房地产建设项目造价的控制与管理研究.pdf

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1、财务会计房地产建设项目造价的控制与管理研究张衡天津市金厦中天房地产开发有限公司3 0 0 0 7 3，、：摘要：随着房地产市场的逐步规范和市场竞争的加剧，科学的、规范化的管理和运作，不仅对规模大、实力强的大型房地产房地产企；业很重要，对抗风险能力较差的中小型房地产房地产企业也同样重要。该文阐述了房地产造价控制管理的现状与问题，通过房地产成本的；研究与分析。指出了系统的实现方法。；i关键词：房地产；造价控制；成本核算；成本归集对象；1 k f房地产业是国民经济的支柱产业。大力发展房地产业，对于解决旧城改造，改善人民的居住水平，乃至城市的发展，具有十分重要的意义。采用一定的方法和措施把建设项目造价

2、的发生控制在合理的范围和核定的造价限额以内，减支增效，已成为当前大多数房地产企业的首选抵御金融风险措施。且必将成为房地产企业的长期经营战略。一、房地产建设项日中的造价控制管理房地产开发是综合性、系统性、涵概性于一体的项目。房地产建设项目造价的控制，就是在建设项目投资决策阶段、设计阶段、发包阶段和实施阶段，把建设项目的造价控制在批准的造价限额以内，并随时纠正发生的偏差。以保证项目管理目标的实现，力求在各个建设项目中能合理地使用人力、物力、财力，以取得较好的投资效益和社会效益。因此，根据中国建设工程造价管理协会(C h i n aE n g i n e e r i n gC o s tA s s

3、o c i a t i o n C E A C)简称中价协的定义建设项目造价管理要运用科学、技术原理和经济与法律等管理手段，解决工程建设活动中造价的确定与控制，技术与经济，经营与管理等实际问题从而提高投资效益与经济效益。它要求房地产企业在未对新的项目实施开发建设之前，要对自身状况有一个通盘的掌握，例如：资金、资信、资质、既往经历、市场发展前景、政府的有关政策、银行信贷政策、规划设计方案、土地储备等，均要有一个详细的了解过程，做到建设项目造价的有效控制、提高房地产整体经济效益，促进房地产的持续稳定地向前发展。二、房地产造价控制管理的现状与问题房地产建设项目造价管理的要点就是合理确定和有效地控制建

4、设项目造价。目前，一些房地产建设单位对限额设计不重视，没有采取应有的措施，结果导致大量的建设项目没有推行设计招标，也没有实行优选设计方案，给工程建设项目造价管理带来诸多的问题。如定额换算不合理，由于新技术、新结构和新材料的不断涌现，导致定额缺项或需要补充的项目与内容也不断增多。然而因缺少调查和可靠的第一手数据资料，致使预算定额或补充定额含有较多的不合理性；其次高估冒算现象在结算时较普遍，一些施工单位为了获得较多收入，不是从改善经营管理、提高工程质量、创造社会信誉等方面人手，而是采用多计工程量、高套定额单价、巧立名目等手段人为的提高工程造价。房地产建设项目造价的合理确定，就是在建设程序的各个阶段

5、，合理确定投资估算、概算造价、预算造价、承包合同价、结算价、竣工决算价。对房地产而言，具体表现形式体现在实现投资的预期目标，在拟定的规划、设计方案的条件下，计算、确定和监控建设项目造价及其变动的系统活动。三，成本核算研究与分析房地产开发成本的核算是指企业将开发一定数量的商品房所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。房地产开发过程中将发生许多费用，在这些费用中，有些可以计入开发产品成本中，有些则不能计入开发产品成本。可以直接计人到开发产品成本中的费用称为开发直接费用；经分配后才能计人到开发产品成本中的费用称为开发间接费用；不能计入到开发成本中的费

6、用称为期间费用。房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。成本费用项目及核算内容应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费。由于开发规模的不同，房地产开发的成本归集对象也是不同的。对于小规模的开发，可以将全部开发量作为成本归集对象，对大规模的开发，成本核算不能过细，过细势必会增加工作量，使核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为个小区从开始建设到完全建成往往需要几年

7、甚至十几年的时间而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。四，房地产建设项日造价管理方法房地产企业从产业性质和特点来说是整合各种资源与资产，以创造最高绩效的新型房地产企业。近年来，由于房地产建筑市场的招标竞争异常激烈，少数房地产施工企业盲目揽任务，不惜贷款垫资施工。致使房地产企业背上沉重的包袱，危及房地产企业的生存发展。这些忽视市场调查，缺乏成本管理意识导致的无效成本增加，给房地产企业造成严重的经济损失。有些房地产企业的成本核算则根据财务部门的决算报告来运行。这种核算体制经常因业务人员提出报告的时效性滞后而无法发挥成本管理的作用。加上缺

