官邸物业管理项目建议书.doc
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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作官邸物业管理项目建议书郑重声明本建议书内容涉及我公司和z天发z房地产有限责任公司合作的商业机密,仅对有合作意向的z天发z房地产有限责任公司公开。本公司要求z天发z房地产有限责任公司收到本物业管理项目建议书时做出以下承诺: 一、 本建议书仅供z天发z房地产有限责任公司在选择“观邸”物业管理合作单位和考虑相关物业管理事宜时使用。 二、 妥善保管本项目建议书,未经我公司同意,不得以任何理由、任何形式向第三方公开本建议书内容。否则,我公司将保留因此对我方名誉及经济上可能造成损失的索赔权。三、 若本建议书的内容未被贵公司采纳,则我方将予以收回。 特此
2、申明! zz物业服务发展有限公司二零零四年四月十五日摘 要根据z市的物业管理市场环境,观邸项目的项目定位,建筑设计标准、详细物业管理服务需求分析、z天发z房产开发有限公司对本项目物业管理的要求,我公司观邸项目提供一站式无忧物业管理服务,着重于管理服务的每一个细节,满足尊贵业主的各种需求,以卓越的物业管理理念、先进的物业管理方式创造“安全、整洁、舒适、文明、”的居住环境。z物业现所涉及的物业管理项目包括写字楼、居住小区、大型工业厂区、综合商务楼宇等,有较长时间的管理经验积累,从中总结出了大量优秀的物业管理经验。并严格按照ISO9000:2000版的要求,在公司内部建立一套规范、系统、实用、高效的
3、质量管理体系,同时形成了完善的服务模式,能够成为为观邸提供规范化、人性化、合理化、质量化的物业管理服务的有效保障。关于观邸项目的合作,我公司以品牌和技术的优势与z市的有关企业或个人合作,组建z市荆瑞物业服务发展有限公司来管理该项目。我公司将观邸的管理标准定位为专业物业管理,提供物超所值的物业管理服务。现在我公司提供2种方案供z天发z房产开发有限公司选择:A、经测算,本项目的开办费为267547.00元,年度管理费支出为779855.50元,年度亏损额为258324.50元,我公司建议收费水平为新建部分为0.70元/平方米月,已有的天发花园为0.30元/平方米月。另需要管理用房196平方米。包括
4、:管理处办公室100M2、安保队办公室20 M2、维修班办公室20 M2、员工宿舍生活用房32 M2,此外仓库24 M2。B、采用一揽子方式,在合作的2年中支付的开办费用、管理费亏损补贴、合理的酬金等总金额为928196.00元,于合同签订后半个月内全额支付给我方。管理用房要求同A方式。注:如开发商要求管理费的收取低于0.70元/平方米月的标准,差价由开发商额外据实补贴。目 录郑重声明 01页摘 要 02页目 录 03页一、 前言 04页二、公司简介 05页三、项目概况与分析 10页(一) 物业特点及分析 10页(二) 管理思路及重点 11页(三) 管理目标 13页 四、服务模式 15页(一)
5、 高效管理原则 15页(二) 服务模式 16页(三) 客户方针 27页(四) 物业管理前期筹备工作 28页(五) 小区前期管理 31页 五、管理人员架构 42页(一) 管理组织架构 42页(二) 管理处组织机构和岗位设置 43页 六、管理费用预算 47页(一) 前期开办费用 47页(二) 管理费用预算 53页(三) 提请开发商解决问题 56页 七、结束语 58页附件1:z公司营业执照、资质、ISO9000的认证证书附件2:荆瑞公司营业执照、资质证书附件3:派遣工作人员的简历一、前言首先感谢z天发z房产开发有限公司对我公司的信任,我公司对本次合作机会非常重视,将全力以赴,力争把握住这次机遇,希望
