我国城市规划与房地产开发的非协调发展.pdf

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1、统计与决策!#年$月（下）策。中国!%年的通货膨胀将维持在%&，但年平均水平可以控制在(%&之间。!年，由于我国市场经济机制已经基本完善，预计这一期间通货膨胀率年平均水平不会超过前年。因此，!年期间年平均通货膨胀率为(%&左右。（)）预期利率水平。国际经验及世界不少经济学家的研究结果表明，对正在实行市场经济的发展中国家来说，一个既能抑制通货膨胀又能促进经济增长的最佳一年期储蓄存款实际利率水平为*!&。+,-经济专家,./0122-34先生曾根据对!个实行新兴市场经济的国家和地区的567增长、通货膨胀与利率历史数据的分析和研究，建立了567增长与实际利率之间的关系模型，其表达式是6889(*(%

2、:!*%;!其中688为567增长率，(?*F)G资信*未来!年人民币利率趋势预测FKG*特区展望I!，?*F(G楚文网*历年储蓄存款利率FBDLMNG*OPPQRS STUV*W.O11*XYZSQ3PQ.1*.UQ_3PX21+69$!(F%G曾纪发*对利息问题的几点思考FKG*金融与经济I!(，$?*（责任编辑S易永生）摘要：在中国城市化快速发展背景下，城市规划与房地产开发之间的非协调发展现象日益突出，已成为影响城市经济社会可持续发展的重要问题。文章从多方面详细考察分析了中国城市规划与房地产开发非协调发展的实际表现。关键词：城市规划；房地产开发；非协调发展中图分类号：-!;)文献标识码：

3、_文章编号：!A#($（!#）$A!$A!我国城市规划与房地产开发的非协调发展王家庭（南开大学 经济与社会发展研究院，天津)$）改革开放以来，经过短短二十多年，房地产业一跃成为了我国国民经济新的增长点和消费热点。近年来我国房地产业更是以两位数的发展速度增长。!(年全国房地产业投资额和销售额的增长率分别达到!;*!&和(&，显示了这一产业的强劲发展势头。同时，房地产开发也越来越受到人们的重视和关注。从城市规划的角度分析，房地产开发犹如一把“双刃剑”，一方面房地产开发对于促进城市社会经济发展、改善城市景观面貌、提高居住环境质量、推动城市化进程经 济 纵 横!$统计与决策!#年$月（下）起了十分重要

4、的作用；另一方面，在市场经济条件下，房地产开发商和城市规划部门之间的价值观念不同，双方考虑问题的侧重点也就不同，由此产生了较多矛盾和冲突，直接导致了城市规划与房地产开发之间的非协调发展，对城市的现代化建设造成了严重影响。1“圈地运动”持续不断土地是房地产业发展必不可少的物质基础，也是房地产业盈利的重要资产，特别是土地的价值在市场中显现之后，对开发商来说，想尽办法获取廉价的土地就成为房地产开发的一个关键。同样，土地也是各级政府取得资金的主要来源，“筑巢引凤”，“以地生财”，经营土地则是城市政府重要的发展策略。因此，%&!%&(年的“开发区热”和“房地产热”，曾出现过前所未有的“圈地运动”，全国大

5、大小小开发区数千个，每个开发区占地十多平方公里，多者达数十平方公里，使国家珍贵的土地资源受到巨大的损失。此后国家采取了清理开发区等一系列宏观调控政策，大规模占地的势头受到抑制。进入!%世纪，在城市化快速发展的新背景下，“圈地运动”又悄然抬头，只不过形式发生了变化。常见的形式有：（%）建设新城、新区，扩大城市用地规模。（!）建设大学城、科技园区。现在每个大中城市都利用教育、科技事业的发展，大做土地的文章，每个大学城（科技园区）占地少则几千亩，多则达到数万亩。（(）以生态农业为名，大搞旅游度假设施。近年来，旅游度假和高档房地产的开发用地受到严格控制，开发商借生态建设之名，暗度陈仓，圈占了不少郊区的

6、农业用地。虽然!)年初以来，国家有关部门加大对全国各类开发区清理整顿力度，到目前为止，全国已撤销各类开发区近*个，并且各地已停止审批新设立和扩大各类开发区。无疑，这对于抑制“圈地运动”热潮具有十分重要的作用。但是在短时间内很难从根本上解决这一问题。2城市空置化现象日益突出改革开放以来，我国城市规模发生了很大变化，各类城市面积都有了极大的扩张。但也出现了这样一个问题：在城市的中心还存在着一定数量的未完全开发的土地，即城市空置化问题，而且随着城市化的快速发展，这一问题日益突出。二战后的欧洲、美国和日本，几乎所有的发达国家都有过类似的经历。当时经济快速发展，城市规模不断扩大；而房地产开发商为了降低开