8、乏成本管理中的事事前预测和过程控制，只能靠制度被动地应对。一旦反映在财务账面上成本失控，已是即成事实。这种管理模式，与现代房地产企业管理的要求相差甚远。想要真正建立一套完善的适应市场经济体制要求的建设项目造价管理体制，还需从改革现行的建设项目造价管理体制人手，逐步建立通过市场竞争形成建设项目价格的机制。总之，建设项目造价的控制与管理实质就是运用科学技术原理和经济及法律手段，解决T 程建设活动中的技术与经济、经营与管理等实际问题。为此，只有努力贯彻建设工程t 程量清单计价规范(G B 5 0 5 0 0 2 0 0 8)，才能够更好地提高我国房地产工程造价管理的效率和效益。以期真正形成完整的理论

9、、方法与应用体系，最终实现按照房地产全面造价管理模式去管理好我国房地产造价的目标。参考文献：【l】齐宝库工程项目管理 M 大连：大连理工大学出版社2 0 0 6【2】麦宇虹浅谈工程造价中的预结算审核 J 四川建筑2 0 0 6【3】邬晓光工程质量控制与管理 M 北京：人民交通出版社，2 0 0 7【4】鲍剑如何加强对工程造价的预结算审核 J 四川建筑2 0 0 5 一1 9 7 万方数据房地产建设项目造价的控制与管理研究房地产建设项目造价的控制与管理研究作者：张衡作者单位：天津市金厦中天房地产开发有限公司,300073刊名：现代经济信息英文刊名：MODERN ECONOMIC INFORMAT

10、ION年，卷(期)：2009，(15)被引用次数：0次 参考文献(4条)参考文献(4条)1.齐宝库 工程项目管理 20062.麦宇虹 浅谈工程造价中的预结算审核 20063.邬晓光 工程质量控制与管理 20074.鲍剑 如何加强对工程造价的预结算审核 2005 相似文献(10条)相似文献(10条)1.期刊论文 李惠玲.LI Hui-ling 房地产公司造价人员如何进行造价控制-山西建筑2007,33(13)从可行性研究、设计、审图与设计的完善、招标文件与合同的编制等方面介绍了房地产公司造价人员如何做好造价控制,指出房地产公司造价人员只有采取全员、全过程、全方位的管理原则,才能有效控制工程造价,

11、使房地产公司获得利润.2.期刊论文 江迅 浅析房地产公司施工阶段的造价控制-科技资讯2009,(15)长期以来,如何合理有效地控制工程造价,使有限的资金创造出更多、更大的效益,一直是房地产公司关注的问题.合理有效地控制工程造价,贯穿于投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设项目的实施阶段.本文将对房地产公司施工阶段如何控制工程造价进行探讨.3.期刊论文 张光琼.黄自兴.洪辉 浅议房地产开发项目造价控制-黑龙江科技信息2009,(19)系统介绍了从房地产开发项目的五个阶段一决策阶段、招标阶段、设计阶段、施工阶段、竣工结算阶段进行工程造价控制的措施,从而更好的做好房地产开发项目的工程造价确定

12、与控制工作,推动我国建筑市场的健康发展.4.学位论文 孙祥军 房地产开发项目建筑设计管理与造价控制的互动研究 2005 造价控制在房地产项目开发中的重要性会越来越凸显出来，成本节约的挖潜将成为企业提高赢利能力的重要方面。影响房地产开发项目建设成本最关键的环节在于产品研发阶段的决策和建筑设计，在以往的设计阶段造价控制管理中，多从造价控制的角度出发研究设计阶段的造价控制，较少系统地从建筑设计管理与造价控制两方面互动地进行研究，因此，本文从房地产项目开发设计研发阶段的建筑设计与造价控制的互动关系为研究目标，确立以项目定位为指导标准，从建筑设计的设计流程、控制评价点与造价控制互动的角度来探讨设计的优化