6、能够充分展示z物业的形象,在湖北z创立二级品牌。我公司有多年的物业管理的经验,管理的物业类型众多。我公司近年通过改制和与国外专业公司交流合作,不断地到提高管理的水平,并聘请众多有经验的精英人士加盟,逐渐形成了z物业的管理特色和理念。我公司管理观邸项目,能够在管理和运作上充分发挥出新理念、新模式的优势,为业主提供值得信赖的物业管理服务。本建议书仅为z市荆瑞物业服务发展有限公司针对已立项的观邸项目提出初步管理方案,将作为今后开展物业管理工作的基本执行框架,更为详尽的管理实施计划将在签订物业管理合同后提出。由于时间紧促,资料尚不够详尽,本方案若有遗漏和疏忽,敬请原谅!二、公司简介zz物业管理发展有限
7、公司专业从事中高档商品住宅、小区、办公楼宇、商场、酒店式小区等综合性物业项目的全权委员物业管理、物业顾问服务及驻场物业顾问服务业务,服务内容还涉及房产咨询、商务咨询等方面;z物业以规范、周到、守信、高效为企业宗旨,崇尚服从、自信、自律、进取的企业精神。z物业由z绿地物业发展有限公司经改制,由z绿地集团控股、多方投资并和加拿大高力物业服务(z)有限公司合作组建。是中国物业协会、z市物业协会理事单位。并已通过英国皇家SGS公司审核认证取得SIO90012000质量管理认证。z物业全方位体现现代物业管理理念,崇尚以人为本、生态平衡的管理服务本质,追求“高标准服务、大众化收费、可持续发展”,维护社会、
8、业主、企业三方利益。z物业通过于具有境外先进物业管理理念的高力集团合作,结合国内业户的实际需要,利用绿地物业前二百余万平方米的物业管理和开发、经营、管理五万多平方米商铺综合市场的经验,可从物业建设阶段开始,通过全方位的物业管理服务,不断地向发展商提供各种有利于节约投资、促进销售、保证质量和物业管理等方面的意见和建议,协助开发商提高物业的竞争能力,并为物业管理打下扎实的基础。z物业集团高力物业国际化标准服务之经验、绿地物业地域化操作之优势,在高力物业管理总面积近1000万平方米、绿地物业管理面积近200万平方米的背景下,合约管理面积已逾230万平方米,前期顾问管理合同签订100余万平方米,管理方
9、式有全权管理、驻场顾问管理及顾问管理。在z、z已成功管理z绿地世纪城(z春天)、世纪同乐、绿地世家、绿地科创小区、华能城市花园、锦绿新城等物业、绿地名人坊、龙辰苑等,另已在江西南吕、吉林长春设立了子公司。z致力于开拓、发展z及国内的物业管理市场。z物业董事长张鑫国,副董事长、总经理张一民,副总经理王振太,在此致意各房产开发商、业主委员会和社会各界人士,祈望合作,共图发展;z将给您带来欣喜。公司网站: 欢迎浏览了解。现时z物业的管理项目一览表:序号物业名称物业性质管理性质物业地点1z春天物业小区物业管理z市2绿地名人坊物业小区物业管理z市3科创大厦商 务 楼物业管理z市4华能城市花园物业小区物业
10、管理z市5锦绿新城(1、2期)物业小区物业管理z市6绿地世纪同乐物业小区物业管理z市7绿地世家(单身小区3万M2)物业小区物业前期顾问z市8上大聚丰园物业小区驻场顾问管理z市9龙缘花园物业小区物业管理z市10江西滨江豪园小区/住宅前期物业顾问南昌市11江西小蓝乡别墅别 墅前期物业顾问南昌市12盈湖三岛别 墅前期物业顾问z市13科华小区物业小区物业管理z市14绿地数码城商 场物业管理z市15长春绿地世纪城综合小区前期物业管理长春市精品资料网()专业提供企管培训资料z目前管理的部分项目简介:项目名称: 绿地世纪城-z春天发 展 商:z绿地新龙基置业有限公司地 址: 普陀区宁夏路353弄项目特色:
11、近20万平方米高层、小高层综合高档住宅区,会所、智能化系统配置完善,以“水生态、环保、智能”为特色。项目名称:南昌滨江豪园发 展 商:z绿地集团江西申昌置业有限公司地 址:江西南昌市红谷滩新区红谷路项目特色:二十多平方米高尚住宅,地处红谷滩中心区域,与南昌市政府毗肩而居,荣居帝五将相之气。项目名称:绿地科创大厦开 发 商:z锦普房地产开发有限公司地理位置:普陀区宁夏路201号项目特色:近五万平方米智能化大厦。集办公、商场、餐饮为一体,智能化系统配置完善,体现现代城市浓郁气息。项目名称:绿地世纪城-世纪同乐发展商:z绿地新龙基地置业有限公司地 址:z市普陀区曹杨路353弄项目特色:三十万平方米高