7、发成本，回避城市中心地区开发时过多的规划限制，在城市的边远郊区进行着大规模的开发，而这些地区又正好是一些城市规划未涉及或较少涉及的地区。这样大中城市周边就出现了许多小的卫星城市、镇，成为许多市民的居住地。而城市的老城区和中心地带的开发却极其缓慢，有的甚至变成了城市贫民区，成为滋生社会不稳定因素的温床。这是城市规划与房地产开发之间关系非协调发展的重要表现。一方面，城市中心地区原先大量投入建成的市政设施闲置老化，而大量社会财富却被重新投入到新的城市边缘地区的市政建设中去；另一方面，相当数量的城市周边土地被迅速地占用开发，而城市中心的土地却长期闲置浪费，有限的土地资源和城市可持续发展的空间被无度、快

8、速地利用。在这种开发中，城市居民被迫大量外迁，而生产经营和政府办公地依然在城市中心地带，这种状况造成了城市中每天固定时段的交通阻塞，人们对交通工具依赖性增大，能源供应日益紧张，城市市政建设的压力进一步加大，环境污染不断加剧，这也是我们实现城市规划与房地产开发协调发展所必须解决的问题。3过度开发和“破坏性”的建设有增无减所谓“破坏性”的建设指房地产开发项目对周围的环境、历史文化乃至整个城市的景观特色产生的负面影响。在市场经济条件下，开发者往往只考虑经济效益，其行为虽然不是蓄意对城市进行破坏，但由于不考虑对周边环境乃至整个城市环境的影响，开发项目对外界产生的副作用则是带有破坏性的。这就是城市建设行

9、为的外部性。其主要表现在两方面：(+%在开发和建设过程中无视自然规律，导致生态环境的恶化。从!世纪&年代开始出现的开山推土和填湖造地的开发潮，虽然给房地产的发展增加了一些新的用地，但留下的洪涝灾害和水土流失的后遗症至今仍然没有消除。同样，过量开发，大规模抽取地下水，也会产生地下水资源枯竭、地面下沉等严重的后果。据水文地质部门对我国*,座城市的调查，对地下水过量开采的城市达到(,座，占#*-。全国有)座城市出现不同程度的地面下沉，甚至地处江南水网的苏、锡、常城市密集区，地面沉降区已连成一片，超过%平方公里，最大沉降量达!+!米。(+!城市景观遭到严重破坏。房地产开发商为了降低土地开发成本，不断提

10、高建筑的容积率；某些地方领导误认为高层建筑是城市现代化的象征，两种思潮汇合在一起，促使摩天大楼风起云涌，遍布于省会以上的大都市。同时，由于缺乏城市设计，加上房地产开发商对经济利益最大化追求的因素，也给城市景观带来了负面效果产生了诸如绿色空间不断被蚕食、历史文物建筑被拆除或孤立存在、传统文化特色街区荡然无存、古建筑与周围环境难以协调、城市景观风貌特色难以为继等问题。此外，过多的高层、超高层建筑集中在一起引发的日照通风不良、“热岛效应”、光污染以及安全隐患等负效应，也日趋严重。4城市规划明显滞后)+%城市规划的动态性和可操作性差。目前，城市规划的编制仍较多的偏重于物质建设规划，注重于确定规划期的人

11、口和用地规模；对于房地产开发所需的城市土地利用基本上仍沿用功能分区的原则，注重于静态的“最终蓝图”；对城市总经 济 纵 横%!,统计与决策!#年$月（下）体规划要求面面俱到，编制和审批的时间过长，可操作的时效性差；而控制性详细规划，往往又不能从全局上把握城市土地开发利用过程中房地产开发用地的规模和强度。这些规划本身的缺陷，直接影响了城市规划对房地产开发应有的宏观调控作用的发挥。%&!城市规划对房地产开发商的利益考虑较少。我国城市的规划按时间分为中期规划和长期规划，一般是年和(年。一个城市规划编制出来后，对整个城建工作起着规范和指导作用，具有极强的前瞻性，一经颁布就具有了一定的法律效应。另一方面