13、和造价的控制问题，建立两者互动控制的机制。房地产产品设计研发过程是将书面自然语言描述的项目定位经过多因素的参与,转化为建筑语汇的形象和技术描述的过程，以市场需求为依据，以项目定位为设计导向，在市场、造价、销售、物业等专业机构和人员的配合下，建筑师和工程师根据建筑设计的工作流程，通过产品定位、建筑策划、总体规划设计、建筑方案设计、初步设计等逐阶段的设计、评价、优化，形成完整的施工图设计的过程，并给予施工阶段的配合。造价控制是在经济层面上对开发成本的约束，造价控制的重点在于产品设计研发过程中的决策和建筑设计阶段，造价控制的目标是以开发项目的定位目标为工作依据，充分体现节约成本，提高性价比的目标。造

14、价的控制不是为控制成本而控制，而是达到产品定位的品质要求，以项目开发的最大收益为目标。要达到造价控制的最大效果，造价控制必须和建筑设计管理密切结合。产品设计研发过程中建筑设计的各个阶段也是造价控制的相应阶段，设计的控制环节、控制目标 也是造价控制的关键工作节点，造价控制应和建筑设计共同从达到项目定位战略目标的角度，进行建筑设计管理和造价控制的互动控制，两者是房地产产品创造的一个问题的两个不可分割的方面。根据房地产企业项目开发的现状，应建立相应的产品设计研发过程中建筑设计和造价控制的组织体制，以有效地完成开发目标，其是开发企业获得持久竞争力和做大做强的重要因素之一。5.期刊论文 张旭光 房地产开

15、发项目的全面造价控制探究-城市建设与商业网点2009,(18)本文针对房地产开发项目管理的现状和造价控制存在的弊端,提出应用全面造价控制理论进行房地产开发项目的造价控制,具体包括:房地产开发项目的全过程造价控制、全要素造价控制、全风险造价控制,并针对其各方面进行了详细论述,以期使我国房地产开发项目的管理水平更为科学.6.期刊论文 堵娟 浅论房地产企业建设项目的造价控制-漳州职业技术学院学报2007,9(3)先进的管理模式,全程的造价控制,这是房地产企业提高竞争力的主要手段.本文主要分析了建设项目工程造价控制的含义,并就房地产建设项目造价控制中的两个重要方面,即投资决策、设计阶段和施工阶段中的造

16、价控制进行了简要的论述.7.期刊论文 李涛.LI Tao 房地产项目在设计阶段的造价控制-工程建设与设计2008,(11)简要地论述设计阶段房地产项目造价控制的重要性,在房地产设计阶段采用一系列经济技术手段并考虑项目全寿命周期成本,做好控制房地产项目造价成本工作.8.期刊论文 杨灿宇 房地产建设工程项目的造价控制-科技资讯2008,(15)在房地产建设过程中,在不影响工程质量与进度的前提下,通过优化和改进各个环节的操作过程来降低造价成本,是房地产建设工程项目造价控制的主要路径.9.学位论文 章丛义 住宅项目设计阶段的造价控制方法的研究 2006 目前，在住宅建筑项目各阶段的造价控制活动中，概算

17、超估算、预算超概算、结算超预算的“三超”现象非常严重，其主要原因是造价控制的措施乏力，特别是对于设计阶段造价控制的机制和方法缺乏深入研究。虽然项目设计费用仅占项目全生命期总费用的1左右，但在项目决策后，项目设计阶段的工作质量对项目总造价的影响却是巨大的，从某种意义上讲，项目造价额是设计出来的，而不是计算出来的。本文从住宅建筑的造价控制方法理论入手，通过对影响住宅项目造价工程特点分析，运用BP人工神经网络，进行住宅投资造价的估算，提高了住宅初步设计概算与限额设计总值的准确性；将价值工程运用到限额设计总值的分配中，从而有效地克服了限额设计的不足；强调设计阶段方案比选的重要性，利用价值工程和寿命周期

18、费用分析，提出了建筑与结构方案选择一系列具体方法和模型。在设计方案的综合评价中运用了层次分析法进行了探讨。在对设计阶段造价控制机制研究的基础上，提出了改善设计阶段造价控制的对策和建议。本文通过系统设计的一套设计阶段造价控制的程序、方法以及具体控制措施，提高住宅建筑设计阶段造价控制的效果。10.期刊论文 张利.郭炜.张颖.ZHANG Li.GUO Wei.ZHANG Ying 房地产开发过程中监理如何控制造价-张家口职业技术学院学报2002,15(3)对房地产开发项目的投资进行有效的控制是房地产工程建设管理的重要组成部分.在房地产开发项目的决策阶段、设计阶段、招投标阶段、工程施工阶段以及竣工决算阶段运用科学的管理方法进行造价控制,可以有效地降低工程造价,提高资金使用率,从而达到降低成本提高企业利润的目的.本文链接：http:/