12、层住宅、市中心三万多平方米的生态大花园,六万平方米社区购物中心,双语幼儿园,体现高尚品位生活。项目名称:南昌绿地山庄发展商:z绿地集团南昌绿都置业有限公司地 址:江西南昌市z庄园路100号项目特色:又名海上忆墅,近四十万平方米、1500多栋联排、双拼、独立形态不一的各式别墅,承袭百年建筑精华,依山傍水,遥望八大山人,艺术与生活的连贯音律,精致、舒雅的房间户型,体现高品质生活。项目名称:绿地世纪城-绿地世家发 展 商:z绿地新龙基置业有限公司地 址:普陀区宁夏路366弄项目特色:近20万平方米高层住宅,会所和智能化系统配备完善,以“水生态,环保,智能”三、项目概况与分析(一)、物业特点及分析:【
13、观邸】位于湖北省z市,是z天发z房产开发有限公司在z开发的一个高档社区,别墅区。z市的房产开发处于刚刚起步的阶段,目前已经开发的几个住宅物业都是中低档次的住宅区。已经立项或者拟立项的高档房产开发项目,z天发z房产开发有限公司开发的观邸项目则无人出其右,在z房产开发上具有极其重大的意义。通过观邸项目真正给z市到来都市品位的提升起到了相当的作用。z市的物业管理更是处于一种比较空白的状态,现有的物业管理企业绝大部分都是处于管理水平低,收费低,没有服务意识,服务不到位,没有良好的管理模式的状态,专业物业管理人才缺乏,在给物业进行管理和给开发商做配套服务时不能起到一个促进配合的作用。因此观邸项目在开发时
14、有必要与有一定实力的物业管理企业合作,提升项目的内在价值。观邸项目原计划分二期开发。一期:规划总用地5.92公顷,总建筑面积73222平方,其中住宅48083平方,商业1363平方,公建376平方,保留23400平方。道路面积9381平方,建筑密度0.292,容积率1.237,绿地率0.386,绿化覆盖率0.4359,人均集中绿地(3.2人/户)5.04平方。户型:A、8套*137.6平方=1100.8平方;B、8套*136.4平方=1091.2平方;C、53套*161平方=8533平方;D、(南厅)40套*205平方=8200平方;D、(北厅)40套*201平方=8040平方;E、6套*15
15、3.1平方=921平方;H、114套*136.4平方=15549.6平方;G、36套*129.1平方=4647.6平方;共313户二期:规划总用地153公顷,总建筑面积12802平方,其中住宅10874平方,商业2128平方,道路面积1250平方,建筑密度0.3221,容积率0.837,绿地率0.286,绿化覆盖率0.4359,人均集中绿地(3.2人/户)5.04平方。户型A、34套*137.6平方=4678.4平方;B、4套*205平方=545.6平方;A型平内层:6套*76平方=456平方;D、(南厅)44套*205平方=2870平方;D、(北厅)12套*201平方=2412平方;共62户
16、。现在不分一期二期开发,全部一起开发。其中保留部分为现在已有的天发花园,亦纳入【观邸】的物业管理范围之中。观邸项目内有新建住宅面积为58957平方米,一半是别墅区,一半是高层住宅,此外商业物业面积为3491平方米。保留的天发花园的面积为23400平方米。住宅部分其户型都是较大的面积。项目在z市率先采用专业的社区配套设施,智能系统等。(二)、管理思路及重点:1、根据观邸项目的特点、物业管理需求分析和我公司物业管理经验,我们将观邸管理标准定位在专业物业管理服务标准上。我们设计了本套管理方案,通过高水平物业管理将观邸提到一个较高的层次上,实现高消费投资,高价值体现,将观邸变成一个体现现代社会文明价值