12、，房地产开发也有一个长时间的投资和建设过程，最短的开发期都基本在一年半以上。因而开发商对开发计划的安排都要完全参考城市规划来进行制定和实施。但是，目前在很多城市的规划编制过程中，真正参与城市建设的房地产开发商却很少有机会参与对城市规划有关项目的研究制定，自身利益得不到一定的体现，加之规划中所提出的更多的一系列的限制条件，无疑也会增加开发的成本和难度。这些使得房地产开发商对城市规划执行的热情不高，在实际开发中打规划的“擦边球”、钻规划空子的现象屡见不鲜，直接影响城市规划的顺利实施和二者关系的协调。%&城市详细规划更新缓慢，且不完善。这是房地产开发背离城市规划的重要表现之一。如：经过改造后，在客观

13、控制上，建筑密度降低到什么程度；根据城市功能、结构、布局高速发展的要求，对城市各个不同区域的土地使用以至建筑物的功能、体量、体型等应当有些什么具体要求等。目前这些问题在规划上缺乏可资遵循、具有权威的规定，致使规划管理工作缺乏足够的依据。先有建设项目再去考虑规划，以项目来指挥规划是当前较普遍存在的问题。而不适当的行政干预，导致问题处理上的复杂化，造成建设上的混乱，有些部门领导为了发展本部门经济，在开发商的要求与规划管理部门的规定和意见不一致时，不能正确摆正局部与整体利益的关系，片面强调投资者的意愿与困难，或简单地以现场办公会的形式，发个简报就决定建设项目的地点、高度、规模，使规划管理部门在具体操

14、作时十分被动。5公共服务设施的开发建设无人关注公共服务设施是城市发展的基础和必不可少的前提，为社会提供整体的利益服务。因而在城市开发中，公共开发是非常重要的。但以市政设施、绿化、道路等公用设施为主体的公共开发，由于没有直接的经济效益，难以产生足够的利润收益来刺激开发部门主动进行投资。因而在城市规划滞后的情况下，市场机制往往导致公共开发变冷落，公共设施项目开发的强度和数量都显得不足和匮乏。目前很多城市的居住区开发中，只建房子，不重视道路、教育、健身等公共设施建设，使群众生活出现很多难题。另外，房地产开发商即使负责承建公共服务设施，但由于资金、技术等多方面因素的限制，一般只根据自己的需要来建设能源

15、供应、供水、排水、交通、环境保护、防灾等基础设施，造成局部有序、整体无序局面；各类设施只在各处范围内完善，但与周围环境、地区不配套，致使城市出现一些由于基础设施配套不当而引出的问题。当前公共服务设施需求的错位，只能说明市场经济的缺陷，即非盈利的公共服务设施是不可能通过市场的调节进行合理配置的，这部分设施必须作为强制性的内容通过城市规划实现。这也是实现城市规划与房地产开发协调发展所必须面对的重要问题。随着中国城市化快速期的来临和科学发展观的确立，追求城市综合效益（包括环境效益、社会效益、经济效益等）的最大化已成为现代城市发展的最终目标。而城市规划与房地产开发协调发展则是实现这一目标的现实选择。因

16、此，在科学发展观的指导下，寻求促进城市规划与房地产开发协调发展的有效路径，已成为当前工作的重中之重。参考文献：)*+,-./&012-3-34 567893-./.-33837):+&;93493-34 91?59AB.6476C*DD!&)!+5-836:-3BEF-.9&;6-13837 G19H BI6 0J K9=-14F:-1?6BL91863BM64.-34LAF6/.-33837 83 N83.-34)O+&,9AF837C KI691E-34 P9Q8M6BEC*DDD，（#）&)+傅崇兰等&中国城市发展问题报告):+&北京：中国社会科学出版社，!&)%+罗龙昌&发展房地产业与优化产业结构):+&北京：经济管理出版社，!&)(+冯长春，杨志威&城市规划与房地产开发)O+&城市开发，*DDD，（!）&)#+胡若痴&论城市与房地产开发的互动机制)O+&海淀走读大学学报，!，（*）&)$+王益澄&城市规划与房地产开发的关联与协调)O+&宁波大学学报，*DDR，（D）&)R+杨宏烈&城市规划对房地产开发的主导性管理职能)O+&宁波大学学报，*DDR，（D）&)D+张庭伟&!世纪D年代中国城市空间结构的变化及动力机制)O+&城市规划，!*，（$）&（责任编辑S易永生）经 济 纵 横*!D