a r k e tb e h a v i o rp s y c h o l o g y；l e v e l so fj n i o r m a t i on l z a t i o n责任编辑丘斯迈2 5 万方数

39、据房地产周期波动成因分析房地产周期波动成因分析作者：丁烈云作者单位：华中科技大学,土木工程与力学学院工程管理系,湖北,武汉,430074刊名：华中科技大学学报(社会科学版)英文刊名：JOURNAL OF HUAZHONG UNIVERSITY OF SCIENCE AND TECHNOLOGY(SOCIAL SCIENCE EDITION)年，卷(期)：2003，17(2)引用次数：39次 参考文献(19条)参考文献(19条)1.Clayton J Market Fundamentals Risk and the Canadian Property Cycle:Implications for

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42、kko Y R H.Edelsein Real Estate Income and Value Cycle:A Model of Market Dynamics 1999(01)9.Mueller G R Real Estate Rental Growth Rates at Different Points in the Physical Market Cycle1999(01)10.Kummerow M A System Dynamics Model of Cyclical Office Oversupply 1999(01)11.Mueller G R S Laposa.Rent Dist

43、ributions Under Alternative Market Cycles Paper presented at theTwelfth Annual Meeting of the American Real Estate Society 199612.Brown G R Duration and Risk 2000(03)13.张立群 我国的经济周期问题研究 1997(06)14.吴国富.崔斌 利用周期自回归模型对宏观经济综合景气状况的预测和分析 1997(04)15.戚名琛 地产市场景气起伏比较研究 1996(04)16.唐明 危险!银行变当铺东南亚金融危机和日本银行坏账与房地产关系

44、的启示 1997(10)17.顾云昌.秦虹.文林峰 跨世纪中国房地产业政策研究 2001(01)18.王志伟 中国经济周期及其理论的比较研究 199819.何国钊.曹振良 中国房地产周期研究 1996(12)相似文献(10条)相似文献(10条)1.学位论文 刘如军 居住小区投资项目风险管理研究 2006 中国社科院2006年4月25日公布的2006年房地产蓝皮书显示，商品房空置率仍然居高不下，房价依然过快增长。我国商品住宅业尚处于发展起步阶段，盲目的商品住宅“投资热”将给投资者带来巨大的风险损失，并进而波及购房消费者、银行，甚至于严重影响整个国民经济的运行。要避免居住小区投资项目的风险，必须对

45、投资过程中可能出现的种种风险因素做出科学的分析。本文根据风险管理在国内外的发展情况，运用项目风险管理的基本理论，选择济南市某居住小区投资项目作为案例研究对象，探讨了项目风险管理的一般过程风险识别、风险分析、风险处置、风险监控，对其方法、内容和具体过程进行了综合性、系统性地研究。论文对影响该住宅小区投资风险的因素进行系统分析和合理整合，分析了住宅小区投资开发中存在的风险及产生根源，深入研究了自然风险、政治政策风险、社会风险、经济风险、管理风险、技术风险的内在运行特点，定性讨论了上述风险因素的表现形式、内在机理、，建立了科学的住宅小区投资风险指标体系；运用层次分析方法确定了风险评价指标体系的权系数

46、，通过由居住小区项目资深人士组成的专家组对各风险因素、子因素隶属度赋值，应用模糊数学的方法建立了住宅小区投资项目风险的模糊综合评价系统，从而对住宅小区投资项目的风险量给予了定量判断；对于开发商最为关心的商品房市场售价风险问题，论文首先运用人工神经网络理论建立了含有多个变量的销售价格非线性模型，形成了人工神经网络非线性模型的训练样本、测试样本、预测样本；其次依据房地产周期理论进行修正；最后导出市场售价风险程度的大小。同时，论文提出了较为详细的住宅小区投资项目风险应对策略，以期避免和减少住宅小区投资的风险损失。2.学位论文 薛英 中国房地产周期及与宏观经济间互动关系研究 2005 我国从2003年

47、下半年开始走出长达6年的通货紧缩，在物价整体恢复的过程中，房地产部门起到了重要的先导作用。房地产开发投资持续高速增长，在1991年时，房地产开发投资仅占固定资产投资的4.6，而在2003年达到18.34，成为推动国民经济发展的支柱产业。与此同时，也带动了房地产价格和房屋空置率等指标在全国范围内，特别是大城市内的一路走高。这些使人们不禁担忧房地产行业内积聚的风险以及房地产“泡沫”的存在和房地产危机的出现，也使针对我国的房地产周期的研究成为理论界目前紧迫的任务。国内目前针对房地产周期的研究不多，已有研究中定性研究居多，且多是集中在行业内的研究，对于房地产周期与宏观经济周期之间的定量研究目前几乎处于

48、空白。房地产作为宏观经济的一个产业部门，与国民经济发展具有很强的互动关系。它既可以作为先行产业优先发展，并带动相关产业的发展；又不能完全脱离产业结构基础，长期脱离或者超越其它产业而孤立而行，必须置于国民经济整体运行之中，保持与其它产业发展相协调。针对以上问题，本文介绍了房地产周期的概念，总结了全球范围内有关房地产周期及与宏观经济之间互动关系研究的历史和现状；在分析前两次全球范围内房地产危机和介绍各种房地产危机的理论的基础上，总结了我国房地产业发展的特点；利用行业内指标，建立了我国房地产周期扩散指数；最后在阐述房地产业与宏观经济相互影响机制的基础上，利用VAR(VEC)方法分析了我国的宏观经济元

49、素与房地产周期的互动关系以及我国商品房价格与GDP的长期均衡关系。本文填补了利用先进的计量经济学方法对我国房地产周期与宏观经济之间互动关系进行定量研究的空白，为今后进行更加深入的研究奠定了基础。3.学位论文 孙介华 天津房地产投资决策分析 2004 本文以天津市房地产业投资的基本环境为背景,针对目前天津市房地产市场及投资所处的周期阶段,重点研究天津市房地产业投资的对策.例如:房地产投资成本分析、房地产有效供需不平衡等.本文主要探讨和研究以下几个方面的问题:房地产投资与周期分析;房地产投资与国民经济及区域经济发展的相关性;天津市房地产投资影响因素及成本分析;天津市房地产业发展的对策及建议等.本文

50、结合房地产业投资理论,针对房地产投资周期及天津市房地产投资成本及发展态势,采用定性与定量分析相结合、理论研究与实践相结合的方法,运用博弈理论对投资进行分析.在此基础上,提出了天津市房地产业发展的对策及建议,以保持天津市房地产可持续的发展.政府应主要注重宏观调控改善,健全管理制度,完善控制体系和区域经济的发展等方面.4.学位论文 佟克克 中国房地产周期波动理论和对策研究 2006 改革开放之后，中国房地产进入了一个前所未有的快速发展时期，在发展过程中表现出规模扩张失调、价格涨幅过快、产业运行周期波动剧烈等问题。国内外相关学者虽然对中国房地产业的周期波动现象给予极大的关注和研究，但从中国具体国情出