17、的综合性社区。本方案同时能够体现我公司的专业水平,符合质价相符的原则。2、对观邸采取专业管理的关键在于对配套设施的管理和铺面等服务,我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准,针对观邸的业主的特别需求来确定客户(业主)服务的项目、内容和标准。3、在物业接管验收上尽量和竣工验收一致,但是属于物业质量问题或者设计上存在缺陷等导致发生问题的,开发商应明确相关事宜以便物业管理处实施物业的售后服务处理。4、观邸内在江津西路方向有一些铺面,配套的商业气氛较浓,加上观邸处于十字路口,附近的市政工程设施相对完备,因此,大观园内的这些商业设施的经营将大大方便375户业主和附近居民的日常生活。在对这些商业设
18、施的管理上,我公司除进行基本的物业管理外,还提供特色有偿服务,协助经营。同时配合沙市区的有关管理部门的工作。5、观邸项目外围有天发加油站等建筑,属于潜在的消防安全的重点注意对象。我公司将专门设置消防协助员,并定期在客户(业主)中宣传安全消防等知识。6、观邸属于z市第一个较大的都市尊贵社区,专为成功人士的尊贵体现做服务。因此我公司在服务过程中注重本地的差异性,更为灵活的有针对性的进行服务。个别有需求的业主我们提供VIP服务。7、z的物业管理伴随着房产开发刚刚起步,管理处的服务对象多为对物业管理接触较少的人士,对物业管理服务费和相关费用的交纳存在一些欠、拖、拒交等不好现象,同时亦存在实际的困难。我
19、公司针对此等情况,除了在服务上加强外,同时大力宣传物业管理和相关的法律法规,让众多业主知晓,进而理解支持物业管理工作。8、我公司在前期业主入住期间,通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传,制作业主入住手册,业主临时公约,装饰装修管理规定发放。并且按照规定对业主的房屋装修提供把关检验服务。如有需要亦直接提供装饰装修服务。9、针对观邸的具体情况,采取一体式的安全管理体系。对新建的部分和原来的天发花园部分采用定点监控,巡逻保障,充分利用智能设施的措施来保证安全。10、在项目员工招聘上,管理层人员考虑由我公司派遣。同时兼顾项目的实际情况。考虑在当地招聘部分员工。11、在观邸的车辆管理上,别墅区实
20、行自我管理,高层部分采取集中有尝管理。车库等设施由管理处按照计划对其进行养护。对自行车的管理提供有偿看管服务。12、针对观邸的实际情况,入场管理时间宽松,我公司可以派遣项目经理和工程主管进行前期介入,帮助进行部分工作。13、由于观邸项目是我公司和贵公司第一次合作,开发商在售后服务等方面要给予明确的支撑。有相关的纠纷等问题,我公司能够处理的尽量由我公司管理处处理,不给开发商添麻烦。但开发商必须在后面做强有力的支撑,使之妥善解决问题。14、我公司将联合沙市区有关媒体、公益等部门,在观邸内大力开展各种有益的社区活动,推动精神文明的发展,形成良好的社区文化。并且为推动以后的业主委员会成立做铺垫,为开发
21、商完成项目开发做支撑。15、我公司将在前期将按照高标准的要求派遣有经验管理人员到来,在本地招聘的员工在入场前3个月进行招聘和培训的工作,入场管理定期安排观邸管理处的员工参加培训和学习,不断提高管理处的管理水平。16、运用现代的因特网模式来融入管理中去,建立观邸家园网站,接受网上客户(业主)和有关方面人士的建议、投诉讨论等,同时及时颁布相关的项目建设进度,户型图,物业管理模式,办理相关手续流程,国家有关的法律法规等,有利于更多的人来了解观邸,认可我们的服务。17、观邸内的会所属于小区的一个配套设施,得当的经营不仅是服务中的一个完美诠释,提升客户(业主)的生活品位。而且对管理费的不足可以做部分的补
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